购房定金协议书范本汇总20篇

很多人买婚房之前是一方出资，由于时间的限制，很多拖到婚后才办理产证，那么这种情况房子该是谁的呢？还有一部分人婚前自己的房子没有及时办理产证，婚后再办理时变成了二套房，还得交契税？办产证还真是们学问，我们一起来看看。

一、婚前购卖的房屋，婚后房产证才拿到，离婚时按夫妻共同财产分割？

1、婚后完成产权登记，那么，属于购房人婚后取得的物权，是否属于夫妻共同财产呢？个人认为，属于购房人个人财产而不是夫妻共同财产，诚然，购房人对所购房屋的产权确实是在婚后发生效力的，但是，这种登记应当理解为对购房人婚前个人财产的公示和确认，因为，购房人用以购房的款项不是婚后取得，亦即，该部分价值并非购房人婚后所创造或新增收入。

2、婚前购房并支付全款，购房人已经完成了购房所应负担的全部义务，产权登记及房产证办法是开发商和行政机关的义务，不能因为第三人未能及时履行义务而剥夺守约人的权利，这也是公平原则最起码的要求。注意，如果购房人将产权登记在双方（共有）名下，本人认为可以视为赠与，则转化为共同财产。

3、婚前购房婚后共同还贷

（1）产权证征集在个人名下：一方婚前支付部分房款，其余的是办理按揭，婚后取得房产证如果产权证登记在购房人个人名下，则应当具体分析婚前婚后所支付房款的比例，如果婚前已经支付了大部分房款，那么，产权应当判给购房人，但是，婚后所支付房款以及增值部分应当平均分割；如果婚前支付房款相对较少，那么，在判决产权共有的同时，按照各自的出资比例（购房人出资=婚前个人出资婚后共同出资的一半）分割房产份额。

（2）产权证登记在双方名下：如果房产证登记在双方名下，则按夫妻共有财产处理，分割时，平均分割的同时，适当考虑购房人婚前出资部分利益。注意，婚后购房人以个人收入还贷，同样视为共同还贷。《婚姻法》第十八条规定：夫妻一方的婚前财产为夫妻一方的财产。一方婚前签订购房合同且支付首期房款，至于婚后是否存在共同还款行为、产权证是否系婚后得到对房屋的产权归属没有影响。婚后存在共同还款行为的，属于只是用夫妻共同财产偿还个人债务的情况，是一种债权债务关系，不能认定房屋为夫妻共同财产。但在离婚时取得房产证的一方有义务对对方进行适当合理的补偿。

二、婚前买房未办理产证，婚后又有一套房，属于二套房？

第几套房，按办房产证时为准。根据《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》第一条，“商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定”，由于小周家庭成员即丈夫的名下已经有一套住房，因此，虽然个人买房的时候属于第一套房，但现在婚后在已有夫妻房产的名下再办房产证时，第一套房就变身为第二套房了。税务机关一般是按办理房产证时为准，按第二套房收取契税。

对于普通人来说，并非每个人都有买房的经验，很多初次购房的人除了要学习选房的知识之外，还需要了解办理房贷的一些小常识，这样才能在买房的过程中有条不紊、事半功倍。那么，对于第一次买房的人来说，需要了解哪些房贷小常识呢？

银行规定的贷款基本条件有哪些？

1.具有城镇常住户口或有效居留身份。

2.有稳定的收入，信用良好。

3.有银行认可的资产作为抵押

4.签订购房合同，所购房屋价格与银行委托的房地产评估公司评估价格相符。

贷款额度是多少？

商贷不同于公积金贷款，有明确的贷款上限规定。一般银行的贷款额不高于房屋评估价的7成。

最长贷款年限是多少？

银行通常规定最长贷款年限为30年，但是要根据贷款人年龄来综合判断，贷款人年龄越大，贷款年限则越低。

如何选择还款方式？

最为普遍的还款方式是等额本息及等额本金。

等额本息每月还款额相同，适合收入稳定的工薪族；等额本金月还款额逐月递减，前期还款压力较大，但能节省更多利息，适合收入较高的购房者。

技巧一:看文件

根据相关规定,新房在交付时,开发商应出具或公示“两书一表”(《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及商品房验收合格综合备案表)。见到“两书一表”,业主再验收房屋、最后缴纳相关费用并签署“入住通知书”、办理物业交接手续等,这是收房的正常程序。

技巧二:验防水

看墙壁是房屋验收的首要问题,尤其是卫生间和厨房,可以在门缝里塞上防水的塑料,将各种管道口用塑料薄膜扎牢,再用自来水管在地面上放水,水的厚度不要超过2cm。约好楼下的业主,在2小时以后观察楼下的天花板是否渗水即可。测试完一定要将积水擦干,以免结冰。

技巧三:看墙面

墙壁渗水,一般这种问题较难发现,所以最好是在下雨后的第二天去看房,这样就可以发现,墙壁是否存在这种问题。

技巧四:验地平

验地平即是丈量一下离门口最远的室内地上与门口内地上的水平误差。

方法:需要一条小的透明水管,长度约为20米左右吧,然后注满水;

在门口离地上0.5米或1米处画一个记号。然后把水管的水位调至这个记号高度,并找自己固定在这个方位;

