自己去交契税和开发商去交契税精选20篇

【京北.香榭府】项目信息

地理位置：康庄高速出口红绿灯左转直行3.5公里即可到达本案，距康庄检查站仅1公里，距离康庄镇仅2公里

项目类型:高层、洋房

售楼处电话：400-0080-669转810

项目类别：70年大产权

交房标准：精装修

容积率:1.95

物业费：2元

供暖：燃气壁挂炉

交房时间：2020年12月30日

项目卖点❣

2019年延庆世界园博会2022年冬奥会

三条高速（G6京藏、G7京新、兴延高速）两条铁路（京张高铁、S2城际）市政公交880直达

到八达岭长城仅14公里

距离高速、高铁、仅5公里范围，交通便捷，环境优越

交通方便配套完善的超级宜居小镇

详细信息可咨询京北香榭府售楼处电话：400-0080-669转810

情形1买期房

首先在签合同的时候，要看好合同正本里第15条前后（市住建委和市工商局发布的是第15条，但是很多开发商会在示范文本的基础上“加料”“减料”，所以您仔细看看），看是否约定了同意开发商代交契税；如果其中有，您最好在这一项选择上直接画×，或者找出合同中所有不合理条款，和开发商谈判，直接在签署合同的时候维护自己的权益，争取签署一个自行缴纳契税的条款。

如果您已经签了这份合同，那么在收房时，您可以在收房现场提出自行缴纳契税的要求（住建委和地税局都曾经发出或者转发过相关通知，官网页面上就有提示开发商不得代缴契税）。开发商此时会稍稍阻挠一下，还是想把这些钱收走，但是您可以跟他说，您补了面积补差款之后，第二天就去交契税，然后把契税票或者复印件给开发商，完成后续收房手续。

如果已经收房，并且将契税缴纳给了开发商，那么还有一条路径。就是联合小区里同样想自己早交契税的人，督促开发商（请注意这里并非物业，也不是代理机构；物业管不了，代理早跑了）的财务部门尽早去缴纳。

买期房时，一定要等房屋具备验收条件，也就是开发商交房、重新核验面积以后才能缴纳契税。到时候，您带着购房合同、购房发票和补面积发票、补面积的确认单、夫妻双方身份证户口本等一系列材料，可以直接到房屋所在区县的地税所办理。

一般来说，这个地税所就挨着每个区县的房屋过户大厅，很多都在同一栋楼或者相邻两栋楼内。西城区在过户大厅北边大概两三百米的位置，朝阳区的地税所在七彩国际。目前因为二手房过户量比较大，有些手续需要预约，建议您去的时候先打电话（114和百度都能查），联系好了再过去，等候时间会比较短。

办理的时候挺简单的，柜台工作人员会将您家庭名下的房子打出来，然后按照网签时间直接给您算出哪套房的契税是1%、哪套房的契税是1.5%、哪套房的契税是3%。您在现场直接刷卡，当场就给您出契税发票。也就是说，从这一天开始，您这套房子的“满二”、“满五”就启动计算了。

情形2买一手现房

一手现房就是从开发商或者代理那儿买的现房。这样的房子最好办，办理网签后第二天就可以去地税所缴税。因为面积已经确认，就不用等收房的时候看面积是否有误差。

情形3买二手房

按照一般的逻辑，在二手房交易时，要走的流程是“购房资格审核-网签-贷款-交税-过户-放款”；但是如果您着急交契税，流程可以变更为“购房资格审核-网签——交税——贷款——过户——放款”。在这个过程中，需要您多签署一份文件。

二手房的税费可能涉及个税、契税、营业税3种。有时候中介会为了促成交易，给您少报这部分的成本，但是到了现场您就会发现地税所算的税费，比中介报的高，所以缴税的时候，还是卡里多存点钱以防万一。

如果您先交了契税，但是因为种种原因二手房没能过户，那这个税是可以退的。

收楼的日子越来越近，内心充满了激动、兴奋，甚至难以入眠。当你再次走进自己即将展开新生活的小区，用钥匙打开盛满对家的所有美好期待的新房时，你的心情又是怎样？别着急，入住之前，还得先验房！注意这6点，就不怕被开发商坑！

年底要收房？掌握这6点就不怕被开发商坑

一、看合同核实房屋面积

注意看实际设施是否与买卖合同上注明的设施、设备的品牌、数量相符，是否有遗漏；确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

二、墙体裂缝或者楼板裂缝

裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。

三、房屋防水是否完善

因为防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。

四、查下水看漏堵

验房时可自备塑料袋、沙子、1只塑料脸盆验收下水情况：先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音，且表面无积水。也可打开水龙头，尽可能让水流大一点、急一点，一来看水压，二来试试排水速度。另外需要特别检查一下卫生间地面是否渗漏、是否存水。建议可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，浅浅的就行了(约高2厘米)，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。如与上层住户同时进行，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水，用塑料脸盆将卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，下水畅通。

五、查看门窗密闭性

门窗的密闭性很重要，有的门窗自安装上开始，有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。

六、拉断电闸看分路

拉断电闸后看户内是否完全断电，分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。用万用表测量各个强弱电是否畅通。

买了房的朋友们，不妨可以照着这个来试试，收房前，验好房，不吃亏！

面对开发商购房者永远四个弱者，不能“人为刀殂，我为鱼肉。”拿起法律武器维权，捍卫我的权益。你买了房，如果开发商延迟交房，或者推迟办证，下面小编为你总结了应付利招。

延迟交房

如果开发商逾期交房并超过期限，购房者可以要求退房；房屋质量不符合标准，且修复不能达标的房屋，购房者可以退房；受开发商的影响，购房者不能取得房屋产权证书的时候，购房者可以退房。

1、开发商延迟交房，购房者怎么办？

开发商逾期交房属于违约违法行为，按照法律规定，购房者可以按照个人需求情况、开发商补救情况进行要房或退房选择。开发商推迟交房，购房者该怎么办？

①继续要房，让开发商承担违约责任。一般情况下，如果开发商尽快办证件、办手续，尽快使房屋满足交付条件、确保将来能够办理房屋权属证书，购房者可以选择要房。继续要房的购房者可以继续履行合同规定，追究开发商逾期交房的违约责任或要求赔偿损失；

