购房不过户(合集20篇)

人生总有那么几件需要慎重再慎重的事，例如买房这件小事就值得你慎重考虑。买房是一场赌注，尤其对于新手来说更是，买房之路崎岖难行，陷阱多多，让你防不胜防，那买房新手该如何跳过这些陷阱，明明白白购房呢？今天小编就给大家分析以下几点购房小陷阱。

1、广告不可信

广告绝对是房产商用来吸引客户的一种手段。为了能够成功卖掉房子，在售楼广告中会把房产的所处位置、生活配套设施、绿化环境等内容美化，等你轻信广告购买了房之后，结果发现现实并非如广告中描述的那般美好，即使你要讨一个说法，开发商也会抛出规划变更或者合同约定不清的理由来搪塞你，这样就哑口吃黄连了！面对这一情况，买房新手最好能实地踩盘，对广告中所提及的楼盘描述进行考察，并且保留宣传单张等资料，以便日后遇到不实情况作为有力依据。

2、过早付定金

看房过程中也需要谨小慎微，千万不可被销售人员的花言巧语给蒙蔽了，尤其当销售人员以房屋太畅销这次不买更待何时为由，劝谏你交付定金，这时候你就要保持理性，千万不可冲动，不然你交定金后改变注意了，定金能不能全数拿回还是个谜题。

3、缩水样板间

想知道房屋具体面积大小、格局或者对购买带装修房有兴趣的买手，那么参观样板间是绝对不可缺少的一个环节。不过这里面也充满了陷阱哦，譬如你在现场参观的样板间虽然建面不大，但是整体空间看起来却异常宽敞，这时你就要当心了，样板间可能使用了特别定制的迷你家具来营造空间感，或者使用射灯及玻璃材质来进行视觉上的延伸，使空间通亮、增大等等。所以参观样板间的时候最好带上量具以便测量其是否合乎规格。

4、无证照售房

买房还看房产商是否证件齐全，这是对自己购房的保障更是法律对销售方的要求，法律规定销售方必须“五证”、“二书”齐全才可开售，但是也不能排除一些销售方在无证的情况下售楼，当你询问其出示文件时经常找不同的理由试图蒙混过关，在证照不齐全的情况下购买房屋，很可能拿不到房产证哦，所以大家在购房时一定要确保开发商“五证”齐全，以保护自己的权益。

买房，是我们人生中的一件大事，往往需要举全家之力才能完成，所以，大家都会特别重视和仔细。然而，几乎所有购房者又都不是专业人士，对买房知之甚少，尤其是二手房。与商品房不同，二手房买卖一般都是特殊的“个案”，更花费我们的心思。就像平常我们常常听人讲买的二手房要过户，满2年可以免征增值税，满五唯一的房子税费低等，但具体指什么，你知道吗？今天我们给大家总结了二手房买卖的一些冷门知识，让大家心里有底地迈出买房的第一步。

一、什么是过户？

平常我们讲买二手房要过户，因为只有过户了，这个房子才真正属于你。过户，简单说就是“产权”从A转移到B的过程。无论是通过转让、买卖、赠予、继承遗产等何种方式所获得房产，都需要“过户”，也就是，一定要去当地“房屋权属登记中心”办理一个房屋产权变更的手续。

二、房屋满2年，究竟指的是交房时间、签合同的时间还是房产证的办理时间？

根据有关规定，一般我们购买的房屋，满2年，可以免征增值税，这就会省去不少费用。而满2年，指的是以拿到房产证的时间为准，即房产证满2年。

三、为什么满五唯一的房子省钱？

根据有关规定，满五唯一的房产可以免收增值税和个人所得税，满五同样是指房产证满5年，唯一是指，该套房屋是卖房人的唯一房产。

四、银行评估价和成交价有什么区别？

二手房买卖中，除了成交价，还有一个就是评估价。成交价是买房人从卖房人那里所购买的二手房的实际支出，比如房主出价200万，实际成交的价格为190万，那么，190万这个价格即为成交价。而评估价是银行根据该房屋的各个方面进行评估所产生的价格，贷款是根据评估价来做的，因此，评估价越高，个人可以贷款的额度也越高，首付的压力就会小很多。

举个例子：通常，我们一般都会直接比照二手房的网上挂价和业主开的价格，乘以对应的首付比例，来计算首付款。成交价为200万，按照30%的首付比例来算，我们所理解的首付则为60万。但由于有评估价，评估价若为180万，则高可贷款额度为126万；评估价若为200万，则高可贷款额度为140万。对应的，低首付则为74万和60万。所以，大家一定要认真核准自己的首付能力。

五、区分了成交价和评估价，那么问题来了，买房的税费比如中介费、契税，是按照哪个来征收呢？

我们都知道，买二手房需要缴纳很多的税费，一般而言，中介费是依据成交价来征收的；契税、增值税、个税则依据银行的评估价征收，也有的城市是根据指导价来征收的。（PS：具体以各个地方规定的为准）

这里还有另一个小知识，就是何为“指导价”？

“指导价”是指依照《中华人民共和国价格法》规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。换句话说,就是政府根据他的权限和市场现状，给出的强制性的价格范围。

六、合同房又是什么？

合同房，简单的说，就是仅有购房合同，但两证不齐全的房子。比如，很多房子早已交房入住，但未拿到房产证，有些是因为各种原因无法办理房产证，有些是可以办理到房产证但房主未及时办理。购买合同房，存在很多的风险，购房者需格外当心。

七、为什么土地证也要一起过户？

很多人买房时，只知道过户房产证，但却忽视了土地证的过户。房产证和土地证是业主拥有该房产以及土地使用权的证明，两者是密不可分的，没有土地证就意味着业主不具备对该土地的使用权，那么在该土地被人侵占的时候，业主将无法维护自己的合法权益。如果购房之后不及时过户土地证将面临很大风险：虽然房产证握在自己手里，但土地使用权却不属于自己。

很多人平时虽然只想着买房，却对购房知识不关注，但在进行二手房交易的时候，一定要提前做好相关的功课哦！

俗话说，买房子好不好看地段，买不买看户型。为什么买个好户型会这么重要，因为这严重关系到你日后在装修上的花费开销也关系到以后能否舒适的居住。一个好户型，自然在日后的改造上无需下太大的功夫，如果户型不好，反之，花上几倍的钱也可能没法让你心满意足。

那么如何识别好户型呢?好户型必备以下几大硬性指标：

指标1：整体形状方正

房屋的户型方正一直以来都是购房人评判户型的重要标准，而这个概念并不是说整套房子是一个完整的方形，而是说各个房间和功能区的形状是方正的矩形，同时整套房子看起来也大致是个矩形，同时允许有一些“溢”出来的边角。

