物业到底管啥不管啥(推荐20篇)

物业保安，一个平凡却又肩负着重任的职业,他们担负着整个小区的安防工作,无论寒霜酷暑,坚守岗位,始终如一，下面就一起随小编来了解一下物业保安部工作流程吧。

一、立岗(树立公司形象)

1、员工上班，下班时间要有1名保安站在进出口门内侧相应处立岗，军人精神状态，宾馆式服务作业。

2、立岗目的：礼迎礼送业主高层领导进出，维护员工进出门秩序，严格监控公物无手续带出门。

二、值班(全神贯注、礼貌待人)

1、接待访客：先生(小姐)您好，找谁?请稍等，我帮你电话联系!如被访者同意接待时请客人登记领进会客室，如被访者不在或无人代接待时，向房客说声：抱歉!您找的人联系不到，麻烦您预约好再来，好吗?再见!对已会完客的客人要收回登记手续并说声：再见!

2、接听电话：您好!保安服务台，请讲：谢谢、再见!

3、接收报刊、快件、包裹、挂号信汇款通知单等，凡要签收的物件必须登记、履行签发手续，对破损或含有高额保质金额的物件一律联系收件人或业主方相关担当者签收。

4、送货车辆，出货车辆要记录，认真核实《出货单》审批手续放行。

5、业主领导或贵客接近时要起立问好，热情听取训导并记录指示精神认真传达落实。

三、巡逻执勤(态度严肃、精神焕发)

1、定时巡逻按照业主规定时间、巡逻路线、卡点拷卡。

2、不定时巡视按照业主要求对车间机台、空交机、消防设施含通道、配电房终端机的中文信息及水塔等是否运转正常。凡异常现象必须及时报告业主相关担当或领导处理。夜间及周休日，节假日(无人上班时间)对门锁窗扣确认关闭，如有突然停电及时报业主领导。

3、发现问题均记录并业主领导;凡火灾先报119，抓到窃贼报110再报业主领导，记录时间、地点、协及人物。

四、其它(要求事项、认真落实)

1、访客要至车间时准备贵宾鞋或鞋套并按业主指导领进，严格监管员工穿便鞋进车间。

2、在用时间按业主要求时间开关后门并维持秩序。

3、监管员工上班，下班时间打考勤卡，严禁代打卡,根据业主规定下班时间员工走前门必锁后门，规定走后门必有1名保安在后门离岗。

4、员工车辆按业主指定地点停放并对无锁车，乱停车清理后统一上锁，停放贴上警示纸头。

小区物业费应该收多少？小区物业费应该按照物业管理服务等级标准收取。服务等级内容包括：基础条件、房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、综合管理服务等。如果小区物业管理企业没有按照合同提供相应等级的服务而越级收费，业主大会有权要求小区物业管理企业更改收费等级或者诉诸法律。

小区物业费到底应该交多少？

一级

基础条件：住宅区封闭；有不少于住宅总建筑面积千分之三的物业管理服务用房；绿化率35%以上（包括水面）；有一定规模的园林景致；休闲活动中心、场地1500平方米以上；固定活动馆所300平方米以上；专用固定停车泊位不少于1个/3户；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范措施；有固定体育活动场（所）地。住宅区主出入口设房屋、道路平面分布图、宣传公示栏。各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。

服务内容（一）房屋管理：1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。2、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。4、阳台封闭规格色调一致。5、空调安装位置统一，有条件的组织实施冷凝水集中排放。6、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。

服务内容（二）设施设备维修养护：1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率90%以上。4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。5、道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范。6、楼道灯，景观灯等公共照明设备完好率98%以上。7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。8、雨水井、化粪井每月检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。

服务内容（三）公共秩序维护：1、门岗室美观整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证；有减速设施及禁鸣标志。2、按照规定线路和时间进行巡逻，每天不少于12次，对住宅区重点部位每2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡查过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。4、对出入住宅区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。6、管护好公共财物，包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

服务内容（四）保洁服务：1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传拦、信报箱等每周擦拭2次。2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。3、公共楼道每天清扫1次；楼梯扶手每天擦洗1次，保持干净整洁。4、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。5、每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每天清洁1次，无异味。7、公共区域玻璃每周擦洗一次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。10、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。11、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

服务内容（五）绿化养护管理：1、花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树应在一周内清除，并随时补种。2、草坪生长整齐，按时进行修剪。及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、烟头、纸屑等。3、绿篱枝叶较茂密，超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

服务内容（六）综合管理服务：1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。2按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。6、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。7、设置“服务中心”，公示联系电话，24小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率85%以上。并对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。11、建立共用部位设施设备维修基金台账，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。

二级

基础条件：住宅区封闭；有足够的物业管理服务用房；绿化率30%以上（包括水面）；绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上；固定活动馆所200平方米以上；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范措施；有体育活动场所。主出入口设住宅区平面示意图、宣传公示栏。设有路、栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。

服务内容（一）房屋管理：1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。4、阳台封闭、空调安装统一有序。5、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。

服务内容（二）设施设备维修养护：1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率85%以上。4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。5、道路平整畅通，停车泊位划定整齐。6、楼道灯公共照明设备完好率95%以上。7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。8、雨水井、化粪井每季检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。

服务内容（三）公共秩序维护:1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。2、按照规定线路和时间进行24小时不间断巡逻，不少于8次，对小区重点部位每3小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。4、对出入住宅区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。6、管护好公共财产，包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

服务内容（四）保洁服务：1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。3、公共楼道每周清扫2次；扶手每周擦拭2次，保持干净整洁。4根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。5、每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每周清洁2次，无异味。7、公共区域玻璃每月擦拭2次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。10、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。11、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

服务内容（五）绿化养护管理：1、花草树木生长正常，绿化效果良好，有较好的观赏效果。无枯死、无树挂树木无歪斜。发现死树应及时清除，并适时补种。2、草坪生长整齐，保持修剪。3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。4、绿篱超过平齐线时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，清除修剪废弃物无枯死植株，无明显秃裸。5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

