物业到底都管啥【实用20篇】

很多人高高兴兴买了房子后由于工作等等的原因，新房子可能会闲置一段时间，有的人甚至几年十几年不住，对于物业费这个问题一直都是困扰很多业主的问题，那么未入住是否交物业费呢?下面就一起随小编来了解一下吧。

据小编了解，房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。但是仅限于第一年，第二年后将继续全额交付。

1.业主支付物业管理费用的义务，直接源于物业管理合同的约定。物业管理公司依照合同履行义务，提供的服务是一种公共性服务，一个小区不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。

2.虽然个别业主没有实际在小区内居住，但是物业管理公司对于小区内的保洁、保安、绿化、房屋及公共设施设备的维修、保养等日常管理工作已经展开，并未因此而减少工作量和费用支出。

3.如果业主以未享受物业服务企业已经提供的服务(比如业主提出其因出国房屋无人居住而未享受服务)或者无需接受相关物业服务(比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等)提出物业费抗辩的，法院都不会予以支持。

4.物业管理公司基于合同履行义务，业主们同样也应依据合同履行支付管理费的义务。物业管理公司的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止，因此无论业主是否实际居住，从办理入住手续之后就应如期交付物业管理费。

不管是租的房子，还是自己买来的房子，一般只要是小区式的管理，就需要缴纳物业费，而物业费都是按照平米缴纳的，那么，一套房子的物业费是按照计租面积征收还是按照建筑面积呢？

一般来说物业管理费是按房屋的建筑面积来算的，不是按照计租面积。因为你的房屋建筑面积包括你的实际使用面积和你属于公共部位分摊的面积，当然物业在帮你管理的时候公共部位也是按时打扫和清理的，所以都是按照建筑面积来算。

当然有些还有其他服务项目。如酒店式公寓的物业会有其他的像代订机票等服务也是算在物业管理费里面的。

现在物业管理费一般都是按照建筑面积：每平米建筑面积乘以物业管理费单价。

为进一步加强社区物业管理，全面提升物业服务整体水平，日前，市国土房管局印发了实施住宅小区物业服务等级化管理意见，推行住宅小区物业服务等级化管理。与此同时，对欠交物业费的业主，物业服务企业可进行公示公开催缴。

服务等级与物业收费相挂钩

住宅小区物业管理服务包括物业管理基本服务和机电设施设备日常运行养护管理。根据《意见》规定，住宅小区物业管理基本服务推行“双四级”标准。即按照基本服务内容和标准，划分为一、二、三、四等四个服务等级，每个服务等级区分为优秀、良好、合格和不合格等四个服务标准。

不同服务等级实行不同交费标准，每个服务等级所达到的服务标准或者养护管理标准依据年度考评结果确定。考评实行百分制，其中物业管理基本服务权重为60%，机电设施设备日常运行养护管理权重为40%。不同服务等级综合得分在90分以上(含90分)的为优秀，得分在90至80分(含80分、不含90分)的为良好，得分在80至60分(含60分、不含80分)的为合格，得分在60分以下的不合格。

物业管理小区内未配置电梯、消防等机电设施设备的，只考评物业管理基本服务。每年1月底前，市国土房管局汇总考评结果向社会公布，作为物业服务企业信用等级评定、人民法院审理物业管理服务费涉诉案件判决的重要依据。

重点服务事项实行一票否决

考评年度内物业服务项目发生以下情况的，年度考评结果为不合格：在考评年度内发生重大责任事故的;因物业服务企业责任引发重大群体或越级上访事件，影响社会稳定和正常社会秩序，造成恶劣影响的;因物业服务企业责任被媒体公开曝光在社会上造成恶劣影响的；聘用无相应资格证书的人员担任项目经理的；电梯逾期未进行年检的；未按照协议约定及时退还装修保证金及其他应退还费用的；挪用房屋专项维修资金和应急解危专项资金的；被市国土房管局或者区县房管局日常巡查公开通报后不及时整改，一年内被公开通报三次(含三次)以上的；退出项目管理时不按照《天津市物业管理条例》等政策法规规定，履行退出程序和相应义务的；以及其他严重不良行为。

物业资质实行动态管理

本市将全面推行物业服务事项公开公示。已入住物业管理小区要全部设置政策法规宣传栏、管理规约公开栏、小区事务公示栏、物业服务意见箱、业主委员会工作建议箱。将服务内容、服务标准、收费标准、机动车场地占用费、维修资金使用等内容，全面向业主公开公示，主动接受监督。