②退房。如果开发商继续推迟交房时间或者购房者不想再要这套房子，购房者可以用开发商未办理预售许可证等手续为由，要求解除合同或确认合同无效。如果合同被解除或确认无效，开发商应返还购房者已付购房款、利息并赔偿损失；如果购房者认为开发商的行为构成欺诈，可要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

开发商延迟办证退房

2、开发商延迟办证，购房者怎么办？

按照法律规定，商品房买卖从签订商品房买卖合同之日起（预售房为交房之日起）90天内完成办证，否则属于开发商违约。如果购房者因开发商原因拿不到房产证，可以追究开发商逾期办证的违约责任。开发商延迟办证后，购房者该怎么办？

①合同约定逾期办证违约金：依合同规定进行违约补偿；

②合同未约定延迟办证违约责任和损失数额难以确定：购房者根据已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，索要逾期办证违约金补偿。

3、买房：什么情况下可以要求退房?

一般情况下，逾期交房超过一定期限，购房者可以要求退房；房屋质量不符合合同约定标准，不能修复或经修复仍不能达到约定的质量标准，购房者可以要求退房；由于开发商的过错，购房者不能依约取得房屋权证书的时候，购房者可以要求退房。另外，在《中华人民共和国合同法》中，对商品房买卖退房情形进行规定，满足以下情况之一，购房者可以要求解除购房合同：

①因不可抗力致使不能实现合同目的;

②在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

③当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

④当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

⑤法律规定或者购房人约定解除权行使期限，期限届满购房人不行使的；法律没有规定或者购房人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的。

⑥法律、法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的房产交易。

不管怎么样，在购房过程中如果自身的利益被损害了，绝不能坐以待毙。购房者也应该清醒地认识，在购房过程中可能出现的各种问题进行预防，相信本文给了你不少的启发和思路。

契税是在土地房屋权发生转移时向个人所征收的一种税，在完税后在办理退房手续时，很多人疑问退房能退契税吗？其实契税是只有在特定的情况下才会退的，那么购房后退房契税是怎么退的呢？

退房能退契税吗？

１、完税后办理退房的情况有两种：一是已签订房地产买卖合同，但未办理房地产权属登记。二是已签订合同，并办理了房地产权属登记。

２、第一种情况，原则上给予办理退税，但也有例外。根据《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》规定，交易双方已签订房屋买卖合同，由于各种原因最终未能完成交易的，如果购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳税款应予以退还。

３、但其中有例外的情况，即购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋的，根据《国家税务总局关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复》规定，当购房人从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，必须依法缴纳契税，这种情况退房就不再给予退税。

４、第二种情况，原则上已纳契税不予退还，但也有例外，即经法定程序判定（如法院判决）该房地产交易合同及发生的房屋土地权属转移无效的，已缴契税可以给予退税。

购房后退房如何退契税？

１、先和开发商协商，开发商同意退房后，把房款打给你，同时出具一张同意退房的证明，你带上这个证明和退款的进账单（也由开发商提供），到房管局办理撤销备案手续后大约一个星期就可以到地税局办理退税。

２、特别提醒，退税带上：你的原购房合同复印件（提早复印出来，办理撤销备案后房产局会收回去，预防你的税款和纳税额不一致的时候可以做个证据）；契税*；开发商开的证明和退款进账单；纳税申报单；身份证；退款要用的银行卡和复印件，要与购房人姓名一致。以上文件全部准备好两份复印件。

东花园上湖郡开发商购房电话：—400-0080-669转830—接听时间：早7:00至晚22:00楼盘资讯；路线咨询；看房班车预定；物业；洋房价格（注：此为京北恒大国际文化城唯一指定电话，请不要相信陌生销售，谨防上当受骗！！）上湖郡位于历史悠久的八达岭长城脚下，美景秀美的官厅湖畔。归属张家口市怀来县东花园镇，这里东接北京、西临晋蒙，是京西北地区进京的咽喉之地。京张高速的东花园出口距项目1.5公里，康祁公路贯穿全镇，880路公交车早已连接北京。京张高铁东花园北站距上湖郡项目2公里，高铁就在家门口,大北京生活圈开启您当代乐活小镇的新篇章。上湖郡项目在售面积区间为89平米至139平米，销售均价9800元/㎡！详情可咨询东花园上湖郡开发商购房电话：—400-0080-669转830—

当我们走进售楼处对意向小区进行了解时常常会听到售楼小姐这样的介绍：“我们这个小区是某某大开发商打造的”。众所周知，开发商实力直接影响着住房质量。所以在购房之前，对开发商做一番功课，这是非常必要的。下面给大家分享几个辨别开发商实力的窍门。

技巧1、查开发商“五证”

所谓的五证就是：《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。这些证件都是代表该开发商是否是正规的公司，政府是否批准可以出售。尤其是最后一个《商品房预售许可证》的取得是必须在取得前面所有的四证后才能取得的。

技巧2、看市场占有率

市场占有率是指在同一时期同时开工的项目数量。对于追求资金流动性的企业来说，如果能够同时做到几个项目正常运作，就说明自身的资金链是正常运作的，就不会担心资金不足，楼盘停工的风险。

技巧3、查看业主论坛

一个楼盘爆出的问题越多，开发商的可靠性就越差。对于已经开盘的项目，业主是最有发言权的。如果楼盘发生资金或质量问题，业主论坛里肯定会有相关的讨论，业主们对于房屋质量、物业状况等的评价对后来购房的购房者是非常有用的。对于纯新盘，可以参考以往项目的网络社区中业主的发言。

技巧4、看开发商的资质等级

开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。资质等级分为四个等级，一级为高，四级为低。如果开发商的资质是一级和二级，说明开发商的实力还是比较强的，选择这样的开发商，后期交房的质量与服务得到保障的概率也会大大提高。

