行田市房产【精品20篇】

本文主人公为某新一线城市，人口超过1000万，人口密度全国前6。在他看来，当前楼市太复杂，房价是否会暴跌有待观察。

从2011年开始，A君保持着每年购买一套房屋的效率配置资产，基本上：地铁（1.2公里内）+核心商业+学区，是配置的核心逻辑，最近4年买了4套房，同期也处理2套房子，每年都能看到5%的小幅增值，换句话说：2012年底起买入的3套房子，现在卖100%"亏钱"。李嘉诚的某别墅社区，近期已通过中介所团购促销。一些优质楼盘销售长达4年尚未清盘。

1、股票投资将更难赚钱

个人预期当前及未来3年将没有主流的投资行情，准备2成仓位投机操作，现金全部避险：美元（兑换策略你懂得）+现金观望。

2、卖掉多余的房子，否则永远吃面！

预计：最快发生于2015年10月，最少6个月，最长3年，楼市可能陷入流动性陷阱。金融风险和实体不景气——导致失业率升高和经济L型（底部趴窝）——楼市坏循环。借用一个段子：中国经济最大的风险点在于目前风险正在从有能力承担风险的主体悄无声息地向最缺乏风险理解能力的主体所转移。

对多余房子的归类：

1、不住的房子；

2、豪宅；

3、有贷款的房子。

也可以通俗理解为：

1、除了计划住的都卖掉；

2、除了有实力全款买，当前最好不要按揭买房子。

2015年中国遇到的麻烦史无前例，世界金融史从未发生过政府万亿规模救市，股市依然集体跌停板出逃的局面。理性的参照美国、日本、亚洲金融危机后，美国、香港房屋价格跌了50%，日本跌了80%，其他遭遇金融危机和人口红利消失的发达国家，房价一直阴跌。

最坏的情况：永远吃面！除非从事职业：医疗，航空，五星旅游景区公职，新兴高科技产业等，如果在国有企业或者传统行业，伸手买房有可能永远吃面。

3、情况有多复杂？老富人谨慎，新富人迟迟不来！

前几年政府调控房地产或因国际原因的不确定性，楼市总在调整后向上，路人尽知的二、三线泡沫，除了已经衰退的鬼城，大部分的房价没跌，只是可能销售极慢。

很多人可能看不懂这一段：每一套当前市价2000万房屋的拥有者，至少在该地区拥有一套多余的房子，中国有数量庞大的房屋多头（投机者），而中国的老富豪大量来自于地产链，一旦发生房地产危机/流动性陷阱，中高端豪宅市场（类似神小创）会突然死亡。随便找几个朋友问一下，近3年新建的豪宅别墅社区，大规模空置，入住率极低，除了核心城市核心区域，大部分二手豪宅亏着卖！非豪宅市场上亏着卖的房屋不计其数，中介压根也不会推售亏的少的房屋，所谓卖方缺乏吸引买方的核心逻辑。

房屋市场也分蓝筹+神创两派博弈：房屋多头（高净值人群）对房产税，房屋登记压根不担心，豪宅多头的逻辑很简单，持有房屋等待新一代富豪崛起然后卖给他！这就是国运的逻辑，国兴则豪宅兴，豪宅兴则楼市兴，房产税和其他政策工具就只是持有成本问题，总会有更多富人接盘的。

目前看来，老富人趋于谨慎，新富人迟迟不来！

老富人为何谨慎：

老富人经常周游列国，子女和亲朋好友大手笔海外购物，3周以来得到的资讯和满脑子的焦虑是日元如何贬值40%，人民币何去何从？赶紧避险。他10年以来坚守的投资逻辑和配置策略发生逆转，他不仅不会买房子，他甚至会成为砸房子的骑墙派，对于某些既定移民和海外配置的精英，他会加速抛售资产并进入既定的海外投资模式。

所以大家只能去猜，此刻查地下钱庄和资金流入香港的逻辑。再观察是否加速即可。

新富人在哪里？可能有，但是远远顶不住骑墙派的数量。

当前楼市太复杂，投资房产，请看好脚下的路。

有些购房者交完首付或者购房之后，开发商给开具了收据却为提供购房发票，告知购房者后期可凭借收据再更换购房发票。很多购房者往往不在意购房发票这张纸，后期也忘了及时将购房收据换为购房发票，小编再次提醒大家！购房发票务必收好，因为在接下来办房产证、提取公积金、办理落户、房屋出售时都少不了会用到它们。

没有购房发票将导致办房产证受阻

购房发票也是开发商交纳增值税和土地增值税的一种证明。开发票的手续有两种，一种是由开发商自行到税务局开票后给购房者；另一种是开发商与购房者一起到税务局开具发票。在办理房产证的时候，房管局会要求购房人出具购房全款发票，用以证明房屋已经完成资金交割，房子产权已经可以登记在购房人名下了。如果购房后没有发票，意味着这套房子还没有交齐相关税费，就无法办理房产证。

不能提取公积金

住房公积金只能用于购买住宅性质的商品房，如果需要提取公积金来偿还房贷，就需要提供购房全额发票，只有提供了购房全额发票才能证明房子归购房者本人所有，否则将不能证明这个关系，也就不能正常提取住房公积金来偿还房贷。

办理落户会受阻

部分城市要求买房人凭购房发票去辖区派出所办理落户，这时候就需要提供购房发票了，不能提供的话，便无法正常办理落户手续。

出售自用不满五年自住房时计算个税

出售自用满五年且为家庭仅有住房时可免征交个人所得税，但是如果不满足购房满五年或不是仅有住房的话，需要承担成交总额的1%或者利润的20%作为个人所得税，这里的利润部分就是参考现评估价格和卖房人原始购房发票上的价格的差额部分所得。丢了购房发票，无法提供原始购房价格证明，卖房子时都会麻烦。

既然购房发票这么重要，为何有的开发商却迟迟不给开呢？

开具购房发票需要交一大笔税费，部分开发商为了逃避缴纳重税，便会找借口推辞开票要求。根据《中华人民共和国发票管理办法》规定，所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。所以开发商向购房人开具购房发票是不可逃避的责任，购房人大可以直接向开发商索要。

购房发票丢了怎么办？

买房手续涉及了多个繁琐流程，在传递各种证件、资料的过程中，无法避免会有丢失发票的情况。如果丢失的是首付款发票，可以不必过于担心，因为在房屋交付后会收到全款发票，有了全款发票就可以进行办理房产证、落户、提取公积金等手续，不会造成太大影响；如果丢失的是全款发票，就需要请求发票开具方提供证明，明确发票开具方、发票取得方、金额、发票编码等信息，也可以让对方提供发票的存根或记账联复印件，并需要找到主管税务机关审核，方可作为合法有效凭证入账。

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很多父母出于对子女的爱，即使孩子未成年，也想在房产证上加上子女名字。目前看来，在房产证上加上未成年子女名字确实能省去日后过户的麻烦与相关费用，但却可能隐含更多麻烦。

