物业合同到期怎么更换物业（汇总20篇）

洗衣机为我们的生活提供了很大便利，现在市场上售卖的洗衣机也越来越智能化，使用洗衣机能够为我们节省很多时间。但是在使用洗衣机的时候也会遇到洗衣机故障的时候，比如会遇到洗衣机排水管坏了的情况，这时候就要对洗衣机排水管进行更换了。那么洗衣机排水管怎么换呢？洗衣机排水管堵了怎么办呢？下面小编就为大家介绍有关洗衣机排水管怎么换的相关内容。

一、洗衣机排水管怎么换

洗衣机排水管更换并不是十分复杂，不同洗衣机类型的洗衣机的排水管更换方式是不一样的，下面小编就为大 家具 体介绍不同类型洗衣机排水管怎么换的相关内容。

1、家用洗衣机排水管更换

在更换家用洗衣机排水管的时候，首先要对洗衣机排水管的走向有大概的了解，对洗衣机排水管道的直径以及排水口直径进行测量，之后选择相应的排水管道，建议最好是选择PVC管。在更换排水管的时候将洗衣机的排水管接头刷胶，固定接口，更换上新的排水管就可以了。

2、滚筒洗衣机排水管更换

在更换滚筒洗衣机排水管的时候，按照说明书进行操作，更换的排水管不低于60cm就可以了。

3、双桶洗衣机排水管更换

双通洗衣机排水管更换的时候，也是非常简单的，在安装双桶管道的时候，原先就和洗衣机装置在一起的，在进行排水管更换的时候首先选对型号，以及对应的接口，然后准备工具，把旧管旋转下来，把新管扭上去。

4、全自动洗衣机排水管更换

自动洗衣机排水管中有两个排水孔，在更换排水管的时候将排水管插进其中一个孔里就行了，但另一个孔则要用橡胶塞子堵住。更换的时候只要把洗衣机排水管和地下排水管相连接，再涂刷橡胶就可以了。

二、洗衣机排水管堵了怎么办

1、直接取出

要是洗衣机排水管堵住之后，最简单的方法就是直接取出堵塞物。由于一般洗衣机排水管堵塞问题都没有那么严重，只要打开洗衣机外壳，找到排水管借口之后，直接取出堵塞洗衣机排水管的物体就可以了。造成洗衣机排水管堵塞的原因是在洗衣服之前没有将衣物里的东西取干净，建议在洗衣服之前要将衣物内的东西取出。

2、水渍污垢

要是洗衣机排水管里面又没有任何的堵塞物体，那么造成这个原因可能是因为长时间对于洗衣机排水管内壁的污垢积累的很多，从而对洗衣机排水管的排水有所影响。处理这种洗衣机排水管堵塞的问题，最好的解决办法就是用酸性的清洗剂进行清洗排水管。

3、阀门堵塞

要是洗衣机排水管里没有堵塞物，同时也将污渍清理干净之后，但是还是无法排水。还有一种可能就是洗衣机阀门或者是过滤器被堵塞了。建议将过滤器打开，清洁里面的纸屑等杂物。

4、排水管问题

洗衣机排水管堵了最核心的原因则还是在于排水管的问题，要是洗衣机排水管扭曲，建议重新整理一下水管，或者重新更换排水管。

5、其他解决办法

可以找一个硬的塑料管和软管相同连接到洗衣桶，和塑料软管连接在一起的盖子，把盖子拧下来，取掉里面的黑色阀门，看看是否有堵塞的物体。

三、洗衣机排水慢是什么原因

1、水管堵塞

要是洗衣机排水慢的话，可能是因为堵塞造成的。可能是洗衣桶底部的排水筛网那里积聚了过多的污物，或者是连接洗衣机桶和排水阀的橡胶排水管中有了脏东西堵塞了排水管路。建议要仔细检查这两个地方，要是发生堵塞的时候就可以及时清除了。

2、使用不当

要是在使用洗衣机的过程中，使用方法不恰当的话，也有可能会导致排水管发生扭曲变形，这样也会使洗衣机排水变慢，建议检查洗衣机管道，调整管道或者是直接更换新的排水管就可以了。

3、排阀失去弹性

洗衣机排水阀是有弹性的，要是排水阀控制洗衣机拉带松紧的拉簧失去了弹性，或者是弹性不好的话，这样就不能充分的拉开排水阀中的橡胶阀，从而导致排水孔张不大造成排水不畅。建议出现这种情况下，可以通过调节控制拉簧来使排水孔张大，促进排水量。

小米3后盖怎么打开小米3后盖DIY更换教程【图文】

大家在使用小米3一段时间后盖都会出现一些划痕或者被磕碰出了裂纹，所以都想帮自己的手机换上一个新的后盖，但是难题又来了，小米3后盖怎么打开呢?下面就来教大家小米3后盖怎么打开的方法。

首先需要购买一个全新的小米3后盖，这个大家可以上网搜索一下“小米3后盖”就可以找到很多，价位普遍在二三十元，并且后盖是拉丝金属机身，比原装塑料机身的小米3后盖还漂亮。

买好了小米3后盖，接下来就是进行DIY更换了。由于小米3采用一体机身设计，后盖本身是无法拆开的，所以只能通过拆机来实现了，小米3拆机算比较简单了，以下是小米3后盖怎么打开的具体详细步骤：

步骤1、拆机前，请先使用卡针将小米3机身顶部的SIM卡槽取出。

步骤2、取出卡槽后，使用螺丝刀，小米3顶部卡槽位置有两颗固定后盖螺丝，将螺丝拆卸下来即可。

步骤3、拆完固定螺丝后，就可以拆下小米3后盖了，需要注意的是，拆完小米3后盖固定螺丝后，后盖整体和机体都是通过卡扣卡在一起的，因此还需要用点力或者借助薄刀片，将后盖拆下来。

步骤4、拆卸下来小米3原装后盖后，就可以将新购买的小米3安装上去了，安装与拆卸是一个逆过程，只要会拆后盖，安装相信大家都会，这里就不详细介绍了。

现在许多楼盘/小区的物业公司都是开发商指定的，有的甚至是开发商自己临时成立的物业公司，缺少物业管理经验和能力，甚至和业主矛盾频发，如何更换物业公司成为众多业主关心的问题？

一、能否更换其他物业管理公司

根据我国《物业管理条例》相关规定，业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应予终止。如果所在的小区已经成立了业主大会，则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。如小区尚未成立业主大会，则无法直接聘用物管公司。