严格落实物业服务企业信用等级年度评定公布制度，加大对违约、违规物业服务企业监管处罚力度。依法核查企业资质条件，不符合相应资质条件的，重新核定企业资质等级，一年内不得承接物业管理项目，不得晋升资质等级。物业服务企业存在违法违规情形的，依法吊销企业资质证书。

物业服务企业管理的住宅小区年度考评结果全部为合格，优良率80%以上，或者积极承担社会责任，为加强社区物业管理工作作出贡献的，给予企业表彰激励。建立物业服务企业资质定期复核制度，对不符合原相应资质条件的，予以降级或取消资质，健全企业退出市场机制。

多项综合措施

提高物业费收缴率

本市将通过加强教育引导、强化行政约束、严格法律追究等综合措施，提高物业管理服务费收缴率，为促进物业服务良性循环提供有力保障。

对欠交物业费的业主开展入户收缴，并对拒交物业费的业主，物业服务企业通过小区物业事务公示栏将业主欠交物业费情况进行公示，公开催缴。物业服务企业管理服务的住宅小区被区县房管局年度考评评定为合格以上的，该考评结果作为人民法院认定物业服务企业履行物业服务合同的重要证据。

住宅小区进行二手房交易时，房地产经纪机构或房屋交易机构在打印《天津市房产买卖协议》时，向交易双方发放交齐物业管理服务费提示单。房产出卖人应在办理房屋所有权转移登记手续前交齐物业管理服务费，并告知房产买受人。

所谓物业税又称房地产物业税、不动产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。

从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护;然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。

物业税本质上是对不动产占有(不一定是所有)课征的财产税。

各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰;有的称“财产税”，如德国、美国、智利等;有的称“地方税”，如新西兰、英国、马来西亚等;中国香港则直接称“物业税”。尽管名称不同，但在很多国家都是地方主体税种，是一个比较成熟的税种。

物业税的名词源于国外，特别是东南亚地区，物业几乎等同于房产。世界各国对房地产的课税主要有三种情况，有的国家只征收转让房地产的行为税，以流转额为计税依据;有的国家对保有房地产课税，以房地产的评估值为计税依据;有的国家对转让房地产的收益课税，以所得额或收益额为计税依据。就我国而言，我们所说的物业税应该属于第二种情况

社区物业是居民小区安全管理的一个关键部门,但是由于很多小区只追求环境和服务,对于最基础的消防安全管理反而没有引起足够的重视,使火灾成为了威胁社区居民安全的严重隐患。下面就是小编为大家整理的关于物业消防方面的知识培训，供大家参考。

物业主消防须知

尊敬的业主(住户)朋友：

大家好!秋冬季历来是火灾多发季节。由于气候干燥，天气寒冷，用火用电情况大量增加，起火原因增多，火灾危险性加大。为了加强秋冬季防火用电安全，提高业主们的消防安全知识，防患于未然。物业服务中心温馨提示各位业主们特别注意以下几个方面：

1.教育孩子不玩火，不玩弄电器设备。

2.不乱丢烟头，不躺在床上吸烟。

3.不乱接乱拉电线，电路熔断，切勿用铜、铁丝代替。

4.炉灶附近不放置可燃易燃物品。

5.物业社区微信提示，明火照明时不离人，不要用明火照明寻找物品。

6.离家或睡觉前要检查电器是否断电，燃气阀门是否关闭，明火是否熄灭。

7.利用电器取暖、烘烤衣物，要注意安全。

8.物业社区微信提示，发现燃气泄漏，要迅速关闭气源阀门，打开门窗通风，切勿触动电器开关和使用明火，并迅速通知物业服务中心.