爱护孩子，不一定要给他一套房子，下面这三种可预见的后果，我们先来帮大家梳理一下。

后果一：父母不能随意处置房产

加名容易去名难。按照法律规定，房产证上如果有未成年子女名字，父母不能随意转让、抵押，父母只有在证明是为了子女的利益时，才能处置孩子名下的财产。

比如证明是为了未成年子女治病、出国留学等。子女长大成人后，父母想变卖、赠与、抵押房产，也只有在儿女委托的情况下，父母才有权处理。

后果二：子女购买新房需遵守二套房政策

如果房产证上有子女名字，孩子成年后买婚房，孩子可能面对二套房政策——婚后购买家庭第二套房要交房产税；如果房子的贷款还没有还清，首付需按二套房标准，贷款利率也可能上浮，买房的成本增多不少。

后果三：夫妻关系破裂，房产归属惹纠纷

如果夫妻关系破裂，而房产证上有子女的名字，房产归属往往容易引来纠纷。

例如，曾有一例，某夫妻共同出资购房，房产有自己、妻子和女儿名字，后来协议离婚，男方请求法院判令自己对这套房屋有二分之一的产权。

经审理，法院认为，婚生子女作为房屋共有人，应占房产一半份额。另一半房产份额为夫妻二人共有，最后判决原告拥有四分之一产权。

很多女生认为，结婚后房产证上有你的名字，房子就是你的，其实未必。男方父母购置的房子若是未明确表态是夫妻二人的，那么房子你没份，房产证上写谁的名字不重要，重要的在于不动产登记薄上写的是谁的名字，男方出轨女方申请赔偿必须先提起离婚，否则法院不予受理。所以为了保护双方利益，夫妻之间应该签订协议。

一、婚前婚后买房有嘛区别？

婚姻法司法解释（二）

第二十二条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

因此，也就是说，以你们目前的情况来看，男方父母为购置房屋出了全资，如果男方父母没有明确表示房子是赠予你们夫妻二人的，那么房子是赠予男方一人的，你没份。

但是，如果是婚后男方父母全资买房，没有明确表示是赠予男方一人的话，房子是赠予你们夫妻二人所有，为夫妻共同财产，你有份。

《关于适用若干问题的解释（三）》

第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

二、关于房子写名字的问题

我看见很多人都在讨论房产证上写谁的名字真心醉了，房产证上写阿猫阿狗的名字都不影响一个真正的产权人对房子的所有权，房产所有权的最高效力来自于房产登记。你看我上面标了那么多登记，登记不是登记在房产证上啊！是房管局的不动产登记簿！

这里是涉及物权。房子是不动产物权。

物权法

第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

关于大家说的房产证，对，那个叫不动产权属证书。

第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

这就是我说的，房产证上写谁的名字真的不重要啊，不动产登记簿啊！公示原则啊！基于公信力要保护善意第三人啊！

并且办理房屋登记，有着严格的程序要求，一般要经历申请、受理、审核、记载于登记簿、发证这五个步骤。

第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（看见没有再一次强调登记簿啊！说一个法律界的笑话，一个亿万富翁交了一个律师朋友，然后出于炫耀带他参观他的银行保险柜，里面（摆满了各种房产证…...一点都不好笑是不是…...==）

因此你不要考虑是婚前还是婚后写名字了，房产证没有你的名字也无所谓，但是一定要在房产登记簿上有你的名字。

还有，我关注到「提高男方出轨代价和离婚的难度」，首先这涉及一方有过错的问题。

婚姻法第四十六条有下列情形之一，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿：重婚的、有配偶者与他人同居的、实施家庭暴力的以及虐待、遗弃家庭成员的。

也就是说，如果男方出轨了，你作为无过错方，有权请求损害赔偿。——但是！你要先提起离婚。也就是说你想要请求损害赔偿，你得先提起离婚。否则诉之法院，法院应当不予受理！

参见婚姻法司法解释（一）

第二十九条承担婚姻法第四十六条规定的损害赔偿责任的主体，为离婚诉讼当事人中无过错方的配偶。

人民法院判决不准离婚的案件，对于当事人基于婚姻法第四十六条提出的损害赔偿请求，不予支持。

在婚姻关系存续期间，当事人不起诉离婚而单独依据该条规定提起损害赔偿请求的，人民法院不予受理。

也就是说，男方在婚姻存续期内出轨了，你想获得更大的利益，那么你得提起离婚，才能提起婚姻损害赔偿。你如果不提，那么什么事也没有，你俩这婚姻，继续过吧。

如果「男方想随意离婚的话，我该如何让他因为忌惮房产问题而有所收敛」

婚姻法第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

回迁房过户手续及费用

回迁房过户必须提交的材料：

1.房屋拆迁安置协议书

2.旧房拆迁作价凭证

3.原房屋所有权证

4.《住宅公用部分公用设施设备维修基金缴交约定书》

5.身份证

回迁房过户应该缴纳的费用：

对拆迁户从房地产开发企业取得的价值相当于补偿金部分的新建房屋，免征契税。按照《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]45号)规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

拆迁房与安置房等值部分，只缴纳交易手续费，收费标准3元/平方米，由个人缴纳。

超值部分，按买卖缴纳契税和交易手续费，契税2%，手续费3元/平方米。

产权登记费，按套收取。

什么是集体房产证？它与普通的个人房产证存在哪些诧异？是否能用来作为抵押贷款？相信很多人都有这样的疑惑。下面，本文将对此为您做个简答的介绍。

什么是集体房产证

我国现行的产权有国有、集体和个人三种基本形式。集体房产证是房屋产权属于特定集体所有的产权形式，包括企事业单位所有或同一楼盘的住户共有。

“集体房产证”不是一个标准的的概念。大致有这样两种较为常见的所谓“集体房产证”：一种是农村集体经济组织利用农村集体土地建起房子，向社会发售，然后以村集体名义发给购房人“集体房产证”;别一种是一些单位、公司在其拥有使用权的土地上建起房屋卖给社会公众，然后向购房人发给“集体房产证”。这种“集体房产证”是不具法律效力的。购房人自以为对房子拥有产权,其实不受法律保护,深有隐忧。

依法律、法规,进行房地产开发,应当土地、资金、资质三者齐备。首先,必须是国有土地使用权,且应已由国土部门按土地利用总体规划,核准为商业房地产开发用地。这是必不可少的前提条件。禁止以属于农村集体所有的农用地或建设用地作商业房地产开发用途;其次,房屋的出卖人应当是具有与项目开发规模相适应资质的专业房地产开发企业,即持有由建设行政主管部门核发的资质证书,及工商行政管理部门核发的有房地产开发经营范围的营业执照。再次,开发商应当有充足资金,其注册资金应经注册会计师机构验资真实。也就是说,在同一个房地产项目之中,土地、资质、资金应三位一体,缺一不可。并应另办理有关立项、规划许可、商品房准建、施工执照、商品房预售许可、工程竣工验收、商品房买卖备案登记等各种行政手续,使整个过程处于各职能部门的监督、控制、管理之下,从而保障购房人的利益和社会公共利益。

那么，集体房产证能否贷款呢？答案是否定的。要切记集体房产证不能办按揭，只有个人产权的房产才能办理贷款，因为贷款的本身就是拿此房做为风险抵押。

一些人买了房子之后因为不了解程序或者怕麻烦而耽搁了产权登记，也有一些人因为不重视产权登记而怠慢了，尤其是那些居住祖屋的人。然而不进行产权登记将会给以后的生活带来许多麻烦，会影响到自己的权益。那么不登记的弊端究竟有哪些呢？