二、业主在物业管理中的权利及义务

根据《物业管理条例》规定，房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中应享有下列权利：1.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;4.参加业主大会会议，行使投票权;5.选举业主委员会委员，并享有被选举权;6.监督业主委员会的工作;7.监督物业管理企业履行物业服务合同;8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;10.法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中应履行下列义务：1.遵守业主公约、业主大会议事规则;2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;4.按照国家有关规定交纳专项维修资金;5.按时交纳物业服务费用;6.法律、法规规定的其他义务。

dw丹尼尔惠灵顿手表是不少年轻人的选择，带上它就能跟上时尚的步伐，更能体会出文艺清新的特点，瑞士表的工艺，时间十分精准，是你工作休闲的好选择，那么，dw手表表镜受损之后怎么更换表镜？

dw手表怎么换表镜

DW手表玻璃属于外观件，处于DW手表最突出的部位，与外界摩擦和撞击的机会最多。由于材料和位置的原因，表玻璃是DW手表最易损坏的零件之一。凡表玻璃遗失、破碎、有裂缝，都必须按原规格配换。在配换DW手表表玻璃时，最主要的是考虑表玻璃的外径和内径，其内径应恰好能装下紧圈，外径应能紧密与表壳配合。符台逸两个条件，其牌名不同是没有关系的。在这两个配件中，以外径最为重要，内径略小一点是没有关系的。因为紧圈可以使用开口紧圈，在开口处戳除一小段，就可以装进DW手表玻璃，这对配换的表玻璃没有影响。

配换DW手表玻璃时，可直接用手将表玻璃装入表壳的表玻璃槽口。方法是，在取去已损坏的表玻璃后，清洁表壳的表玻璃槽口，在表玻璃内口配置好紧圈，再把表玻璃装进表壳槽口，当表玻璃的四分之三已进入表竞槽口时，用左手四指托住表壳后盖面．大拇指用力压住表玻璃中心部位，右手大拇指把没有进入表壳凹糟的表玻璃边缘用力向凹漕内挤，直至表玻璃四周垒部进人表壳槽。最好是使用盖钳，使用胶盖钳能使表玻璃各处受力均匀，可一次将表玻璃边缘压人表壳凹槽内。不过，表玻璃的内径和外径一定要选择准确，否则会压碎表玻璃。堆好先在不放紧圈的情况下用手试装一次，如能装进，说明外径合适，再装上紧围用胺盖钳压入表中。

为什么要给dw手表换境面

有很多朋友购买的手表属于精工镜面，如果佩戴很长时间，难免会产生一些划痕，还有一些朋友追求手表质感，想为爱表“升级换代”，这些情况下，您都可以选择为自己的手表换镜面。

一般来说，手表的镜面分为精工镜面和蓝宝石镜面。不管是天然蓝宝石还是人工合成的蓝宝石，都是地球上最硬的物质之一，硬度可达莫氏9级——在自然界除了钻石，再也没有比它更硬的东西了。这种特性使得手表的蓝宝石镜面，不管从文化认知的角度、手表制造业的投资和目前规模角度来看，都成为顶级手表的标识符，也是顶级手表质量的一个保障因素。

dw手表镜面怎么保养

我们在佩带手表的时候不仅要呵护自己的爱表还必然要学会如何保养自己的手表，并且爱表人士都应该知道手表保养通用知识大全。合成水晶胶的耐磨性稍差易出划痕、但耐撞击力较强。蓝宝石水晶玻璃搞磨损程度，但材质较脆怕猛烈的撞击;矿特质玻璃介于两者之间。即使抗磨损的蓝宝石水晶玻璃也应物别注意钻石、磨石、砂纸、指甲锉、花网石面、混凝土墙面等中所含的杂质，以免刮伤其表面。

高档手表的蓝宝石镜面不是由自然蓝宝石制成的，而是由精密的氧化铝粉末为原料，再经由良多工序才制成的纯洁的蓝宝石镜面。尽量注意不要让表的镜面碰撞和划到锋利的物品上，以免损坏表面。此外，要定期检查你的手表带，看是否有毛病，以免把表掉到地上受到损伤。在购买时，不建议顾客用破坏性行为(如摩擦地面、划玻璃等)来证实表的抗磨。手表镜面出现磨损是很正常的事情，这时更换镜面就是必须的了。

dw手表镜面有划痕怎么办

表壳或表带上局部的深度划痕，要着重在局部先用油石做打磨。这个需要在放大镜下进行，目的是给划伤均匀地磨平，当划痕基本都被磨去磨平后，选择粒度合适的砂纸，沿着原来的拉砂纹路去磨，通常这个纹路都是以表盘为中心呈放射状的，所以，这是个仔细活，要一点点的来，磨出来的效果才会好才逼真。建议砂纸选用珠宝行业用的那种，最好是进口的，比如德国勇士牌水砂纸。

手持的工具也有讲究，建议使用外科手术上的止血钳，只取一小块砂纸，对折后用止血钳夹紧，平行于原来的纹路做拉砂，蓝宝石玻璃比较坚硬，可以不考虑它，但手表的壳是不锈钢的，操作时一定要注意，不可划蹭到它，必要时可用胶纸覆盖住它。

技术性的方面，在于一定要所有的拉砂纹路都要走向一直，而且都是以表盘中心起，并呈放射状的。所有手表表壳和表带上面的划痕，要想去掉它或给手表外观做个翻新美容，都可以参照用这个方法操作。直线形状的纹路比较好办，假如纹路是同心圆的，那还是应该使用电动类的机械去做

dw手表表镜哪种好

表玻璃，也就是表镜的材质分为蓝宝石玻、矿物质玻璃、合成玻璃璃三大类：

蓝宝石玻璃：这种表镜的物理性质和化学性质都很稳定，而且硬度非常高。仅次于金刚石，能轻易应对刮花、磨损、侵蚀。但犹豫硬度太高，韧性不好，非常怕摔。但是很多高端手表都会选用这种表镜!

矿物玻璃：这种材质的表镜特点是具有很强的抗垂直打击能力，抗磨能力也较为出色。这种表镜被大量运用在中端手表上，而一般军表的表镜也会选用这种高硬度的玻璃。

合成玻璃：也叫有机玻璃，还有一个名称叫“亚历克玻璃”。这种材质的表镜硬度不是很好，比较容易出现划痕。但它的任性很好，不容易摔碎。合成玻璃的成本很低，许多低端表款一般会选用这种表镜。

冰箱密封条就相当于足球比赛中的守门员，它能够牢牢地将冰箱门紧闭，不让外部的热空气窜进冰箱里，当一台冰箱密封条老旧，密封性不好的时候，我们就需要将它更换掉了。今天小编就来给大家介绍一下如何更换冰箱密封条，赶紧GET新技能吧！

一、冰箱密封条简介

密封条是将一种东西密封，使其不容易打开，起到减震、 防水 、隔音、隔热、防尘、固定等作用的产品，密封条有橡胶的、纸的、金属的、塑料的、多种材质。

二、如何更换冰箱密封条

1、冰箱密封条购买

冰箱密封条在市面上价格十分便宜，如果选择更换的话，一般冰箱密封条安装费会使更换成本增加。但是冰箱密封条本身更换十分简单，所以根据下面的方法，大家可以自己买材料安装。

