深圳市物业管理服务收费管理规定文件20篇

大家对于物业管理的相关规定或许都有所一定了解，但是对于本文所提供的写字楼物业管理标准规范从另一方面写字楼的物业管理进行了相关的阐释，希望能文中提到的内容可以帮助管理人员更加完善自己的写字楼物业管理标准。

1、范围

本标准规定了办公楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、办公楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放养护服务、仓储和搬运等内容及要求。

本标准适用于本市行政区域内办公楼物业管理服务活动。

2、规范性引用文件

下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单(不包括勘误的内容)或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。

GB3096《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》

GB2894《安全标志》

GB13495《消防安全标志》

GB5749《生活饮用水卫生标准》

GB15603《常用危险化学品贮存通则》

GB/T10001.1《标志用公共信息图形符号第1部分：通用符号》

DB31/199《上海市污水综合排放标准》

《特种设备安全监察条例》(中华人民共和国国务院第373号令，自2003年6月1日起施行)

《住宅室内装饰装修管理办法》(中华人民共和国建设部令第110号，自2002年5月1日起施行)

《物业管理企业资质管理试行办法》(建住房[1999]261号，建设部1999年11月22日颁布)

《上海市突发公共事件总体应急预案》(上海市人民政府2006年1月26日颁布)

《上海市建筑节能管理办法》(上海市人民政府第50号令，2005年7月15日颁布)

《上海市危险化学品安全管理办法》(上海市人民政府1982年4月1日颁布)

《上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法》(上海市人民政府第12号令，1995年8月24日发布)

3、术语和定义

下列术语和定义适用于本标准：

3.1办公楼officebuilding已建成并交付办公使用的房屋及附属设施、设备和场地。

3.2物业管理propertymanagement物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

3.3顾客customer接受服务的组织或个人。示例：物业产权人、使用人及其他相关方。

3.4突发公共事件precipitatingevent在办公楼物业管理范围内发生的自然灾害(包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等)、事故灾难(包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件)、公共卫生事件(包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件)和社会安全事件(包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件)等。

4、基本要求

4.1资质要求物业管理企业应具有从事物业管理服务的资质，应符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。

4.2管理机构与人力资源配置要求4.2.1物业管理企业应根据办公楼的具体情况和合同约定，设置相适应的办公楼物业管理服务机构，配备管理人员和服务设施。

4.2.2管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

4.2.3管理服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态;表情自然、亲切;举止大方、有礼;用语文明、规范;对待顾客主动、热情、耐心、周到并及时为顾客提供服务。

4.2.4管理服务人员应按规定统一着装、着装整齐清洁，仪表仪容整洁端庄;在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。

4.2.5管理服务人员应及时、认真做好工作日志、交接班记录、账册等记录工作，做到字迹清晰、数据准确。

4.2.6管理服务人员应接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律法规，熟悉办公楼的基本情况，能正确使用相关专用设备。

4.3管理服务要求

4.3.1办公楼物业管理服务机构的维护保养工作，应保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行。

4.3.2办公楼物业管理服务机构宜从实际出发，根据《上海市建筑节能管理办法》，充分考虑制定合适、有效的节约能源方案，并付诸实施。

4.3.3办公楼物业管理服务机构应为办公楼提供全天候的公共秩序维护服务和安全服务，维护办公楼的人员、财产和建筑物的安全。

4.3.4办公楼物业管理服务机构应按时完成规定的环境保洁服务，为顾客提供整洁、卫生、安全、美观的环境。

4.3.5办公楼物业管理服务机构应对办公楼物业管理范围内的绿地和室内绿化进行养护服务，保持办公楼整体的景观效果。

4.3.6办公楼物业管理服务机构应对仓储和采购进行控制，使仓储和采购的物资及服务符合本标准及相关标准在质量、环境、安全等方面的要求。

4.3.7办公楼物业管理服务机构应对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客、物业管理企业和有关部门，并采取相应措施。

4.4基础管理服务

4.4.1财务管理服务

4.4.1.1建立健全财务管理制度，对物业管理费和其他费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于顾客报修、超时空调、延伸服务等费用须单独结算的应准确计算。

4.4.1.2物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开收费制度进行(合同另有约定除外)，收费应操作规范。

4.4.2物业档案管理有较完善的物业管理档案制度，档案内容至少应包括：——物业竣工验收档案;——办公楼及其配套设施权属清册;——设备管理档案;——顾客资料档案;——日常管理档案。

近日，青岛政务网公示了《青岛市住宅物业服务管理规范》，按照新的住宅物业管理规定，青岛日常物业服务标准共分为六个部分：综合管理服务；房屋管理、维修养护服务；共用设备设施运行、维修、保养服务；协助公共秩序维护服务；保洁服务；绿化服务。

依据住宅小区物业服务需求的不同，将物业服务质量分为初级、一级、二级、三级、四级和五级六个等级。其中初级为最低等级，五级为最高等级，等级越高，物业服务标准、收费标准越高。

青岛市住宅物业管理规定

具体标准方面，在综合管理服务中，初级要求：前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册；承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；具有客户服务接待场所，有人值守，设置并公示服务电话；报修服务按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录；实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况；每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达75%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访。

共用设备设施运行、维修、保养服务中，五级物业服务企业应配备专业电梯管理人员，保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，保存相关记录。

协助公共秩序维护服务方面，五级物业服务企业专职公共秩序维护人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上。各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。

保洁服务中，五级物业服务企业要保证大堂及休闲区域、客户聚集区域每日清洁2次，地面每周湿拖2次，每月消毒处理2次。楼层通道和楼梯台阶，每日清洁3次。楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌每日清洁1次。小区道路每日清扫2次；雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。

物业服务最基础的初级物业服务也必须做到：实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况；每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达75%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访；楼层通道和楼梯台阶，每周清扫1次；道路每日清扫1次；雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行；垃圾桶、果皮箱定期清洁等。

序号项目收费标准收费依据备注

1保洁费3元/户.月京价(房)字[1997]196号

2生活垃圾清运费2.5元/户.月京价(收)字[1999]253号

3保安费5元/户.月京价(房)字[1997]196号

合计126元/户.年

4绿化费0.055元/平米.月京价(房)字[1997]196号

5化粪池清掏费0.025元/平米.月京价(房)字[1997]196号

6普通住宅管理费0.292元/平米.月京价(房)字[1997]196号

7普通住宅小修费0.152元/平米.月京价(房)字[1997]196号不含户内部分

8小区公共设施维修费0.083元/平米.月京价(房)字[1997]196号

9电梯运行维护费1.347元/平米.月京价(房)字[1996]274号

10高压水泵运维费0.063元/平米.月京价(房)字[1996]274号

11电梯代验费0.023元/平米.月京发(改)字[2003]1992号

小计2.04元/平米.月

12营业税0.107元/平米.月京地税营[1997]386号费用*5%

13教育费附加0.003元/平米.月教育附加暂行规定86年4月28日发布(营业税*3%)

14城市建设维护事业费0.007元/平米.月城市建设维护事业费暂行规定国发(1986)19号(营业税*10%)

合计2.157元/平米.月

一、根据《北京市物业服务收费管理办法(试行)》第二十四条规定，上述收费表中的京价(房)字[1997]196号、京价(房)字[1996]第274号已经废止，请物业的人提出符合国家法规的依据出来。

二、以下疑问以物业能对上述收费依据提出合理的解释情况下提出

1、保洁费

根据京国土房管物〔2003〕127号的规定如下：

维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：

(1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围;

(2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理;

(3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物;

(4)对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;

(5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;

(6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

根据上述要求，个人感觉你们的服务不合格!

物业管理人员是指中国物业管理行业的相关工作人员，是实行就业准入制度的职业之一。下面是小编为大家整理的物业管理人员服务礼仪，希望能够帮到大家哦!

物业人员服务常礼貌用语

1、接听电话时：

您好——您好，物业管理公司

请问您贵姓?——请问有什么可以帮您的吗?

2、当听不清楚对方说的话时：

对不起，先生，您刚才讲的问题我没听清楚，请您重复一遍好吗?

对不起，先生，我把您刚才说的再重复一遍，看妥不妥当?

先生，您有别的事吗?

您能听清楚吗?

3、当对方要找的人不在时：

对不起，他不在，有什么事情需要我转告他吗?

谢谢您，再见。

4、打出电话时：

先生，您好，我是**管理公司，麻烦您找**先生。

5、用户电话投诉时：

先生，您好!**管理公司。

请问您是哪家公司?

先生，请问您贵姓?

请告诉我详情，好吗?

对不起，先生我立即处理这个问题，大约在**实践给您答复。请问怎么跟您联系?

您放心，我们会立即采取措施，使您满意。

很抱歉给您添麻烦了。

谢谢您的意见。

6、如职权或能力不能解决时：

对不起先生，您反映的问题由于某种原因暂时无法解决，我把您的情况向公司领导反映，尽快给您一个满意的答复。

7、用户室内工程保修时：

您好，服务中心。请问您的室内哪里需要维修?

您可以留下您的姓名和联系方式以便维修吗?

