车位不能卖给非业主【最新20篇】

漳州买房网为您提供以下内容

1、还未交房，物业费由开发商缴纳

物业费从交房拿到钥匙的那天算起，一般是先预交半年或一年。如果交房时发现质量问题严重影响入住，在修好再次通知交房之前，物业费由开发商交。记得口说无凭，一定要保留证据。

如果因为业主原因导致延期交房，物业费起缴时间以此前规定的交房日期算起，拖延期间的物业费在业主收房时一起补交。

2、没有签物业服务合同

根据我国合同法规定，物业和业主之间是服务与被服务的合同关系。如果物业公司没有与业主签订物业服务合同，那么业主就可以拒交物业费!但如果物业公司与业委会签订了物业服务合同，而未与业主个人签订物业服务合同，那么业主就不能拒交物业费了!

3、房屋出租，合同中注明物业费由租客缴纳

如果房子已出租，在双方没有特别约定的前提下，物业费由业主承担。如果租房合同中有明确约定，出租期间物业费由承租人缴纳，且合同得到物业公司的书面确认，那物业费就由租客缴纳，同时，业主承担连带缴纳责任。

4、物业擅自提高收费标准、扩大收费范围

物业违反合同约定或相关规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持，由此，若物业管理公司违规收费，业主可提出抗辩，拒绝交纳。

5、空置房可申请减免物业费

经业主验收，因未装修不具备入住条件或者入住后因故长期不用的空置房，可向物业申请减免物业费，具体减免幅度，由业主和物业协商确定，一般为合同约定收费标准的70%或50%。不过，为了避免出现假空置房，物业会一次性收取半年物业费，且在水电上予以控制。

6、服务质量不达标，全体业主可拒缴，但需要有力证据

物业的服务质量达不到合同约定的标准，这是很多业主拒缴物业费的原因，对此一定要有充足的证据，用手机、相机等记录下物业做得不到位的地方，然后主动去和物业交涉，告诉他们哪里做得不对，不应该收物业费或是少收物业费，并保留好交涉记录。一旦物业起诉拖欠物业费，业主就可以有理有据地辩驳并非恶意拖欠。

由于社区群体涉及到许多人的利益，所以在利益发生冲突的，应当积极协调沟通，寻找更为科学的解决办法。物业公司应当铭记职业所肩负的使命感和责任感，为小区提供良好的服务，给业主创造一个良好的生活环境，由此业主应当也会积极履行合同义务交纳物业费。

更多漳州买房信息请关注漳州买房网

日前，市民叶先生反映，2015年10月份，他在河西一个楼盘购买了一套住房，签了购房合同，约定2016年6月30日交房，结果拖了四五个月才通知去收房。可是，业主们发现房屋有好多质量问题需要整改，结果到年底才正式办完交房手续。对此，叶先生和很多有这样遭遇的业主想知道，对于开发商原因造成的逾期交房，业主该在什么时候要求赔偿?对于市民来电咨询，记者咨询了法律人士。

湖南睿邦律师事务所执行主任刘明律师表示，如果因质量不符合合同约定，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行违约金。同样，逾期办理房屋产权等证照同样构成违约，可以根据合同约定索赔。根据法律规定，逾期交房等情况的诉讼时效为两年。逾期交房违约金的诉讼时间应该从合同约定的交房日期起计算。如果在诉讼时效期限内向开发商主张上述权利，则新的诉讼时效自主张之日起重新计算两年。

业内人士提醒，房屋交付并不只是“交钥匙”那么简单，购房者从签购房合同开始就应对逾期交房问题多加关注，要注意是否存在交付条件约定不明或者没有按照约定条件交付，交房时间是否没有约定或约定不清，是否明确逾期交房违约金相关约定等，如果存在疑问都应及时提出并予以明确。主张延期交房是不可抗力造成的，开发商应当提供相关机构的证明文件，证明该情况符合法律认可的条件。

律师认为，如果商品房未经“四方”验收或验收不合格，开发商即通知购房人接受房屋，则有违诚信原则，属于一种欺诈行为。购房人在最终接收商品房后仍有权要求开发商承担逾期违约责任，如此才能促进房地产市场的健康发展，实现法律的精神实质。

车辆停放在小区车库内被盗成为常见的问题，那么车辆被盗该由谁来负责呢?业主车辆在车库被偷物业是否担责?接下来给大家讲讲小区物业负责管理车辆哪些相关事宜，请各位认真阅读。

业主车辆在车库被偷物业是否担责?小编分析如下：

根据《物业管理条例》第四十六条、第四十七条之规定，物管公司对小区负有一定的安全防范义务。依据我国目前物业管理相关法规、物业管理收费标准及物业管理手段来看，物业公司对整个小区的安全保卫范围是整个小区公共设施设备的安全保卫工作，虽然《物业管理条例》规定物管公司有一定的安全防范义务，但物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，这种保安义务应是有限的、必要的、相对的，不应理解为绝对的、全面的保安义务。

业主车辆在车库内被盗，物业是否承担责任关键要看业主与物业公司有没有签订物业管理合同，如果没有约定，那么物业公司就没有保管义务，但必须履行最低限度的安全防范义务。当物业公司有违一般性的物业保安义务并造成管理区域内财产灭失的，应根据其违约程度确定需承担的责任和具体赔偿额。

小编建议大家，物业公司在向业主收取物业管理费时，业主要询问物业公司有没有与小区业委会签订物业管理合同，如果物业公司没有与业主或业委会签订物业管理合同，该律师认为，业主可以拒付相关费用。因为，物业管理合同是规范当事人双方之间权利义务的依据，所以一旦出现问题，业主与物业公司可根据双方签订的合同进行解决。

以上内容由提供给大家，还望采纳。下期物业服务小知识讲座内容更加精彩，敬请关注。

问：

我儿子去年5月份买了一套二手房，当时忘了交代物业费的问题。搬进这套房子后，物业就不断向我儿子催要前一年的物业费。我们全家认为前一年的物业费是原房主欠下的，因此拒绝缴纳。可是物业却表示我们已经是房子的所有人，理应承担这笔费用。请问这笔物业费我们是否该替原房主负担？

律师说法：

是否需要替原房主承担前欠物业费，要看您的儿子购房时与原房主有没有协议约定。如果买卖双方约定买方替原房主承担此前的物业费，那么您儿子就应该补齐前欠的物业费。如果他们没有相关的约定，也就是说，物业服务合同理应针对当时的合同方，也就是原房主。物业公司没有权利向你们催讨物业费。

相关法律知识：

《物业管理条例》第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

每年年末，都是业主收楼的高峰期。对于业主来说，能够拿到期待已久的新房无疑是高兴的。但是，收楼验房还是有不少细节需要注意的，否则一不小心，就容易被开发商“坑”了。

一、“三书一证一表”是否齐全

收房前切记查看“三书一证一表”是否齐全。“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。倘若证件不全业主一定要拒绝收楼。按照法律规定，业主一旦签了文件再去看房，就被视为对房屋质量的认可。所以业主一定要坚持先验房再签文件。。

二、核实相关信息（面积最重要）

带上购房合同或副本，确认购房合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图一致。同时也要按购房契约约定的面积误差的条款来结算面积，如有出入，应根据实际情况进行处理。例如业主对实测面积有疑问的，可以要求重新测量。主要查验项目分摊项目：电梯间、电梯机房、水箱间、楼梯间、消防控制室、一层门厅及值班室。不分摊项目：人防工作间、风井等等。