然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内,看水管在该处的高度,再做一个记号;

用尺丈量一下这个记号的离地高度是多少,这两个高度差即是房子的水平差。

通常来说,区别在2厘米左右是正常的,3厘米在能够承受的。

技巧五:看门窗

检验的要害一点是检验窗和阳台门的的密封性。检验二者密封性的最好时机是大风大雨的天气,但是收房不可能刚好遇到这么“好”的天气,所以,通过检查密封胶条是否完好结实也能检验出问题。阳台门通常要看阳台门的表里的水平差度。

技巧六:看管道

排水或者污管道如果不通顺的话,入住后日常生活肯定特别受影响。方法是,预先拿一个盛水的用具,然后倒水进排水口,看水是不是很顺畅地就流下去了。

技巧七:看墙壁

验房的时候,还要看墙面粉刷的情况,有的项目施工不力,轻轻敲几下都能出现凹陷,这个时候就要仔细着点了,或许还有更多问题存在。

验房工具:

1只塑料洗脸盆——用于验收下水管道

1只小榔头——用于验收房子墙体与地面是否空鼓

1只塞尺——用于测裂缝的宽度

1只5米卷尺——用于测量房子的净高

1只万用表——用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

1只计算器——用于计算数据

1只水笔——用于签字

1把扫帚——用于打扫室内卫生

1只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳——用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。

由于房产交易而发生的纠纷案件很多，其中大多数交易纠纷都是由于购房者对于购房知识了解的太少。如果购房者在买房之前对于相关知识不了解，就要在很大程度上依赖中介，或许还会被售房者牵着鼻子走，而购房者面对交易风险也会不自知。那么今天小编来讲讲定金与订金是什么意思？

定金是什么意思

定金是在合同签订之前交付的，所以又称为是保证金，提前支付一定金额是为了保证交易顺利进行。我国相关法律规定：定金可以作为债权的担保，一旦债权人履行了债务之后，定金应该被收回或者抵做价款。但是如果债权人违约，没有履行自己的债务，定金是无权要求返还的。

订金是什么意思

订金是指房屋买卖意向初步达成协议后，双方进一步协商签订的临时认购协议，买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。订金不同于定金，订金视作预付款，没有法律效应，不具有担保债的履行的作用。在合同正常履行的情况下，订金成为价款的一部分。在合同未能履行的情况下，不管哪方违约，订金原数返回。

买房交定金注意事项

1、交定金不能用口头协议

在买房交易的时候，交定金时只是做了口头上的约定，没有任何书面上的约定，口头约定是不具备法律效力的，没有法律的保护。因此，消费者应当增强法制观念和自我保护意识。很多时候一些购房的市民在与开发商签订认购合同时，会向开发商交了一定数额的定金，但是没有想到在购买房子向开发商索要定金时，却遭到拒绝返还定金。

2、定金不具有强制性

定金条款并不具有强制性，它仅是具有指导性的，消费者是可以依法自主决定是否订立定金条款。

3、注意定金条款的陷阱

一般情况下，双方虽然是订立了定金条款，但是只有消费者在交付了定金后，合同才会生效，应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况，谨防有的不良开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设下陷阱，故意让消费者违约。

4、明白定金与订金的区别

定金和订金在法律上性质是具有很大的不同的，依据担保法的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。订金则属于预先支付的一部分价款，不具备担保的性质，如果收取订金的一方不能履行约定，则交付订金的一方只可要求返还订金而不能要求双倍返还。

定金和订金虽然读音相同，但是意义却完全不一样。其实这两者的区别也是要介于买卖双方有没有签定合约。合约里是不会出在订金字样的，如果我是正规的买卖交易，肯定写的都是定金。而一旦签订了合约，那么就意味着具备受了法律效益，因此购房者要弄清定金和订金是什么意思。

支付宝宣布，已有5省市上线电子结婚证。电子结婚证效用等同于结婚证，可用于购房贷款办理、房产过户、继承遗产、财产公证、子女入学等。

据了解，福建、江西、江苏、浙江、重庆5省市已经登记结婚的夫妻，上支付宝搜“电子结婚证”，进入当地一网通办小程序，选择电子证件，刷脸就能领取到和实体证相对应的电子结婚证。同时也可办理补领婚姻证预约、婚姻登记信息核验等服务。

作为婚姻关系证明，结婚证常用于购房贷款办理、房产过户、继承遗产、财产公证、子女入学等，有了电子证件后，就可随用随领，不怕忘、不会丢。

除了电子结婚证外，全国已经有超200城市支持90多种“电子证照”，包括电子社保卡、电子身份证、电子驾驶证、电子行驶证、电子学生卡等类型，覆盖了购票出行、酒店住宿、网吧登记、看病购药等领域。

支付宝副总裁杨鹏认为，电子证件技术已经成熟，随着更多城市、办事机构的加入，能让更多人享受到互联网+带来的便利。同时，电子证件还能很好地加速推进区域一体化。“比如电子社保卡，有望成为打通异地就医、结算的新途径。目前，台州人已经可实现电子社保卡跨省就医、报销。”他说。

