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解答题

(二)2004年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期5年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

请问:

1.该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例.可否选取其作为可比实例?为什么?

2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?

3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

主观题和计算题请自行在草稿纸上作答

题目答案

1.不可取。  因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异,如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同,不具有可比性。  2.确定出租部分潜在毛收入时应注意:  (1)租赁期内按租约计,租赁期外按正常客观的市场租金计;  (2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入;  (3)应考虑是否存在无形收益。  3.确定自营部分净收益时应注意:  (1)测算正常客观的净经营(营业)收入;  (2)应扣除正常商业利润。  或:要准确界定由商业房地产本身带来的净收益,不要在净收益中混入由于经营等非

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举一反三
解答题

甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值,估价结果为7500万元。购得该项目后,甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后,甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款,委托丙房地产估价机构评估其抵押价值,估价结果为9000万元。

请问:若上述两个估价结果均是合理的,产生两者差异的原因有哪些?

主观题和计算题请自行在草稿纸上作答

题目答案

1.估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上,由于时间的变化,房地产市场行情会发生变化,房地产价值也会发生变化。 2.估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的,评估的是估价对象的市场价值,而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的,评估的是估价对象的抵押价值,仅就估价目的和价值类型不同而言,两个价格之间会有差异。 3.设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准,估价对象用途、规模均有可能发生了改变,仅从改变设计方案角度

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解答题

某商店的建筑面积为1000 m2,土地使用年限为40年,从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同,租期为20年,月租金为150元/ m2,租金支付方式 为每2年一次性支付,支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/ m2,支付方式为每年年末一次性支付,预计类似商店正常月租金每年递增5%,一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2006年10月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取8%)。(8分)

主观题和计算题请自行在草稿纸上作答

题目答案

(1)计算出租人权益价值1)合同约定,租金每2年支付一次,年末支付,2年的租金=150×12×2×1000=360(万元)2)出租人权益价值=360×(1-30%)×(1/1.082+1/1.084+…+1/1.0816)=1072.38(万元)(2)完全产权下的市场价值1)第一年租金,租金支付方式为每年支付,年末支付。即租金=200×12×1000=240(万元)2)完全产权市场价值=240×(1-30%)×[1-(1.05/1.08)16]/(8%-5%)=2031.90(万元)(3)承租人权益价值=

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解答题

某城区缺少办公用房,两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂,兼并后自行将厂房改造,重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区,上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿,向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》,甲公司可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求,房地产估价机构该如何解答?

主观题和计算题请自行在草稿纸上作答

题目答案

解法一:(1)甲公司可能会提出如下要求:1)要求按改造、装修后的办公楼市场价值进行评估;2)对该办公楼的改造、重新装修费用支出进行评估;3)对该办公楼的承租人的损失大小进行评估。(2)房地产估价机构可以作出的答复为:1)该宗房地产应按改造之前原法定用途即标准工业厂房进行评估,并且评估价格中不应包括改造、装修为办公楼的费用支出,但可按工业用途评估时,另外委托评估停产停业的损失补偿;2)对当前办公楼承租人的损失应由甲公司与承租人协商解决;3)如果经拆迁当事人双方协商同意或者经城市规划行政管理部门确认认可,也可

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解答题

某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的,用途为商业,土地使用期限为40年,土地面积为700平米,容积率为15,土地取得费用为80万元,已付清。从获得土地使用权至正式动工。时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年,建安成本为每平方米建筑面积2300元,管理费用为建安成本的3%.至2007年6月30日已完成主体结构,且已投入总开发成本的55%,剩余费用在施工期内均匀投入,折现率为13%。

该在建工程建成后的最佳用途为餐馆,建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)。然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元,此后每年净收益以15%的比率增长,为保持这种正常收益增长,需要每隔4年在该年末进行一次大装修,正常大装修费用为40万元,当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。

按当地有关规定,房地产开发项目(包括在建卫程)在转让交易过程中,买方按售价的3%缴纳有关税费,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。

请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30目的正常购买总价。(10分)

主观题和计算题请自行在草稿纸上作答

题目答案

设该在建工程的正常购买总价值为P一、继续完成后的 总价值1未来受益年限n=40-1-2-3=36年2未来年纯收益现值之和3装修及大修费用现值之和

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解答题

某家庭拟购买一套新房,并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元,资本化率为9.6%,假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现"以租养房",即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%,余款申请年利率为6%的住房抵押贷款,按月等额还款,最长贷款年限为20年。问:

(1)该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房(精确到小数点后2位)?