2、将旧的拆下

要进行冰箱密封条安装，首先，我们要把老的密封条拆下来。门封条向内侧翻一番，可以很容易看到起固定作用的螺丝钉，然后把它们取下来。

3、注意封条要贴合

我们再把新的密封条套在冰箱开门上，用螺丝钉好就可以了。但是安装过程中要注意密封条的完全贴和，螺丝钉也要拧紧，不要有任何松动。完成安装之后，再来回开关几次进行仔细的检查，确认没有任何问题，这样安装就完成了。

4、定期清理保养密封条

进行冰箱密封条安装需要大家注意的是，我们在使用冰箱的时候，如果想要延长密封条、密封圈的使用寿命就需要耐心“呵护”、定期清理、保持密封条的清洁，避免油污。油渍弄脏密封条。冰箱密封条如果轻微变形可以用吹风机修理，但是如果变形稍微严重一点，我们可以将密封条整个拆下来放到热水中浸泡十分钟，然后把泡软的密封条拉直，待自然冷却后，再重新安装好。如果经过重新拉伸，密封条延展开，我们可以去掉多余的部分。

物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。下面由小编为你详细介绍物业管理费的相关法律知识。

物业管理费的收费标准

物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有所不同的，有些服务项目，其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定;

有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。在具体收取物业管理费时，有些项目是一次性收费;有些项目则是定期收取;有些项目的收取方式较为灵活。

物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费;另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则：

第一，不违反国家和地方政府的有关规定。

第二，与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。

第三，优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。

第四，微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。

第五，公平原则。

物业管理费包括的费用

(一)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费

属人员的费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。

人员费用的测算根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数，然后再确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额，再按工资总额计算各项福利提取的数额，汇总为每月该项费用的总金额，最后再分摊到每月每平方米建筑面积上。

(二)公共设施、设备日常运行维修及保养费，包括：

1、公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费;

2、给排水日常运行、维修及保养费;

3、电气系统设备维修保养费;

4、燃气系统设备维修保养费;

5、消防系统设备维修保养费;

6、公共照明费;

7、不可预见费;

8、易损件更新准备金。

(三)绿化管理费

指小区环境绿化的养护费用，包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。

(四)清洁卫生费

包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。

(五)保安费

对封闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区不能收保安费。包括：保安器材装备费(保安系统、保安器材等);保安人员人身保险费(如每年投保2万元人身意外伤害险，保险费率为4‰);保安用房及保安人员住房租金(如保安用房按每人8平方米计算，住房月租金为8元/平方米)。

(六)办公费

交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)、其他杂项等。

(七)物业管理企业固定资产折旧率

固定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。

(八)利润

利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定，一般普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。

(九)法定税费

法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是两税一费：营业税、城市建设维护税、教育附加费。

以上9项费用即为物管费用构成，测算出来后全部相加就是公共性服务费用。

过期物业费

物业费是业主支付给物业公司的，用于管理、维护居住小区内的房屋建筑及设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目的费用。按照小区物业公司的相关规定，按月定期缴纳物业费。若不按照规定日期缴纳，可能会根据物业公司相关规定收取一部分的滞纳金。

过期物业费缴纳有两个方法。

方法一：可以亲自去物业公司，当面缴纳。缴纳时根据物业公司的规定，缴纳物业费和滞纳金。

方法二：登录付费通官网缴纳物业费。付费通有一个过期账单支付功能，可以解决你的过期物业费缴纳问题。过期账单支付是付费通网站的特色服务之一，用户可以使用缴费直通车方式支付您的过期账单。但是，过期账单销账时间可能会较长。您可以访问付费通相关页面查看目前支持缴费的小区。

有的时候我们会对照片进行特效处理，这时候人物的衣服颜色就比较扎眼了，会破坏整体的效果。这时候就需要对人物的衣服颜色进行处理。方法也是非常简单的。我用的photoshop cs6.0示范。

ps人物衣服的颜色怎么换

打开图片复制一层，点击前景色面板，将它改成你心水的颜色。

打开画笔工具栏，选择颜色替换具。

复制图层，混合选项，色相样式。

菜单栏：模式改成色相

选择“连续”选项，如果没有近的颜色，容差可以调大点，我就是的

涂抹衣服的中间区域，细微的地方可以用最小的笔，在最大的图上涂抹。要耐心哦。

设置为“ 不连续 ”，刷衣服的边角。

最后设置成“ 查找边缘 ”，把不和谐的都去掉

图层混合选项恢复到颜色模式，算是锦上添花吧。

最终美化下，合并图层。

交了几年的物业费，物业应当提供哪些服务？

物业管理服务通常包括两大内容：日常管理和特约服务。日常管理是经济性的管理和服务，包括以下内容：

1.日常养护：对于一个物业来说，配套的机电设备、供水、供电系统、共用设施等应经常、定期地进行养护，让其维持良好的运行状态，延长设备的使用寿命。

2.清洁绿化：对一个住宅小区来说，搞好清洁绿化工作可为业主和住户创造良好、舒适的工作、生活环境，培养人们亲近自然的意识，热爱自然、热爱生活。

3.安全保卫：在现实生活中，每个人都希望有安全感。物业管理应切实做好安全保卫工作，将不安全因素消灭在萌芽状态，让业主和使用人无后顾之忧，确保人们的生命财产安全。

4.消防工作：物业管理应高度重视消防工作，一定要保证消防设备处于良好待用状态，并培训一支业余消防队伍，一遇火情可立即作出反应。另外，还要提高业主和使用人的防火和自救意识。

5.房屋共用部位的维护与管理：物业在使用过程中会出现很多问题，须有一支全天侯的维修队伍，随叫随到，及时处理各类小修、急修工作，方便业主和使用人。

6.征收各类费用、保管使用管理基金：定期收取管理费，编制预算、收支帐目，并定期公布，以便业主和使用人监督。

7.协调各方面社会关系：物业管理公司应与派出所、街道居委会经常保持联系，协调好工作。管理公司还应与物业相关的政府各部门如供水、供电、煤气、电信、市政等进行沟通，以便出现情况都可与有关部门配合，尽快予以解决。

8.处理好物业内部人际关系：一个大型物业内部居住着各种职业、性格的业主和用户，物业管理公司可通过开展联谊活动，让业主和用户有机会交流，加深理解，减少纠纷和争执的发生。

另外，特约服务是指根据业主和住户需要，提供各类特别服务，这些通常是有偿的。如送奶送报，看护老人、病人、儿童，订票送票，代为购物，送货上门等。

物业管理服务合同必须遵守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益;必须在平等协商的基础上，确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权.对于物业公司不能履行合同中内容，业主有权拒交物业费，但是对于有些问题业主拒交物业费就有些牵强，下面就总结业主拒交物业费的问题，哪些该物业管哪些不该？

1.业主以房屋漏雨，窗户透气、透风等质量问题为由，拒交物业费。此理由，在广大物业小区中是普遍存在的，也成为了不交物业费业主的理由。其实，房屋质量问题与物业公司是无任何关系的。

2.发生质量问题已过保修期，不同意有偿服务。一些了解物业服务的业主，在找到物业公司对其房屋出现的质量问题进行维修时，会交维修费用，可有的业主不但不同意有偿维修，还会因此拒交物业费。

