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建筑工程类房地产估价师
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解答题

在建工程房地产估价结果报告

一、委托方

××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：×××一××××××××。

二、受托方

××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：××××××××××××。

三、估价对象

1．地理位置及概况(略)

2．估价对象概括

估价对象：一栋在建住宅楼

建筑面积：11627.92 m2

土地使用权年限：至2073年5月31日

土地面积：4300m2

四、估价目的

为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。

五、估价时点

2004年6月18日至2004年6月30日。

六、价值定义

采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。

七、估价依据

1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)。

2．国土资源部《土地估价规程》。

3．××市人民政府《××市出让国有土地使用权基准地价》。

4．××市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》。

5．××市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]。

6．××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)。

7．××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]。

8．委托方提供的其他资料。

9．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。

八、估价原则

本次估价遵循的房地产估价原则有：1．合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。2．最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。3．鉴于估价对象的规划方案已经××市城市规划管理审定部门批准[(××)规审字×号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。4．替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。

九、估价方法

估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。

十、估价结果

以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03万元(大写：人民币叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰圆整)。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业日期(略)

十三、估价报告应用的有效期

本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。

在建工程房地产估价技术报告

一、个别因素分析(略)

二、区域因素分析(略)

三、市场背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估价方法选用(略)

六、估价测算过程

(一)市场比较法

市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。

1．选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件：

(1)用途相同；

(2)交易类型相同；

(3)正常交易或能够修正为正常交易的案例；

(4)区域及个别条件相近；

(5)统一价格基础；

(6)交易日期接近。

评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况如表6-l所示。

表6-1可比实例表

比较案例 A B C 交易价格(元/m2) 3800 3600 3500 位置 距小区正门30m 距小区正门30m 距小区正门200m 用途 商住 住宅 住宅 交易日期 2003.11.30 2004.3.21 2004.3.28 结构 钢混 砖混 砖混 房屋状况 新房 新房 新房 2．价格修正指数表

将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表6-2

表6-2价格修正指数 比较案例 估价对象 A B C 交易价格(元/ m2) 待估 3800 3600 3500 位置 100 104 102 98 用途 lOO 100 100 100 交易日期 100 97 99 99 结构 100 100 100 100 房屋状况 100 100 100 100 交易价格(元/ m2) 100 100 100 1003．修正系数表

根据修正指数表，编制修正系数列表6—3，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。 比较案例 A B C 交易价格(元/ m2) 3800 3600 3500 位置 100/104 lOO/102 100/98 交易类型 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/97 100/99 i00/99 结构 100/100 100/100 100/100 房屋状况 100/100 100/100 100/100 权重 0.3 O.3 O.4 比准价格(元/ m2) 3642.58 工程进度 95% 在建工程价格(元/ m2) 4023.78(一)成本法

所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。

计算土地使用权价格：

估价对象规划用途为住宅，位于××市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/ m2，则土地总价为1112.79万元。

建筑物建造成本：

建筑物建造成本一开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润

1．开发成本

(1)建安费用

根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1395．35万元

(2)红线内市政费：取建安费用的15%。

红线内市政费=1112.79×15%=166.92万元

建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604．65万元

(3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)：取建造成本的10%。

前期工程总费=1395.35×10%=139.54万元

(4)不可预见费：取建安费用的5%。

不可预见总费=1395.35×5%=69.77万元

开发成本合计为1771.58万元

2．管理费用

建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。

管理费用=(1112.79+1604.65)×5%=135.87万元

3．投资利息

估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2002年2月20日公布的1年期贷款利率5．31%计取，计息基数为开发成本。则：

投资利息=1112.79×5.31%×1+1771.58×5.31 9/6×0.5

=106.13万元

4．投资利润

根据××市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。

投资利润=1771.58×25%=442.90万元

5．销售费用

估价对象为在建工程，未销售，故不计。

6．估价对象价格

根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：

总价=1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90=3570.95/万元

七、估价对象价格确定

根据目前××市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元。

附件(略)