技巧5、看开发商的利润如何

开发商的年报是开发商整年的业绩体现，盈利多少、亏损多少，公司高层有无变动等都可以在年报中看到。通过查看盈利、亏损情况，可以掌握开发商的经济实力。盈利越多，经济实力就越强。

技巧6、实地考察楼盘

实地考察不仅是指去售楼处听开发商的推销，购房者自己也要从侧面了解项目。可以通过项目建筑面积大小、规划布局、景观绿化、项目配套来判断楼盘的品质。实力强的开发商，往往施工质量高而且也有信誉保证。所以为了以后能够踏实、安心的入住新房，小编建议大家在选择房屋的时候对于开发商实力的比较也要多花费一些心思，运用以上6个技巧选择更有实力的开发商，希望这篇文章能够帮到大家！

天保京北健康城—湖山大院位于张家口市怀来县东部燕山文化新城核心区域，项目北望燕山山脉,南濒官厅湖湿地公园,东邻恒大文旅城,向西驱车5分钟即达京张高铁怀来站，是距离高铁站最近的项目。未来，燕山文化新城将建成配套完善的绿色生态高品质生活区，着力打造文化创意、休闲养生、影视旅游、温泉度假等健康无污染产业，不少上市名企均在此处拿地开发，区域发展。

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房屋质量，是每一个购房者最关心的事情了，因为对于大多数人来说，购房并不是一件很容易的事情，所以大家对于自己购买的房产的质量还是非常的关心的。那么如果我们遇到了房屋漏水的情况，我们可以向开发商要求退房吗？下面就让小编为大家带来房屋漏水可以要求开发商退房吗的相关内容，一起来看看吧。

一、房屋漏水可以要求开发商退房吗

对于房屋质量问题，存在两种情况法院才会判决退房，一是主体结构不合格，影响结构安全；二是房屋存在质量问题，严重影响居住。

除此之外，对于房屋存在质量问题要求退房的法院都不会支持，但可以要求开发商维修并赔偿损失。

房屋存在质量问题想退房一般先与开发商交涉，要求开发商出具存在质量问题的证明，如果开发商不出具或不承认存在质量问题，那么就应该委托专业的鉴定机构做出鉴定，在诉讼过程当中业主应向法院提出鉴定申请，由法院委托专业的鉴定机构对房屋质量问题做出有法律效力的鉴定结论，如果鉴定结论是房屋主体不合格或者严重影响居住，在不能维修的情况下，才是可以退房的。

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

二、遇到房屋质量问题的纠纷怎么办

1、主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。属实则可以要求退房及赔偿

2、将质量纠纷的解决方法明确约定在购房合同中，签订购房合同前须留心购房格式合同，对于合同中可选择和协商的内容，应特别认真阅读。仔细查看合同及《住宅质量保证书》中约定的保修内容。

3、收房时要仔细检查房屋质量。发现房屋质量问题立即与开发商协商，开发商承诺立即维修的一定要形成书面协议。没达到交房条件或有严重质量问题时购房者不要急于收房，一旦签字收房，便给开发商留下推卸责任的机会。

4、收集证据。购房者向开发商提出的关于房屋质量问题及解决意见尽量使用书面形式，如能让其确认为最好。收房时要对质量有问题的地方进行拍照或录像，注意保存好证据。

三、房屋质量问题如何投诉

1、找开发商协商。如果发现质量问题，首先找开发商，因为开发商对商品房质量承担最终责任。

2、如开发商不予解决，可以向建设工程质量监督机构申请组织认定或向建设行政主管部门投诉。对于影响房屋结构安全的问题，住户可以直接委托具有法定结构安全鉴定资质的单位对房屋进行鉴定，其鉴定结论可作为民事赔偿的证据。

一、施工质量优

一般来说，大品牌的开发商往往会更加注重品牌和口碑，往往为了企业的长远发展，建设时施工质量要求一般都比较严格，会选择资质较好的建筑公司来进行施工，所以建成的房子质量是不用担心的。即便后期到了交房的时候，发现房子的确存在一些质量问题，需要维权时，大开发商会更加注重社会影响而走法律途径。

二、安全性比较高

大开发商的安全性比较高指的是多个方面：首先没有实力的开发商可能出现弃楼的情况，大的开发商各个地区的项目仅仅是其中的一部分，其总公司有着雄厚的资金支持，能让地方项目里资金出现问题的时候及时的给予帮助，其丰富的运营经验也能让房子卖得更好，一旦出现资金问题的话概率则会大大降低。

不管是哪个城市里面都会出现烂尾楼的情况，但小的开发商遇到资金不足的情况可能就停止楼盘建筑进度，由于房子卖不出而收不回资金，这样就导致资金链断裂终出现开发商跑路的现象，更有甚者直接拿着购房者支付的首付跑路。

三、配套设施完善

大开发商由于实力比较强通常开发的社区规模都较大，这样以来的话就能够充分合理的规划小区配套设施，为置业者提供更加完善的配套服务。尤其是小区的绿化、娱乐休闲和物业服务等方面，大开发商是有非常大的优势。

不仅体现在购房过程中为置业者提供良好的服务，更体现在业主日后入住为其营造良好的居住环境上。不过，大开发商的物业收费标准常常也是比较高的。

四、土地搁置时间较短

一些小的开发商由于资金不足，楼盘建到一半的时候资金不足，只能将楼盘搁置，等到有钱的时候再继续建造、出售。但是如果房产搁置十年，购房者买到的房子土地使用年限就少了十年，再加上开发期，等到购房者入住之后，产权年限也许就只有五十年了。如果是五十年产权的房子，到时候房子产权也许就还三十几年。

五、物业管理有保障

物业公司为自有项目提供物业服务，会更加负责、敬业。出了问题保修也更加方便。如果换做第三方物业，我们则不能将矛头对准他们了，毕竟物业公司是外来户，跟房子质量并没有直接关系，他们能做的就是沟通协调。如果再加上几户不交物业费，物业公司或许还会懈怠。

六、有抗风险能力

大开发商建设的房子，在二手房市场上也是非常受欢迎的，一般在同一区域内，价格能比其他小开发商的房子高出不少，因为从侧面可以说明大品牌开发商的房子更具有保值的能力，当然也会更具有抵抗风险的能力。

新房的购买正常情况下都是通过开发商的售楼处购买，然而开发商就要仔细的斟酌如何选择了。大家都希望选择一家靠谱的开发商，我们在看楼盘时，经常会听到售楼员说房子属于大开发商开发的，质量、服务都有保证，这是真的吗?一起来看看购房者买房如何选择好的开发商吧。另外，购房者还要学会挑选开发商才行，一起来看看本文吧。

一、选大开发商有什么好处?

