贷款征信在哪里查(汇集20篇)

申请购房贷款需要注意的事项

申请购房贷款需要注意的事项

事项一：申请贷款前不要动用公积金。

很多人贷款购房都会想到动用公积金，这样有利率优惠。然而，如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。

事项二：在借款最初一年内不要提前还款。

大部分贷款购房者都会考虑提前还款，不过提前还款时有要求的，比如说：按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。其余的商业房贷，若是需要提前还款的话，也必须认真去看银行相关要求。

事项三：还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。

当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。

事项四：贷款后出租住房不要忘记告知义务。

当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。这是一个很容易忽视的细节，但是若是真涉及到一些事情的话，可能会引起一些不必要的麻烦，因为在有些情况下，可能会导致租房权益受损。尤其是打算出售房产的时候，会比较麻烦。

事项五：贷款还清后不要忘记撤销抵押。

当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。这个时候，房产才是彻底属于自己的。若是忘记了撤销抵押，那么房子从法律意义上来讲，依旧是处于质押状态的。

无房证明可分为减税用无房证明和贷款用无房证明，购房者贷款买房是需要向银行提供无房证明的，这样可以享受一定的首套住房契税优惠政策，在限购令的背景下，外地人买房更需要开具无房证明。而对于很多买房者来说，并不知道无房证明怎么开，无房证明去哪里开，而且更重要的是，无房证明是有一定的有效期的，我们不能提前太早的开具，那无房证明的有效期是多久呢？我们去办理无房证明需要准备什么材料？无房证明可以代办吗？这些都是困扰购房者的问题。

对于无房证明，购房者们千万不能马虎，无房证明可以为购房省下部分钱，也是限购城市购房所必须的材料。本期专题将为您详述无房证明在哪儿开，无房证明办理流程，无房证明需要什么材料，无房证明有效期，无房证明样本等知识，希望对您有所帮助！

为什么要开无房证明？

无房证明是证明家庭没有住房的证件，办理无房证明可以享受到契税优惠政策，是用来购房时算首套用的，没有房产，可以按首套过户，90平以内1%契税，90平以上，1.5%契税，开不出来无房证明，那就是3%的契税了。

无房证明办理收费吗？

按规定，无房证明应该不收费，但具体情况要视无房证明在哪儿开而定。

无房证明可以代办吗？

可以申请代办。

本地户籍家庭要办理“无房证明”相对简单。出具个人无房产证明不需要介绍函。申请人只需要携带本人有效身份证明原件及复印件，便可在就近的各区房地产档案对外服务点办理该项业务。也可以委托他人查询。受托人应当出具载明查询事项的授权委托书和本人、委托人的有效身份证明。境外委托人的授权委托书应当按照国家规定经过公证或认证;委托资料是外文的，应当提交经公证的中文译本。如果是外籍人士想在广州买房，也是通过这样的程序出具房产证明。

无房证明怎么开？

无房证明证明的明显是没有房屋，在开具无房证明直接去房管局开具即可，而在农村开具无房证明须村委会、乡镇政府等出具证明，然后到县房管局办事大厅盖章或者换取新的凭证。

无房证明办理流程？

第一步：办理交易递件;

第二步：到户籍所在地开具“无房证明”;

第三步：提交“无房证明”到房管局办税窗口;

第四步：房管局出具广州区域没房证明查册;

第五步：出具税单。

非户籍家庭：夫妻均需回所在地办理

无房证明需要什么材料？

无房证明是人们在贷款、办理户口等情况下都需要提供的证明。那么，办理无房证明需要什么材料？

1、办理户口用，需带本人户口本和身份证。

2、公积金贷款用，需到公积金处开具联系单，带上户口本和身份证。

3、计生用，需街道工作人员带上介绍信及经办人员身份证明。

4、银行贷款用，需银行经办人带介绍信和身份证明;如到外地购房者，需户口所在地的无房屋登记记录，还应带上购房合同。

需要携带的手续要根据您需要出具证明的单位要求来确定，如果对方单位只要求开具您个人的无房证明，那么只需要您本人携带身份证到场办理。如果需要出具您夫妻或者全家的无房证明那么就需要夫妻双方的一人携带夫妻双方身份证、结婚证、户口本到场办理。受理的时间受到计算机程序和同名人多少的影响，但都是当时办结出具证明。

无房证明去哪里开？

无房证明一般去户口所在地的县级或者区级开具。本市户籍居民开具无房证明，可以直接在房管局办事大厅开具。

无房证明有效期多久？

无房证明不能提早开，要递件后才能开，而且“无房证明”一般是有“有效期”的，无房证明的有效期一般是30天，不是30个工作日。资料齐全的话，很多房管局都是随到随开，不会影响过户。但因为在办理贷款和过户的时候都需要无房证明，所以当办理贷款和过户之间的时间距离超过30天时，需要办理两次。

无房证明样本

兹证明我单位XXX同志，身份证号码XXXXXX属无房户。

情况属实，特此证明。

公司

(公章)

年月日

多数购房者贷款听从置业顾问安排

一般来说，期房贷款可以说是只赚不赔的生意，一般情况下开发商自身资金能力有限，在投地、审批、设计、施工过程中，都和对口的银行有很深的业务往来，通过贷款获得发展，投之以李报之以桃，于是和合作银行约定，未来楼盘个人购房贷款仍由其办理，这样银行就等于揽到了指定的贷款业务，当然也有存款业务，银行和房产商由此形成了利益共同体。

因此，购房者在办理商业贷款的时候，置业顾问会将购房者带到合作的银行去办理贷款业务。购房者为了图方便，大多也听从职业顾问的安排。但是这并不意味着，购房者没有自主选择银行的权利。

购房者可以自己选择贷款银行

法律专家认为，房屋买卖合同关系中一个出售房屋，一个支付房款，双方的权利义务就是按期如约交房和付款，法律没有赋予开发商指定贷款银行的权利，所以从合法与否的角度来说，开发商指定贷款银行、拒绝公积金贷款的行为肯定不合法。

《消费者权益保护法》也规定，消费者享有自主选择商品或者服务的权利。法律虽然没有直接赋予开发商指定贷款银行的权利，但法律同时也规定，合同约定优于法定。就是说，如果购房合同中约定了开发商有指定贷款银行的权利或直接指定了贷款银行，那么这个约定就赋予了开发商指定的权利，而消费者要遵守该条款;如果合同中没有这样的约定，开发商只是口头建议去指定的银行办理，消费者完全可以拒绝。

刚需族买房申请了大额的贷款,却因为每月高额的房贷,造成家庭经济压力大,处处捉襟见肘!这样不好!贷款买房月供多少最合适?在申请贷款前一定要计算好,否则会影响生活品质!下面就来看一下您月供多少最为合适!

