估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2，建筑总面积4500m2，建于1984年9月底，钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下：

(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示. 实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2004年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2003年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2004年5月30日 比估价对象优5%从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。

(2)当地征用农地的费用等资料如下：

在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润为120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。

该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示. 级别 1 2 3 4 6 7 8 地价是次级土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1_4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1(3)建筑物的重置价格为1100元/m2。

(4)建筑物耐用年限为60年，无残值。

试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。(土地重置价要求分别用市场法和成本法求取，如需计算平均值，请采用简单算术平均法)

某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为1亿元。开发商自有资金的投入 额为4000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为5%。还款从获得租金收入的年度开始，15 年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为8%，有关数据如表1所示。请根据已知条件完成表2和表3，并用净现值法，分别从 全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足要求。(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)

表1 项目现金流量表 单位:万元 时 间 O 1 2～6 7～11 12～19 20 自有资金 2000 2000 借 款 6000 租金收入 1000 1200 1300 1300 经营费用 200 300 300 300 转售收入 8000表2 全部投资现金流量表 单位:万元

时间 O 1 2～6 7～11 12～19 20 现金流人量 现金流出量 净现金流量

某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。

试求该公司2006年10月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取8%)。

某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，{年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地资本化率为8%）

估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下：

（1）搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：

实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2004年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2003年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2004年5月30日 比估价对象优5%

从2003年11月～2004年10月地价每月上升O.5%。

（2）当地征用农地的费用等资料如下：

在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润为120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。

该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：

级别 1 2 3 4 5 6 7 8 地价是次级土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1

（3）建筑物的重置价格为1100元/m2。

（4）建筑物耐用年限为60年，无残值。

试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为O.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时问和转售税费，计算结果精确到元)。

某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。

请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?

以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

影响房地产变现能力的因素主要有：

1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。

估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。

2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。

估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。

3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。

估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。

4．房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。

由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。

5．价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。

估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。

6．区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。

估价对象位于××商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。

综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%左右。

甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。

请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?

2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?

（二）

某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1 000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4 000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。请问上述观点是否正确?为什么?