市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年,可否将该交易实例选作可比实例?为什么?
房地产贷款项目评估是房地产开发企业在向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时,金融机构委托评估咨询机构或自行对借款企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告的形式,作为贷款评审的重要依据。有时也受房地产开发企业委托做项目评估,为其投资项目的决策进行科学论证。
请问:
1.房地产贷款项目评估有什么特点?
2.房地产贷款项目评估包含哪些内容?
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某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师,在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问:
1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
2.如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
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在建工程房地产估价结果报告
一、委托方
××房地产开发有限公司,法人代表:×××,地址:××市××路××号,联系电话:×××一××××××××。
二、受托方
××房地产价格评估有限公司,法人代表:×××,地址:××市××路××号,估价机构资质等级:一级,联系电话:××××××××××××。
三、估价对象
1.地理位置及概况(略)
2.估价对象概括
估价对象:一栋在建住宅楼
建筑面积:11627.92 m2
土地使用权年限:至2073年5月31日
土地面积:4300m2
四、估价目的
为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。
五、估价时点
2004年6月18日至2004年6月30日。
六、价值定义
采用公开市场价值标准,即本报告评估估价对象目前状况下,于估价时点的市场价格。
七、估价依据
1.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)。
2.国土资源部《土地估价规程》。
3.××市人民政府《××市出让国有土地使用权基准地价》。
4.××市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》。
5.××市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]。
6.××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)。
7.××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]。
8.委托方提供的其他资料。
9.估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
八、估价原则
本次估价遵循的房地产估价原则有:1.合法原则:即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。2.最高最佳使用原则:即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。3.鉴于估价对象的规划方案已经××市城市规划管理审定部门批准[(××)规审字×号《审定设计方案通知书》],估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。4.替代原则:即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
九、估价方法
估价对象为住宅用途的在建工程,周围住宅房屋交易案例较多,本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产,采用市场比较法评估出假设房产的价值,再根据估价对象的工程进度进行修正;估价对象所在区域同类新开发建设项目较多,容易获取开发费用资料,评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况,选取了重置成本法进行评估。
十、估价结果
以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果,总价为:3976.03万元(大写:人民币叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰圆整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、估价报告应用的有效期
本报告自完成之日起一年内有效,超过此期限该价格应做相应调整,直至重新评估。
在建工程房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)市场比较法
市场比较法是同一个市场条件下,根据替代原则,比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例,将交易案例与估价对象加以对照比较,就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正,求取估价对象在估价期日房产价值的方法。
1.选取可比案例,选择比较案例应依据估价对象,符合以下条件:
(1)用途相同;
(2)交易类型相同;
(3)正常交易或能够修正为正常交易的案例;
(4)区域及个别条件相近;
(5)统一价格基础;
(6)交易日期接近。
评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例,具体情况如表6-l所示。
表6-1可比实例表
比较案例 A B C 交易价格(元/m2) 3800 3600 3500 位置 距小区正门30m 距小区正门30m 距小区正门200m 用途 商住 住宅 住宅 交易日期 2003.11.30 2004.3.21 2004.3.28 结构 钢混 砖混 砖混 房屋状况 新房 新房 新房 2.价格修正指数表
将影响房产价格的因素进行比较,寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度,分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值,确定条件修正指数,详见表6-2
表6-2价格修正指数 比较案例 估价对象 A B C 交易价格(元/ m2) 待估 3800 3600 3500 位置 100 104 102 98 用途 lOO 100 100 100 交易日期 100 97 99 99 结构 100 100 100 100 房屋状况 100 100 100 100 交易价格(元/ m2) 100 100 100 1003.修正系数表
根据修正指数表,编制修正系数列表6—3,最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。 比较案例 A B C 交易价格(元/ m2) 3800 3600 3500 位置 100/104 lOO/102 100/98 交易类型 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/97 100/99 i00/99 结构 100/100 100/100 100/100 房屋状况 100/100 100/100 100/100 权重 0.3 O.3 O.4 比准价格(元/ m2) 3642.58 工程进度 95% 在建工程价格(元/ m2) 4023.78(一)成本法
所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度,估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。
计算土地使用权价格:
估价对象规划用途为住宅,位于××市基准地价三级地范围,结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析,采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价,确定估价对象的楼面地价为857元/ m2,则土地总价为1112.79万元。
建筑物建造成本:
建筑物建造成本一开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润
1.开发成本
(1)建安费用
根据委托方提供的资料,该在建工程建安总费用为1395.35万元
(2)红线内市政费:取建安费用的15%。
红线内市政费=1112.79×15%=166.92万元
建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604.65万元
(3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用):取建造成本的10%。
前期工程总费=1395.35×10%=139.54万元
(4)不可预见费:取建安费用的5%。
不可预见总费=1395.35×5%=69.77万元
开发成本合计为1771.58万元
2.管理费用
建设单位管理费:取土地重置价格和建造成本的5%。
管理费用=(1112.79+1604.65)×5%=135.87万元
3.投资利息
估价人员通过调查同类房地产开发建设周期,确定估价对象的合理工期为1年,假设资金在建设期内均匀投入,利率按照中国人民银行2002年2月20日公布的1年期贷款利率5.31%计取,计息基数为开发成本。则:
投资利息=1112.79×5.31%×1+1771.58×5.31 9/6×0.5
=106.13万元
4.投资利润
根据××市当前的市场状况,按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年,开发商利润取25%。
投资利润=1771.58×25%=442.90万元
5.销售费用
估价对象为在建工程,未销售,故不计。
6.估价对象价格
根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后,可以得出估价对象在估价期日的市场价格为:
总价=1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90=3570.95/万元
七、估价对象价格确定
根据目前××市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析,这两种方法各有其自身的特点,它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低,我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果,则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元。
附件(略)
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2003年9月,北京DC房地产公司将其名下的JM大厦作价入股北京zL集团有限公司,JM大厦的产权归后者所有。在此之前的2003年8月,双方曾委托两家值得信任的评估机构对JM大厦进行了估价,双方以估价结果为参考依据,协商确定以JM大厦作价1.2亿元人民币入股。
请问:
1.何为房地产转让?
2.城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外,其他合法方式有哪些?
3.房地产转让估价有哪些特点?
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某投资者以1.8万元/m。的价格购买了一个建筑面积为60m2的店铺,用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30 9/6,其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年,年利率在5.31%的基础上上浮1.5个百分点,按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。
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某商店的建筑面积为1000m2,土地使用年限为40年,从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同,租期为20年,月租金为150元/m2,租金支付方式为每2年一次性支付,支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2,支付方式为每年年末一次性支付,预计类似商店正常月租金每年递增5%,一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2006年10月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取8%)。
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某家庭购买了一套90m2的商品住宅,售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%,其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%,贷款期限为15年,按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额,那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后,于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元,那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?
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某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地,并于3年前建成物业投入使用,总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2,重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年,第一年投入40%,第二年投入60%,可视为年中集中投入),管理费用为建安成本的3%,年利率为6%,销售税费为90万元,开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元;装修的重置价格为140万元,平均寿命为5年;设备的重置价格为100万元,平均寿命为10年;假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为8%)
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某家房地产企业获得贷款1000万元,期限为2年,年利率为12%,若借贷双方约定按季度付息,则房地产企业为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息,期末连本带利一起偿还,房地产企业支付的利息总额是多少?
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假设一家庭2000年12月31日为购买价值80万元的住宅,申请了相当于房价70%的住宅抵押贷款,期限为15年,年利率为6%,按月等额还本付息。2005年1月1日,该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款,二次抵押贷款按产权人拥有权益的50%发放。已知当地住宅价值年上涨率为5%,问该家庭申请二次贷款时,最多能够得到多少抵押贷款?