投资商铺，不少人首先考虑的是投资回报率，即人们通常认为的购入商铺后通过若干年出租商铺的租金收入来收回购买商铺时的投资。这个年数的长短就是回报率的高低。收回全部房款的时间越短，回报率越高。反之，则回报率越低。
前几年，由于只有少数人认识到商铺的投资价值，那是商铺销售价格相比较同一区域住宅房高出并不多。而且，前几年商业竞争也没有那么激烈，较高的商业利润使租赁商铺的经营者也能承受稍高一点的租金。因此，若以不算太高的售价买下商铺后再用相对较高的租金收入推算出来的投资回报率的概念，的确给人以投资商铺回报率很高的结论。什么10年、8年，有的甚至说6年就能收回全部投资。
眼前租金高的商铺投资回报率就高吗？
眼前的高租金并不能保证连续6年、8年或10年都能以这个租金水平来出租商铺。因为，商业经营的竞争导致了任何商业业态的盈利水平都会迅速发生变化。今天能承受高租金的租赁客，明天就不一定还能以这个价格继续承租下去。
如果说，租金只是个动态的参数，回报率就是个变量。所以，用静态的常量去推算出的回报率是不科学的。
同样，眼前承租商铺的经营者因业态定位，周边人气等条件因素的制约，商业经营的盈利水平不高，其无法承受更高租金。但是，如果一旦周边商业气候变化，经营者的盈利水平大增，此时，商铺的租金就会上升。
显然，眼前的高租金不能保证几年不变的连续高租金，眼前的低租金并不说明租金提升不上去。
租金低的商铺是不是就没有投资价值？
目前，不少商铺投资回报率在6％左右，相比较一、二年前12％、10％或8％的确有所下降。因此，不少人就说商铺没有投资价值了。事实上，相比较年预期年化利率百分之一点几的银行储蓄；指数上蹿下跳令人无法捉摸，稍不留神就可能被深套几年的股票；或需要不少国际政治、经济或金融知识才能操作，而且并非只赢不输的外汇宝投资而言，6％预期年化预期收益的商铺依然具有十分可观的投资价值。凡是，在纵向比较的同时，更不应该忽视横向比较。
值得一提的是，大多数商铺投资者都容易忽视商铺物业本身的升值问题。而且，这种价值有时是相当惊人的。同样是房产，住宅越用越旧，它会折价。同一地区的二手住宅房售价高于一手房，人们就不太认可，就要说房地产过热了。但商铺则越用越升值，老商铺的租金一般都高于新商铺的租金。
原因很简单，商铺所处环境的商业氛围被培养出来了。这不是以人的意志为转移的，而是由市场决定的。其实，人们平时常说的住宅是消费，商铺时投资，也是涵盖了这个道理。当然，导致商铺贬值的战争、地震等因素除外。
租金高低由商铺本身来决定？
一般情况下，租金高低由商铺所处经营环境来决定。如周边人气，商业氛围等，但是，这也是一种片面的认识。
同一区域，同一商业街，哪怕是门挨着门的商铺，起租金也可以相差不少，这由商业业态来决定的。两家商铺连在一起，一家经营经营便利店，另一家开设“网吧”，后者显然能比前者承受更高的租金。
这两位商铺业主的租金收入肯定会有所不同，其投资回报率也会有差异。因此，作为商铺投资者首先要清楚自己的物业适宜经营什么业种和业态。在此基础上去找寻你的租赁客，只有这样，你才能获得相对而言的高回报率。
谁出的租金高，就把商铺租给谁回报率就高吗？
很多商铺业主习惯如此操作：谁出的租金高就把商铺租赁给谁。但是，这里有很多的弊端和风险。一种商业业态能否承受高租金并不是个很难搞清楚的问题。如果以很高的租金把商铺租出去，但是租赁客由于受经营业态的整体盈利水平的制约，而无法长期承受高租金，则会很快退出竞争。这时，从表面上看获得了部分高租金。但业主又得重新去找寻新的租赁客。
期间，商铺就会产生空置期、再次装修的免租金期等。而且，下一次也未必会获得相同水平的高租金。一年下来平均计算一下商铺的年租金收入可能比别人以略低价格出租的还低。此外，这一过程中，业主可能还得花去不少的时间精力，说不定还会遇到某些物业运行费用的追讨和缴付等矛盾。
商铺门前人气足，该商铺就有投资价值吗？
由于急功近利，一般人都忽视对商铺物业所处区域是否有培育、发展商业氛围之前途的考虑。只顾收取眼前的租金，不问该商铺是否能越用越升值，这是既片面又狭隘的认识，也很危险。因为，眼前高租金的商铺随着商业规划、城市建设规划的调整可能不久就会变成低租金，或人气散失，甚至造成某些业态的经营难以为继。
之所以会产生上述这些问题，这与某些房产开发商的宣传误导有关，加之近来一些媒体炒作，使得不少商铺投资者步入了误区，犯了一叶障目，以偏盖全的认识错误。
客观地讲，商铺的真正价值和投资回报率的多少不应该是商品开发商或者中介商说了算。为此，特别提醒是你古朴投资者，应该换一个角度思考问题，它可能会给您带来更多益处。