房屋转让租赁协议怎样才生效(精品20篇)

二手房房屋买卖契约范本

甲方(出卖人)：

立契人：

乙方(承买人)：

根据国家房地产法律法规和政策规定，并经双方商妥，就下列房地产买卖事项自愿订立契约，共同遵守。

一、甲方将座落在______区___________的房地产(房屋建筑面积(大写)_________平方米，附着物______;土地使用面积_____(平方米)出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。

二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币(大写______，￥____元。乙方于契约签章后向甲方预付定金(大写)______元，经房地产交易管理机关审查批准成交后，剩余价款由乙方如数付清给甲方。付款式：____________。

三、双方同意于_____年______月_______日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。

四、甲方将上述房屋及其附属物移交给乙方时，该房屋及其附属物所占用的土地使用权一并转移给乙方。乙方并且拥有对该房地产共同部位的使用权和维修养护义务。

五、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。

六、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起七日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。

七、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，由潍坊仲裁委员会仲裁解决。

八、上述房地产办理交易监理手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。

九、本期约未尽事项，甲乙双方可另行议定。其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。

十、本契约经双方签章并经房地产交易管理机关审查批准后生效。

十一、本契约一式份，甲乙双方各执一份，交房地产交易管理机关一份。

十二、双方约定的其它事项：

甲方：(签章) 乙方：(签章)

法定代表人：(签章) 法定代表人：(签章)

经办人：(签章)经办人：(签章)

地 址：地 址：

联系电话：联系电话：

年月日年月日

以上是小编为大家整理的二手房房屋买卖契约范本。

低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。

低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。

多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。

多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。

小高层：人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。

小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。

高层：高层房屋通常是指超过10层的住宅建筑。高层建筑可以带来明显的社会经济效益：首先，使人口集中，可利用建筑内部的竖向和横向交通缩短部门之间的联系距离，从而提高效率；其次能使大面积建筑的用地大幅度缩小，有可能在城市中心地段选址；第三，可以减少市政建设投资和缩短建筑工期。

在目前的阶段，人们对房屋租赁的需求量越来越大，同时，发生的房屋租赁纠纷也越来越多，为了防止很多人被欺骗，今天小编就来给大家讲一讲房屋租赁纠纷的特点有哪些的安全小常识。

房屋租赁纠纷的特点主要如下：

1、承租人不履行合同，长期拖欠租金。这类纠纷占租赁纠纷70%，是目前房屋租赁纠纷的主要表现形式。当事人欠租金从几千元到数十万元不等。因欠租金而拖垮或被拖垮的企业并不少见。发生这类纠纷的原因，与经济泡沫破灭关系极大。

2、未经有关部门批准，擅自改变房屋使用功能而发生的纠纷。这类纠纷在近年的房屋租赁中为数不少。如八卦岭、上步、车公庙等工业区，原房屋使用功能绝大多数是厂房，但现在实际上绝大部分已改变为商业用途。其中未经审批业主或承租人擅自改变用途的占有相当大的比例。这类房屋进入租赁市场后，极易发生租赁纠纷。

3、不签订书面合同，或合同不规范，主要内容不完备，双方权利义务不明确而发生租赁纠纷。由于租住住双方缺乏法律知识，或怕麻烦、图简便，特别是农村股份公司的村民出租房屋时，很少签订书面合同，更是留下了纠纷的种子。

4、为逃避管理和偷逃税、费而变相出租房屋发生的租赁纠纷。一些业主为了不交管理费和租赁税赋，便和承租人串通，假以合同、联营、承包甚至借住的名义变相出租房屋，结果有的承租人假戏真做，不但不交房租，反而要出租人承担相应的经营责任风险，从而导致双方发生租赁纠纷。由于当事人规避管理和法律，发生纠纷后，往往因其行为的违法性致使合同无效，而得不到法律的有效保护。

5、专业市场欠租金户联手拒交租金而发生租赁纠纷。一些经营亏本或获利较少的承租人，为了堤内损失堤外补，即少交或不交租金，联络多个小业主(承租人)以各种借口拒交租金，进而转移其经营风险。而且如果出租人处理方法欠妥或所出租的房屋在产权、质量、用途、等方面存在瑕疵的话，就极易发生多米诺骨牌效应，引起市场所有承租人拒交租金甚至索赔损失的事件发生。