还贷能力系数是用来计算贷款人的还款能力的。是贷款本金与贷款者当月收入的比例。还贷能力系数,可以防止每月还款额占家庭收入比例过高而无力偿还房贷的风险发生。想要知道自己的还款能力,还贷能力系数你必须了解!

房贷还贷能力系数计算:

例:系数是0.4的话,月收入为8000元,您每月可以还款3200元。

系数是0.5的话,月收入8000元,您每月可以还款4000元。

个人的还贷能力系数和个人的月收入、工作性质、家庭财产以及征信情况都有一定的关系。个人收入越高、工作越稳定、家庭整体财产越多、征信情况越良好。那么他的还贷能力系数就会越大。反之则会越小。

商业贷款还贷能力系数是多少?

商业贷款一般是0.5,假如你和妻子的月收入是1万月,那么你月还款能力是5000,你可以贷到每月还款5000元的贷款。

公积金贷款还贷能力系数是多少?

公积金还贷能力系数是按不同借款期限来确定的,十年以内(含十年)为35%,十至二十年(含二十年)为40%,二十年至三十年为45%。

公积金还贷能力系数不同城市有不同的规定,天津还贷能力系数十年以内(含十年)为35%,十至二十年(含二十年)为40%,二十年至三十年为45%。大连还贷能力系数0.35,昆明和上海还款能力系数0.4。

注意:还贷能力是说明你具有这样的还款能力,你最多可以从银行申请的最高贷款额度。但是,除了必须清楚每月还款额度,您还需要知道一下这三方面的偿还能力,综合评估最终确定每月还款多少合适!

1、计算首付能力

计算自己的首付能力时,一定要加上房屋的装修费用,因为你不可能住在毛坯房子里。

2、计算月供能力

如果你是贷款购房,你每月的月供应该控制在你月收入的30%左右,因为你不但要考虑到贷款利率上升的因素,还要考虑到你收入减少的因素。此外,你在贷款购房时,最好预留出一年的按揭款。

3、计算养房能力

养房的成本包括物业费、供暖费、24小时热水费,如果你购买的房子距离上班地点很远,你还要考虑到交通费用。

因此,你每月的月供应该控制在你月收入的30%左右,如果每月还款不能满足你需要的贷款总金额,您可以适当延长贷款期限,这样可以避免因房贷产生过重的经济负担!

由于房屋总价较高，很多石家庄购房者无法支付全款，贷款买房就成为很多人的选择。那么选择贷款买房时需要注意哪些问题？掌握了以下八点，购房者可以轻松购房。

注意事项一：合理进行资金规划

购房者在作出购房决定之后，应该根据经济实力来选择房屋的价格及大小，这样就可以根据房屋价格和资金储备来计算贷款额度、年限及月供。购房者应该注意不要把全部的可用资产都用来支付首付款，预留一部分的风险准备金是很有必要的。

注意事项二：选择“靠谱”房源

购房者在选择房源的时候应选择靠谱房源，尤其是预售房屋，应注意开发商的实力和信誉，以免产生由于开发商资金周转能力差无法如期交楼或造成其他质量问题，造成购房者不间断的还贷款却无法顺利入住新房。

注意事项三：优先使用公积金贷款

公积贷款的首付比例及利率较低，因此如果购房者符合条件，应当把公积金贷款放在第一位。如果购房者使用商业贷款，在签订购房合同之后，也可以提取公积金来支付房款或月供。

注意事项四：注意个人征信情况

无论申请公积金贷款还是商业贷款，银行接受到购房者的贷款申请之后，会对购房者进行贷款资格的审核，如果购房者个人征信出现问题，银行可能不会放款。哪些行为会影响征信？一是信用卡、房贷、车贷、助学贷款存在多次逾期；二是为第三方担保，第三方没有按时还贷款。此外，水、电、煤气费不按时交款，也会影响信用。

注意事项五：无法按时还款可申请延期

在贷款申请通过之后，购房者每个月偿还贷款即可。如果中途遇到困难怎么办？购房者可以向银行提出变更贷款期限的申请，如果贷款银行同意就可以办理贷款延长。

注意事项六：提前还款有优劣

随着资金的积累，有一部分购房者会考虑提前还贷，但提前还款有优劣，一般来讲由于还款利息支出通常集中在还款初期，处于还款初期的借款人提前还款比较划算，但同时也会面临到银行收取违约金的问题。

注意事项七：还清贷款撤销抵押

很多购房者在还清了贷款之后会忘记撤销抵押，这可能会影响到房屋的再次交易、抵押等。因此还清贷款之后，购房者应该持贷款结清证明和抵押的房地产权利证明前往房屋所在区（县）的房地产交易撤销抵押。

注意事项八：各类合同莫遗失

购房者在办理银行贷款的过程中，会签订一系列的材料。其中主要的包括借款合同和借据。办理产权抵押注销手续之时需要用贷款合同来办理还款证明，购房者应该妥善保管，尤其是贷款期限长可达30年，稍微不慎很容易丢失。

在等额本息还款的方式下，随着贷款剩余的本金的逐渐减少，利息的比例逐渐减少。而等额本金还款的方式里面，每月还款的本金数目一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就越来越少。

等额本息和等额本金，两种还款方式一字之差，但是却有着很大不同。那么问题来了，怎么选择还款方式才最实惠呢?

对于购房者来说，两种方式的不同会产生非常不一样的结果。等额本金还款，可以迅速降低还款压力，减少购房者花在利息上的钱，但是前期的还款非常痛苦。而更多人选择等额本息。

如果贷款一百万买房，然后计划20年还清，两者还款上有什么区别呢?我们先来看一张图：这张图上红色的部分是还款的利息，蓝色的部分是还款的本金。在等额本息还款的方式下，随着贷款剩余的本金的逐渐减少，利息的比例逐渐减少。而等额本金还款的方式里面，每月还款的本金数目一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就越来越少。

在前面8年时间里，等额本金的还款数额都更多一些。所以，虽然等额本金的利息会少一些，但是在前面8年里，等额本金的还款压力更大，完全感受不到利息少的好处。从这个角度来看，等额本息还款，其实就是用更多的利息来换取更小的还款压力。同时对于首付资金较少的购房者，等额本息的还款模式还能支持规模更大的贷款。

那等额本金应该用在什么地方呢?对于投资性购房者和购房首付比例较高的购房者来说等额本金其实更加合算一些。一方面投资性购房者都希望迅速还完贷款，避免房子对现金流的依赖。

那么在贷款时间较短的情况下，迅速还完贷款，选择等额本金就更好一些。一方面可以节省一部分利息，一方面可以迅速减少剩余的本金，在有需要的时候将剩余贷款迅速还完，然后利用房子进行再融资。

等额本息法等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小，其计算公式为：

每月还本付息金额=[本金x月利率x(1+月利率)贷款月数]/[(1+月利率)还款月数-1]

