商品房包销的基本流程大致如下：

(1)开发商授权包销人全权销售一定范围的商品房;

(2)双方确定商品房包销基价;

(3)不论商品房是否能够售出，包销商必须定期向开发商支付确定数额的商品房价款(或者根据已完成销售的情况，包销人定期按照包销基价向出卖人支付已完成销售的包销款项) ;

(4)商品房销售后，超过包销基价部分为包销商的经营收入;

(5)如果低于基价售出，其不足基价部分，由包销商向开发商补偿;

(6)包销期限届满，由包销人按照包销基价购入全部未售出的商品房。

一、招标的法律性质

招标的法律性质属于要约邀请。建设单位招标的根本目的是希望有施工单位就该建设项目向其投标(要约)，然后建设单位在收到的若干要约中依据一定的原则和标准进行评选，对符合要求的投标(要约)进行承诺，签订一份《建设工程施工合同》。

二、招标的适用范围

施工单项合同估算价在200万人民币以上，或者项目总投资在3000万元人民币以上的项目;同时，法律规定了例外情形，即强制招标的项目有：

1、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;

2、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;

3、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。大多数房地产开发项目，尤其是商品住宅和保障房的开发项目，都属于关系社会公共利益、公众安全的项目，必须招标确定施工单位。

根据《物权法》第152条的规定，宅基地使用权是指农村集体组织的成员依法享有的在农民集体所有的土

地上建造住宅及其附属设施的权利。宅基地使用权具有以下特征：

(1)宅基地使用权的权利人只能是本农村集体的成员。城镇居民不得购置宅基地。

(2)宅基地使用权只能用于建造个人住宅及其附属设施。

(3)宅基地使用权实行“一户一宅”。

(4)宅基地使用权具有福利性。农村村民取得本农民集体所有土地上的宅基地基本上是无偿的，或者只缴

纳少量的费用。

(5)除转让给符合条件的本农民集体成员外，宅基地使用权人不得出卖或以其他方式转让其宅基地。

房地产税收，是指以房地产为纳税依据的税种和以房地产开发、经营、流转过程中特定行为为纳税依据的税种的总称。

房地产融资即房地产资金的融通，是指借助货币流通，为房地产业的开发、流通和消费等环节进行货币资金的调剂及其他一些相关的金融服务。

根据《城市房地产管理法》 第 53 条，房屋租赁， 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

土地利用总体规划是在一定行政区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地的自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局。

建设工程监理也称工程建设监理，是指监理单位受项目法人的委托，依据国家批准的工程项目建设文件，有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同，对项目实施或工程建设全过程进行监督和管理。

(1) 该案可否适用民族自决原则 ?为什么 ?

不能适用。因为民族自决原则只适用于殖民地或非自治领土内的居民，而不适用于已经独立的国家内部少数民族的分离。

(2) A 省居民采用的是何种领土变更方式 ?

全民公决。

(3) A 省的这一领土变更行为是否合法 ?为什么 ?

不合法。全民公决须具备三个条件。 A 省的行为，不满足这三个条件

一是有合法和正当的理由; A 省没有合法和正当的理由。

二是没有外国的干涉、威胁和操纵，当地居民能够自由地表达意志; A 省居民受乙国的鼓动、干涉和操纵，不能自由表达意志。

三是应由联合国监督投票。 A 省投票过程邀请的某国际非政府组织全程监督，而不是联合国监督。

(1)根据“条约不及第三国”原则，条约的效力原则上不及于第三国。

(2)根据《维也纳条约法公约》的规定，在某种情况下，条约可以对第三方产生一定的效果或影响。条约为第三国规定义务。 符合以下条件， 可为第三国规定义务， 即条约当事国有为第三国规定该项义务的意图;第三国以书面形式明示接受该项义务。条约为第三国规定权利。 如果某一条约对第三国规定权利， 应得到第三国的同意; 若第三国无相反的表示，应推定其同意，但条约另有规定者不在此限。

第三国义务或权利的取消或变更。 要取消或变更第三国的义务， 须经条约各当事国与该第三国的同意;而要取消或变更第三国的权利，则需视具体情况而定。条约所载规则由于国际习惯法而对第三国有拘束力。

(3)在国际实践中，关于边界和领土变更的条约所规定的新的边界或领土的归属，应被第三国所尊重。