3.邻居出租房屋，感觉不安全。今年年初，某小区8栋，有一位业主因这个理由不交物业费。出租房屋是业主的权利，物业无权干涉，业主以这个理由拒交物业费，实在有些牵强。

4.一楼住户建花园，楼上不同意。此种情况，如果物业公司已向业主下达整改通知，并将情况报给业委会和相关执法部门，就没有责任了。

5.小区里有人养大型犬，还有养家禽的。有小区个别业主养大型犬和家禽，影响其他业主。此情况，物业公司只能报给有关部门。

6.小区地面车位不合业主心意。在长春市很多小区内，停车位都是很有限的，占不到车位，应该是业主的运气问题，不应该归到物业公司身上。

7.配套设施不完善。去年冬天，某小区物业公司因部分业主不交费问题，与业委会进行了多次磋商。其中，有一些业主是因小区无健身路径而拒交物业费。其实，这也属于开发商建设时的问题，与物业无关，但物业公司还是尽量去协调，希望能够解决。

8.暖气不热。此事真的与物业无关。

9.滚动开发的施工工地有噪音、挡视线、施工时绿地被破坏。与物业无关，业主应找政府部门解决。

10.邻居私改烟道返味。属于邻居关系问题，业主应通过社区调解或法律维权。物业公司发现后要制止，但无执法权。

11.前楼接层挡光。业主可通过《物权法》维权，找规划部门和行政执法部门解决。

12.商铺灯光或噪音、排气污染。业主可通过《物权法》维权，并找政府相关部门解决。

13.未享受服务，如空房未住，电梯不坐。空房的产权是业主，你不到小区住、不乘坐电梯，也应尽业主义务。

14.私自拆改房屋结构，在出现问题时开发公司不给维修。与物业无关。

15.因公共部位事故造成损失，对保险公司的赔付额度及时间太长不满意。与物业无关。

16.有业主因为叫出租车不及时不交费。叫出租车服务，并不是物业服务范围。

17.还有业主因为孩子被邻居的小狗吓到，要求物业公司减免物业费。业主应通过公安部门解决此事。

18.无理拒交。有业主因房屋质量连电梯费也拒交;有的因家中失火，物业未及时发现而拒交……但更多的时候，这些五花八门的理由与物业无关。

但也不是所有的都不归物业管，下面的几种情况就应该物业管

19.楼道卫生打扫不彻底。楼道卫生是物业的服务范围，物业应加强管理。

20.小区绿化不及时，绿地内杂草清理不及时。物业应根据季节及时绿化，并对园区公共绿地的花草树木进行精心维护。

21.小区雨天路面积水清扫不及时，雪天积雪未及时清扫。小区内公共卫生，物业应及时清理。

22.小区路灯、楼道灯损坏未及时维修。属于物业公司责任。

最后还有一些是需要看情况，来决定如何处理

23.家中被盗。此问题有一个责任区分，如果业主自家硬件设施不完善，则与物业无关，因为物业巡逻的只是公共区域;如果行窃者是从正门进入，物业做到了登记，可进入者提供的是假证件，或者行窃者盗走的是非常难发现的小物件，与物业无关;行窃者进门时物业未做登记，导致业主被盗，物业负一定责任。

24.车辆被划伤。这得看物业如何收费，如果停在车库内，按照合同物业只提供卫生打扫、用电照明等服务，车辆划伤物业不负责任;车停在自律停车场被划伤，物业不负责任;如果合同中物业有保管义务，物业公司要按比率赔偿。

25.各种设施设备老化后，物业无钱更换。正常情况下，小型维修应由物业直接进行;如果大修就要动用大型维修基金，需要业委会进行申请。但目前来说，一些物业公司收取上来的物业费可能只够维持人员开支和日常费用，到维修设备设施时也真就没钱了。

苏格兰牧羊犬(详情介绍)

虽然我们不提倡总是为狗狗更换食物，但是如果长期地给狗狗喂食同一口味的狗粮，那么迟早它们会对其产生厌恶感。因此在狗狗食用同一种狗粮较长一段时间后，我们可以试着为其换一种口味。那么如何给狗狗更换食物，需要注意的是，狗狗的肠胃比较脆弱，换狗粮不能立马就随便更换。

狗狗采食有其习性和嗜好，对新食物有适应期，在食物发生变化的时候，犬消化道里的酶的种类和数量也需要进行适应性调整，以适应这种变化，一般而言，这种调整需要2-3天时间。所以不要随意更换或者改变爱犬的饮食习惯。

如果突然换食，往往会出现两种情况：一种是食物的口味好，适合狗狗的嗜好，狗狗大量采食，尤其是幼犬，会引起呕吐和腹泻，如果治疗不及成机体太弱，常常造成死亡;另一种情况是犬不爱采食，影响犬的健康。正确的换食方法是：开始时仍然以原食物为主，加入少量新食物，以后逐渐增加新食物，减少原食物，直至全部食用新食物。换食对犬来讲是一种应激反应，在犬身体虚弱、生病、手术后或其他应激因素存在的情况下，不宜匆忙换食，以避免多重因素对狗狗严重影响。

一般经常给狗狗吃狗粮的朋友给狗狗换另一种新狗粮的时候要注意这些问题，如果经常是自己给狗狗做的食物，那问题不大。不过自制狗粮的朋友们要注意营养搭配均衡，不然狗狗容易生病。

随着我国房地产业的飞速发展，司法实践中与物业管理有关的纠纷呈上升趋势，业主委员会的诉讼主体资格问题直接决定着业主的合法权利能否得到救济和保障”。

法律问题咨询：物业服务费到底做什么用的?有哪几部分构成?

社区法律咨询律师回答：

《淄博市物业服务收费管理实施细则》第十四、十五条规定业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，期于全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3)物业管理区域清洁卫生费用;

4)物业管理区域绿化养护费用;

5)物业管理区域秩序维护费用;

6)办公费用;

7)物业管理企业固定资产折旧;

8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9)经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

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《物业管理条例》中有关内容的规定

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条 下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

关于物业客服你知道多少，哪些事儿是客服必须管的，小编今天带你了解下。

1、负责物业管理费收费通知单的发放和费用的催缴工作；

2、负责收集辖区内用户资料，做好用户档案的管理；

3、负责公司服务热线电话的值守，并收集掌握热线电话的所有记录，记录报修情况和服务质量，负责与业主/住户联络；

4、负责业主/住户来信、来访、投诉等处理工作，及时做好回复、跟踪、检查工作；

5、负责业主/住户满意度调查工作，做好关于业主/住户满意度调查的各种数据的统计分析工作；

6、负责做好辖区内对业主/住户的宣传工作，调查工作；

7、对辖区内举行的各种活动进行现场管理；

8、对辖区内外的公共设施、消防设施、环境卫生、广告宣传海报进行监督管理；

9、负责用户进出货物的监督管理；

10、执行公司的各项管理规章制度。

客服主管岗位职责

主管报告上级：物业总经理

督导下级：客服前台/客服助理

联系部门：项目管理内各部门。

即使上周五有5.25亿美元的比特币期权到期，多头仍有望坚决捍卫15.5万美元的水平。

11月13日，总计5.25亿美元的比特币（BTC）期权未平仓合约即将到期。这与上周相似，当时有4.7亿美元的期权未平仓合约也到期。由于大多数交易量是按月和按季度进行的，因此这呈现出不寻常的活动。