谢谢您的合作，我们会尽快派人替您维修大约十分钟内给您答复。

看了物业管理人员服务礼仪的人还看了：

物业管理人员服务礼仪

1、业主至上观

物业管理公司是受业主聘请担任物业管理工作的，物业管理公司的一切努力和工作，都是为了满足业主的需要。因此，物业管理者要摆正自己与业主的关系，真正做到以业主为尊，业主至上。

2、管理就是服务观管理就是服务观，就是在管理过程中，一切从服务业主出发，把日常工作看成是服务，把服务当成最大的满足，即便是一些不直接面对业主的岗位，如机房、控制室，也要把工作质量的好坏与为业主服务联系起来，以最好的管理质量为业主提供安全、舒适、高效的生活和工作环境。

3、技术服务观在物业管理岗位上，管理是一门技术，服务也要讲技术。随着现代物业管理的发展，物业科技含量越来越高，物业运作的程序更加复杂，业主对管理与服务的要求更加多样化。这就要求物业管理者在管理与服务技术上更加专门，更加博杂，不间断地学习物业管理专业知识，不断提高业务水平，以更高、更新的水平为业主提供更满意的服务。

4、忠诚的服务观一方面，物业管理者要忠于业主，业主的利益高于一切，严格履行管理合同，尽最大努力维护业主的利益不受损失;另一方面，随着委托管理模式的推行，越来越多的物业由管理公司托管。管理公司为了不负业主所托，总是选派优秀管理者担任某一物业的管理人员，尤其是高级管理人员。

物业管理服务礼仪工作中应注意：

1、注意礼节讲究原则，物业管理礼仪接待要讲究礼貌，要克服服务工作低人一等的思想，要认识到尊重客户就是尊重自己，所以要在接待中既坚持原则，又要注意礼貌。

2、意识同仁，举止得当。物业管理人员接待的对象都必须热情的对待，不能看客施礼，更不能以貌取人。必须以优质接待服务来博得业主或用户对你工作的信任，是她们乘兴而来，满意而归。

3、严于律己、宽于待人。在物业管理接待服务中，业主或用户可能会提出一些无理甚至是失礼的要求，应耐心地加以解释，宽容待人。

物业管理服务礼仪中仪表、仪态基本要求：

1、上岗前按规定着装，服装要干净、整洁，皮鞋要擦亮，布鞋要刷洗干净。

2、自觉佩戴好工号牌或胸牌，工号牌应端正地佩戴在左胸上方。

3、适当化妆、修饰、发型应统一、规范、经常修剪指甲;上班应摘除多余的饰物;男性发根部过衣领，不留胡须;女性不梳披肩发型，不浓妆艳抹。

物业管理服务的行为规范和行为准则：

行为规范和行为准则是根据职业思想的要求而制订的、用以约束员工言行的基本准则和要求。物业管理者行为规范和行为准则一般包括仪表仪容、言行举止、来电来访、投诉处理等。如某管理有限公司要求员工处理投诉时必须做到：

1、员工必须牢记业主是上帝，所有工作必须以业主为中心，员工必须高度重视业主的投诉;

2、细心、耐心地聆听业主投诉，让业主畅所欲言;

3、认真用书面形式记录业主投诉内容，并作为业主投诉处理的第一责任人迅速而妥善地解决业主所投诉的问题或转报有关部门;

4、投诉事项中，若涉及本人的作业行为，不得隐瞒，更不得伪造;

5、业主投诉经调查属实，可作为员工奖励或处罚依据;

6、对投诉业主应表示感谢，对由于管理和服务不当、不周而对业主造成的不便或损失表示歉意。处理完投诉后，应主动报告业主，了解业主的满意程度。

如今买房挑房，除了看房子本身的地理位置、户型、价格等，还有很重要的一点就是小区物业服务。随着人们生活水平的提高，大家对小区物业服务的要求也越来越高。下面小编就为大家普及一下小区物业服务的标准。

一级所能享受的服务（部分）：

●管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

●有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

●管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

●设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

●根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

●按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

●每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

●每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

●小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

●载人电梯24小时正常运行。

●路灯、楼道灯完好率不低于95%.

●容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

●小区主出入口24小时站岗值勤。

●对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

●高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

●有专业人员实施绿化养护管理。

二级所能享受的服务

二级所能享受的服务（部分）：

●管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

●有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

●管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

●公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

●根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

●按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

●每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。

●每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

●小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

●载人电梯早6点至晚12点正常运行。

●路灯、楼道灯完好率不低于90%.

●容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

●小区主出入口24小时值勤。

●对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

●按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

●有专业人员实施绿化养护管理。

三级所能享受的服务

三级所能享受的服务（部分）：

●管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

●有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

●管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

●公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

●按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

●每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。

●每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

●各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。

●载人电梯早6点至晚12点正常运行。

●路灯、楼道灯完好率不低于80%.

●容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

●小区24小时值勤。

●对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

●小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

●对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

（注：三个等级标准分别在物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理六个方面作出了具体的规定）

西安普通住宅物业管理服务收费标准:

甲级(服务等级)：管理服务费：14(元/户·月)，日常维修养护费：0.24(元/平米·月);

乙级：管理服务费：11(元/户·月)，日常维修养护费：0.60(元/平米·月);

丙级：管理服务费：8(元/户·月)，日常维修养护费：0.18(元/平米·月);

丁级：管理服务费：5(元/户·月)，日常维修养护费：0.16(元/平米·月)。

西安非普通居民住宅物业管理服务收费标准:

甲级(服务等级)：管理服务费：1(元/平米·月)，日常维修养护费：0.80(元/平米·月);

乙级：管理服务费：0.70(元/平米·月)，日常维修养护费：0.50(元/平米·月);

丙级：管理服务费：0.50(元/平米·月)，日常维修养护费：0.40(元/平米·月);

丁级：管理服务费：0.40(元/平米·月)，日常维修养护费：0.30(元/平米·月)。

关于物业收费是否包含电梯费用问题您可以查看您与开发商或者物业公司签订的《前期物业合同》，合同中有关于物业费的约定，如果物业公司不按照合同约定收费，可以按照合同约定向有关部门投诉。

为规范快递物流公司的服务行为，确保快递服务质量，提高客户的满意程度，需要制定并实施相应的员工服务管理制度。小编为你整理了快递公司管理规章制度，希望你喜欢。

快递公司管理规章制度篇1

前言

目前，快递行业市场化运作，在我市还处于一个初级阶段。由于政府对快递行业没有相应的监管机制，缺乏规范管理。从而使快递行业形成了一个无序的竞争市场。作为快递公司想要在这恶劣的竞争环境中生存，就必须以高品质的服务和低价位的资费在行业中拼杀。其合法的利益在无序的市场竞争中难以确保。员工的付出和收入几成负比投资人的回报更是无从谈及。狭小的利润空间严重的束缚着公司的发展。再加上公司内部企业管理滞后，从业人员素质参差不齐服务流程没有规范操作程序无章可循不正之风在公司里泛滥等等外忧内患使公司的发展更是举步维艰，一个没有规章制度的企业就如同一个没有信号灯的十字路口，让人无所适从。

随着市场的逐步规范将来必定会产生一个成熟的快递行业市场。最后能在这个市场里生存下来的快递公司，必定是高素质。高品质有实力的精英团队。我们公司虽有十年的辉煌，但成就只能代表过去，问题却会影响未来。像目前这样混乱的局面发展下去，将来必定会被市场淘汰。

为了巨龙公司的生存与发展，为了使投资人和全体员工的利益，本着对公司。员工及员工家庭负责的社会责任感，使公司目前的局面有重大的改观，公司决定分步骤的对公司进行整改，使其在新的一年里以崭新的姿态和高品质的企业形象迎接更严峻的挑战，让我们的公司在今后规范的市场里健康蓬勃发展

在下面的制度中公司将会从员工的服务质量。人员素质和道德品质等方面作出适当的规范标准。在这里首先对其中的重要条款和敏感话题做一个解释性的说明。

一娱乐活动：公司崇尚文明健康的娱乐活动，员工在辛苦工作一天或一周后聚在一起想放松一下喝点酒玩一玩是正常的，健康的娱乐活动能增进同事之间的感情，相互沟通能加深了解，业务知识也在交流中得到互补，这是无可厚非的。但是，聚众赌博而且以输赢为目的的通霄达旦的豪赌公司是绝对不允许的。同事之间应是和睦相处，情同手足。如此赌法无异同室操戈。许多员工靠这个血汗钱养家糊口，一旦输钱之后受到伤害的不仅是输钱者本人，他的家庭也同样受到无辜的伤害，公司也会受到牵连。输钱者要么向公司或员工之间借债要么挪用公司的现收款，更有甚者会将公司的现收款据为己有。长此以往公司谈何发展?凝聚力更是无从谈起。赌博这股歪风不杀行吗?

二福利待遇问题：福利待遇问题是一个不容回避的现实问题，完善的福利待遇与一个企业的经济实力是分不开的。由于不合理的市场结构，使现行的收费标准在底线徘徊，狭小的利润空间使得员工的合法利益得不到保障，企业有心无力，员工心存抵触情绪，企业非常理解，同时也希望员工站在企业的角度换位思考，正视企业的处境，理解企业的难处。政府在福利这一块都是视国情而投入，更何况企业呢?

