物业合同到期了,物业怎么撤（汇编20篇）

物业费每个月都要交，钱是给了，可是物业费具体收的是哪些费用呢？物业费并不是一个单独的名称，其实它是由我们小区维持日常工作的许多部分组成的，具体的项目都有哪些呢？

1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费：指人员的费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。人员费用的测算根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数，然后再确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额，再按工资总额计算各项福利提取的数额，汇总为每月该项费用的总金额，最后再分摊到每月每平方米建筑面积上。

(1)基本工资：根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。(2)按规定提取的福利费(根据当地政府的规定由企业确定)：包括福利基金(如按工资总额的14%计算)、工会经费(如按工资总额的2%计算)、教育经费(如按工资总额的1.5%计算)、社会保险费[包括待业保险(如按工资总额的1%计算)，医疗保险(如按工资总额的6%计算)、工伤保险、养老保险(如按工资总额的19%计算)，住房基金(如按工资总额的6%计算)(含住房公积金)]等。(3)加班费：按人均月加班2天，再乘以日平均工资计算。日平均工资按每月22个工作日计算。(4)服装费：按每人每年2套眼装计算。其眼装标准由企业自定。计算出年服装费总额后再除以12个月，即为每月服装费。

2.公共设施、设备日常运行维修及保养费，包括：

(1)公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费;(2)给排水日常运行、维修及保养费;(3)电气系统设备维修保养费;(4)燃气系统设备维修保养费;(5)消防系统设备维修保养费;(6)公共照明费;(7)不可预见费;(8)易损件更新准备金。

3.绿化管理费：指小区环境绿化的养护费用，

包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。

4.清洁卫生费：包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。

5.保安费：对封闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区不能收保安费。包括：保安器材装备费(保安系统、保安器材等);保安人员人身保险费(如每年投保2万元人身意外伤害险，保险费率为4‰);保安用房及保安人员住房租金(如保安用房按每人8平方米计算，住房月租金为8元/平方米)。

6.办公费：交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)、其他杂项等。

7.物业管理企业固定资产折旧率：固定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。

8.利润：利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定，一般普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。

9.法定税费：法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是两税一费(代收代缴部分不计征)。

(1)营业税：按企业经营总收入的5%征收;

(2)城市建设维护税：按营业税7%计征;

(3)教育附加费：按营业税3%计征。

以上9项费用即为费用构成，测算出来后全部相加就是公共性服务费用。如果一个住宅小区没有其他资金来源渠道，只靠物业管理收费维持运转。则每户收费标准即为前9项之和再除以总建筑面积和12个月，即得出每月每平方米应交金额。

“物业”一词来自于香港方言。它评自RealProperty或RealEstate，表示房地产或不动产。在港澳及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。在《香港房地产法》一书中，作者李宗锋先生称“物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。

应注意的是，尽管物业词常常作为房地产的同义词，但是物业的概念与房地产的概念在很多方面还存在着差别。一般来说，房地产一词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整个房地产；而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实物资产。

物业是指住宅小区、写字楼、商业大夏、旅游宾馆、酒店，标准工业厂房、仓库等有价值使用价值的房屋、附属设施及相关的场地。

物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和次序的活动

物业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。

前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。

前期物业管理服务协议

甲方：_______________

乙方：_______________物业服务有限公司

本合同甲方指购房人（即业主），乙方指物业开发单位委托的物业管理服务企业。

甲方所购房屋销售合同编号：__________________

甲方所购房屋基本情况：

座落位置：_________________

栋号：______栋______楼______号；

建筑面积：_________平方米。

甲乙双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，就本物业的管理服务达成如下协议：

第一条

甲方的权利与义务

㈠甲方的权利

1、依法享有或使用所拥有物业的各项权利。

2、依法合理使用房屋建筑共用设施、共用部位和本物业内公用设施和公用场地（所）。

3、有权按有关规定进行室内装修。

4、有权参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。

5、有权就物业管理的有关事项向乙方提出建议、意见或批评。

6、有权向政府主管部门就物业管理相关问题进行投诉。

7、享有本物业《住户手册》赋予的其它权利。

㈡甲方的义务

1、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守本物业的管理制度和《住户手册》有关规定，必须办理入户登记手续。

2、执行和服从乙方与业主委员会作出的决议、决定。

3、业主如需对本物业进行室内装修，必须遵守《住宅室内装修装饰管理办法》及《住户手册》的有关规定，到物业服务中心办理相关手续，缴纳正常装修垃圾统一清运费___元/㎡（建筑面积），如需打墙另加收___元/㎡，方可进场施工。装修完工后，乙方进行验收。若甲方有违规装修，乙方有权要求甲方限期整改直至合格。其中所发生的一切费用由甲方负责。

4、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能。如因搬迁、装修等原因确需使用或更改的，应事先通知乙方，并在规定期限内恢复原状，其中发生的一切费用由甲方负责；造成损失的，须照价赔偿。

5、甲方承租人、使用人及访客等违反本物业管理制度和《住户手册》等造成损失、损害的，甲方应承担相应的法律责任。

6、甲方承诺与其它非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理制度和《住户手册》等，并承担连带责任。

7、在安全、合理的原则上，如需处理本物业的给排水、通风、采风、维修养护、通行、卫生、环保等方面的问题时，不得侵害他人的合法权益，造成损失的应给予赔偿并承担相应法律责任。

8、按期向乙方交纳物业管理服务费。物业管理服务费交纳标准为每月____元/㎡（建筑面积），自甲方办理入户手续（以开发单位发出交房通知次日为准）之日起计算。甲方在办理入户手续时应一次性向乙方交纳半年或一年物业服务费，此后在每半年或一年的首月7日前交纳下一周期的物业服务费。