什么是房屋维修基金

房屋专项维修资金被称为房屋的“养老金”，对于房屋保修期过后共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，保障房屋的正常使用具有极其重要的作用。

按照法规规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用设备设施的大中修和更新、改造。而日常的维修费用，如清洁卫生费用、绿化养护费用、共用设施设备的日常维护，则是包含在单独要缴纳的物业费内。

公共维修基金属于业主所有，不得挪作它用，当业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，将随房屋所有权同时过户。

维修基金缴纳标准

商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关房屋维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳房屋维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。首期专项维修资金交存的现行标准为：高层(含带电梯的多层)90元/平方米、多层(含别墅)50元/平方米。

房屋维修基金什么时候交

什么时候交纳房屋维修基金呢?一般来说，业主应当在房屋交房前，就应当将房屋维修基金交纳。如果是首期房屋专项维修资金的话，业主是可以直接存入房屋专项维修资金专户，当然，如果业主觉得需要自己亲自交纳维修基金较麻烦你，也可以委托房地产开发企业代交。委托房地产开发企业代交的，房地产开发企业会受到业务的委托以及房屋维修基金之日起30日内，就应该将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

房屋维修基金交给谁

维修基金由开发商代收，开发商再转交房产管理中心。一般业主要在办理房产证前一个月交给开发商，然后开发商转交房产管理中心。开发商如果要求业主在交首付时把物业维修基金一并交齐，那么开发商必须交上提前收的这段时间的银行利息。

这笔钱给谁管理

业主们平常是接触不到这笔基金的。一般情况下，维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。

业主委员会应到房地产主管部门指定的商业银行设立公共维修基金专用帐户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案，该帐户是该物业范围内业主缴纳的全部维修基金的情况。该帐户只能用于维修基金的存储和管理，不得挪作他用。

卖房后维修基金可以退吗

根据2008年实施的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定：“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。”因此在二手房交易过程中，卖方无法要求业主委员会退还。

房屋维修基金，包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金，又称住宅专项维修资金。公共维修基金在购买新房时才会交的，二手房交易中涉及的费用主要为房价和各类税费，其中并不包括公共维修基金。

买新房时必须交房屋维修金吗？

商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关房屋维修基金交缴约定，一般为购房款的2-3%。售房单位应当自收到房屋维修基金之日起30日内，将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。售房单位代收的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

现行标准为：高层(含带电梯的多层)90元/平方米、多层(含别墅)50元/平方米。（各地政策均有不同，需根据本地规定交纳）

二手房交易中卖方能否向买方索取？

根据2008年实施的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定：“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。”因此在二手房交易过程中，卖方无法要求业主委员会退还。

在法律层面并无关于在二手房交易过程中房屋维修基金由谁承担的明确规定，所以在签订房屋买卖合同时，买卖双方可以在补充协议中明确表述。还有一点需要注意，如果房屋维修基金缴存人与产权人不一致，可能会导致在维修资金使用过程中出现不必要的麻烦，因此在房屋买卖交易时，买卖双方应约定好办理房屋维修基金过户（更名）。

由于维修基金主要用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的大中修和更新、改造，因此无论卖方和买方都无法进行提取，在实际交易过程中卖方一般没有问买方单独索取补偿的。如果卖方希望买家承担公共维修基金，最好的方法是把希望买方承担的部分报在房屋总价当中。

部分未缴纳过房屋维修基金的房屋，该如何处理？

如果卖方出售的房屋未曾缴纳过房屋维修基金，该如何告知买方呢？

1、在1998年前建成并当年交过契税的商品房，如果未缴纳过房屋维修基金费用，那么再次交易时买方也需按房屋成交价的2%补交这笔款项。

2、已购公房的房屋性质较为特殊，因此一般房屋维修基金也未曾缴纳过。根据国家规定已购公房交易时，购房者需按房屋成交价的2%补交这笔款项，交易方是合法生效的。

为了避免日后买卖双方的纠纷，在二手房交易过程中买卖双方要根据房屋性质和缴纳房屋维修基金的情况进行统一协商沟通。

(1)业务名称

非经营性项目国有土地使用权出让转让(国有土地使用权转让)