1、质量有保障

大开发商在资金和资源方面的实力通常比较强大，房子的质量会相对有保证一些。大品牌的开发商有足够的实力为业主提供质量可靠、安全稳固的房屋，有足够的能力为楼盘提供完备的配套设施，还有贴心的物业服务。可以说，从建筑材料的选择，到楼盘的施工，再到后的质量监控，品牌开发商有完善的、科学的一套流程。

2、大开发商具前瞻性眼光

一般情况下，大开发商在买地前都会做相关的调研工作。大品牌开发商都已经有了十几年甚至几十年的开发经验，这一方面的话会比小开发商拥有更加完善和专业的调研团队，并且和政府有过多次合作，可能会比小开发商更早知道政府的布局，知道政策会向哪里倾斜，哪个地段会更有上升的空间。

3、物业管理有保障

由于大开发商的实力比较雄厚，一般情况下物业公司都是自己的，这样会更加负责、敬业。出了问题保修也更加方便。换做第三方物业，我们则不能将矛头对准他们了，毕竟物业公司是外来户，跟房子质量没有直接关系，他们能做的就是沟通协调。如果再加上几户不交物业费，物业公司或许还会懈怠。

二、如何挑选好的开发商?

1、搜索网上评价

现在网络十分发达，购房者在买房前可以上网查询开发商的一些资料，如开发商的发展历史、最新楼盘、拿地情况等等。另外，对于开发商的一些报道也可以多加关注，看看有没有出现过与业主之间的纠纷，尤其要关注开发商对于旗下楼盘出现过的问题的解决办法。

2、查询开发商资质等级

在我国，开发商的一般是分等级的，目前是一级到四级，开发商经营年限、注册资本、建筑质量合格率、开发面积等是定级的标准。一级资质的开发商通常有着一个国企大背景，信誉度高，实力相较于其他几级要强很不少。

现在的房价如此之高，买一套房子要花费一个普通家庭的大部分积蓄，因此，购房者都希望选择一个靠谱的开发商，所以，大家在买房前一定要认真挑选开发商。因为，大开发商开发的房子不仅质量有保证，而且后期的服务一般也不会差。小开发商的房子价格虽然相对便宜些，但小编建议大家慎买，以免给自己带来不必要的麻烦。

一、开发商交付房屋的程序如何，交房流程有哪些？

交房流程一般包括下面的几个步骤：

（一）开发商按照合同约定向购房人交发《入住通知书》或通知购房人到约定地点领取通知书。

（二）购房人按约定时间持《入住通知书》到现场收楼部或物业管理处联系收楼事宜。

（三）开发商及物业带领购房者到所购房屋进行现场勘查，对各项设备设施进行检验，并将结果记录在《房屋验收交接单》上。

（四）若验收合格，购房者需要在《房屋验收交接单》上签字确认，领取房屋钥匙，缴纳相关费用办理入住。若验收不合格，购房者要将问题写在交接单上，视具体情况可以拒绝收房，或者与开发商另行约定维修后先办理入住。

二、在交房的流程中需要注意什么？

（一）检查开发商取得《竣工验收备案表》，并出具《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》。

（二）检查入住房屋是否与购房合同附件及补充协议是否相符。如不符应在入住前向开发商提出，重新核对。

（三）核实面积误差。如有疑问及时提出，要求开发商给予解答。确认房屋面积的总价，多退少补。

（四）检查房屋质量，如有问题应在验房单上注明，对于主体结构应在入住时向开发商提出，情况严重的应要求开发商处理完毕后再入住；非结构问题应和开发商共同做好记录，要求开发商承诺维修期限。

（五）对应配备的设施验收清点，逐项检验水、电、暖、气等设备的完好和使用状况，如有破损和短缺的应在验房单上注明并要求开发商确认更换的时间。

（六）签订《物业管理委托协议》

综上所述，交房的流程并不复杂，但需要注意的事项是很多的，在这一不能一一展开叙述，要提醒购房者的是，对于房屋交付程序，应在合法的前提下做到合理，具有可操作性。如果购房者不放心，可以请律师及专业机构陪同收房，避免开发商设陷阱。另外，开发商发出入住通知书，可采取登报、寄信等方式，双方均应保留好证据，以防日后纠纷。缴纳物业费时，通常考虑购房人方便和物业公司前期运转顺利，会提前收取1至3个月的费用，如果处于冬季还要缴纳取暖费，然后领取房卡，电卡、煤气卡等一系列的物业缴费卡，入住程序完成。

等了两年的房子终于交付了，但实测套内建筑面积足足比合同约定的少了4.57平方米，开发商却仅仅肯赔付房子建筑面积的差价，遇到此类情况该如何处理，套内面积缩水开发商该赔偿吗?