服务内容（六）综合管理服务：1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定较完善的物业管理方案并组织实施。2按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4管理人员70%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、运用计算机对业主资料、收费管理、日常办公等进行管理。6、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。7、设置“服务中心”，公示服务联系电话，白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率80%以上。对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。11、建立共用部位设施设备维修基金台账，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。

三级

基础条件：住宅区封闭；有固定管理服务用房；绿化率25%以上；绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上；固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。主出入口设住宅区平面示意图、宣传栏。设有路标，栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识

服务内容（一）房屋管理：1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。2、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；3、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。5、阳台封闭有序。6、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。

服务内容（二）设施设备维修养护：1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。3、实行24小时报修值班制度。急修报修1小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率75%以上。4、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。5、道路平整畅通，停车泊位划定整齐。6、楼道灯公共照明设备完好率90%以上，按规定时间定时开关。7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有名显标志和防范措施。8、雨水井、化粪井每半年检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。

服务内容（三）公共秩序维护:1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。2、按照规定线路和时间进行巡逻，每天巡逻不少于6次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。4、对出入住宅区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、管护好公共财产，包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。6、消防通道畅通，消防器材可随时启用。

服务内容（四）保洁服务：1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传拦、信报箱等每半个月擦拭1次。2、公共楼道每周清扫1次；楼梯扶手每周擦洗1次，保持干净整洁。3、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。4、定时收集垃圾。5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每周清洁1次，无异味。7、公共区域玻璃每月擦洗1次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

服务内容（五）绿化养护管理：1、绿化布局合理，符合规划要求。无枯枝、死树、无树挂。发现死树应及时清除，并适时补种。2、草坪平整，无垃圾、无烟头纸屑。3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。4、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物。5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势较好。6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，无病虫害引起枯枝死亡现象。7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

服务内容（六）综合管理服务：1、建立物业管理制度，制定物业管理方案并组织实施。2按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、运用计算机进行简单的日常办公进行管理。6、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。7、公示服务联系电话，每周五天白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。9、开展回访工作，回访率70%以上。对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。11、建立共用部位设施设备维修基金台账，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。

四级

基础条件：住宅区基本封闭；有固定管理服务用房：有简单的绿地、树木植物。

服务内容（一）房屋管理：1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。3、雨水井、化粪池定期清理，保持通畅。4、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。

服务内容（二）设施设备维修养护：1、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。2、急修报修3小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率60%以上。3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。4、楼道灯等公共照明设备完好率85%以上。5、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有名显标志和防范措施。6、雨水井、化粪井根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。7、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。

服务内容（三）公共秩序维护:1、配备门岗室，设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。2、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。3、消防通道畅通，消防器材可随时启用。

服务内容（四）保洁服务：1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁。2、公共楼道、楼梯扶手每月清扫、擦拭1次，保持干净整洁。3、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。4、及时收集垃圾。5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每月清洁1次，无异味。7、公共区域玻璃每季擦拭1次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

服务内容（五）绿化养护管理：1、绿篱适时修剪，长势良好。无垃圾、树挂及堆物。2、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。3、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。4、适时组织防冻保暖，预防病虫害。

服务内容（六）综合管理服务：1、建立日常物业管理制度。2按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3、管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。4、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。5、受理物业管理服务合同范围内的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。6、开展回访工作，回访率60%以上。7、每半年公布一次物业管理服务费收支情况。8、建立共用部位设施设备维修基金台账，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。

等外级：达不到四级服务标准的

业主委员会在物业服务管理中占据什么样的地位呢？它与其他的相关机构又有着什么样的关系呢？

（一）业主委员会和业主大会的关系

业主大会是指一定物业管理区域内的全体业主组成的共同体，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。我国《物业管理条例》第8条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”

《物业管理条例》也规定了业主委员会是业主大会的执行机构。这表明，业主委员会具体执行业主大会的许多事项。比如业主大会决定物业管理企业的选择，而物业服务合同由业主委员会签订。业主大会监督业主委员会的具体工作开展。业主委员会中委员的人选，也是由业主大会选举和更换。

（二）业主委员会和物业管理企业的关系

物业管理企业根据合同接受业主或者业主管理委员会的委托，依照法律或合同约定，对物业进行专业化管理，是物业管理法律关系的重要主体。业主委员会和物业管理企业的关系，主要体现在物业服务合同上。

物业服务合同，指业主委员会成立后，由其代表全体业主与业主大会所选聘的物业企业所签订的合同。物业服务合同作为业主委员会与物业管理企业双方意思表示一致的协议，是市场经济中物业管理开展的协议基础。物业管理企业由业主大会选定，而物业服务合同由业主委员会和物业企业具体签订。业主由于人数众多和时间精力上等方面的限制，物业管理需要专门物业公司有效管理。

因此，业主委员会代表业主与物业企业签订物业服务合同，委托物业企业管理小区相关物业事务。作为委托合同的相对人，业主大会是委托人，物业管理企业是受托人。双方根据受物业服务合同规定，行使权利，履行义务。

虽然《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会执行业主大会的相关决定，即业主委员会为业主大会的执行机构，但是我们认为，业主委员会并非一般的组织，不能简单地视其为业主大会的执行机构。尽管业主委员会不是最高的权利机构，但由于是常设的日常管理机构，其性质和地位决定了其在物业管理中的关键地位和核心作用。但现行法律并未明确其法律地位，使其与业主、物业管理企业处于一个不平等的地位，一旦发生物业服务合同纠纷，业主委员会作为签订主体是否有权作为独立诉讼主体参与民事诉讼，变成了如今司法实践的争议之处。