9、业主使用本物业内有偿使用的文化、娱乐、体育设施或停车场等公用设施、公用场所时，应按规定交纳费用。

10、在本物业范围内，不得有任何违反《住户手册》的有关违规行为，否则按《住户手册》规定进行处理或处罚。

11、甲方应积极配合乙方做好有关公共物业服务、治安秩序维护、消防安全管理等各项物业服务与社会治安综合治理工作。

12、讲文明、讲道德、讲卫生、互助互利，共建文明小区。

第二条

乙方的权利与义务

㈠乙方的权利

1、依照国家有关法律、法规及本协议对甲方物业管理区域内公共物业提供管理服务。

2、根据有关法律、法规和政策，结合本物业实际情况，制定本物业的物业管理制度。

3、制止违反本物业的管理制度及《住户手册》等规定的行为。

4、有权委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务。

5、依照本协议收取公共物业管理服务费。

6、提供与物业管理有关的其它有偿经营服务项目。

㈡乙方的义务

1、具备国家承认的物业管理服务经营条件。

2、在本物业管理区域内设置办公室。

3、建立健全本物业的物业管理档案资料。

4、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。所发生的费用由受益业主或使用人承担（或启用公共维修基金）。

5、接受政府主管部门的监督和指导。

6、做好物业维修及其费用收支的各项记录，妥善保管有关档案资料。

7、编制物业管理服务费收支及财务年度计划。

第三条

违约责任

㈠乙方违反协议，未正确履行自己的义务的，甲方有权要求乙方限期改正。逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；但不负责对业主房屋内物品及室外车辆等的保管（有特殊约定的除外），发生丢失或损坏乙方不负赔偿责任。

㈡乙方擅自提高本协议所规定的收费标准的，甲方有权拒交或要求乙方清退所多收费用。

㈢甲方违反本协议，不遵守物业管理制度或《住户手册》等规定，且使乙方未能正常行使其权利或履行其义务的，乙方有权要求甲方限期改正，造成损失的，由甲方承担相应法律责任；逾期仍不改正的，乙方有权强行整改，并要求甲方赔偿相应损失。

㈣甲方或使用人在规定时间内不按时交纳应交的物业服务费、水电费等费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天按欠交费用的5%交纳滞纳金，直至采取法律手段。

第四条

其它约定

㈠在不可预见情况下（如发生煤气泄漏、漏电、火灾、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件），为维护广大公众、业主、使用人的切身利益，乙方因采取紧急措施造成甲方必要的损失的，双方按有关法律规定处理。

㈡乙方在实施物业管理服务过程中，不承担本物业业主及使用人的人身财产保管与保险责任，敬请业主及使用人自行办理相关保管与保险事项。

㈢本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。其它未尽事宜，遵照国家有关法律政策执行。

㈣本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向政府主管部门申请调解；协商或调解无效的可提交桂林市仲裁委员会仲裁。

㈤本协议有效期限自本物业交付之日起至___________终止。

㈥本协议一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章即生效。

甲方：________________乙方：___________物业服务有限公司

代表人：代表人：

经办人：

联系电话：联系电话：

年月日年月日

随着越来越多人购买了属于自己的房产，“业主”的概念日益深入人心。相对的，人们对物业服务企业的要求越来越高，由此产生的物业纠纷也就越来越多。

物业纠纷常见案例解析遇到物业纠纷你是如何处理的？

在实践中，业主与物业的纠纷往往是双向的。物业起诉业主，主要是追讨物业费；而业主起诉物业，原因就多种多样了。问题是，现实中不少业主对物业不满引发的纠纷，其实并不属于或者不完全属于物业的责任，笔者结合几则现实中发生的案例对此加以简要的分析。

与业主有纠纷物业无权停电案例：

某业主家里突然停电，业主找到小区物业服务企业，要求检查停电原因，但物业服务企业告知他，是因其拖欠物业管理费而停电。

业主与物业服务企业交涉无果后，找到供电管理部门，但供电部门的工作人员到达现场后，物业服务企业因其无工作证件而拒绝打开配电房的门。

业主认为物业服务企业利用管理之便，以停电方式威逼他，给其带来生活的极大不便，遂将物业服务企业告上法庭，请求法院判决物业服务企业排除供电妨害、恢复供电，并向其赔礼道歉，减收一个月管理费，赔偿经济损失。

法院经审理后认为，被告物业服务企业并非供电部门，无权以任何理由对原告采取停电措施，否则就构成侵权。

原告提出减免一个月管理费的请求，属于双方的物业管理合同的范围，与本案侵权纠纷不是同一法律关系，原告应另行主张权利。

原告要求被告赔礼道歉和减免一个月管理费的请求于法无据，法院不予支持。原告提出的经济损失赔偿和排除供电妨害、恢复供电的请求获得法院支持。作为物业服务企业，无论和业主有什么矛盾，都没有采取停电措施的权利。

物业企业的职责是为业主提供优质服务，不能采取对业主停水、停电之类损害业主利益的手段，而且排除电力故障是供电部门的责任，物业服务企业应予配合。

与邻居有纠纷属于相邻关系案例：

杨某住在临街巷内的一处平房，邻居刘某因为开了一家饭馆，安装了一个大型油烟机，其排烟口设置在刘某自家的房顶上。

杨某的二层住房一侧窗户恰好与刘某安装油烟机的墙体相邻，两者相距约1米，中间形成一条窄道，虽不走人，但一直是杨某家一层住房主要的通风通道。

刘某的饭馆正式营业后，杨某发现自家二层房间里总有股油烟味，且一旦开窗通风，油烟味反而更大。

查找原因后，杨某发现原来是刘某饭馆厨房的油烟机排放口离自家二层窗户太近，只要油烟机一开，就会有油烟窜到自己的房间里。

杨某找刘某商量解决油烟排放问题，但刘某置之不理。去物业投诉，物业管理人员也只能上门劝说，然而丝毫未起效果。不得已之下，杨某只好向法院起诉，要求刘某改建油烟机的排放口，停止侵害、排除妨碍。

法院受理此案后，先主持双方进行调解，但因双方分歧较大，调解无效。法院最终判决：被告刘某的饭馆排放油烟的行为已构成对原告杨某的合法权益的损害。根据《民法通则》第十八条规定，被告刘某应当停止使用饭馆的油烟机。