11月5日（上周五），看跌（卖出）期权的未平仓头寸比看涨（买入）期权大30％。Deribit交易所持有本周五到期的4.31亿美元未平仓合约，而Bit.com有7200万美元。

在快速得出关于这个数字是看涨还是看跌的结论之前，重要的一点是要进行更详细的研究，以估算到期日附近的潜在买入和卖出压力。

例如，一个价值18,000美元的看涨期权持有人在不到到期的32小时内将比特币价格推高至16,500美元并没有太大收益。这些选择已被市场认为是毫无价值的。对于低至14,000美元的看跌（卖出）期权也可以这样说。

因此，通过排除高于16700美元的看涨期权和低于14400美元的看跌期权，交易者可以对当前市场状况有更现实的了解。

Deribit BTC期权将于11月13日到期。资料来源：Deribit

Deribit交易所持有5,915个BTC看涨期权，价格从14,000美元到15,750美元不等。Bit.com有1,050 BTC，OKEx目前拥有490 BTC。因此，立即有1.17亿美元的未平仓合约支持当前水平。

同时，看跌期权的价格从15,250美元到16,500美元不等，在Deribit达到2,130 BTC，其次是Bit.com的860 BTC，再加上OKEx的100 BTC。因此，卖方的直接压力来自看跌期权的未平仓合约为4,800万美元。

这种差异背后的原因是，大多数认沽期权已经贬值，没有市场价值。这一变动不包括2.98亿美元认沽期权未平仓合约中的84％。

因此，当仅分析期权触及市场水平时，就会出现6 900万美元的巨大失衡，有利于买方。与上周相似，美国大选也可能出现一些大的看跌交易。

无论市场有足够的实力来突破16,000美元的阻力位，这些短期期权目前都支撑着15,500美元和更高的价格。

OKEx，Bit.com和Deribit每周合同于11月13日上午8点（UTC）到期。

的观点和这里所表达的观点仅代表的autho [R ，并不一定反映Cointelegraph的意见。每项投资和交易动议都涉及风险。做出决定时，您应该进行自己的研究。

在我国的起步时间不长，随着该行业的迅猛发展，物业管理纠纷近几年也呈上升趋势，纠纷的主体涉及到物业公司、业主及等。诉讼争议包括了业主拖欠物业费、供暖费，物业公司不履行职责致使业主人身、财产受损，业主委员会与物业公司争夺物业管理权等多方面。其中，业主拖欠物业费、供暖费的案件占据了大部分，也基本成为每个物业公司面临的不可避免的难题。该类纠纷的出现，一方面反映了当事人权利意识的提高，但另一方面也反映出当事人在处理法律纠纷中存在着一些错误的理解或做法。笔者结合担任物业公司法律顾问期间的工作经验，总结了在处理该类纠纷时应注意的几个问题。

一、法律关系问题

在业主购房及居住过程中，出现的主要当事人有：业主(购房人)、开发商、物业公司，存在的法律关系有：物业公司与开发商之间的前期选聘及物业交接管理关系、业主与开发商之间的房屋买卖与房屋维修法律关系、业主与物业公司之间的物业管理法律关系及业主之间因相邻产生的相邻法律关系及因侵权等产生的其他法律关系。虽然在同一主体身上可能产生多个法律关系，如业主也是购房人，与物业公司产生物业管理法律关系，与开发商产生房屋买卖法律关系，与其他业主产生相邻关系，但需明确的是这些法律关系之间是彼此独立的，因此，主体权利义务的承担是不能混淆的。

但在物业管理收费实践中，却经常出现主体混淆，归责错误的现象：业主极易将物业公司与开发商混为一体，或将其他业主对自己的侵权理解为是物业公司的管理不善;而开发商与物业公司也出现越权管理，责任区分不清的情况。上述现象的出现主要是由于当事人对下面两大法律关系没有清楚的认识，将非物业公司的权威归责于物业公司身上。

(一)物业公司与开发商之间的法律关系

在《物业管理条例》颁布以前，存在开发商对小区物业管理的情况，但由于开发商作为建筑单位，专业技能缺乏，不利纠纷的解决。2003年9月1日起施行的《物业管理条例》规定：小区的物业管理活动需由物业管理企业进行，根据该条例颁布的《物业管理企业资质管理办法》，对物业管理企业的资质进行了进一步规定，将物业管理企业的资质分为一、二、三等级，物业公司需根据自身的资质实施对不同类型小区的物业管理。

因此，目前除部分以前开发的小区还存在由开发商的物业管理部门进行管理的情况外，大多数小区的物业管理，是由有相应资质的物业公司进行的。

在前一种情况下，小区的物业管理部门作为开发商的一个部门，与开发商是从属关系，不能独立承担责任，对外的所有活动均需以开发商的名义进行。但在后一种情况下，开发商与物业公司分别是两个独立的法人，在小区的管理活动中，物业公司应对自己的行为独立享有权利、承担义务。

但由于在业主、业主大会选聘物业公司之前，小区的物业是由开发商选聘的物业公司进行管理的，在这种情况下，特别是当开发商将小区交由自己成立的物业公司管理时，下列现象就极易出现：业主将开发商的责任转嫁到物业公司的身上，以存在问题为由拒绝缴纳费用;而开发商与物业公司也错误理解了自己的权利义务：物业公司在业主入住时提出不交物业费不给房屋钥匙;开发商将应退还给业主的购房款充抵物业费。

这些情况的出现，都是没有弄清法律关系，对于业主来说，由于开发商对房屋负质量保证责任，在开发商没有将维修工作委托给物业公司的情况下，业主只能要求开发商对房屋进行维修或承担赔偿责任，而不能向物业公司提出主张，而物业公司与开发商也应正确认识自己的权责：收缴物业费只能由物业公司进行，而房屋交付则是开发商基于房屋买卖关系应负的责任。

(二)业主与业主之间的法律关系

业主与业主之间，主要存在因房屋相邻产生的相邻关系及因侵权产生的损害赔偿法律关系。

根据《民法通则》第83条关于相邻关系的规定，因相邻一方没有正确处理相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当承担责任。而侵权责任，也应按照相关法律规定处理。但不论在哪种情况下，物业公司承担责任的前提必须是有过错，或者是没有按《物业服务合同》约定履行管理职责，如在对房屋进行装饰装修时，业主应注意避免对相邻业主造成噪声干扰，更不应该拆除房屋的承重结构，给相邻房屋造成安全隐患，而物业公司虽在服务合同中承诺对业主的装饰装修行为进行监督管理，但物业公司没有履行该监督管理职责，物业公司应对相邻业主因装饰装修行为遭受的损失承担部分责任，或对侵权结果的发生有过错，与其他业主构成共同侵权，如将应由全体业主分摊的费用分摊到个别业主身上。但需要明确的是，不论物业公司的行为构成的是违约还是侵权，与业主是否交纳物业费都属于截然不同的法律关系，业主只能要求物业公司承担违约或侵权责任，而不能拒绝交纳物业费、供暖费等费用。