不论房屋是要进行买卖，赠与还是继承，都需要进行一个步骤，那就是公证。房产公证可以使房产交易更加合法且合理，并且可以避免很多麻烦的产生，所以还是十分必要的，今天小编就给大家带来了公证书的范本，供大家参考。

公证书

（______）___字第___号

申请人：____________

甲方（卖方）：______，男／女，______年______月______日出生，住所：______或身份证件编号：______

乙方（买方）：______，男／女，______年______月______日出生，住所：______或身份证件编号：______

公证事项：房屋买卖合同

甲、乙双方于______年______月______日向本处申请办理前面的《房屋买卖合同》公证。

经查，甲乙双方经协商一致订立了前面的《房屋买卖合同》。甲、乙双方在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力（注①：如有代理人，还应写明：代理人具有相应的代理权）。

甲方转让的房屋坐落于______，建筑面积为______平方米，相应占用的土地使用面积为______平方米。甲方对该房屋持有______（房屋土地管理部门全称）颁发的《房地产权证》（编号：______）该房屋至______年______月______日在______（房地产登记部门全称）查无转让、抵押及其他权利受限制的登记记录（注②：如有共有人的，还应写明：共有人______对该房屋转让无异议）。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，该房屋可依法转让（注③：该房屋在转让时设有抵押权或其他权利受限制的，证词应据实视情表述）。

甲、乙双方签订《房屋买卖合同》意思表示真实。双方在合同中约定，甲方以（币种）______（大写）______元整将上述房屋转让给乙方，合同中约定的付款方式、房屋交付日期及违约责任等条款具体、明确（注④：若房价款在订立合同时已付清的，证词应当据实表述。）

依据以上事实，兹证明______（甲方姓名）与______（乙方姓名）于______年______月______日在______（合同签订地点）签订了前面的《房屋买卖合同》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，合同上双方当事人的签字、印鉴属实。

（注⑤：若合同在本处、本公证员或其他公证员面前签订的，证词应视情表述；若合同经境外公证、认证的，合同当事人的签约行为不予证明。）

该合同自双方当事人签字、盖章（或公证）之日起生效。

（注⑥：合同的生效证词应视情表述）

中华人民共和国___省___（县）公证处

公证员：__________________（签名）

__________年_________月_________日

买房落户一直是刚需购房者所追求的，因为这里涉及到学区的问题，还涉及相关教育医疗等等配套的享有问题，所以落户问题一直很重要，那么西安购房落户流程是什么呢？需要提交哪些资料？

购房入户政策是指凡一次性或分期在指定区域区购买建筑面积达到一定标准的成套商品房,购房人或其家人迁入购房地，允许其办理入户手续。施行购房入户政策的城市政府，旨在进一步完善我市房地产市场调控政策，切实加强住房保障体系建设，合理引导住房消费与开发建设，规范和维护房地产市场秩序，促进房地产市场健康稳定发展。也有部分专家对该政策是否能广泛推行持谨慎的态度。

一、受理条件

在西安市具有合法稳定职业的非本市户籍居民，2015年7月1日至2016年12月31日期间，在西安市行政区内购买建筑面积90平方米（含90平方米）以上商品住房（以买卖合同网签备案时间为准）和二手住房（以买卖合同网签时间为准）的，取得房屋所有权证且缴纳一年以上社会保险后，即可在房屋所在地办理购房本人、配偶和未成年子女的户籍登记手续。

二、所需材料

（一）个人入户申请书，申请书中要将本人及随迁人户籍情况以及是否符合受理条件诸要件逐项阐述清楚，要亲笔签名落款；

（二）房管部门出具的《房屋买卖网签备案记录证明》；

（三）用人单位出具的入户介绍信;

（四）户口薄、居民身份证（原件和复印件）；

（五）用人单位依法签订的劳动合同（以下人员不再提供劳动合同，用人单位法定代表人申请的，要审核营业执照、税务登记证和社保登记证；用人单位产权人申请的，提供工商部门出具的产权证明,以及产权单位的营业执照、税务登记证和社保登记证；个体工商户申请的，要审核营业执照和税务登记证）（原件和复印件）；

（六）用人单位的营业执照、税务登记证和社保登记证（原件和复印件）；

（七）省、市等各级社会保险机构出具的、由用人单位给职工缴纳的职工社会保险个人账户原件；

（八）《房屋所有权证》（原件和复印件）;

（九）入住小区开具的物业入住证明；

(十)配偶在原籍区、县及就业部门开具的无业证明或失业证明。在本市有工作的随迁配偶可以出具劳动合同（原件和复印件）和本人在省、市社会保险机构出具的职工社会保险个人账户原件后，不再出具原籍区、县及就业部门开具的无业证明或失业证明。

三、办理程序

（一）申请人持所需材料到市房管局申请《房屋买卖网签备案记录证明》并加盖印章。新城、碑林、莲湖、雁塔、灞桥、未央区（含高新区、经开、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区和沣东新城区）的商品住房买卖合同网签备案和二手住房买卖合同网签记录证明由西安市房屋产权产籍管理中心在西大街、香米园、文景路、含光路房产交易大厅设立专项窗口办理。长安、临潼、阎良区，蓝田、周至、高陵、户县房屋买卖合同网签、备案记录证明由当地房产部门在各自的办事大厅设立专项窗口办理。工作程序参照《房屋权属登记信息查询暂行办法》的有关规定办理。