指标2：户型通透性好

一个好户型仅仅有方正是远远不够的，还要通透性好。要保证户型具有良好的通透性能，首先要求户型要有良好的进深开间比，即户型比较方正。其次户型最好有两面可以采光和通风，一般相对的两面能采光最佳(如南北、东西)，相邻两面采光(如东南、南西或西北等)次之，只有一面采光通风的效果最差。

指标3：户型没有暗间

除了无法自然采光，暗间的通风也是大问题。现在的新房如果有暗间，多数都会被安排在卫生间。没有窗户的卫生间，除湿、通风完全要依赖排风设备，采光照明完全依靠室内灯光。节能环保首选不提，关键是卫生间是一套房子里最潮湿的房间，除湿不利会影响人的健康。

指标4：各房间大小合适

每个房间多大合适？越大越好？当然不是。房间太小让人感觉压抑、不舒服，但是单个房间太大会感觉空旷。太大的卧室难以营造温馨感，又浪费面积，客厅太大会显得空旷而有隔阂感。此外，设计时，在整套房子的面积确定的前提下，某个房间面积太大，可能还需要将另外一个空间设计得偏小。

指标5：生活功能区“分区”

不同的生活功能有不同的活动空间，因此，户型拥有好的功能分区很重要。好的户型应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、工作、学习区。

指标6、阳台位于客厅

客厅没有阳台，在视觉上就会觉得房子很小，而且晒衣服、晒被子都会受到影响。很多人喜欢有阳台的房子，夏天可以吹吹风，冬天可以晒晒太阳，好不惬意。有阳台也相当于多出了一部分可以扩展的空间，养花、放吸尘器以及其它的杂物都比较方便。

简单了解了这些，是不是有一个大致的概念了?没有十全十美的户型的，太完美的东西，那是童话里的。或许独栋别墅能面面俱到，但并非人人都是土豪。刚需小户型也好，改善大户型也好，好户型都是有共通之处的。要买房的小伙伴，非常有必要学习一下，已买房的呢，也可以对比参考!

在什么情况下买房定金好全额退？

都说买房要考虑清楚，因为反悔后的“后遗症”有点巨大，毕竟涉及到的金额庞大。但是当买房者交了定金之后，上家反悔卖房，这时买方的定金还能全额拿回不？有此疑问是因为坊间有很多买房矛盾都因此而产生。

一字之差到底区别为何？

简单来说，定金是一种法定的担保形式，作为合同履行的金钱担保普遍存在于买卖合同关系中，在《合同法》、《担保法》及其司法解释中均有明文规定，有着严格的法定条件：

1、定金必需以书面形式进行约定；

2、定金必须实际完成了交付；

3、定金数额不得超过合同标的总额的20％。

而“订金”不具有定金的性质，它通常是在购房者与卖家就房屋买卖初步达成意向后，准备进一步协商签订的临时认购协议。同时，订金没有直接的法律规定，司法实践中一般被视为预付款，如果出现违约情形，并不会发生直接被没收或需要双倍返还的法律后果，适用不了“定金罚则”，而是得根据实际情况及各方当事人的过错来让违约方承担违约责任。

那么，了解了定金与订金的区别之后，购房者在与开发商或者中介进行交易的时候应该擦亮眼睛多留个心眼：

第一，不要着急与开发商或者中介签订认购协议书，不要先交定金，要双方达成一致协定，再签订商品房买卖合同；

第二，将“定金”写成“保证金”、“订金”、“预付款”、“诚意金”等，一旦房屋合同签不成所有款项能退回。

并不是所有的“定金”都不能退还：

1、由于开发商方面的原因，购房者在约定的期限内无法取得产权证，如果有这样的退房条件就可以要求退房。

2、开发商证件不全：开发商必须证件齐全才能盖楼卖房，如果开发商证件不全就属于违规操作，与买房人签订的合同就自然无效

3、面积误差超过3%：如果交房时房屋的实测面积与签约时住房的暂测面积比误差超过3%，则购房者可要求退房。

4、开发商未经购房者同意擅自变更房屋的户型、朝向、面积等有关设计，购房人可以根据合同要求退房。

5、因不归责于当事人双方的原因而导致的按揭合同不能办理，办理不下按揭贷款的可要求退房。

6、延迟交房：开发商超过3个月不能交房，购房者就可要求退房并返还双倍定金。

7、卖方将认购房屋转手他人或将已抵押房屋卖给购房者，卖方违约，应双倍返还定金。

网友提问：定金与订金到底有什么区别？

专家回复：在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约

定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。

另一方面，定金作为合同履行的一种担保，《担保法》中规定：担保合同(即定金条款)是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效(另有约定的，按约定)。换言之，若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金了。

订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。

由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。

在商品房交易中，购房者往往会选择银行按揭的方式购买商品房。购房人的按揭申请是否批准，权利在银行，而不在开发商。因此，常常出现银行按揭贷款不成，导致商品房买卖合同难以继续，合同解除后首付款的返还就成了个问题。

一、贷款批不下来，首付款什么情形可以要回？

1、如果开发商曾经对办理购房按揭作出承诺，或者由于开发商的原因导致按揭未能办下来的，开发商应当承担违约责任。

2、如果开发商不同意分期支付，购房者有权要求解除合同，并要求开发商退还已支付的房款本息，而无须承担违约责任。

3、如果在购房合同中约定，贷款办理不下来可退款，则首付款可要回。具体要看合同中如何约定的。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。故此，购房者可以要求开发商退回首付款及其利息。

二、贷款批不下来，不能要回首付款的情形

如果因为购房者想退房而不去办理按揭手续或不按银行规定的日期提交相应的材料致使按揭未办下来的，购房者就应当承担违约责任，所以不能要回首付款。

三、避免风险要注意三点

1、关注违约条款的赔付

在签订购房合同时，一定要留心关于逾期付款的条款，否则，可能面临高额违约金的赔付问题。

2、签合同前自查还款能力

购房者在签订购房时一定要明确自己个人征信系统有没有问题，自己是否在限贷范围之内。

按揭买房子，第一关就是要提供个人的月供收入比资料，即贷款人按揭贷款月还款额不得超过其可支配收入50％。所以，购房者通过按揭贷款买房时，首先应对自己的偿还能力有正确的判断，最大可能地保证申请的贷款数额能够如期获准。