我们认为，将其定性为“其他组织”，就可以很好地解决这个问题。首先，基于业主大会与业主委员会的代理关系，业主委员会的权限是由于业主大会授予的，业主委员会可以在其被授权的范围内独立地做出行为。其次，由其行为而产生的义务与责任可直接由业主大会承担，这样便可解决理论中探讨的由于业主委员会无其真正所能支配的财产而无法承担责任的问题。再来，界定业主委员会为“其他组织”，就能符合我国《合同法》和《民事诉讼法》关于其他组织的权利能力与当事人资格，即业主委员会可以作为原告参与民事诉讼。

实际上，就是从另一个方面给予业主委员会独立的原告、被告地位，其后果能由业主大会承担的法律保障。因此，法律若拟定业主委员会为“其他组织”，既能解决其为业主利益的诉讼主体问题，又能保障市场交易的安全稳定。

综上，我们绝不能无视业主委员会在现实物业管理活动中的地位，生地把业主委员会作为业主大会的执行机构而忽视其法律地位，业主委员会在涉及物业管理事项上，频频以当事人的身份参加到有关诉讼之中，其地位十分突出。而如前所述，把其定性为“其他组织”，能更好地行使它的职权及在诉讼中有依据地参与。

薏米红豆粥是现实生活中经常所吃的食物，薏米红豆粥的做法非常的简单，味道也很好深受现代人们的喜爱，红豆当中有很高的营养成分，可以有效的祛除人体当中的湿气，在阴雨天气多吃红豆对祛除体内湿气有很大的效果，那么薏米红豆粥去斑吗？

薏米红豆粥的功效主要就是祛湿，能够祛除体内的湿气，非常适合夏季及体内湿气较重的人食用。能当饭吃，是祛湿健脾的佳品。

薏米，在中药里称“薏苡仁”，《神农本草经》将其列为上品，它可以治湿痹，利肠胃，消水肿，健脾益胃，久服轻身益气。红豆，在中药里称作为“赤小豆”，也有明显的利水，消肿，健脾胃之功效，因为它是红色的，红色入心，因此它还能补心，现代人精神压力大，心气虚，饮食不节，运动量少，脾虚湿盛。既要祛湿，又要补心，还要健脾胃，非薏米和红豆莫属，红豆也可以达到祛斑美白的作用。

薏米红豆粥具有良好的减肥功效，既能减肥，又不伤身体，尤其是对于中老年肥胖者，效果尤其好。

湿邪是造成现代各种慢性、顽固性疾病的根本，而薏米红豆汤是治湿邪最好的药。就是熬薏米红豆汤当茶喝。对于不具备这个条件的病人，用薏米和红豆熬粥，作为晚餐的主食。

薏米红豆粥有个好处，就是怎么熬都不会发黏发稠，底下总是熬烂了的红豆和薏米，上面是淡红色的汤，而薏米和红豆的有效成份大半都在汤里。熬粥的时候，水放得多一些，这些汤就够我们喝半天了，正好可以当茶喝。

薏米红豆粥的做法：薏米和红小豆按2：1配好（大约数就可以啦）。把薏米和红小豆洗净浸泡一晚。把所有材料放入锅中，加水用猛火煮开，改慢火煮至薏米烂熟即可。喝的时候可以酌量加些冰糖或红糖。

薏米是凉性的，体质偏寒的人冬天还是不要喝。薏米和红豆都有祛湿、消浮肿、美容的功效。吃完后可能是因为起作用了加快了身体的新陈代谢。也有可能是因为薏米是寒性的食物，如果肠胃不好的话，可能就会拉肚子。

综上所述便是薏米红豆粥去斑吗具体介绍，红豆有很好的养颜美容的功效，对于女性贫血也有补血的功效，所以说多吃红豆对身体有非常大的好处，但是肠胃不好的人要适当的食用薏米红豆粥，以免会造成腹痛腹泻，爱美的朋友应该尝试一下这道粥，做法简单。

开征物业税对不同人群影响

一旦开征物业税，它的税收对象将锁定在对土地、房产等不动产的持有者身上，无论是自住房、商用房、开发房，都会因此受到波及，同样，从养儿防老到养房防老，再到为物业税而困惑，凡是与房沾边的人也受到这样那样的影响……

贪官、衙内、高收入人群：购房欲望减少

抑制他们的购房欲望，使他们为洗钱而购房的成本和风险加大，从而大幅降低房价。因为绝大部分高、中档(价)房产由他们购买，他们中的大多数家庭在各大中城市购买了数套或几十套房产，如果征收物业税，那么他们的家庭每月将付出几万甚至几十万的物业税，并且还将暴露他们购房的资金来源，所以这是降低房价的最有效最根本的方法和手段，老百姓的比较有限面积的自住房是交不了几元物业税的。

炒房者：或遭重创

专家认为，开征物业税后，对房地产企业可能产生的影响主要体现在物业税对房价走势的影响。因为目前炒房者和房地产商空置房很多，加上税收，他们要急于出让或出售一部分房屋，这样将会导致短期内房价出现大幅下跌，会迫使一部分人放弃恶意炒房，使房价逐步回归理性。同时，开征物业税对房地产企业的另一个影响可能体现在对现阶段房地产企业大量囤地行为的制约，加速商品住宅的供给和释放速度，实现房地产市场自身的供需平衡。

多房者：负担增重

市民刘先生共有三套住房，两套出租，一套自住。而当得知将要开征物业税的消息后，他说自己第一次觉得房产多当房东不一定是好事。物业税主要是针对土地、房产等不动产，要求其承租人或所有者每年缴纳的税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。为此他担心，物业税开征后他要面临缴纳三套住房的税，这样，自己收入与支出的比例将增大，负担也随之加重。

按揭者：双重压力

每月支付按揭贷款的李女士也对物业税的征收有些顾虑了。李女士于2008年购买了一套80平方米的住房，按揭15年，每月还款千余元。她最关心的是，物业税开征后，按揭房的征收标准和方式怎样规定?是根据按揭年限还是贷款额度，是根据房屋当初购买总价还是起征时的市场总价?