三、实地验收房子

验房前仔细研究合同中的条款，充分了解交付条件并明确自己的权益。验房时要备齐相关资料，找一位有经验的专业人士陪同，并做好验收记录，减少收房验房细节上的疏漏。如果自己没有经验，那就要记住交付房屋过程最容易遇到的几个问题，如墙面、地面出现空鼓，外墙局部开裂，墙面局部渗水、门窗质量不达标等等。另外，验房时还要检查暖气、煤气、通风、采光、排烟（厨房）、排气（卫生间）、强弱电配电箱，闭存水试验，水表空转等问题。

【特别提醒】

1、正常验房时间需要2至3个钟头，建议早上8点，或下午2点半前去验收。不要集中在前几天去收楼，因为办理各项手续需要耗费大量等待时间，同时陪同验收的工作人员的时间也会比较紧张。有条件的可以请专业人士帮忙。

2、验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。

3、物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权)，因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。

4、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。

5、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。

简要内容：国家明确规定，水管铺设应当横平竖直，虽然电路铺设方面还没有明确规定，但在行业内，电路走线多数情况下也要遵守横平竖直的原则，也就是说水电路能走直线最好就走直线。如果为了省钱，电路走线时走斜线，当在家居生活中，需要在墙面钉钉子、挂东西时，可能会把钉子钉到线上，造成安全隐患。

在家庭装修中，由于材料或者工艺的特殊性，在材料合格、施工规范的情况下，在装饰过程中还可能出现一些问题，如施工方为防今后出现安全隐患，铺设电路时坚持走直线，有的业主会误以为施工方是为了增加收入而这样做的。类似于这样的问题，可能会影响业主和施工方的关系，不利于施工，因此我们选取了几个具有代表性的问题，供读者参考。

地板

纹理颜色差异属正常

误解：刚买的实木地板和经销商提供的样品看起来不太一样，而且地板板块之间也存在纹理和颜色差异，这是属于商品的质量问题。

专家：实木地板从里到外都是天然的，因此在纹理和颜色上存在一定差异是正常的。担心这个问题的消费者，可以先选择一两块满意的地板作为样品，然后再以此为标准，在合同中约定色差的相关事宜，这样经销商会选择和样品纹理、颜色更为相近的地板，不过价格也可能因此提高30%左右。

铺装须留伸缩缝

误解：铺装的地板有明显缝隙，说明工人技术有问题。

专家：如果室内温度、湿度变化太大，地板体积就会发生膨胀或收缩，在地板板块之间、地板和墙面之间预留一定的缝隙，可以避免地板因膨胀而导致起翘等变形情况。

根据国家相关规定，地板和墙面之间的伸缩缝必须在8-10毫米之间。国家并没有规定板块之间伸缩缝的大小，因为地板材质不同，其膨胀系数就不相同，需要预留的伸缩缝大小也不尽相同。地板密度越大（通常情况下，密度越大的地板越贵），其体积膨胀系数越小，所以预留的伸缩缝就越小。

橱柜

热胀冷缩致接缝开裂

误解：橱柜台面开裂肯定是材料不合格或者施工不当造成的。

专家：不管橱柜台面是什么材质，都有可能因为材料的热胀冷缩而导致台面接缝处开裂，如果是两种不同的材质结合在一起，开裂的可能性要更大。可以通过在接缝处下面增加一层相同材质的衬板，衬板长度和台面宽度相同，衬板宽度在5厘米左右，这样可以减少开裂的可能性。

涂刷工程

墙面开裂原因很多

误解：墙面开裂肯定是施工不当或材料不合格造成的。

专家：施工不当固然是造成墙面开裂的原因之一，但是墙面开裂也有可能是其他原因造成的。建筑物本身变形，如建筑地基下沉；室内温湿度变化太大，都会造成墙面（体）开裂的现象，预防的最好办法就是在刷漆前贴层牛皮纸或者网格布，减少墙面开裂的可能性。

水电

斜走省钱不省心

误解：水电路斜走最短最经济，施工方非要按直线铺设就是为了增加水电路米数，为了多收钱。

专家：国家明确规定，水管铺设应当横平竖直，虽然电路铺设方面还没有明确规定，但在行业内，电路走线多数情况下也要遵守横平竖直的原则，也就是说水电路能走直线最好就走直线。如果为了省钱，电路走线时走斜线，当在家居生活中，需要在墙面钉钉子、挂东西时，可能会把钉子钉到线上，造成安全隐患。

木制品

超大柜门最好加框架

误解：商家为了多挣钱就在柜门四周加金属框架。

专家：一般情况下，柜门只有一边和柜体连接，相对来说，柜门处在自由状态，受到外力的牵制小，木制柜门变形的系数大，因此在一些大型木制柜门四周加金属框架，以减少其变形的可能性，是有必要的。

当木制柜门的高（长）度超过200厘米，或者宽度超过50厘米，建议对木制柜门进行加固处理，以减少其变形的可能性，也可以在柜门门板之间加钢衬，但是如果钢衬太薄，起到的作用就不大，因此最好的办法还是在柜门四周增加金属框架，不过柜门价格要翻一倍左右。

环境影响木制门使用

误解：现场手工制作的木制门扇出现开启不便、关闭不严、饰面板材开裂、钉帽外露等问题，要么是材料质量不合格造成的，要么是施工不当造成的。

专家：这些问题主要是因为木制材料体积发生变化造成，室内湿、温度、通风和光照情况是重要的影响因素。在施工时，可以先将木料放置在室内一段时间，使其适应新的环境后再施工，同时在日常生活中也要注意控制室内的温、湿度。

业主拿到钥匙的第一件事是装修，在装修的过程中会出现很多意想不到的问题，有很多业主甚至会违规装修，业主的违规行为有哪些危害?下面小编为您详细解答，希望对大家有所帮助。

随意拆改楼体结构

拆改承重墙不仅直接破坏和削弱了承重墙的承载能力，也破坏了楼房结构的完整性和抗震性，造成邻近墙体超重负荷，导致邻近墙体的开裂、倾斜等现象，会大大缩短楼体的寿命。非承重墙要承受墙体的自重，非承重墙也属于抗震墙的范畴。房屋的墙体、楼板和屋顶等不仅是起着分隔整个房屋居住空间的作用，更为重要的是起着维系所有居住者居住安全的作用。在《住宅室内装饰装修管理办法》第5条装饰装修活动中的禁止行为规定：未经原设计单位和具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，任何单位和个人不得变动建筑主体和承重结构。

屋顶及小院私搭乱建的危害

房顶的私搭乱建会带来很大的安全隐患，在露台上搭建的小房与楼房主体不是一体的，达不到应有的牢固程度，禁不起强风的袭击，存在高空坠物的安全隐患。另外，也加大了楼体的荷载，加快楼体的下沉度。

在《住宅室内装饰装修管理办法》第6条中规定：装修人从事室内装饰装修活动，未经批准，不得搭建建筑物、构筑物。另外，该办法第12条规定：在装修中不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。