（二）申请人持相关证件，前往省、市等各级养老保险经办机构打印本人的《职工基本养老保险个人账户》并加盖印章。

（三）申请人持上述所需材料前往房屋所在地的派出所户籍室提交入户申请。

四、西安市房屋产权产籍管理中心办公地址

（一）西大街房产交易大厅

地址：莲湖区西大街116号

电话：87638167

（二）香米园房产交易大厅

地址：莲湖区香米园西巷93号

电话：87315758、87315760

（三）含光路房产交易大厅

地址：碑林区含光路255号

电话：85330045、85330274

（四）文景路房产交易大厅

地址：经开区文景路与凤城六路十字东北角

电话：89241525、89241526

定金是我国《担保法》明确规定的债权担保的一种形式，依其性质和效力通常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”

所谓立约定金是指，为保证主合同的订立而签订的从合同。立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的，它从性质上讲虽然是从合同，但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的生效是独立的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的上述特点是由它的作用所决定的，即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订，当其所担保的定约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罚，立约定金也就由此发挥担保作用。值得注意的是，成立立约定金的担保合同中应当对与主合同相关的重要内容，例如合同标的、价格、质量、履行期限等内容进行明确约定。

在现实中往往存在这样的现象，开发商是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订《认购书》并约定立约定金的，并且在《认购书》规定的期限内由于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式的商品房买卖合同;或者由于开发商在与购房者签订商品房买卖合同时对双方在签订《认购书》时承诺的条件进行了变更，购房者无法接受这种变更，从而导致购房合同无法签订。在上述两种情况下，购房者可以依据《认购书》中的立约定金条款要求开发商向其支付双倍定金。

《认购书》中的立约定金条款实际上是一柄双刃剑，购房者在签订带有这种条款的《认购书》时应当谨慎行事，应当事先对所要购买的商品房相关状况以及开发商所提供的购房合同示范文本(包括补充协议)有一个充分的了解，同时在《认购书》中还应当对房屋价格、交付日期、违约责任等重要内容予以明确。在条件允许的情况下，购房者可以直接与开发商签订正式的商品房买卖合同，以避免在与开发商签订正式商品房买卖合同时由于某些条款达不成一致而无法签订合同，从而损失掉先前向开发商交付的定金。北京现代商报定金是我国《担保法》明确规定的债权担保的一种形式，依其性质和效力通常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”

物业服务好坏与否直接关系到购房者的居住感受和所购房屋今后的增值潜力，这涉及到物业管理的问题。如今，物管公司的管理水平已成为许多购房者衡量小区品质的重要指标之一，优秀的物管能让居住于其间的业主更感安心和舒适。物管水平停滞不前的公司打理的社区，问题往往较多，小区失窃现象严重、停车混乱等，常常要需要业主花精力防盗，还经常会为一些琐碎的事和物管人员起冲突。

好的物管会对房屋和相关设施进行定期维修或维护，能使物业及其设备处于完好的状态和正常的运行，从而提高物业的档次和适应性。有些小区虽然年代已经比较久远，但因为保养有方，看上去依然光洁如新。

让我们先了解一下物业公司的作用,物业管理是指物业公司按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护与管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，并为业主和承租人提供全方位服务的活动。好的物业公司对房产小区的保值、增值可以起到很大的辅助作用，下面就说说如何挑选小区物业。

第一是选品牌。

在物业管理行业高度市场化的今天，一些名牌物业开始出现在大家的面前。这些名牌物业大多经营严谨、服务完善、经验丰富、重视信誉。通常名牌物业公司的收费会贵一些，但物有所值。

第二就是看口碑。

随着房地产市场的发展，一些管理体制完善、业主满意度高的物业管理公司在市场上开始逐渐壮大起来。这里可以与小区其他业主多交流沟通，看看他们对本小区物业公司的评价；也可以去同公司负责的其他小区走访考察，基本可以了解这个公司服务水平如何。

第三就是尽量选择品牌房企下属的品牌物业服务公司。

目前很多品牌房企为了保证品牌的含金量，都会自己做物业。为了维护品牌，这些房企下属的物业服务公司往往不是以盈利或者说是高利润为目的的，如此一来，我们买房才会真正享受低档价格名牌享受。

当然，您也可以亲自去小区考察物业服务水平。

首先看小区安全程度是否高，这里可以通过门卫对陌生人的态度来衡量。除了本小区业主，保安对主要的三类访客应该有不同的接待办法：对于经常进入小区的保姆、送水工、快递员等，这些人进出小区，门卫是否严格询问来者身份与目的，还是不管不问的随意他们出入；对于业主的朋友进入小区时，门卫有没有电话询问业主家庭并登记；临时性访客比如调查员、看房者进入小区有没有登记，保安人员有没有陪同。还有您可以在在小区里兜一圈，能看见巡逻保安几次，保安是否认识您。如果小区保安不认识业主，巡逻频率又低，业主的安全就不能有保障了。

其次要看小区公共区域绿化是不是修剪得比较整齐，路面上能不能看见垃圾，人工河道里和水景里的水质是不是清洁，有没有异味，有没有蚊虫飞舞。车行道、人行道、楼道等公共区域能不能看见黑色污垢。