律师建议：若是套内建筑面积与合同约定的差异较大，可要求开发商赔偿一定损失。

2012年3月，在朋友推荐下，徐先生(化名)看中了绍兴市柯桥区一在建楼盘，房子总建筑面积为89.94平方米，去除公摊面积后，套内面积72.68平方米。

几番议价，最终这套房子以折后13705元的单价成交，总房款约123万元。3月12日，徐先生与开发商签订正式的《浙江省商品房买卖合同》并支付该套房子的首付款。买卖合同约定：合同约定面积与产权登记面积存在差异的，以产权登记面积为准。为确保自身利益，合同签订同时徐先生还与开发商签订了一份《补充协议书》，协议书内写明房子交付时，若商品房面积测量规范、建筑面积规范发生政策性调整时应如何处理。

2014年9月底，徐先生购买的商品房正式竣工，经当地房管局测量，该套商品房的建筑面积为89.92平方米，套内面积为68.11平方米。按照徐先生签订的《浙江省商品房买卖合同》第六条约定，商品房买卖合同以建筑面积作为计价方式，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房款。

测量结果显示，徐先生购买的这套房子，建筑面积仅比合同约定的少了0.02平方米，误差比在合理的范围内。但套内面积即使用面积比合同上的要少4.57平方米。到10月13日徐先生办理房屋交接手续，签署《商品房交接书》时，开发商表示按建筑面积少0.02平方米进行房价款补差，并开具销售不动产统一发票。

这时徐先生认为，建筑面积虽然仅差了0.02平方米，但套内面积却整整少了4.57平方米，这意味着这套房子的得房率少了许多。同年11月16日，徐先生以商品房存在严重瑕疵为由，要求开发商返还部分房款共计10万元。开发商反驳称《补充协议书》中约定，若产权登记面积与合同约定面积差异在合理范围内，就不能以商品房套内面积与合同约定面积误差比超过3%为理由要求赔偿，且双方合同已履行完毕，要求法院驳回徐先生的诉讼请求。

法院经过审理认为，房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积变化具有一定的合理性，但徐先生购买的这套房子套内建筑面积明显减少，因而综合考虑合同的性质、实际履行情况及开发商的过错程度等因素，酌情认定开发商应赔偿徐先生2万元损失。

根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，购房者请求解除合同的，不予支持;2、面积误差比绝对值超出3%，购房者请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

购房者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)的房价款由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归购房者;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者。

由于双方选择的是以建筑面积的计价方式，而非套内面积进行计价，因而不能仅凭套内面积与合同约定面积误差比超过3%为由要求赔偿，依然要按建筑面积(套内面积+公摊面积)这一计价方式来处理。因而司法解释的规定只适用于建筑面积的差异，不能直接适用于套内面积的差异。

徐先生购买的房子套内面积与合同中的比例存在较大差距，即得房率明显降低。法院认为上述差距超出了合理范围，因而综合考虑合同的性质、实际履行情况及开发商的过错程度等因素，酌情判定徐先生获得部分的赔偿。

在此，也提示购房者，在商品房交付时，往往会碰到实际交付的套内面积与合同约定的存在一些差异的情况。如果差异确实较大，可要求开发商给以一定的赔偿。

以上内容希望对您有所帮助，将诶下来我们将给大家带来购房常见问题与维权方法，如果您还想要了解更多购物维权小知识，请上。

节后，房地产行业传来不少好消息，先是全国不少城市首套房首付比例2成落地，紧接着又是公积金存款利率调高至1.50%，2月19日下午传来好消息，财政部国家税务总局住房城乡建设部调减房地产契税和营业税了，该政策将于2016年2月22日起实施。现将此政策变动中，涉及到居民切身利益的部分进行分析和解读。

一、关于契税政策的调整

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

相关解读：此次取消了140平方米这一门槛的限制，对于刚需购房者购买普通住宅的影响相对较小，主要影响改善性需求，购买大户型豪宅，买房契税的降低，则可以省去不少钱。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（此项政策北上广深除外）

相关解读：此前，购买二套房，90平米以上及90平米以下，契税均为3%。二套房契税的降低，对于鼓励居民购买二套房，去库存具有积极的作用。

二、关于营业税政策

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。（此项政策北上广深除外）

相关解读：营业税政策相比之前不一样的主要体现是非普通住房，针对大户型、高价、别墅等物业，在过去的政策中，满2年也需要缴纳差额营业税，在新政策未明确，如果各地落地细节中也按照住房计算，那么对于改善性需求有非常明显的利好。

这些政策针对二手房影响比新房更大，因为二手房实时交税。而新房大部分是期房，基本要到收房才存在契税缴纳。在一些城市，二手房交易量不断增加，其火爆程度甚至赶超新房，众所周知，购买二手房，最大的一笔开支就是各种税费了，此次契税、营业税的调整，无疑将进一步促进二手房交易量的增加。

目前，北上广深暂不实施上述第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，其他城市均按照上述契税和营业税政策实施。政策继续绕开了一线城市，整体看，一线城市不存在库存的问题，预计后续宽松政策也很难覆盖到一线城市，但这些政策对一线城市的心理影响依然比较大。

对购房者来讲，买房是一件大事儿，买房阶段中的一切关键点都需要慎重看待，由于一旦出现了难题，很有可能会难以处理。

1、开发商是否有资质证书？

房地产开发公司应在工商局申请办理开设并获得企业营业执照，经建设单位办理备案核查后获得《房地产开发企业资质证书》，除此之外还应在税收单位申请办理税务变更。《房地产开发企业资质证书》中备案有开发商的企业资质等级（《房地产开发企业资质管理规定》中明文规定了各个资质证书的开发设计范畴），群众可向建设单位申请办理查询。

2、新楼盘新项目是不是合理合法？

靠谱售卖的新楼盘，务必依规获得“五证”——《建设商业用地施工许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程项目施工许可证》、《建筑工程施工许可证》、和《商品房市场销售（预购）许可证书》。

想要知道一个新楼盘是不是考虑合理合法售卖的标准，简易的方法便是登录房管局网址开展“预售许可证批准查看”。

3、购房者的自主权包含什么？

新楼盘市场销售应公布展现“五证”、房屋出售使用说明、设计图、建设规范及楼盘销售价格。

预购新楼盘设定样板间的，理应表明具体交付的商品房品质、机器设备及室内装修与样板间是不是一致，未作表明的，具体交付的商品房理应与样板间一致。

4、签署买房合同（协议书）时要留意的难题？

在签订买卖协议以前，开发商应向购房者明确《商品房营销管理方法》和《商品房买卖协议示范性文字》；预购商品房的，还务必明确《大城市商品房预购管理条例》。不符商品房市场销售标准的，房地产开发公司不可市场销售商品房，不可向购房人扣除一切订购款特性花费。