房屋产权证的取得问题应该是购房者在购房过程中最为核心的问题。购房者与开发商或销售商签订了购房合同，交纳了房款，办理了入住手续，这些都不意味着购房者已经取得了房屋的所有权。理论上，这些行为都仅仅是履行合同的债权行为，并不能当然取得房屋的所有权，即产权。双方还必须到房屋主管部门办理产权登记，并领取房屋所有权证。只有经过房屋主管部门登记并取得房屋权属证书，购房者才对所购房屋拥有所有权，才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。

办理房产证不进行登记的将会面临以下风险：

1、无法确定所购买房屋是否合法。目前，有的开发商在“五证”不全的情况下操作，本身就办不下产权证，业主对产权证的忽视正合了不法开发商的心意。更有甚者，开发商只是项目公司，规定时限购房人不及时办理房产证，等到需要开发商提供资料办证时，开发商已不知去向，房屋就一直无法确立产权。

2、使不法开发商有机可乘。在没进行产权登记以前，开发商作为产权人，可将房屋再次抵押。一旦出现问题，购房者的权益将严重受损。

3、不能上市再交易。随着我国二手房市场的进一步开放、活跃，房屋买卖、投资逐步增多。但根据有关规定，没有产权证将使房屋再交易活动无法进行。对于想进一步改善住房的购房人，无法实现卖房再购新房。

4、引起承租人的疑虑。由于冒充房屋所有人骗取租金的事件屡见不鲜，承租人大多提高警惕，在租房前要求业主出示产权证明，以防上当，而不办产权证在出租房屋时遇到麻烦，将使出租人“以租养房”的计划成为泡影。

5、因不可抗力事件所遭受的意外损失将无法挽回。一般来说，业主在偿还贷款期间房屋由保险公司承保，一旦发生意外，所得赔偿优先支付欠款，剩余归业主。如房款一次支付或偿清按揭贷款，房子就要由业主自己投保，这时产权证就成了必备条件。

由此可见，对于购房人来说，及时办理房屋产权证并不是可办可不办，而是必须在法律规定时间内主动积极要求开发商提供相关资料，完备手续，到房产登记部门办理房屋产权证，以此保障自己的合法权益，防范各类风险。

农村房产证办理流程主要是依据《房屋登记办法》的规定办理。

一、需要提交下列材料：

（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；（六）其他必要材料。申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

二、办理流程如下：

1、建房户向村委会提出建房申请

2、村委会审核同意，签字盖章

3、向乡建办提出申请

4、乡建办工作人员实地勘察，同意建房

5、到乡建办领取房屋建设申请表

6、经乡建办签字同意

7、乡主管领导签字盖章，核实同意

8、交县规划建设局审批(县行政服务中心)

9、建房户领取产权证。

除上述规定外，各地根据当地实际情况也有一些具体的规定，建议你到当地房屋管理部门去详细咨询一下。

房产所有权的变更直接体现在房产证上的名字的变更。房产证更名的费用又和房产证办理更名的不同情况挂钩，所以今天小编就为您整理了相关的房产证更名的分类情况和办理流程以及相关费用。

一般情况下，房产证办理更名的情况主要分为直接添加、赠与和买卖。

一、房产证如何更名?（直接添加）

在婚姻存续期间添加配偶姓名可以直接添加。如果在婚姻存续期间房产属于夫妻共同财产，就算是房产证上只写一个人的名字也算是两人的共同财产。

因此在婚姻期间，这类情况如需办理房产证增名手续，只需携带结婚证、房屋两证、身份证原件及复印件到房产交易中心“变更登记”窗口办理即可。

非婚姻存续期间：非婚期间房产证更名，不能直接添加配偶名字，只能以赠与的方式更名。

二、房产证如何更名?（赠与）

赠与范畴包括非婚姻存续期间和亲戚朋友。即房产证上加子女、父母等亲属或朋友均可以赠与方式进行。

有房有贷。一般房子贷款没有还清是不能更名的，若要更名有两种途径有两种途径，一是提前还清贷款，然后再进行更名。二是向银行申请，要求变更《借款合同》中的借款人和抵押人，获得银行批准后再到房管局办理相关更名手续。

有房无贷，视做赠与。双方需要签订一份赠与合同，且赠与合同必须办理公证手续，公证费一般是赠与房屋价值的1%，除此之外还需要缴纳一定的个人所得税、契税等费用(直系亲属间赠与房产，免征营业税)。该办理方式不仅适用于夫妻之间，

赠与手续：受赠房屋需提交房屋所有权证、赠与书和契证，到相关部门办理正式的房屋所有权变更登记手续后，这种赠与行为才具有法律效力。

非直系亲属间赠与还需提交个人所得税申报表。

房产证更名费用：直系亲属间赠与房产所需税费

1、交易手续费：住宅2.5元/平米非住宅5.5元/平米

2、交易印花税：住宅0非住宅0.05%

3、土地收益金：划拨土地缴纳

4、契税：4%

5、房屋登记费：住宅80元/套非住宅550元/套

6、证照印花税：5元/本

7、工本费：10元/本

8、个人所得税：①查账征收计算方法为：(评估价格-房产原值-税金-合理费用)×20%②核定征收计算方法为:评估价格×1%

9、营业税：直系亲属间赠与房产，免征营业税。

房产证更名费用：非直系亲属赠与税费

除上述外，非直系亲属还需缴纳营业税：

不足5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外赠与的，营业税=评估值-购买房屋价款;超过五年(含5年)普通住房：免征营业税。

三、房产证如何更名?（买卖）

除赠与外，房产证更名也可以以二手房买卖方式进行。

1、二手房过户营业税及附加，分为以下几种情况：

①对外销售个人购买不足5年的非普通住房的，全额征收营业税;

②对外销售个人购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的，差额征收营业税;

③对外销售个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2、看房屋类型是否为住宅，住宅和非住宅税费分别如下：

①交易手续费:住宅5元/㎡，非住宅11元/㎡。买方首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收。首次购房指所有家庭成员。

②交易印花税:住宅无，非住宅为总价0.05%。按正常交易成交价格计征。

③房屋登记费:住宅80元/套，非住宅550元/件。

3、土地收益金：使用类型为划拨的需要收取相应的土地收益金。土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积

4、契税：2008年11月1日起，个人购买非普通住房的(别墅类和联体别墅住房除外)契税税率为3%，个人购买普通住房的契税为1.5%。而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

个人出售家庭唯一住房，重新购置住房的，原有住房已纳契税在重新购房应纳契税税额中抵减。

5、个人所得税，分为两种方式：

①查账征收计算方法为:(评估价格-房产原值-税金-合理费用)×20%

②核定征收计算方法为:评估价格×1%

转让个人自用2年且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税

6、土地登记费：33元/套

7、交易评估费：评估价×0.3%

8、测绘费：建筑面积×1.36

9、如果请了中介，还需要交中介费：正常交易价格的2%

对于许多已婚的买房族而言，婚房房产证的登名问题变得越来越重要。目前，关于婚房产权证上到底写谁的名字主要有5种做法，恋爱中的男女应当对此有清晰的认识，然后再根据自己的实际情况选择适宜的方案，以免日后产生不必要的矛盾。