9.不能随意倾倒液化气残液。

10.家中不可存放超过0.5公升的汽油、酒精、香蕉水等易燃易爆物品。

11.切勿在走廊、楼梯口等处堆放杂物，要保证通道和安全出口的畅通。

12.不在小区内燃放烟花爆竹。

看过“物业消防知识培训”

物业应尽的消防安全职责

一、制定消防安全制度、落实消防安全责任，开展消防安全宣传、教育和培训。

二、开展防火检查，及时消除火灾隐患，并建立检查记录。

三、保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，并设置符合国家规定的消防安全疏散标志。

四、按照国家有关规定配置消防设施和器材、设置消防安全标志;定期检查、维护管理区域内公用部位的消防设施和器材，保障其完好有效。

五、制定灭火和火灾应急疏散预案，并定期组织居民和社区内的企事业单位进行演练。

六、劝阻和制止违反消防法律法规的行为。

七、落实一名专(兼)职消防安全员，承担消防安全检查、宣传和督促整改火灾隐患的职责，做好义务消防消防队的日常工作。

八、发现火灾及时报警，并组织扑灭初期火灾，协助公安消防部门开展火灾原因调查工作和善后处理工作。

秋冬季节物业服务注意事项

1.刚进入秋冬要多注意防风、防火，注意寒风对人身心健康的影响，同时也要做好防火的应急准备。注意保暖、防感冒，也要注意防滑、防冻，在行走和操作中注意人身的安全。维修人员要按时来巡察暖气管线和水管线，一发现隐患就及时修理。

2.要注意劳动器械的保养，要把握好其性能，不能因天冷而受到损坏。要经常组织人员进行检查和排查安全隐患。

3.各项目要随时组织人员加强供水管网、电力线路、各种设备的巡护检查，消除“跑、冒、滴、漏”现象，做好管网的防护防冻工作，保证水、暖、电的正常供应。做好巡防检查记录，遇到突发情况，组织好应急抢险队伍，做好应急抢险工作。

4.值班人员要注意防冻、防摔伤、防感冒，坚持24小时电话畅通，确保信息反馈及时、问题处理及时。对于一些重要的事项可及时向队领导及站领导汇报。

5.各项目应根据本项目的具体情况做好降温大风天气的温馨提醒和告知。

很多购房者都想知道自己房屋的物业费怎么算，主要是根据什么办法来规定的，下面小编就为您作一个详细解答。

根据国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》规定，物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：

１，管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等

２，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费有

３，物业管理区域清洁卫生费用

４，物业管理区域绿化养护费用

５，物业管理区域秩序维护费用

６，办公费用

７，物业管理企业固定资产折旧

８，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

９，经业主同意的其他费用

这样算的目的主是为了明确单项服务的价格，做到细化，使业主一目了然。总费用也是由此而来，以免有的业主费用是物业凭空设定的。

物业管理对每个购房者来说，都是购房因素中至关重要的一个考虑因素。物业管理条例是什么？广东省物业管理条例规定如何？

1、物业管理条例概念释义

物业管理条例是国家为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的管理条例。目的是为了明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。

现执行版本的《物业管理条例》由2007年国务院修改版，自2007年10月1日起施行。

我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。与此同时，原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。

在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。目前，全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。同时，也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。

2、广东省物业管理条例

《广东省物业管理条例》（以下简称“条例”）已经广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议修订通过，自2009年3月1日起施行。

条例的修订实施，对于规范广东物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，营造和谐社区具有重要意义。与上位法和原《广东省物业管理条例》相比，条例有哪些特点？近日，广东省人大常委会法工委有关负责人对此作了解读。

条例第五条：“街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，协调处理物业管理中的纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。”

解读：按照条例的规定，基层组织介入小区事务主要是对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，协调处理物业管理中的纠纷。业主大会成立后，则以业主自行管理为主，基层政府只有在业主委员会不按规定组织召开业主大会会议，业主委员会委员集体辞职、业主委员会换届选举的特殊情况下，经业主要求才给予协助。

条例第七条：“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”

解读：条例对物管区域划分的细化体现在多个方面，比如对于旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，规定“由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。”如果相关主体对物业管理区域的划定有争议，则“由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。”

条例第十条：“房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。”

解读：条例在这里明确了那些“准业主”的范围，包括已经合法占有该房屋的房屋买受人、受赠人、拆迁补偿人，但不包括承租人、借用人等不以转移所有权为目的占有房屋的人。至于婚姻、继承等取得房屋所有权的人，由于涉及另外的法律关系，且在条例中难以列举完全，而未作专门规定。

条例第十二条：“百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。”

“已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。”

“符合前两款情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。”