主观题和计算题请自行在草稿纸上作答

题目答案

1．房地产权利状况描述不全。2．房地产现状描述不全。3．估价原则中缺少估价时点估价原则。4．估价结果报告中总地价缺少货币种类。5．市场比较法比较因素所取修正指数无说明。6．比较案例B位置指数不正确。7．比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。8．比较案例的结构不同应该进行修正。9．比准价值的权重未作说明。10．成本法中土地使用权价格计算有错误。11．成本法中各项费用比例无依据。12．建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。13．成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。14．技术报告总价大写错误

答案解析

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举一反三
解答题

2003年9月，北京DC房地产公司将其名下的JM大厦作价入股北京zL集团有限公司，JM大厦的产权归后者所有。在此之前的2003年8月，双方曾委托两家值得信任的评估机构对JM大厦进行了估价，双方以估价结果为参考依据，协商确定以JM大厦作价1．2亿元人民币入股。

请问：

1．何为房地产转让?

2．城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式有哪些?

3．房地产转让估价有哪些特点?

主观题和计算题请自行在草稿纸上作答

题目答案

1．《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”2．城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式主要包括下列行为：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的；(5)法律、法规规定的其他情形。3．房地产转让估价具有以下几个

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解答题

某投资者以1.8万元/m。的价格购买了一个建筑面积为60m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30 9/6，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率在5.31%的基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。

主观题和计算题请自行在草稿纸上作答

题目答案

(1)购买总价：1.8×60=108(万元)(2)自有资金：108×30%=32.4(万元)(3)抵押贷款年等额偿还额：抵押贷款总额：108×70%=75.6(万元)已知：，z=10年，i=5.31%+1.5%=6.8l%则： (4)设月租金单价为y元(m2·月)年租金=60×12y=720y年税前现金流=720y-720y× 25%=106693.99则：(720y-720y×25%-106693.99)/324000×100%=12%则：y=269.58(元/m2)

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解答题

某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2006年10月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取8%)。

主观题和计算题请自行在草稿纸上作答

题目答案

(1) 计算出租人权益价值①合同约定，租金每2年支付一次，年末支付，2年的租金＝150×12×2×1000＝360(万元)②出租人权益价值＝360×(1-30%)×(1/1.082+1/1.084+…+1/1.0816)＝1072.38(万元)(2) 完全产权下的市场价值①第一年租金，租金支付方式为每年支付，年末支付。即租金＝200×12×1000＝240(万元)②完全产权市场价值＝240×(1-30%)×[1-(1.05/1.08)16]/(8%-5%) ＝2031.90(万元)(3) 承租人权益价值＝

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解答题

某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？

主观题和计算题请自行在草稿纸上作答

题目答案

(一)解法一： (1)已知P=4000×90×(1-30%)=25.2万元 P1=10万元；P2=(25.2-10)=15.2万元 (2)N=15×12=180月 =4.5%/12=0.375%i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%) A1=P1×[i1×(1-i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000×[0.375%×(1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]=764.99元 Al=P2×[i2×(1-i2)n]/[(1+i2)n-1]=15200×[0

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解答题

某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为8%)

主观题和计算题请自行在草稿纸上作答

题目答案

(3)计算建筑物的重新购建价格：①建安成本＝600万元②管理费用＝6003%＝18(万元)③投资利息＝(600+18)×40%×[(1+6%)4.5-1)+(600+18)×60%×[(1+6%)3.5 -1]＝158(万元)④销售税费＝90万元⑤开发利润＝120万元建筑物的重新购建价格＝600+18+158+90+120＝9860000(元)＝986(万元)(4)计算建筑物的折旧额：①门窗、墙面等损坏的折旧额＝8万元②装修部分的折旧额＝140×1/5×3＝84(万元)③设备部分的折旧额＝100×1/10

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解答题

某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额是多少?