评析：本案涉及相邻关系中几个方面的问题。

相邻关系，从权利的角度可以称为相邻权。

所谓相邻权，是指两个或者两个以上的不动产所有人或占有人、使用人、收益人，因一方对自己所有或占有、使用、收益的不动产行使所有权或占有、使用、收益时，享有的要求对方给予必要方便的权利。

正确处理相邻关系，必须遵守《民法通则》第八十三条规定的“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则。

这些原则，既是相邻各方正确行使相邻权、妥善处理相邻关系的原则，同时也是人民法院正确处理相邻纠纷的原则。一旦相邻方的行为侵害了他人的合法权益，就有排除妨害的义务。

对前期物业不满可开业主大会选聘案例：

某物业服务企业是开发商的全资子公司，承接了该开发商开发的一个住宅小区的前期物业管理业务。

业主入住后，对该物业服务企业的物业管理费收费标准和服务标准多次提出质疑，而该物业服务企业多次向业主大会提出该项目严重亏损，并要提高物业管理费，双方僵持不下。

评析：

本案中造成业主与物业服务企业相互不理解的直接原因，是物业服务企业与业主之间始终缺乏双方都认同的物业收费标准和服务标准。

既然物业服务企业与业主之间对物业费和服务标准之间存在很多纠纷，业主大会成立后可以通过招投标的方式重新选聘物业服务企业。

实践中，前期物业与业主产生矛盾的事例并不少见。

作为房屋建设单位，首先应通过招投标的方式选聘物业服务企业，并与物业服务企业签订前期物业管理服务合同，相关条款应在销售合同中与买受人明确约定；

其次在销售合同中应有明确的物业管理条款，包括服务内容、标准、收费、违约责任等主要部分，避免因业主买房时对物业管理相关内容不清晰，业主入住后对物业服务企业的服务收费等事宜产生质疑，产生不必要的矛盾；

再次，召开首次业主大会选聘物业时，物业服务企业应与业主大会做好充分的沟通，明确物业管理合同的条款；

最后，物业服务企业要根据服务内容、服务标准来确定收费。

《物业管理条例》颁布以后，规定应建管分开，开发商与物业服务企业各自独立经营是市场化的必然，物业服务企业必须通过自身实力才能赢得市场。

合同时间违法业主可主张无效案例：

某物业服务企业系某房产企业出资设立，该房产企业利用这种特殊关系与之签订前期物业管理合同，委托该物业服务企业对小区实施物业管理.

按照开发商与物业企业的约定，委托期限为8年，每平方米收费2.5元，而同等小区同等物业的收费只有每平方米1.2元。

业主相继入住后，发现小区管理混乱，物业服务差，收费相比其他同等物业高出许多，业主对此不满，矛盾纠纷不断产生。

评析：

根据《物业管理条例》和有关法律法规规定，前期物业管理合同的期限，应至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，一般不得超过2年。

本案中，房产开发企业与由其自身设立的物业服务企业设置了长达8年的委托管理期限，显然是侵犯了业主的合法权益，该约定因违反了法律强制性规定，按照合同法的相关规定属于无效约定。

该前期物业管理合同关于物业管理费的约定，属于依法可以申请变更的条款。

在签署相关合同时，房产开发商首先有义务提请业主注意相关条款，并按照对方要求对这些条款作出说明。

其次，如果该价格条款有显示公平的情形，按照合同法规定业主依法可以申请撤销和变更该条款。

《物业管理条例》的相关规定

第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

消防安全工作是物业公司一项基础性的管理工作,随着城市化建设不断加大,高层楼建设也在不断增多,随之而来的高层楼消防安全工作的重要性日益显现出来。下面就是小编为大家整理的关于物业消防方面的基础知识，供大家参考。

物业消防基础知识三、消防水源主要有哪几类?

答：消防水源一般可分为人工水源和天然水源两大类。

火场上所需的消防用水，应由消防水源供给，《建筑设计防火规范))(GBJl6—1987)及《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045 1995)，市政给水管网，天然水源或消防水池可作为消防给水水源。

(1)市政给水管网。这是建筑小区的主要消防水源。 市政给水管网可通过两种方式提供消防用水，一是通过其上设置的消火栓(市政消火栓)为消防车等消防设备提供消防用水;二是通过建筑物的进水管，为该建筑物提供室内外消防用水量。

(2)天然水源。确定消防水源时，应优先考虑就近利用天然水源，以节省投资。不仅江、河、湖、泊等地面水可作为消防水源，有条件的话，也可利用地下水作为消防水源，如泉井。

(3)消防水池。消防水池是人工建造的储存消防用水的构筑物，是天然水源、市政给水管网等消防水源的一种重要补充手段。凡储存消防用水的水池均称为消防水池。有生活、生产和消防合用的消防水池，有生活、消防合用的消防水池，有生产、消防合用的消防水池，也有独立的消防水池。

物业消防基础知识六、怎样打火警电话?

答：发生火警不要惊慌失措，要保持镇静，火警电话号码119要记清。

(1) 火警电话打通后，应讲清楚着火单位，所在区县，街道，门牌或乡村×××的详细地址。

(2) 要讲清什么东西着火，火势怎样。

(3) 要讲清是平房还是楼房，最好能讲清起火部位，燃烧物质和燃烧情况。

(4) 报警人要讲清自己姓名，工作单位和电话号码。

(5) 报警后要派专人到街道路口或村口等候消防车到指引消防车去火场的道路，以便迅速，准确到达起火地点。

发现火警及时报警，这是每个公民的责任。

物业消防基础知识一、疏散指使标志一般设在什麽位置?

答：疏散标志宜设在太平门的顶部或疏散走道及其转脚处距地面高度1米以下的墙面上，走道上的标志不宜大于20米。

物业消防基础知识七、怎样利用楼房阳台进行自救?

答：楼房失火，楼梯已被火焰阻塞，不能下楼往外逃避时，人们可以在阳台暂避一时，等待救援。在条件许可时也可以利用阳台，借助绳索等工具由此下楼，以保人身安全。消防人员救火、救人，阳台是重要的途径。因此，阳台上不应放置易燃物，如油毡、木材等。

物业消防基础知识二、消防车通道的宽度不应小于多少米?