封闭阳台的危害

业主对落地窗的局部进行封堵，封堵的部分不能和原有结构融为一体，导致极易开裂，发生墙皮脱落或封堵部位分离脱落带来的安全隐患。

希望广大业主看过小编的介绍之后，能够真正意识到违规装修行为的危害性，小区建筑中哪些部位需严格管理?这就需要平时多学习物业服务小知识，才会对这个问题有更深刻的认识。

一、业主委员会的权利和义务

业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，每届任期2-3年，可连选连任。业主委员会委员由业主担任，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。一般说来，一个物业管理区域成立一个业主委员会，根据物业管理区域规模大小，由5-15人组成。如北京新规定：凡商品房、经济适用房入住率超过50%，或首户入住已满2年的新建居住小区，均可组建业主委员会。

业主委员会是业主大会的执行机构，其权利为：

(1)召集业主大会会议，修订业主公约、业主委员会章程;

(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

(4)审议年度管理工作计划、年度费用预算;

(5)监督公共建设、公共设施的合理使用;

(6)监督业主公约的实施;

(7)业主大会赋予的其他职责。

业主委员会的义务有：

(1)向业主大会报告工作;

(2)执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督;

(3)贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作;

(4)接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求;

(5)业主委员会作出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。

二、业主委员会与物业管理公司的关系

业主委员会与物业管理公司实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，两者之间具有一定的法律关系和经济关系。

从法律关系上讲，业主委员会与物业管理公司是委托者与受委托者、聘用与受聘的关系。在法律上，业主委员会有委托与不委托，聘用或不聘用的权利;物业管理企业也有接受或不接受委托，受聘或拒聘的权利，两者是平等的。

从经济关系上讲，物业管理企业提供物业管理服务是有偿的，在提供一定的服务的同时，也应获得相应的报酬;同样，业主在得到服务后，也应付出相应的费用。

物业管理企业向业主委员会和广大业主负责，并接受监督;而业主委员会及广大业主应协助物业管理企业开展工作，并交纳各项费用。双方在经济关系上也是平等的。

如果对业主委员会的权利义务有什么不清楚的地方可以点击法律常识。

现实生活中，很多业主在与物业管理公司打交道的过程中，都感到很无奈，大多时候都以业主的妥协而告终。相关专家告知业主，成立小区业主委员会更有利于维护自身权益。那么，业主委员会成立条件有哪些?业主委员会成立流程又是怎么样的?下面小编将一一为您解答。

什么是业主委员会？

业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。

一般情况下，业主委员会有两种产生方式：1、由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生；2、对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会；这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理；而楼委会，负责楼内共有的管理。

业主委员会的恰当人数，可以按照如下规则估算：最接近“小区总户数*2%”的单数。由此可以保证小区业主的较高质量的沟通覆盖。比如，对于1000户的小区，1000*2%=20，较好的委员数量为19或21。

业主委员会成立条件：

1、入住率达到50%以上；

2、首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的；

3、首批物业交付满3年的。

业主委员会成立程序/成立流程：

1、业主委员会成立申请：由建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。

2、所在区物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。

3、筹备组负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”，并公示7日，广泛征求业主意见。

4、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。

5、业主委员会成立选举办法：筹备组负责审查业主委员会侯选人的资格，业主委员会候选人可采用自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生。侯选人确认后必须公示7日，广泛征求业主意见。(业主认为有必要补充推荐候选人的，可由十人以上联名提出符合条件的侯选人，名单必须在业主大会召开七天前提交筹备组并由其公示7日)

6、筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。(业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”)

7、筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区物业行政主管部门和所在地街道办事处。(筹备组必须保管好筹备业主大会的所有档案、资料)

8、业主委员会应当自选举之日起3日内召开业主委员会委员会议，推荐产生业主委员主任1人，副主任1～2人。

9、首次选举产生的业主委员会，全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日，并在选举产生之日起三十日内向物业所在区物业行政主管部门书面申请备案。书面申请包括成立过程和备案理由。同时，将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政主管部门同意备案之日起正式履行其职责。

10、物业行政主管部门同意备案后，出具《XX市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》。

11、业主委员会凭《XX市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》到公安部门办理刻彰手续。

“中小企业及私营业主贷款”属于无抵押经营贷款，供贷方式有创业贷款、短期周转贷款以及扩张经营贷款等。最高贷款额度为15万。

产品介绍

适合对象

适合在长沙本地的企业主、个体户客户。

服务区域

长沙，望城、浏阳、宁乡。

申请条件

1.身份要求：企业主,个体户。

2.房产要求：无本地房产

3.车辆要求：没车,有车。

4.其他要求：在湖南省工商网上登记必须注册满一年，且在工商网可以查到企业信息的中小型企业和个体工商户。

所需材料

1、身份证。

2、营业执照。

3、最近6个月公司对公流水或个人银行流水帐。

4、经营场所租赁合同，及最近一期的租金单。

5、住址证明：提供住址最近一个月水/电费单地址一致即可。

6、辅助资料：自有房产可提供房产证复印件、车辆行驶证、本科以上学历证（可提高贷款额度）。

相关阅读：长沙有房产要求经营贷款哪家好？

1.前期物业管理合同能约束业主吗?

尽管业主并没有直接参与到前期物业管理合同的签订中，但业主必须受前期物业管理合同的约束。因为，开发商有权选择物业管理公司进行前期物业管理，并且业主在购房时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业管理的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业管理合同。

2.开发商是怎样选聘前期物业管理企业的?

早期的物业企业一般都是开发商的下属企业。《物业管理条例》明确规定了，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这条规定在一定程度上遏制了物业管理企业与开发商的裙带关系。

3.怎样成为业主?

业主为房屋的所有权人，即房屋权属证书上记载的权利人。另外购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的购房人也被视为业主。

4.产权证没办，是否应交物业费?

虽然您在买房的时候还没有获得产权证书，并不拥有房屋产权，但是由于您已经签订了购房合同并且已经入住，对该房屋有相当的控制权，并且从物业管理中获益，因此应该支付物业管理费。

5.业主大会的召开时间怎么确定?业主大会的职责有哪些?

业主大会会议分为定期会议和临时会议两种。定期会议的召开程序应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开;临时会议可以由20%以上的业主提议或者在发生重大事故或者紧急事件需要及时处理时，由业主委员会组织召开。召开业主大会会议应当于会议召开的15日以前通知全体业主，并同时告知居委会。

业主大会的职责主要有：①制定、修改业主公约和业主大会议事规则;②选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;③选聘、解聘物业管理企业;④决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;⑤制定、修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;⑥履行法律法规规定或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

参考法条：《物业管理条例》第十一条、第十二条

6.业主大会是怎样成立的?

业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。就北京而言，在满足成立业主大会条件的小区，业主首先应致信给区县小区办和街道办事处，请求他们来小区指导成立业主大会的工作。在街道办事处、区县建委指导监督下，组建由设区居委会、开发建设单位、业主代表组成的业主大会筹备组，具体负责业主大会的成立召开事宜。

7.没参加业主大会，会议决定对我有效吗?

有效。业主大会决议生效采取少数服从多数的原则，只要大会是在持1/2以上投票权的业主参加，一般决定经与会业主所持投票权的1/2以上通过;特别决议经物业小区内全体业主所持投票权的2/3以上通过的情况下，作出的决定对全体业主均具有约束力。

参考法条：《物业管理条例》第十二条

8.怎样选聘物业管理公司?

