买房可以说是终身大事，特别是在北上广深这种一线城市，动则几百万的房款对于大多数朋友来说都并非一个小数字。
在自身经济能力不能一次性拿出一笔巨款的时候，向银行进行贷款算是可行之举。而贷款成功后，还贷方式却有两种方式可以选择：等额本金法和等额本息法。
两种还款方式一字之差，但是有着很大不同。
那么，选择哪个还款方式最划算呢?
今天，就让咖姐带你一探究竟
等额本息
等额本息又称为定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。
这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择！
等额本息还款法的计算公式：
每月还本付息金额＝［本金＊月利率＊（1＋月利率）贷款月数］/［（1＋月利率）还款月数－1］
每月利息＝剩余本金＊贷款月利率
还款总利息＝贷款额＊贷款月数＊月利率＊（1＋月利率）贷款月数／［（1＋月利率）还款月数－］－贷款额
还款总额＝还款月数＊贷款额＊月利率＊（1＋月利率）贷款月数／［（1＋月利率）还款月数－1］
注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。
等额本金
等额本金又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。
这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。
等额本金还款法的计算公式：
每月还本付息金额＝（本金／还款月数）＋（本金－累计已还本金）＊月利率
每月本金＝总本金／还款月数
每月利息＝（本金－累计已还本金）＊月利率
还款总利息＝（还款月数＋1）＊贷款额＊月利率／2
还款总额＝（还款月数＋1）＊贷款额＊月利率／2＋贷款额
注意：在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。
两者区别
对于购房者来说，两种方式的不同会产生非常不一样的结果。一般情况下，等额本息所支出的总利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差越大。等额本金还款，则可以迅速降低还款压力，减少购房者花在利息上的钱，但是前期的还款非常痛苦。所以更多人选择等额本息。
以贷款２０年金额１００万为例，两种还款方式有什么区别呢？我们先来看一张图：
这张图上红色的部分是还款的利息，蓝色的部分是还款的本金。在等额本息还款的方式下，随着贷款剩余的本金的逐渐减少，利息的比例逐渐减少。而等额本金还款的方式里面，每月还款的本金数目一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就越来越少。
在前面8年时间里，等额本金的还款数额都更多一些。所以，虽然等额本金的利息会少一些，但是在前面8年里，等额本金的还款压力更大，完全感受不到利息少的好处。
从这个角度来看，等额本息还款，其实就是用更多的利息来换取更小的还款压力。同时对于首付资金较少的购房者，等额本息的还款模式还能支持规模更大的贷款。
那么，是不是等额本息还款就一定适合所有人呢？
现实中，部分购房者并不会真正背负几十年的贷款。当房产发生转让出售的情况时，之前选择“等额本息”的购房者就会比较吃亏。因为他的还款过程中，余下还有大量的本金没还，而在等额本金方式下，本金已经还掉了大部分，相应要还的贷款已经少了很多。
所以，对于投资性购房者和购房首付比例较高的购房者来说等额本金其实更加合算一些。
一方面投资性购房者都希望迅速还完贷款，避免房子对现金流的依赖。那么在贷款时间较短的情况下，迅速还完贷款，选择等额本金就会更好一些。
另一方面等额本金相对可以节省一部分利息，一方面可以迅速减少剩余的本金，在有需要的时候将剩余贷款迅速还完，然后利用房子进行再融资。
选择最合适的还款方式
说了这么多，可能许多读者看的也是云里雾里的，下面咖姐通过一个实例从数字上来为大家直观显示等额本金和等额本息的区别。
例：王先生买了一套商品房，价格为400万，他向银行贷款280万，还款期限为30年，商业贷款利率为4.9%，现在我们分别用等额本金和等额本息法计算出结果：
由上图可以得出，同样情况下，等额本金法相对还的总利息是会更少的。
那么，可能就会有人产生疑问，如此说来，岂不是选择等额本金法更划算？那为什么更多人会反而会选择等额本息法呢？
马克思主义哲学的基本原则告诉我们：具体问题具体分析！
实质上，等额本金法与等额本息法并没有很大的优劣之分，更多的是根据每个人的现状和需求而定的。因此，选择合适的还款方式才是重要的。
选择合适的还款方式，我们应先要考虑好以下几点：
生活的质量
刚开始还款时，等额本金方式每月的还款额比较高，还款压力比等额本息大，因此，要考虑个人的承受能力。从生活的角度来看，今天的幸福感比多还的几万元重要，所以比较注重生活品质和幸福感的人群，建议在还款初期给自己减轻点压力；
货币的时间价值
等额本金方式意味着更高的“首付款”——前期还款额高，早期负担重；等额本息则有更高的财务杠杆，用更少的钱翘起了更大规模的资产；
是否提前还款
如果提前还款，等额本金前期还的本金多、利息支出少，显然更划算；
开始还款时的年纪
如果你40岁，今后的十几年间，随着年龄增长收入会进入下行区间，等额本金还款符合收入曲线的变化规律。如果你20岁，到40岁之前收入曲线向上，就没必要给今天的自己太大压力。
等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。
等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
来源：p2p黑板报|房天下