购房契税该不该交给开发商(汇集2篇)

对于买房者来说,契税由开发商代收看似省时省力,实则暗藏行业“潜规则”。近日本报接到读者投诉,去年7月在煌华晶粹城购买的房屋,开发商代收契税后迟迟拿不到完税证明,自己原本可以享受2个点退税政策,开发商却告知要等到接房再退,购房者对此提出质疑:“中间多交的一万多元税费,凭什么被开发商白白占用?”

“契税优惠”迟迟拿不到

近日,煌华晶粹城业主陈女士介绍,去年7月,她花61万元买下2号楼一套56平方米的房子,签订商品房买卖合同时,开发商要求缴纳3个点契税,约18300元。陈女士查询重庆地税相关规定得知,她自己和先生是首次置业,且房子建筑面积68平方米,按政策规定,不足90平方米的房子,契税只需缴纳百分之一,即6100元左右。

可当她向自己的置业顾问咨询“何时可以拿到多交的12000元契税”,对方回答“没有具体时间,可能要等到接房以后才能退”。

“代收的契税有没有交到地税部门?”“多交的契税何时能退?”陈女士在其楼盘的业主群提出的两大疑问,也引起了其他业主的热议。原来,多交契税不仅是陈女士一个人,不少业主也遇到相似的情况,离购房时间已过去一年多,大家都不清楚,开发商代收的契税到了哪里?自己何时才能拿到退税款?

契税全额代收的问题,已是商品房买卖的“潜规则”。商报记者走访多个楼盘后发现,开发商代收契税后,大家拿到完税证明的时间,享受相应退税政策的时间各不相同。有的开发商退税是在备案手续完成时,有的是在按揭放款后,有的则是要在接房后,如果购房者不询问交税退税的进度,开发商也不会主动告知买房人。

将契税当“无息贷款”

开发商为何喜欢代收契税?一业内人士告诉记者:“这笔钱在买房当天就可以交到开发商账户上,并且不受政府监管,开发商可以一直无偿使用到给业主办理房产证的那一天。”以陈女士的购房经历为例,所交3个点契税是在2014年7月,即签订商品房购买合同时,如果开发商迟迟不到地税部门完结税费,可以一直拖到为购房人单独办理房产证的前一天再缴纳。若陈女士要等到接房的2017年底才能拿到相应的退税,这笔多交的一万多元契税,就被开发商当做“无息贷款”使用3年。

“不只是契税,厚厚的商品房买卖合同中,对我们有利的条款都被开发商抹掉了。”一律师事务所律师张女士介绍说,诸如公积金办理不下来责任由买房人承担、精装修不标示材料使用品牌,延期交房不说明违约金比例,均是较为常见的“不平等”买房条款,一旦购房者对合同文本及条款提出质疑,置业顾问往往都会丢下一句:“这是我们的标准合同,所列条款不能改。”

购房者要留心“完税进度”

针对“开发商代收契税”一事,商报记者向12366地税热线咨询,工作人员称,在买房过程中消费者容易忽视“完税进度”,大多以为把税交给开发商就了事,如果开发商迟迟不到地税部门交纳契税,购房者就无法拿到完税证明,购房者这时应定期催促开发商办理契税,因为只有在拿到完税证明、开出无房证明后方能到契税窗口办理退税。随后记者联系上煌华晶粹城置业顾问陈先生,他对此解释称,开发方为业主代办产权证,为了能尽快一次性办齐各种手续,要求业主都按照3%标准缴纳契税,等产权证都办下来,再退还多缴纳的税款部分。“有的业主虽然能提供家庭唯一住房证明,但在我们办证的过程中,业主置业情况又有变化,所以出现证办不下来,要补缴税款的情况。”该置业顾问表示,以往曾多次遇到这样的情况,如果业主不能及时补齐材料、费用,会耽误整个楼盘的办证进程,开发商此举也是为了节省时间。

“原来我们要到接房才能退税,但现在进度加快了,已有部分业主办好了,正逐个通知。”陈姓置业顾问表示,如果不愿按照3%的标准代收契税,业主可以自行办理,前提是要写一份书面证明,“办不下来的责任在自己,不在开发商。”

