估价对象为一宗10000m-的七通一平用地，i地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年．窖积率为5：根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼．钢筋混凝土结构，共18层：其中l一3层主要为商业用途，建筑面积9000㎡(含独立使用的车棚300㎡)．其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/㎡。工程子2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格．有关资料如下：

l、房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5．5％，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。

2、建筑安装工程费为1100元/㎡，专业及管理费为建筑安装工程费的8％。

3、商业用房建成半年后可全部用于出租．出租空置率及租金损失率共为10％，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/㎡。运营费用率为24％。

4，商品住宅建成半年时可售出30％，平均价格为2700元/㎡；建成一年时可售出60％，平均价格为2800元/㎡；剩余的10％会在建成一年牛售出，平均价格为2900元/㎡，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3．5％。

5、房地产报酬率为8%，折现率为12％，贷款年利率为6％．销售利润率为20％，估价测算如下(节选)：

采用观金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

解：

1、开发完成后的房地产总价值

总建筑面积=10000× 5=50000(㎡）

住宅总面积=50000—9000=41000(㎡)

(1)商铺开发完成后的房地产总价直

每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1—空置等租金损失率)

=50×12×(1—10％)=540(元/㎡)

每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1—运营费用率)

=540×(1—24％)=410．40(元/㎡)

商铺开发完成后的单价=410．40／8％×11—1／(1+8％)47]× 1/(1+8％)2.5

=4118．45(元/㎡)

商铺开发完成后的总价=4118．45×9000=3706．61（万元）

(2)住宅开发完成后的总价值=41 000×[30％× 2700／(1+12％)2.5+60％×

2800／(1十12％)3+10％× 2900/(1+12％)3.5=8204．06(万元)

(3)开发完成后的房地产总价值=3706．61+8204．06=11 910．67(万元)

2、扣除项目

(1)建安工程费=50000×1100／(1+12％)=4910．71(万元)

(2)专业及管理费用=4910．71× 8％=392．86(万元)

(3)销售费用和销售税费总额=11 910．67×(3．5％+5．5％)=1071．96(万元)

(4)销售利润=11 910．67×20％=2382．13(万元)

(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4％=O．04V

3、总地价

2006年9月1日的总地价：

V=11 910．67—4910．71—392．86—1071．96—2382．13—O．04V

V=3031．74(万元)

(二)2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

请问：

1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例．可否选取其作为可比实例?为什么?

2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?

3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

<三)某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元／㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利启、。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18OO元／㎡。

请问：

1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

（一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。

请问：

1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?

2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性?

（二）甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：

物业名称

A

B

C

建筑面积/m2

65

48

50

成交单价/（元/m2）

15500

14500

15000

成交日期

2007年9月

2007年8月

2007年10月

请问：

1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?

2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分）

（三）2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。

请问：

1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。

2.说明评估承租人权益价值的技术路线。

某企业获得一笔16万元的贷款，偿还期为8年，按年利率12%计复利，有5种还款方式：

(1)每年年末只偿还所欠利息，第八年年末一次还清本金；(2)在第八年年末一次还清本息，(3)在8年中每年年末等额偿还；(4)每年年末等额还本金，并付清当年的全部利息；(5)每年年末等额偿还本金，利息在第八年年末总付。试计算多种形式所付出的总金额。

假设一家庭2000年12月31日为购买价值80万元的住宅，申请了相当于房价70%的住宅抵押贷款，期限为15年，年利率为6%，按月等额还本付息。2005年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款，二次抵押贷款按产权人拥有权益的50%发放。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请二次贷款时，最多能够得到多少抵押贷款？

某拟建年产30万t铸钢厂，根据可行性研究报告提供的已建年产25万t类似工程的主厂房工艺设备投资约2 400万元。已建类似项目资料：与设备投资有关的各专业工程投资系数，见表6。与主厂房投资有关的辅助工程及附属设施投资系数，见表7 表6 与设备投资有关的各专业工程投资系数

加热炉 汽化冷却

余热锅炉

自动化仪表

起重设备

供电与传动

建安工程

0.12

0.01

0．O4

0．O2

0．O9

0.18

0.40

表7 与主厂房投资有关的辅助工程及附属设施投资系数

动力系统 机修系统

总图运输系统

行政及生活福利设施工程

工程建设其他费

0.30

0.12

0.20

0.30

0.20

本项目的资金采源为自有资金和贷款，贷款总额为8 000万元，贷款利率8%(按年计息)。建设期3年，第1年投入30%，第2年投入50%，第3年投入20%。预计建设期物价年平均上涨率3%，基本预备费率5%。 【问题】 1．已知拟建项目建设期与类似项目建设期的综合价格调整系数为1.25，试用生产能力指数估算法估算拟建工程的工艺设备投资额；用系数估算法估算该项目主厂房投资和项目建设的工程费与其他费投资。 2．估算该项目的建设投资，并编制建设投资估算表。 3．若单位产量占用流动资金额为33．67元/t，试用扩大指标估算法估算该项目的流动资金。确定该项目的建设总投资。

中国工程咨询协会的服务范围有哪些?