第一、写“准夫妻”二人的名字这是大多数恋人特别是女孩子的观点。

他们认为，既然房子买了是结婚用的，未来也是给他们居住的，当然应该写恋人双方的名字。登记在“准夫妻”名下的法律后果如果采用这种方案，那么房屋将被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。如无“借条”等其他证据，父母的出资也将被认定为赠与夫妻两人，归双方共有，若出现离异，父母也无权索回出资钱款。但如果购房后“准夫妻”并没有进行婚姻登记，而是分手，那么“准婚房”仍将认定为双方共有财产，贷款也是为双方的共同债务。但对于父母的出资，如果有相应证据显示父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的，法院也会认定这部分出资是一种附加条件的赠与，而条件就是双方结婚。但如果双方没有结婚，父母就有权索回出资的钱款，上海一家法院此前就出现过这样的判例。

第二、写父母的名字这是很多男方家长的观点。

他们认为，虽然房子买了是结婚用的，但毕竟恋人们还没有登记，有的期房还要等一年多才能交房，到时候分手了该怎么办。况且首付款全是父母出的，恋人们并没有什么投入，因此写父母的名字也比较保险。登记在父母名下的法律后果如采用这种方案，房屋将被认定为父母的财产，贷款也认定为父母的债务，相应的增值或贬值也由父母享有或承担。但如果结婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，一方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为向父母的借贷，并要求父母返还并平均分割。

第三、写男方及其父母的名字这种做法也较为普遍。

往往是因为男方的父母出了全部的首付款，未来还贷也主要依靠男方的收入，这婚房应算是男方家的财产。登记在男方及其父母名下的法律后果若采用这种方案，房屋将认定是男方及其父母的共有财产，贷款也认定为他们的共有债务，相应的增值或贬值由他们共同享有或承担。而男方的相应产权份额属于婚前个人财产，根据新的《婚姻法》，这部分财产并不因结婚而产生共有的结果。但如果婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，女方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，并要求男方及其父母返还并平均分割。产权证登记在女方及其父母名下的法律后果亦是这样。第四、写双方父母和“准夫妻”的名字很多人认为，与其那么麻烦，不如把双方所有人都登记到产权证上，这样大家都有权利，公平合理。

第四、登记在双方父母和“准夫妻”名下。

若采用这种方案，房屋将认定是“准夫妻”和双方父母的共有财产，贷款也认定为其共有债务，相应的增值或贬值也由这些人共同享有或承担。如果婚后仅用夫妻双方的婚后收入还贷的，双方离婚，对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，双方父母则无权享有该部分财产。

第五、只写男方或女方的名字在由“准夫妻”中的一方或一方的家庭独自承担所有房款的情况下。

为了避免婚后因父母的介入而产生不必要的麻烦，很多恋人选择了这种方案。只登记在男方或女方名下的法律后果这种情况需要从两个角度进行分析：其一，一方或一方的父母出资，仅仅登记在该方子女的名下，根据新《婚姻法》的规定，这属于该方子女的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产，若出现离婚，该房产仍属于原产权人；其二，一方或一方的父母出资，但登记在未出资的另一方名下，法院通常认定为一种附条件的赠与行为，如果双方未结婚，该房屋属于产权证上所载一方的名下，但对方可以要求返还已支付的款项。如果双方结婚，则属于产权证下该方的个人财产。

买房的过程就已经是很纠结了，收房是不是能好一点？答案是否定的，收房如果不认真对待，未来入住会很痛苦。今天购房指南就来为您解答收房过程中的种种疑问。

质量小通病可约定期限及时补修

即使是看似细小的问题，如果业主在验收时不对房子进行全面和仔细的“体检”，一旦发生纠纷往往对消费者不利。比如墙面空鼓、裂缝、房屋漏水、门窗密封不严等质量通病，如果没有及时发现和处理，将影响今后的装修和入住。所以现场验房时不管大小质量问题，都不能轻易放过，最好找一位有经验的专业人士陪同，减少收房验房细节上的疏漏。在房屋验收过中如果发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：对于影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格;对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。

问题严重六种情况可退房

收房时，许多人都曾有这样的烦恼，发现现实的房子没有想象中的完美，甚至会因各种交房问题令人叫苦不迭。在验房收房的过程中，如果发现房屋有一些小的质量问题，可以让发展商及时补修。但如果出现以下六种情况，购房人则可以提出退房，甚至要求开发商赔偿损失：

1.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期，但双方另有约定的除外;

2.开发商擅自变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向，且并未在规定时限内通知购房者的;

3.房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的;

4.合同没有约定，且房屋实际交付面积比原合同规定面积误差比绝对值超过3%的(不含3%);

5.因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或交付使用后，房屋主体结构质量经检验不合格;6.购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。

房屋保修期、产权证办理时间、得房率咋测算

由于缺乏经验，很多人收房时会遇到各种各样的疑问，甚至会和物业产生一些纠纷和摩擦。比如新房不入住能不能不交物业费，能不能只交20%的基础供热费?房屋保修期如何测算，产权证什么时候能办理下来，得房率如何测算等。今天，我们就这些疑问给您做详细解答。

买现房要关注房屋保修期

购房者在收房验收时，有些房屋质量问题还不能显现出来，而在入住一段时间后才发生问题，所以我们要清楚开发商对房屋质量的保修期。尤其是买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。新房的保修期是从何时起算?很多人会回答：“从交付之日起算”，其实“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们也很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间。

根据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限(可能会达到楼宇的使用年限。);屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为两年;其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

新房产权证办理期限是90天

不少小区居民投诉产权证迟迟办不下来，那么产权证一般在房子交房后多久才能办理下来?首先要依据商品房买卖合同的约定，如果在商品房买卖合同中对办理房产证的期限作了约定，开发商就应当在合同约定的期限内协助买受人办理房屋的产权证，否则就要承担违约责任。其次，如果合同中没有对办理产权证的期限作出约定，就适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

关注得房率要看房屋的使用面积

得房率是买房比较重要的一个指标，很多人收房时会根据测量的屋内面积来核算得房率，甚至会错误地认为交付的房屋面积缩水。这是因为购房者收房时测量的多是居住面积，而得房率是使用面积与建筑面积之比。在此，记者提醒购房者，在计算得房率前，要弄明白使用面积和实用面积的区别。所谓使用面积是包括墙体在内的分户门内的面积，如果墙体外面是室外，墙体所占面积全部计算，如果墙体外侧是其他用户，那么墙体所占面积按一半计算。而实用面积指的是居住面积，即住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和，也就是就是户内使用面积再扣除墙体所占的面积。

新房不入住也要缴纳物业费

有读者咨询，新房入住通知单下来了，但如果不领钥匙不入住不装修是否可以不交物业费。物业费应该是从开发商通知业主领钥匙之日起收取，如果房子具备交付条件，即使业主不办理入住手续，也是要交物业费的。因为物业管理的服务对象是物而非业主，所以，物业服务费的缴纳不以入住为前提。虽然业主没有入住，但物业管理已经涉及业主本身，这不仅包括业主独有的部分，更重要的是对共用部分、共用设施的管理。

新房最好全额缴纳采暖费

业主收房时往往会因采暖费和开发商产生纠纷，在此记者特意走访了长春多家房企，不少房企表示，要求业主全额缴纳采暖费并非“霸王条款”，因为不少楼盘交房时已过了采暖期，由于办理入住前，都是开发商承担供热费，只要业主在正式供暖前提前和开发商沟通，表明意愿，开发商可以为其申请20%基础供热费。如果没有事先沟通，他们只能全额垫付采暖费。

有业内人士提醒购房者，由于长春特殊的气候原因，加上工程施工进度问题和冬季装修需要，建议新房最好能缴纳全额采暖费，尤其是一楼、顶楼及把山房源，在第一年把房屋彻底“暖干”很重要。另外如果业主收房后准备装修，为了健康考虑，装修后多会等至少半年再搬进去。而装修产生的甲醛的释放点是19摄氏度，温度越高释放得越快，如果新房冬天只缴纳20%的基础热费，是不利于甲醛等装修污染物释放的。

有网友问到底是婚前买房就写双方名字还是在婚后房产证上加名字呢?