3、签补充协议

为了避免按揭无法顺利办结，商品房买卖合同不能继续履行的情况，购房者可与开发商在补充协议中做一个相关约定，即增加一个“非因双方原因导致《个人住房贷款借款合同》不能签订时，由买卖双方协商购房余款的支付方式或解除购房合同”的条款，来避免风险。

房产证上是谁的名字，房产就归谁处置。如果共同购买房产，在签订购房合同时，购房合同及《申报表》中的“购房人”一栏里一定要签署所有共有人的名字，避免以后处置房屋时发生纠纷。

一、房产证上只有一方名字，但还在共同还贷的可以去加名。

如果婚前是贷款买房，婚后两口子共同还贷的，以后想共同处置的话，按照8月1日后的新办法，就得赶紧去加名了。

2013年8月1日起，签订购房合同填写《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》(以下简称《申报表》)时，《申报表》中的“购房人”将自动作为签订房屋买卖合同时的买方主体，并登记为新的房屋所有权人。2013年8月1日起，商品房和二手房的买卖，转让方的登记申请人以房产证上的房屋所有权人为准。

简单地说，就是你在填写《申报表》时，就要想清楚了，到底填写几个人的名字。“购房人”一栏里写上的共有人名字，就是未来房产证上的房屋所有权人，也就拥有这套房子的处置权。

当然，也可以通过加名来改变这套房子的处置权。已办理房屋产权证的，可以根据婚姻证明，通过变更登记将房屋登记在夫妻双方名下。另外，如果只填写了《申报表》并签订了购房合同，但还没办理房屋产权证，此时想在房产证上添加配偶名字，可以选择重新签订购房合同，合同中夫妻二人名字都要写上，然后直接办理夫妻双方名下的房屋所有权证。

二、填写《申报表》一定要看清再看清

购房者在填写《申报表》时，并不是简单地填上名字就行了，一定要仔细阅读《申报表》上提示的内容。新办法是对流程进行简化，同时增强了提示性。比如新办法实施后，为了更加方便市民，将不再需要提供婚姻关系证明。因为很多人从外地甚至国外拉婚姻关系证明，都很麻烦。我们主要从填写《申报表》时就会提醒购房者要想周全，填写几个人的名字都要想清楚。夫妻关系存续期间买房，购房人自动登记为房屋所有权人，就是说可以一个人单独买房，房产证上只要是一个人名字，产权人有权单独处置房产。

这里要提醒一下购房者，如果共有产权，但房产证上没有名字的，要快去把自己的名字添上，否则有一定的风险。

看好了房子，向银行提出贷款申请，准备各种贷款资料，经过银行层层审核，进入焦灼的等待期。房贷到底是从什么时候开始还呢？二手房和新房各有不同。

一般来说，买的房子，不管事一手房还是二手房，一般都是在银行放款之后的次月开始还贷款。

其中，期房遇到的问题会稍微复杂一点，时间就比较难以确定。开发商取得预售证后，才可以办理按揭。通常，多层住宅封顶才可以申办预售证，高层建筑达到三分之二也可以申办预售证。

一些人购买期房的时候房子可能还没有开始建设，所以是没有办法办理按揭贷款的。购房时办理的贷款手续其实只是银行预先做的审批，等期房拿到预售许可证以后才会正式放款，放款的次月才开始还款。所以，期房的购房者从通过贷款审批到正式还款中间会间隔个一年半载甚至更长的时间，这取决于房子的建设什么时候能够达到预售标准。

购房贷款使众多人离自己的买房梦更近了一步，因此一直是大众关注的焦点，那么申请购房贷款需要哪些手续？应具备什么样的条件？贷款时间是如何规定的？如果你并不知晓答案，那就跟着小编一起学习一下吧。

一、申请购房贷款需要具备哪些条件？

1、借款人必须是完全民事行为能力人；

2、借款人的年龄加上借款的期限，男士不能超过65岁、女士不能超过60岁；

3、在国内有常住且有效的户口或有效的居留身份；

4、同意将所购住房作为抵押物；

5、必须支付不低于所购住房全部价款一定比例以上的首期购房款；

6、借款人必须工作稳定且有一定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

7、已经签署购买住房的合同或协议。

二、购房贷款的时间是如何规定的？

1、商业贷款：具体的贷款年限要根据个人的年龄来计算，一般来说，男性不超过65岁，女性不超过60岁。新房的最长贷款期限为30年，二手房最长期限为15年。

2、公积金贷款：贷款期限最长不超过30年，借款人年龄不超过国家法定退休年龄，即男不超过60周岁、女不超过55周岁。借款申请人及配偶均符合申请住房公积金贷款条件的，可按剩余工作年限较长的一方计算贷款期限。

3、组合贷款：组合贷款中的公积金贷款与商业贷款期限必须一致，同时所规定的最长贷款期限均不超过法定退休年龄，即男性60、女性55岁。

三、申请购房贷款需要哪些手续？

1、咨询贷款情况

签订合同前，购房者要先向拟申请贷款的住房公积金中心或银行咨询贷款业务，详细了解贷款政策并确认自身情况。

2、签订房屋买卖合同

交易双方协商好合同的细节，并签订房屋买卖合同。

3、提交申请

借款人填写《借款申请书》，并提供购房贷款所需要的资料。

4、资料审查

贷款银行对借款人的资信状况和资料进行审查，并在三周内正式答复申请人。

5、签订借款合同

贷款银行同意贷款的，借贷双方签订借款合同，并依照贷款担保方式，同时签订抵押合同或质押合同、保证合同。

6、发放贷款

购房者根据国家和当地的法律法规，以及银行的规定，办理房产保险、抵押登记或合同公证等手续，办理完毕后，贷款银行按照合同约定发放贷款。

上述内容就是申请购房贷款的具体事宜了，现在你们是不是都对房贷有所了解呢？

“房产税”并非彼“房地产税”，看起来就一字之差，实际上完全是两回事。

上海为房产税全国试点

据了解，此次上海房产税的征收对象为2011年1月28日起本市居民家庭在本市新购的第2套及以上住房和非本市居民家庭在本市新购住房，但“家庭人均建面不超过60平方米”等6种情况可减免。

按照2011年1月27日出台的“上海市人民政府关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知”规定，房产税是按年征收，征收的各项规定也与此次发布的内容一致，此外，根据该规定，上海试点房产税的适用税率暂定为0.6%。所以，就上海来说，房产税已交了5年，并非新鲜事物。所谓“上海2016年起开征房产税”，根本也是乌龙。