要想有一个完善的员工福利待遇首要问题是强化企业管理用卓越的服务品质稳定现有客户，开拓新的市场。在市场中寻求机遇，在管理中挖掘潜力，夯实企业的基础使我们的服务更加规范，实力逐步增强，福利待遇逐步完善，使员工在巨龙公司这个大家庭里齐心协力，共创美好未来!

快递公司管理规章制度篇2

第一章总则

为规范快递服务行为，确保快递服务质量，提高客户的满意程度，树立企业良好的社会形象从而创立企业服务品牌，特制定本制度。

第一条客户满意度是公司生存与发展的支柱，向客户提供满意的服务既是公司自身发展的基本策略，也是公司必须承担的责任，更是社会和行业发展的必然，持续提高服务水平和服务质量是公司经管理的重要工作之一。

第二条公司奉行“以客户满意度为衡量标准，用优质并具特色的服务满足客户期望，树立快递第一服务品牌”的服务宗旨，把“客户满意”作为公司管理活动的终极目标。

第三条在满足国家法律法规和地方政府行业管理要求的前提下，公司将致力于形象品牌建设，为客户提供安全、便捷、高效、满意的快递服务。

第四条本制度适用于公司营运及营运管理岗位的全体员工。

第二章服务质量规范

第一条公司在充分认识快递行业特点并兼顾其他行业要求的基础上，制定了服务质量标准。服务质量标准包括了管理人员服务标准、快递从业人员服务标准和运输机动车辆规范，为规范化服务提供共同执行的蓝本。

第二条经营管理人员服务质量标准应做到：公正廉洁、诚信务实让快递人员放心;热情礼貌、语言规范让快递人员舒心;及时高效、倾力而为让快递人员称心;急之所急、想之所想让快递人员安心;人本关怀、温馨入微让快递人员顺心。

第三条快递从业人员基本要求：

一、仪态端庄，举止大方，衣着整洁，发型朴实。

二、按规定着工装，女性束发。

三、语气和蔼可亲，语言文明礼貌。

四、快递人员应使用规范文明用语：

“您好!我是快递公司的，您的快件已到，请问今天有时间接收吗?”、“请问什么时候上门方便?”、“请仔细查收你的快件!”、“对快件有疑问请拨打”、“再见!”。

第四条快递人员在服务过程中不发生以下所列行为：

一、与顾客约定好时间，却不按时达到，也没有及时与顾客联系的。

二、在送(收)上门过程中私自收取顾客加急费。

三、在送(收)过程中私吞顾客赠品。

四、在送件过程中，没有等顾客检查完快件就离开的。

五、在送(收)过程中对顾客言语不礼貌的，以及与顾客发生争执的。

第五条热情服务，细致周到。

一、主动解决顾客在送(收)快件后的疑虑。

二、按照顾客要求的时间准时达到，并安全送(收)快件。

三、快递人员上门时自带鞋套和水杯，做到不给顾客增添任何麻烦。

四、因故不能按时到达顾客指定地方的，要提前给顾客打电话或另约时间，以免顾客等待。

第六条诚信服务，童叟无欺。

一、主动了解顾客对服务的需求和期望并尽量予以满足，因客观原因不能满足时，应与顾客沟通，说明原因，提出合理建议，引导“服务提供”与“顾客期望”达成一致。

二、主动告知行业关于由顾客支付服务过程中可能发生的费用的规定。

三、选择最有利于顾客送(收)件的收费方式，告知顾客并征得顾客的同意。

四、按规定或约定收取送(收)费，自觉主动出具发票。

五、在送件过程中，要主动要求顾客清点所收的快件(货物)，对于代收款的客户，要当面给顾客验货，若有赠品要明白的告知顾客，在顾客无疑问的情况下，方可收款离开。

六、在送代收款顾客的时候，若有顾客在验货后因为质量问题拒不付款的情况，不可与顾客发生争执。

第七条文明服务，礼貌待客。

一、当非主观原因使服务提供不能满足顾客诉求时，须如实告知，求得谅解，并友好协商变更服务方案。

二、冷静对待矛盾或纠纷，耐心

第八条特色服务、创立品牌

一、执行预约服务时应严守时间并在规定时间内耐心等候。

二、了解快递行业的相关知识，在顾客有需求时向其讲解。

三、掌握向不同顾客提供差异化服务的技能。

第九条快递车辆服务质量标准：

一、车身(包括前后保险杠)颜色鲜亮、无明显擦痕，漆面无脱落或单点脱落但面积不超过1cm2，线条和车门字迹清晰、无缺损。

二、机盖中央黏贴专用图案标志平整、无卷边、无破损。

三、仪表板、内饰板、顶棚、后隔物板完好无伤损且洁净无积尘。

四、车辆技术状况良好，安全设施有效。

第三章服务质量控制

第一条服务质量控制的目的是确保贯彻公司“安全快捷满意，诚信规范温馨，确保顾客满意，追求持续改进”的质量方针。

第二条公司建立分管副总经理负责、安营部经理执行、办公室主任监督、后勤保障部经理、人力资源部经理协助的服务质量监督管理体系，对服务策划、服务评审、服务提供、服务监督的全过程进行管理和控制。

第三条服务质量监督管理体系各职能单元履行如下职责：

1、分管副总经理负责动态地组织调查顾客期望、评审顾客要求、制定服务标准、分析反馈信息，监督纠正措施的执行，保证体系协调运转。

2、安营部负责贯彻服务规范、监控服务提供过程、执行督察制度和纠正措施、评定快递员服务质量等级。

3、客户服务部负责调查顾客期望、拟定服务质量信息调查方案、收集分析服务质量反馈信息、受理处置顾客投诉、实施服务需求和服务质量评审、提出改进建议、评价并改进办公环境和秩序。客户服务服务部

4、后勤保障部负责提供快递运输车辆技术状况保持、车辆故障或事故救援、车容车貌整改等服务支持。

5、人力资源部负责了解培训需求、拟定并执行培训计划、验证培训效果。

第四条公司各岗位尤其是监控岗位管理人员应忠于职守、严守岗位、切实履行职责，按照规范要求做好快递员的服务工作和服务质量监督管理工作，按照工作流程及时高效地处置服务过程中发生的问题。

第五条公司相关部门应密切配合组成联合稽查组定期就快递员的执行规范情况进行全面检查，检查结果如实记录、分类整理作为快递员考评和评价管控手段适宜性的基础数据。

第六条公司对快递员的服务质量状况实行等级管理，安营部依据相关记录对快递员的服务状况进行评价，确定快递员的服务质量等级，等级由高到低分为A、B、C三级。服务质量等级为动态管理，与之相对应的奖惩从《快递员管理制度》相关条款之规定。

第四章持续改进

第一条公司办公室应关注服务过程，抓点带面，通过公司网站、短信、内部刊物、行业刊物、宣传栏等载体及时表扬先进、暴露不足，营造并保持积极向上的企业文化氛围，激励员工创优争先。

第二条办公室及人力资源部、客户服务部、信息服务部等相关部门要根据不同时期的实际情况积极策划、认真组织相应的活动，以保持公司的活力和推进服务质量的持续提高。

第三条客户服务部要拟定切实可行的服务质量信息调查方案并会同信息服务部予以实施。信息调查的时间间隔应能满足公司及时获取阶段性服务质量反馈信息的需要。

第四条公司设专人值守公司公众网站的公开论坛，进行开放式交流沟通并筛选归纳出有效信息以供制定改进措施的参考。

第五条建立队务会和公司工作例会制度，在不同层面上提供内部交流沟通、互教互学的平台。各级管理者要开动脑筋充分利用这个平台，达到提升整体服务质量水平的目的。

第六条人力资源部要发挥主观能动性，深入营运一线去发现培训需求，在分析的基础上根据实际情况组织实施针对性培训满足这种需求，并验证培训效果。

第五章其他

第一条在环境条件发生变化或通过正规评审确认存在缺陷的情况下，经总经理批准可作修订。

第二条本制度内容与国家法律、地方法规和行业规定相冲突的，从其规定。

第三条本制度由公司总经理办公室负责解释。

第四条本制度自公布之日起实施。

快递公司管理规章制度篇3

第一条 宗旨

为增强xx公司主人翁责任感，提高遵纪守法的自觉性，维护分公司的利益，避免发生事故，保证公司业务的正常运行，保证各项工作的顺利完成，特制订本制度。

第二条 本制度作为公司基本准则，所有公司成员必须严格遵守。

第三条 本制度面前人人平等。

第四条 本制度使用于分公司。

第五条 所有分公司须严格遵守国家法律法规，遵守劳动纪律，爱护公物，团结协作，完成各项任务。

第六条 对分公司的要求：

1.分公司根据业务上的要求，在必要时对公司进行业务培训。公司应当认真参加业务培训，努力达到分公司要求的培训目标。

2.分公司每月对公司进行考核(考核次数不受限制)，考核内容包括工作成绩、工作能力、工作表现和公司规章制度的遵守情况等。考核结果作为工作岗位和工作内容调整以及与公司之间的使用关系是否存续的依据之一。