答：消防车通道不应小于3.5米。

物业消防基础知识四、灭火的基本方法有哪几种?

答：灭火的基本方法有4种：隔离法、窒息法、冷却法、抑制法。

物业消防基础知识五、发现着火，先报警还是先救火?

答、当你发现着火，现场只有你一人时，不管情况如何，不能见火就跑。因为初期火灾容易扑灭，若能及时扑灭，火情不会扩大。应一边呼救，一边进行扑救。但却要首先估量自己是否有能力，有把握将初期火灾扑灭。如果有能力，那就使用相应的灭火方法将火扑灭。如果认为自己无能力灭火，就应该立即去报警。再报警路上可以一边喊一边跑，以得到群众帮助和引起邻里的注意。

发生火灾后，要找一位口齿清楚，头脑清醒的人去打报警电话，具有消防知识的人可以组织街坊四邻设法灭火或抢救。当然，一定要注意安全以等待消防人员的来到。

一般来说，物业费都是由物业以及开发商进行决定的，物业费包含两个概念，一个是物业费的组成，另一个是服务内容与服务标准。物业服务收费标准是什么？

《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照合同约定，对房屋机配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境和相关秩序的活动。

物业费通常包括9大项，具体收费标准商品房和经济适房又有区分。通常情况下，商品房收费为市场调节价，而经适房多为政府指导价。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

另外，物业费还要根据服务内容与标准。按照物业服务合同分，您所享受的物业服务标准要看合同是如何约定的。

中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》规定，从物业管理服务的基本要求、房屋管理、公用设施设备维修养护，协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务内容。制定了三个等级标准，你所缴纳的物业服务费的基本服务费用不同的标准，测算出的费用也不同。

商品房使用年限意味着我们对房子的使用期限，商品房使用年限到期是否意味着房子就不是我们购房者的了呢？商品房使用年限到期以后怎么办，如何面对商品房使用年限到期，成为房屋产权短的购房者们作为关心的问题。

我国的商品房使用年限是多长?为什么会有40年和70年两种说法，甚至有的是60多年?商品房土地使用年限到期后怎么办?到期之后土地会不会被国家直接收回，如果土地被收回，那么土地上附着的房屋怎么办?

我国是社会主义国家，我国的土地氛围国有土地和集体土地两种。集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。《中华人民共和国宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”集体土地上所建房屋为我们通常所说的“小产权房”，不属于商品房。

商品房一般都是建在国有土地上的房屋，商品房的使用年期其实指的是商品房所在的国有土地的使用年限。国有土地即全民所有的土地，通常与商品房相关的土地类型包括商业用地和住宅用地，商业用地的土地使用权年限是40年，住宅用地的土地使用年限是70年。这里所说的40年和70年是指开发商拿地之后开始计算的40年和70年。

从开发商拿地到开工建设，再到房屋建成业主入住，这之间的时间不等，至少需要两三年时间。也有一些特殊情况，土地被开发商拍下之后，由于种种原因迟迟未开工，甚至被多次倒手，十几年过去之后才开始开发。而这里面耽误的两三年或者十几年都是包含在商品房使用年限的40和70年里的。

商品房土地使用年限到期后怎么办呢?关于此问题，目前还没有执行的实例。《物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

因此商品住宅土地使用年限期满之后续期的问题不用担心，但是，目前尚无关于续期的细则，是免费续期还是收费续期，收费标准是什么，都没有定论。而商业用地届满之后的续期，则无明确的规定。

物业管理企业的分类方法有很多种，这里只介绍其中具有代表性的几种分类方法,物业管理公司按不同的划分标准，可分为不同的类型。

物业管理企业

（一）按服务范围划分

物业管理公司按服务范围划分，有综合性物业管理公司和专门性物业管理公司两类。前者提供全方位、综合性的管理与服务，包括对物业产权产籍管理、维修与养护以及为住户提供各种服务；后者就物业管理的某一部分内容实行专业化管理，如专门的装修公司、维修公司、清洗公司、保安公司等等。

（二）按管理层次划分

物业管理公司按管理层次，可分为单层物业管理公司、双层物业管理公司和多层物业管理公司。单层物业管理公司纯粹由管理人员组成，人员精干，不带作业工人，而是通过承包方式把具体的作业任务交给专门性的物业管理公司或其他作业队伍；双层物业管理公司包括行政管理层和作业层，作业层实施具体的业务管理，比如房屋维修、清洁、装修、服务性活动等；多层物业管理公司一般规模较大，管理范围较广，或者有自己的分公司，或者有自己下属的专门作业公司，如清洗公司、园林公司等等。

（三）按存在形式划分

物业管理公司按存在形式划分，有独立的物业管理公司和附属于房地产开发企业的物业管理公司两类。这两类公司目前都比较普遍。前者的独立性和专业化程度一般都比较高；而后者的发展程度则明显参差不齐，有的只是管理上属公司开发的特定项目，有的已发展成独立化、专业化和社会化的物业管理企业。

（四）按企业所有制性质划分

物业管理公司按企业所有制性质划分，可分为全民所有的物业管理公司以及集团所有、外商独资、合资或股份制性质、私营性质的物业管理公司。目前，全民所有和集体所有的物业管理公司占大部分，私营性质的正在崛起。我国香港等地的物业管理公司有比较丰富的管理经验，并看好大陆的物业管理市场，是一支不可忽视的力量。

没有配备物业人员，小区就无法正常运转，所以物业也是每个小区必不可少的配置。

随着近年来业主维权意识的增强，和某些物业的不规范（如不按标准服务，如维修不及时、不彻底；小区环境脏、乱、差，垃圾清理不干净；绿化养护不到位、死棵断档严重；车辆停放管理不规范等），物业和业主的矛盾逐渐摆上台面。如果物业实在太差劲，业主有权力要求更换物业吗？

答案是肯定的。

根据《物业管理条例bai》第十一条、十二条相关du规定：

第十一条

下列事项由zhi业主共同决定：

……

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

根据十二条一半以上业主签字是通过采用书面征求意见的形式形成了业主大会会议决议，可以根据十一条选聘和解聘物业服务企业。

所以根据法规，业主可以要求更换物业。不过必须召开业主大会,经三分之二以上业主同意,可以更换物业。同时成立业主委员会，具体实施更换物业的工作。这样通过招投标来的物业价格相对比较低。

在如今的二手房交易当中，买卖双方往往会涉及很多费用的交割。那么，对于原业主拖欠的物管费，新业主有没有义务偿还?