2011年，全国房产税试点选取了上海和重庆两个城市。当年1月28日，两地的房产税试点政策正式实施。从两地方案来看，上海执行的主要是增量征收，而重庆则侧重于对高端存量的征收。从试点效果来看，两地开展房产税试点的四年多来，房产税对房价影响可以忽略不计，而房产税的收入甚微，对地方财政收入贡献较小。据媒体报道，试点3年期的节点，重庆的个人住房房产税征收额累计不超过4亿元，而上海据相关部门估算约6亿元。

“房产税”和“房地产税”之争

值得注意的是，房产税试点扩容从2013年3月的“国五条”开始提出，却一直未能实现。业内的一种说法是：房产税试点停止扩容背后，主要原因之一，就是房地产税即将推行，“房产税扩大试点就没有必要了。”

实际上，“房产税”和“房地产税”两者概念经常被混淆。

房地产税是针对房产征收的所有税目的总称，分为流转环节和保有环节两大类税目。其中流转环节税目包括：印花税、契税、城市维护建设税等九项，保有环节税目包括：城镇土地使用税、房产税和城市房地产税。所以，房产税是对房屋持有征收的一个具体的课税。简单一点说：“房地产税”包含了“房产税”，范围更大。

房地产税是一个全新的税种，而目前在全国的推进，还停留在“立法规划”的层面。

2015年8月，备受关注的房地产税法正式进入全国人大立法规划，这也意味着房地产税的讨论已经进入总结思路阶段。财政部财政科学研究所原所长贾康在今年1月份时指出，有关房地产税的内部争议仍然较大，不推出的原因之一是考虑到楼市情况和“去库存”的主要方向，“一旦推出可能会影响楼市”。时间到了10月份，贾康再次表示，有关房地产税的草案内部一直都有，不过具体的推出时间还不清楚，要看全国人大什么时候启动一审，但可以肯定“与原来计划的时间表已经不匹配了”。

房地产税真的能降房价吗？

一则普普通通的“喊你交税”的消息，为何发酵成微博热点？这一现象背后折射出的，首先是人们对房地产税和房产税的认知，还停留在非常模糊的阶段；其次，应该看到，本轮楼市调控的大背景下，业界对“长效机制”的关注又上升到新的高度。

应该看到，本轮楼市调控，仍是以“限购限贷”为主要手段，在这样的大背景下，一直被认为是楼市调控“长效机制”的房地产税又被推上了风口浪尖。贾康表示，不能说房地产税这一个因素决定了房价，但如果说它跟房价没有关联，这个观点是不成立的。房地产税出台的初衷，是为了规范房地产领域的税费体系而不是简单的加一种税。“房地产税不是可以像定海神针一招决定全局，但是它是制度建设中的一个必选项。税不是万能的，但该推进的时候你不推进就不行。”贾康这样表示。

关于房地产税的最新的进展是，11月4日，时任财政部部长的楼继伟表示，房地产税等税制改革正在积极推进中。

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买房是人生大事之一，尤其是现在房价越来越高，早买总不会吃亏。买套房得花去人一生大半辈子的积蓄，所以大家务必慎重对待。很多人说在买房的时候不清楚买房签合同流程，以及买房签合同注意事项有哪些。在此，小编汇总了2016年买房签合同的几大注意事项，各位务必仔细阅读，否则吃亏的还是自己！

买房签合同流程：购房者认购—购房者交定金(拿收据)—开发商下载签合同，双方进行签合同，购房者交首付—开发商将首付款打到房产局的资金监管账户—开发商下载备案单并打印备过案的合同—通知购房者再次签订备案合同—开发商将备案合同送到房产局审核盖章—办理贷款手续。

买房签合同注意事项：

1、首先看开发商是否具备“五证”

五证指，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证。其中最主要的应该看两证，国有土地使用证和预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

2、使用规范的合同文本

一定要参照采用且不要随意修改《文本定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。

3、查验有关证明文件

买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。

4、买期房要注意建筑面积的约定

在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。

5、买期房要约定条件和时限

所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。

6、签约时要注意房屋质量问题

购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。

7、签约时明确物业管理事项

合同中要确定前期物业管理，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

8、注意合同文本中补充协议的内容

购房者应谨防有些开发商，将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。

9、注意约定违约责任

这里指的违约包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。

10、买房签合同补充协议注意事项：

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

1、应该明确的把售楼书和广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合权益的一个很重要的方式。

2、明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

3、要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

4、明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上模糊不清，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

5、应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

6、明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

买套房不容易，想要顺利的买套房子你必须提前考虑好三个问题：买什么房、资金多少、能否月供。这三个问题说起来容易，但真的去考究的话是很有难度的。下面我们一起来看看这三个问题如何解决。

一、你要买什么房子？

买房不仅要花费一大笔首付款，还需要缴纳一笔不小的税费，而税费就与房屋性质息息相关。了解房屋的性质，需要注意以下两点

1、要买的房子是商品房、已购公房还是经济适用房？

注意，已购公房包括央产房，成本价公房，标准价公房，优惠价公房；经济适用房包括一类经济适用房(必须满五年才能上市交易)和二类经济适用房。

2、房子是否满二年或者满五年（二手房）？

满五年的情况下这套房子是不是业主名下唯一住房(满五年唯一的房子税费最少)，还是不满五或者不满二。

二、准备多少买房钱才够用？

买房前期支出包括首付款、税费和中介费等。这些支出该怎么衡量？下面我们用一个北京市二手房交易实例来感受一下：85平售价200万，评估值为180万，不满两年，卖家唯一，买家首套，普通住宅。那么，你需要准备：

1、定金（40万元）

定金是具有法律效力的，是一种担保方式。如果一方违约，要双倍返还，金额也不得超过合同标额的20%。所以，建议购房者在交定金时，多注意一下自己交了多少定金，是否超出法律规定。如果这套房子按照20%交定金，则需要交纳40万。

2、首付（80万元）

缴付定金后你就要签订《北京市存量买卖合同》，签约后银行会派评估公司来对房子进行评估，评估报告出来后就要面签，面签要交首付。假如是商业贷款，在北京二手房首套普通住宅贷款额度为评估值的65%，即最多可贷117万，银行一般会批整数金额的贷款，即120万。那么需要准备首付200-120=80万。

3、中介费（5.4万元）

在你签约《存量房买卖合同》的同时，也要和中介签订中介的《居间合同》，并且支付中介费，二手房交易中介费在2%-3%之间。我们按2.5%计算，这套房子需要交2.5%*200=5万元的服务保障费。