买房合同理应注明房子总建筑面积和使用的面积、价格、交付日期、品质规定、物业管理服务方法及其彼此的合同违约责任。按套（模块）计费或是按套内总建筑面积计费的，商品房买卖协议中理应标明总建筑面积和平摊的现有总建筑面积。

主要内容包含：

（1）被告方名字或是名字和居所；

（2）房子基础情况；

（3）房子的销售方式；

（4）房子合同款的明确方法及总合同款、支付方式、支付时间；

（5）交付应用标准及日期；

（6）装饰设计、设备标准服务承诺；

（7）供电、供电系统、供暖、天然气、通信、道路、园林绿化等配套设施基础设施建设和公共基础设施的交付服务承诺和相关利益、义务；

（8）公共性配套设施工程建筑的产权所属；

（9）总面积差别的处理方法；

（10）申请办理产权备案相关事项；

（11）处理异议的方式；

（12）合同违约责任。

留意：

尽管购房协议书、认购协议书不相当于买房合同，仅仅宣布合同签订前的预定，但依据《高人民检察院有关案件审理商品房买卖协议纠纷案法律适用多个难题的表述》，假如购房协议书、认购协议书对以上12项内容有确立承诺，理应评定为合理合法合理的房产买卖合同书。

5、遭受推迟拿房时该怎样消费者维权？

依照买房合同承诺的房子交付应用日期以及合同违约责任来实行。

6、交房时要留意的难题？

交付应用时，开发商理应按市场销售、预购合同规定的标准向购买人交付商品房，违背合同规定的，理应担负合同违约责任。

另外，开发商还需向购买人出示住房质量检测报告（注明工程施工质量监管企业核实的质量等级、质保范畴、质保期和质保企业等内容）和住房使用手册。

7、盖好的房屋跟合同书承诺总面积不一致该怎么办？

已预购的房子在施工现场须经变更设计方案的，规范不可小于预购合同书中承诺。因构造变更或提升成本费需变更房地产业价格的，应与预订人协商一致。开发商应在变更建立起10日内以书面形式告知购房者，未收到变更通告或收到通告后不同意变更的，购房者有权利退房流程。

依据《商品房营销管理方法》第20条要求，总面积差值比平方根在3%之内（含3%）的，按实清算房价款；总面积差值比平方根超过3%时，购房者有权利退房流程。购房者不退房流程的，产权备案总面积超过合同书承诺总面积时，3%之内的差值总面积，由买房人出钱补足，超出3%的一部分，由房地产开发公司担负。产权备案总面积低于合同书承诺总面积时，差值低于3%的，开发商退款，差值超出3%的，超过一部分要二倍退款。

8、房子公摊面积和光照难题的表明

针对房屋公摊面积的解决，我国未有确立相关法律法规颁布，仅有建设部的规章制度和当地政府的单位文档作出的原则问题要求。普通住房的一般公摊面积占比：双层8%—15%；花园洋房10%—20%；高层住宅15%—30%。

依据《中华人民共和国国家规范大城市居住区规划设计标准》要求，大都市住房日照规范为小寒日2钟头，冬至节气日1小时；在原设计方案工程建筑外提升一切设备不可使邻近住房原来日照规范减少；旧城区更新改造的新项目内新创建住房日照规范可酌情考虑减少，但不可小于小寒日日照1小时的规范。

9、开发商二次收费该向那一个单位举报？

依据商品房市场销售“一价清”规章制度要求，配套设施建设的各类基础设施建设，包含供电、供电系统、气路、采暖、通讯、有线数字电视工程项目、安全防范系统软件、入户门、不锈钢信报箱及其朝向小区业主的服务设施等建设花费，一律记入开发设计建设成本费当中，除买房合同卖价款以外，不可扣除其它杂费。购房者若遭受开发商二次收费，可向本地物价局开展举报。

10、房产证该怎么让申请办理？

预购商品房的购买人理应自商品房交付应用之日起90日内、现售商品房的购买人理应自市场销售合同签订之日起90日内，向房管所单位申办土地使用权证变更和房子权登记。

开发商理应帮助购房者申请办理土地使用权证变更和房子权登记，并出示必需的证明材料。因为开发商原因，无法在房子交付应用之日起90日内获得房子所有权资格证书的，开发商当担负合同违约责任。

实际流程以下：

1、领到并填好《房屋(地)权登记申请表》，需要开发商签字盖章。

2、到开发商特定的房子总面积计量站申请办理领到测绘工程。

3、缴纳公共性房屋维修基金、房产契税。

4、递交申报材料：(1)申请表格；(2)买房合同；(3)签署预购合同书交易双方书；(4)测绘工程表、房子申请表、单独立户平面设计图；(5)重点维修资金专用型收条；(6)房产契税完税凭证；(7)身份证件；(9)按揭贷款买房出示金融机构还款证实。

很多网友看房时可能留意到了，开发商总喜欢把交房时间定在年底或者下半年，这是为什么呢？小编给大家说说里面的门道吧。

问题一：为什么开发商总在年底交房？

冬季交房对大多数业主来讲都不算好时机，因为装修、散味消耗的时间，肯定来不及在年前入住，但是开发商为什么偏偏要赶在这时候交房呢？

是呢，为什么呢？

购房指南为大家搜集了这样几种说法：

说法一：为了省暖气费

有人认为，开发商选择冬季交房是为了节省暖气费等支出，因为如果不交房，开发商就得承担供暖费用。

点评：据了解，一个项目从开工到完工以及收房，都有严格的时间安排，何时收房不仅关系到施工进度、物业运行，也关系到开发商与建设方的年终结算，因此不是一个随意性的安排。