3.公司拥有CCES快递有限公司的所有品牌、商标、域名及信息平台的所有权。

4.分公司无权以CCES快递有限公司加盟(成员)的名义进行独立经营，自行决定价格、收费方式，更不得假借公司的名义欺骗客户，从而损害公司声誉。

5.分公司在经营中发生的交通事故、纠纷由分公司自行处理，总公司概不负责。

6.分公司申请者无权在所在地区的下一级城区及周边地区以公司名义发展二级代理，以免和其它的分公司发生冲突。

7.分公司必须在不损害总公司利益的前提下进行经营活动，如发生损害总公司利益的情况，总公司有权选择是否终止双方合同，并按损害程度追究其相应法律责任。

8.对公司提供的公司标识及各种单证证明，分公司只能在分公司业务范围内进行

使用，不得用于其他用途;由于使用不当造成的不良后果由分公司承担责任。

9.分公司必须保证自身所有经营活动完全符合中国有关法律、法规、行政规章。如若因违反上述法律、法规、行政规章制度的行为给总公司或其它分公司带来任何损害，须承担相应的法律责任并赔偿给总公司或其它分公司造成的损失。

10.各分公司若因为管理不善或其他原因，而导致经营困难的，必须在第一时间向总公司履行告知义务。

11.分公司应承担自己在市场速递业务中经营的风险，总公司只是配合协调、代理诉讼(仲裁)义务。如分公司在经营过程中所产生经济、民事、行政等责任，均应由分公司自行承担。

12. 分公司要自备开展业务所需的营运交通工具，办公设备(电话、电脑、传真机、打印机、复印机)等相关设备。业务员必须具有专业的快递知识。

13.分公司应保证运件包装合格，各种单据清晰、明了、并及时登记。

14.分公司承担按时派送、接货和优质服务责任。

15.在CCES快递网络内能到达的快件，必须在本网络内运转。严禁转运其他网络。如使用总公司面单未在本网络内转运的所产生的一切后果，即由分公司自行承担，并接受总部的处罚。

16.分公司严禁交接承运法律所限制的物品，如：易燃、易爆、流质、腐蚀、白色粉末、油漆、易碎品、泄漏、污染、等其他影响安全的一切物品。如有违规者，一经查处所产生的后果造成的事故责任全由自己承担。

17.由分公司(揽件方或派件方)的原因所发生内件短少、内装物质不佳、快件延误、部分损坏或丢失等后果，均由分公司自行负责，与总公司无关。

18.凡发生丢件情况，丢件方须在五天内主动确认，并先将赔偿金划给受损方。

19.无保价快运件丢失，全网络一律按运送契约条款予以赔偿。局域网内的由自己经理协调处理;全国网先由当事双方经理协调处理。处理不了的，由总部管理中心网络经理复检决定，财务部落实追款到位。需要或者发生司法(仲裁)程序解决的，另议。

20.保价快递，属于高风险作业范畴。凡有保价的，须有专人专送。发货之前，须将面单传真给总部管理中心及目的地公司确认，并将收取保价费的40%打卡给派件方。没有该程序的，视为无保价运递。如果程序合理，发生丢失事件，各方

按揽件方赔偿60%，派送方赔偿40%比例赔偿保价金额。发生司法(仲裁)程序解决的，另议。

21.查询签收单的保存期为三个月。到第四个月，各分公司将第一个月的全部签收单集中打包，发往CCES快递上海总公司中心档案室继续保存三个月，查询时限为30天。若在规定时间内拿不出签收单的，按丢件处理，每票处罚人民币500元。凡发生丢件事故后瞒报十天者，或事后再复报的，即应视为自动放弃本区经营权利。

22.公司实行月结算制。公司每周都应该把自己的工作总结一下，而且必须每周日把这一周的收入全数上交给甲方。严禁公司有私自扣钱、少报、漏报、甚至不报的行为。违者罚款1000元。

23.总公司将某一部分营业区域划拨给分公司，本着对所有分公司公平、公正的原则，分公司必须严格遵守，严禁超出自己所管辖区域范围工作，不得跨区取件。违者罚款1000元。

24.分公司不得使用总公司网络资源，获取其它分公司的到达派送业务。

25.分公司不能出现扣件、押件、勒赎等违法行为。

26.分公司若因服务质量被投诉，每次罚款50元。分公司必须上午12点前送完。违者，即超过三十分钟，每票罚款20元;超过二小时，每票罚款50元;迟至次日上午派送的，每票罚款100元;迟至次日下午派送的，罚款200元;又隔日延迟派送的，罚款400元。凡因通联、延误派送引起损失有投诉记录的，每次加罚20元;未经确认程序先予退件的，以延误派送者处罚。

27.分公司对自己所在辖区的工作必须认真负责，严禁出现丢件事件，违者每次罚款1000元件，违反三次以上者直接被取消分公司资格。

28.分公司必须对需要派送货物的外包装进行严格检查，避免由于包装没有达到标准而导致在运输过程中所产生的破损、遗失或其他不正常情况的发生。因货物包装不妥导致的货物的破损、遗失或其他不正常情况，或因此导致的对第三方财产产生的损失，派送公司必须承担责任。

29.对于不需要派送但需要到指定地点提取的货物，派送公司须在提取货物后1小时内通知实际收货人。

30.分公司对无特殊要求的派送货品，必须按相关约定在相应时间内派送至收货

人，有送货时限特殊承诺的货品，必须在约定时间内送达。以上两种情况下若货物无法按时送达，需将原因和实际或预计送达时间及时传达至总公司。货物送达收货人时必须办理签收手续。

33.分公司应保证货物提取后至客户签收前整个过程的货物安全，在此期间如发生丢失、破损或延误等情况，派送公司有为豁免自身责任而举证的权利和协助总公司向已知责任人或保险公司索赔的义务。

34.各分公司在货物到达后，准备转拨货物时，必须严格按照发货方预报对到达货物进行清点，对所有的破损或其他不正常情况进行记录。

35.对待客户的投诉时被投诉的分公司应及时与客户进行沟通。被投诉的分公司应主动与客户联系，寻求解决途径并落实改正方案，如投诉无法解决，分公司需及时向总公司提供投诉客户的相关资料，由总公司协助解决。

36.派送费用和代收款的结算时限规定：所有分公司必须对信息平台所输出的对账单予以确认;确认后的往来结算款项必须按约定时间支付，逾期则按欠款总金额的3‰ /天计收滞纳金，但滞纳金总额不得超过欠款本金。

37.所有到付货品需在公司信息平台上货物数据中录入时标明所需代收的金额，同时，所有到达配送费用若已在揽件点收讫，也必须在信息平台上标注。

38.所有相关货物损坏或遗失的信息，揽件公司或派送公司必须在第一时间通过信息平台进行确认，以便及时通知发货人。

39.对于所有需要派送的货物，派送公司必须在信息平台上及时公布货物出发时间，预计到达时间，以及货物实际到达时间等相关信息。

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快递公司管理规章制度篇4

操作部是快递公司货物(包裹、快件等)进出、分拣、包装加工、数据统计等的物流基地，是通过货物联络公司各部门及各关联单位的桥梁、是保障货物的安全性、准确性、时效行的重要部门。为了转运部正常、高效、持续的运作和管理，特制定本制度:

一、部门规章制度

1、热爱公司、热爱中转部，尽忠职守

2、遵守公司各项章程

3、爱护公司财物，爱护转运部公物，不浪费、不化公为私

4、维护公司荣誉，维护中转部声誉，不作任何有损公司及中转部的行为

5、准时上班，对所负责的工作争取高效，保质保量，不拖延、不积压

6、待人接物要谦和，谨慎保持与公司个部门及关联单位的良好关系

7、服从上级领导，如有不同意见，须先执行后反映

8、严谨操守，不得收受与公司及转运部业务有关联的各种好处及回扣

9、着装仪表整洁大方，勿穿着花俏夸张服饰

10、须保持作业环境的清洁安全，不准在公司转运部吃饭;不准在上班时间吃零食;不准在公司转运部抽烟

11、工作时须全神贯注、细致认真，不做无谓的闲聊

12、严禁用转运部电话私聊，业务电话应简洁明了

13、需要调班、工休时，须经上级领导批准后方能生效，不准擅自离岗

14、病假休息者在上班前一小时内须向主管领导请假，次日上班后补齐假条，同时附上医生证明或病历;事假须提前一天向部门经理书面提出申请，经同意后方可请假

15、职员辞职须提前一个月提出书面申请，经上级领导批准且工作交接清楚后方可办理离职手续

16、分工合作，转运部全体职员须时刻提醒自己的职操职守，尽心尽力地完成自身的工作并完成上级领导安排的其他工作

17、转运部管理人员须注意自身涵养，以身作则，领导员工同舟共济，增强团队精神建设，提高工作情绪

18、每周例会，转运部全体职员须参加，如有特殊情况，应及时通知上级。

二、转运部办公用具管理办法:

1、公司及转运部提倡艰苦创业、勤俭节约，员工要爱惜公物、物尽其用，反对奢侈和浪费

2、文具及纸张统一领取，按需分配，领取责任人明确

3、公司及转运部公物不得挪作私用，不得擅自动用或取用，未经上级领导批准不得起用

4、转运部电话传真主要是与外界沟通，方便开展业务，所以电话传真不准私用

5、转运部接电话标准用语为“您好!**速递”或“您好!**速递**转运部”

6、记录口信应尽量逐字逐句记录下来，记录下来电者姓名、电话号码，来电目的及其他信息。不要着急，耐心听对方讲话，如果对方的话不太理解，可以请求对方重复一遍。登记在电话记录笺上，写明应接电话人姓名，来电者电话号码等，最后是记录者的签名

7、电脑维护、网络维护直接找公司IT部门，其他人员不得私自处理

8、未经授权人员不得使用转运部电脑及其设备

9、电脑授权人员须负责电脑及其设备的使用和保养并及时检查和清洁，并做好交接记录

10、文件是公司及转运部的重要计划或决策，涉及公司机密的须注意__，非相关人员不得随意翻阅文件

11、文件的传阅及交接，须及时做好记录

12、其他管理办法按公司章程处理

三、转运部操作流程:

1、提货:领取提货计划单----出车----提取动作----卸车快递公司规章制度

2、操作:卸车----进港扫描----分拣----出港扫描----包装----装车

3、出货:装车----领取出港单据----出车----关联单位的签收回执

四、转运部各岗位工作职责:

(一)经理

1、直接向总经理负责

2、维续转运部的正常运作

3、研究、制定转运部的规章制度、工作流程、岗位职责等高效的工作方式

4、与公司关联部门及关联业务单位的沟通联络，维护及提升公司和转运部的良好声誉

5、本部门突发事件的处理

6、做好各种数据的统计和分析

7、合理化人员的分配和管理

8、转运部办公环境和工作态度的维护监督

9、本部门单据和员工考勤的审核

10、保证本部门各种车辆、设备、设施的正常运行

11、制定本部门培训计划及培训事宜

12、遵守公司及转运部的各项章程

13、随时跟踪反馈工作事宜

(二)协理

1、直接向经理负责

2、维续转运部本班的正常运作

3、指派本班员工的具体工作并督促其按时按质完成

4、组织协调货物进出港高效作业

5、本班各种数据及员工考勤的统计记录

6、本班突发事件的处理

7、特急件、急件、限时件的特殊处理

8、本班办公环境、工作态度及各种车辆、设备、设施等的维续

9、本班与外界的联络沟通

10、遵守公司及转运部的各项规章制度

11、上级领导安排的其他工作

12、与上、下班协理进行工作交接，并做好交接记录

(三)内务

1、提货通知的处理(记录、传达等)

2、公司MIS系统及OA平台的操作(收、发邮件等)

3、异常货物的处理

4、各种数据的入录、上传及保存

5、转件的处理

6、特急件、急件、限时件的特殊处理

7、资料的记录、分类(详细、真实)

8、电脑的维护，保持电脑的正常运行

9、遵守公司及转运部的各项规章制度

10、上级领导安排的其他工作

11、与上、下班内务进行工作交接，并做好交接记录

(四)操作员

1、进出港货物的扫描(准确、快速)

2、不良货物的处理(安全)

3、货物的分拣(准确、快速、安全)

4、货物的包装(安全、快速)

5、办公用具的使用(正确、维护)

6、办公设备、设施的使用(正确、安全)

7、工作区域的维护(清洁、安全)

8、特急件、急件、限时件的特殊处理

9、需要协助的相关工作

10、遵守公司及转运部的各项规章制度

11、上级领导安排的其他工作

(五)搬运工

1、货物的搬运(准确、安全、快速)

2、特急件、急件、限时件的特殊处理

3、需要协助的相关工作

4、遵守公司及转运部的各项规章制度

5、上级领导安排的其他工作

(六)押车员

1、配合驾驶员做好提货、出货等工作

2、保证所押车辆中的货物的数量、安全

3、保存所押车辆中的各种单据

4、提醒驾驶员行车安全

5、所押车辆在提货、出货动作中的异常处理

6、装卸货物须亲自清点数量、规格、型号、品牌、包装等情况，必须做到准确、安全

7、所押车辆在途中如发生故障或堵车等原因应及时向转运部报告，并做好应急工作

8、装卸货物时应注意装卸顺序、数量及装卸地点等

9、特急件、急件、限时件的特殊处理

10、货物签收回执的交接

11、需要协助的相关工作

12、遵守公司及转运部的各项规章制度

13、上级领导安排的其他工作

(七)驾驶员

1、遵守公司及转运部的各项规章制度

2、遵守国家及地方的各项法律法规

3、维护所行驶车辆的良好运行

4、车辆的日常清洗、加油、保养或报修

5、保证自身各项证件的有效使用

6、爱护车辆，做到车容整洁、雨后必须马上做好清洁整理工作，出车前做到三查，在途中做好例保，做好各项维护记录

7、备好管好随车工具，便于出车时应急使用

8、正常驾驶车辆，预防车辆事故

9、严禁酒后行驶、疲劳驾驶

10、严禁驾驶员开车回家或办私事，严禁将车辆交给无证人员驾驶或租借给他人

11、车辆在工作中的异常处理

12、各种车辆行驶票据的保存、记录及报销

13、提货、出货的相关工作

14、车辆进、出港要及时做好各项记录

15、途中车辆发生故障时应迅速排除，若自身无法修复时应立即向转运部报告

16、中途堵车或因其他原因不能及时到达目的地时应立即向转运部报告

17、装卸货物须亲自清点数量、规格、型号、品牌、包装等情况，必须做到准确、安全

18、对车辆上的人员、货物的安全负责

19、驶员在所行驶的线路中应控制运输成本，注重资源节约

20、对车辆交接的及时记录

21、货物签收回执的交接

22、需要协助的相关工作

23、上、下班的各项交接事宜

24、上级领导安排的其他工作

**快递转运部全体职员须遵守公司及转运部各项章程。勤策勤力，通力合作，以转运部团队为主，努力做好各项工作，发挥自身的最大精力，为转运部作出最大的贡献!

区块链技术是我国最为关注的全新技术之一，区块链信息服务平台有哪些管理规定？对于投资者来讲，区块链信息服务平台也是时常应该关注的平台之一，可以直接了解到最新区块链动向，如今市场中像这种服务平台有许多该怎样选择到一个好平台至关重要，投资者在入市之后不要着急做投资，应该多了解一些相关规定，这样才可以更好的做投资，不被坑。今天就一起看一下区块链信息服务平台应该遵守哪些管理规定？

区块链信息服务平台应该遵守哪些管理规定？

1,区块链信息服务平台在中华人民共和国境内从事信息服务，就应该遵守我国规定法律，行政法规等等，另有规定必须都要遵从，这一点OKLink浏览器做的非常不错，浏览器在14年建立至今为止，已经有6年多的经验，十分靠谱。

2,国家互联网办公室必须要根据自身责任，在全国区块链信息服务方面做好监管和管理工作，省市或自治区等一系列的办公室职责都应该负起责任，在行政区域做好监督和管理工作。

3,要多鼓励区块链行业组织加强这方面的自律，并且要建立完善的自律制度和行业标准才是，指导这方面的服务提供者，建立更加全面的服务规范，推动行业当中的信用评价系统。要督促这方面的提供者提供服务，接受社会的监督，提高从业人员的职业素养，促进更健康的有序发展才是。

4,区块链信息服务平台提供者应当落实好，安全管理责任建立好，更加完善的用户注册和信息审核等一系列的管理制度，让平台更加安全。OKLink浏览器专注于研究快点技术和数字货币等知识，让投资者更加了解数字货币和区块链。

5,区块链提供者必须要具有适当的技术条件，对于法律和行政禁止的信息内容具有高效的应变处理能力，技术方案也应当符合我国的相关规定才是。

6,区块链信息服务平台管理者应当按照我国的网络安全法规定，对于这方面的用户进行身份证号码或手机号码等一系列的认证，用户若是不进行真实身份认证，就不能够提供其相关服务才对。

7,区块链信息服务平台管理者应该开发上线新产品新应用和新功能，并且按照我国规定要上报给国家和省市自治区等等进行安全评估之后才能使用。管理者也不能够使用任何区块链信息，危害国家安全，扰乱社会秩序等违法活动，也不得利用区块链去进行复制，或者是传播各种各样的法规禁止的信息才对。

物业共用设备设施与整个小区的居民生活密切相关，因此应加强管理，以使之更好地服务于整个小区的居民。我国新制定的《物业管理条例》第5章“物业的使用与维护”以及其他法律、法规都对共用设施设备和公共建筑的使用与管理作出了专门规定。

物业共用设备设施

根据《物业管理条例》第50条的规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”上述规定的具体要求如下：

(1)业主和物业服务企业应当按照公共建筑和共用设施的用途使用公共建筑和共用设施。

“公共建筑和共用设施用途”是指公共建筑和共用设施规划设计的功能。该设计对于整个物业管理区域来说是一体的，其用途绝不能随意改变。否则，不但不能发挥该规划设计所应有的功能，相反，还可能给广大小区居民带来种种不便，甚至造成各种事故隐患。例如，公用走廊、楼梯是用于正常通行的，不得堆放杂物，否则会妨碍通行，还可能会引起火灾；消防疏散楼梯是用于消防事故发生时紧急疏散人群的，在正常情况下不得作为通行楼梯使用，也不得堆放杂物，造成堵塞等。因此，无论是业主还是物业服务企业都不能对“公共建筑和共用设施用途”擅自改变，否则，后果严重，责任重大。