(2)设该家庭购买了这一最高总价的新房,并希望在还款一段时间之后,利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款,问至少需要在还款多少个月(取整)后,再出售原有住房并还清贷款?(8分)

主观题和计算题请自行在草稿纸上作答

题目答案

1.解:已知:A=2000元,n=240个月,i=60%/12=0.5%,R=9.6% (1) 求购房最高总价 购房最高总价=P/70%=279161.54/70%=39.88万元 (2)求出售原有住房时间 住房市场价值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25万元 设剩余M个月需要偿还25万元,则有 有:(1+0.%)M=2.667 M=log2.667/(1+0.5%)=196.66个月 240-196=44个月 在还款44个月之后出售住房

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解答题

某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2,总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年,总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第l年投资8100万元,其中资本金为5400万元,其余为甲银行贷款:项目第2年投资5400万元,全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%,按年复利计息,项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营,且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息,乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0,按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%,采用基础租金加百分比租金形式出租,基础租金不随时间变化,百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%,年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售,净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初,收入、运营成本和还款均发生在年末,不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题:

(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%,则购物中心的年最低基础租金为多少元,m2(精确到个位)?

(2)在该最低基础租金水平下,设项目全部投资的目标收益率为13%,求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)?(12分)

主观题和计算题请自行在草稿纸上作答

题目答案

解法一:叙述法 一、设最低基础租金为x,求最低基础租金 (1)计算各年自有资金净现金流量 1)第1年年初净现金流量=-5400万元 2)第2年年初:投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元 净现金流量=-5400+5400=0万元 3)第3年年初: 归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元 乙银行贷款=9093.87万元 净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元 4)第3、4年年末: 还本付息=9093.87×7%=636.57万元 营运成本=(1.

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解答题

某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权,建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平米,土地使用期限40年,建筑总面积为20000平米,并于2007年9月1日完成,该公司申请竣工验收。根据环保政策要求,环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1目的正常市场价格。

(1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地,土地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平米,销售费用为200万元,管理费用为开发成本的3%,开发建设期为2.5年,开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30%,第二年投入50%,最后半年投入20%,各年内均匀投入,贷款年利率为7.02%,销售税金及附加为售价的5.53%,投资利润率为12%。

(2)经分析,新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元,而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造,发生抵除费用30万元,拆除后的排污系统设备可回收90万元。

(3)原项目预计于2008年1月1日正常营业,当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造,项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日,为获得与2008年1月1且开始营业时可获得的相同的年净收益,该公司当年需额外支付运营费用100万元,之后将保持预计的盈利水平。

(4)该类度假村项目的报酬率为8%。(10分)

主观题和计算题请自行在草稿纸上作答

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重新购建价格

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解答题

某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m,总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年,总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元,其中资本金为5400万元,其余为甲银行贷款:项目第2年投资5400万元,全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%,按年复利计息,项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营,且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息,乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0,按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%,采用基础租金加百分比租金形式出租,基础租金不随时间变化,百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%,年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售,净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初,收入、运营成本和还款均发生在年末,不考虑所得税及其他税收。

请回答下列问题:

(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%,则购物中心的年最低基础租金为多少元,m2(精确到个位)?

(2)在该最低基础租金水平下,设项目全部投资的目标收益率为13%,求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)?(12分)

主观题和计算题请自行在草稿纸上作答

题目答案

解: 解法一:叙述法 一、设最低基础租金为x,求最低基础租金 (1)计算各年自有资金净现金流量 1)第1年年初净现金流量=-5400万元 2)第2年年初:投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元 净现金流量=-5400+5400=0万元 3)第3年年初: 归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元 乙银行贷款=9093.87万元 净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元 4)第3、4年年末: 还本付息=9093.87×7%=636.57万元 营运成本=

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解答题

某商店的土地使用年限为40年,从2001年10月1日起计。该商店共有两层,每层可出租面积各200m2。一层于2002年10月1日租出,租赁期限为5年,可出租面积的月租金为180元/m2,且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租 面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2,运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。

主观题和计算题请自行在草稿纸上作答

题目答案

该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下:(1)商店一层价格的测算:租赁期限内年净收益=一200×180×(1—25 9/5)×12=32.40(万元)租赁期限外年净收益=200×200×(1 25%)×12=36.00(万元)

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解答题

某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命50年,有效经过年数为8年,经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年,假定第一年投入建造成本的609/6,第二年投入40%,均为均匀投入),管理费用为建造成本的3%,年利率为6%,销售税费为50万元,开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,已使用2年;设备的重置价格为1lO万元,平均寿命为10年,已使用8年。假设残值均为零,试计算该建筑物的折旧总额。

主观题和计算题请自行在草稿纸上作答

题目答案

(1)计算建筑物的重置价格:①建造成本=800(万元)②管理费用=800×3%=24(万元)③投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.90(万元)④建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90(万元)(2)计算建筑物的折旧额:①墙、地面等损坏的折旧额=18(万元)②装修部分的折旧额=200×2/5=80(万元)③设备部分的折旧额=110×8/10=88(万元)④长寿命项目的折旧额:=(1048.9

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