再说了，买房时，收房时间就已经写进购房合同，也是经过双方签字确认有法律效力的，开发商如果为了省暖气费拖到年底，好像也有些牵强。

说法二：为了方便业主发现问题

冬季交房对于购房人来说，有很多优势，比如购房者可以对房屋阳光、通风、保温、采暖问题及工程质量做到最直观的考察。尤其是考察采光和通风两个方面。买的房子采光好不好，日照时间的长短，也只有这个时节最能看出来。

不仅如此，冬季时，购房人可以更加明晰地发现环境的优劣、物业管理的漏洞。

点评：由于冬季干燥寒冷，各类气味也不易散发，因此环境卫生的好坏不易发现，如垃圾是否能够及时清理，是否有异味；夏季是否蚊虫较多；绿化景观效果如何等。

要说冬季收房是方便业主验收，购房指南表示持怀疑态度。

说法三：为了方便调配建筑工人

由于很多城市的建筑工人基本上都是外地人，他们要回家过年，元宵节后才陆续返回，因此，大多数楼盘正月十五之后才能正式开工,完成一个楼盘项目施工的正常建筑周期在两年左右，开发商在完工后一般就开始进入交房程序，这个时间恰好是冬季。

点评：春节对于很多人来说，可能真的就只是七天的假而已，但是对于建筑工人来说，很可能就是这一年唯一一次回老家和建筑工人团聚。对于平常也不怎么回家的他们来说，这个假期可能会更长一些，所以开发商考虑工人的调配，以此来安排建房进度，是有可能的。

问题二：那么冬季收房要注意些什么呢？

既然已经冬季收房了，具体要做些什么？都有些什么需要注意的呢？

不得不说，冬季收房对于业主来说，还是有很多好处的，如果房屋真的有问题，这个时候也比较容易发现。具体而言，有以下几项需要注意。

注意一：墙面、地面

冬季也是检测墙体质量好坏的机会，干燥的天气容易让施工不当的墙壁出现裂缝，目测墙体就会发现小裂缝；墙体检测除观察裂纹外，还应注意墙体是否平滑笔直，可用直角尺靠在墙上检测；同时可以用橡胶小锤敲击墙面，通过声音来检测墙体是否有空敲。对墙体有问题的地方可做标记，以便专业检验机构复测时更加准确找出问题。

地面检测是否水平。检测方法与墙体检测相近，有直角尺或三角尺对地面进行检测，可检测出地面是否平整。如果检测出地面有较大落差，也以标记的方式标示以待专业机构的重新检测。地面是否水平与后期装修时铺设地砖、木地板等有很大关联，不容忽视。

注意二：门窗

门窗是热交换和热传导最活跃、最敏感的部位，因此，门窗和玻璃将直接影响房间的保温效果，冬季收房对检验门窗比较有利。

如果是精装房，门窗的密闭性、隔音性能要仔细检测；如果是毛坯房，要检测门洞是否标准，如果门洞不标准将会给后期木门的制作和安装带来很大隐患。冬季风大，在检测窗户时可关窗进行，比较容易检测窗户的密闭性能。

注意三：防水

冬季是测试房屋的防水情况最好的时机，热胀冷缩使一些细小的缝隙容易在此时暴露，厨房、卫生间是最重点检验的区域。

检测方法非常简单，可以等雨雪天过后验房，如果没有雨雪，也可以在门缝里塞上防水的塑料，将各种管道口用塑料薄膜扎牢，再用自来水管在地面上放水，水的厚度不要超过2cm。约好楼下的业主，在2小时以后观察楼下的天花板是否渗水即可。测试完一定要将积水擦干，以免结冰。

注意四：精装房细节

精装房的验收需要更加注意细节，精装房的检测应严格按照合同签署时约定的装修标准来检测，比如一些装修材料的品牌，装修的质量也是需要重点注意的地方。

由于精装房可以掩盖一些隐蔽工程的瑕疵，建议购房者收房时由专业验房师陪同；毛坯房的验收标准则相对简单，一般可分为“看外部”、“查内部”、“测相邻”三大步骤：

“看外部”即观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道；“查内部”即检查门窗墙面、地面、墙面、防水存水、强弱电、排烟、排气；“测相邻”主要是就闭存水试验，水表空转等问题与楼上楼下的邻居配合查验。

普通购房者可以通过初步的自检检测出一些问题，经专业机构检测确认后，对有问题的地方可与开发商协商整改。

在购房者和开发商签订《认购书》时，购房者会被要求交购房定金，虽然和总房款相比并不多，但是大家是否存在疑问，为啥我什么也木有得到就要先交钱出去呢？那么对于购房定金的问题，购房者们是如何理解的，遇到购房定金纠纷问题又是如何处理的，法律上对于购房定金问题是如何规定的，购房定金什么情况下不予退回，如果定金能退，那么通过什么正规渠道给退？怎么样将不能退的定金退回？

一、定金能不能退。目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定，对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。好多购房人认为，购房定金与其它商品交易一样，就像平常买东西一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备要了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿，以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子最终没有买成，定金就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退，什么条件下定金不能退？

二、定金的法律规定。到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》等。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。除了法律法规及部门规章的规定之外，北京市房屋交易相关主管部门也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建设委员会和北京市工商行政管理局联合制定了《北京市商品房认购书》格式合同，要求开发商按此格式合同的内容执行。认购书的格式条款内容实际上是对《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化。该认购协议书的第四条规定：认购人同意在支付定金之日起_____日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款(本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限)。第六条规定：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。从以上的法律规定及具体行政措施我们可以得出如下结论：商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。然而，当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。

三、如何避免定金陷阱。要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将定金写成订金、预付款、保证金、诚意金、、押金、订约金等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，司法实践一般认为，订金等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。最后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商行政管理局联合制定的《北京市商品房认购书》，不同意开发商对此认购书的内容做修改。

