估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯。

搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料

如下表所示： 实例 交易价格(/m2) 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2006年3月30口 比估价对象劣3% B 2050 正常 2005年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2006年5月30日 比估价对象优5%从2005年11月至2006年10月地价逐月上升O.5%。

(2)当地征收农地的费用等资料如下：

在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。

该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级。而估价对象处于第六级土地上。各级土地

之间的价格差异如下表所示： 级别 四 五 六 七 八 地价是次级

土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.3 1.5 1 地价是最差级

土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 2.00 1.50 1 (3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为O。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。

试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)

××置业公司部分房地产估价结果报告

一、委托方

××置业公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××号。

二、估价方

××房地产估价事务所，法定代表人：×××；住所：××市××路××号，二级评估资质。

三、估价对象

××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。

四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点

经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。

六、价值定义(略)

七、估价依据(略)

八、估价原则(略)

九、估价方法

根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。

十、估价结果

经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业日期

2004年6月30日至2004年7月5日。

十三、估价报告应用的有效期(略)

××置业公司部分房地产估价技术报告

一、估价对象状况分析

××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物？利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计1年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，在××置业公司对其进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。

二、市场背景分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估价方法选用

根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。

五、估价测算过程

(一)超市的估价(略)

估价对象的单价=(9347+8484+10458)/3元/m2=9430元/m2

总价=9430×7800元=7355万元

(二)在建写字楼的估价

1．首先测算该写字楼开发完成后的价值

根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)元=3215万元年运营费用3215×55%万元=1768万元净收益有效毛收入-运营费用=(3215-1768)万元=1447万元收益年期取50年报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代人有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。

2．测算未来还需发生的各项成本及税费等

根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。

①续建工程费及管理费等。

装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等 150万元，合计3490万元。

②投资利息。

当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息为：

3490×[(1+5.85%)0.5-1)万元=101万元

③销售税费。

当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费

14183×6%万元=851万元

3．在建写字楼的评估价值

总价值：(14183-3490-101-851)万元=9741万元

六、估价结果

按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。

1．转让该项在建工程应具备哪些主要证件？

2．简述评估技术路线。

甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。

1．针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?

2．装修补偿应如何确定?

3．对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

某一工业厂房，房屋建筑面积10000m2，占地面积30000m2，拟设定房地产抵押权。该房屋的重置价为400元，成新度8成。土地使用权来源于行政划拨，经调查本地区，本类土地使用权市场价值为760元/m2，其中取得土地成本为430元/m2(出让金占80%)，土地开发成本为170元/m2，管理费、投资利息销售税费90元/m2，开发利润70元/m2。

1．请写出房地产估价的技术路线?

2．该房地产的土地使用权年限应设定为多少?

3．该房地产的抵押担保额为多少?

某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

1．这样的做法有哪些错误?

2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?

估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层。其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格有关资料如下：

1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。

2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。

3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租凭收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。

4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时间可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。

5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：

采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

解：

1．开发完成后的房地产总价值

总建筑面积=10000×5=50000(m2)

住宅总面积=50000-9000-41000(m2)

(1) 商铺开发完成后的房地产总价值

每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m2)

每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m2)

商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5=4118．45(元/m2)

商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元)

(2) 住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(万元)

(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元)

2．扣除项目

(1) 建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元)

(2) 专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元)

(3) 销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元)

(4) 销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元)

(5) 买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V

3．总地价

2006年9月1日的总地价：

V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V

V=3031.74(万元)

某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。

（1）1996年，企业以该房地产申请抵押贷款，委托评估机构进行抵押价值的评估。

（2）1997年，企业因经营不善，无力偿还上述房地产的抵押贷款，银行委托评估机构进行该房地产拍卖价格的评估。

（3）1998年，企业以该房地产向保险公司投保，保险公司受企业委托进行投保价值的评估。

（4）1999年，该房屋因火灾被烧坏，保险公司受企业委托进行理赔的评估。

某街道旁的一商业门面房，建筑面积148m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算知该商业门面装修改造为其街道旁带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问：该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少？为什么？

某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率 为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？