解读：条例的多项规定旨在解决业主大会筹备难的问题。进一步明确了基层组织在业主大会筹备中的指导、协调作用；规定了产生业主大会筹备组的条件：或者是百分之二十以上业主联名，或者是已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上。一般情况下，成立业主大会需要有百分之二十以上的业主联名，这主要是考虑到筹备业主大会需要有一定的民意基础。而规定在物业交付比例达到百分之五十以上的情况下，业主也可以要求成立业主大会，不再有“百分之二十以上的业主联名”的限制条件，则主要是为了防止小区大部分业主入住后，仍然迟迟未能成立业主大会。

条例第二十二条：“面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。”

解读：《物权法》对业主表决采取了双过三分之二和双过半的计算规则。物业管理区域内业主对筹集和使用专项维修资金、改建和重建建筑物及其附属设施作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。对制定和修改业主大会议事规则、管理规约等其他有关共有和共同管理权利的重大事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

但在实施过程中，人们对于“专有部分面积”、“建筑物总面积”、“业主人数”怎么计算产生了不同的理解，一些小区还因此产生纠纷。为解决实践当中遇到的问题，省条例对此作了细化。

条例第三十八条：“建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。”

“物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。

解读：条例在这方面的规定，主要目的在于解决现实生活中存在的部分物业管理用房权属不明的情况。此外，为了从制度上保障业主对物业管理用房及物业其他共有部分的合法权益，条例还明确了政府部门、建设单位的法律义务。根据条例的规定，有关部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前述规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位应当在商品房预售时予以公布。在办理所有权初始登记时，房地产登记簿中应注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分。业主有权查询。

条例相关规定：

“物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”

“建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。”

“物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示。”

“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”

“业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况，以及共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。”

解读：条例在这方面的详细规定，目的在于防止建设单位随意承诺减免物业服务费用给其他业主、物业服务企业造成损害，同时维护业主的知情权，

条例第五十四条：“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。”

“建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。”

解读：《物权法》规定了“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的原则，条例对如何“首先满足业主的需要”给予进一步明确。

条例相关规定：在物业管理区域内，不得违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房。

解读：根据该项规定，业主不得随意改变房屋的用途（既包括“住改商”，也包括“商改住”），这是业主应当遵守的一个基本准则，也是业主必须承担的一项基本义务。但同时，对于“住改商”、“商改住”，条例也未一刀切地给予禁止，如果业主确实需要改变房屋用途，例如因下岗再就业需要将住房改为商铺的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，根据《物权法》的规定，还要征得有利害关系的业主的同意。

条例相关规定：在物业管理区域内，业主不得将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方，给其他相关业主带来危害。

解读：条例对此专设一项禁止性规定，旨在遏制不断引发纠纷的此类现象。

同时，为了解决“房中房”执法难的问题，规定在发生上述违法行为时，由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期拆除，并对业主、物业使用人处一千元以上五千元以下的罚款，对装饰装修企业处五千元以上五万元以下的罚款；逾期未拆除的，县级以上人民政府建设行政主管部门可以申请人民法院强制执行。

“随着城市化的推进，土地资源日益减少，低密度高端住宅将成为一个城市里最有价值的物品。”这是北京师范大学教授、著名房地产学者董藩曾经的一番论断。

楼市:“低密度”逆市成受宠

随着生活水平提升，购房者关注的已不只是住宅本身，精神层面的需求也日益高涨。“许多购房者买房时，除关心地段、价格和户型等因素外，还询问小区绿化环境、沈阳住宅的容积率、每层户数和房间的通风状况等问题，可见购房者对于楼盘的建筑设计及分布密度都很关心。”位于浑南某售楼处的销售人员表示。

一些购房者认为，低密度住宅除了有良好的自然景观、开阔视野以及好的外部环境外，还可以有效减少单位面积内的人口密集程度，同时由于楼间距的加大，无论是采光还是通风性能都将得到极大地提升。

“从目前来看，沈阳住宅的容积率低是比较受欢迎的，但一些多层和高层带电梯的项目相对较小，绿化绿高，给人一种宽敞、轻松的感觉，也被市场和买房人认为是低密度住宅。只要是消费者需要的，或是能营造较好的生活环境的住宅产品，我认为市场都是可以接受的”，浑南某项目策划部经理表示。

在房地产逆市背景下，“低密度”住宅仍然受宠，也表明了好产品才是房地产市场的硬道理。

业界:低密度住宅日渐稀缺

小编在走访时发现，在市区内居住的人群有着共同的特点：首先是对交通便利性的需求，其次是居住环境的质量，另外对小区建筑品质、服务质量等也都有着不同程度的要求。随着人们对生活居住条件的要求越来越高，沈阳住宅的容积率高低已成为楼市竞争的一个重要武器，也可以说是成为高端住宅的必要条件。