出租者：调高房租

从我国香港的经验来看，物业税基本上相当于一个月或半个月的房租，如果将房产出租，那么物业税的负担并不算大。如果空置的话，物业税对买房人肯定会构成一定的负担。而对租房人来说，物业税的征收可能会让房东调高租金。有分析认为，房东会根据当年物业税税率情况，转嫁部分到租客身上，调整租金的上涨幅度。

业主买的是二手房，飘窗的钢化玻璃却无缘无故爆裂了。找谁解决问题？产生的维修费谁来付？物业管不管？看看以下案例吧。

案例：飘窗上的钢化玻璃无故爆裂

尚先生买的是二手房，入住不久后，飘窗右上角一块3平方米大的钢化玻璃破裂了，看过去像蜘蛛网悬挂在半空中。它是怎么破裂的?尚先生描述，当时家中的人没有听到任何爆裂声，看那均匀的碎纹，也不像是被硬物砸裂的。

咨询过专业人士称，钢化玻璃的破裂分爆裂和自爆两种情况。如果碎纹呈蝴蝶状，是自爆；如果是从钢化玻璃的周边开始破裂，则是爆裂，原因可能是热胀冷缩或硬力碰撞。

让尚先生烦心的是，他家钢化玻璃爆裂的责任应该由谁承担。

维修费用谁来承担？物业有说法

有网友称质量合格的钢化玻璃都有3C认证标志，可以通过标志找厂家维权。可惜尚先生把阳台上的玻璃仔仔细细看了一遍，没找到所谓的3C标志。他我怀疑开发商用了质量不合格的钢化玻璃。于是，联系了小区物业，让物业维修或通过物业找到开发商要个说法。

小区物业李经理则这样表示：“根据相关规定，开发商对钢化玻璃的最长保修期在3年，小区2009年交付，现在已经过去6年多，开发商不会承担这个责任。飘窗是业主私人所有，不是公共部分建筑，物业只承担公共部分的正常维护，维修前还要制定维修计划，经业委会认可和同意后，在业主大会上通过并动用维修基金。尚先生的私人物业，只能由个人承担费用。”

李经理表示，如果尚先生有需求，物业可提供专业、负责的施工单位帮尚先生换钢化玻璃。

至于钢化玻璃为什么找不到认证标志，李经理认为，小区建设需要的钢化玻璃数量非常大，可能当初开发商找厂家大批量定制，厂家以批次为单位提供了相关标志和合格证书，而不是印在单块钢化玻璃上。

物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担，物业交付业主后，物业服务费由业主承担，自物业交付之日起交纳。

根据《物业管理条例》：

第四十一条

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

扩展资料：

根据《物业管理条例》：

第六十四条

违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

收费标准：

物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。

但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则：

第一，不违反国家和地方政府的有关规定。

第二，与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。

第三，优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。

第四，微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。

新聚仁集团专注于大规模高档物业营销代理的复合型地产专业品牌。专业从事房地产全程营销代理，2000年在上海代理业率先通过英国SGSISO9001国际质量认证。

新聚仁机构不断发展壮大，逐步形成了以提供项目选取、地块研究、可行性分析、价值评估、建筑策划、营销策划、销售代理、金融服务等为一体的中国地产专业服务链体系。在南昌、武汉、江苏、上海以及天津等一线城市拥有五个分公司以及一家商业地产代理机构，业务遍及数十个大中城市的大规模高档物业全程营销代理的复合型地产专业品牌。

新聚仁机构成立于一九九八年，是业内首家通过ISO9001国际质量体系认证，专注于大规模高档物业营销代理的复合型地产专业品牌。公司秉承“不断超越、追求完美”的企业核心价值观，“向上、创业、公平、和谐”的经营理念，传承“仁德待人、先义后利、敬贤礼士、智勇双全、诚信为本”的企业文化主旨，以房地产业整合营销服务为桥梁，不断超越消费者和发展商日益提高的期望要求。

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如果在交房过程中，因为不签订物业管理条例，开发商不给钥匙，这种情况开发商违法吗？需要如何解决？

不签物业管理条例就不给钥匙

王某称：自己在14年3月份的时候购买了一套期房。房屋于15年2月建成后，在办理入住手续时，物业管理公司提出了两点要求：第一，必须签订业主公约；第二，必须签订为期三年的物业管理协议。自己发现业主公约中有些条款与购房前开发商所承诺的不一样，签订3年的物业管理协议也不合理，所以就拒绝了物业管理公司的要求，结果物业管理公司便以此为由不给房屋钥匙。

开发商是否违法？

根据法律知识《物业管理条例》第二十三条规定，建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

王某在14年买该商品屋时，开发商开发商就应当将业主临时公约向王先生出示，如果王某不能接受，双方可能就不会签订商品房买卖合同。

物业管理是平等主体之间的民事法律行为，不存在行政命令，因此，物业管理合同的订立应当是双方共同协商最终形成合意的结果，是平等主体之间的法律行为，任何一方无权强令对方签约，无论是建设单位还是物业管理公司以不给房屋钥匙为交换条件，强令业主签订3年物业管理协议都是于法无据的行为。如果开发商或物业公司真是为了业主考虑，相信业主是会理性接受的，开发商或物业公司也完全可以通过行使《物业管理条例》中的权利，经过正常的法律途径与业主协商签订。

《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。作为开发商按照合同约定收取业主的购房款，就应该履行向业主交付房屋的义务。如果开发商自己或其责令物业管理公司因为业主没有签订业主公约、拒绝签订物业管理协议，而不给业主房屋钥匙，这种行为本身就构成开发商对业主的违约，也是对业主合法权益的侵害。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，王某可以通过诉讼途径维权，请求法院责令开发商交房，并承担逾期交付的法律责任。