近年来，随着房地产市场的发展，房地产开发企业违规代收业主契税的情况较多，滞留、挪用甚至卷款潜逃的案件时有发生。

开发商代交契税有风险

《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》规定，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。因此，若纳税人自行委托房地产开发企业或其他单位代为办理契税申报、缴纳事宜的，不免除纳税人的纳税义务；若未能按时、如实申报和缴纳税款的，纳税人须自行承担税收法律法规规定的法律责任以及相关的法律风险和经济风险。

而从近年来各地曝出的一些案件看，房地产开发商与购房业主之间，因代办契税，时有纠纷产生甚至诉至法院。

纳税人委托房企代办契税申报事宜，主要存在五大风险：房地产开发企业超标准多收代理契税代收款、滞留代理契税代收款、挪用代理契税代收款、虚假申报、逾期申报等。

值得注意的是，若房地产开发企业未能按时缴税，纳税人尚须承担按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。也就是说，如果房企在代办契税时逾期申报，滞纳金将由购房者即纳税人承担。

另外，若房企在代为申报契税前携款失踪或破产倒闭，纳税人要另行向税务机关申报缴纳契税。

购房者如如何自己交契税

情形1买期房

首先在签合同的时候，要看好合同正本里第15条前后（市住建委和市工商局发布的是第15条，但是很多开发商会在示范文本的基础上“加料”“减料”，所以您仔细看看），看是否约定了同意开发商代交契税；如果其中有，您最好在这一项选择上直接画×，或者找出合同中所有不合理条款，和开发商谈判，直接在签署合同的时候维护自己的权益，争取签署一个自行缴纳契税的条款。

如果您已经签了这份合同，那么在收房时，您可以在收房现场提出自行缴纳契税的要求（住建委和地税局都曾经发出或者转发过相关通知，官网页面上就有提示开发商不得代缴契税）。开发商此时会稍稍阻挠一下，还是想把这些钱收走，但是您可以跟他说，您补了面积补差款之后，第二天就去交契税，然后把契税票或者复印件给开发商，完成后续收房手续。

如果已经收房，并且将契税缴纳给了开发商，那么还有一条路径。就是联合小区里同样想自己早交契税的人，督促开发商（请注意这里并非物业，也不是代理机构；物业管不了，代理早跑了）的财务部门尽早去缴纳。

买期房时，一定要等房屋具备验收条件，也就是开发商交房、重新核验面积以后才能缴纳契税。到时候，您带着购房合同、购房发票和补面积发票、补面积的确认单、夫妻双方身份证户口本等一系列材料，可以直接到房屋所在区县的地税所办理。

一般来说，这个地税所就挨着每个区县的房屋过户大厅，很多都在同一栋楼或者相邻两栋楼内。西城区在过户大厅北边大概两三百米的位置，朝阳区的地税所在七彩国际。目前因为二手房过户量比较大，有些手续需要预约，建议您去的时候先打电话（114和百度都能查），联系好了再过去，等候时间会比较短。

办理的时候挺简单的，柜台工作人员会将您家庭名下的房子打出来，然后按照网签时间直接给您算出哪套房的契税是1%、哪套房的契税是1.5%、哪套房的契税是3%。您在现场直接刷卡，当场就给您出契税发票。也就是说，从这一天开始，您这套房子的“满二”、“满五”就启动计算了。

情形2买一手现房

一手现房就是从开发商或者代理那儿买的现房。这样的房子最好办，办理网签后第二天就可以去地税所缴税。因为面积已经确认，就不用等收房的时候看面积是否有误差。

情形3买二手房

按照一般的逻辑，在二手房交易时，要走的流程是“购房资格审核-网签-贷款-交税-过户-放款”；但是如果您着急交契税，流程可以变更为“购房资格审核-网签——交税——贷款——过户——放款”。在这个过程中，需要您多签署一份文件。

二手房的税费可能涉及个税、契税、营业税3种。有时候中介会为了促成交易，给您少报这部分的成本，但是到了现场您就会发现地税所算的税费，比中介报的高，所以缴税的时候，还是卡里多存点钱以防万一。

如果您先交了契税，但是因为种种原因二手房没能过户，那这个税是可以退的。