(2)办理科室

土地管理科

(3)程序

一、受理

申办人提交的材料齐全、规范、有效。

本岗位责任人：土地管理科受理人员

岗位职责及权限：

按照受理标准查验申办材料。

对申办材料符合标准的，必须及时受理，填写审批流程表，给予申办人受理单，将申办材料转审核人员。

对申办材料不符合标准的，不予受理，但必须及时将需要补齐补正材料的全部内容、要求及申办人的相关权利、投诉渠道以书面形式一次性告知申办人。同时，向上一级备案。

时限：2个工作日。

二、审核

标准：

1.申办材料齐全、规范、有效。

2.已经交清全部地价款及相关税费，取得国有土地使用证(《城市房地产管理法》第三十八条)。

3.开发建设投资额达到总投资额的25%以上，属成片开发土地的须形成工业用地或其他建设用地条件(《城市房地产管理法》第三十八条)。

4.办理土地转让登记和房地产交易的界限：受让方以出让方式取得国有土地使用权，规划项目尚未竣工的，到土地管理部门办理土地使用权转让登记;地上为现状房屋或规划项目已竣工的，按程序领取《国有土地使用证》和《房屋所有权证》后办理房地产交易手续(《北京市国有土地使用权出让、转让、租赁程序》第二条)。

5.已取得《房屋所有权证》的现状房屋转让连带土地使用权转让的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，可由转让方申请办理土地使用权出让手续后再办理房地产交易过户手续，也可以由转受让方直接申请办理土地使用权出让手续，房产过户按交易程序办理(依据同第4项)。

6.转让价格不得明显偏低。凡尚未竣工的项目，在转让全部项目或部分项目时，其转让价格应包括转让方投入的成本和适当的利润。转让方已缴纳的地价款、契税、及拆迁费用、平整土地费用、建安费等均应计入成本(《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》第二十四条)。

本岗位责任人：土地管理科审核人员

岗位职责及权限：

按照审核标准进行审核。

对申办材料符合标准的，必须提出同意批准的审核意见，填写审批流程表，将申办材料的审核件转复审人员。

对不符合审核标准第1条的，中止审核，在审批流程表上签署本项申请“中止审核”的意见和理由后，退受理人员，并报上一级备案。

案件事实

张某出资一百五十万元购买了一套120平米的房子,交房后发现房内墙皮脱落,地面裂缝,张某怀疑房子存在严重的施工质量问题。他该如何维护自己的合法权益?

荣凯说法:

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定:交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内的,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复,修复费用以及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。如果房屋主体结构出现问题,可要求质监部门做出认定。最终认定为主体结构质量问题,可要求开发商退房并提出损害赔偿。

对此,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也有明确的规定:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买卖人请求解除合同和赔偿损失的,予以支持。可以看出,本案中张某所购房屋出现地面裂缝应该是主体结构出现问题,可要求质监部门作出认定,如果是,张某可主张解除合同并赔偿损失;如果不是,那么张某可要求开发商予以维修,也可以自行维修,所需费用由开发商承担。

首先，我们来了解一下房屋所有权的形式有哪些？

①国家房屋所有权，又称为公房所有权，即国家对房屋拥有的所有权；

②法人所拥有的房屋所有权。主要指非国有单位的法人通过投资、购买或自建房屋而形成的房屋所有权；

③自然人所拥有的房屋所有权。

取得房屋所有权的方式：

1、依法新建的房屋；

2、添附的房屋，如翻建、扩建、加层等；

3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋；

4、继承或受遗的房屋。

前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律的规定取得的所有权；后两种方式称为公民房屋所有权继受取得，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。

买房房子后就是房屋产权证明怎么办理的问题,一般来人们普遍认为买房人交了房款办理了入住手续房屋就是你的了,其实不是。而你得有房屋产权证明才是证明房屋的有效凭证,那么房屋产权证明怎么办理呢?