容积率低，建设密度自然较低，对居住者来说，无论是采兴通风性能都得到较大提升。而当前土地出让成本、建筑成本不断提高，愿意牺牲容积率打造低密度住宅的开发商越来越少。

“低密度住宅在沈阳越来越少，住宅容积率越来越高，许多情况下开发商不得已而为之。土地资源的日渐减少，直接反映在地价上，地价高导致开发商成本太大，开发商必须追求一定的容积率，才能获得一定的经济回报”，一位业内人士这样说。

关于物业保洁，我们从以下几个角度进行了解。请看下图：

1、物业保洁的概念。物业保洁是指对单元性房地产，永久性建筑物的清洁与保养。开展经常性物业保洁的目的是：被清洁的物品在不受损坏的前提下，恢复完美状态，并延长其使用功能，增加使用寿命，实现物有所值或增值。现今物业管理公司自身并不发展保洁业务，而是将保洁业务包给专业的保洁公司，这种倾向在目前占有一大部分比例，因而保洁公司能得以较快的发展。

2、物业保洁管理制度。清洁管理概述在物业区域中，整洁及其所带来的舒适和优美，是一个十分重要的评价指标。它具有视觉上的直观性，会由此直接带来心理上的舒适感与美感，因而成为物业区域(楼)文明的第一象征和服务水平的重要标志。整洁的物业区域环境需要常规性的保洁管理服务来保证。

3、保洁场所规章制度。为保证安全，保洁员上班时间不许喝酒，在使用登高器具时在保证安全的同时方可操作，避免造成安全事故;保洁专员在工作中要懂礼貌，讲团结。不做违反公司形象的事。对不尊重领导、出言不逊的保洁员，公司将按现行制度予以考核;爱护工具，摆放整齐，节约耗材。保持工具的干净，每日清洗干净所有擦洗擦布方可下班。为明日工作作好准备;作好上下记录，保洁员要按时上下班，有病、事要提前请假，违者公司将按现行制度予以考核等。

期房

对于购买期房的购房者来说，物业的考察可以从以下几个方面入手：

1、参考当年物业

不少地区会对小区的物业管理进行，而这个就可以作为衡量物业管理水平和物业服务水平的参考。

2、物业费定价是否适中

物业服务应遵循质价相符的原则，如果物业费定价过低，势必会在日常管理中降低标准，更不可能会有高质量的物业服务。

3、专业设施是否依靠专业公司

问清楚小区里将来有哪些设施，因为设施越好，越需要实力强、专业素质高的物业公司管理。二手房

二手房购房者应重点注意原来的装修和业主可能隐藏或遗留的一些问题，具体可从以下几个方面入手：

1、隐蔽工程、管线排布情况

一般可以去询问物业公司，房子有没有因为装修引发工程质量问题，如果有，具体是什么问题，物业公司应该对这些问题很明晰。

2、物业资料移交情况

弱电、强电、房型图（平面）、管线图等等物业资料在购房时必须全部移交，否则将来房屋出现问题维修时，没有这些图纸就无法施工。

3、物业管理制度和具体执行情况

看看摩托车、电瓶车等都停在哪里，如果都停在楼道里，或者是推进电梯上上下下，则很容易损坏电梯，也侧面反映出物业公司的管理素质。

3现房

对于现房购房者来说，许多现实问题已经可以初见端倪，一定要四处走走、问问，具体可从以下几个方面入手：

1、看物业公司对小区情况的熟悉程度

物业公司专业素质怎么样，从工作人员对小区的熟悉情况就能看出端倪，还可以从物业公司的接待态度上看出这个公司的物业服务态度。

2、看小区绿化修剪是否整齐

小区绿化修剪是否整齐、楼道清扫是否干净、非小区居民和车辆进出小区保安是否有登记等，从这些方面可以衡量物业公司的日常工作是否到位。

3、看物业费收缴率

通常业主表达对物业公司不满的直接行为就是拒缴物业费，如果商品房小区物业费收缴过低，说明业主对物业公司的意见较大，对物业公司的服务水平就要打个问号。

物业质量的好与坏关乎着未来生活的质量，所以一定要慎重审查物业公司。同时期房、现房、二手房的物业参考也是不同的，一定要注意区别在进行校对。

市民吴女士来电：小区物业公司服务非常差，不但卫生搞不好，安全也经常出问题，但是物业费却催得最紧。如果我们对物业服务不满意，是不是可以不要物业服务，也不支付物业服务费呢?遇到不靠谱的物业公司，业主该怎么办?