小区常常会发生私家车被划伤或者被偷的情况，遇到这种情况时，通常人们会认为是小区物业的责任，小区物业赔偿应依据业主与物业公司签署的物业服务合同约定内容决定。

小区停车受损是否应由物业赔偿

日前由市国土资源和房屋局与市公安局联合发布的《关于规范全市物业服务企业保安管理工作的通知》中，对物业公司职责作出了明确的规定，物业服务企业保安人员的职责主要是依据物业服务合同的约定，对物业管理区域公共设施、设备、公共场地和公共秩序进行维护。

小区公共区域属于小区内的共有土地，支配权归全体业主所有，物业公司对其进行管理还是仅提供场地取决于业主与物业公司签订的相关协议或合同。如果合同中明确，物业公司需对停车场内车辆进行管理，当出现丢车或车受损时，物业公司应当予以赔偿;否则，物业公司没有赔偿责任。但物业公司有协助相关部门做好安全防范工作、保护现场、向有关部门报告情况等职责。目前我市一些小区公共区域停车场收费较高，这些费用中包含了车辆管理费，通常物业公司也会用这笔费用购买保险，一旦出现车辆被盗或受损，物业公司将与保险公司共同承担赔偿责任。

对此，市国土资源和房屋局相关负责人提醒，业主或业主委员会最好事先与物业公司进行合同约定，避免发生车辆丢失或受损时的纠纷，此外，如果物业公司已明确具有车辆管理职责，可以通过购买保险来降低风险。

物业服务费已成为许多人日常生活中不可回避的问题，由此产生的纠纷也日益增多，我国物权法的出台为此问题的解决提供了更好的思路。那么，什么是物业管理服务费那？就让的小编和你一起去了解一下吧！

物业管理服务费：

物业管理服务费，又称物业管理费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。

物业管理费的收取及催缴程序：

1、预缴半年管理费

（１）物业公司财务部将于每年6月1日及12月1日起向各业户发出次年〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一个半年的管理费。

（２）每年的1月1日及7月1日起，财务部对尚未交纳本年度应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。

2、预缴三个月管理费

（１）物业公司财务部将于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各业户发出下一季度〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一季度的管理费。

（２）《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从当季度欠款的第一天起算)。

（３）在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。

3、预缴一个月管理费

（１）物业公司财务部将于每月15日起向各业户发出下月〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下月的管理费。

（２）每月的1日起，财务部对尚未交纳当月应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉7日内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。

（３）《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从当月欠款的第一天起算)。

（４）在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。

（５）《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制，统一经客服部发出。

婚后如何将恋爱进行到底？

1、婚前恋爱“零距离”，婚后恋爱“若即若离”。

热恋的时候，两个人如胶似漆，耳鬓厮磨，一分一秒也不愿分开，简直就是对方的影子。爱情中最销魂的承诺就是：我们从此长相厮守！然而，结婚之后，每天从早到晚，大眼瞪小眼，你还能看出什么花样？日子一成不变，彼此了如指掌，相互的新鲜感和神秘感逐渐消失殆尽。草色遥看近却无，“零距离”生活会减弱双方的吸引力，如果两个人亲密得插不进一根针，估计离爆炸也就不远了。所以，爱情，需要“中场休息”，需要“休眠期”，两口子无需形影不离、亲密无间，给对方一点自由呼吸的时间和空间，偶尔分开分开，思念和牵挂之情就会油然而生，当团聚时，才能积蓄爱的能量、重燃爱的火花。

2、婚前恋爱“零智商”，婚后恋爱“大智若愚”。

女人常常对爱情抱有幻想，恋爱的时候智商几乎为“零”，但是结婚后，可不能还是继续“弱智”哦，呵呵。不要再奢望生日或者纪念日收到他的礼物，不要再奢望他会想出种种浪漫的招数来讨好你、取悦你，不要再奢望他把你当“公主”宠着、当“女神”供着，不要再奢望他还把你当成一本耐人寻味的书捧在手里仔细品读。

告诉自己，没有任何爱情能够永远“保鲜”，婚后的恋爱，是现实的，把对爱情的一切幻想降低，静静地笑！

3、婚前恋爱“无话不谈”，婚后恋爱更要“谈”。

热恋的两个人总有说不完的话，天南地北神聊海侃，风雨雷电高谈阔论，从童年往事说到青春时光，从体育明星说到电视主播，从职业规划说到人情世故，从三姑六姨说到猪朋狗友，从我爱你说到嫁给我。婚后，哪有这么多话题啊？早就把对方的底细摸的一清二楚，真没啥说的了！即便有新鲜事，也不再愿意和枕边人分享。那么结婚后，怎么“谈”恋爱呢？

交流意见的时候，比如做一些家庭决定，心平气和讨论商量。还有，发生误会的时候一定要“谈”，千万记住，谁也不是谁肚子里的蛔虫，对方的心思你别猜别猜，要及时沟通，不要让误会埋葬了爱情！

4、婚前恋爱“零缺陷”，婚后恋爱“睁眼瞎”。

情人眼里出西施，恋爱的时候，对方都是完美的，连看她鼻翼两侧的雀斑，都觉得美如百合花瓣里散落的星星点点。可是结婚后，那个争着抢着捧着哄着非要娶到手的“白雪公主”，经过几千个日月的艰苦磨练，变成了“糟糠”、“豆腐渣”、“黄脸婆”；那个哭着喊着腻着拧着非嫁不可的“白马王子”，经过几千个日月的层层盘剥，变成了陋习难改秉性难移的“眼中钉”、“肉中刺”。当初双方曾费尽心思掩饰的“臭毛脖，或者恋爱时可以包容的所谓“过错”，渐渐在婚后平淡的生活中都充分地暴露出来了，甚至被突显放大。曾经是花前月下浪漫牵手的一对，现在却为了鸡毛蒜皮的小事吹胡子瞪眼，埋怨苛责代替了甜言蜜语。