应当由业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过的决议选择物业管理公司，由业主委员会代表全体业主与该管理公司签订物业管理协议，约定物业服务的项目和物业收费标准、收费方法等。要注意以下几个方面：

(1)选择符合国家规定的具有一定资质的从事物业管理的物业管理公司。

(2)选择管理规模较大的物业管理公司。

(3)选择经营意识强的物业管理公司。

9.欠缴物业管理费的业主还有被选为业主委员会委员的资格吗?

有资格。业主是否具有被选举为业主委员会委员的资格，最主要的前提就是看他是否具有业主的身份。业主委员会的委员是按照业主大会法定多数业主的意愿选举出来的，其他任何人不得干涉。欠费问题是业主与物业管理公司之间的纠纷，属于业主与物业管理公

司之间的民事合同纠纷问题，与业主是否有资格被选为业主委员会委员无关。欠费业主也是

业主，有资格参加选举。

具不具有选举资格与能不能当选委员，是两个问题。按期缴纳物业管理费用是房屋产权人应尽的义务，业主欠费既影响物业管理企业正常履行物业管理合同，也侵害了其他业主的利益，因此欠费业主不宜作为全体产权人的代表，但这并不是等于是剥夺了欠费业主的被选举权。

10.业主委员会如何进行换届选举?任期未满，业主有权撤换委员吗?

业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

在任期中，经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要撤换业主委员会委员的，应当由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

11.物业管理公司能罚款吗?

罚款是一种行政处罚行为，物业管理公司不是行政主体，因而没有罚款的权利。处罚权，只能由行政机关或司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。物业管理公司擅自处罚的行为违反了《行政处罚法》的规定，没有任何法律的依据，不具有约束力。业主与物业管理公司之间没有任何的行政管理的法律关系。业主与物业管理公司之间是一种平等的合同关系，物业管理公司不能凌驾于业主之上设立处罚权。

12.开发商与业主、物业管理公司是什么关系?

开发商与业主之间主要是购房合同关系，如果开发商未将其房屋全部卖出，那么开发商也是业主，与普通业主承担相同的权利义务。

开发商与物业管理公司之间通常是两种关系：①从属关系，即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司;②合同关系，开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同，聘请物业管理公司进行前期物业管理。

13.物业管理公司能进行“转委托”吗?如何进行“转委托”?

物业管理公司不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业或任何其他企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域的专项服务业务委托给专业性服务企业。

进行“转委托”时，首先，要选聘具有相应资质的专业性服务公司来承担专业服务项目;其次，物业管理公司要与专业性服务公司签订委托协议，在协议中约定，专业性服务公司提供的专业性服务质量和水平不得低于物业管理服务合同中对相关专业性服务质量和要求的约定;同时还要约定专业性服务公司达不到服务质量和要求时的违约责任。

14.“转委托”后，责任谁来承担?

物业管理公司将自己的专项服务业务转委托给其他专业性公司后，并不能免除自己根据原物业管理合同对业主应承担的责任和义务。如果受委托的专业性公司的服务达不到原物业管理合同规定的标准和要求，则物业管理公司应当对业主承担违约责任。

委托所得收益，应当用于物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

15.物业管理公司是否有权扣押业主的房屋钥匙?

无权。

向业主交付房屋是开发商的义务，如果业主已经付了房款，则开发商必须向业主交付房屋。物业管理公司向业主交付房屋是dai开发商履行义务，只能以开发商的名义，不能以自己的名义。物业管理公司因为业主拒签业主公约或其他原因而不给业主房屋钥匙的行为，是将自己在物业管理合同中的相关权利关系附加到了替开发商履行交付房屋的义务中了，这是不符合法律规定的。

16.业主公约对于承租人是否有效?承租人违反了业主公约，业主承担责任吗?

业主公约对承租人同样有效。虽然马建设是真正的业主，王先生作为承租人只是非业主的物业使用人，王先生的权利义务由他和马建设进行约定，但是约定内容不得违反法律法规和业主公约的规定。物业的使用人也要受业主公约约束。

尽管业主并没有违反业主公约，但为了督促业主约束非业主使用人遵守业主公约，相关法律法规要求业主对非业主使用人违反业主公约的行为要承担连带责任。

非业主使用人是指没有物业的所有权，但是对物业享有使用权，并且按照合同、法律规定能够行使业主的部分权利的人。非业主使用人主要是承租人。非业主的物业使用人只对物业享有占有、使用或者一定条件的收益权，而没有处分的权利。

17.物业管理费应向谁收取?物业管理费应按哪个面积收取?包括哪些费用?

支付物业管理费的义务来自于物业管理合同的约定，业主与物业管理公司是合同的双方当事人，物业管理公司应向业主收取物业管理费。

严格来说，物业管理费应依据房产证上标明的建筑面积收取。建筑面积又包括两部分：①套内建筑面积;②可分摊的公用建筑面积。

实践中，对于没有取得房产证的房屋，物业管理费通常按房屋的实测建筑面积收取：现房通常按购房合同中约定的建筑面积收取物业管理费，如果合同约定面积与房屋面积实测报告不符，以实测报告为准;期房通常按照房屋建成交付时，开发商向购房人提供的该房屋的实测建筑面积报告为准，购房人依据该报告提供的面积缴纳物业管理费。

18.承租人是否应交物业管理费?什么情况下承租人要支付物业管理费?

承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定，因而只具有向出租人支付租金的义务，没有支付物业管理费的义务。支付物业管理费是基于物业管理合同的义务，房屋租赁合同与物业管理合同是两个不同的权利义务关系，不能混同。

如果在房屋租赁合同中承租方与出租方约定，由承租人支付物业管理费，并且物业管理公司也同意向承租人收取物业管理费，那么应当由承租人支付物业管理费。如果承租人到期没有支付物业管理费，业主要承担连带缴纳责任。

19.小区里供水、供电、供气等费用应向谁收取?设备应由谁负责维修?

一般来说，物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。物业管理公司接受委托代收前面这些费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。毫无疑问享受这些服务的业主要支付费用。

提供供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视服务的单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。这些单位也可以委托物业管理公司对公共管线和设施设备进行维修养护，但相关费用要由这些单位支付，物业管理公司不得向业主、物业使用人收取这些费用。

参考法条：《物业管理条例》第四十五条

20.业主在入住时是否应当缴纳水、电、气等入户费?

所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包含在房价内，除了在合同中明确表示在交房时另行收取的，都属于不得收取的费用。因此，如果开发商在合同中没有明示在交房时

要另行收取水、电、气等入户费，业主可以拒交此费用。

21.开发商可以在售楼合同中对物业管理费进行规定吗?

房屋预售前，开发商可以与物业管理公司就物业的相关情况进行协商，但不能将包括物业管理费在内的有关物业管理的具体条款规定在售楼合同中。

即使开发商与物业是同一公司，开发商也不能在售楼合同中对物业费作出规定。

22.开发商延期交房的违约金能支付物业管理费吗?