四、如何退定金才能成功。通过以上的分析，我们知道退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。

问：武汉商品房契税税率是多少？我想在武汉买一套商品房，想先咨询一下武汉商品房契税税率是多少？请问有谁知道现在武汉商品房契税税率是多少吗？

答：1、营业税（卖方）：财政部、国税总局2008年12月30日联合下发通知，二手房营业税新的执行标准从2009年1月1日至12月31日。新政对此前购房需满5年免征营业税的政策放松：个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2、个人所得税（卖方）：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，①税率20%，按财产转让所得（本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用）计征；②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。5年以上普通住宅免交

（普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20％：2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20％。出售公房：5年之内，(售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20％，其中经济房价款＝建筑面积×4000元／平方米，土地出让金＝1560元／平方米×1％×建筑面积。）

3、契税（买方）：普通住宅成交价的1.5%，非普通住宅按买价征收3%由买方承担；

（符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7％）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅）

4、交易费(各半)：6元/平米，双方各付一半；

5、印花税（各半）：成交价的0.1%，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。

6、登记费（买方）：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担。

7、土地收益金（卖方）（代收）：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。

8、核档费：50元/宗。

9、评估费（买方）评估价×0.5%评估公司

购房者最关心的，莫过于交房期与房产证了，但是往往很多开发商都会在重要的时候掉链子，比如延期办理房产证，下面由小编为你详细介绍关于开发商延期办理房产证的相关法律知识。

【法院判决】

一审法院经审理后作出判决，认定某房地产开发公司构成违约，判令其支付刘某房屋总价5%的违约金共6万元。

某房地产开发公司不服判决，以程序违法、适用法律错误等理由上诉，要求改判。二审法院审理后驳回某房地产开发公司的上诉，维持原判。

【法律解读】

由于开发商的原因，买房人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记，买房人可以通过诉讼请求解除合同和赔偿损失。

目前虽然存在有不少开发商迟延办理房产证的现象，但不少业主因为对相关的法律法规不了解，而不知道要不要去维权。有业主问，开发商逾期办证，自己已经领取房屋所有权证，是否还可以告开发商?自己已经接收房屋了，是否还有权追究开发商逾期交房的违约责任?郭律师为此提醒说，业主领取开发商为其办好的房屋所有权证书后仍然可以追究开发商逾期办理房屋所有权证的违约责任，但必须在自从知道或应当知道权益受侵害之日起2年内，追究开发商的违约责任，否则，超过诉讼时效则会丧失胜诉权。

另外还需提醒，业主与开发商签订商品房销售合同时，必须明确约定不能按期办理房屋所有权证的违约责任，具体到多少金额或多少比例，如本案中房屋总价的 10%。如果没有明确的约定，即使开发商迟延办理房产证构成违约，也不能要求开发商承担违约金，只能要求开发商赔偿损失，但业主必须举证证明因为迟延办理房产证给自己造成的损失是多少，否则也得不到法院的支持。

【案情简介】

刘某于2012年4月购买了某房地产开发公司开发的房屋一套，双方签订的商品房销售合同其中一条约定：甲方(开发商)自房屋交付之日起90个工作日内办好房屋所有权证，如未能按期办理，乙方(买房人)有权解除合同，并可主张房屋总价的10%的赔偿金。2012年10月底，该房地产开发公司将 验收合格的房屋交付给刘某。2013年4月，该房地产开发公司才办好房产证，但已经超过了合同约定的90个工作日。

刘某以合同有约定为依据，将某房地产开发公司诉至法院，要求该房地产开发公司支付违约金12万元(房屋总价10%的赔偿金)。

在法庭上，双方各执一词，其中争议的焦点就是对“90个工作日内为乙方办好房屋产权证”的理解是90个工作日内报送材料还是90个工作日内办好房屋产权证并交付给业主。还有就是“乙方有权解除合同，并按房屋总价款的10%要求甲方赔偿损失”的意思是解除合同和10%的违约金必须并用(即要解除合同才存在违约金的问题)，还是合同解除权与违约金请求权是两个独立的诉讼请求，选择适用。 另外，违约金是否以实际损失为条件，开发商没有给业主造成损失的，业主是否可以要求违约金。

在房屋买卖中契税滞纳金是税务机关对逾期缴纳税款的纳税人给予经济制裁的一种措施。它不是处罚，是扣缴义务人与纳税人因占用国家税金而应缴纳的一种补偿。那么契税滞纳金怎么算呢？接下来我们就来看看。

契税滞纳金怎么算

缴义务人与纳税人在未能在规定时限内到市财政局农税管理中心申报缴纳税款的，对于契税滞纳金有两种算法：一是发生在2001年4月30日以前的税款滞纳行为，按照原《税收征管法》规定，按日加契税收滞纳税款千分之二的滞纳金；二是发生在2001年5月1日以后的税款滞纳行为，按照《税收征管法》新规定，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

契税滞纳金适用的比例

根据规定，凡税款滞纳行为发生在2001年4月30日以前的，按照原《税收征管法》规定，按日加收滞纳税款2‰。的滞纳金;2001年5月1日以后发生的，统一按照《税收征管法》规定，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

契税滞纳金是如何产生的

业主与开发商签订购房合同后未缴纳契税的，从第31天起计算契税滞纳金。此外，纳税人进行纳税申报的，征收机关核定的税款缴纳期限届满的次日为计算滞纳金的起始日期。纳税人未进行纳税申报的，其取得土地房屋权属证明的次日为滞纳金计算的起始日期。一般情况下，开发商会通知业主在一个月之内分批到税务部门开具购房发票。如果业主没去办理相关手续，就会形成契税滞纳金。也有因开发商原因导致购房发票延迟开具的，因此导致的契税滞纳金，业主可以和开发商协商解决。拖的时间过久，契税滞纳金的数目也不可小觑。对于契税滞纳金征收比例各城市规定不一样，按照具体情况而定。

契税滞纳金计算起始日期的确定

1.纳税人进行纳税申报的，征收机关核定的税款缴纳期限届满的次日为计算滞纳金的起始日期。

2.纳税人未进行纳税申报的，其取得土地房屋权属证明的次日为滞纳金计算的起始日期。