某商店的土地使用年限为40年,从2001年10月1日起计。该商店共有两层,每层可出租面积各200m2。一层于2002年10月1日租出,租赁期限为5年,可出租面积的月租金为180元/m2,且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租 面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2,运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。
某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命50年,有效经过年数为8年,经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年,假定第一年投入建造成本的609/6,第二年投入40%,均为均匀投入),管理费用为建造成本的3%,年利率为6%,销售税费为50万元,开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,已使用2年;设备的重置价格为1lO万元,平均寿命为10年,已使用8年。假设残值均为零,试计算该建筑物的折旧总额。
题目答案
您的答案
答案解析
(一)某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师,在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问:
1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
题目答案
您的答案
答案解析
估价对象为一宗10000㎡的七通一平用地,土地使用权出让时间为2006年3月1日,土地使用权出让年限为50年,容积率为5,根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼,钢筋混凝土结构,共18层:其中1~3层主要为商业用途,建筑面积9000㎡(含独立使用的车棚300㎡),其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/㎡。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格,有关资料如下:
1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%,买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2.建筑安装工程费为1100元/㎡,专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3.商业用房建成半年后可全部用于出租,出租空置率及租金损失率共为10%,按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/㎡。运营费用率为24%。
4.商品住宅建成半年时可售出30%,平均价格为2700元/㎡;建成一年时可售出60%,平均价格为2800元/㎡;剩余的10%会在建成一年半售出,平均价格为2900元/㎡,广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5.房地产报酬率为8%,折现率为12%,贷款年利率为6%,销售利润率为20%,估价测算如下(节选):
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
1.开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10000㎡×5=50000㎡
住宅总面积=50000㎡-9000㎡=41000㎡
(1)商铺开发完成后的房地产总价值
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)
=50元/㎡×12×(1-10%)=540元/㎡
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)
=540元/㎡×(1-24%)=410.40元/㎡
商铺开发完成后的单价=410.40元/㎡/8%[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)25=4118.45元/㎡
商铺开发完成后的总价=4118.45元/㎡×9000㎡=3706.61万元
(2)住宅开发完成后的总价值
住宅总价值=41000㎡×[30%×2700/(1+12%)25+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/ (1+12%)35]元/㎡=8204.06万元
(3)开发完成后的房地产总价值
房地产总价值=3706.61万元+8204.06万元=11910.67万元
2.扣除项目
(1)建安工程费=50000㎡×1100元/㎡/(1+12%)=4910.71万元。
(2)专业及管理费用=4910.71万元×8%=392.86万元。
(3)销售费用和销售税费总额=11910.67万元×(3.5%+5.5%)=1071.96万元。
(4)销售利润=11910.67万元×20%=2382.13万元。
(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V。
3.总地价
2006年9月1日的总地价:
V=11910.67万元-4910.71万元-392.86万元-1071.96万元-2382.13万元-0.04V
V=3031.74万元
题目答案
您的答案
答案解析
某家庭拟购买一套住宅,单价为3000元/m2,该家庭月收入为6000元,其中30%可用来支 付房款,银行可为其提供15年期的住房抵押贷款,贷款年利率为6%,抵押贷款价值比例最大为 80%,问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅?
题目答案
您的答案
答案解析
某房地产开发项目的占地面积为8000mz,土地使用权年期为40年,总建筑面积50000m2,其中服务式公寓35000m2,商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2,地下车位230个(10000m2)。
项目建设期为3年,总投资额为35000万元(不包括贷款利息),其中自有资金占35%,其余投资来源于贷款和预售收入:第一年投入资金9000万元,全部为自有资金;第二年投入资金13250万元,其中3250万元为自有资金;第三年投入资金12750万元。
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售,第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元,第四年年末全部售完;服务用房在第五年年初开始出租,出租率为90%,租金为3000元/(m2/年),运营成本为租金收入的20%;服务用房的残值为20万元。假设,投入全部发生在年初,收入发生在年末且可以全部再投入,贷款按年计复利,本息从第四年年初开始偿还;在整个出租期内,出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%,投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下,求:(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。
题目答案
您的答案
答案解析
张某看中了一处房地产,该房地产位于城市边缘,紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘,属于城市四级地段,但该区域极具发展潜力,商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层,总建筑面积为700m2,张某拟购入后将一楼用于开设商铺,二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元。张某为摸清该售价的合理性,找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后,在估价前需要了解估价对象的哪些情况?
题目答案
您的答案
答案解析
某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后,委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同,收益年限也与该商场建筑的剩余经济寿命不同;成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请分析说明房地产估价师这样做的理由。
题目答案
您的答案
答案解析
2005年3月,市民佟某租赁市民钟某的房屋用于居住。双方签订了租赁合同,依照国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策约定了租金标准,租赁期为一年。到2005年7月,佟某在所租房屋内进行文化交流中介代理的经营活动。钟某得知后,主张重新订立租赁合同,原租赁合同无效,租金与其他租赁条款项目由双方协商确定。
请问:
1.什么是租赁合同?
2.根据法律规定,不同用途房屋租赁价格的管理规定有哪些?
题目答案
您的答案
答案解析
甲、乙合作投资开发一房地产项目,双方各出资1000万元,经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完,销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000 m2,售价3000元/m2,销售税费率为售价的7%。销售过程巾,乙拿出一套建筑面积1OO m2的房屋送给朋友,向甲提出先挂账,双方结算时再作处理。该项目存短期内销售完成,实际销售费用与预提的销售费用相符,实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元,现因乙拿走一套价值30万元的房屋,故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元,故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元,自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素.谁的分配方案合理?为什么?
题目答案
您的答案
答案解析
甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价,酒楼业主不配合拆迁工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建。
请问:
(1)针对该类拆迁估价,在估价程序上应特别注意哪些环节?
(2)装修补偿应如何确定?
(3)对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?