某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。

（1）1996年，企业以该房地产申请抵押贷款，委托评估机构进行抵押价值的评估。

（2）1997年，企业因经营不善，无力偿还上述房地产的抵押贷款，银行委托评估机构进行该房地产拍卖价格的评估。

（3）1998年，企业以该房地产向保险公司投保，保险公司受企业委托进行投保价值的评估。

（4）1999年，该房屋因火灾被烧坏，保险公司受企业委托进行理赔的评估。

某街道旁的一商业门面房，建筑面积148m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算知该商业门面装修改造为其街道旁带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问：该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少？为什么？

某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率 为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？

某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率为25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表2-2所示。

轰2-2 同类宾馆的价格和净收益资料表

可比房地产 价格(万元) 净收益(万元/年) A 25200 3000 B 29400 3500 C 23800 2800 D 1660 200(1)计算客房与餐饮年总收益：

1)客房年总收益=(400×200+100× 350)×365—41975000(元)=4197.5(万元)

2)餐饮年总收益=4197.5×30%-1259.25(万元)

(2)计算客房与餐饮年总费用：

1)客房年总费用=4197.5×35%=1469.13(万元)

2)餐饮年总费用=1469.13×55%=808.02(万元)

(3)计算年净收益：

年净收益=4197.5+1259.25—1469.13—808.02+200=3379.6(万元)

(4)由所给资料计算报酬率：

可比房地产的报酬率：A=3000/25200×100 9/6—11.9%

B=3500/29400×100%=11.9%

C=2800/23800×100%=11.76%

D=200/1660×100%=12.05%

以其平均数作为估价对象的报酬率：

(11.9%+11.9 9/5+11.76%+12.05 9/6)/4=11.9%

(5)从公式求得该宾馆价格为：

V=A/y=3379.6/11.9%=28400(万元)

某市欲对旧城区进行拆迁改造，涉及居民数千户。由于部分居民对拆迁补偿费不满，或是故土情节过重，以致有许多市民不配合拆迁工作，不允许估价人员进入住宅进行实地勘查。另外，有些市民已将住房出租。他们对相关制度不了解，担心自己得不到补偿费；还有的居民已对自家的住宅进行了精装修，觉得拆迁得不偿失，因此对拆迁工作抱有抵触心理。如此种种，拆迁改造工作困难重重。

请问：

1．针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节?

2．装修补偿应如何确定?

3．对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?

房地产贷款项目评估是房地产开发企业在向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借款企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告的形式，作为贷款评审的重要依据。有时也受房地产开发企业委托做项目评估，为其投资项目的决策进行科学论证。

请问：

1．房地产贷款项目评估有什么特点?

2．房地产贷款项目评估包含哪些内容?

某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

请问：

1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

2．如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

在建工程房地产估价结果报告

一、委托方

××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：×××一××××××××。

二、受托方

××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：××××××××××××。

三、估价对象

1．地理位置及概况(略)

2．估价对象概括

估价对象：一栋在建住宅楼

建筑面积：11627.92 m2

土地使用权年限：至2073年5月31日

土地面积：4300m2

四、估价目的

为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。

五、估价时点

2004年6月18日至2004年6月30日。

六、价值定义

采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。

七、估价依据

1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)。

2．国土资源部《土地估价规程》。

3．××市人民政府《××市出让国有土地使用权基准地价》。

4．××市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》。

5．××市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]。

6．××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)。

7．××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]。

8．委托方提供的其他资料。

9．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。

八、估价原则

本次估价遵循的房地产估价原则有：1．合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。2．最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。3．鉴于估价对象的规划方案已经××市城市规划管理审定部门批准[(××)规审字×号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。4．替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。

九、估价方法

估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。

十、估价结果

以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03万元(大写：人民币叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰圆整)。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业日期(略)

十三、估价报告应用的有效期

本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。

在建工程房地产估价技术报告

一、个别因素分析(略)

二、区域因素分析(略)

三、市场背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估价方法选用(略)

六、估价测算过程

(一)市场比较法

市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。

1．选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件：

(1)用途相同；

(2)交易类型相同；

(3)正常交易或能够修正为正常交易的案例；

(4)区域及个别条件相近；

(5)统一价格基础；

(6)交易日期接近。

评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况如表6-l所示。

表6-1可比实例表

比较案例 A B C 交易价格(元/m2) 3800 3600 3500 位置 距小区正门30m 距小区正门30m 距小区正门200m 用途 商住 住宅 住宅 交易日期 2003.11.30 2004.3.21 2004.3.28 结构 钢混 砖混 砖混 房屋状况 新房 新房 新房 2．价格修正指数表

将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表6-2

表6-2价格修正指数 比较案例 估价对象 A B C 交易价格(元/ m2) 待估 3800 3600 3500 位置 100 104 102 98 用途 lOO 100 100 100 交易日期 100 97 99 99 结构 100 100 100 100 房屋状况 100 100 100 100 交易价格(元/ m2) 100 100 100 1003．修正系数表

根据修正指数表，编制修正系数列表6—3，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。 比较案例 A B C 交易价格(元/ m2) 3800 3600 3500 位置 100/104 lOO/102 100/98 交易类型 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/97 100/99 i00/99 结构 100/100 100/100 100/100 房屋状况 100/100 100/100 100/100 权重 0.3 O.3 O.4 比准价格(元/ m2) 3642.58 工程进度 95% 在建工程价格(元/ m2) 4023.78(一)成本法

所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。

计算土地使用权价格：

估价对象规划用途为住宅，位于××市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/ m2，则土地总价为1112.79万元。

建筑物建造成本：

建筑物建造成本一开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润

1．开发成本

(1)建安费用

根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1395．35万元

(2)红线内市政费：取建安费用的15%。

红线内市政费=1112.79×15%=166.92万元

建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604．65万元

(3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)：取建造成本的10%。

前期工程总费=1395.35×10%=139.54万元

(4)不可预见费：取建安费用的5%。

不可预见总费=1395.35×5%=69.77万元

开发成本合计为1771.58万元

2．管理费用

建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。

管理费用=(1112.79+1604.65)×5%=135.87万元

3．投资利息

估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2002年2月20日公布的1年期贷款利率5．31%计取，计息基数为开发成本。则：

投资利息=1112.79×5.31%×1+1771.58×5.31 9/6×0.5

=106.13万元

4．投资利润

根据××市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。

投资利润=1771.58×25%=442.90万元

5．销售费用

估价对象为在建工程，未销售，故不计。

6．估价对象价格

根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：

总价=1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90=3570.95/万元

七、估价对象价格确定

根据目前××市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元。

附件(略)

2003年9月，北京DC房地产公司将其名下的JM大厦作价入股北京zL集团有限公司，JM大厦的产权归后者所有。在此之前的2003年8月，双方曾委托两家值得信任的评估机构对JM大厦进行了估价，双方以估价结果为参考依据，协商确定以JM大厦作价1．2亿元人民币入股。

请问：

1．何为房地产转让?

2．城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式有哪些?

3．房地产转让估价有哪些特点?