部分女方家庭觉得结没结婚都应该在房产证上面写上自己的名字，而部分男方父母则认为买了房写了名，白白送人半套房子怎么办?婚前房产证加名字会产生哪些费用，婚后房产证上加名字流程是怎样的?

婚前房产证上加名字

婚前房产证加名是指法律意义上的婚前，即领结婚证之前。领结婚证之前，男女双方相当于没有法律上的配偶关系，这时候房产证加名字等同于房屋产权一般的交易，需缴纳不菲的税费。

婚前房产证加名字费用

1、80元工本费，5元贴花费、25元制图费。

2、房产证不满2年需缴纳5%的增值税。

3、原房产证拥有者须缴纳房产价值50%部分1%的个人所得税。

4、加名字的人须缴纳1%-4%不等的契税。

5、万分之五的印花税。

6、增值税、所得税、契税等征收基数按交易部分的评估价征收。

婚后房产证上加名字

如果是夫妻关系的加名，一般是不收费用的，只需交纳一定的工本费即可(具体看当地的政策)。婚后房产证加名字与房产交易不同，不需要交纳契税、增值税、个税等税费，与直系亲属见房产证加名相同，只需交纳少量工本费即可。婚后房产证加名字比婚前房产证上加名要划算很多。

婚后房产证加上名字事项

1、结婚证、身份证、房产证的原件和复印件。

2、去房管局大厅排号等待，交纳80元工本费，5月贴花费、25元制图费。

3、10个工作日之后去房管局大厅领取新的房产证。

4、如果有房贷的话，须先去银行办理抵押变更手续。

一、部分赠与

通过办理公证手续，将房产的部分份额赠与给孩子,首先办理部分赠与公证，而后凭公证书和赠与人与受赠人的身份证件、房产证原件办理产证共有人的添加。

上海的部分赠与公证费按照受益额，也就是所赠与的部分房屋经过专业部门评估后的评估价值的2%来收取，最低收取200元。

根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，契税按照1.5%比例征收。过户过程中还需要缴纳的费用包括100元的登记费、5元的权证印花税、房屋评估价0.05%的合同印花税。

二、部分转让

直接办理房产的部分买卖。举例说明：原产证登记为夫妻两人，现想将小孩的名字添加入房屋产证。夫妻二人作为出售人将房产的部分(购买比例自定)卖与小孩，采用部分产权交易的方式，把一定比例的产权过户给子女，其中涉及到的税费也是按照这个比例来计算。

注意的是：如果子女尚未成年，属于限制民事行为能力人，购房时还要监护人来代理。在订立《商品房买卖合同》时，需带上子女的出生证或独生子女证、子女和监护人的图章，在买受人一栏和签字的地方写上子女的名字，在法定代理人签字的地方签上父母的名字。

5年以内房产部分买卖需要缴纳契税、营业税、所得税和土地增值税，5年以上房产部分买卖缴纳契税。

律师建议，添加小孩的名字为自住房屋的共有产权人，5年以上房龄房产建议通过部分买卖方式办理，5年以内房产通过部分赠与方式办理。

房产证过户给子女处理方式

有房产证的房子，户主是父亲，要过户给儿子，有两种办理方式。

第一种是以出让的方式办理过户。

这种方式是一种买卖关系，父亲是卖方，儿子是买方，这种方式要按照交易的程序去办理。买方主要交以下税费：契税：总售价的2%。

印花税：总售价的0.05%。

房屋转让手续费：500元。

卖方主要交：印花税：总售价的0.05%。

房屋转让手续费：500元。

营业税：居住满一年以上者免交，未满一年者按销售价减去购入原价后的差额计征5.5%，如差额为负数，则计征数额为零。

个人所得税：一年内卖掉自有旧房购新房减免税，转让自用5年以上唯一住房免税。

第二种方法是以赠与的方式办理过户。

先由父亲同儿子到公证部门办理赠与公证，然后办理房屋评估作价和房屋鉴定，最后到房产所属管辖的房屋土地管理局的“证件事物所”，携带户口本、身份证、公证书、评估材料、鉴定材料、房产证等有关证件，办理赠与过户手续，要缴纳4%的税费。

以上是办理过户手续的两种方法，请当事人自己从经济和快捷的方面选择进行过户。

到这里关于房产证过户给子女流程与费用方面的问题已经基本上为大家讲解完成了，具体的相关方面的信息可以向相关行业的专家进行了解。

很多购房者在买房时，只关注两证（土地证和预售许可证）是否齐全，却忽视了房产证，现实中并不是交了房就可以拿到房产证，有的都住进去好多年了，房子还不是自己的，这样的活生生的“栗子”比比皆是。房产证迟迟拿不到为哪般？购房指南为你扫盲。

科普：房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。

很多人在买房时，关注的焦点是房子的价格、地段、配套、交通等因素，并没有多少人关注开发商是否拿到土地证、预售许可证，更别提房产证问题了，你是不是其中的一个？很多人都认为房产证在交房时就能拿到，也有人认为只要买了房就自然有房产证了。小编只能告诉你，你太乐观了。房产证给与不给，什么时候给，那是有区别的。

区别一：当地买房，有房产证孩子落户有门，能就读家门口的教育地产。

同在片内，有房没证，孩子上不了户口，眼瞅着别人家孩子背着书包上学堂吧。PS：襄阳最新落户政策出台，不论是购买成套商品房（因故未取得房屋所有权证的）和二手房，均可按合法稳定住所办理落户，如果能落户孩子上学有着落，不过小丫疑惑的是因故未取得房产证，这个故有没有具体要求呢？？？

区别二：商品房没法自由买卖。买卖二手房，没有房产证如何交易呢。

小编身边就有一活生生的栗子。一同学买了房，结果工作调动到外地，想把房子卖了到外地买房，虽然赶上“五改二”新政落地，购买2年以上普通住房销售免征营业税，可迟迟拿不到房产证，现在只能干巴巴的等着。

区别三：想省钱换种贷款方式，告诉你没有房产证门都没有。

公积金贷款利率都低到3.75（五年以上），想商业贷款转公积金贷款，没有房产证就不用瞎忙活了。

房产证本应该买了房就可以在规定的时间内拿到房产证，但并不是所有购房者都能“拿到”或“按时拿到”，这是为什么捏？无法办理或长期得不到房产证，大概有18种情况，其中有12种情况跟开发商有关。

小编挑重点的说比如：

开发企业已经破产或被取消资质，无法继续办理楼盘的大确权（像中央公园、紫園资金链断裂，连房子都无法正常交付，业主想拿到房产证，就等着吧）；开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金；开发商将土地或房屋抵押给银行或建筑队等，债务尚未清偿完毕。