商业贷款还需要交600元的评估费，公积金则是1500元。这笔钱是在签约完成后当天交的。

4、缴税（20万元）

在跟银行批贷后就到了过户，这时候就该缴税了。假设房屋网签价就是成交价200万，房屋需要缴纳的税费如下：

（1）税=(网签价/1.05)*5.6%=10.7万；

（2）契税=（网签价-税）*1%=1.89万；

（3）个人所得税=（网签价-原值-原契税-网签价×10%-贷款利息-本次税及附加）×20%=7.6万

5、交房入住（1.5万元）

缴完各项税费过完户后，就是交房办理入住了。物业公司一般会先收取一年的物业费，每个小区的收费标准不同，有几千或几万的不等。我们假设为1.5万。

6、首次还款（0.8万元）

第一个月的还款额全部从你银行还款账户里扣除，商业贷款120万，按照30年4.9%的利率，你每个月需要交8233元的月供。

以上6个步骤共需要准备：首付80万+中介费5万+缴税20万+交房入住1.5万+0.8万=107.3万

三、买房后，你能承担得起月供吗？

买房之前不仅要考虑首付、税费等问题，还需要考虑买房之后是否能承担得起月供。月供一般根据具体房子的价格、税费、首付和贷款数来决定，一定要确保月供在承受范围之内。

贷款买房前首先要了解房屋性质，这关系到贷款时的贷款数不一样，税费也不一样。贷款越多，税费越多。一定要根据自己的实际情况，确定好贷款数额。其次根据贷款数额，核算自己的首付和月供，确保在自己承受范围之内。

在大部分购房者的认识中，买房可以分一次性付款和按揭贷款的方式。今天，给各位购房者带来了几种付款方式的介绍，大家了解清楚后可以结合自身情况，询问开发商，是否可以采用适合自己的付款方式。

一、全款一次性支付

购房人一次性支付所有房款，这是开发商和二手房主最喜欢的付款方式，没有之一，因为钱款当即收入手中。

对购房人的好处，有以下四点：

（1）凭借全款支付的方式，争取更多的折扣和优惠；

（2）如果是现房，而且开发商已经从银行解押，可以立即办房本，尽早把房产划入自己名下。二手房也没有顾虑，同样可以立即办理；

（3）不需要偿还银行利息贷款；

（4）方便后期转卖、抵押自己的房产。

二、全款分期

购房人分若干次，将购房款支付给开发商或二手房主。一般情况下，开发商的全款分期限时在2-3个月，二手房则因人而异。

这种方式相对于全款一次性支付，购房者有一定的回旋和筹集资金的余地。也因为不需要通过银行，所以可以自己掌握节奏。

三、公积金贷款

购房人使用自己的住房公积金，在符合当地公积金使用制度的前提下，向公积金管理中心提交申请，对自己想要购入的房屋进行贷款。

1、公积金贷款的好处

公积金贷款的最大好处是贷款利率很低，是国家对合法纳税居民的一个福利或补贴性贷款。相对于商业贷款，可以省下一大笔利息支出。

2、公积金贷款的弊端

公积金贷款使用条件比较苛刻，不是人人都可以达到标准的。审核时间也很漫长，有时甚至超过半年，造成很多开发商和二手房主不愿意卖给使用公积金贷款的购房者。

公积金贷款金额有一定上限，大部分时候必须大量提高首付比例，或者进行混合贷款，才能填补空缺。

四、商业贷款

在支付对应首付款后，通过商业银行进行贷款。商业贷款因为审批时间快，申请条件广，额度上没有公积金贷款那样严苛的限制，所以目前购房贷款的主要方式就是商业贷款。

开发商和二手房主，相对于公积金，也更能接受商业贷款。

目前商业银行从申请到放款，只需要7-10个工作日，而且首套房贷的利率会有一定折扣，审核资料也相对较少，审批也相对比较容易通过。但商业贷款利率比起公积金贷款利率，就要高很多了。

五、混合贷款

混合贷款就是公积金贷款和商业贷款共同使用，在买房过程中一并运用的一种付款方式。常用于公积金贷款使用额度达到上限，剩余款项又无法一次性支付的情况。

这种付款方式可以最大限度地为购房者省钱，既不提高首付比例，又可以降低贷款利率。当然，相对应地，也有卖方不愿意等，贷款审核流程繁琐，等待时间长，耗费精力等。

买房时，房产证作为产权的象征，对房主非常重要，而除了房产证外，还有一样东西同样需要引起大家重视，那就是购房发票！

可能不少人会认为购房发票没什么用处，其实这是错误的观点，购房发票是很重要的，因为后续在办房产证、提取公积金、办理落户、房屋出售时都需要用到它。下面小编就来告诉您购房发票的重要性，以及购房发票丢了的解决办法。

一、购房发票有多重要？

1、无法提取公积金

住房公积金对购房者装修、买房、贷款起到很大用途。一般提取公积金时需要的材料证明有购房合同、购房发票、身份证；如果购买的是二手房的话，那么还需要提供契税完税凭证。

由于住房公积金是专款专用的资金，公积金只能用于购买住宅性质的商品房时才可以使用（现在租房也可以提取），购房者有购房发票才能证明房子的资金已经到位，并且房子所有权是属于购房者本人的，所以没有购房全款发票是不可能提取公积金的。

2、影响办理房产证

在办理房产证的时候，房管局会要求购房者出具购房全款发票，用以证明房屋已经完成资金交割，房子产权已经可以登记在购房者名下了。

如果购房后没有发票，意味着这套房子还没有交齐相关税费，就无法办理房产证。因为购房发票也是开发商缴纳增值税和土地增值税的一种证明。

3、办理落户受阻

买房之后很多人想进行户口迁移，但是在办理落户的时候也是需要提供购房合同和购房发票的。

4、房子无法正常解押

在还完贷款后还需要解押，因为时间过久，很多人都忘了，以为只要还完贷款房子就算属于你了，然而，要是没去银行办理解押的话，房子将会一直处于抵押状态。而办理解押时就需要用到购房发票，如果没有购房发票，房子就无法解押。

5、卖房影响计税

不仅买房后需要购房发票，卖房子的时候也会用到购房发票。特别是享受增值税及个税优惠的时候，就需要使用到购房发票。如果丢了购房发票，卖房计算税费时就会变的很麻烦。

二、购房发票丢了怎么办？

1、首付款发票

如果丢失的是首付款发票，可以不必过于担心，因为在房屋交付后会收到全款发票，有了全款发票就可以进行办理房产证、落户、提取公积金等手续，不会造成太大的影响。

2、全款发票

如果丢失的是全款发票，就需要请求发票开具方提供证明，购房者可以拿着身份证、购房合同等材料去找开发商，由开发商出具发票的存根并加盖印章，再由税务机关审查核实即可。

在购房办理贷款的过程中，总有些程序弄不清楚，下面为大家整理最全的购房商业贷款的申请条件、资料、办理流程等知识。让你轻松掌握购房商业贷款的攻略。

买房用公积金贷款和商业贷款有什么区别呢？

答：公积金贷款的优点就是利率较低。商业贷款没有额度限制、不需要提前缴存、没有地域限制、放款时间也比公积金快。所以选择一般开发商为了尽早收款，都推荐客户使用商业贷款。