广厦热线回复：对物业不满意，是不是就可以不交物业费呢?记者就此咨询了相关法律人士。

根据《物权法》的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。因此吴女士反映的情况，不能以放弃物业服务而不交物业费。对于物业公司管理中存在的问题，可通过业主大会或业主委员会解决。

鉴于享有物业服务合同解除权的是业主委员会而不是单个业主，如果物业公司服务差、不作为，导致业主与物业公司有纠纷时，业主要及时向业主委员会反映诉求，没有成立业主委员会的要积极与当地有关部门沟通，甚*可以起诉物业公司。

法律人士也提醒广大业主，“对物管服务不满意，我就不交物业费”这样的理由，在法庭上是不成立的。根据《物业管理条例》等法律规定,既然已签订物业服务合同,交纳物业费就是业主应尽的法律义务,笼统的“物业服务质量差”并不能成为推翻合同约定、拒绝交纳物业管理费用的理由。

根据相关法律法规，对于不在业主缴纳范围内的，可以拒绝缴纳;服务质量过差，可暂时拒交;如果物业公司提供了未约定或未经业主同意的服务时，业主也有权拒交。但是这些情况都需要业主保留并提供确凿的证据，否则无故拒交物业费将得不到法院支持。

物业管理企业承担房屋建筑共用部分、公用设施设备、物业规划红线内的市政公共设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。业主承担物业自用部位和自用设备维修责任。下面就来为大家介绍一下物业公司的性质是什么。

物业管理就是物业管理经营专业机构人员，受物业所有人(业主)的委托，依照有关的法律、法规，按照合同或契约，运用现代化的管理科学和先进的维修保养技术，物业的产权性质决定了一项物业往往有多个产权单位或个人，而一项物业本身又是整体结构相连的，其设备也互相贯通，具有整体性和系统性。这就决定了物业管理只能通过统一、综合的管理，才能使物业与环境相协调，充分发挥物业的功能作用，而不能继续沿用传统房产各自为政、分散管理的办法。

物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。

物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是:拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。因此，物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说，物业管理公司是一个独立的企业组织，它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。

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“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，物业是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。下面就来为大家介绍一下物业公司有哪些类型。

物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人，或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人，依据物业管理服务合同，应当付出的费用的叫物业管理费。

各类建筑物分为住宅小区的房屋、写字楼、商业大厦、综合商住楼宇、公寓、别墅、工业厂房、仓库、体育场馆等；配套设施分为市政设施、文化娱乐设施、交通设施等场地分为：庭院、绿地、道路等。

物业公司的类型：

1、居住物业：包括住宅小区、公寓、别墅德等。

2、商业物业：包括写字楼、百货商场、大型超市、酒店、宾馆、娱乐厅(场)等。

3、工业物业：包括工业厂房、仓库等。

4、特种物业：包括学校、医院、车站、政府大楼、体育场馆等。

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如果出租人和承租人约定由承租人向物业公司缴纳物业费，而且得到了物业公司的书面确认，那么物业公司就不能再要求出租人付款了，否则物业公司还是有权要求出租人付款的。也就是说承租人向物业公司缴纳物业费的约定，必须要得到物业公司的确认。如果出租人和承租人的这个约定没有得到物业公司的书面确认，那么这个约定也只能对出租人和承租人有约束力，而对物业公司不发生效力，出租人必须对物业公司承担责任。

中介公司可以收哪些费用

如果房屋租赁中介机构促成房屋租赁双方达成合同，可以按照双方的约定一次性收取中介服务费，并应当向委托人开具发票。中介机构不得收取委托合同以外的任何财物，如押金、信息费、咨询费等。此外中介公司也不得事先收取看房费。

如果通过中介机构没有找到房子，还用交费吗?

不用。如果中介机构没有促成合同成立，则不得要求委托人支付中介费，即使合同中这样规定也是无效的，但是中介机构可以要求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

中介机构可以收取多少中介费?