其他还有开发商没有完成竣工备案工作；开发企业将房屋重复销售（未经合同备案），导致无法办理房产证；楼盘被法院查封；开发商没有取得建筑面积实测数据；商品房出现面积误差，在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额，在面积误差未解决的情况下，将导致无法办理产权登记；开发商没有按整体规划建设小区配套设施，无法通过验收；与业主存在纠纷，扣留房产证不发。

有4种情况跟业主有关，如房屋契税尚未缴纳；公共维修基金尚未交付（房子都买的起，也不差这点小钱）；提交办理房产证的文件不合格；个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证（这种情况就要费力在恢复原状啦）。

其他还有房产证办理部门无正当理由拖延办理或不予办理；代办产权的单位或人员（律师、代理公司）违规操作。这种情况就比较少见了。

房产税如何计算？首先要弄清房产税的计算方法有几种，以及每种计算方法的公式。此外，对公式中“房产原值”所指的是什么要明白；另外还要知道几种特殊情况是否要征收房产税。

房产税主要目的是针对房地产开发，提高房地产转让税率，加强征税；再有就是有效的弥补国家财政土地收入，所以对个人住宅征收房产税势在必行。

目前，我国对城镇的经营性房屋，房产税是这样计算的：

1.房产税如何计算？有两种方法

(一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：

年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%

(二)按租金收入计算，其计算公式为：

年应纳税额=年租金收入×适用税率(12%)

2.房产税如何计算？房产原值包括什么？在房产税的计算公式中，“房产原值”尤其重要，“房屋原值”应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值；电灯网、照明线从进线盒联结管起，计算原值。

为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计人房产原值，计征房产税。

在计算房产税时，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

对于更换房屋附属设备和配套设施的，房产税如何计算呢？在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计人房产原值，原零配件的原值也不扣除。

3.房产税如何计算？地下建筑是否缴纳房产税自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

4.房产税如何计算？投资联营及融资租赁房产的房产税如何计算（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。

（2）对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权一般都转移到承租方，实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

5.房产税如何计算？居民住宅区内业主共有的经营性房产如何计算对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减出10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将共有住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金计征。

买完房成为业主之后,最关心的就是自己的房本什么时候能够拿到。对于开发商约定的日期却一直没有给房产证的,业主应该怎么办,接着等下去吗?

正常状态下的房子办理产权证更名需要7~10个工作日,以当地房产部门工作量为准。若是贷款购房,当所有材料齐全的情况下,银行审批也需要7~10个工作日。如果是买新房开发商代办需要受理日起20个工作日左右。

新房办理房产证的注意事项如下:

1、先看一下你的购房合同,上面有办理房产证的最后时限,是开发商合同内的要约条款,基本可以清楚大致时间。

2、办理房产证时,在开发商完成其自身相关手续的前提下,会集中要求业主将销售报备的合同、完款证明、贷款证明、发票、身份证等资料或复印件交给开发商,由开发商代办,而开发商需要准备的资料有各种应付土地款、税费等项目,还有商品房的验收、交付的手续证明之后到房管局办理房产证。

3、办理房产证时业主需要注意房产证登记产权人要在领证的时候到场、携带本人身份证并签字。同时要缴纳相关费用,包括契税、印花税、工本费等。

4、若有购房按揭贷款,房产证需要在贷款银行作抵押登记。

房产证办不下来怎么办?

一般是以开发商违约交房时间长短给购房人一个选择,在一定期限内,购房者不退房,开发商应该按日支付违约金;还有一种是购房者退房,开发商再支付一定的违约金。如果协商不成,一般都是通过诉讼来解决。具体提起诉讼时,依据每个购房者签订的具体合同为依据主张诉求。这些是一般情况,具体到每个购房者需要实际分析以及结合购房者有无过错来综合判断。

在商品房的买卖合同里会有关于交房办证的权利义务条款。每一个业主的合同要看具体合同条款的约定,如果开发商超过了约定办证的期限,就需要承担延期办证的违约责任。没有约定违约方式,维权就比较麻烦,因此要注意明确约定违约责任!

开发商为业主办理房产证一般程序如何?

开发商开发建设一幢商品房竣工后应首先申请初始登记,就是说应首先将已竣工的房屋登记至开发商名下,也就是平时我们说的办大证。然后开发商持其名下的房屋所有权证明同业主办理商品房转移登记,之后业主就拥有属于自己的房屋所有权证书了。

办理初始登记须由开发商单方面提出申请,应提交的资料包括登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等材料。

办理转移登记须由开发商和业主共同提出申请,应当提交的资料包括登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋买卖合同等材料。

为业主办理转移登记是在开发商办理初始登记后的登记环节。另根据有关规定在办理转移登记前,业主应先缴纳契税和大修基金等相关税费。

开发商到期未将房产证交到业主手里,对业主来说有何损失?

身边很多朋友对于两、三年才拿到,甚至还拿不到房产证的情况不以为然。但其实这样的情况对于业主是有很大的风险的。

具体而言,我国房地产权利的转移和设定在登记之前只体现债权的存在,在登记之后才能认为是完成了产权转移或权利的设立。也就是说,在办理房产证之前,买房人只能得到债权的保护,而得不到物权的保护。

由于登记才产生物权变动的效力,登记的迟延毫无疑问会影响买房人权利的实现,体现在不能办理房屋抵押登记取得新的资金,不能根据需要随时出售房屋,并且会面对房屋被出卖人抵押、再次出售的风险。

什么意思呢?

举个例子,比如买房人由于生活或工作的变故,急需资金,如果房屋具有权属登记证书则能顺利的将房屋抵押或出售;而对未办证的房屋,买房人就不能将房屋抵押,出售的价格也会打折扣,这甚至会影响到买房人失去好的投资机会,并且这种损失难以确定。

很多夫妻在结婚之前会将对方的名字加进去，或者是父母将子女或者其他亲属的名字加入房产证。可是该怎么办理呢？办理要交哪些办理费用？赠与和买卖那个方法更能省钱？下面小编跟您唠唠房产证加名办理流程，在办理过程中您应该按照流程办理。

一、夫妻间加减名字

（一）房子没有贷款

这种情况加减名字是非常方便的，不需缴纳任何税费，只要80元的工本费就可搞定。

流程：

1.带好五证（结婚证、身份证、土地证、房产证、契证）正本及复印件。

2.去房屋所在地区的房地产交易中心，先在预检窗口告知是来办理房产证增加（减少）配偶姓名事宜的，工作人员会审核提交的材料，如果材料齐全就给你们一个序号，然后凭序号去相关窗口办理。

（二）房子有贷款

这种情况，不能加减名字。须在贷款都还清之后才可办理。

二、直系血缘亲属间加减名字

直系亲属加减名字一般是通过“买卖”和“赠与”两种方式办理。

（一）赠与：赠与协议须到房屋所在地公证处公证。

办理转移登记需提供以下主要材料：

1.申请书；

2.申请人身份证明；

3.转让合同（赠与协议书）；

4.房屋所有权证及土地使用权证；

5.税费缴纳证明；

6.其他必要材料。

双方带全上述材料亲自到房屋所在地房管所（中心）办理。登记费80元/件，交易手续费6元/平方米。

税收方面

1.父母将住房的部分产权赠与子女（需要提供赠与公证证明）。

对于父母：不征收营业税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税。

对于子女：需要按照受赠比例房产价值3%的税率缴纳契税，，另外房产证、土地使用证每本按5元缴纳印花税（贴花）。

2.父母将住房部分产权转让给子女。

营业税方面：个人购买未超过2年的住房，需要按照转让份额成交价的5.6%缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加；个人购买超过2年非普通住房需要按照转让份额差价的5.6%缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加；个人购买超过2年的普通住房免征营业税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加；