每月利息=剩余本金x贷款月利率

还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数-1】-贷款额

还款总额=还款月数*贷款额*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数-1】

注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。等额本金法等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，然后逐月减少，越还越少，计算公式为：

每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率

每月本金=总本金/还款月数 每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率

还款总利息=（还款月数+1）*贷款额*月利率/2

还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额

注意：在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。

从上面我们可以看出，在一般的情况下，等额本息所支出的总利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差越大。

等额本息适合的人群等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。等额本金适合的人群

等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

说了这么多，可能许多读者看的也是云里雾里的，下面笔者通过一个实例来说明等额本金和等额本息的区别和优劣。

例：李先生买了一套商品房，面积120平米，他向银行贷款60万，还款期限为20年，年利率为6%(月利率为5‰)现在我们分别用等额本金和等额本息法进行分析：

等额本息：每月还款金额=【600000*5‰*(1+5‰)240】/【(1+5‰)*240-1】=3012.5元

等额本金：第一个月=(600000/240)+(600000-0)×5‰=5500 第二个月=(600000/240)+(600000-2500)×5‰=5487.5

......

实质上，等额本金法与等额本息法并没有很大的优劣之分，大部分是根据每个人的现状和需求而定的。等额本息利于记忆、规划、方便还款。事实上绝大多数人都宁愿选择“等额还款方式”，因为这种方式月还款额固定还款压力均衡，与等额本金法差别也不是非常的大，况且随着时间的增长，会使资金的使用价值产生了不同。

当然，也有许多人经济相对宽裕，想使自己以后的生活更加轻松及节约成本，会选择等额本金法。简单来说选择哪种还款方式，需根据每个人的现状和对未来的规划而定，不要一味的相信别人的话。

用公积金贷款能节省一大笔利息，那么公积金贷款流程又是什么样的，今天我们就来梳理下公积金贷款流程，不清楚的一块来看看吧！

新房公积金贷款（以期房为例）

一、所需材料：

1、申请人及产权共有人的身份证和户口簿；

2、《商品房买卖合同》；

3、已缴纳的自筹首付款凭证，通常是首付；

4、申请人及配偶的收入证明；

5、申请人及配偶的婚姻状况证明（含单身证明）；

6、其他要求提供的材料。

以上资料需要提供复印件，申请和签合同时需携带原件以便查验。

二、公积金贷款步骤

1、测算贷款额度和期限。

申请公积金贷款的职工可以通过开发商、贷款承办银行或住房公积金咨询办理事宜。

2、提出贷款申请

购房职工须向公积金贷款承办银行提出贷款申请，并提供上述所需资料的复印件，并携带原件以备查验。

3、签约

贷款申请获批后，按要求去公积金办事大厅签订借款借款合同等。

4、办理购房交易和抵押登记手续。

5、银行放款

完成抵押手续后，贷款承办银行按《借款合同》约定向申请人放款，资金直接划拨至开发商指定账户。

二手房公积金贷款

一、所需材料

1、申请人及产权共有人的身份证和户口簿；

2、《商品房买卖合同》；

3、所购二手房原有房产证和国有土地使用证。

4、申请人及配偶的收入证明；

5、房地产价格评估结果

6、卖房人出具的划拨账户证明

7、公积金其他要求的材料。

二、公积金贷款步骤

1、二手房公积金贷款申请人可去公积金管理或者贷款承办银行咨询有关事宜，评估贷款额度和期限。

2、贷款申请人领取申请表格等并认真如实填写，并提交相关申请材料。公积金管理和贷款承办银行审核通过后，出具评估结果。

3、价格评估

贷款申请人须委托公积金管理指定的房地产价格评估机构评估所购房产。

4、缴纳首付款

评估结构出来后，贷款申请人须将可贷款额度之外的自筹首付资金存入指定账户，取得存款凭证后交公积金管理或贷款承办银行。

5、公积金对贷款申请审查。

6、签约

贷款申请人到指定公积金办事大厅完成借款合同签订工作。

7、办理二手房产权过户、抵押登记手续

8、贷款承办银行按《借款合同》向申请人放款，直接划拨至卖房人指定账户。

买房对每个家庭来说，都是一笔不菲的支出，更是有很多人东拼西凑才凑够了首付，又要申请各种贷款。但是第一次买房的人，对要选择何种贷款方式，还是一头雾水，下面就给大家介绍一下贷款的各类知识，以及该怎样贷款才更划算？

贷款方式及利弊

公积金贷款：各地住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行发放。

利弊：贷款利率较低，但贷款额度有上限，且各城市政策不同。

商业贷款：即银行发放的贷款。

利弊：额度较高，但利率也较高，只要有足够偿还能力者皆可申请。

组合贷款：即组合申请以公积金和商业两种贷款。

利弊：利率适中，贷款金额较大，因而被很多人选用。

备注：截至2016年年底，商贷利率为4.9%，公积金贷款利率为3.25%。

还款方式

1、等额本息还款

把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。

（还款人每月还款金额固定，但每月还款额中的本金比重逐月增加、利息比重逐月递减。）

2、等额本金还款

将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。

（还款人前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。）

还款方式怎么选？

简单来说，月光族请选择等额本息，土豪请移步等额本金（或者干脆全款购房）。

住房公积金贷款之所以受欢迎是因为它的优势太明显了，主要是贷款利率比其他贷款要低，而且提前还款不需要支付违约金，但弊端也同样明显，那么住房公积金贷款买房有什么弊端?

1、最高额度有限制

公积金贷款并不是借款人想贷多少就能贷多少，它在最高可贷额度上有一定的限制，比如成都住房公积金贷款政策是这样规定的：单职工最高可贷额度为40万，双职工最高可贷额度为70万。所以，这样很容易导致公积金贷款额度不满足购房者的需求。

2、开发商不待见公积金贷款

虽然公积金贷款对购房者来说是利好政策，但很多开发商并不待见它，因为公积金贷款审批周期长，开发商回笼资金慢，承担的风险相对较高。

3、公积金贷款对贷款对象有限制

虽然公积金贷款是针对公积金缴存职工发放的，但有一个大前提：连续足额缴存公积金满六个月(含)以上，个别城市要求连续缴存满十二个月(含)以上。所以，公积金贷款并非人人都有申请资格。

4、公积金账户余额不足将影响贷款额度

虽然各地住房公积金中心对公积金贷款最高额度作出了明确的规定，但具体能贷多少，跟借款人公积金账户余额多少有很大的关系，如果账户余额太少，申请到的贷款额度就很低，甚至无法获贷。

住房公积金贷款额度

公积金贷款额度按级别规定,A级最高能贷80万,AA级最高能贷92万,AAA级最高能贷104万。公积金贷款年限为最高30年,以夫妻双方年龄大的为准,年龄加上贷款年限不能超过70,且与楼龄也有关系,砖混结构的楼龄加上贷款年限不能超过47,钢混结构的楼龄加上贷款年限不能超过57。