中介机构可以收取相当于半个月到一个月房租的中介费。向谁收取国家没有规定。按照惯例，租赁普通住宅，则由承租人向中介公司缴纳中介费，而对于公寓、别墅租赁，则由出租人支付。

更换程序的合法性

小区管理委员会是代表小区产权人、使用人利益，负责监督检查小区物业管理工作的非法人社团。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经小区产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。

取得多方面的支持

调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。其他方面的支持主要是指法律支持、物管顾问。

现在社会人口流动性强，很多购房者在当地买了房子却去了外地工作，这是很常见的现象。于是在这种情况下物业费到底应不应该缴纳就成了很多购房者想要了解的问题。今天小编就来跟大家分享一下相关知识，让大家对物业有个更深的了解。

房子不住的时候物业费究竟要不要交？

如果房屋已经交付了，不管业主是不是居住在这里物业费都是要交的。大家可能对这项规定并不理解，现在小编跟大家解释一下原因。因为无论业主是否实际居住在这里，物业公司的很多物业服务还是要提供的，比如保安保洁等，所以大家以后遇见这种问题按时交纳就好了。

那么，除此之外，关于物业大家还需要注意哪些问题呢？

1、区内财物丢失物业公司应不应该理赔

我们可以从很多地方看到这种案例，小区内业主丢失了财物，认为是因为物业监管不力，于是与物业公司产生纠纷，那么，区内财物丢失到底算不算物业的错呢？

其实物业管理企业原则上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业管理企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。

就是说，如果物业合同上签订了相关条约的话，在区内发生了财物丢失问题是可以找物业公司理赔的。但是，如果物业合同上对这方面问题没有明文规定，那么财物丢失问题也就归咎不到物业头上。

2、物业服务差可以拒缴物业费吗？

关于物业服务差的吐槽可不是一天两天了，在这种情况下，业主拒缴物业费行得通吗？先跟小编来看看拒缴物业费可能会产生的后果吧。

物业管理公司经营困难，导致恶性循环产生，甚至损害交费业主合法权益。

本来就以微利为经营原则的物业公司，在严重拖欠物业管理费的情形下，经营压力就显得愈加沉重。物业管理费的拖欠，直接造成职工的工资、福利不能按时发放，收入与付出不对等，严重影响了员工的工作积极性，致使他们责任心不强，服务质量下降，严重损害交费业主合法权益。

没入住就不用交物业费？没签物业合同就不用交物业费？对物业服务不满意就不交物业费？业主们到底对物业费还存在哪些误区？

一、没入住就不交物业费？

物业服务支出一般包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用等，所以购买房屋以后，不管住与不住都应缴纳物业费。

二、未签物业合同不交物业费？

根据《物业管理条例》的规定，在业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束力。所以，不管业主本人是否与物业公司签订了物业管理合同，只要业主委员会与物业签了合同，甚至几方之间均未签立合同但物业已提供服务，就该对物业已提供的服务予以补偿。

三、对物业服务不满意可不交物业费？

如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准，说明服务质量不到位，应由小区业主委员会直接与物业管理公司交涉，甚至可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司来管理小区，但业主不能以此为理由拒交物业费。

四、对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费？

根据《物业收费办法》规定，利用物业共用部位共用设施进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意，所得收入应主要用于补充专项维修资金等。如果物业公司的做法是错误的，业主可以纠正，但不能据此不缴纳物业费。

五、对社区大环境不满意不交物业费？

有些业主觉得小区离机场太近，影响自己休息，或者认为小区周围公交车、银行太少等，并要求物业为自己解决这些问题。但实际上，这已超出了物业公司的管理能力范围，业主要求物业来解决是不对的，更不能以此为借口不缴纳物业费。

六、对物业公司捆绑式服务不满不交物业费？

为了收取物业费，一些物业公司以停水停电、拒绝向业主提供相关配套服务等方式，催迫业主缴纳物业费，这种“捆绑服务”方式现被普遍复制。但其实这个问题需根据实际情况具体分析：

（1）若供水供电公司委托物业公司代收水电费，则当业主欠缴水电费时，物业公司可以采取停水停电措施；

（2）若供水供电公司未委托物业公司代收，那么物业公司不能采取停水停电措施，如果物业仍停水停电，业主可向物业公司要求赔偿因此造成的损失，但同样不能拒交物业费。

无论是租房还是买房，一般都会面临物业费这一笔费用。物业费包括什么呢？既然它与我们的生活息息相关，了解一下物业费的收取标准也是很必要的，让我们的花钱的时候心里有一个低。了解了物业费包括什么，很多时候，你就可以知道自己的权益有哪些。