最后就是对小区物业费的考量，物业费作为以后长期居住的日常开销之一，也是一笔不小的支出，要提前考虑好承担能力。高档的小区物业费自然也不菲，结合面积粗略估计一下管理收费问题。

老百姓买房，是一件大事，几乎耗尽毕生心血，所以买之前一定要再三审核房子信息。特别是购买二手房，看一次房只能看到表面，还要对房深入的了解，之后再定也不迟。

一、核实房本

弄清房屋的所有权是不真实可靠，房本是不是真的，房本要是假的，定金就泡汤啦。

二、确认房主

一定要验明正身，严防卖房骗子。最好是看看房主的身份证以及结婚证等证件。确认是房主本人在卖房。

三、核实产权

房子的产权上写的所有人，都要同意卖房才行，若有一人不同意，交了定金也白搭。

可以去建委查查产权归属，房本、房主、产权人一目了然。当然这个需要房主的配合。

四、检查产权有无瑕疵

看看房子有没有债务纠纷，是否被查封。是否可以上市交易，如果被查封或抵押，都是不可以买卖的房子。

五、核实面积

房本上的面积跟实际建筑面积一样吗？拿着尺子量一量心里才有数。

六、落实细节

1、所谈的交易价，是单独房子的价格还是包括车位及赠送家具；

2、如果包含车位，务必注明车位号；

3、如果是教育地产，注明是否属于某学校片区，名额有无被占用。

提示：

1、房产证真假与产权瑕疵可以通过房屋核验来验明；

2、定金不要让中介代收，不要超过总房款的20%，不要超过50万。如果一定要支付“大额定金”，尽量选择资金监管。

购房贷款已经成为现在普通购房者买房的首选途径，在购房贷款的途径中，公积金贷款已成为最为普遍的贷款方式，但是你对购房贷款的流程了解吗?如果你正在贷款或者正在准备购房贷款那就一起来看一下购房贷款的流程吧！

购房贷款流程：

1、住房资金管理中心与受托行签订委托贷款协议。

2、借款人直接向住房资金管理中心提出贷款申请，受托行业可根据需要，代为收集借款人申请资料，统一交住房资金管理中心审核、审批。

(1)借款人身份证件(指居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)及婚姻状况证明;

(2)借款人家庭财产和收入证明;

(3)合法的购(建、修)住房合同意向书、协议或其他批准文件;

(4)抵押物或资物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或资押的证明;有权部门出具的抵押物估价证明;保证人同意提供保证的书面文件和保证人资信证明;

(5)有所购(建、修)住房全部价款20%以上的自有资金，并保证用于支付所购(建、修)住房的首付款;

(6)自建住房的，应出具计划、建设、规划、土地等有关部门的批准文件;

(7)对自有住房进行翻建、大修的、应出具自有住房产权证明;

(8)有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;

(9)住房资金管理中心规定的其他条件。

3、住房资金管理中心对每笔贷款金额、期限、利率审批同意后，与受托行签订委托贷款合同。

4、受托行按照委托贷款合同约定，与借款人分别签订《住房公积金委托贷款抵押合同》、《住房公积金委托贷款质押合同》和《住房公积金委托贷款保证合同》后，办理借款手续。

5、受托行将贷款直接划入售房方在受托行开立的指定账户。

复式跃层错层区别

1、复式

复式式铸造是受到了跃层住宅设计的构思启发，它是由香港建筑师李鸿仁创造设计的一种经济型住宅，所谓复式住宅就是指在高于普通房屋的高度的基础上增加一个夹层（一般的夹层高度只有1.2米），来提高房屋的空间利用率，属于一种经济型住宅，上层一般为卧室床面，下层一般炊事、进餐、洗浴等，这样合理的布局正是业主所喜欢的。

2、跃层

什么是跃层住宅呢？跃层住宅指的就是有两个楼面，而所有的房间都是可以分成来布置的，而两层楼之间用独立的楼梯连接。与复式住宅不同，跃层住宅更高，空间更大，灵活性更高。

3、错层

什么是错层式住宅呢？所谓的错层式住宅，它和上面两种住宅都不一样，它最大的不同点在于它只有一层，不存在什么夹层，只是错层式住宅的特点就是每个房间都在住宅的不同平面上罢了。

复式跃层错层特点

1、复式

复式住宅一般都出现在室内净高度相对较高的单层房产中，通过建造夹层来扩展房内使用面积的房产，并非真正意义上的两层房产（即跃层）。复式的面积计算通常用首层的面积为准，目前市场上所谓“买一层的、送一层”的房子大多属于复式房产。

2、跃层

跃层就是一套房子占据着两个楼层，它是真正意义上的两层房产，这种户型的居住舒适度是很高的，但面积计算需要按照两层的总面积来计算，所以总价通常也是较高的。

3、错层

错层房是指房间内的客厅、卧室、卫浴、厨房等所有房间并非都处于一个平面之中的单层房产（即一层之中有高度差）。错层的面积计算与平层相同，只需要计算一层的面积就可以了。