二手房的整个交易流程来看,虽然物业交割是购房的最后一个环节了,但是物业交割在其中起到至关重要的作用,如果此环节被疏忽,将会为您的未来居住生活造成比较大的麻烦,因此,“链家地产”市场研发中心认为,对于十一黄金周的购房客户来说,千万要做到购房物业交割的做清手续。

从二手房的整个交易流程来看,虽然物业交割是购房的最后一个环节了,但是物业交割在其中起到至关重要的作用,如果此环节被疏忽,将会为您的未来居住生活造成比较大的麻烦,因此,“链家地产”市场研发中心认为,对于十一黄金周的购房客户来说,千万要做到购房物业交割的做清手续。一般来说,在物业交割环节只要遵循以下四个步骤,将会给您带来极大的方便:

第一步,在物业交割前,需要通知出售业主腾空房子;

第二步,所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清,买卖双方都要在物业交割单上签字备档;

第三步,向出售业主领取房屋钥匙;

第四步,买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》。

另外,在二手房的物业交验过程中,“链家地产”市场研发中心认为,以下三个方面是需要特别关注的:

首先,维修基金余额的结算与更名

买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式,但有时约定过于笼统,只写“送”或者“不送”。事实上,房屋交接时还会遇到例外情况,即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确,卖方可以认为维修基金是“送”的,未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为,卖方应当足额缴付后,再将维修基金移至买方名下。因此,交易双方在签订合同时,应当明确维修基金的结算数额。

其次,水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续

这类纠纷在房屋买卖中经常出现,由于双方疏忽,没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算,等买方入住后,收到上述账单时,才发现卖方欠缴大量费用,再回头找其结算时,房东早已音讯全无,只好自认晦气,补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大,但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实,这种情况完全可以避免,只要在交房当日结清上述款项即可。

第三,房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收

一般来讲,买方在交房时都会对上述事项进行验收,其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收,“链家地产”建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌,亦或者采用图像资料作为合同附件。

我们都知道前列腺的患者是会出现尿急、尿频、尿不尽、尿痛的现象的，但是女生也可能出现尿痛的现象，如果女性出现这些症状的话，那么是什么原因引起的呢？特别是夏天的时候，天气比较炎热，很多女性尿尿的时候就会出现这种现象。下面我们就来介绍一下引起女生尿痛的原因。

1、滴虫性阴道炎

白带色灰黄，污浊，带泡沫，有臭味，有时为乳白色或黄白色稀薄液体，有时为黄绿色脓性泡沫白带。

2、霉菌性阴道炎

白带呈水样或凝乳样、软膏样，或有白色片状物和屑粒状，豆腐渣样。

3、老年性阴道炎

白带呈黄水样，感染严重时分泌物可转变为脓性并有臭味，偶有点滴出血症状。

急性膀胱炎症状：发病急骤，常在过于劳累、受凉、长时间憋尿、性生活后发病，病程一般持续1～2周自行消退或治疗后消退。其特点是发病“急”、炎症反应“重”、病变部位“浅”。

它常见的症状有尿频、尿急、尿痛、脓尿和终末血尿，甚至全程肉眼血尿。而由阴道炎引起的则不会有脓尿和血尿。

急性膀胱炎严重者，膀胱由于炎症刺激发生痉挛使膀胱不能贮存尿液，频频排尿无法计数，出现类似尿失禁的现象，如因阴道炎引起的也不会出现这些症状。

急性炎症病变部位“浅”，膀胱粘膜吸收能力很弱，尿频使脓尿得以及时排出，所以单纯急性膀胱炎全身症状轻微，多不发热。而由阴道炎引起尿频尿急尿痛的症状时，还有可能伴有发烧症状。

文章中介绍了一些可以引起女性尿痛的原因，特别是夏天的时候，出汗多以后，衣物出汗后摩擦等情况，都很困难造成阴道或者尿道的感染，那么在尿尿的时候就会出现尿痛的现象。平时应该注意私处的卫生，内裤要勤换，并且要进行消毒的处理。

物业费是使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。当房子遇到停水停电，下水道堵塞之类的事情还是要第一时间找物业。二手房房主在收房并缴纳物业费之后享有原业主享有的权利，但有些房主并不是很清楚具体能享有哪些服务，造成一部分资金的损失。

事件一：二手房验收后缴纳拖欠物业费没有依据

有网友反映，在验收二手房的之后，物业公司要求房主交付前一段时间的物业费，实际上，物业公司的这种做法没有依据。

从法律上讲，转让房屋时遗留的欠费问题应该与房产买受人无关，因为合同具有相对性，合同是两者之间的问题，不能涉及第三人。由于原房主所拖欠的物业费是基于原房主与物业公司之间的服务合同产生的，而在该法律关系中，并没有涉及到后来的买房人,所以他们没有义务支付该部分物业费。房子的转移并不意味着债务的转移。物业公司应该与原业主通过法律途径解决。

事件二：原业主曾享用的“免费保修期”转让问题

部分原业主家中的墙面、顶棚、地面、门窗、五金件、管道、卫生洁具、灯具和电器开关，都有一定期限的保修期，但是存在物业向二手房房主缴纳物业费或者是免费保修期到期的现象。为了保障自身的利益，二手房房主在交房之前，应当向物业咨询清楚，避免物业公司事后“自圆其说”的事情发生。

事件三：新业主也是可以享用公共设施的收益的

《物权法》规定，电梯间、外墙等属于公共设施，产权归全体业主所有。共用场所的使用是要经业主委员会同意，其取得的其收入也应归全体业主所有。

按照《物权法》，电梯间、大堂入口往往有流动广告，这部分广告收入，应属于全体业主。然而，即使业主在账目上能够看到这笔收入，它却不会被发到业主手中。因为按规定，这些钱应该用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或规划房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金，物业从中可以收取一些管理费。但问题在于，房屋维修基金和公用设施基金被物业公司花在了哪里？花了多少？业主往往既不知道自己赚了多少钱，也不知道钱是被如何花掉的，钱都在物业手中，无论是新业主还是原业主都没有知情权和支配权，业主和物业公司之间普遍存在着“信息不对称”的问题。