转让房屋时遗留的欠费问题，从法律上讲，应该与房产买受人无关。因为合同具有相对性，合同是两者之间的问题，不能涉及第三人。由于原业主与物业公司之间的服务合同并没有涉及后来的买房人，所以新业主没有义务支付该部分物业费。简单来说，房子的转移并不意味着债务的转移。新业主购房后与物业公司建立新的物业服务合同关系，只对入住后的物管费承担缴纳义务。

由于在二手房买卖过程中，买卖双方通常会忽略诸如物管费、水电费的结算。为了避免这类纠纷的发生，业内人士建议市民在购买二手房时，除了确保房屋质量外，一定要先查清原业主是否拖欠费用。而为避免纠纷，原业主如尚有欠费未结清，好结清之后将缴费情况告知买房，以免交易后期由此给自己带来的不便。另外，为了核定责任方，双方可在收据或者在合同上写清楚。

首先是维修基金的结算与更名。由于房屋交接时可能会遇到卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用的情况。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。

其次，水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续。这类纠纷在房屋买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用。

第三，房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收。一般来讲，买方在交房时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。建议买卖双方在合同中明确房屋附赠的家私电器、下水道等质量问题的。如果合同约定一定的保修期限的话，那么对双方来说都会是比较公平的。

一旦买房，就要接触到物业，而且物业是生活中需要长期打交道的一个部门，如果一个小区的物业不好，可能以后几十年的生活都不会太顺心。因此，买房的时候一定要考察好物业，但是，你知道好物业什么标准吗？知道怎么考察吗？

大型房企开发的楼盘都由自家建的物业公司管理小区。它们开发成熟、利润率稳定，在住宅房地产开发领域出于经营品牌、服务高效和削减矛盾的目的，有能力也更愿意由自建物业公司来管理开发的住宅小区，比较充足的开发利润也使得用于贴补物业服务的资金更有保证。因此自持物业的项目或许是比较好的选择，因为与开发商同一家大公司解决问题或者投诉起来也比较方便。

物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务，这是基本的部分；二是代办服务，如代收水电费等；三是特约服务，如室内维修、代送报纸等。不仅如此，物业公司还应该在小区里定期公示维修基金和停车费的收支账目，接受小区业主监督。这里小编搜罗了不少选择物业的要点：

1：看门卫对陌生人的态度

主要是看门卫是否对临时性的小区进入人员有没有及时登记，或者陪同进入等。当然，有业主带领或者小区快递等人员就不需要陪同这么麻烦了。

2：看小区公共区域

小区绿化是不是修剪得比较整齐，路面上能不能看见垃圾，人工河道里和水景里的水质是不是清洁，有没有异味，有没有蚊虫飞舞。车行道、人行道、楼道等公共区域能不能看见黑色污垢。

3：看建筑外墙面

小区楼房的外立面能不能看到明显的污渍、锈斑，通常物业公司如果能一年清洁一次外立面，即使很少做其他的外立面整修，也能让房子表面看起来比较干净。如果你能看到房子的外表面明显和别人不一样—比别人家多装了铁栏杆、玻璃花房，阳台玻璃窗比别人多凸出去一块，也说明物业监督和劝解不够。

4：物业反应的速度

物业报修电话应该保证24小时有人接听，急修半小时内必须上门，如果是一般的报修，能不能在1天内处理完。如果有业主投诉，多长时间能答复处理完毕—通常3天内处理完是中等水平的服务。

5：看安全防卫级别

小区的巡逻保安是否认识业主，你在小区里兜一圈，能看见巡逻保安几次。如果小区保安不认识业主，巡逻频率又低，业主的安全就悬了。行业标杆万科物业的保安被要求做到100%认识小区业主的车，上岗3个月内认识70%的业主。

小区围墙是不是都安装上防盗网、防爬刺等防盗设备，住在低楼层的业主是不是特别加强了安全保卫措施，是加装防盗系统，还是在特定时间段增加巡逻和监视次数。闭路监控镜头是否24小时监视。

6：看各种设备的状况

大型机电设备每年都要进行保养维修，每月检查。虽然配电房、设备间等地方你无从考察，但是也可以从其他设备上看出物业管理的质量。防盗门是不是能正常开合，楼宇对讲功能是不是正常，电梯按钮和灯具是不是完好，电梯内是不是整洁，露天和楼道的公灯能不能正常使用。

住宅房屋产权到期之后，都是自动续期的，不过一般都是需要提前一年提交续期申请的，并且在续期时，房屋所有权人还需要补缴土地出让金。

住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

《城市房地产管理》中的第二十一条规定：土地使用权出让合同约定年限届满，如土地使用者需要继续使用，应当至迟与届满前一年申请续期。除根据社会公众利益收回该土地，应当予以批准。续期的应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用者向土地管理部门提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回的房屋外，其它的房屋应当予以批准。获得批准续期的，重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。这样，房产所有权便得以延续，当然，变成危房需要强制拆掉的除外。

土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的(即根据社会公共利益需要收回的)，土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿。土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。

如今几乎每家都有私家车，在购买房产的时候也会考虑到停车位、停车费的问题。很多小区会委托物业进行管理，而大多数物业就会针对小区内的业主收取相应的停车费。那么物业是否有权划定停车费？关于小区停车费的内容，小编将在下文中为您解答。

一、小区停车位归谁所有？

《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本条规定了小区内停车场的归属权问题。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