复式跃层错层哪个好

复式房子实际的来说它不具备完好的两层空间，因为复式的夹层在底层的投影面积只占底层面积的点，跃层式住所的不方便之处便是楼梯占去的有用面积以及出口较少。假使发作火灾等事情关于人员撤离照成很很大的艰难，且消防人员也不易进入。错层指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高度差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合100平米以上大面积住宅装修。结构上指的是同一层的楼板不在同一平面上，有一定的高差。不过跃层、错层和复式住所都打破了传统的二维平面户型，空间分隔灵敏多变，深受年轻人的喜欢。

婚前个人财产是指在结婚前夫妻一方就已经取得的财产。夫妻一方的婚前财产，不管是动产还是不动产，是有形财产还是无形财产，只要合法取得，就依法受到法律保护。

我国婚姻法第十八条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

(一)一方的婚前财产;

(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;

(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;

(四)一方专用的生活用品;

(五)其他应当归一方的财产。第十九条规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。

案例：

张小华（化名）在结婚前买了一套房子，张小华在与小汪结婚之后才办理了房产证。现在张小华与小汪因感情不和起诉离婚，小汪认为既然张小华这套房子是结婚后才办理的房产证，应该属于夫妻共同财产。小汪的说法能得到支持吗?

张艺律师评析：根据《婚姻法》第十九条：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。”而张小华在婚前出已资购买房屋，完成了取得房屋产权的实质要件。张小华和小汪结婚后，才办理了房屋的的产权证，只是对该房产赋予了外在的证明。并不是婚后办理的产权证就是共同财产，也不能因为该房产不能因为小汪的居住而转化为夫妻共同财产。

所以，这套房产不是张小华与小汪夫妻关系存续期间所获得的财产，而是于张小华的婚前财产，属张小华所有。

购买房产要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是每一个购房者必需要考虑的首要因素，否则稍有不慎，购房人的利益就会受到侵害。而要想确保房产安全无误，了解房屋的产权状况，则是每一个购房人在购房前必需要做的事情。购房前对所购房屋的产权有清楚的认知，不但可以避免受到坑害，而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。

要了解房屋产权状况，购房人要做到以下几步：

第一步要做的是要求卖方提供合法的证件：包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。其中，产权证件是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。

资格证件是为查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书等等。

其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验的具体方式如下：

查验产权记录主要包括下面几个要点：

(1)原房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比重及拥有权形式；

(2)档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面查阅该份文件副本；

(3)登记日期，此日期为该宗交易的签订日期；

(4)成效价格，即该项交易的成效价；

(5)其他内容，如房屋平面图等。

第三步是查验房屋有无债务负担。

房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必需查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。

另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。

总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细新闻记者外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

据统计，楼市上升期，房价变化快，一手房提价大，二手房调价快,同时包括业主、中介等在内的参与者心中浮躁不安，因此交易过程充满了变数。冷静思考后来看，最主要的还是购房者要依据自己的购买实力去看房，而且多走走市场，更要货比三家，看到价格略低或持平于市场价位的房源就应该迅速出手，以免夜长梦多。办理手续也不能拖沓，必须紧凑有序。

在此，业内人士细致解析楼市上升期的购房策略，总结了几点建议供大家参考：

1、多付定金防业主涨价

楼市上升期过程中，经常会出现业主签完购房合同后涨价的情况。个别业主会在签完购房买卖合同后，觉得自己房子是不是卖低了，突然涨价的情况出现。为了防止这种情况的产生，天津中原市场研究员张玉建议，购房者在签署购房合同过程中尽可能的多支付购房定金，这样如果业主突然想要涨价，他也会多加考量，涨价后的房款差价与违约后所支付的违约金哪个更合适，会谨慎考虑。（注：购房合同中规定，合同签订后，支付定金，合同成立；如任何一方违约，则需赔付对方双倍定金。）

2、活用政策享受优惠

购房者在购房过程中，尽量选择那些符合免税资格的房屋，比如房龄已满五年的房屋。尽可能用足现有的优惠政策，关注所购房产是否满足免税要求。这样会在购房税费方面减少费用。

3、注意是否满足利率优惠条件

购房者大多数选择贷款购房。在办理贷款手续过程中尽可能的选择首套购房，关注央行调息政策，这样无论是办理商业贷款还是公积金贷款都能从银行方面得到更为合适的优惠条件。找准时机购房。为之后的还贷中省下不小的一笔钱。

购房需要的五证两书三表是啥？

购房需要的五证两书三表是啥？

开发商交房时必须具备五证两书三表。

五证两书是什么？

购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。

“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

三表：

住宅面积实测表，竣工验收备案表，分户验收记录表

以上文件齐全才能具备办理房产证的条件。

孙女士有一处品牌小区90平方米的刚需户型，不把山、不临街、采光好、户型好，以购房本价出售，看房的人不少却每每不能成交。经中介公司李经理实地踏查后发现，孙女士的售房定价有问题。

那么，如果想卖出个好价钱，孙女士应该怎么做呢？

给买家留下砍价的余地

买卖商品房，双方的首要关注点都集中在房价上。即使孙女士是以购房本价出售，但买家往往不会领情，总是以楼市发展的预期来砍价，甚至大多数买家觉得几十万买处房子，房主不让万元心里也不平衡。因此，建议业主在卖房前，一是要在自己卖房的心理底价基础上多加个两三万元，以备与意向买家讨价还价进退自如促成交易。