不可以。物业管理费与违约金不能相互抵销，因为物业管理与开发商卖房是两个不同的合同关系。并且由于通常情况下，开发商都会要求抵销一年以上的物业管理费，而收取一年以上的物业管理费是不合法的。

业主有权拒绝开发商这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵销的行为;如果业主与开发商及物业管理公司三方达成了“债务转移协议”，违约金最多也只能折抵一年的“物业管理费”，其余部分仍应要求开发商支付。业主在办理入住手续时，应留存开发商逾期交房的书面违约证据。

23.房屋买了还没住，要交物业管理费吗?

要交。业主没有入住因此水电费可能很少，但是物业管理公司对整个小区的管理是一种公共性服务，也包括对该空房的管理。物业管理公司的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止，所以业主无论是否入住，只要办理了入住手续，均应从办理入住手续后按合同的约定缴纳管理费。

24.对物业管理公司提供的服务不满,管理费还要交吗?

应视具体情况而定,如果物业管理公司的行为还不构成违约，业主仍需缴纳物业管理费。但如果在物业管理公司曾书面允诺过的前提下，服务质量却不合要求，业主可以拒交管理费。

25.房屋质量差,管理费还要交吗?

因为房屋质量问题是业主与开发商之间的购房合同关系，而物业管理费是业主与物业管理公司根据物业管理合同约定的，二者是两个不同的法律关系。对于房屋的质量问题，业主应追究开发商的责任，而与物业管理公司并无直接联系，业主不能以此为借口拖欠管理费。

26.物业管理费“涨价”怎么办?

物业管理公司不得单方要求增加物业管理费。物业管理费的收取标准，应以物业管理合同或商品房买卖合同中的约定为准。除因政府调整价格外，开发商和物业管理公司都不得单方提价。如果确有必要增加必须召开业主大会，征得业主同意后方能增加。如果物业擅自提高物业管理费的收取标准，业主可以要求物价部门进行协调，也可以通过仲裁或诉讼程序解决。

27.不交水电费，物业管理公司有权停水停电吗?

小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和供电公司。根据权利义务一致原则，用水用电人有义务缴交水费电费，而供水供电人有义务依约供水供电。根据合同履行的抗辨原则，如果用水用电人不履行缴交水费电费的义务，则供水供电人当然享有停水停电的权利。

如果供电供水部门委托物业公司代收水电费，那么在业主拖欠水电费时，物业管理公司可以对业主停水停电。

28.不交物业费，物业管理公司有权停水停电吗?

供水供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者是不同的法律关系。

停水停电的权利是供水供电企业的一项重要合同履行抗辩权，物业管理公司不是小区内的供水供电人，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于设他合同条款，依法理，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。

29.买了车位，还要交车位管理费吗?

购买车位与缴纳车位管理费并不矛盾。购买车位后，业主获得了车位的所有权，但是车位的保洁、保安、照明等等仍需要物业管理公司进行管理。因此，买了车位的业主仍要缴纳车位管理费。

30.不交专项维修基金就不能办房产证吗?

是的。根据北京市《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》的规定，不缴纳商品住宅维修基金的，房地局将不予办理立契过户手续和权属登记手续。此规定的立法目的在于保证住宅维修基金的落实到位，以保障房屋保修期满后维修、更新、改造工作的顺利开展。

因此，购房者在交纳专项维修基金后，应妥善保管北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用fapiao，以备办理房产证时提交。

31.同时收取物业管理费与公共维修基金合法吗?

合法。公共维修基金是专项用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后，除正常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物业管理费收取的只是公共设

施设备小修和日常运行维修及保养费。二者的使用目的不同。

32.公共设施被损坏谁来修?公共设施被损坏找不到责任人时，损失谁来赔?

由人为因素造成的公共设施损害不在公共维修基金的范围之内，应由责任人承担费用，不得动用公共维修基金。

公共设施被损害找不到责任人时，一般情况下按受益人原则分摊，具体有以下几种情况：

(1)物业管理区域内住宅楼房外的公共设施的维修工程，除由专业管理部门维修管理的部分外，其余部分的维修费用，由全体产权人按建筑面积比例分摊。

(2)住宅楼内的共用部位和公用设施设备的维修费用，由该住宅楼内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。

(3)一栋住宅有两个或两个以上单元门的，专属于

一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费，由该单元门内全体产权人使用的设施设备的维修费由该层内全体产权按所拥有的建筑面积比例分摊;在一栋住宅内，专属于一层住宅内的全体产权人使用的设施设备的维修费由该层内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。

33.业主财物被盗，物业管理公司该赔吗?

一般来说不能让物业管理公司直接进行赔偿。但如果盗窃是由于物业保安措施的严重失职造成的，物业管理公司要承担相应责任，如何赔偿需要双方协商。

还存在一种情况，即物业管理合同中约定若发生火灾、财物丢失等情况由物业管理公司赔偿，作为对价业主在平时要支付相应的费用，那么如果发生财物被盗事件，物业管理公司要承担责任。

34.业主在小区内受到歹徒的伤害，物业管理公司应承担责任吗?

如果按照物业管理合同，物业管理公司已经完整履行了保安义务，并且没有失职行为，则不用承担责任。如果存在过失，则要根据过失承担责任。

保安的服务内容是负责小区规划红线以内、业主门户以外的公共秩序维护和公共财产的看管，发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。保安费不是财产保险，也不是人身保险。物业管理公司的保安工作不是保镖，也不是保管工作。如果履行了保安义务仍无法阻止损害结果发生的，提供保安服务的一方不承担民事责任。

35.未及时清理障碍物导致业主受到伤害，物业管理公司应承担责任吗?

物业收取了物业管理费，就负有义务对小区内的设施、绿化、交通、安全进行管理。因此，如果物业已经预见到障碍物会对业主的安全造成威胁，而没有采取必要措施，物业管理公司就要承担责任。

36.业主能禁止物业管理公司进入自家房屋维修公共设施吗?

如果对公共部位进行维修，必须进入业主的房屋，那么业主必须提供便利，以免影响整栋楼居民的正常使用。

37.哪些公用面积不计取物业管理费?

不应分摊的公用建筑面积不计取物业管理费。根据北京市的相关规定，不应分摊的公用建筑面积包括：

(1)从属于人防工程的地下室、半地下室。

(2)供出租或出售的固定车位或专用车库。

(3)楼外用作公共休息的设施或架空层。以及凡是经有关部门认定的经营性用房的会所、储蓄所、娱乐会所等，居委会、派出所使用的房屋也不能作为公用建筑进行分摊。

38.物业管理公司有权利用公共用房开设娱乐设施吗?

小区内的公共用房的所有权为小区所有业主共有，物业管理公司不能擅自改变其用途。即使为了所有业主的利益要开办娱乐设施，也要向业主大会提出建议，经业主大会会议批准后方可实行，否则，即为侵犯业主权益的行为。

39.物业管理公司有权收取装修押金和装修管理费吗?