买房想要用商业贷款，具体流程是什么啊？

答：步：签约纳税签约纳税是贷款买房流程步。签订《预售契约》、《买卖合同》；按开发商的具体要求缴纳首付款；与开发商各自按房价款的0．5％的额度缴纳印花税。第二步：提交申请贷款买房流程中繁琐，且重要的一步，就是提交申请。有别于住房公积金贷款买房，商业贷款买房要按规定填写及提交相关资料。

（1）填写申请资料：

1、《个人住房贷款借款申请表》

2、《个人住房贷款借款合同》

3、《贷款房屋权证收押合同》

4、《授权委托书》

5、《承诺书》

6、《谈话记录》

（2）提交申请资料：

1、申请人和配偶的身份证、户口簿、暂住证、结婚证、学历证等相关证明。

2、购房协议书正本；

3、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等在了解如何贷款买房的过程中会发现，和住房公积金贷款买房流程一样，办理完以上提及的贷款买房手续，则算提交申请完成，接下来就要等待银行审批。

第三步：银行审核银行根据贷款人提供的资料，对贷款人资信、贷款额度、贷款年限等作出审核。这一步贷款买房手续是银行做主导，是关系到贷款申请成功与否的关键。

第四步：签订贷款相关合同银行审批后，与贷款人签订一系列合同文件。大多数人认为签订完合同之后，贷款买房流程结束。其实只算完成了贷款买房手续中绝大部分的工作，接下来还有一个步骤。第五步：贷款人按月还款贷款买房手续中后一个步骤就是归还贷款。直至贷款全数归还之日，整个贷款买房流程才算真正结束。

住房商业贷款可以转成公积金贷款吗？

答：您好，是可以的。但您需要具备以下条件：

1.您的公积金贷款申请地工作申请贷款时公积金处于正常缴存状态。

2.申请人或共同申请人所在单位按规定为借款人缴存住房公积金满个月含个月以上。

3.申请人具有稳定的经济收入和偿还贷款能力。

4.申请人同意提供认可的贷款保证方式。

5.申请人及共同申请人含配偶除申请转公积金的贷款外没有尚未还清的贷款或其他债务。6.商业贷款转公积金贷款涉及的《房屋权证》或《房屋预告登记证明》已办出并能办理抵押登记手续，商业贷款正常还款年含年以上且无逾期还款记录。

另外：组合贷款不能申请商业贷款转公积金贷款，商业贷款转公积金贷款只能申请纯公积金贷款。

正准备买房，为什么到年底银行停止放贷了啊？

答：受年内5次央行降息影响，年底银行存款大量流失，导致贷款额度高度吃紧，截止当前，多数银行已经宣布11月份后随时暂停放款，能放款的银行也将于近期抬高准入门槛。今年情况有点特殊。

如果已经在银行申请个人贷款，会影响住房商业贷款吗？

答：肯定会有影响的。银行风控会核查的。如果两边的月供相加都没有你的月收入高那问题不大。如果比你的高问题就来了，要么申请下来的款项少，要么直接申请不通过。

房贷资料交给银行多久后银行会打电话来初审？要多久银行贷款才能下来？

答：银行审核时间由贷款人资信、房产年限、评估价格、贷款数额等决定，一般一周内会打电话过来，一个月到45天之内放款。

商贷时用等额本息和等额本金哪个比较划算？

答：个人需求不同，对应的哪个比较合适。从总还款来讲等额本金比等额本息低，但是本金前期月还款额较高，逐月降低。而本息则是平均下来的每月每月都一样的还款。在不需要提前还款和月收入稳定的情况下，建议等额本息。

按揭买房,还了3年了,不想当房奴,提前还贷划算吗？

答：不划算，因为你都交了3年了，银行利息前几年年基本上都交完了，后面的全是本金。不如有钱去做些，房贷还是慢慢还吧。

央行今年多次降息，那么新办贷款和正在还款的利息怎么计算呢？

答：放贷之前，利率跟着银行基准变动，以放贷当天利率为准。放完贷款后利率变动，一般会在第二年1月1日起，随着变动后的利率变化。

本人名下有两套房子，都按揭贷款买的，现在可以买第三套吗？能贷款买吗？

答：国家规定，个人只能有两次贷款，禁止银行向个人发放第三次贷款（包括商业贷款和公积金贷款）。所以房子可以买，但是只能全款买房了。

房子商业贷款还未还清？想卖房，能卖吗？有什么手续？

答：可以卖的，手续很简单。您只需要先去银行提前预约还款（可以是买您房子的首付款），然后拿到结清证明，撤销抵押就行，然后就可以正常交易了。但是如果是个人或者民间抵押，就会麻烦一点，要抵押人撤销您的抵押才可以交易。

买房子想用商业贷款，商贷的利息是怎么算的？

答：一般是两种情况,你自己根据实际情况来套下面的公式:

1、等额本金还款法:每季还款额=贷款本金÷贷款期季数(本金-已归还本金累计额)×季利率；

2、等额本息还款法:每月还款额=[贷款本金×月利率×(1月利率)^还款月数]÷[(1月利率)^还款月数-1]。

近日，国土部发布《不动产登记暂行条例实施细则》，其中，除了一些关于权利人、利害关系人等规定外，还规定已婚人士购房，房产证上必须有配偶签字。

不动产登记竟然还有《婚姻法》的渊源

之所以需要配偶签字，主要是贷款的时候银行的要求。因为中国的《婚姻法》有规定，婚姻存续期间购买的财产原则上属于夫妻共同财产，即使房产证上只签署一方的姓名，也属于共同财产。

作为共同财产，当一方无力偿还的时候，另一方就需要代替偿还，所以银行放贷之前一定要求配偶同意，否则不予贷款。这其实也是银行为了规避风险的一种手段。

买过房子的夫妻都会记得，即使贷款的是一方，但银行在得知已婚的情况下，还是会同时查义夫妻两个人的信用记录，来最终决定是否批贷，相应的房屋抵押条款也是两个人同时到场签署。