根据《城市新建住宅小区管理办法》第14条的规定，房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业服务公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失：①擅自改变小区内土地用途的；②擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；③私搭乱建、乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化，污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的。第15条规定，物业服务公司私搭乱建，改变房地产公共设施用途的，房地产产权人和使用人有权投诉；物业管理委员会有权制止，并要求其限期改正；房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款。

此外，根据《物业管理条例》第6章“法律责任”中的第58条的规定，违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主物业的共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。由此可见，物业管理区域内的公共建设和公共设备的用途事关重大，不能擅自改变。

(2)业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业。

如上所述，物业管理区域内的公共建筑和共用设施的用途不能随意改变，但亦非。业主如果依法出于公共利益或其自身基本需要而不得不改变公共建筑和共用设施用途，可在向有关部门申请并获批准后，告知物业服务企业，使物业服务企业能够综合安排并对其进行监督，以便把对公众的影响降到程度。然后业主方可对公共建筑和共用设施的用途加以适当改变。

(3)物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

同样，物业服务企业出于公共利益或小区发展需要，确实需要改变公共建筑和共用设施用途的，可在提请业主大会讨论决定同意后(因为业主才是小区的所有权人)，由业主依法向有关部门申请批准并对物业服务企业的行为进行监督。

附:物业共用设备设施明细

1.电梯：

垂直梯_______部；

扶梯_______部。

2.绿化率_______%；

楼间、集中绿地_______平方米；

砖石铺装_______平方米。

3.区域内市政：

【道路】【楼间甬路】_______平方米；

【室外上下水管道】_______米；

【沟渠】_______；

【蓄水池】_______个；

【化粪池】_______个；

【雨水井】_______个；

变配电系统包括___个箱式变压器；

高压双路供电电源双回路电源；

公共照明设施【路灯】_______个；【草坪灯】_______个；【_______】_______个；

【物业管理区域的外围护拦及围墙】_______；

【高压水泵】【高压水箱】_______个；

【污水泵】_______个；

【中水及设备系统】_______。

4.【燃气调压站】_______；

5.消防设施包括_______个室外消火栓；

6.监控设施包括______________________；

7.避雷设施包括_____________________；

8.空调设备：【中央空调系统】使用范围_____________________；

9.电视共用天线_______；

10.电脑网络线_______；

11.电讯电话_______(电信或网通)；

12.车道；

13.地上机动车停车场_________个车位_________平方米；

14.自行车库_________个；

15.垃圾中转站_________个；

16.信报箱_________个；

17.值班室_________平方米；

18.物业服务用房_________平方米；

19.___________________________

随着经济的发展，人们对物业方面有了进一步的了解，有了更深一步的要求。为了满足其需求，物业管理企业要不断完善服务内容，提高服务质量，加强服务质量管理。优质的服务是物业管理企业最重要的产品。物业管理企业只有把服务工作做好，才能在竞争中脱颖而出，物业管理企业要在管理服务中把握好质量，为自己的赢得形象和效益，提高企业竞争力保持健康发展。下面主要从物业管理企业具体的服务项目介绍物业管理企业。

物业管理企业

物业管理企业的具体业务有以下几项：

1.对住宅楼的共用部位和共用设施设备进行统一维修、养护和管理，编制预决算，报业主委员会审定。

2.根据住宅楼装饰装修管理规定和《住户公约》的约定，对业主或使用人装修房屋的方案进行审查，对符合规定者，予以批准，并进行验收;对不符合规定者，不予批准;对私自装修者，予以制止，并要求恢复原状或赔偿经济损失。

3.划定住宅区车辆的停放位置，建立车辆出入登记制度，维护正常秩序。

4.负责住宅区的保安和车辆看管工作，保护业主的人身和财产安全。

5.负责住宅区的公共卫生，清运垃圾，清扫楼梯、楼道和院落，保持环境整洁。

6.负责住宅区的绿地、树木、花草和其他设施的维护、保养，创造优美的居住环境。

7.对业主自有自用房屋及设施设备的维修提供预约服务，按规定收取合理的费用。

8.按照物业服务合同约定的收费标准，向各户业主收取服务费用。

9.依据业主委员会授予的权利，对住宅区内的公建配套用房进行经营管理。

个别业主拒绝交纳有关费用，物业管理企业应向业主委员会报告，并请求业主委员会帮助解决，直至向法院起诉。在解决过程中，物业公司无权对业主断水断电。

物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费;另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则。本文介绍的是广州物业管理费的收费标准，仅供参考。

(一)办公楼(写字楼)

一级：按优质优价的原则确定;

二级：每平方米15元;

三级：每平方米10元;

四级：每平方米6元;

五级：每平方米4元;

(二)商场(商铺)

一级：按优质优价的原则确定;

二级：每平方米18元;

三级：每平方米11元;

四级：每平方米5元;

五级：每平方米2.50元。

上述收费标准为综合服务收费的最高标准，物业管理公司须按广东省物价局规定提供相应的服务，凡服务内容或服务质量达不到规定要求的，应相对减低收费标准。

获得省以上城市物业管理优秀称号的物业可按省规定上浮幅度上浮。获市城市物业管理优秀称号的物业，可上浮不超过10%。

工业区(厂房)，各类按优质优价原则确定收费标准的，其成本利润率按不超10%核定，商场比写字楼收费标准提高幅度不宜超过50%。

住宅小区(楼宇)内符合规划要求的办公、商业用房的收费标准可高于同类住宅，其中多层建筑办公用房不宜超过100%;商业用房不宜超过200%;高层建筑办公、商业用房不宜超过50%。已成立业主委员会的物业，其物业管理服务收费可由业主委员会与物业管理公司双方协商确定后，报分管物价部门备案，并需领取《广东省经营服务性收费许可证》和按规定进行收费年审。

上述收费标准已包括代收水电费、上门收垃圾、防盗门维护等专项服务。

中华人民共和国国家发展和改革委员会建设部

二○○三年十一月十三日

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。

第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

第七条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十九条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十一条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十二条 各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。

第二十三条 本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。

第二十四条 本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。

收费机构名称：大连锦绣物业管理有限公司

（一）锦泉园

收费依据：WY03-298

收费标准：0.15元/月、m2

缴费办法：双月交；管理处交、联合收费处交。

办公地点：锦石路5号

便民服务方式：86821287

（二）锦绣园

收费依据：WY03-295

收费标准：0.60元/月、m2

缴费办法：双月交；管理处交、联合收费处交。

办公地点：锦江路39号

便民服务方式：86833737

其他须知事项：停车场收费详见文件：大价发[2001]50号

（三）锦江园

收费依据：WY03-296

收费标准：0.20元/月、m2

缴费办法：双月交；管理处交、联合收费处交

办公地点：锦江园30号2-1-1

便民服务方式：86821587

其他须知事项：停车场收费详见文件：大价发[2001]50号

（四）锦虹园

收费依据：WY03-294

收费标准：0.20元/月、m2

缴费办法：双月交；管理处交、联合收费处交办公地点：锦虹北园9号

便民服务方式：86825812

其他须知事项：停车场收费详见文件：大价发[2001]50号

（五）锦华北园A区

收费依据：WY03-299

收费标准：0.60元/月、m2

缴费办法：双月交；管理处交、联合收费处交办公地点：锦华北园27号

便民服务方式：86901173

其他须知事项：停车场收费详见文件：大价发[2001]50号

小区物业费应该收多少？小区物业费应该按照物业管理服务等级标准收取。服务等级内容包括：基础条件、房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、综合管理服务等。如果小区物业管理企业没有按照合同提供相应等级的服务而越级收费，业主大会有权要求小区物业管理企业更改收费等级或者诉诸法律。

小区物业费到底应该交多少？

一级

基础条件：住宅区封闭；有不少于住宅总建筑面积千分之三的物业管理服务用房；绿化率35%以上（包括水面）；有一定规模的园林景致；休闲活动中心、场地1500平方米以上；固定活动馆所300平方米以上；专用固定停车泊位不少于1个/3户；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范措施；有固定体育活动场（所）地。住宅区主出入口设房屋、道路平面分布图、宣传公示栏。各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。

服务内容（一）房屋管理：1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。2、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。4、阳台封闭规格色调一致。5、空调安装位置统一，有条件的组织实施冷凝水集中排放。6、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。

服务内容（二）设施设备维修养护：1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率90%以上。4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。5、道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范。6、楼道灯，景观灯等公共照明设备完好率98%以上。7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。8、雨水井、化粪井每月检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。

服务内容（三）公共秩序维护：1、门岗室美观整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证；有减速设施及禁鸣标志。2、按照规定线路和时间进行巡逻，每天不少于12次，对住宅区重点部位每2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡查过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。4、对出入住宅区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。6、管护好公共财物，包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