可见，由于混淆了法律关系，物业管理当事人不仅无法达到最初目的，还可能因行为不当，对给相对人造成的损失承担责任。

二、抗辩权的行使问题

与上面提及的混淆法律关系不同，在有些情况下，业主拒交物业费、供暖费的理由是物业公司提供的服务没有达到《物业服务合同》中约定的标准，如在《物业服务合同》中约定24小时巡逻，实际上物业公司并没有做到，或约定保持小区环境整洁，而业主认为物业公司的保洁措施并不完善等。业主以物业公司没有尽到职责为由拒交物业费用，实际上是错误地行使了双务合同中的不安抗辩权。

根据不安抗辩权的理论，双务合同中先履行债务当事人如有确切证据证明对方存在法定情形，则可以中止履行债务。我国《合同法》第68条规定的法定情形之一为：有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力。在物业管理中，物业费的交纳通常都是先于物业公司提供的物业服务的，符合不安抗辩权要求的债务履行有先后顺序的要求。但事实上，即使物业公司管理不善，提供的服务存在瑕疵，一般也达不到《合同法》第68条规定的无法或者可能无法履行管理职责这一要求，因此，业主常常因证据不足，拒绝交费答辩无法得到法律支持。

虽然业主无法行使不安抗辩权，但物业公司没有按照《物业服务合同》的要求提供完善的管理已经构成合同的不完全履行，业主完全可以要求物业公司承担违约责任：按合同要求完善服务，对给自己造成的损失要求赔偿。

有多套房产的市民可能都会有过这样的经历，因为长久不住在小区，平常工作又忙，未必能按时交纳物管费，一不小心就会被物管催缴物管费，同时还要求交纳一笔多少不等的滞纳金。

对于物管费滞纳金的标准，何谓五花八门，并不一致。不少业主更反映在制定的过程中，滞纳金究竟应该交多少业主并没有什么话语权，都是物业公司说了算。更有甚者，有的小区原来签订的物管合同内根本没约定要交纳物管费滞纳金，物管却突然要求业主交，还不征求业主的同意。

小编提醒，如果滞纳金约定过高并且明显有失公平，可以看作是霸王条款申请法院撤销合同，而作为违约金性质的滞纳金，总额也不可以超过本金，滞纳金更不能说收就收。

事前无约定的签补充协议

在法律实践中，对于原来没有约定物管费滞纳金缴交比例的情况，如果产生诉讼，最后一般都以中国人民银行同期银行贷款利率作为滞纳金缴交的标准。

双方事前没有约定的话，一定要经过一致协商签订补充协议才可以收取。对于已经成立了业委会的小区，可以由业委会组织召开业主大会，形成决议后经过半业主通过，再代表全体业主和物管签订补充协议，这样新的物管费滞纳金标准方可生效。

标准不合理可申请撤销

部分业主如果是因为对物管服务不满意，认为物管服务缩水违反了物业服务合同的约定，所以拒交物管费，并且不交滞纳金，需要做好取证工作。同时，在审理的过程中也要承担举证物管服务违约的责任。另一方面，作为上一手业主欠交的物管费，如果要一下手业主承担并不合理，不能因此而向其收取滞纳金。

根据合同法，滞纳金应该属于应付未付的违约金，一般而言违约金不能超过本金。在前期物业服务合同中，如果物管费滞纳金标准设定过高明显有失公平，就有“霸王条款”之嫌，可以作为可撤销条款，业主申请撤销。

滞纳金每日2%至5%为宜

根据目前物业管理的相关政策法规，并没有对物业企业能否收取滞纳金以及滞纳金的比例标准做出具体规定。物管费滞纳金一般都会在物管合同中有所约定，带有一定的惩罚和阻吓性质，防止出现大面积业主不交物管费的情况。而具体的滞纳金标准，应该由业主和物管双方共同协商确定，目前在实践中一般以每日2%至5%之间为宜。

只要不是恶意欠交管理费，是否要追缴滞纳金，最好双方还是协商解决。不少业主由于长久不住在小区或者出差旅游等原因，导致不能及时交纳物管费，像这种特殊情况，许多物管公司都不会要求交纳滞纳金，也不适合进行追缴。

无线鼠标是一种没有线缆直接连接到主机的鼠标，现在非常流行。对于无线鼠标，很多朋友都好奇无线鼠标电池一般能用多久?要是没电了要怎么换?换电池又需要注意些什么事项?下面小编就给大家详细说说。

一、无线鼠标电池能用多久?

无线鼠标电池能用多久这个分不一样品牌的电池，不一样规格的电池，然后是相同电池的情况下取决于鼠标的能耗标准，鼠标的说明中肯定注明了鼠标的能耗标准和能耗的参数。

1、无线鼠标一般都用7号电池。(也有用5号电池，比较少)

2、没有像手机电池的无线鼠标，因为电压不一样，手机电池是 锂电池 ，电压是3.7V，7号电池是1.5V 两节串联后也才3V。可以用7号充电电池(一节电压是1.2V)

3、无线鼠标好处就是不需要鼠标上拖个线，运用起来灵活。但在玩网络游戏的时候会有“发飘”的问题(就是定位不准确)

无线鼠标电池能用多久有两个条件决定：

1、鼠标整个电路的耗电量

2、电池的容量(比如充电电池有900多mA、有1200mA)容量大运用时间久

网友推荐：

碳性电池 ：可以选用华太、双鹿、次世代等品牌，看准了型号为R03P(七号)、R5P(五号)这种型号里带“P”应该可以用1-3个月左右，这和运用电脑的频率与每天用多久有关系，差点的可能用一个月就没电也可能。

碱性电池：可以选用南孚、超霸、劲量、次世代、双鹿等等，这类电池可以用2-3个月。

小提示：最好选用碳性电池或碱性电池，如果觉得麻烦或省心，购买个可充电电池也是不错的选择。

二、无线鼠标电池怎么换?