一、需要准备资料

办理房屋产权证明我们要带上一定的钞票以及相应的证件那是必须的,那么需要哪些证件呢?下面就是办理房产证需要的证件。

1、业主有效身份证一张。

2、已经公证过的房地产交易合同正本(这里指的是没有按揭的业主)

3、交易购楼发票以及付清楼款证明(没有按揭的业主)

4、已经公证过的按揭合同(按揭买房的业主)

5、契税款以及办证费(税受自己可以在家里算一算了准备好带多少钱,办证费一般都是百元以下吧。)

二、相关办理流程

房屋产权证明的办理流程也是非常的简单的,而一般的流程都是首先在在销售部工作人员处签署《办理房产证委托书》(按揭业主),将办证资料交予工作人员;然后领取《收款记录单》,并携其往财务部缴纳办证费用及契税最后将已经财务人员签收的《收款记录单》交销售部工作人员;三步就搞定。

三、注意事项

1、楼盘竣工入伙后可以办理产权证;

2、须业主本人亲自办理,或代理人携经公证的委托书办理;

3、按揭业主房产证由按揭银行领取;

4、契税收取标准为房款总额的1%,办证费为总房款的0.15%加5元;

5、在房产证办妥之前,业主如更改联络地址、电话,应以书面形式通知我公司。否则,因此造成的损失与引起的责任由买方承担。

房子能办理二次抵押贷款吗？已经抵押给银行的房产还能办理二次房屋抵押贷款吗？可以的。

如今国内各家商业金融机构中正渐行渐火的房屋二次抵押贷款是指贷款申请人用已经办理过一次贷款抵押的房产,然后再提交给银行来贷款的二次抵押。那么如何申请建行在房屋二次抵押贷款呢?现在房产二次抵押贷款越来越多,又该如何来申请办理呢?

1.建行房屋二次抵押贷款业务流程

申请,并提交相关资料;对房屋产值进行评估;由银行审核提交的相关资料,办理相关手续;进行担保的公司垫付资金解压;办理新的抵押登记手续;手续办理完毕,银行发放贷款,借款人重新还款。

关于贷款利率。据了解,建行二次抵押贷款利率与其抵押贷款利率相同。具体利率以当地规定为准。

建行和其他银行相比的优势:房屋进行二次抵押时不用清除之前尾款。利息低,年息仅9-13%;额度高;年限灵活,1-3年;还款灵活,可提前还款,轻松自由;放款有速度快;审批通过后可提前预借90%现金。

2.房屋条件要求:

用于二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房;用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房;房屋是使用中国银行抵押贷款所购买的一手房;房屋抵押登记已办妥,且我行是房屋的抵押权人;房屋已办理保险,且保险单正本由中国银行执管;房屋所处位置优越,交通便利,配套设施齐全,具有较大的潜力。

3.业务流程

借款人提交相关资料并提出申请;专业评估机构对抵押物进行评估;银行审核二次抵押资料,办理相关手续;担保公司垫资解压;重新办理抵押登记手续;手续办理完毕,银行发放贷款,借款人重新还款。

此外,不同贷款机构二次抵押流程略有不同。具体以贷款机构实际规定为准。

4.注意事项

借款人已经取得了该抵押物的抵押权;二次抵押贷款通常情况下只能在同一家银行办理;二次抵押贷款的贷款利率通常与初次抵押贷款的贷款利率相同;二次抵押贷款的抵押物的建成年限及使用年限等,要符合贷款银行的相关规定。

不论是继承，还是赠与，其实都需要经过一个重要的步骤，那就是公证。公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。那么，到底在哪些情形下需要进行公证呢？公证需要准备哪些资料呢？具体有哪些手续呢？一起来看看吧。

一、房屋过户的哪些情形需要进行公证？

1、继承房产办理过户

继承人在办理房产过户时，除了提供相应的材料外，继承权公证书也是必不可缺的，所以继承人应当先到公证部门办理《继承权公证书》。

2、赠与房产办理过户

产权人如果要把个人合法的房产赠给自己的亲朋好友，那就应当办理赠与人的“赠与公证书”和受赠人的“接受赠与公证书”，或者双方共同办理“赠与合同公证书”，然后才能到产权交易中心办理更名手续。

