二手房买卖合同学名为“存量房屋买卖合同”,是二手房买卖过程中最重要的法律文件也是二手房律师最重要的工作之一。买卖双方最终达成什么样的合同条款是彼此之间互相博弈的结果,不管是买方本人还是委托了律师,如果一味只强调维护自己当事人的权益是不现实的,只能导致谈判不欢而散。所以,高明的律师既应当保证本方当事人的合法利益,又要考虑如何让对方和中介能够接受,这就需要很高的临场应变能力和实务技巧。
在实践中,买卖合同往往是由中介方提供的,北京市建委和工商局曾联合制定《北京市存量屋买卖合同》示范文本,该文本因过于繁琐适用面很不广。有的买方律师主张由他单方来起草合同往往会遭到卖方和中介方的极力反对。因此律师想把原合同文本推倒重来不具有可实现性。遇到这种情况本人的处理办法是律师事先起草一份既有利于保护买方利益又能体现公平原则的详细合同草案,这个草案不必出示给他人而应该做到烂熟于心。然后迅速浏览中介方或卖方提供的合同文本在最短时间内找出对方合同文本不完善或对我方不利的地方。最后拿出书面补充协议方案以修改和完善买卖合同要求在达成买卖合约的同时一并签署补充协议。这种做法一般能被中介和卖方接受与买方律师提供合同文本的实际效果差不多。只不过该方法对律师的要求比较高。
其实不管采用哪种合同文本一份买卖合同至少应该把以下几个内容说清楚
1、交易房屋基本状况具体包括房屋位置、面积、产权证号、产权人、共有权人等。
2、房屋产权状况说明要求卖方书面承诺房屋产权无查封、无债务纠纷共有权人同意出售房屋提供的材料齐全、真实、有效可以办理权属过户、税务登记、贷款等与交易有关的各项事宜并保证所售房屋符合国家及北京市房屋上市交易的政策规定。如有违反卖方应当承担违约责任。
3、房屋成交价格应当明确该成交价格是否包括装饰装修、家具家电公共维修基金款项。如果包括前两项应该用附件方式另行说明其具体状况。
4、付款方式要说明是通过资金监管账户还是自行划转是全款还是商业贷款或公积金贷款贷款没获银行批准或者贷款申请额度不够的处理办法是否明确分批付款的次数和时间是否说清楚。作为卖方律师来说这个条款最首要的问题是要考虑该付款方式是不是安全。
5、税费负担约定要明确约定买卖各方应当承担的税费种类如约定不明或国家政策变化产生新的税费由谁来负担。
6、权属转移登记也就是房产过户手续主要是哪天过户一定要说清楚买方交钱和过户的时间间隔不宜过长越短越好以免夜长梦多如果能在交款当天过户是最好不过了。
7、房屋交接也就是交房问题该条款包括交房时间可以先交房再过户也可以反过来交房前卖方应当结清水电煤、暖气、物业、电话、有线电视等一切费用交房前后多少天卖方应当办理户口迁出手续。同时还要考虑交钱、过户和交房之间的衔接问题过户以后再交房的买方的购房款不宜在过户前全部支付给卖方。最好合同约定房屋交验完毕、各项费用结清以后再支付剩余尾款这笔款项哪怕只有一两万也能起到约束卖方的作用。
8、违约责任包括卖方逾期交房、逾期办理过户手续或者权属产生争议的违约处理卖方一房多卖的特别处理办法买方逾期付款违约处理等等。违约金的违约数额也有一定技巧我认为不宜过低低了对卖方就没有约束力。此外律师还需关注违约金与定金条款的竞合问题。
买卖合同内容如果具备上述各项条款就可以说基本上完整了。内容完整不代表完善与缜密为了保护买方权益律师在起草补充协议时还可以加上以下几个条款:
1、公共维修基金过户一般情况下买卖双方房屋成交价格中都包含了公共维修基金款项。但是公共维修基金做不到随房转移即使房屋的产权变更登记手续已经办完公共维修基金也不会自动转到买方名下必须办理公共维修基金的过户手续地点在房屋所在地的各区县专项维修资金管理部门。因此补充协议应当约定双方共同办理公共维修基金的时间。
2、一房二卖的特别处理一处房产签多家买卖合同是卖方最恶劣的违约行为它可能导致买方钱房两空。为了防止一房二卖北京市建委和工商局的示范合同文本订立了一个极具威慑力的条款“出卖人将该房屋出卖给第三人导致买受人不能取得房屋所有权证的买受人有权退房出卖人应当退还买受人全部已付款按照约定利率付给利息并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。”如此高额的违约金——已付房价款的一倍而不是定金的一倍足以让因房价上涨而反悔的卖方望而却步。该条款参考了销售新房的相关法律规制措施——最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释司法解释》法释[2003]7号。律师起草补充协议时可以加上此条款。需要指出的是加大违约责任是一房多卖行为的事后防范措施遇上恶意行骗的产权人他可以视高额的违约责任而不顾拿着购房人的房款挥霍一空然后卖了房逃之夭夭。因此它不能百分百保证买方没有风险。有了预告登记制度这种情况就可以被杜绝。
3、关于预告登记的约定预告登记是由物权法规定的一个新制度它是指在不动产交易过程中为防止合同生效后办理权属转移登记手续前不动产权利人另行处分该不动产方按合同约定将不动产转移事项向登记机构进行预先登记确保受让方在条件成熟时进行正式产权登记。预告登记后未经权利人同意产权人不能处分该不动产。可见卖方如果“一房多卖”进行预告登记的买方不受任何利益损失。由于预告登记需要建立在双方自愿基础之上房地产登记机构办理预告登记须依双方的登记申请进行因此最好书面约定双方同意向房屋所在地房地产登记机构申请预告登记。
4、各种法律文件之间的冲突解决办法买卖二手房需要签署的法律文件很多仅合同而言就有定金合同、居间合同、买卖合同、补充协议等。各份合同的内容有时会出现互不一致甚至相冲突的情况这就需要明确定金合同、居间合同如与买卖合同发生冲突以买卖合同为准。而补充协议正是因为买卖合同有缺陷才订立的因此补充协议要说明其他合同文本如与补充协议相冲突以补充协议为准。以上四个方面是任何一种买卖都可以或者应当约定的内容。
除此之外补充协议的内容还应当视具体情况而定每一单买卖的当事人所期望的付款方式、房产有无抵押、交房时间、过户时间、违约责任数额的不同等等都会影响到补充协议的具体内容。总之律师起草补充协议一定要替当事人把好查漏补缺的关。