发现自己的无线鼠标运用过程中时不时的失常或者 指示灯 一闪一闪的，首先查看时不时电池没电了。将电脑关机，再将鼠标插线拔出来。

拿到鼠标，将鼠标的底部朝上，你就可以看到一个装电池的部位，有个凹槽。用小刀将凹槽翘起，用手将后盖打开，你就可以看到鼠标电池了，一般的都是镍氢电池。如果你发现你的不是镍氢电池，就要去商店或者专卖店买两节匹配的镍氢电池，及可充电循环运用的。买到后，按照卸的反顺序装上电池。

三、换无线鼠标电池注意事项：

不要在电脑运行时，直接拔掉鼠标，这样会破坏插口接触片。更换电池时，不可以有水滴入鼠标中。买正品的镍氢电池，因为可以循环运用，物有所值。

关于无线鼠标电池能用多久及怎么换的问题就给大家叙述到这里了，想运用或即将运用无线鼠标的伙伴，可以仔细阅读上文了解。

没入住交不交物业费？物业服务差交不交物业费？物业经营用房是指什么？......物业与业主之间的纠纷，大多数还是交不交物业费引起的。针对有关物业方面的问题，这些解答不可错过。

问题一：请问，小区物业费到底该怎么收？

答：1、按照合同关于物业费的规定来收取。2、因业主的原因没有收房，收房之前的物业费需要补交。3、因开发商的原因导致无法收房，如在收房时，业主发现楼盘有质量问题需要整改，那么整改过程中所需缴纳的物管费应由开发商承担，但具体情况要双方协商解决。

问题二：物业费必须要交吗？不交会怎么样啊！

答：1、入住时，业主与物业公司签署过物业托管协议，业主签过字，明确交纳物业费的义务，不交属于违约，物业可以起诉不缴费的业主。2、如果物业有问题，有纠纷，业主可以找房管局的物管科投诉，但不能以拒交物业费的形式出现。

问题三：刚刚买了一套顶跃二手房，后面出现漏水，开发商说房子过了5年质保期不负责，物业说这是开发商的房子问题也不负责，这事怎么解决？

答：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年，你问问原来房东是不是在5年质保期内已经漏水，但是开发商一直没维修好，如果是近期发生的漏水情况，只能自己出钱让开发商或者物业施工维修了。

问题四：购房合同中，业主共有的物业经营用房是指什么？

答：物业用房包括物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等。

问题五：关于物业维修金，开发商说只有收据没有发票是这样吗？

答：原则上可以开具正规发票，但目前杭州的确有些开发建设单位出具给业主的只是企业往来款票据，有些是因为暂时还没有物业维修基金专用票据，您可以要求开发单位开具发票，如需查询基金缴交情况，也可联系开发单位所在城区房管部门。

问题六：买的期房，开发商按照合同约定的时候交房，但由于验房时房屋有问题要整改，并已经书面提出，开发商也同意，那么物业费是按合同约定的交房日计算，还是整改好后我实际验房通过并接收房屋的时间算？

答：按照你实际收房后的时间开始计算，不过你要和开发商和物业确认过，以免到时候有争议。

问题七：买了2个地下停车位，每年缴纳物业管理费的时候，还要另外收取车位管理费，请问是否有相关规定支持物业的这种做法？

答：这个是车位管理费，牵扯到打扫卫生车辆管理等管理费用，的确需要交纳，如果物业没有管理到位或不作为可以投诉。

前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。

前期物业管理服务协议

甲方：_______________

乙方：_______________物业服务有限公司

本合同甲方指购房人（即业主），乙方指物业开发单位委托的物业管理服务企业。

甲方所购房屋销售合同编号：__________________

甲方所购房屋基本情况：

座落位置：_________________

栋号：______栋______楼______号；

建筑面积：_________平方米。

甲乙双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，就本物业的管理服务达成如下协议：

第一条

甲方的权利与义务

㈠甲方的权利

1、依法享有或使用所拥有物业的各项权利。

2、依法合理使用房屋建筑共用设施、共用部位和本物业内公用设施和公用场地（所）。

3、有权按有关规定进行室内装修。

4、有权参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。

5、有权就物业管理的有关事项向乙方提出建议、意见或批评。

6、有权向政府主管部门就物业管理相关问题进行投诉。

7、享有本物业《住户手册》赋予的其它权利。

㈡甲方的义务

1、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守本物业的管理制度和《住户手册》有关规定，必须办理入户登记手续。

2、执行和服从乙方与业主委员会作出的决议、决定。

3、业主如需对本物业进行室内装修，必须遵守《住宅室内装修装饰管理办法》及《住户手册》的有关规定，到物业服务中心办理相关手续，缴纳正常装修垃圾统一清运费___元/㎡（建筑面积），如需打墙另加收___元/㎡，方可进场施工。装修完工后，乙方进行验收。若甲方有违规装修，乙方有权要求甲方限期整改直至合格。其中所发生的一切费用由甲方负责。

4、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能。如因搬迁、装修等原因确需使用或更改的，应事先通知乙方，并在规定期限内恢复原状，其中发生的一切费用由甲方负责；造成损失的，须照价赔偿。

5、甲方承租人、使用人及访客等违反本物业管理制度和《住户手册》等造成损失、损害的，甲方应承担相应的法律责任。

6、甲方承诺与其它非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理制度和《住户手册》等，并承担连带责任。

7、在安全、合理的原则上，如需处理本物业的给排水、通风、采风、维修养护、通行、卫生、环保等方面的问题时，不得侵害他人的合法权益，造成损失的应给予赔偿并承担相应法律责任。

8、按期向乙方交纳物业管理服务费。物业管理服务费交纳标准为每月____元/㎡（建筑面积），自甲方办理入户手续（以开发单位发出交房通知次日为准）之日起计算。甲方在办理入户手续时应一次性向乙方交纳半年或一年物业服务费，此后在每半年或一年的首月7日前交纳下一周期的物业服务费。

9、业主使用本物业内有偿使用的文化、娱乐、体育设施或停车场等公用设施、公用场所时，应按规定交纳费用。

10、在本物业范围内，不得有任何违反《住户手册》的有关违规行为，否则按《住户手册》规定进行处理或处罚。

11、甲方应积极配合乙方做好有关公共物业服务、治安秩序维护、消防安全管理等各项物业服务与社会治安综合治理工作。

12、讲文明、讲道德、讲卫生、互助互利，共建文明小区。

第二条

乙方的权利与义务

㈠乙方的权利

1、依照国家有关法律、法规及本协议对甲方物业管理区域内公共物业提供管理服务。

2、根据有关法律、法规和政策，结合本物业实际情况，制定本物业的物业管理制度。

3、制止违反本物业的管理制度及《住户手册》等规定的行为。

4、有权委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务。

5、依照本协议收取公共物业管理服务费。

6、提供与物业管理有关的其它有偿经营服务项目。

㈡乙方的义务

1、具备国家承认的物业管理服务经营条件。

2、在本物业管理区域内设置办公室。

3、建立健全本物业的物业管理档案资料。

4、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。所发生的费用由受益业主或使用人承担（或启用公共维修基金）。

5、接受政府主管部门的监督和指导。

6、做好物业维修及其费用收支的各项记录，妥善保管有关档案资料。

7、编制物业管理服务费收支及财务年度计划。

第三条

违约责任

㈠乙方违反协议，未正确履行自己的义务的，甲方有权要求乙方限期改正。逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；但不负责对业主房屋内物品及室外车辆等的保管（有特殊约定的除外），发生丢失或损坏乙方不负赔偿责任。