卖房的技巧不仅仅是这两点，巧妙地抓住购房者的心理可以事倍功半。抓住以下要点可以促进房屋快速的成交。

1、干净整洁的房间受欢迎度更高

在这一步主要是清扫打扮房屋。干净整洁漂亮的房子对买家的吸引力是毋庸质疑的，要想使您的房子早点脱手并且能卖出个好价钱，建议您在卖房之前先把房子打扮打扮，该做的工作有：彻底清扫房间。把房间的玻璃擦洗干净。检修煤气、水及暖气管道，使之正常运转。房间墙面若有损坏，也要及时修补。

2、找出最有潜力的买家

就是找到那些家庭生活的习性需要与房子的品相特点相互适合的买家。要做到这一点，首先要弄清自己的房子最适合什么样的家庭生活习性和需要；然后再弄清有着这样需求的卖家主要分布在哪些群体里；最后找到他们，把房子卖给他们。

3、从准购买者的表现判断他们的心理

据长房置换、置晟、铭家、协力等品牌中介公司二手房的交易数据显示，至少50%成交的二手房是买家看过一次房后即与房主达成交易协议，而多次看房、买家多人看房后往往很难成交，尤其是这种情况迟迟未交定金的，基本成交无望。

4、突出房子的升值空间

颜值高的房子要想卖上好价钱，一定要突出房子的未来升值潜力，而不是跟买家强调自家房子的户型、采光等内在因素。房子增值的外在因素主要有好学区、靠近商圈、挨着公园、地铁旁等，让买家意识到自己买到的不仅是一处住宅，更是一笔保值增值的投资。这在一定程度上会减轻房价给买家带来的心理压力，

中介公司王经理表示，买家多次看房、多人看房不交定金的，在其心里可以把此房比作“鸡肋”，总有些不可心的地方，或者众口难调购房始终无法达成一致意见。建议房主不要对这种买家抱以希望，还是要把精力放在新买家身上。

签字交钱那一刻，你真的能确定是“定金”还是“订金”？一字之差，顺利达成交易倒也没啥，可一旦形成纠纷可就没那么简单了。今天咱们就来掰扯掰扯“定金”和“订金”。先从两个案例说起。

案例一

2015年6月22日，上海55岁的吴大妈前往当地工商部门求助，原因是她与某开发商签订了购房认购书，认购了一套该开发商某项目一套86平米的房子并预付了2万元的定金（请注意，这里是“定”），并约定在半个月内交清所有首付款。3天后，吴大妈另有打算，取消了买房的想法，打算要回定金，却被开发商拒绝。

案例二

2015年11月份，成都王女士参与某开发商的开盘前的认购活动，认缴2万，开盘后可抵5万元。王女士签完认购时时明确写明“认购订金2万元”，后来开发商由于其他缘由推迟开盘，王女士要求退回认购订金，开发商同意退款。

在这里，我们看出两个案例的结果截然不同。上海的吴大妈要求退回“定金”被开发商拒绝，而成都的王女士要求退回“订金”却十分顺利。

在这里我们有必要理清“定金”和“订金”的区别了。

定金：是在合同签订或履行之前支付的一定额度的现金作为担保的担保方式。它具有预付、担保和惩罚三种功能。给付定金的一方式定金给付方，接受定金的一方称之为定金接收方。接收方违约时，定金须双倍退还；给付方违约时，定金不予返还。正常履约后，定金应抵做相应的价款或者收回。

订金：根据法律规定，它不具备定金的惩罚和担保的功能，仅拥有预付功能，而且“订金”不出现在法律条文中，在双方没有其他约定时，给付订金方可以要求退款。

从两者的区别可以看出，定金有着定金所不具备的担保和惩罚功能，而这两项功能也正是导致案例一中的吴大妈无法退回定金的原因。吴大妈在叫了定金并约定尾款交付期限后却违约，开发商有权没收定金。而案例二中的王女士仅是签订了认购协议，确定了认购意向而已。并没有约定首付款等相关事项，而且认购无法完成的过错方也在开发商，开发商很顺利的退回了王女士的2万元认购金。相反，如果王女士自己想反悔，也是可以的，因为这里的认购金没有任何证据能证明其具备法定“定金”的性质。房地产领域还有“认筹金”“诚意金”“意向金”等都是一回事，它们都不具备“定金”的性质。

需要指出的是，部分购房者在签订认购书中约定了定金条款，则违约方需承当违约责任，需要按定金的违约惩罚方式来处理。

我们在这里提醒购房者，买房签合同时一定要确定了购买意向，并准备了足够的现金再签订认购或预售合同，以避免不必要的纠纷。

购房者在选好房源，谈妥价格后，第一步便是去签订《房屋认购书》，并交付一定额度的定金。定金一般在５０００元到１万元之间，定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。发展商此时应把有关的资料和相关文件交付给购房者，并讲清项目进展情况。

这个环节可能产生的问题是，在交付定金后，或是售价又提高了，或是购房者在对项目的进一步了解中，发现此房并不理想，想退掉房子拿回定金，但由于认购书的约定，定金可能不一定顺利返还，因此在签订认购书时，双方要在协议中明确什么情况下客户有权要求终止协议，索回定金。