依据《物权法》和司法解释的上述规定，小区停车场的所有权情况分为以下几种情况：

1、如果建设单位将规划的整个停车场以车位形式出售或赠送给业主，则各个车位属于购买或接受赠与的业主所有，停车场内的公共部分，如车道，属于所有拥有车位所有权的业主共有。

2、如果建设单位将停车场的车位出租给业主，则停车场的所有权归建设单位享有，而使用权归承租车位的业主享有，业主交纳的费用是车位的使用费，该费用的标准由业主和建设单位在合同中具体约定。

3、如果建设单位在出售房屋时，将停车场的建设费用分摊到每个业主，即业主所付的房价中实际包含了停车场的分摊费用，则停车场的所有权应归全体业主共有，对于停车场的使用和收费标准由业主大会在管理规约中约定，但应优先满足业主的停车需要。

停车场的收益应归全体业主共有，主要用于停车场的维修养护，也可按照业主大会的决定使用。

二、物业是否有权划定停车费？

到底物业是否有权向业主收取停车费？需要考察停车费的性质。小区停车费的性质有两种，一种是土地使用费，一种是管理费。两种费用的收费依据与收费主体是不同的。

根据《物权法》第73条的规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第74条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

由此可知，土地使用费收费的法律依据是《物权法》，收费主体是业主。业主可以因车辆占用土地而收取土地使用费。

而管理费的收费依据是《合同法》及国务院颁布的《物业管理条例》。《合同法》第365条及第366条规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。寄存人应当按照约定向保管人支付保管费。

而《物业管理条例》第54条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。由此，物业在征得业主同意后是可以利用小区的土地进行经营的。车主向物业交纳的其实是车辆保管费。

同时我国《物权法》规定，决定收取小区停车费的权利主体是业主大会或业主委员会。物业公司只是受业主大会或业主委员会的委托，对业主停车进行收费。

如因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。因此，社区居民委员会也是决定收取小区停车费的权利主体。

因此，如果经过业主大会决议同意收取一定标准的停车费，那么，该停车费的收入应该是归全体业主所有的，而不是归物业公司来随意开支。实践中，停车费一部分作为物业管理成本和交纳税金，另一部分作为收益归全体业主所有。

在挑选房屋的过程中，所选择的小区物业往往是被很多人所忽视的重要因素。很多人认为物业并不重要，其实除了房屋本身以外，物业服务也会影响你的居住舒适度。那么物业服务对业主有哪些影响？如何选择好的物业呢？接下，我们就一起来看看这两个问题吧！

物业服务对业主有哪些影响？一、好物业，让业主舒心小区的绿化，公共卫生进行定期维护保洁，不用担心下楼梯踩到香蕉皮，出门看见垃圾到处堆，物业能让小区卫生整洁及绿化造型优美，春花夏树秋枫冬雪；良好的物业管理让业主在小区中住得安心，物业对小区的外来人员进行例行询查登记，对车场车辆进出进行指挥，让你不用担心看见小区都是外来人员在逛公园，车辆进出要前后左右看个十几遍；良好的物业管理让业主在小区中住得放心，物业对小区公共设施的日常维护能让小区的路灯在夜晚的时候也明亮如昼，各个小区主管道畅通顺畅，即便堵塞也有专人清理，也不用担心地上到处污水横流。

二、好物业，让房子保值大部分人不会把物业管理和房产的增值联系起来，总觉得物业管理是物业管理公司的责任，房产增值要看当初选房的眼光。实际上管理的效益也很明显地体现在房子的价值上，经常的维修、保养能延长住宅物业的使用寿命，帮助它保值。

三、好物业，房屋增值物业管理的好，不断“追加劳动”，通过维修，进行旧房更新改造、室内装修，不仅能使物业及其设备处于完好状态和正常运行，而且可以提高物业的档次和适应性，使房屋保值和增值，即使是在市场比较疲软的景况下，也能够容易地招揽顾客，出售或出租这些房屋，获取更多的利润或租金，从而产生较高的经济效益。如疏于管理，就可能会造成更多的问题，使新建的住宅区在数年内变成危旧房区。可见，优质的物业管理是最实在、最有效的宣传手段，既可使整个地区的房地产增值，也能为企业带来直接的经济效益。

如何选择好的物业？

一、选择开发商旗下自己的物业公司，在居住后期发生什么质量问题都好沟通好协调，不会扯皮推诿。二、查问物业公司的资质和服务背景，尤其是有服务酒店经验的物业公司，在各方面的服务意识和态度都很不错的三、打听物业公司在当地的口碑，物业口碑差的楼盘谨慎选择，因为在后期物业的口碑很多时候代替了开发商的口碑，而且差的物业，业主居住的舒适都相当低，更有甚至会和业主发生冲突。四、选择物业费高的物业，也可以算作一个标准。一文价格一文货，贵有贵的道理。

上文对于物业服务对业主有哪些影响以及如何选择好物业这两个问题进行了详细的解答和说明。相信大家看到这里，对于物业的重要性以及怎么去选择都有了一定的了解。希望大家会在日后的选房过程用多注意物业问题，毕竟物业服务与我们的生活息息相关。

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益,改善生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本经济特区实际,制定本条例。

第二条本经济特区内住宅区物业与非住宅区物业管理及相关监督管理活动适用本条例。在本省经济特区以外其他区域的物业管理,参照本条例执行。

第三条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第四条省人民政府住房和城乡建设行政主管部门对本经济特区的物业管理活动进行管理、监督和指导。

市、县、自治县人民政府应当建立物业管理联席会议制度,协调处理物业管理的重大问题。

市、县、自治县人民政府物业管理主管部门对本行政区域内的物业管理活动进行管理、监督和指导。

规划、城管、环卫、物价、财政、公安等相关部门按照各自职责,共同做好物业管理有关工作。

街道办事处、乡镇人民政府应当协助物业管理主管部门对物业管理活动进行管理、监督和指导,调解物业管理服务纠纷。

居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。

第五条物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,负责制定并监督实施物业服务规范,督促物业服务企业诚信经营和服务,促进行业健康发展。