如果放贷之后实际还款人无力还款，那么作为配偶就要接盘。如果一次性付清房款，虽然不需要两个人同时到场，但是需要未到场的一方必须知情。

那么夫妻共同办理不动产证需要怎么操作呢？

首先，准备好资料，具体包括：

1、能够证明购房人身份的证明材料，即双方身份证原件和复印件；

2、婚姻证明原件和复印件；

3、如果双方一方不能到场办理，还需要提供私章。

然后，就是走流程了，具体而言：

1、申请人提出申请；

2、申请人提前材料；

3、不动产登记机构审查材料及实地查看；

4、完成登记。

不动产登记还在哪些方面保护权利人权益？

本着方便群众申请登记，保护权利人合法权益的立法目的，条例规定：

1、稳定申请人预期，对申请人、申请材料、初审受理、查验要求、实地查看、办理期限等均作出明确规定。

2、尊重申请人意思自治，规定登记机构将申请登记事项记载于登记簿前，申请人可以撤回登记申请。

3、简化申请程序，强调当场审查的原则，要求登记机构受理后书面告知申请人，对不符合法定条件不予受理的，以及不属于本机构登记范围的，也要书面告知申请人，并一次性告知需补正内容或者申请途径；未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理；登记机构原则上要自受理登记申请之日起30个工作日内办结登记手续，完成登记后依法核发权属证书或登记证明。

4、减轻申请负担，规定登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求申请人重复提交。

现在的楼房越建越高了，购房者要如何选择适合自己的楼层呢？高层好还是低层好？

不同的楼层有什么特点？

一、8层以下楼层特点

1.居住舒适：10层以下建筑接近地面，可以看到地面人物和景物，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。在通风、采光、日照等方面都可以基本满足生活需求。

2.方便家中老人儿童进出：如果家中有老人或者孩子，最好选择10层以下居住，因为老人一般行动不便，居住在高层假如遇上停电，那么进出会更加不便，家中用水也会因停电而断水，在低段楼层不会受到影响。

3.价格便宜空间利用率高：开发商一般会在这段楼层把空间设计得灵活，比如1楼有地下室、花园、车库等空间，其他层有露台、阳光房、天井等布局，这些空间往往半卖半送，购房者可以花小钱得到更多的房屋面积。现在不少高层住宅将户型设计为“短进深、大面宽”，大大拓宽住户的观景视野，也使室内通风采光效果更佳。

二、8至20层的楼层特点

1.通风采光良好：兼具高层和多层住宅优势，有比多层更好的室内通风采光，又有踏实居住的感觉，在房间内望出窗外，面向片区景色一览无遗，视野较好。当然，比其他楼层价格高一些，特别是河滨沿岸、公园、商业区附近的高层，一般都比低楼层贵。不过，适合各个年龄阶段和不同家庭结构居住。

2.居住成本低：物业服务公司一般会以住宅的中间层作为收费的基准层，比如一栋楼20层高，那么就以10层为基准层，每上一层或者下一层，电梯使用费、电梯维护费等费用都会相应的增加或者减少。

三、21层以上的楼层特点

1.通风采光优秀：高层住宅占有高度的优势，不会被遮挡，拥有较好的景观、通风、采光之绝对优势，通风采光基本不会受到外界因素影响，在通风的流量、采光面积、绿化风景、日照时间等方面是多层住宅所不能比拟的，尘土、噪音、光线污染少。

2.私密性好：高层住宅私密性较好，可以不受或者少受周围环境的干扰，个人的隐私性强。

3.视野开阔：高层视野开阔，光照效果较好，身居高层、开窗见景，放眼望去，远处景物尽收眼底，有种高楼揽胜景的感觉，平添几分生活情趣和品位，极大地满足人们居家景观的需求，充分体现了现代住宅的人性化理念，给住户带来成就感。

我们应该怎么挑选楼层

一、高层住宅楼层如何选择?

A选择层次要考虑以下几个因素：

(1)遮挡及采光情况;

(2)生活的便利程度;

(3)环境要求;

(4)家庭人口年龄构成及健康状况;

(5)住宅楼的总层数。

一般来说，楼层越高，遮挡越少，采光越好，且能避开低层次楼内外嘈杂环境及临街的交通噪声和粉尘污染，特别适合于在家生活时间较短的中青年人居住;楼层低，上下楼比较方便，适宜于老年人居住，可增加其户外活动的机会。

哪些楼层更好，与住宅楼的总层数有关，同样四五层在多层住宅中属于高楼层，而在高层住宅中又属于低楼层。一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1/3以上、2/3以下为较好楼层，如六层住宅楼以三四层，十八层塔楼以六层至十二层为最佳。此另外对楼层的选择，还与购房者对数字的偏好有关，如喜欢8、9，讨厌13、14，等等。

住宅楼的首层由于受遮挡可能性最大，且有污水外溢、地面潮湿的可能，人来人往安全性差，在购房者购房时往往不被看好;住宅楼顶层建筑质量问题发生频率高，如渗漏，并且存在隔热不好，供水不足，上下楼最为不便等缺陷，许多人买房最忌买底层和顶层。

二、怎么选底层?

首先，要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关，长期住在这种房子里，不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿性关节炎。

其次，注意各种管道是否畅通，底层因邻近各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞，特别是化粪池封闭不严管路不畅，也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。再次，注意采光问题，底层因处在楼房最底层，在众楼环抱之中，故其采光和通风往往受到限制。最好请专家或技术人员帮助鉴定一下。

三、怎么选顶层?

顶层的忌讳是隔热和防水设施不好。因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，常常"水深火热"。要注意看顶层是否设置通风板或做成坡屋顶，顶层的构造变化部位是否衔接良好，因为通风效果好易散热散潮，而屋顶漏通常出现于构造变化部位。

终于熬到购房最后一步——交钥匙啦！“九九八十一难”取得真经，好开心好激动，然而，当你打开大门准备热泪盈眶的时候，却猝不及防地掉入坑中——这就是“现状交付”给你挖的坑。

处理过不少二手房交付纠纷的律师告诉记者，奇葩的“现状交付”非常多。而且，很遗憾地告诉你，很多时候律师都会劝你消消气，先试着协商，而不要那么激动地一定要走法律程序，为什么？毕竟“成本太大、劳心劳力”，而且还可能没办法打赢。

为什么会这样？现实中的“现状交付”又有多么奇葩？来，搬个小板凳，坐下来好好听听吧。

太奇葩！三房瞬间变一房

曾经有这样一个奇葩案件：某买家收房时发现入墙柜全部被拆，原来的三房瞬间变成一房。请自动脑补买家当时的心情——我一定是买了一间“假房”！瞬间石化有没有？

“当初决定买这套房子，就是觉得间隔好棒，可以完全不用装修，搞搞卫生就新居入伙了，想想真有一点小激动呢，可最后来这么一出，高逼格的入墙柜子哪去了？神啊！”买家向律师诉苦。