个人所得税方面：如果是个人自用5年以上的家庭唯一生活用房可以免征个人所得税。如果不是个人自用5年以上的家庭唯一生活用房，需要按照成交价全额的1%或者所得额的20%缴纳个人所得税。

契税方面：对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减按1%税率征收契税。对个人购买建筑面积90平米以上至140平方米以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1.5%税率征收契税。如果您购买普通商品住房不能提供家庭唯一住房证明，或者购买的非普通住房或非住房，按3%税率征收契税。印花税方面：个人买卖住房免征产权转移书据印花税，新办的房产证、土地使用证每本按5元缴纳印花税（贴花）。

（二）房产证上去掉一个名字，怎么办理？

办理房产证“去名”手续，有两种方式：买卖或赠予。作为房屋的共同权利人，若是当时未约定产权份额，因此视为等额享有，即各占产权50%。

1.买卖：需提供房屋买卖交易合同、交易双方身份证、房产证等必要材料；

2.赠与：除必要材料外，另需提交房产赠与合同。

买卖和赠与房产登记收费标准为住宅交易费6元/平方米、工本费80元/本，若是50%产权转移，因此收费减半。

其他土地收费、缴纳税费，可参考案例一的标准，也可咨询12366。

转让和赠与，哪个更合算？

我们应该选择“转让方式”还是“赠与方式”呢？

过户代价＝契税＋个税＋营业税＝（1%或3%）＋（差额的20%或者全额的1%）＋（5.6%）

赠予代价＝契税＋公证费＝3%＋（0.1%～0.8%）＋（赠与、继承的房屋再出售，按差额征收20%）

（1）如果是超过2年的家庭唯一生活用房，则转让所需为总额1%（90㎡以下）或1.5%（90㎡以上140㎡以下），而赠与所需税率3%＋（0.1%～0.8%），所以转让比赠与合算；

（2）如果是超过2年的非家庭唯一生活用房，则转让所需＝总额的1%（90㎡以下）或1.5%（90㎡以上140㎡以下）＋全额1%，赠与所需税率3%＋（0.1%～0.8%），所以转让比赠与合算；

（3）如果是购买2年内的生活用房，则转让需要缴纳一个5.6%的营业税，那就远远超过了赠予的3.8%，所以赠予比转让合算。

在现在的社会中，房产过户问题在生活中经常可以看到，关于房产过户的纠纷也是有许许多多的种类，如果在过户的过程中处理不好的话，会出现很多麻烦的事情。那么今天就让我们来一起了解一下房产过户就分如何避免？除此之外，房产更名和过户的区别都有什么呢？

房产过户纠纷如何避免？

1．我们在购买房子之前，为了避免纠纷的出现，必须要充分了解户籍政策。根绝政策的规定，如果需要把自己的户口迁入新买的房子，那么，原来的户主必须先迁出。一般可以通过合同约定相关违约责任，而卖房者应该积极履行。

2．若售房者强调在没有户口的情况下也这个房子的话，购房者可以亲自到房屋所在地的派出所进行核实。如果确实是真的，那么再签订二手房买卖合同也不晚，然后需要在房地产交易登记管理部门申请过户登记。售房者要根据合同要求在规定的期限内将户口迁出，以免与买方出现法律纠纷。如果售房者没有按照合同的规定迁走户口，需要支付给购房者一定的赔偿金。

房产更名和过户的区别？

1、房产更名是通过开发商完成的，购房者在购房阶段通过更改与开发商签订的购房合同，使房屋的所有人转变成另一个人或者是多人共有，该过程的房屋所有权人不会发生变化。而房产过户则是在房地产交易中心完成的，通过过户，房屋的所有权发生转移，所有权人发生变化。

2、房产更名是在房屋的不动产证尚未办理下来之前进行的更名行为，通过在开发商处登记备案，重新签订购房合同即可。房产过户则是建立在拥有房屋不动产证的前提下的，通过转让房屋所有权实现过户的。

3、无论是房产更名，还是房产过户，在处理的过程中，都会产生一定的费用。房产更名是开发商在与购房者重新签订合同之后，收取一定的更名费，之后，开发商会通知被更名者来共同办理不动产证。

相比房产更名收取的固定的费用，房产过户因为形式多样，在办理的过程中除了缴纳基本的费用之外，还会产生各种各样的税费，少则几千，多则几万，如果原房主或者是被过户的人手中有多处房产的话，还要缴纳更多的税费。所以，房产过户需要交纳的费用要远大于房产更名。

房产买卖是房地产交易的典型类型，房地产交易是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程，房产买卖不仅包含了房产占有的转移，也包括了房产处分权的转移。下面由小编为你带来房产买卖的经典案例分析。

房产买卖的特征

买卖的对象是房产的所有权

在民商事法律理论中，买卖是一种极为广泛和较为重要的民事法律行为，是当事人约定一方转移财产所有权于他方，他方支付价款的行为。出让财产所有权的人称为出卖人，依约支付价款并取得约定之物的所有权的人称为买受人。

我国《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。

房产买卖就是房产所有权人将房屋所有权及其与之相关的土地使用权转移给买受人，买受人依约支付房产价金的行为。

需要在此申明的是房产交易市场包括买卖、租赁、抵押、信托等交易行为，租赁是处分其使用权的行为，抵押是一种担保物权的设定行为，信托是让渡处分权而保留受益支配权的行为。

区分这几种行为在法律上的概念是很重要的。在房地产交易市场上，有人就鱼目混珠将使用权转让混同于买卖，俗称“买使用权的房屋”，极易引起法律上的“重大误解”而影响交易安全。切记买卖的标的物是“所有权”，是包含占有、使用、受益、处分在内的所有权，而不是租赁关系中的不包含处分权的承租权。

出卖人须有处分权

《合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物应当属于出卖人所有，或者出卖人有权处分。

在房产这个特定的买卖中，与种类物买卖不同，特定物具有唯一性，而可替代性有限，种类物则不具备唯一性而具备替代性，特定物的主人往往具有唯一性，这是物权的一物一权主义原则决定的。虽然房产这个特定物的主人们之间可能存在共有关系，但所有权只能有一个。作为买方来说，只能对房产的主人及其代理人谈买卖房产的事宜，如果买方所签买卖合同的对方不是买方所买房产的所有权人或其代理人，那么这个合同将可能是一个无效的合同，还可能是侵犯房产所有权人权益的行为。

出卖人须有处分权，包括以下几种情况：

一种是出卖人本身就是房产所有权人，并且其所有权并没有受到如优先购买权、共有权、抵押权等对处分权的限制;

第二种是出卖人是待售房产的实际权利人，但这个房产因为没有或尚不具备初始登记的条件，根据相关法律法规的规定，取得了预售的合法许可，也可以作为有权处分的出卖人，主要指正在开发楼盘或未竣工楼盘的房地产开发商;

第三种是前两种出卖人所委托授权的代理人或行纪人;