国家对此并没有明确规定，但考虑到有些业主在装修时不按要求行事，对小区公共利益造成损害，因此物业管理公司收取一定的装修押金是合理的，它可以提醒业主按规定装修。由于该押金是可以退还的，所以对按要求装修的业主没有损害。

如果业主与物业管理公司在物业管理合同中规定业主要支付装修管理费，那么业主就要按合同支付管理费;如果双方并没有这种约定，那么物业管理公司就不能向业主收取装修管理费。

物业相当于业主的管家，目前好多公司推出管家式服务，比如代收邮包，代接送孩子等等衍生服务，这对于业主来说很好的体验，如果公司运营状况良好的话，可以增设这些额外有偿无偿服务;做好物业，必须先把本职工作做好，若本职工作都没做好，还衍生其他有偿业务明显是本末倒置。物业的根本就是保持房屋增值，让业主有一个良好的生活环境。那么装修垃圾由物业负责清理还是业主清理呢?下面小编就给大家支招啦。

据小编了解，很多城市的新建小区除了收取正常的物业费，还会在业主装修时收取一些费用，那么这些费用的收取是否合理，目前，多家物业都收取装修垃圾清运费，并且主要依据原建设部于2002年颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》。记者在该《办法》第十六条看到，“装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议”。协议内容提到了废弃物的清运与处置、管理服务费用这两项。

在小区内产生的装修垃圾，有物业小区应找物业处理，物业有保洁小区环境的义务;无物业小区应找街道(社区)处理，产生费用由乱堆垃圾的个人承担。而在公共道路上已产生的垃圾堆无人处理，则可以根据垃圾类别向执法局、渣土办等部门反映，由执法人员现场取证，找到倒垃圾的个人或单位，收取相应费用。然而，由于很难找到乱倒垃圾的个人，因此物业、街道、城管取证困难，很难对其进行处罚，往往各部门只能自认职能，清理好垃圾。

感谢大家能在百忙之中来参加的小讲座，为了感谢大家的支持，下期小编还会给大家带来更丰富的物业服务小知识，话题将围绕物业需管理哪些影响小区环境的行为来进行讨论，希望各界有识之士多来批评指正。

在房屋验收时没在发觉有质量问题，等到入住后才看出问题，面对开发商的不理不睬，很多业主便以此拒交物业费，其实这些业主的行为从法律角度看是没有根据的。

某小区物业因业主张某一家自入住本小区后就拒绝交纳物业费，并经数次催讨未果后，将张某一家诉诸法院，要求判决张某一家支付拖欠的物业费及公共能耗费。

张某在法庭上辩称，其名下的该套房屋自入住后便存在花园外墙裂缝、下沉及房屋外墙漏水、发霉等现象。其向小区物业公司反映上述情况，物业公司在拖延了一段时间后终于派人对花园外墙开裂部位进行了维修，但对外墙渗漏水、发霉问题未作处理。房屋发霉问题已经影响其正常生活，故其要求物业公司承担一定的责任，对物业费进行扣减。

法院经审理认为，张某与其小区物业公司签订的《前期物业服务协议》约定，物业公司的服务范围包括承担房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全卫生、交通项目的维护、管理服务。对张某提出要求对房屋的渗漏水、发霉等自用部位维修、维护的项目，不在合同约定的物业公司服务范围内。即使该房屋存在质量问题，亦应由张某另行向责任人主张权利。故对张某辩称因物业公司未履行房屋维修义务，要求在物业费用中予以扣减的意见，依据不足，不予采纳。法院一审判决张某应向物业公司支付物业服务费1万余元及公共能耗费500余元。

点评

物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业费，业主是债务人，物业管理公司是债权人;而在房屋买卖关系中，业主是债权人，开发商是债务人。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。

至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。

将本应属于业主和开发商之间的矛盾转变成业主与物业管理公司之间的矛盾，是生活中普通老百姓都会有的一个法律误区。因合同具有相对性原则，基于一个事实和理由的法律关系不能转嫁到不同的法律关系层面上，所以业主以房屋存在质量问题、人身财物受损、新房未入住、车位被占用等情况作为不如期交纳物业费的理由不能作为抗辩的事实，往往得不到法院的支持。房屋质量、人身财物受损、新房未入住、车位被占用等问题业主可另案主张。

很多人对小区会所产权归属的问题都抱着疑问，但是因为在日常生活中没有产生直接的利益关系，所以关注度不是很高。其实不然，小区会所是业主所享有的配套，往往是有白纸黑字规定的，但却逐渐沦为开放商吸引消费者的“诱饵”。

小区会所产权归属疑点多很多业主不清不楚

“丰富的休闲空间”、“优雅的生活姿态”、“一应俱全的服务”．．．．．．在许多楼盘的宣传广告中，购房者都会看到有关会所的重点介绍。如今，开发商为了聚集人气、抬高房屋售价、促进销售，将会所当做房地产项目必备的配套设施之一来提升楼盘品质，从某种意义上来说，小区会所渐渐成为人们购买房屋的“诱饵”。然而，据记者观察，扬城大多数高档小区的会所要么闲置，浪费空间；要么转作商用，让业主不满，物业为难。

现象一：说好的会所“不翼而飞”

扬城某小区业主坦言，当初买房时，就是被销售人员对小区会所的描述所打动，希望入住小区后能享受到会所的贴心服务，可直至项目全部交付，该业主也没有见到会所的踪影。尽管建房规划图和售楼模型上都标有会所的位置，但开发商还是熟视无睹。

现象二：小区会所闲置成摆设

仪征某小区的开发商“信守承诺”，开设了会所供业主休闲娱乐，可这一举措不但没让业主高兴，反而招来抱怨声一片。原来，这所谓的会所不过是个“空壳”，里面既没有健身设施，也没有娱乐场所，加之其坐落于三楼，对于老人孩子来说，上下楼十分不便。

现象三：小区会所成赚钱工具

据了解，目前扬城大多数小区会所的现状就是转为商用。

近日，扬城某小区业主突然发现自家小区内开设了一家大型超市，而这场地原本用作小区会所，归小区内全体业主所有。该业主打听后得知，开发商已将会所卖给了个人，这让小区内的业主忿忿不平，大家对小区超市的合法性产生了质疑，并担心一旦其长期开设下去，小区的安全将难以保障，噪音、垃圾会日渐增多。

物业公司看法：管理难度增加，但也无能为力

小区物业工作人员表示，会所变成超市确实给他们带来了不少麻烦。外来人员的增多、车辆占位现象加剧等问题给他们的管理增加了难度。但该物业人员无奈说道，他们也无能为力，毕竟会所不属于小区物业公司，其性质本就为商业用房，更何况现在会所房产证在超市老板一方，他们也无权干预。

疑问：会所大胆“变身”到底为何？

1、利益驱使：小区会所普遍使用率不高，业主日常关注度度较少。物业公司或开发商要想将会所继续维持下去，还需对健身器具、游泳池场地等进行维修保养，而这些费用大多则需开发商或物业公司自掏腰包。因此，他们只能设法将其出售或转租以获得可观收入。

2、相关部门监管力度有待加强：对于小区会所的用途，开发商应严格遵守规划要求，不可擅自更改。但开发商敢于将会所改作他用或出售，与相关部门监管力度有待加强不无关系。如果监管部门只是一味提醒开发商或物业公司按房屋规划执行，却不进行实质性整改和处罚措施，那么这一现象将无法杜绝。

3、法律规定不明确：我国现有法律对小区会所等公共设施产权归属以及变更没有明确的规定，客观上让开发商有空子可钻。

焦点：小区会所产权到底归谁？

小区会所的产权归属将直接关系到开发商或物业公司可否任意处置小区会所。

业主观点：根据《物权法》相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，小区会所应归全体业主所有。

开发商、物业公司观点：会所的存在类似于小区周围配有的学校、医院等，一方面便利了业主日常生活，另一方面也提升了小区的附加价值。不过会所并不是小区房屋的附属品，并不归业主所有。