主观题和计算题请自行在草稿纸上作答

题目答案

[答案] 已知P=1000万元，n=8，i=12%/4=3%由此推出：房地产企业按季付息时为该笔贷款支付的利息总额＝P×i×n=1000×3%×8=240(万元)期末支付的利息总额=P[(1+i)n-1)]=1000×[(1+3%)8-1]=267(万元)

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解答题

假设一家庭2000年12月31日为购买价值80万元的住宅，申请了相当于房价70%的住宅抵押贷款，期限为15年，年利率为6%，按月等额还本付息。2005年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款，二次抵押贷款按产权人拥有权益的50%发放。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请二次贷款时，最多能够得到多少抵押贷款？

主观题和计算题请自行在草稿纸上作答

题目答案

[答案] 由题可知：月利率：i=6%÷12=0.5%2005年1月1日房地产的市场价值：V=800000×(1+5%)4=972405(元)第一次抵押贷款月还款额：2005年1月1日家庭拥有的住房权益：VE＝V-VM=972405-455829=516576(元)家庭申请二次贷款时，最多能够得到的抵押贷款：516576×50%=258288(元)结论：该家庭申请第二次贷款时，最多能得到约25.8万元贷款。

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解答题

某企业获得一笔16万元的贷款，偿还期为8年，按年利率12%计复利，有5种还款方式：

(1)每年年末只偿还所欠利息，第八年年末一次还清本金；(2)在第八年年末一次还清本息，(3)在8年中每年年末等额偿还；(4)每年年末等额还本金，并付清当年的全部利息；(5)每年年末等额偿还本金，利息在第八年年末总付。试计算多种形式所付出的总金额。

主观题和计算题请自行在草稿纸上作答

题目答案

(1)本金不变，所以每年偿还的利息为：160000×12%=19200(元)8年共偿还金额为：160000+8×19200＝313600(元)(2)第八年年末一次偿还本息：F=160000×(1+12%)8=160000×2.476=396160(元)8年共偿还金额为：8×32208=257664(元)(4)每年等额偿还本金额：160000÷8=20000(元)由于每年本金减少20000元，故每年利息减少20000×12%=2400(元)第一年年末应偿还的利息为：160000×12%=19200(元)第二

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解答题

某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积 10000m2，土地使用权年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5。1～4层规划为商业，建筑面积为2万m2；5～20层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为 3000元/m 2，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下：

(1) 项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。

(2) 该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年末时售出。

(3) 商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为一年，装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出占营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。

(4) 2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。

(5) 项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。

(6) 转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。

试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

主观题和计算题请自行在草稿纸上作答

题目答案

(1)根据题意，该在建工程土地面积1万m2，土地使用权年限为2003年10月1日至2043年9月30日，规划容积率为5，允许建筑面积为5万m2，其中1～4层为商业用房2万m2，5～20层为写字楼3万m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5%，即150元/m2，两项相加之和为3150元/m2。项目2004年6月动工，至估价时点2005年10月1日，已完成了全部工作量的30%，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，即5万×3150×30%＝4725万元，假定费用是均匀投入，即在20

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解答题

某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：

(1) 门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为 10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。

(2) 该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800元。

(3) 由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

(4) 该类写字楼的报酬率为l0%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。

(5) 假设除空调以外，残值率均为零。

试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。

主观题和计算题请自行在草稿纸上作答

题目答案

按题意，求该写字楼在估价时点(2005年10月1日)的折旧总额和现值。应该用成本法，适用于旧房地产的基本公式为：旧房地价格＝房地的重新购建价格-建筑物的折旧＝土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧先画出其时间示意图(1) 计算房地的重新购建价格土地的重新购置价格＝2000×4000＝800(万元)建筑物的重新购建价格＝1300×9000＝1170(万元)(2)计算建筑物的折旧拟用分解法求取建筑物的折旧(物质折旧、功能折旧、经济折旧)：①物质折旧(建筑物重置价格1170万元，自然寿命60年，

答案解析

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