公积金提前还款流程

步骤一：带好证件

贷款经办行通知借款人在约定时间带好身份证原件及复印件、具备贷款账号的证明材料(包括但不限于：借款合同、对账单、还款计划单等)和还款卡至柜台办理部分提前还款手续。

各地的具体情况还需要与住房公积金贷款放款银行网点联系预约时间。

步骤二：填写申请

还款人申请提前还款，填写《住房公积金管理中心住房公积金贷款提前还清贷款申请书》或《住房公积金管理中心住房公积金贷款提前偿还部分贷款申请书》并签章和提供所需资料。

步骤三：等待审批

具体包括受委托银行的审批和公积金管理中心的审批。

步骤四：还款存档

即去银行把想还的贷款本息一并还上，并将提前还款表送到公积金中心存档。

公积金提前还款有哪些还款方式

(1)提前全部还款

由贷款银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续。

(2)提前部分还款且贷款期限不变

贷款银行指导借款人填写相关协议。如果原贷款担保方式为”抵押+保险“且抵押登记尚未办理的，还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续，最后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。

(3)原贷款担保方式选择”抵押+保险“且抵押登记已完成的和选择”非抵押+保险“的借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限

贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。

(4)原贷款担保方式选择“抵押+保险”仍在保险期内的，且抵押登记尚未完成

借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限，可直接到担保中心办理。

一次性提前还款则无时间限制。

但因各地公积金中心制定的标准不同，如北京公积金采取自由还款，借款人只需在当期还款日(不含还款日当日)三个工作日前进行调整操作，审核通过后即可办理。但每期只能调整一次。

一般公积金提前还款没有手续费或违约金，各地政策有差异，具体要咨询当地公积金中心。

抵押是民商活动中既古老又重要的债权担保形式，那么你对抵押贷款了解多少呢?以下是由小编整理关于抵押贷款金融知识的内容，提供给大家参考和了解，希望大家喜欢!

1、保证担保评估要点

(一)保证担保概述

保证担保是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。保证指债务人以外的第三人为债务人履行债务而向债权人所做的一种担保。是典型的人保、典型的约定担保。保证的优势在于：第一，设立简单，签订合同即可;第二，保证责任及于保证人的全部财产;第三，行使方便，可要求保证人直接承担保证责任。保证的不足之处在于：第一，债权人对保证人的财产不享优先受偿权利;第二，保证人可能同时为多个债权人提供保证担保，而各个债权人之间地位平等;第三，保证人的财产可随时变化，并可能丧失代偿能力。一般来说，贷款业务中，企业法定代表人或实际控制人的连带责任保证是必不可少的，但很少作为唯一安全保障措施。

(二)保证担保的评估要点

在分析保证担保时要注意以下风险点：

1、保证人的主体资格需合格

关于保证人的主体资格，《担保法》并未作特别的限制，根据《担保法》第七条规定，“具有代为清偿债务能力的法人，其他组织或者公民，可以作为保证人。”我们需要重点关注一些不能做保证人或做保证人受限的主体，根据《担保法》及《适用解释》的规定，不能作为保证人实施保证行为的主体包括以下几种：

(1)未经国务院批准的国家机关;

(2)以公益为目的的事业单位、社会团体、幼儿园。包括学校、幼儿园、医院、广播电台、电视台等;

(3)企业法人的职能部门;

(4)未经书面授权的企业法人的分支机构，分支机构对外提供担保必须有总公司的授权，且在授权范围内提供担保。

值得注意的是，对于事业单位、社会团体法人能否作保证人要区分两种不同的情况：(1)以公益为目的的事业单位社会团体。比如学校、幼儿园、医院等都不得充当保证人。这些机构的设立是以公益服务为目的，具有公益性和非盈利性，所以，这些机构不宜违背其设立的目的，参与到经济活动中为他人的债务作保证

那些领取《企业法人营业执照》、《营业执照》或国家政策允许从事经营活动的事业单位法人或其他组织。这类组织不是以公益为目的设立的，许多事业单位和社会团体也进行一些经营活动，也有自己的经济收入。还有一些事业单位实现企业化管理，实行自负盈亏。它们具有从事保证活动的民事权利能力和行为能力，可以充当保证人。因此，从事经营活动的事业单位、社会团体为保证人的，如无其他导致保证合同无效的情况，其所签订的保证合同应当认为有效。

2、分析保证人的代偿能力

保证人作为第二还款来源，具有代偿能力是最基本的要求，信贷机构要调查和了解保证人的资产状况、负债情况、收入和开支情况等，要分析保证人的资产是否容易变现。对保证人的评估方法和对借款人的评估方法相同。保证人的财务状况，如现金流量、或有负债、信用评级等情况的变化直接影响其担保能力。

3、了解保证人的信誉

保证担保也被称作信用担保，保证人以自己的信誉及名下的财产为他人债务提供担保，保证人到期代偿主要取决于其有代偿的意愿和代偿的能力两个要素。信贷机构除审查保证人的代偿能力外，还要对保证人的信誉进行调查和了解。信贷机构可通过交流和外部走访等方式调查了解保证人的信誉状况。

4、综合分析保证人对借款人的“制约”能力

设置保证人可提高借款人的违约成本，当借款人无法按时偿还借款时，保证人作为第二还款来源需代为偿还借款本息，保证人之所以愿意为借款人提供担保，其往往与借款人之间存在“关系”，除商业性的担保公司外，借款人的保证人主要是其亲友、上下游客户、其他社会关系等利益相关者。通过这些“关系”可以对借款人形成制约，有效提高借款人的还款意愿。

信贷机构在对保证担保进行评估时，要注意了解保证人与借款人的关系，要弄清楚保证人为借款人提供担保的个中原因，从实践中来看，保证人的与借款人之间的关系大体分为以下几种：纯商业(担保公司与借款人)、关联企业、企业互保、上下游客户、亲友等。

5、要注意保证担保的方式

保证分为一般保证和连带责任保证两种方式。担保法第十七条对一般保证做出了明确约定，一般保证是指当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证人享有先诉抗辩权，所谓先诉抗辩权，是指一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。

对于信贷机构而言，选择连带保证担保对信贷机构较为有利。

2、如何理解担保?