服务内容（四）保洁服务：1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传拦、信报箱等每周擦拭2次。2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。3、公共楼道每天清扫1次；楼梯扶手每天擦洗1次，保持干净整洁。4、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。5、每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每天清洁1次，无异味。7、公共区域玻璃每周擦洗一次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。10、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。11、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

服务内容（五）绿化养护管理：1、花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树应在一周内清除，并随时补种。2、草坪生长整齐，按时进行修剪。及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、烟头、纸屑等。3、绿篱枝叶较茂密，超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

服务内容（六）综合管理服务：1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。2按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。6、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。7、设置“服务中心”，公示联系电话，24小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率85%以上。并对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。11、建立共用部位设施设备维修基金台账，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。

二级

基础条件：住宅区封闭；有足够的物业管理服务用房；绿化率30%以上（包括水面）；绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上；固定活动馆所200平方米以上；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范措施；有体育活动场所。主出入口设住宅区平面示意图、宣传公示栏。设有路、栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。

服务内容（一）房屋管理：1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。4、阳台封闭、空调安装统一有序。5、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。

服务内容（二）设施设备维修养护：1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率85%以上。4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。5、道路平整畅通，停车泊位划定整齐。6、楼道灯公共照明设备完好率95%以上。7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。8、雨水井、化粪井每季检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。

服务内容（三）公共秩序维护:1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。2、按照规定线路和时间进行24小时不间断巡逻，不少于8次，对小区重点部位每3小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。4、对出入住宅区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。6、管护好公共财产，包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

服务内容（四）保洁服务：1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。3、公共楼道每周清扫2次；扶手每周擦拭2次，保持干净整洁。4根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。5、每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每周清洁2次，无异味。7、公共区域玻璃每月擦拭2次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。10、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。11、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

服务内容（五）绿化养护管理：1、花草树木生长正常，绿化效果良好，有较好的观赏效果。无枯死、无树挂树木无歪斜。发现死树应及时清除，并适时补种。2、草坪生长整齐，保持修剪。3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。4、绿篱超过平齐线时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，清除修剪废弃物无枯死植株，无明显秃裸。5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

服务内容（六）综合管理服务：1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定较完善的物业管理方案并组织实施。2按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4管理人员70%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、运用计算机对业主资料、收费管理、日常办公等进行管理。6、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。7、设置“服务中心”，公示服务联系电话，白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率80%以上。对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。11、建立共用部位设施设备维修基金台账，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。

三级

基础条件：住宅区封闭；有固定管理服务用房；绿化率25%以上；绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上；固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。主出入口设住宅区平面示意图、宣传栏。设有路标，栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识

服务内容（一）房屋管理：1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。2、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；3、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。5、阳台封闭有序。6、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。

服务内容（二）设施设备维修养护：1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。3、实行24小时报修值班制度。急修报修1小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率75%以上。4、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。5、道路平整畅通，停车泊位划定整齐。6、楼道灯公共照明设备完好率90%以上，按规定时间定时开关。7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有名显标志和防范措施。8、雨水井、化粪井每半年检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。

服务内容（三）公共秩序维护:1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。2、按照规定线路和时间进行巡逻，每天巡逻不少于6次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。4、对出入住宅区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、管护好公共财产，包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。6、消防通道畅通，消防器材可随时启用。

服务内容（四）保洁服务：1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传拦、信报箱等每半个月擦拭1次。2、公共楼道每周清扫1次；楼梯扶手每周擦洗1次，保持干净整洁。3、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。4、定时收集垃圾。5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每周清洁1次，无异味。7、公共区域玻璃每月擦洗1次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

服务内容（五）绿化养护管理：1、绿化布局合理，符合规划要求。无枯枝、死树、无树挂。发现死树应及时清除，并适时补种。2、草坪平整，无垃圾、无烟头纸屑。3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。4、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物。5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势较好。6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，无病虫害引起枯枝死亡现象。7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

服务内容（六）综合管理服务：1、建立物业管理制度，制定物业管理方案并组织实施。2按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、运用计算机进行简单的日常办公进行管理。6、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。7、公示服务联系电话，每周五天白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。9、开展回访工作，回访率70%以上。对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。11、建立共用部位设施设备维修基金台账，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。

四级

基础条件：住宅区基本封闭；有固定管理服务用房：有简单的绿地、树木植物。

服务内容（一）房屋管理：1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。3、雨水井、化粪池定期清理，保持通畅。4、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。

服务内容（二）设施设备维修养护：1、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。2、急修报修3小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率60%以上。3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。4、楼道灯等公共照明设备完好率85%以上。5、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有名显标志和防范措施。6、雨水井、化粪井根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。7、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。

服务内容（三）公共秩序维护:1、配备门岗室，设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。2、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。3、消防通道畅通，消防器材可随时启用。

服务内容（四）保洁服务：1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁。2、公共楼道、楼梯扶手每月清扫、擦拭1次，保持干净整洁。3、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。4、及时收集垃圾。5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每月清洁1次，无异味。7、公共区域玻璃每季擦拭1次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

服务内容（五）绿化养护管理：1、绿篱适时修剪，长势良好。无垃圾、树挂及堆物。2、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。3、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。4、适时组织防冻保暖，预防病虫害。

服务内容（六）综合管理服务：1、建立日常物业管理制度。2按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3、管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。4、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。5、受理物业管理服务合同范围内的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。6、开展回访工作，回访率60%以上。7、每半年公布一次物业管理服务费收支情况。8、建立共用部位设施设备维修基金台账，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。

等外级：达不到四级服务标准的

北京市住宅小区业主共同决定不再接受物业服务，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。经过数年酝酿、几经修改的北京物业管理条例于2010年10月1日起执行。

北京物业管理条例

北京物业管理条例具体内容

第一章总则

第一条为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

第二章前期物业管理

第五条建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

第六条业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。

第七条新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

第八条建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。

建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

第九条建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。

第十条业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：

(一)物业管理区域划分资料；

(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

(三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

(四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(六)业主名册；

(七)物业管理必需的其他资料。

全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

第三章业主、业主大会与业主委员会

第十一条业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

(二)选举或者更换业主委员会委员；

(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

(五)筹集、管理和使用专项维修资金；

(六)申请改建、重建建筑物及附属设施；

(七)申请分立或者合并物业管理区域；

(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十二条业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

第十三条业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。

未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。

第十四条物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

第十五条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。

第十六条建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

第十七条业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：

(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

(二)业主大会决议；

(三)管理规约、业主大会议事规则；

(四)业主委员会委员名单。

材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

第十八条业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

(一)任职期限届满的；

(二)不再具备业主身份的；

(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

(四)被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

(六)业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第四章物业服务

第十九条业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。

市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。

第二十条物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

第二十一条物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

第二十二条物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。

物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

第二十三条物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

第二十四条物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

第二十五条物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。

第二十六条物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。

第二十七条物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

(一)移交物业共用部分；

(二)移交本办法第十条规定的相关资料；

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

(四)结清预收、代收的有关费用；

(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第二十八条物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

第二十九条业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

第三十条房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。

本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。

第五章物业的使用与维护

第三十一条住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。

第三十二条建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

第三十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

第三十四条发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：

(一)屋面防水损坏造成渗漏的；

(二)电梯故障危及人身安全的；

(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

(六)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。

第三十五条物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

第三十六条建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。

第三十七条物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。

第三十八条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。

业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。

第六章法律责任

第三十九条违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十条违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十一条违反本办法第二十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。

第四十二条违反本办法第二十五条、第二十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十三条违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。

违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。

违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十四条业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七章附则

第四十五条本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。

本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定；未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。

本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。

本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。

第四十六条本办法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令发布，1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。

很多物业纠纷都是由物业收费引起的，那么物业服务收费有什么标准吗？物业服务收费管理办法是为了为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》制定，由中华人民共和国发展改革委、建设部于2004年1月1日发布施行的相关管理条例，共计二十四条。

第一条

为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。

第二条

本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条

国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第四条

国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第五条

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条

物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

第七条

物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第八条

物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第九条

业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条

建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十一条

实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十三条

物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十四条

物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十五条

业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第十六条

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第十七条

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十八条

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十九条

物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十条

物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十一条

政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十二条

各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。

第二十三条

本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。

第二十四条

本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。

按时交纳物业费是业主应该履行的合同义务。业主在购买了房屋后，一般都会签一个物业服务合同。这个合同里面的基本条款就包括物业公司和业主双方的权利义务，而按时交纳物业费就是业主的义务之一。而且《武汉市物业管理条例》第五十三条第一款也作出明确规定：“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。”所以，业主是应当按照合同约定按时交纳物业费的。

那么物业费包含了哪些内容？武汉物业费有统一的标准吗？

武汉物业费包含哪些费用？

在武汉，物业费一般由三部分构成：物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。具体到我们日常看的见的服务而言，主要包括：管理服务人员的工资，小区的清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、共用部位和设施设备的日常运行及维护费用，物业管理企业的固定资产折旧，办公费用，以及经业主同意的其他费用。具体的物业服务成本的构成要素包括一下几项：

1、人工费。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费;

2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用;

3、物业管理区域绿化养护费用;