但是，会所是否属于“专有部分以外的共有部分”相关法律中并不明确。因此，会所到底归谁所有要根据业主在购房时与开发商的具体约定而定。根据《扬州市物业管理实施办法》规定：“物业管理区域内的幼儿园、会所、规划配套以外的机动车车库(位)的归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，属全体业主共有。产权属开发建设单位的，应当缴交维修资金。”

建议：买房合同需约定会所问题

许多业主在购房时并不会在意会所问题，也不会计较合同中有没有涉及相关条款。为了避免日后产生纠纷，律师提醒各位业主必须进行事先维权。业主在与开发商签订购房合同时，一定要对小区会所作明确约定，并将约定内容写入合同附件。同时，业主也应在合同中明确开发商违反约定时，应承担什么样的违约赔偿责任。

业主委员会是小区所有业主共同投票选择的，业主委员会的作用还是很大的，那么业主委员会成员有工资吗?对其详细的讲解一下。

业主委员会委员没有薪金但是可以获得补贴或者补助。

业主委员会是业主共同决定成立或者由业主大会决定成立的团体，受业主委托决定和执行共同管理中的一些事务。业主委员会成员一般可分为选举产生的业主委员会委员和聘任的业主委员会工作人员如秘书等。业主选举产生的业主委员会委员不是一个职业，因此不享有薪金待遇。但是，业主委员会委员为业主共同管理事务付出大量的时间和精力，甚至付出一些费用如通讯费等，因此业主委员会委员可以或者补助或者补贴。业主委员会聘请的工作人员因为不是业主代表，是受聘完成业主委员会日常工作，因此业主委员会应当与受聘人签订劳动合同或者与劳动派遣单位签订派遣合同，受聘人员享有工资报酬。居民委员会成员也是不享有薪金待遇的，按照北京市实施《中华人民共和国城市居民委员会组织法》办法的规定，居民委员会成员享有生活补助费，而无薪金报酬。

业主委员会委员的补助或者补贴发放形式可以多样化

业主委员会工作人员的工资报酬应当由全体业主分摊归集，业主委员会支付。业主委员会委员的补贴或者补助，应当由业主委员会提出建议，由业主共同决定或者业主大会决定。业主委员会委员的补助具体措施，不同的小区可以采取灵活的方式进行，可以一次性支付或者按月支付，也可以采取误工补贴的方式按照业主委员会委员为业主共同管理事项付出的时间支付。业主委员会委员不是一个职业，不应当领取工资等薪金收入。但是，业主委员会委员为业主共同管理工作付出更多的时间和精力，业主应当支付必要的补助。支付的补助金多少，可以由业主大会决定。补助的具体形式，可以一次性补助，也可以按照工作时间补助。

业主委员会是没有工资的，所以说很多小区成立业主委员会都是很困难的，因为这需要无偿服务，还需要有足够的时间才可以，这些都属于物业服务小知识，还需要对其小区物业收费哪些合理哪些不合理等进行了解，就是最好的选择。

房屋该交物业费众所周知，可是一旦发生拖欠违约金该如何计算？会不会像滚雪球一样越滚越大呢？物业费的滞纳金究竟有没有上限标准呢？

案例：

长期居住美国的陆女士2005年前在某小区购买了三套商品房，因为房屋属于投资性质，陆女士称买房时曾和开发商的销售人员口头约定，等房子卖出再接房，到时再补交物管费，并且没有违约金。然而陆女士没有想到，从2007年交房开始，小区物业就一直在给她计算违约金。到现在，三套房的物业费和违约金总额已高达82万左右，其中很大一部分是违约金。

高额的违约金让陆女士“骑虎难下”，直呼“收不起房”，而她提出的当年和开发商曾对物业费有口头约定一事并未计入合同，物业方面表示对此并不知情。陆女士提供的《业主公约前期物业管理服务协议》中也提到“乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按每天所欠金额的百分之一缴纳违约金”。如今，有买家看上了陆女士的房屋，但高额的物业违约金让房屋难以脱手。

在此案例中，争议重点在于物业费违约金的数额判定是否合理。对此，律师表示，只要开发商交付房子，物业管理公司就开始管理小区，所以物管费是需要交纳的。如果业主一直拖欠物管费，肯定会产生违约金，这需要以合同为依据，但过高的违约金是得不到法院支持的，如果发生诉讼业主可以请求降低违约金。

我国《合同法》确定的是由当事人约定的原则，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但我国同时又采纳了对违约金条款予以干涉的原则，其目的就是使违约金以赔偿为主，兼具一定的惩罚性。当合同约定的违约金低于所造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如何判定约定的违约金“过分高于造成的损失”，如何予以“适当减少”，法律均未进一步明确。在当前的司法实践中，一般认为人民法院在认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则、诚信原则进行平衡。

鉴于上述分析，对于物业费逾期付款违约金的标准，合同中有约定的应当依据合同约定。但是当出现“天价”违约金或者过低的违约金时，当事人可以通过法律手段请求调整。本案例中陆女士可以先把物管费本金部分付了，不要再继续产生违约金，双方可以对违约金进行协商，如果协商未果可以进行起诉，双方等待法院的评判。

“延期交房”是让很多购房者闻之焦灼却无法回避的字眼，延期交房的现象在不少项目中或多或少的存在，也许是工期紧张，也许是资金短缺，那么新房延期交房可能造成哪些不良影响呢？

案例：

位于北京北二环附近的“盛德紫阙”是烂尾改造项目，购买时按照销售人员的介绍，项目不需要重新建设，只需要做外立面的处理和内部装修即可交房。然而，2016年底，众多业主却接到《延期入住通知》，声称：“现因不可抗力等因素，交房时间拟更改为2017年12月31日。”此外，《通知》还要求业主在15日内到售楼处办理延期交房手续。业主们对开发商给予的延期理由并不认可，担心延期交房风险众多，也会影响房屋产权年限。

据业主王女士介绍：“杰宝公司在发给业主的《盛德紫阙延期交房情况说明》中提到，项目的预售资金回款额度是23亿多元，但是北京市东城区房管局公示的《资金监管基本情况（截至2016年12月8日）》中显示，盛德大厦的入账总额为17.35亿多元，其中差距达5.65亿元。这是否说明杰宝公司未把预售资金全额汇入监管专用账户？这不符合《北京市商品房预售资金监督管理办法》中的相关规定。业主们怀疑，开发商也许在建设资金上存在困难，因此不得不违规使用预售资金。”

分析以上案例发现，业主们关注的问题主要有延期责任认定、产权损失和资金断链这三点。

一、延期交房业主可退房

对于交房期限通常在购房合同中都会有条款明确规定，本案例中，事实上，对于项目延期交付的处理办法，业主与杰宝公司签订的购房合同中有明确规定。王女士的购房合同第十四条显示，逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日7日内向买受人支付违约金。如果逾期60日，买受人有权退房。律师表示，在遇到延期交房问题时，开发商通常通过签署补充协议的方式来解决与业主之间的矛盾，是否要签署补充协议需要业主自己决定。业主可以选择解除合同并要求支付违约金，也可以选择继续履行合同并要求对方支付违约金。