担保是指在经济和金融活动中，债权人为了防范债务人违约而产生的风险，降低资金损失，由债务人或第三人以财产或信用提供履约保证或承担相应担保责任，保障债权实现的一种经济行为。根据《担保法》第一条的规定，为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济，制定本法，这是关于《担保法》立法宗旨的规定。根据该规定，担保是一种保障债权实现的制度，担保最核心的功能就是保障债权的实现，正是因为担保有保障债权实现的作用，其才能促进资金融通和商品流通，发展社会主义市场经济。

按照担保法的规定，法定的担保方式有五种，保证、抵押、质押、定金、留置，在信贷业务中，主要涉及到三类担保方式：保证、抵押、质押。(关于定金和留置的具体定义作为基础知识读者自行查阅担保法相关规定)

3、贷款担保的作用和局限

(一)贷款担保的作用

信贷机构面临的最大风险就是借款人的违约风险，担保措施作为分散风险的重要手段被广泛采用，担保制度作为保障债权能够实现的一项重要制度，如果债务人到期不能清偿债务，债权人则可以通过贷款担保使得债务顺利清偿。通过设定担保措施，可有效保障贷款的安全，担保措施作为第二还款来源，是第一还款来源的补充，当借款人第一还款来源出现问题的时候，信贷机构可以通过主张担保权利实现债权。贷款担保通过担保借贷关系的安全从而极大地推动了资金借贷和资金融通的发展。没有担保，那么市场和信用的发展都将成为空话。

另外，如果设置了担保措施，一旦借款人违约，债权人可以依据合同约定行使抵押权、质权或要求保证人承担保证责任，在借款合同履行期间，借款人一直会有履行合同的压力，因此，担保措施可以有效提高借款人的违约成本，借款人违约成本越高，还款的意愿会越强。

(二)贷款担保的局限性

担保措施除具备上述作用外，还具有一定的局限性：

第一，担保措施不能取代对借款人信用状况的评估

一般来说，一笔正常的贷款取决于两个因素，借款人的还款能力和还款意愿，其中，还款能力是客观因素，还款意愿是主观因素，二者缺一不可。为了有效评估借款人的还款意愿和还款能力，我们需要对借款人进行调查和了解，一般还会要求客户提供相应的担保。但就担保而言，其仅是第二还款来源，信贷机构应当把重心放在第一还款来源上，重点应关注借款人的第一还款来源，关注借款人的现金流和持续经营的能力。 担保措施不能取代对借款人信用状况的评估

很多信贷机构和客户经理有一种错误的认识和想法，认为有重足的抵质押物或有实力的保证人做担保借款就是安全的，这种想法是非常错误的。优秀客户经理一定要摒弃这种想法，相对于担保方式，客户经理应将关注重心放在企业自身的经营状况以及持续发展能力上，重点关注借款人的第一还款来源和现金流，尤其是小微企业贷款。

第二，有贷款担保也不能确保贷款一定收回，即便能收回，也会耗费大量人力物力

在实践中，一旦涉及到实现担保权利，无论是处置抵质押物还是要求保证人承担保证责任，往往都不会太顺利，抵质押物被查封导致抵押物迟迟无法变现、保证人不配合等情况非常常见，尤其是通过司法程序，往往要耗费大量人力物力，耗费很长的时间。作为信贷机构的从业人员要清醒的认识到，有了贷款担保业不一定就一定能保障贷款安全。

4、抵押担保评估要点

(一)如何理解抵押?

抵押是指债务人或第三人不转移对抵押财产的占有而将该财产做为担保的一种法律形式。其中提供财产担保的债务人或第三人为抵押人，抵押权人即债权人所享有的权利就是抵押权。抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。由此可以看出抵押权是一种优先受偿权，是抵押权人直接对物享有的权利，可以对抗物的所有人或第三人。

(二)常见的抵押物有哪些?

根据我国《物权法》第二百八十条的规定，可以抵押的财产包括：

(1)建筑物和其他土地附着物;

(2)建设用地使用权;

(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

(4)生产设备、原材料、半成品、产品;

(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

(6)交通运输工具;

(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十五条的规定，对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：

(一)建设用地使用权;

(二)建筑物和其他土地附着物;

(三)海域使用权;

(四)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

(五)正在建造的建筑物;

(六)法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。

以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押;以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。

《物权法》第一百八十四条规定：下列财产不得抵押：

(1)土地所有权;

(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;

(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产;

(5)依法被查封、扣押、监管的财产;

(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

(三)对抵押担保的分析和评估

1、抵押物必须是依照法律法规允许买卖、抵押的。即抵押物必须属于《担保法》及相关法律中明确规定可以抵押的财产。抵押权实现方式有三种，折价、拍卖和变卖，无论哪一种方式，抵押物的权属都会发生变更，抵押权要想实现，必须把抵押物交换出去，因此，抵押物必须是依照法律法规允许买卖和抵押的。

2、抵押物必须是特定的财产，在设定抵押时，要检查抵押财产的登记证书，要关注抵押物的性质、位置、取得是否合法、产权是否清晰、是否存在纠纷等事项。

3、分析抵押物的估值是否合适，抵押率设置是否合理。抵押物的评估价值是一个非常核心的问题，信贷机构应当采取适当的方式对抵押物估值，以及设置合适的抵押率。

4、要分析抵押财产价格是否稳定。好的抵押物的市场价值相对稳定，不易发生贬值。

5、要分析抵押财产是否易于拍卖、变现。由于抵押物是对第一还款来源的补充，因此当借款人第一还款来源不足，无法偿还贷款本息时，最终只能通过处置抵押物来偿还贷款本息。是否容易变现是非常重要的一个因素。

6、是否办理抵押登记

对抵押权之登记效力的主张，有登记要件主义和登记对抗主义两种。登记要件主义是指抵押权的成立除当事人之间存在抵押合同外，还必须进行登记，否则不产生抵押权成立之效力;登记对抗主义是指抵押权的成立只须在当事人间达成抵押合意即可。但对第三人不产生公信力，若要 对抗善意第三人，可以进行抵押权登记。我国采取了以登记要件主义为主，以登记对抗主义为辅的原则。

根据《物权法》第一百八十七条的规定，当事人以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、正在建造的建筑物，以及以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，不登记的，抵押权不生效。

依据《物权法》第一百八十八条和《担保法》第四十三条的规定，当事人以法律规定强制登记之外的其他财产抵押的，可以办理抵押物登记，也可以不办理抵押物登记，是否办理抵押登记，由当事人自愿决定，抵押物登记与否并不影响抵押权的成立，抵押合同自成立之日起生效，抵押权自抵押合同生效时设立。但是，未经抵押登记的这种抵押权的效力，仅存在于抵押合同当事人相互之间，不产生公信力，不能对抗善意第三人。

无论什么抵押物，建议都要去办理抵押登记，取得抵押权并取得对抗第三人的效果。

五、质押担保分析要点

质押分为动产质押和权利质押。动产质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，债务人不履行债务时或发生当事人约定的实现担保权的情形时，债权人有权就该动产优先受偿。其中债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。因动产质押法律关系所生的权利为质权。权利质押是以所有权以外的可让与的财产权作为质权的标的，以担保债权实现的一种担保方式。质押可以分为动产质押和权利质押两类：

(一)动产质押

动产质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，债务人不履行债务时或发生当事人约定的实现担保权的情形时，债权人有权就该动产优先受偿。其中债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。因动产质押法律关系所生的权利为质权。