4、物业管理区域清洁卫生费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业管理企业固定资产折旧费用;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主同意的其它费用。

武汉物业费标准

根据《武汉物业管理条例》，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

目前武汉市一些老旧社区的物业费通常在每月每平米1元，新建普通商品住房的物业费一般在每月每平米2.5元左右，高端住宅的物业费甚至达到每月每平4元，例如武汉天地的物业费就高达4.5元。

如果您购买的是普通的商品住房，物业费不超过3元/月*㎡，都可以算作是合理的。当然，物业收费是否合理，还要看物业公司提供的服务是否到位，性价比高的物业当然更加划算。

另外，开发商一经交房，不论是否入住，都需交纳物业费。不过，根据《武汉市物业管理条例》第12条规定，房屋交付后若尚未入住，则空置期间的第一年仅需交纳物业费用的70%，一年后均需全额交纳。

武汉物业服务质量有评价标准吗？

2014年9月，武汉市房管局指定了《武汉市住宅物业服务等级指导标准》，涵盖了小区物业服务的保洁服务、绿化养护、共用部位与设施管理等所有内容。每一项服务内容都分为4个等级，一级为最高等级，四级为最低等级。

比如：保洁服务，一级服务要求每单元首层设置垃圾收集点，生活垃圾每日清理不少于3次，垃圾收集点周围地面无污迹、无异味；二级服务则要求每天不少于2次；三级服务则要求每栋楼设置垃圾收集点，每天清理2次；而四级服务就要求小区内有垃圾收集点，每天清理2次即可。目前，开发商或业委会与物业公司签订物业服务合同，已以上述《标准》为参考依据，协商约定服务等级、具体服务标准及测算物业费。

四、重点问题说明

(一)确立出租汽车发展定位和发展方向

针对出租汽车行业发展定位不科学、产业政策不明确等问题，《规定》明确出租汽车是城市交通的组成部分，应当与城市经济社会发展相适应，与公共交通等客运服务方式协调发展。要求各地按照出租汽车功能定位，制定出租汽车发展规划，科学确定运力规模。同时，明确了鼓励出租汽车实行规模化、集约化、公司化经营的发展方向，不断提升行业服务水平。

(二)明确出租汽车经营资格和车辆许可条件和程序

针对各地出租汽车经营许可缺乏统一条件规定的问题，《规定》依据国务院412号令确定的许可事项，在总结地方立法和管理实践基础上，对出租汽车经营许可条件、程序和实施主体作出了概括性规定。明确申请从事出租汽车经营服务，应当先取得出租汽车车辆经营权，并具备相应的驾驶人员、管理制度、经营场所和停车场地等要求。对于投入运营的出租汽车车辆，应当符合相应的车辆技术条件，实行配发《道路运输证》。

(三)规范出租汽车车辆经营权管理

出租汽车车辆经营权管理是出租汽车行业管理的重要内容。《规定》对规范出租汽车经营权管理进行了制度设计：一是明确经营权实行期限制，鼓励通过服务质量招标方式配置经营权。二是建立完善市场退出机制，要求与出租汽车经营权人签订经营协议，并与《出租汽车服务质量信誉考核办法》有效衔接，经营权到期后能否继续经营与其服务质量信誉考核结果挂钩，体现优胜劣汰导向。三是对于车辆经营权需要转让的，要求依法办理车辆经营权变更许可手续，重新签订经营协议，并明确经营期限为其剩余期限，提示经营风险。

(四)强化出租汽车运营服务

《规定》把强化运营服务放在重要突出位置，抓住影响服务质量和服务水平的关键环节，系统规范出租汽车运营服务：一是对出租汽车经营者的经营行为、设施设备的配备要求、服务标准及行为准则作出全面细化要求，为全社会提供规范的出租汽车运营服务。二是落实经营者主体责任，依法处理好经营者和驾驶员之间的利益关系，要求经营者与驾驶员签订劳动合同或者经营合同，落实驾驶员休息权，依法保障驾驶员合法权益。

(五)鼓励发展电召及预约出租汽车服务

发展出租汽车电召服务对于转变出租汽车运营模式、方便乘客出行、提升服务质量、缓解交通拥堵、促进节能减排具有重要意义。《规定》对出租汽车电召服务流程、平台建设、服务保障等作出了明确要求，促进各类电召服务规范发展。针对近年来我国出现的面向不同人群需求的新型服务业态，《规定》总结借鉴发达国家和我国部分城市发展预约出租汽车的经验，从为市场提供多样化、差异性服务的角度出发，建立了只允许接受预约、不得在道路上巡游揽客的预约出租汽车服务模式，为人民群众提供更加便利的出行服务。

什么是物业？物业服务管理中会遇到哪些问题？看看以下内容，这七个问题是物业管理和物业服务中经常遇到的。

物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。

物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全但卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。

以下七个问题是物业管理和物业服务中经常遇到的。

1、物业管理区域内的共用部位、共用设施设备、自用部位、自用设备是什么？

共用部位：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室；

共用设施设备：绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、业主楼层间的供、排水总管、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。

自用部位：是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位。

自用设备：是指门户以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备。

2、物业维修责任是什么？

物业保修期内，共用部位、共用设施设备、自用部位、自用设备由保修单位负责维修。物业保修期满后，业主自用部位、自用设施设备的养护、维修，由业主负责。共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新和改造由全体业主共同决定或列入专项维修资金支出。

3、物业服务活动中，物业服务企业提供哪些服务？

1）物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

2）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

3）公共绿化的养护和管理；

4）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

5）车辆停放管理服务，保障道路畅通；

6）物业档案、资料管理；

7）装饰装修管理服务；

8）物业服务合同约定的其他事项。物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

4、新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备哪些条件，方可交付使用？

1）生活用水纳入公共供水管网，并供水到户；

2）用电纳入供电网络，不得使用临时施工用电；

3）雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统；

4）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和热计量装置；

5）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；

6）住宅区道路与城市道路或者公路直接相连；

7）按照规划要求完成住宅区的车库（位）、公共服务设施、公用消防设施的建设，具备必要的绿化用地和设施；

8）分期建设的住宅区，其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求；

9）法律、法规、规章规定的其他条件。建设单位在新建住宅交付使用前，应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅区进行验收，并向设区的市或者县（市）建设行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。

5、本市实行物业服务重大事件报告制度，物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当向区县物业管理行政主管部门及相关部门报告：

1）发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；

2）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时以内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全；

3）物业服务人员擅自撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活；

4）发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定；

5）物业管理区域内发生重大伤亡事件；

6）其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案，协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。发生安全事故或者突发事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并向有关部门报告，协助做好救助工作。

6、物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交哪些资料和财物？

1）业主共有的结余资金；

2）第五十三条规定的资料；

3）物业服务用房；

4）维修、保养物业形成的技术资料；

5）物业管理期间配置的属业主共有的固定设施设备；

6）其他应当移交的资料和财物。

物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

7、物业服务活动中不得有哪些行为：

1）损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗；

2）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

3）擅自将住宅改变为经营性用房；

4）存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品；

5）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

6）侵占绿地，毁坏花草树木；

7）乱倒垃圾、乱堆杂物；

8）乱设摊点、乱停车辆；

9）违反规定饲养动物；

10）排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声；

11）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂；

12）法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

发生上述行为时，业主有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理。

从2012年1月1日起，《山东省住宅物业服务收费管理办法》(以下简称《办法》)将正式实施。按照规定：普通住宅物业服务收费实行政府指导价，物业小区的车位租赁费也实行政府指导价，物业服务收费按法定房屋产权面积计收，储藏室不收取物业服务费，业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。

【关键词政府指导价】

普通住宅前期物业费价格政府指导

《办法》规定，住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。其中，普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，并根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。

【关键词小区停车费】

小区停车费将分三大类

《办法》对小区停车费、车位费等问题作了明确的界定。小区车位租赁费、停车服务费、看管费并不是一回事儿，在小区内道路上停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，所收费用属全体业主共有。

车位租赁费实行政府指导价，具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内约定。

物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。普通住宅前期停车服务费可按有关程序单独核定。业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，看管费用应当与物业服务企业另行约定。已购买车位但未停放车辆的，停车服务费应当适当减收。

占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定，所收费用属全体业主共有。

此外，物业服务企业可对本小区车辆实行出入证管理，除为本小区业主或物业提供服务的车辆外，外来车辆停放超过2个小时的，可以收取一定的费用。

【关键词收费面积】

物业费按法定房屋产权面积计收

《办法》明确，物业服务收费按法定房屋产权面积计收，与住宅配套的储藏室不收取物业服务费。改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。房屋交付后空置一年以上的，物业服务费按实际运行费用适当减收。业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。已购买车位但未停放车辆的，停车服务费应当适当减收。业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。

【关键词代收费】

物业代收费不得加收手续费

《办法》还规定，供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。业主或物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。

【关键词违规处罚】

六种情况物业将受处罚

《办法》明确规定，有6种情况物业服务企业将受到处罚。

这6种情况分别是：超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;低于服务等级要求提供服务并收费的;采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;强制服务并收费的;不按规定实行明码标价的;其他违反价格法律、法规规定的行为。