第二章业主、业主大会和业主委员会

第六条依法登记取得或者根据物权法的有关规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规定和管理规约、物业服务合同的约定执行,但不得以放弃权利为由不履行义务。

很多人买房时，关注房屋的价格、户型、楼层、容积率和绿化率。但却忽视了重要的一点，那就是小区的物业服务。正所谓，买房一阵子，物业一辈子。物业的好坏，要在入住后才能体会到。

1、环境

好物业，能够定期对花草树木进行修理、施肥，保证花草树木的健康生长，为业主提供一个舒适的环境。

坏物业，不管不顾，冬天来了不给树木披上“保护衣”，不做好防护工作，花草树木长势一般。

2、卫生

好物业，小区公共区域干净整齐。楼梯道、楼下、小区里没有垃圾堆积，电梯墙、电梯里擦得锃亮。

坏物业，一年四季不见公共区域有人打扫。小区内到处散落着树叶、电梯内和楼道走廊经常有垃圾、夏天垃圾箱的果皮纸屑散发恶臭。

3、安保

好物业，保安定时巡逻，对进出的业主有礼貌。外人来访时，会进行严格的登记或与业主确认才能放行。

坏物业，小区可以随意进出，门禁成摆设。在小区摆放的电动车被偷了，也没有人管。

4、服务

好物业，家里的煤气、水、电等出现了问题，第一时间联系物业，物业会及时安排人员前来处理，而且服务态度好，为业主省不少心。

坏物业，打电话给物业，电话时常没有人接，处理问题也不及时。

5、停车问题

好物业，小区车辆停放有序，合法收取停车费。

坏物业，小区车辆停放无秩序，横七竖八，见缝插针，违法收取停车费。

6、房屋维修

好物业，小区楼外墙、公共设施经常维修，即使十多年过去了，看起来也是那么新。

坏物业，基本不会对小区公共设施、楼外墙检查维修。

7、电梯检修

好物业，定期对电梯进行检修和维修，以保证电梯的运行安全。

坏物业，电梯下次检修日期，永远都写着今年年底。电梯内灯坏了没有人管，业主反馈过的电梯惊魂问题，下次依旧出现同样的问题。

8、消防问题

好物业，定期检查消防通道有无杂物，对于有杂物的地方，及时处理。定期检查楼道内摆放的灭火器是否过期，过期了会及时更换。

坏物业，交房时，有灭火器就得了，才不管几年后，过期还是没有过期。

9、信息传递

好物业，小区停水、停电的通知，会打印好，在小区单元门内张贴，提前告知业主，业主好做好相应的准备。

坏物业，突然就停水停电了，业主毫无准备。

10、单元门噪音问题

好物业，会挂一个指示牌，温馨提示业主轻关门，以减少对低楼层住户的噪音污染。

坏物业，单元门门禁坏了，也不管。

11、活动举办

好物业，遇到大型节假日，会举办一些活动。不仅增进邻里之间的友好关系，也赢得业主的信任与支持。

坏物业，办活动费力，不办。就是办活动，各家也得先交一笔钱！

12、运动健身

好物业，定期对运动休闲设置进行维修，以方便和丰富业主的生活。

坏物业，健身设施摆在那，你爱用不用，坏了不关我们什么事。游泳池也懒得清理，太麻烦！

物业的好坏，直接关系到居住舒适度的高低。而且，在进行二手房交易时，物业也是影响房屋价值高低的重要因素。因此，在买房时，不可忽视物业的重要性。

业主委员会在物业服务管理中占据什么样的地位呢？它与其他的相关机构又有着什么样的关系呢？

（一）业主委员会和业主大会的关系

业主大会是指一定物业管理区域内的全体业主组成的共同体，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。我国《物业管理条例》第8条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”

《物业管理条例》也规定了业主委员会是业主大会的执行机构。这表明，业主委员会具体执行业主大会的许多事项。比如业主大会决定物业管理企业的选择，而物业服务合同由业主委员会签订。业主大会监督业主委员会的具体工作开展。业主委员会中委员的人选，也是由业主大会选举和更换。

（二）业主委员会和物业管理企业的关系

物业管理企业根据合同接受业主或者业主管理委员会的委托，依照法律或合同约定，对物业进行专业化管理，是物业管理法律关系的重要主体。业主委员会和物业管理企业的关系，主要体现在物业服务合同上。

物业服务合同，指业主委员会成立后，由其代表全体业主与业主大会所选聘的物业企业所签订的合同。物业服务合同作为业主委员会与物业管理企业双方意思表示一致的协议，是市场经济中物业管理开展的协议基础。物业管理企业由业主大会选定，而物业服务合同由业主委员会和物业企业具体签订。业主由于人数众多和时间精力上等方面的限制，物业管理需要专门物业公司有效管理。

因此，业主委员会代表业主与物业企业签订物业服务合同，委托物业企业管理小区相关物业事务。作为委托合同的相对人，业主大会是委托人，物业管理企业是受托人。双方根据受物业服务合同规定，行使权利，履行义务。

虽然《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会执行业主大会的相关决定，即业主委员会为业主大会的执行机构，但是我们认为，业主委员会并非一般的组织，不能简单地视其为业主大会的执行机构。尽管业主委员会不是最高的权利机构，但由于是常设的日常管理机构，其性质和地位决定了其在物业管理中的关键地位和核心作用。但现行法律并未明确其法律地位，使其与业主、物业管理企业处于一个不平等的地位，一旦发生物业服务合同纠纷，业主委员会作为签订主体是否有权作为独立诉讼主体参与民事诉讼，变成了如今司法实践的争议之处。

我们认为，将其定性为“其他组织”，就可以很好地解决这个问题。首先，基于业主大会与业主委员会的代理关系，业主委员会的权限是由于业主大会授予的，业主委员会可以在其被授权的范围内独立地做出行为。其次，由其行为而产生的义务与责任可直接由业主大会承担，这样便可解决理论中探讨的由于业主委员会无其真正所能支配的财产而无法承担责任的问题。再来，界定业主委员会为“其他组织”，就能符合我国《合同法》和《民事诉讼法》关于其他组织的权利能力与当事人资格，即业主委员会可以作为原告参与民事诉讼。