(二)权利质押

权利质押是以所有权以外的可让与的财产权作为质权的标的，以担保债权实现的一种担保方式。债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：

1.汇票、支票、本票;

2.债券、存款单;

3.仓单、提单;

4.可以转让的基金份额、股权;

5.可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权;

6.应收账款;

7.法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。

信贷机构在作业务的过程中，就质押担保而言，比较常用的有动产质押、应收账款质押、股权质押、知识产权质押等方式，限于篇幅本文不再展开讨论。

看过“抵押贷款金融知识“

我们在选房时，大多左右为难，买新房还是买二手房？哪个贷款方便？买房时，这些都会记入我们考虑的因素。买新房和二手房，因为房源性质不同，所以在买卖交易中手续差别大。新房相对二手房流程、税费较少。但二手房其他因素还是很诱人，比如，地段、配套、教育、升值等。下面为广大购房者分别介绍下，买新房和二手房的贷款流程及步骤。

新房贷款流程

1、借款人在办理贷款前，需查明所购楼宇是否有银行提供个人住房按揭贷款承诺书，然后，借款人申请个人住房按揭贷款，填写《贷款申请审批表》，将有关材料(付首期款证明、买卖合同、身份证、经济收入来源证明等原件、复印件)提交贷款银行；

2、开发商：作为借款保证人在贷款申请审批表“保证人意见”栏上签字、盖章；

3、贷款银行：信贷员对借款申请人提交的全部资料、文件进行审查，逐级审批；

4、贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款；

5、到房管部门：办理房产产权抵押登记手续；

6、通知开发商领回借款合同并由开发商出具付清房款证明给贷款行；

7、通知借款人领回借款合同、借据、保险单；

8、贷款行信贷员将贷款档案归档。具体您也可以咨询您所要购买的项目，以及相关办理新房按揭贷款的银行方面。

二手房贷款流程

1、提交二手房贷款所需材料

买房人需提供：身份证、户口本、结婚证或离婚证+离婚协议或法院判决书（仅限已婚或离婚人士）、收入证明、6个月内银行流水、贷款银行储蓄卡，同时也要提交购房合同，即《存量房买卖合同》。

注意3点：

（1）银行会查未成年子女名下的房产情况，假如购房人户籍在北京，其未成年子女名下有1套房产，购房人名下也有1套房产，就超出了限购要求，银行将不予贷款。

（2）银行对借款人的收入也有明确要求，假如借款人名下还有其他贷款，那么月收入要求如下：月收入=（原有贷款还款月供+现申请此笔贷款还款月供）X2。

（3）若购房人已经离婚，其离婚协议上的房屋地址与实际贷款房屋地址不一致，需要到小区所在物业开具证明，证明为同一套住房的地址。

2、银行对申请贷款房屋进行估价一般，银行会交由专业的机构进行评估。

3、银行审批

审批通过后银行会出具批贷函，向卖方证明银行同意放款给购房人，卖方可放心将房屋过户给购房人。

4、过户

在实施了不动产登记制度后，现在过户时，仅需要买卖双方本人到不动产登记机构将原来的房产证换成不动产权证，不动产权证上直接登记购房人的名字就可以了。

5、将不动产权证交给银行做抵押

到不动产登记部门办理《不动产登记证明》，用以证明此房产上有银行的抵押权，一般银行会交给专门的机构代办房屋抵押事项。

6、银行放款

经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

买房用住房公积金贷款,成为很多年轻人的首选。但他们要想成功通过公积金贷款审批,还要注意“断缴”的问题。我们特地请来业内专家就此问题做出解读。

公积金断缴会影响贷款

小王缴存的是北京市属公积金。去年一年,小王先后换了四次工作,被朋友戏称为“职场跳蚤”。到去年底,小王买房犯了难。他申请用公积金贷款购买昌平区的一套住宅,却被北京市公积金管理中心告知审批不能通过。

麦田房产交易服务中心刘斌对北京晨报记者说,“在北京,申请公积金贷款一般要满足三个重要条件,一是住房公积金开户一年以上,并连续缴存12个月;二是住房公积金仍在缴存状态;三是没有未还清的公积金贷款等。”

“在上述事例中,小王因为换工作太频繁,又没有注意住房公积金的缴存问题,没有达到连续缴存12个月的条件,所以无法通过有关部门对住房公积金贷款审批,只得商业银行贷款。”

公积金补缴需通过单位

链家网内容中心房产知识编辑李哲表示,“在北京,住房公积金断了,需要当事人准备相应的补交材料给单位经办人,由单位的经办人去有关部门办理补缴手续。”

据李哲介绍说,当事人需要提供的是单位填写住房公积金管理中心统一印制的三份材料,包括《住房公积金补缴书》、《住房公积金补缴清册》、转账支票。

“补缴市属公积金的当事人,没有在《住房公积金补缴清册》中列明补缴住房公积金原因的,还应提交一份补缴说明。”李哲说。

出现补缴影响正常贷款

“一般情况下,断缴补缴不计算在正常缴存的范围内,但如果是由于单位原因导致当事人中断缴纳住房公积金,可以由单位出具相关证明,并由公积金管理中心相关部门审核,具体是否能贷款要以审核结果为准。”李哲说。

李哲进一步解释说,“对于北京市属住房公积金来说,由于单位问题导致当事人中断缴纳住房公积金在3个月以内的,单位给予补缴公积金之后,当事人可以向有关部门申请公积金贷款买房。”

值得注意的是,在北京,公积金补缴之后再申请贷款当事人,需要比正常缴存的借款人多提交一些材料。比如单位说明、劳动合同、社保缴纳证明等。

目前贷款购房主要有住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款等几种。以下是详细内容。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算,多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款。

1、个人住房商业性贷款:个人住房商业性贷款:以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用,限定条件多,所以,未缴存住房公积金的人无缘申贷,但可以申请商业银行个人住房担保贷款,也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%,并以此作为购房首期付款,且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人,那么就可申请使用银行按揭贷款。

2、个人住房组合贷款:个人住房组合贷款:住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款,最高限额一般为10-29万元,如果购房款超过这个限额,不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中,贷款金额较大,因而较多被贷款者选用。个人住房委托贷款(公积金贷款)最划算,个人住房贷款(商业性贷款)利息负担最重,但具体的还款差别有多大。

3、住房公积金贷款:住房公积金贷款:对于已参加交纳住房公积金的居民来说,贷款购房时,应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质,贷款利率很低,不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半),而且要低于同期商业银行存款利率,也就是说,在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时,住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。