事件四：催缴物业费无权停电停水

如果水电是被供电局和自来水公司停掉，作为自来水公司和供电局的“传声筒”，物业公司定期会收到欠水电费的业主名单，然后根据自来水公司、供电局的要求来停水停电。但对于抄表到户的楼盘，停水停电都是由自来水公司和供电局派人。

很多业主都遇到过因为物业费没有及时缴纳，就被物业公司擅自停水停电。但实际上，物业可以通过打电话、发传单、上门等方式来催促业主或租客交付物业费，却没有权利采取“停水停电”的手段，这是违反法律规定的，业主有权起诉物业公司。

事件五：物业只能收“违约金”

在法律层面上“滞纳金”只针对向行政机关交付费用的概念。比如水电费，延迟交付费用就需要支付滞纳金。而物业公司和业主之间是平等的民事主体，两者之间形成的是服务合同关系，双方应经过平等协商签订合同，并按合同约定履行各自的权利与义务。可见，如果业主没能按时交付物业费，物业公司也只能按照《物业服务合同》规定收取违约金，而非滞纳金。

事件六：遇上被盗窃可以追究物业

部分小区实行封闭管理，即便是在老小区，物业也应为业主提供24小时在岗值班、巡逻保卫服务，做好小区内的安全防范工作。事实上，尽管有值岗人员，有巡逻人员，甚至还增加了技术防范设置，但盗窃事件却仍然无法杜绝。

《物业管理条例》第三十六条规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此，业主家中被盗，物业公司是否承担赔偿责任。即便物业公司拒绝承担赔偿责任，新的业主如果有证据能够证明物业公司有明显失职情形，并且这种失职与业主家中被盗存在一定的因果关系，比如可让物业公司举证：保安人员未脱岗，监控系统全面良好运作，可疑人员被盘查询问等，如果不能证明，则物业公司要承担一定的赔偿责任。

事件七：物业管理费可以协商

通常情况下，物业公司收取多少物业费由物业公司单方面定价，规定多少，业主就需要缴纳多少。但事实上，物业费并不应该由物业公司一方自行定价。在一些基本项目上，物业管理条例明确规定了收费标准，余下服务项目，如绿化费、高低楼层费等，业主可以与物业公司商议定价。有业内人士建议说，如果物业公司以物价上浮或者人力成本增加为由要上涨物业费时，可以通过物业费收支分析来确定物业公司的要求是否合理，上涨多少，可以由双方协商决定。

根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的事项，或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

可见，业主要求物业服务企业提供符合约定或规定规范的物业服务质量不是没有办法，最直接的做法是按照物业服务合同约定来进行考核，并行使相关权利，也可以对物业服务企业提起民事诉讼。简单地拒交物业费不能从根本上解决物业服务质量的问题。物业企业也应从自身查找问题，提升服务水平，提高业主的满意率。

从交房开始，业主就要开始缴纳物业费，短的一个月，长的一年，按规定时间交费。但交了这么长时间物业费，你知道物业费到底都包括哪些方面吗？

物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

很多人都很喜欢喝酸奶，酸奶也有很多作用，尤其作为便秘人士，他们往往会在便秘的时候喝一杯酸奶，症状马上就好了，那么是不是每个人都适合喝酸奶呢？其实这个问题的答案当然是否定的，尤其是对于胃痛患者来说更是如此，在一定程度上其实酸奶对于胃痛病人来说很有可能会加重病情。

胃痛喝酸奶好吗？其实要视具体情况而定。研究证实，酸奶可增加胃酸分泌量，提高胃蛋白酶分泌量及活性。因此，对于胃酸分泌增多的慢性胃炎患者如慢性浅表性和慢性肥厚性患者来说，的确应当禁忌喝酸奶。

然而，也有一部分慢性胃痛患者可以放心喝酸奶，有益无害，这就是慢性萎缩性胃炎患者。由于慢性萎缩性胃炎患者大多存在着胃酸和胃蛋白酶分泌量不足，并且胃蛋白酶活性降低。患者呈现低胃酸状态，并可因此而影响食欲或引起饱胀、消化不良等临床表现。

这一部分患者喝酸奶有助于提高胃酸和胃蛋白酶的分泌量，并增强胃蛋白酶活性，还可增强胃肠道的免疫防御功能，对改善病情及缓解症状有益。

当然以上所说的这个问题也不是说绝对的，有一部分胃痛患者是不适合喝酸奶的，但是并不代表每一位胃痛患者都不适合，只要还是要根据病情去分析，这样才能够具体情况找出具体的解决办法，这样说来大家是不是也不会再迷茫了？

除了地段、价格、户型等因素外，随着业主对居住环境的要求越来越高，以及物业服务对后期物业保值增值的作用越来越大，物业服务已经逐渐成为人们购房时选择的重要因素。

物业服务，越来越受关注

越来越多的购房者开始关注小区物业公司资质及其服务水平，王先生告诉记者：“房子本质上就是一个商品，实际上买房子和买电器一样，买回去后，希望能用得时间长、保修维修等售后服务要完善。所以，从这个角度讲，楼盘售后服务的好坏就是物业的好坏。”

徐女士告诉记者，她感觉现在买房除了位置和价格外，最应该考虑的就是物业服务了，一个好的物业公司，它严谨的管理有利于提升房子的价值，适时的维修、保养能延长住宅物业的使用寿命，能帮助它保值。

一位王女士说，之前买的房子小区物业服务很差，说是封闭小区，可是连旁边开放小区的管理都不如，现在，她的房子建成年代虽然比周边开放小区的房子要新，但是无论买卖价格，还是租赁价格，却都比旁边小区的房子差一截，所以再买房子，她一定要选择一个好的物业服务小区。