二、产权年限从拿地时算起

延期交房的另一大影响是产权年限“缩水”，很多人以为房屋产权年限是从房屋建造算起，其实不然。从北京盛德紫阙的前身杰宝公寓1996年拿地算起，其于2015年入市之时，住宅部分的产权已经缩水至51年，到2017年12月31日交房之时，其产权将再度缩水至49年。

三、预售资金挪用确违规

对于业主担心的资金缺口，该公司工作人员表示确有将部分应该进入监管账户的预售资金拿来用于偿还股东借款。而《北京市商品房预售资金监督管理办法》明确规定，商品房预售资金应全部存入专用账户，由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管，优先保障工程建设。另外，开发商可依据商品房建设的节点来提取项目建设资金。

业内人士表示，杰宝公司确实存在未将商品房预售资金全部存入专用账户的行为，按照该办法第二十六条规定，开发企业存在未按本办法规定收存、支取预售资金的，应由市、区县住房城乡建设主管部门责令其限期改正，未按期改正的暂停违规项目的网上签约，并将其违法违规行为记入企业信用信息系统；情节严重的，暂停该房地产开发企业在本市全部房地产开发项目的网上签约，并向社会公示。

买房人在购买二手房时，一般都会要求原房主将落户在该房屋的户口全部迁出，因为这直接涉及到买房人在办理房屋过户手续后，能否将自己的户口落入房屋所在地的问题，特别是在买房人原为北京市集体户口，欲通过买房落户成独立户口，或者买房人欲通过购房落户后解决子女入学问题时(购买教育地产)，这一需求很可能成为购房人的主要购房目的。

但实践中，我们经常会遇到买卖合同签订后，卖房人由于种种原因，无法及时将房屋内的户口迁出，导致购房人无法在所购房屋内落户的情况发生。对于这类问题，目前解决途径非常有限，原因在于：公安机关仅能在当事人自己提出迁移申请的情况下办理户口迁出手续，因此，买方以买卖合同和新房本为依据并不能启动公安机关的户口迁出程序;另一方面，户口迁出涉及行政机关的职权，并非民事纠纷，此类纠纷不属于法院管辖范围，因此，法院并不受理此类纠纷。

由于在实践操作中购房人难通过公安机关或法院将原户口强制迁出，将自己户口迁入。在此情况下，对于买方来说，最好的方式就是通过追究卖方的违约责任或解除合同以减轻自己的损失。

搜房网提醒各位购房者应注意以下几点：

1.户籍核查：在签订房屋买卖合同之前，一定要事先了解清楚所交易房屋的户口情况，如有必要，应要求房主本人带上房产证及身份证原件到户口所在的公安机关(通常为户籍所在地的管辖派出所)户籍科查询。

2.明确户口迁出时间和违约责任：一定要在合同中明确约定户口迁移的时限及违约责任，提高卖房人的违约成本，以此敦促卖房人严格按照合同履行。一旦出现卖房人延期履行或者不履行的情况，买房人起诉索赔也有依据，而不必另行寻找损失证明(这也是为什么公司在进行“合同签署合规性考核”中把关于户口迁出的条款单独拿出来进行考核的原因)。

3.户口迁不出则解约：对于以迁入户口作为主要购房目的的买房人，可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”，以此来保障购房者的权益。

近日，温州一批房屋的土地使用年限即将或已经到期，需要缴纳相当于房价30%至50%的高额土地出让金的新闻闹得沸沸扬扬。而据了解，类似的情况深圳其实已经发生多起，最近长城大厦一套住宅申请土地使用年限延期20年，仅花费了4.5万元，这个费用是怎么计算得来的呢？对于土地使用年限到期如何续期、收费等问题，深圳是如何规定的？

长城大厦补地价款不到房价1%

福田区长城大厦一套建筑面积80.6平方米的房屋，其房产用途为住宅，土地使用年限为50年，从1985年5月28日起至2035年5月27日止。目前市价为8万元/平方米，该套房产市值约645万元。房屋业主已于2016年3月9日付清地价款44940元(补交地价款仅为市值的0.7%)，用于延续土地的使用年限。经过规土委第一直属管理局批准，该房地产的土地使用年期延至70年，即从1985年5月28日起至2055年5月27日止，性质仍为市场商品房，其他要求按《房地产证》登记不变。业主可以根据批复向市不动产权登记部门完善产权登记手续。

土地年限延期等问题，深圳是这样规定的

2004年，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》，指出到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期（国家规定的最长使用年期减去已使用年期）范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。

2007年施行的《中华人民共和国物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

是什么导致这些物业到期问题的出现？

据了解，深圳在1987年之前共划拨了73平方公里的土地，根据1981年12月深圳颁布的《深圳经济特区土地管理暂行规定》，允许给在特区投资的客商划拨土地。同时，规定了土地最长使用年限：工业用地30年；商业用地20年；商品住宅用地50年；教育、科学技术、医疗卫生用地50年；旅游事业用地30年；种植业、畜牧业、养殖业用地20年。多数业主已补交了地价，土地的使用期限顺延了数十年不等。

延期土地使用年限，对深圳楼市有多大影响？

相关解说：《物权法》里的相关规定是到期“自动续期”。这是国家对土地价值权属问题的妥协式表达，留下了明显隐患，温州和深圳的案例就是这种法理漏洞的差异化代表作。显然，温州做法更保守和传统，深圳做法更开放和理性，迎合时代精神。总的方向，应该是深圳模式，对既往房产实施适度续费。但未来房地产税开通后，一套房产的土地使用权将分化到每年征税的流程中去。只要补缴数额不高，对深圳楼市不会有太大影响。

据悉，该事件已波及240多户业主，预计损失高达1.68亿。对于这些业主来说，需要面对的不仅是无处安置的住所和生活上的困难，更严重的是付出的巨额房款和维修费用是否能够得到保障。但目前的赔偿方案仅仅是暂时安置和每日200元/户的补偿，无法真正解决业主的实际困难。

黑龙江省哈尔滨市松北区一栋31层的居民楼发生了一起承重墙被砸的意外事件。事故发生后，该楼的4楼至21楼出现了不同程度的墙壁开裂情况，导致全楼200多户居民无法返回家中，被紧急疏散安置。当地组织专业人员进行了勘查和抢修工作，加强了周边楼房的安全检查。这起事件让大家对建筑施工质量和安全问题再次关注起来，也引发了对于损失责任归属的质疑和争议。

在这件事情中，从行为上看，承重墙被拆除是由施工队完成的，对于施工队是否存在安全责任应该进行认真调查。使用专业拆迁钩机有没有按照规定操作，有没有事先进行足够的检查和衡量等都需要进行详实的调查。从管理方面来看，建筑施工过程中的安全要求和规范也是不能忽视的。对于承重墙的拆除必须经过严格审批，现在看来，管理方可能没有完全履行自己的职责，管理方也应该承担一定的责任。租户和装修人员需共同承担责任，为因此造成的1.68亿损失负责。

如果施工单位、监管部门、开发商等相关方面不能够形成有效的联合治理，制定出更加完善的保护措施，在遭遇类似事件时能够积极应对，那么业主的权益和公共安全都会受到威胁。需要通过加强监管、提高施工质量、强化对于承重墙等核心结构的检验等方式来降低类似事件的发生概率，也需要构建完善的损失责任制度，确保业主的权益得到合理保障。