一般情况下，年底时银根收紧银行会加大房贷审核力度，到年初时就会松很多，但是2017开年来，由于全国多地重启限购限贷政策，北京上海等一线城市首套房9折以下的优惠都很少再见，各家银行放贷力度并未见放松，反而进一步收紧了优惠政策。因此，有些人买房申请贷款就更困难了。 以下几类人买房不一定能贷到款： 1、征信不良的人 个人征信是银行考量借款人申贷条件的重要标准之一，信用不好的借款人很容易被银行拒贷。这里说的信用不良，主要包括逾期、贷款逾期、为他人做担保，对方贷款逾期不还等情况，这些都会给申请人形成信用污点，即使是换几家银行咨询也是无济于事。 2、买太老二手房的人 银行在审批贷款时对所购住房的房龄也是有要求的，因为房贷是以房子作为抵押物的，而二手房不同于一手房，不同房龄不同质量的房子其价值必然也不同。对于房龄比较老的房子，一般超过20年以上的，银行就不会再发放贷款了。 3、贷款人年龄太大 通常，银行对借款人的年龄是有限制的，规定年龄在18-65周岁，如果借款人年龄有五六十岁了，在这个年龄段，怕身体出问题，银行承担的风险比较大。 4、从事高危职业的人 如从事高空作业、危险化学品、烟花爆竹行业等高危行业的人。银行考虑到这类人无法保证一直还款，为了规避风险而选择拒贷。 5、负债大于收入的人 每个月的收入都入不敷出，没有盈余，银行会直接拒绝。 6、工作不稳定的人 从事销售行业的借款人就很容易被银行拒绝，因为销售行业人员的收入不定，有时候收入高，有时候收入低，银行无法准确评估其还贷能力，所以就可能会拒绝。 申请贷款是大事，买房也是大事，买房之前必须要搞清楚申请条件，与房产销售人员沟通好之后再做决定，免得给自己带来不必要的麻烦。

1、根据家庭收入作选择

即要根据每月家庭的收入减去开支后，留下必要的储备资金(比如有买车计划的、看病的、旅游的、人情礼节的)。接下来，再每个月看看有多少可以用于理财，如果你找不到高于期望值高于4.11%的理财项目，那么这些钱可以都用来还贷款，即可根据这个方向来选年限。

另外，比如你会炒股期货，虽然不稳定，但是整体期望值在4.11%以上，那么在这种情况下，建议你可选择贷款年限越长越为好。因为你完全是可以跑赢银行贷款利率的。2、根据月供作选择

一般来说，银行的要求就是月供最好不要超过月收入的50%!当然了，如果可以的话，作为贷款者的我们还是尽量控制在30%以内，否则将会降低生活质量。因此，如果想月供压力小的话，可选择30年;如果经济富裕即能够承受月供压力的话，可选择20年。3、根据贷款人年龄作选择

相信有房屋贷款经验的人都知道，银行对于贷款人的年龄是有限制。也就是说，贷款人的年龄是会影响着贷款年限的，因为一般来说超过40岁的，银行往往是不会同意给贷款30年的。4、根据是否有“提前还款”的打算作选择

一般来说，商业贷款是有提前还款业务的。即在贷款成功办理之日起，按时还款12个月以后，就可以申请提前还款，每年可以申请两次，每次是2万起的整数倍(银行不同可能会有细微的差别)。

注意!提前所还的这些钱是不计利息的，还完后剩余的钱会重新再计利息。因此小编建议，经济条件差的时候可以先选择30年贷款，后期经济条件好了，手里存个十来万，可以再选择提前还贷。

贷款年限可以改吗

贷款年限可以更改。比如当初贷款年限为20年，为了日后少支付些利息，可以与银行协商将贷款年限缩短至15年或者10年。银行要根据已贷款期间的每月还款信用情况进行审核与评估，如每月都能够按时还款无拖欠且个人信用资质无不良记录，银行是可以为其办理缩短变更还款年限的。贷款年限减少也就是相当于通过提前还贷的方式来缩短自己贷款的年限和贷款的本金部分。

有一些外地人之前在常州工作，随着工作的变动，可能会去外地买房或者回老家买房，也有一些常州本地人会选择在外地安家，这时候就涉及到公积金的提取，那么，常州住房公积金异地贷款买房该怎么提取?出具证明又该准备哪些材料呢？

根据常州市住房公积金管理中心发布的《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》，常州市出具住房公积金异地贷款缴存使用证明和办理提取还贷业务明确如下：

一、《缴存使用证明》的出具

（一）申请对象

在本市缴存住房公积金申请异地住房公积金贷款的职工。

（二）申请材料

1.职工本人办理的，提供本人身份证原件及住房公积金储存卡；

2.职工委托他人代办的，提供代办人身份证原件、职工本人身份证复印件及住房公积金储存卡。

（三）出具条件

1.职工姓名、身份证号码应与公积金信息系统中职工个人信息一致；

2.在本市未办理过住房公积金贷款（含“公转商”补息贷款，下同）或仅有一次已还清的住房公积金贷款。

（四）部门职责

1.中心各办事处、分中心窗口受理职工申请（不受缴存区域限制），并出具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》（见附件）。

2.归集管理处统一负责配合贷款城市公积金中心对《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》的核实工作，并根据《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》的回执，标识职工异地贷款情况。

二、偿还异地公积金贷款

（一）申请对象

职工异地购房并已办理住房公积金贷款的，且在本市无未还清住房公积金贷款（含“公转商”补息贷款）的，职工及配偶可申请提取本人住房公积金用于偿还该笔贷款。

（二）申请材料

1.提供本人身份证、住房公积金储存卡、《房屋所有权证》复印件或购房合同原件、《借款合同》原件、还款明细；职工配偶申请提取住房公积金的，还另需提供夫妻关系证明（结婚证或户口簿）。

2.若职工提前部分还贷的，还需提供贷款城市公积金中心（银行）出具的部分还贷凭证；若职工已还清贷款的，还需提供贷款城市公积金中心（银行）出具的还清贷款凭证。

（三）提取额度

（1）职工及配偶可每年申请提取一次用于偿还贷款，提取总额不得超过月应还贷款本息额的12倍。

（2）若职工提前部分还贷，职工及配偶可申请提取，提取金额不得超过部分还贷款金额。

（3）若职工已还清贷款，职工及配偶可申请提取一次，提取金额为职工贷款还清当月之前（含当月）的住房公积金存储金额。

三、本通知自2016年5月1日起执行。

年关将至，不少朋友也有了买房的想法，但新房的高昂价格让不少朋友就将置业的目光投向了二手房。提起买房，很多朋友都想着贷款来支付房价，那么是否可以用公积金贷款买二手房呢？确实，通过公积金贷款买房已经成为一种普遍现象，其实不仅是新房可以用公积金贷款，二手房也是可以通过公积金贷款来买的。