2场经典的房产买卖官司案例

一、案情简介：

原告王某(作为买方)与被告陈某(作为卖方)于2010年7月25日通过中介公司居间签订了关于转让南山区**花园*栋*号房产的《房产买卖合同》及于2010年8月4日、9月12日签订的《补充协议》成交价格250万元，约定：

买方的义务：

1、定金10万元，在签订合同后由买方直接向卖方支付;

2、买方须于2010年11月25日前将首期款75万元存放于买方贷款银行监管;

3、向银行申请按揭贷款165万，按揭贷款金额以银行承诺为准，若少于交房款金额，买方应补足首期款。

卖方的义务：

1、卖方通过担保公司赎楼的，卖方应在买方首期款到贷款银行做资金监管后两日内做委托第三方办理赎楼、过户手续的全权委托公证;

2、卖方自己赎楼的，应在按揭银行批准还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记之日起2日内通知买方及中介办理过户;

3、买方同意卖方交楼时间最迟在12月31日前，若卖方收到所有房款后，超过一个月交楼，从超过一个月的时间开始计算租金付给买方。

二、合同履行情况：

1、卖方于2010年8月4日出具10万元定金《收据》;

2、2011年买卖双方签订《资金监管协议》，将监管的资金为120万，未注明具体签署时间;中国工商银行出具《二手楼贷款确认书》金额120万;

3、2011年1月10日中国工商银行深圳红荔支行出具《还清贷款证明书》，载明卖方已于2010年12月17日还清涉诉房产贷款58万元。

三、争议产生，诉至法院：

买方2010年12月4日向法院提起诉讼要求卖方双倍返还定金20万，并承担诉讼费用。

买方诉称：合同履行期间，由于房价持续上涨，卖方拒不办理手续，并单方解除合同，致使房产转让过户手续无法完成，卖方单方解除合同严重违约，应当承担违约责任，并向法庭提交了与卖方的“对话录音”。

卖方辩称：

1、卖方已经适当履行了合同义务，不存在违约的事实，依照合同约定，作为房屋出售方，主要义务是办理赎搂手续以及配合被答辩人办理资金监管手续等。合同签订后，卖方配合买方签署了《二手楼交易资金监管协议》，在此后及时向银行提出提前还款注销抵押登记的申请，并于2010年12月17日全部还款完毕，2010年12月23日注销了房屋的抵押登记。而此时买方已经起诉到法院，导致合同不能继续履行，责任完全在于买方。

依照双方2010年8月4日签订的补充协议约定，卖方应在“买方首期款到贷款银行作完资金监管后两日内做委托第三方办理售楼、过户等手续的全权委托公证书”，“卖方自己赎搂，应在银行批准还款的期限内及时还款”。可见双方的意思表示是，买方先行办理首期款监管，然后卖方进行赎搂。双方于2010年11月签署了《二手楼交易资金监管协议》，后卖方马上向银行提出还款申请，按银行工作惯例，银行批准提前还贷均需一个月的时间，卖方在得到银行批准后立即还贷赎搂，符合合同约定，不存在任何违约问题。

2、买方称“由于房价上涨，被告拒绝办理赎楼手续，并单方解除合同，导致无法办理过户”不符合事实

合同签订后，由于国家不断出台新政 *** 房价，如：“国十条”、“限购令”、《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》以及严控房贷政策等，整个房产市场已经是处于观望期了，不存在买方所说的房价上涨问题。也正是市场政策的原因，以致双方间至2010年9月12日仍然对合同签署《补充协议》进行补充约定。事实上，卖方一直积极履行合同，恰恰是因为国家政策频繁变动，导致被买方在资金安排上出现困难，才导致合同履行的拖延。比如，合同约定首期款为75万元，但买方只获得银行120万元贷款，其首期款需要120万元，就反映了卖方贷款遇到的困难。买方在诉状中称，其是转售了住房后筹集了120万元，亦佐证了买方筹集资金困难的事实。

至于买方所谓“卖方单方解除合同”，更属于混淆视听。卖方从未通知买方解除合同，也没有明确表示不履行合同义务。事实上，答辩人一直在履行义务，包括在买方提交的“对话录音内容”时间2010年10月8日以后，卖方仍在签署《二手楼交易资金监管协议》、申请提前还贷等。

四、法院认定：

法院认为，原告(买方)主张多次催促被告(卖方)办理赎楼手续，被告拒不办理，但原告并未提供证据予以支持，故对原告主张的被告拒不办理赎楼手续不予彩信;被告主张其2010年12月17日还清涉诉房产贷款后通知了原告，但并未举证证明已通知原告其已赎楼，且原告不予确认，故对被告的该主张不予彩信。

原、被告签订的《房产买卖合同》并未就赎楼的期限进行明确约定，不可归责任何单独一方。原告在合同约定的交楼期限之前诉至法院要求双倍返还定金，且被告在原告起诉后还清贷款。原被告对合同的签订均具有过失，故被告应当退还原告所交定金。在本案庭审中，双方确认不需要追加中介公司为第三人。

五、点评：

在本案中，买方输官司的原因在于：

1、急于提起诉讼，合同既然未约定赎楼期限，但也应在交楼时间2010年12月31日期满后，起诉为妥。

2、有效认定卖方违约的证据单薄，本案中买方凭录音认定卖方违约不是很充分，录音证据本身不能单独作为认定事实的依据，应当书面通知卖方履行合同后，再起诉。

3、资金监管的进账单未提交法庭，导致无法查明资金监管的具体时间。

4、法庭提醒是否要求追加第三人，买方应当同意追加才有利于查明事实。

房产买卖的定义

房产买卖是房地产交易的典型类型，房地产交易是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程，房产买卖不仅包含了房产占有的转移，也包括了房产处分权的转移。包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。

房产证丢了怎么补办?补办房产证需要多长时间?

补办房产证的具体操作流程如下:

1.申请人到房产局以书面申报权证遗失的原因及其房屋坐落、结构、面积、所有权来源情况及现状和产权人姓名、住址。营业情况等,并且要提供营业旁证(租薄或者户口簿)。然后填写遗失房产所有证的具节书、凭身份证明,带上资料要“遗失契证台”进行办理。

2.缴纳查档册费,由房产局出具临时收据,并对申请遗失事项进行内部查档校核。

3.登报声明,对申请遗失事项校核后,出具证明给申请人到报社办理“遗失权声明”的登记手续。待“遗失声明”见报后,申请人持报纸和临时收据到房产局交给原收件经办人,一个月内无异议者,由申请人向测绘所申请勘丈。

4.勘丈入册,由测绘所勘丈、绘图,由档案管理部门负责案件入册。

5.登记审查核准,由房产局负责初审、复审和审批。

6.缮证发证,若经审批同意补发权证者,经缮证、校对后向申请人发领证通知,申请人评“登记收件收据”领证。

7.有一点特别说明,如果产权人已死亡,除出示书面申请请经房屋所在地居委会签章或物业管理部门签章、本人身份证前来办理(如本人不能前来办理,应出具公证委托书和受托人的身份证)。同时还应出具产权人死亡证明及法定继承人有关证明,法定继承人全部到场。经过以上6道程序后,就可以将房产证补办好了。

补办房产证要多久时间?

这主要取决于两个时间段,第一是报纸的公告时段,在公告期间内是不能补办的,大部分地区的公告时间是6个月;第二是房管部门重新办证的时间,这在各地具体又是不同的。