购房者在签订认购书时，一定要注意发展商在“定金和订金”上玩的花样，主要是欺骗购房者外行，故意把“定金”写成“订金”，以逃避法律处罚。收了“订金”后迟迟不履行协议，以为钱“花”到手就是自己的，如果真的打起官司，大不了退款了事。根据法律专家介绍，“定金”和“订金”的法律债务性质完全不同。“定金”是指当事人以定金形式担保的债务不被履行时，对违约方在定金方面的处罚，如收取定金方毁约，应以当时实际收取定金的双倍返还。“订金”则属于预付款性质，它不起担保作用，如收取订金不履行协议，支付方有权要求返还订金款，因此购房者一定要引起注意，在签订认购书时，购房“定金”也有陷阱。

认购书一般包括以下内容：

１、认购物业，有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求购房者在协议中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这是对购房者的消费者知情权的侵害。因此购房者应该将物业管理条款与认购协议书分开签署或另外设置条款确定物业管理的费用标准；

２、房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；

３、付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；

４、认购条件，包括认购书注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。

在签订完认购书后，发展商还应该给购房人发放《签约须知》，以便使购房人明确细节，购房人只有明白其内容，才能顺利签订购房协议，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、交纳有关税费的说明。

最近南京楼市火得赶超一线城市，不少人都在问，现在买房首付多少？这个问题，该怎么回答呢，只能这么说，真不能一概而论。

根据今年3月底南京收紧房贷之后政策，居民家庭首次购房，主城区最低首付比例为25%，南京以外的其他地区最低首付比例为20%；而“首套”房贷最低首付比例全省各城市均为30%。

虽然新政已出，很多人对于自己家的情况是否可以执行最低30%的首付比例并不清楚。还有的人提出，不是最低30%，可是跟自己在同一个区的亲戚买房时，首付只交了20%，这又怎么解释呢？

首先，你得知道商贷跟公积金贷款的最低首付比例是不一样的；其次你得知道被认定为首套房还是二套房后，首付比例也是不一样的。

第一种分类：公积金、商业贷款和组合贷，最低首付分别是多少？

采用公积金购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，最低首付款比例为20%。

如果是采用纯商业贷款买房，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例不低于45%，如果结清的话，首付不低于30%。

那么组合贷呢？如果为首次购房，南京主城区组合贷款首付最低2.5成；如果非首次购房，但符合三种“首套房”情况之一，组合贷首付最低3成。

第二种分类：首套房还是二套房？二套房如何认定？

其实首套房的内容在上面已经讲过了，接下来主要介绍被认定为二套房的情况以及相应的最低首付比例。

首套房纯公积金贷款未结清，二套房只能用商贷，首付4.5成，基准利率1.1倍。

第一套房纯商业贷款未结清，第二套想办理纯公积金贷款。如果人均住房面积＜南京人均住房面积或一家三口≤100㎡，可以用公积金贷款，首付2成，利率1.1倍。

如果面积不符合，则不能使用公积金贷款。只能使用商业贷款，按二套房认定，首付4.5成。

第一套房组合贷款未结清，第二套房应该怎么办？组合贷款中，如果公积金和商贷都未还清，二套房只能用纯商业贷款，首传送4.5成，利率1.1倍；

如果是公积金未还清而商贷已还清的，二套房只能用纯商业贷款，首付3成，利率最低7折；

如果是商贷未还清而公积金已还清的，可以使用纯商贷，首付4.5成，利率1.1倍。如果要使用公积金贷款，需要满足第一套房人均住房面积＜南京人均住房面积或一家三口≤100㎡的条件，首付2成，利率1.1倍。

其他问题一览：

1、在首套房贷款结清的情况下，用组合贷的方式购买二套房，首付几成？

首付3成（前提条件是，第一套房人均住房面积＜南京人均住房面积或一家三口≤100㎡，因为公积金有此规定）。

2、曾经买房用过一次公积金贷款，现在房子已经卖掉，贷款也已还清，再买房用公积金贷款，首付几成？

如果名下无房，用公积金贷款买房算首套房，首付2成，利率执行基准利率。

3、家庭3口人，名下有一套88平米的房产，这套房贷过公积金，现在想换大一点的房子，再贷公积金买房首付几成？利率多少？

由于面积＜100平方米，再买房使用公积金贷款的话，首付2成，利率执行基准利率的1.1倍。

4、家庭3口人，名下有一套90平米的房子，这套房子没有贷过公积金，现在想再买一套，公积金贷款首付几成？利率多少？

由于名下已经有一套房产，再买房使用公积金算二套，因为面积＜100平方米，首付2成，利率执行基准利率的1.1倍。

5、家庭3口人，名下有一套110平方米的房子，这套房子没有贷过公积金，现在想再买一套房，公积金贷款首付几成？利率多少？

由于名下已有房产超过面积限制，不管是否贷过公积金，再买房都无法申请公积金贷款。

6、家庭名下已有两套房产，均未使用过公积金贷款，现在再买房可以贷公积金吗？

不能贷。

7、之前买房已经两次使用过公积金贷款，现在再买房可以贷公积金吗？

不能贷。