随着房产税立法的逐步推进,投资炒房的收益空间已经非常有限,而房地产信托产品的收益率却正在走高,目前1年期房地产信托项目的平均收益率已经达到7.9%,不少投资者已经转向投资房地产信托,下面来具体的看一下怎样筛选可靠的房地产信托产品吧?

首先,关注房企的企业性质和规模。因为,从偿债能力角度来看,中央国企的偿债能力高于地方国企,地方国企高于民营企业。以A股上市地产公司为例,目前上市房企中大约有11家中央国企、61家地方国企,这类房地产企业的信托项目,发生违约的概率相对低一些。

另外,企业规模越大,偿债能力越强。规模越大,企业融资来源就会更加多样化,企业用于抵押的资产也会更多,另外大企业的楼盘分布在全国各地,受某个区域房地产市场的影响也较小,所以综合来看,违约风险就会相对小一些。大家耳熟能详的恒大、万科、碧桂园的违约风险,显然要比读者当地的区域性房地产公司小很多。目前已经公布2017年年报的A股和H股上市公司中,恒大、万科和碧桂园的资产规模排在前三。

其次,关注房企的负债规模。因为房企的净负债权益比越高,违约风险也越大。净负债权益比,就是企业负债减去现金,然后除以所有者权益得到的比值。一般房企的负债主要包括短期借款、应付账款、应付票据、长期借款、应付债券等,在房地产大周期下行的过程中,现金为王,负债越大、现金越少的房企,违约风险相对就会更高一些。这部分房企要么打折促销、回笼现金,要么合作开发、降低成本。

最后,关注房企的存货水平。房企的存货水平越高,违约风险也越高。具体来说,房企的存货主要包括两类:一是公司购买的土地储备(拟开发产品),二是公司没有完工和交付的在建楼盘(在建开发产品)。存货水平的高低一般可以使用库销比来反映,库销比等于存货减去预收款再除以销售收入。之所以用存货减去预收款,是因为预收款反应了房地产公司的预售行为,这部分存货不存在去化的担忧。而计算的库销比指标数值越高,说明房企囤积的土地和待售楼盘越多,这样房企回收现金流的压力就越大,违约风险越高。