但此时此刻，买家已经付清所有首付，银行也已经放款，不仅申诉业主违规成本高，同时让人抓狂的是，申诉极有可能会因为缺乏证据而失败，因为在合同中，房子的户型图本来就是一房的，而你并没有任何证据证明原来有入墙衣柜，就算证明了原来有入墙衣柜，也没有证据证明入墙衣柜一定要留给你，所以，怒吼基本是没有用的。

最普遍！家具家电被“调包”

像这种上演户型大变身的“现状交付”真是奇葩到让人无言以对。相对来说，家具家电的“调包计”虽然没有那么奇葩，却是出现概率最高的。

曾经有人买了一套300多万元的房子，说好留四台空调和两台热水器，收房后却发现空调和热水器全部被换成二手的不知名杂牌货，锈迹斑驳，让人觉得空调会掉、热水器会爆。看到这种情形，就算土豪也会抓狂好吗？

“你直接对我说不留给我要拆掉也行啊，和我谈价钱我也不至于一毛不拔吧，现在给我来一出‘调包计’是几个意思？”买家很无奈地说。“拆掉，我还得花钱请人把这些鬼东西拆走。买新的，‘双十一’的特价趴我压根儿没留意好吗？较真！把原装的给我恢复原状，赶紧的！却被反问一句：你的合同写清楚了吗？人家明明按照合同给你留了四台空调两台热水器哦，亲。气爆了！打官司吧，但冷静下来一算，这些家电充其量也才两三万元，律师费、诉讼费怎么也要差不多的数，还得等开庭等处理，还不一定能赢。忍吧，一个‘堵’字如何了得！”

如何避免买到“假房”

其实，这些奇葩的、让人抓狂的纠纷完全可以避免，并且不需要多少技术含量，只需要你签订一个无懈可击的合同。

目前通过中介交易的案件，多数会采取中介方提供的合同版本，需要提醒买家的是，这个合同版本比较简单，出现奇葩的“现状交付”多是因为过于相信这个范本，过于相信业主的人品，也对自己的好运气过于乐观所导致。

目前最常见的合同版本有两种：一种是“现状交付”，让你在前面打钩，比如空调四台、热水器两台等。另一种稍微复杂一些，会附录一个交楼清单，比如原业主还要返租什么的，那可能就在一大条下划线前面打钩，然后中介把双方的意思整理一下，写上“双方约定”等。

其实，这两个合同版本都没有问题，问题是对于具体交付了什么备注上要写得足够详细，不能模棱两可。能够移动的东西，如果答应了留给你的，一定要写上！不能移动的东西，费点劲能拆走的，也一定要写上！

当然，不是叫你事无巨细列表格用了几十张纸还登记不完，你也用不着去学什么叫附着物、什么叫定着物，在签订合同的时候，你可以环顾四周，再仔细想清楚，现在我看到的东西，什么被带走了我高歌一曲无所谓，什么被带走了我会很伤心，那么，这个让你很伤心的重要物件一定要写得明明白白。

购房贷款成为现在买房的重要流程，买房之后需要每月还一笔数额不小的房贷。怎么才能轻松还房贷呢?小编总结了五点轻松还还房贷的办法，希望对广大房奴有所帮助。

技巧一：房贷跳槽

所谓房贷跳槽就是“转按揭”，是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。

据了解，目前大部分股份制小银行为积极争取客户，更加愿意当然，转按揭会存在一些不可避免的费用，包括担保费、评估费、抵押费、公证费等，不过有些银行为了吸引客户，特意推出“低成本转按”服务，比如可以免掉“担保费”这项头的费用，其余剩下的费用大概千元不到。

技巧二：按月调息

2006年开始，不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道，所以在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的优势就立即显现出来。但是一旦降息，选择它的购房者就吃亏了。因此，在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，需要提醒大家的是，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。

值得一提的是，部分银行推出了“按月调息”方式，目前利率处于下降通道，客户如选择“按月调息”，则可在次月享受利率下调的优惠。

技巧三：公积金转账还贷

在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，程度地降低每月公积金的还款额;程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。

技巧四：双周供省利息

尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷，但是由于“双周供”缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。

不足之处是，贷款人每月向银行还款的日期就将不断提前，一年下来就要多还一个月的贷款，会增加每个月资金不宽裕的贷款人的压力。因此对于工作稳定，收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。

技巧五：提前还贷缩短期限

理财人士表示，提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。

此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。

所谓预则立，不预则废。这种集体维权方式有效与否也取决于事先有无准备。因此，业主们应尽可能早地认识、交流与沟通，比如目前存在的集体签约方式，业主们在买房前就已认识，并且不断交流与沟通，因此，在收房时，他们完全可以做到有备无患，完全可以最大程度地维护自身的合法权益。而在收房也是验房的关键时节，一定要及时发现问题，不然过期开发商就不认帐了。

当然，集体收房虽有很多好处，但也相应地有值得注意的地方：

集体收房和利于集体维权

第一、如同集体签约一样，业主最好能事先聘请一位房地产专业律师，审查开发商交楼时提供的验收文件，从法律上提供一些建议及收房时应注意的事项，并随时解答一些法律问题，协助业主与开发商谈判。

第二、集体收房前，业主们应事先进行联系与沟通(比如通过网络、论坛等方式或途径)，就本楼盘收房时可能存在的个性问题及其他楼盘收房时存在的共性问题进行总结、归纳，并制订相应的应对措施。

第三、有的开发商在业主收房时让业主们签订一份开发商事先拟订好的补充协议，如果业主不签，就不给业主办理入住手续，不让业主入住。应该说，业主按照合同履行了交纳房款等义务以后，作为交钥匙工程，开发商就有义务按照合同约定的时间交付房屋(当然，办理入住时按照实测面积据实结算房款也是业主应该做的，但业主没有义务签订任何未经双方协商的所谓补充协议或合同)。如果开发商以让业主签订补充协议等任何合同以外的书面文件作为业主入住的前提，业主方完全可以置之不理，如果开发商据此坚持不让业主入住，那么，开发商应承担由此造成的一切法律后果，并承担违约责任。

集体收房属常态化

第四、按照合同约定及法律规定，收房时一定要查看相应的法律文件，避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动。

第五、理智收房、合法收房。也就是说，业主们的合法权益应当受到保护，也必须受到保护。但是，任何不理智的行为及违反法律规定的行为是不应提倡的。更多专业疑问，业主可通过点击免费拨打装修公司电话，详细咨询。