那么二手房贷款需要满足哪些条件呢？二手房公积金贷款如何办理呢？

一、二手房公积金贷款需要满足以下条件：

1、申请方需要连续足额的缴纳公积金超过12个月，且之前并未使用过公积金贷款；

2、申请方必须确保有稳定的工作和收入，并且信用记录良好，可以按时足额的偿还公积金贷款；

3、可以提供二手房购房合同，且可以提供不低于30％的首付款；

4申请方需要提供住房公积金管理中心认同的抵押物。

二、二手房公积金贷款流程如下：

1、申请

准备申请二手房贷款的职工应提交借款人（配偶）工资收入及住房公积金缴存证明（一式三份），以及购买的二手房的原房主的《房屋所有权证》的原件及复印件交予当地的住房公积金，并书面填写申请表。

此后，公积金相关业务人员会审核确认该职工住房公积金缴存情况是否正常、该职工（配偶）工资收入证明是否真实、规范。

2、担保

二手房住房公积金贷款担保方式有阶段性保证加抵押、抵押两种，借款人可以根据自身实际情况自主选择。

3、审核

按要求提交全部贷款申请资料后通过审核、审批，这里通常需要一定的时间，通过后公积金中心会通知银行与借款人签订借款合同，并办理合同公证等手续。

4、放款

借款人以上所有手续办理完毕后，由中心向委托银行发出《准予放款决定书》，并通知银行放款。

5、还款

办完上述一系列流程后，最后就是购房者还款，购房者可以按借款合同中月还款额的约定，按月向银行还款就可以了。

最后小编要提醒各位贷款者故意，虽然是公积金贷款，但是同样也应该按期还款，千万不要出现逾期的情况。

以上给大家简单的介绍了一下二手房公积金贷款的办理流程，这对想通过公积金贷款来购买二手房的朋友是有一定的帮助的。公积金贷款的优点很多，借款人可以付出相对较少的利息，同时还款方式灵活，很适合购买房子的时候办理，是我们买房筹资的重要渠道。

现在买房，会全款买房的土豪并不多。就算购房者手上有足够的钱，往往也会选择按揭的方式，把其余的资金拿去做其他投资。虽说大部分购房者都是贷款买房，但并不是每个人都清楚了解贷款的每个环节以及其中的坑。小编整理了关于贷款买房的六大误区，你看看自己中招了没有?

不是每个人都可以贷满30年

目前，贷款最长年限为30年，与此同时，还要满足买房贷款期限加借款人实际年龄之和不超过65周岁的要求，因此，并不是每个人都可以贷足30年。举个例子，如果你今年45岁，那么按照规定，你的贷款年限最长只能为20年。

公积金里要有余额

现在，公积金的使用范围越来越广。在一些城市，购房者提交相关资料申请成功后，可以将账户内的公积金直接转入开发商账户，用来支付首付。

不过，在支付过程中要注意，千万不要将你的余额用完，一旦你的公积金账户上一分钱都没有，你的公积金贷款额度也就没有了，无法申请公积金贷款。

买房前较好不要辞职

银行批准贷款需要综合考量贷款人的经济能力水平，比如工作的稳定性、收入稳定程度以及增长的趋势。

如果你在买房前辞了职，可能会增加贷款的难度，影响贷款的进度。因此，买房前较好不要辞职，以便顺利拿到贷款。

准备一份漂亮的银行流水帐单

申请贷款时，一些银行会要求申请人出具6个月以上、不间断的银行流水帐单，额度一般为月供的两倍以上，以便评估申请人的还款能力。

如果你觉得你的流水帐单不太理想，可以提前6个月往银行账户里多存点钱，或者提供其他财力证明。如果你已经结婚，可以提供夫妻二人的流水帐单，名下的财产证明也是可以的。

不一定要选用开发商指定的银行

一些购房者担心不使用开发商指定的银行会影响银行贷款的办理，实际上，这种担心是多余的。开发商与指定银行之间通常存在业务关系，使用指定银行也是为了方便。如果你不想在开发商指定的银行办理，完全可以选择其他银行。

当然，在选择贷款银行的时候，可以从贷款成本和贷款服务两个方面去综合考虑。

在利率一致、贷款期相同的前提下，银行对提前还款及调整还款方案等方面的规定都会影响贷款成本。因此，贷款人应该尽量选择提前还款金额起点低，可以调整还款方案的银行来贷款。另外，网点多、手续简便等，也是银行吸引贷款人的有力手段之一。

等额本金减少利息支出

等额本息和等额本金都是贷款的还款方式，前者是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息);后者是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

如果你手头资金宽裕的话，可以选择等额本金的方式，减少全部的利息支出。反之，则可以选择等额本息，尽管前期支付的利息多，但是资金压力会小一些。

1、查询购房资格

如今房产交易越来越规范了，房产政策对房产交易的影响非常的大，买房子也不是你有钱就能买的，首先你得符合当地的购房资格。特别是想要在这些大城市买房子的朋友要注意了，很多一线城市都有买房限购的政策，一般而言，拥有本地户口的购房者都可以在本地购买首套房，而外地户口买房需要符合一定的交税或交社保的要求。

2、做好购房预算

购房者在确定了自己有在当地购买房子的资格之后，就可以开始规划买房子了，购房者首先要做的就是购房预算。购房者选择贷款的方式买房子的话，就需要准备一笔首付款和购房定金，在计算首付款和订金之前，大家应该都有想过要买什么样的房子，对贷款买房所需要的首付款心里要有数。

3、看房选房

做好了购房预算之后，购房者就可以去自己比较中意的楼盘看房选房了，选房的时候要注意结合楼层、朝向、户型等因素来选择。每个楼盘对方销售房子的时候要求都不一样，购房者要注意跟销售人员了解该楼盘是否支持银行按揭买房。另外还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

4、交购房定金

如果购房者已经选好了房子，并且针对购买房屋的其他内容都以确认无误之后，就可以交定金了。定金是有法律效力的，如果违反合同购房者是拿不回定金的，开发商如果违反合同需要双倍返还定金，但购房定金不是必须要交的，购房者也可以选择不交。

5、签购房合同

一般购房者交了定金后等个几天的时间就可以交首付签购房合同了，购房合同的重要性相信大家都清楚，购房合同中的内容一般包括房屋的面积、单价、总价、楼栋、楼层、单元和户号等，这些内容购房者一定要细看一遍。如果签购房合同的时候购房者还有其他的疑虑，那也可以跟开发商协商相关注意事项和补充条款。

6、办理贷款手续

购房合同签订完之后就是到银行去办理贷款手续了，贷款买房一般有公积金贷款、组合贷款和商业贷款三种;按还款方式又分为等额本息还款方式和等额本金还款方式两种，购房者要根据自己的情况去选择适合自己的贷款方式和还款方式。

7、等待接房

购房手续都办理完之后，就到了房屋交接这一步了，现在大多数的新房都是期房，那就还需要等待房屋修建好之后才能接房了。在进行房屋交接的时候，购房者还要进过房屋验收这一步，购房者可以邀请专门的验房师按照有关行业标准对房屋从上到下、由里到外检查一遍，这样更放心一些。