㈡乙方擅自提高本协议所规定的收费标准的，甲方有权拒交或要求乙方清退所多收费用。

㈢甲方违反本协议，不遵守物业管理制度或《住户手册》等规定，且使乙方未能正常行使其权利或履行其义务的，乙方有权要求甲方限期改正，造成损失的，由甲方承担相应法律责任；逾期仍不改正的，乙方有权强行整改，并要求甲方赔偿相应损失。

㈣甲方或使用人在规定时间内不按时交纳应交的物业服务费、水电费等费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天按欠交费用的5%交纳滞纳金，直至采取法律手段。

第四条

其它约定

㈠在不可预见情况下（如发生煤气泄漏、漏电、火灾、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件），为维护广大公众、业主、使用人的切身利益，乙方因采取紧急措施造成甲方必要的损失的，双方按有关法律规定处理。

㈡乙方在实施物业管理服务过程中，不承担本物业业主及使用人的人身财产保管与保险责任，敬请业主及使用人自行办理相关保管与保险事项。

㈢本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。其它未尽事宜，遵照国家有关法律政策执行。

㈣本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向政府主管部门申请调解；协商或调解无效的可提交桂林市仲裁委员会仲裁。

㈤本协议有效期限自本物业交付之日起至___________终止。

㈥本协议一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章即生效。

甲方：________________乙方：___________物业服务有限公司

代表人：代表人：

经办人：

联系电话：联系电话：

年月日年月日

不管是买房还是租房，我们每个月都要交物业费，可以说物业费和我们每个人息息相关。那么物业费包括什么？物业费收取标准是什么？

物业费包括什么物业费收取标准是什么

一、物业费包括什么

大家都知道物业费就是我们对居住小区内的设备、绿化、治安等等的维护所需要交纳的费用。那么物业费具体包括什么呢？

1、居住小区区域内的清洁卫生费用，这样大家都可以在一个卫生的环境中居住

2、居住小区区域内的绿化养护费用，公共的地方绿化做好了，居住的每个人都可以享受绿化的美。

3、居住小区区域内的秩序维护费用。

4、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等

5、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

6、办公费用

7、物业管理企业固定资产折旧

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

9、经业主同意的其它费用

注：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本

二、物业费收费标准

有不少于小区住宅总建筑面积3%的物业管理服务用房

绿化率35%以上(包括水面)；绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上；

固定活动馆所300平方米以上

专用固定停车泊位1个/3户；2m!

具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；

固定体育活动场馆不少于二项设施。`

公共秩序维护：1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。

2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。

4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。"

6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。

8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

保洁服务：

1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭

2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。

3、公共楼道每天清扫2次；扶手每天擦洗2次，保持干净整洁。

4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。

5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。

6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

7、垃圾设施每天清洁2次，无异味。

8、公共区域玻璃每周擦洗1次。

9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。

11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

物业费滞纳金是什么？物业费滞纳金是指业主因拖欠物业费而需交给物业公司的一部分数额的金钱。物业费滞纳金的产生由市建委与市工商局起草的《北京市前期物业服务合同》与《北京市物业服务合同》示范文本。在对停车收费、装修等备受关注的焦点问题都包含其中，范本中明确规定，业主拖欠物业费将交滞纳金。

《北京市前期物业服务合同》示范文本将作为《商品房买卖合同》的附件，由开发商在卖房之前与物业公司签订，需要上报市建委予以公示。《北京市物业服务合同》示范文本供业主大会或业主选聘物业服务企业时使用。两份合同范本明确规定了开发商、物业公司、业主三方的权利和义务。

物业公司和业主有如下权利和义务：

关于业主

对前期物业服务有知情权

前期物业合同虽然是由开发商与物业公司签订，但服务对象仍是业主。合同范本明确：业主在前期物业中享有知情权。在保障业主利益的同时，范本也进一步明确了相应的义务，如有拖欠物业费，业主应该交纳滞纳金，按照合同法规定，该标准是每日物业费的万分之五，双方也可约定其他标准。

共用设施搞经营须经业主书面同意

对于归业主所有的共用部位、公用设施，物业公司想用于广告、房屋租赁、会所经营等营利活动，要征得业主委员会书面同意，并每半年向业主公布收益情况，接受监督。经营收益归全体业主，可分摊到户冲抵下一年度的物业服务费用，也可用于小区改造或补充专项维修资金。

共用部分的经营权归谁，则由业主大会商议决定。

关于物业

物业不得出卖业主资料

范本在物业公司义务中明确写入：妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。

装修未损房屋及时返押金

范本规定物业公司应与业主订立书面的装修服务协议，除约定收取装饰装修服务费外，物业不得另行收取装修垃圾清运费、施工人员管理费、门卡工本费等与装饰装修有关的费用。未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏的，物业应在完工后7日内将押金全额退还。

物业解约须提前三月通知

与业主发生矛盾，擅自“罢工”导致小区停水停电，这样的物业公司将面临万元级别的违约赔偿。合同期满前，无论是业主还是物业公司，不想再继续合作，必须提前3个月通知对方，双方都不能擅自提前解除合同，否则无过错方可要求万元级别的违约金。

关于收费

物业费分为包干制和酬金制

对于业主普遍关心的物业服务收费问题，范本中提供了“包干制”或“酬金制”供选择。包干制是指物业费由业主按建筑面积交纳，如果选择这种方式，物业公司不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。酬金制是指业主按建筑面积预先交纳服务资金，物业公司用来支付绿化养护等费用，选择这种方式，物业公司应向全体业主公布账单并定期公布费用的使用情况。同时双方每年聘请专业机构对物业服务资金使用进行审计。剩余费用转入下一年，不足部分由业主承担。

住宅经商按商业物业标准收费

针对广受关注的民宅商用行为，范本规定，业主、物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，物业公司可以参照商业物业标准收取相应的物业服务费。

滞纳金的计算公式：

假如本月应交50元，但业主延迟了14个月才交，按每天5%的违约金计算50元×5%=2.5元/每天2.5元/每天×30（每月30天）×14个月=1050元不过有一个问题必须搞清楚，就是物业服务合同当中约定的物业公司服务不到位的违约金是否与业主延迟交纳物业费的违约金对等，也就是说如果物业公司服务不到位，是否也是约定按每天5%的额度赔偿业主违约金，如果物业服务合同当中仅仅约定了业主延迟交纳物业费的违约金，却没有约定物业公司服务不到位的违约金（这种情况在前期物业服务合同当中普遍存在），或者说业主延迟交纳物业费违约金的比例明显高于物业公司服务不到位违约金的比例，这就造成了合同双方赔偿额度不平等，违反了合同法的基本原则。

在现实生活当中这样的物业服务合同一旦发生相关违约金诉讼，法院一般不支持物业公司相关违约金的请求。这是充分考虑到合同法当中当事人双方的权利与义务平等的基本原则。