实际上，就是从另一个方面给予业主委员会独立的原告、被告地位，其后果能由业主大会承担的法律保障。因此，法律若拟定业主委员会为“其他组织”，既能解决其为业主利益的诉讼主体问题，又能保障市场交易的安全稳定。

综上，我们绝不能无视业主委员会在现实物业管理活动中的地位，生地把业主委员会作为业主大会的执行机构而忽视其法律地位，业主委员会在涉及物业管理事项上，频频以当事人的身份参加到有关诉讼之中，其地位十分突出。而如前所述，把其定性为“其他组织”，能更好地行使它的职权及在诉讼中有依据地参与。

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一、小区电梯坏了物业不修怎么办

一般电梯都有专业的电梯维保公司维修。物业有义务通知维保人员及时修理。如果物业长时间不能保障电梯正常运行，造成业主的不方便，可以找2个部门来解决：

1、找房管部门物业科投诉

2、到技术监督局特行科投诉

电梯属于特种设备，是共有的，共有人可以委托物业服务单位或者其他管理人管理特种设备，受托人履行规定的特种设备使用单位的义务，承担相应责任。

对于住宅电梯全体业主是电梯的产权共有人，物业公司进行管理并承担相应责任。

电梯作为跟广大市民工作和生活息息相关的一类特种设备，使用安全一直深受关注。根据规定：电梯的安装、改造、修理必须由电梯制造单位或者其委托的依照本法取得相应许可的单位进行，电梯制造单位对电梯安全性能负责。电梯的维护保养单位对其维护保养的电梯的安全性能负责。

二、法律依据：

《物业管理条例》第十一条

下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

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物业费又称为物业管理服务费，是由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主收取。对于这个物业管理服务费想必是广大业主们都在关心的问题，这直接关系到了业主和物业之间的利益关系。这个物业费到底包含了哪些服务内容?物业费收取标准又是怎样的?了解物业费用能更好的维护业主们的自身经济利益及明确自己的权利和责任。

物业费收取标准

物业费又称为物业管理服务费，是由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主收取。物业服务费用由物业产权人自办理入住手续之日起按月缴纳。经双方协商可预收物业服务费。

物业费收取标准是由物业管理企业与业主委员会在政府指导价基础上协商确定，并报价格管理部门备案。专项服务费和特约服务费除价格管理部门另有规定。物业费实行的是政府指导价和市场调节价。

建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。

物业交付使用前发生的前期物业管理服务费用，由建设单位承担;物业交付使用后至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费，由建设单位和物业买受人按照前期物业管理服务协议的约定承担。物业收费标准一确定，物业管理部门不得随意更改及重复征收。

物业费包括什么

1、管理费:用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;

2、物业管理区域绿化养护费用;

3、房屋设备运行费:用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用:

4、物业管理企业固定资产折旧;

5、物业管理区域保洁费:用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;

6、物业管理区域秩序维护费、保安费:用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;

7、维护费、维修费:物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;用于物业维修服务所需的费用。

8、经业主们同意的其它费用;

9、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

案情

原告林某系祥云置业有限公司开发的白云小区的业主。2008年10月11日，原告林某购买了一辆价值57600元的中型货车。2009年1月19日晚，该车辆在白云小区被盗。后原告林某到公安机关报案，该案未侦破。2009年6月15日，林某获得保险公司因车辆丢失赔偿款23283元。车辆丢失后林某与物业公司协商赔偿事宜，二被告均不愿承担赔偿损失，林某诉至法院。

审理中查明白云小区系祥云置业有限公司开发，并不负责该小区的物业管理，在2006年至2009年3月由被告王某承包管理该小区的物业，物业管理费由被告王某收支。王某给小区内的每一车辆使用人都发放了一份车辆出入证。林某的车辆是在王某负责的期间内丢失。

王某又于2009年3月1日，将该小区的物业管理权移交给了东方物业公司。后经公安机关查实原告丢失车辆的当晚该小区门卫的值班人员离岗多日，且未有其它任何安保措施，大门未锁，才致使车辆被偷走。

分歧

本案中对于原告林某丢失车辆的损失是否该由被告来赔偿，存在两种不同的意见：

第一种意见是，在被告王某管理该小区物业之时，林某与被告王某之间并未就车辆的保管进行特殊约定，原被告之间就是简单的物业服务合同，物业公司不承担原告车辆丢失带来的损失。

第二种意见是，造成林某车辆丢失的主要原因是该小区物业安保措施不当，安保人员的离岗多日，无人对进出入车辆进行排查，致使林某的车辆丢失，物业应承担未能履行物业服务合同约定的安全防范义务而引起的车辆损失的相应责任。

评析

笔者同意第二种意见，理由如下：

在被告王某负责该小区的物业管理期间，原告向被告王某缴纳物业管理费，双方之间存在物业服务合同关系。在该法律关系中，被告王某就有义务维护住宅小区业主的人身和财产安全。在原告林某与被告王某并未对车辆的保管进行合同约定时，如果是因为物业公司对小区的安保措施不当而引起业主财物损失，物业公司应当承担相应的赔偿责任。《物业管理条例》第三十六条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案中，被告王某作为原告林某所在小区的物业管理人，其发放车辆出入证，就应该按证查验出入小区的车辆，以保证小区居民的财产安全，则该项义务即构成物业服务合同中一个不可分割的部分。而该小区的门卫值班人员离岗多日，未能充分履行查验车辆出入证的义务，对原告林某车辆的丢失存有一定过错，应当承担物业服务合同的违约责任。因原告林某已获保险赔款23283元,结合本案实际情况,以被告王某赔偿原告林某款5000元为宜。被告祥云置业有限公司并非原告居住小区的物业管理部门，故依法不承担赔偿责任。