“面积差不多大小的房子，户型楼层都差不多，但是我的房子要比旁边小区的房子一平方米至少差2000元，租赁价格更是迟迟上不去，同面积的房子一年至少比我们多租近5000元。”王女士称，这些都是导致她决定要卖掉原来房子换个物业服务好的新小区原因。

“前几年购房者买房问的多是价格、户型，再后来关注小区的地段、配套、园林景观，现在的情况是，前来看房买房的市民中大概有五成会问到小区的物业服务。”某项目销售负责人告诉记者。大多数购房者会问得非常仔细，例如小区属于哪家物业管理公司、物业费收多少、资质如何、物业服务包含哪些方面等，物业服务有时候也会成为影响购房者出手的衡量因素。

改善性需求，更在乎物业好坏

“相对于刚需购房者而言，改善性需求客户更在意后期物业服务质量”，业内人士称。“包括物业费收取标准、电梯费以及分期交付需要支付的物业费比例，客户都会咨询得清清楚楚，有些客户甚至会询问将来小区有没有楼宇管家。”该业内人士称，对于改善性需求客户而言，由于以前经历过居住小区的物业服务，有些甚至有很不好的感受，所以再买房时很关心物业服务的好坏。

“我过去住的小区物业很差劲，整个小区本来不允许停车，现在倒好，车停得到处是，技术不好的都不敢在小区里面开车;小区服务得也很差，卫生打扫得不干净不说，到了夏天，小区里的草长得比人都高，从来不打药，蚊子虫子肆虐;冬天下雪后，路上的雪都堆得老厚也没人清理，出门行走不小心就会摔跤。物业费催得倒很及时，但要求只能在平时上班时间去物业缴费，周末没人上班，你说都要工作，谁有时间平时去交物业费?”提起之前住的小区，张先生就非常气愤，他称，这个小区位置和规划都是挺不错的，他当时买的是三楼，120平方米，本来想一步到位，以后就不再换房子了，可是五六年后，实在受不了小区物业服务了，这不，只好把原来的房子便宜卖掉了。“新小区物业服务非常好，感觉住起来非常舒服。”张先生说，以后再买房子，物业是他首先要考虑的。

“几年前，客户对物业服务还抱着无所谓的态度，但是现在真的是越来越重视了。客户对物业服务的重视程度同客户所要购买的物业类型有直接联系，购买的物业越高端，对物业的重视程度就越高。”业内人士告诉说，相比较高端物业的购房者，刚性需求一族对物业的要求会低一些，毕竟，物业服务越高级，费用标准也就越高，而对于刚性需求购房者而言，居住是他们要满足的第一需求。

二手房买卖，物业服务更关键

“同新房相比，二手房价格的高低同物业服务的好坏关系更直接。”中介公司负责人认为，房子能否保值增值在二手房买卖市场的表现得非常明显，而一般说来，物业服务好的小区房子自然会保值甚至增值。他认为，如果说买新房的时候购房者更关注开发商品牌，那么，二手房买卖时，购房者则更关注小区物业服务如何。

“两个建成年代差不多的小区，在二手房买卖市场，物业服务好的房子要比物业服务一般的房子每平方米价格高出至少五千元，有些会高出一万元。租赁市场价格也同样有差别，物业好的小区年租金差不多要贵两、三万元。”中介人员称。

当然，决定房子售价和租价高低的因素非常复杂，除了与物业服务好坏相关联外，还同小区的规划、环境以及停车状况等各种因素密切相关。对此，业内人士告诉记者，一般来说，前期规划好的小区，如果后期物业也能跟上，那么小区的房子肯定会保值，而且增值幅度也高。

买房是件技术活，不要粗心大意，在签订合同时，一定要更加的谨慎小心。

买房是件技术活，从头到尾都不容有一丝大意。首先你要货比三家、综合考虑楼盘品质、户型、配套等各方面的因素。而在经过这一番“战斗”后，当你已下定决心购买某楼盘的某户型时，你仍然不能放松下来，此时好好研究购房合同就是重点。买房签合同是整个购房流程中非常关键的一个环节。因此在签订合同时，一定要更加的谨慎小心。

“五证”和“两书”是否齐全

合同签订之前，必须要先确认开发商的“五证”和“两书”是齐全的，房地产开发商在卖房之前要具有一定的条件，并且需要按照有关规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续，也就是说，只有这群手续都齐备了，它才有资格卖房。

“五证”是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》，“两书”是指：《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，可不要小看这几个证书，只有合法进入市场的住宅房，产权才会受到国家保护。

是“定金”不是“订金”

订金是带有预付款性质，没有担保作用，也不能证明合同成立。一般情况下，订金通常发生购房者和开发商签订认购协议的时候，这时候，付订金意味着你拥有对这套房子的优先购买权。如果最后你买了这套房子，订金作为总房款的一部分;否则，不管是哪方违约，订金都要原数返还。

但是定金则是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，俗称保证金。法律规定，购房者违约，定金不予退还，开发商违约，则需要双倍返还。

各个面积的含义

合同中关于房屋面积会有多个数值，不同的数值代表着不同的面积。每一个面积的含义也是不同的。

具体来说，建筑面积=套内建筑面积公摊建筑面积，这也就是房产证上的面积;而套内面积包括了房内房屋使用空间的面积，墙体面积以及阳台面积;公摊面积主要指的是整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积了。

各种税费

新房的税费比较简单，主要需要缴纳的就是契税，根据房屋面积，小于90平米一般是房款1%，大于90平米是1.5%。

还有房屋维修基金，各地政策不同，收取的规则也略有不同的。

买期房要注意建筑面积的约定

在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。五、买期房要约定条件和时限

所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。

签约时要注意房屋质量问题

购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。

签约时明确物业管理事项

合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。