一、物业费包括什么

大家都知道物业费就是我们对居住小区内的设备、绿化、治安等等的维护所需要交纳的费用。那么物业费具体包括什么呢？

1、居住小区区域内的清洁卫生费用，这样大家都可以在一个卫生的环境中居住。

2、居住小区区域内的绿化养护费用，公共的地方绿化做好了，居住的每个人都可以享受绿化的美。

3、居住小区区域内的秩序维护费用

4、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等

5、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

6、办公费用

7、物业管理企业固定资产折旧

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

9、经业主同意的其它费用

注：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本

二、物业费收取标准

有不少于小区住宅总建筑面积3%的物业管理服务用房；

绿化率35%以上(包括水面)；

绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上；

固定活动馆所300平方米以上；

专用固定停车泊位1个/3户；

具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；

固定体育活动场馆不少于二项设施。

公共秩序维护：

1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。

2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。

4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。

5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。"

6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。

8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

保洁服务：

1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭

2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。

3、公共楼道每天清扫2次；扶手每天擦洗2次，保持干净整洁。

4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。

5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。

6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

7、垃圾设施每天清洁2次，无异味。

8、公共区域玻璃每周擦洗1次。

9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。

11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

很多购房者在看房选房的时候只会关注于价格、地段、户型或者配套，对于土地使用权年限可能会直接忽略，但是近年来，随着消费者越来越理性，加上存量房较多，土地使用权期限越来越受关注。今天房天下就来跟大家分享一下相关知识，希望给大家实际的帮助。

为什么有些房屋产权年限是存在“缩水”现象呢？

有些购房者反映说自己明明买的是新房，但却发现其实是已经拥有十几年“地龄”的老盘，这是怎么回事呢？很多开发商从拿地到开发，需要耗费大量的时间；另外，有些项目巨大，开发也需要耗费大量的时间，一来二去，就会耽搁很长时间，土地使用权限就会有不同程度“缩水”。但也不排除有些开发商为了谋取更多利益捂盘不卖的情况，这也会缩短使用期限。

那么，房屋产权年限“缩水”会带来哪些影响呢？

楼龄超过10年的房子的各项设备已经进入老化期，价值也开始走下坡路，很多投资客不会买超过10年楼龄的房子。

另外，面对“认房”、“认贷”等房产词汇，很多购房者都不能准确的理解，那么，“认房”和“认贷”都是什么意思？

“认房”和“认贷”的区别：

“认房”是指在界定二套房时，如果借款人在当地房屋登记系统中，已经有了登记信息，再买房时，该房将被界定为二套房或以上；“认贷”是指在界定二套房时，如果买家在银行征信系统里已经登记有贷款买房的信息，那么又申请贷款买房时，将界定该房为二套房或以上。

为保持居住区内良好的生态环境，加强环保建设，制定本规定：让大家知道物业如何管理小区商铺影响小区环境。

一、严格遵守国家和市有关环境保护的各项政策、法规、法令以及本小区制定的有关规章制度，树立环保意识。

二、爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。

三、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建，使住宅区整洁有序。

四、小区内各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔弃物，乱倒污水及排放其它污染物。

五、小区内严禁滥捕滥杀鸟类。

六、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息之噪音。

七、车辆停放在停车场内，整齐有序。小区内车辆不得鸣笛。

八、凭证饲养宠物，带宠物在小区散步时，不污染环境。

九、不在房屋中使用燃煤式采暖、取暖设备。

十、共同努力营造一个环境优美，秩序良好，安全舒适，健康文明的居住环境。防止垃圾对环境造成污染，请按下列方法处理垃圾：

1、可回收垃圾箱－－请投入废纸、塑料制品、玻璃制品、橡胶、皮革、金属、纺织物。

2、生活垃圾箱－－请投入厨余、果皮、竹木、陶瓷、渣土等。

3、有害垃圾－－请投入各种废电池、废光管、药剂罐、气体罐及各种药剂、药品。

4、大件垃圾－－如沙发、床垫、废家私、废电器等，请通知管理处协助处理。

小区内是有很多的商铺的，那么小区商铺哪些行为会受物业管理限制呢？下期会为大家继续介绍的，更多的物业服务小知识尽在。