3、作为遗产分割的房产办理过户

首先遗嘱要经过公证，并且在遗嘱生效后，法定继承人或遗嘱受益人，在根据遗嘱内容分割遗产时，对于协商签订遗产分割协议也需要经过公证，然后才能办理遗产过户手续。

4、涉外和港澳台的过户房产

该类房产的买卖协议必须经公证部门公证后，才能到房地产交易中心办理过户手续。

二、办理公证需要准备哪些资料？

1、当事人各方的身份证明，比如本人的户口簿、身份证、护照等，如果是企业法人，那就需要提交营业执照、法定代表人身份证明等。

2、涉及房地产担保的，需提交房地产所有权及使用权证明。

3、涉及房地产权属转移的，需提交房地产所有权证明。

4、涉及房地产开发的，需提交土地使用权证明、国家有关机关核发的建设工程规划许可证、建设工程许可证等。

5、涉及房地产预售、销售的，需提交房地产预售、销售许可证等。

三、房屋过户如何办理公证？

1、公证申请

当事人向有管辖权的公证处提出申请，填写申请表，并提交房屋买卖合同、个人身份证件、产权证明及其他相关材料。

2、公证受理

公证处对当事人的公证申请进行审查，经审查符合公证条件的，予以受理。

3、审查资料

公证员在受理公证的同时，必须对当事人提交的材料进行审查，发现不完备或有异议的，应通知当事人作必要的补充，公证处也有权对交易双方进行调查。

4、出具公证书

公证处经审查认为符合公证条件的，应当出具公证书，公证书按司法部门规定或批准的格式制作，自签署之日起生效。

阳光房屋效果图以亲近自然、缓解疲劳为主题，营造出一种和谐与自然的氛围，可以让繁忙的人享受片刻的安宁与舒心。只要打造一个阳光充足的阳光房屋，就能享受慢生活般的浪漫与惬意。小编就为大家带来一些阳光房屋效果图，希望大家可以参考一下。

阳光房屋效果图欣赏：

阳光房屋效果图1

在阳台 摆放了一盆盆的绿色植物，郁郁葱葱、富有生机。而柜子里还能看到一叠叠的书，想必房间的主人是个文艺青年或是中年人吧。L型的储物柜围着封闭式的阳台，将有限的空间都利用了起来。带有收纳功能的储物柜可以存储各种零碎的小东西，很实用噢。而且它极具设计感的线条与花纹，木质的材料与手感，在阳光的映衬下，显得更加文艺小清新。还可以将这个储物柜当做座椅，在某个午后坐在窗边，捧着书籍，和心爱的植物一起沐浴阳光，别提多惬意了。

阳光房屋效果图2

阳光房屋的设计其实可以很简约，只要在乳白色的墙面上安装几个隔板即可。天花板的材质是木质，色泽不是很暗沉，和周围的环境相互协调。而镂空的设计可以增加采光率，置身其中仿佛走进了植物园林。找一个时间，躺在摇椅上，放松心灵。阳光洒进来，身上都暖洋洋的，再睡个午觉，肯定倍儿精神!

阳光房屋效果图3

如果阳光房屋的空间足够大，可以放置一大把椅子。竹藤椅子的色泽与天花板相互协调，毫无违和感。墙面上设计了两个放置绿色植物的隔板，错落有致，很有设计感。而大面积的玻璃门保证了充足的光线，将整个阳台的空间感又提升了不少。设计者将每一处细节都考虑进去，细致又贴心。

阳光房屋效果图4

看惯了木质地板，不知道将其换成鹅卵石会怎么样呢?走进阳光房，就如同走进了小花园一般。乳白色的墙面不是很单调，花纹是竖线条的，非常精致。只见白色的藤椅、紫色的小熊、绿色的盆栽，色彩缤纷的书籍，如同街边的咖啡店一样。百叶窗的设计，可以增加采光率，使得阳光房屋顶阳光充足，置身其中，享受慢生活，惬意舒心。

被阳光照耀的午后时光浪漫、惬意，相信没有人会不喜欢。看了这四款阳光房屋顶效果图，不知道是否合你的心意呢?如果你也想遇见一米阳光，享受午后时光，不如行动起来吧。

提起冬天你最喜欢做什么?窝在家里睡觉或者呼朋唤友煮火锅，估计很多人都不会选择天寒地冻时外出看房，但其实有些时候，房子的很多问题只有在这个季节才会暴露，其他季节是关注不到的。

光照是否充足

进入冬季，日照时间会逐渐缩短，这时候若都能保证较长的光照时间，那其他季节也不用担心了。有些小区的楼间距虽然达标，但朝向不一定是正南正北，这就还能看出周边是否有较高的遮挡物影响光照。

对于高层住宅来说，若想要光照充足，楼层不要过低。低楼层获得阳光照射的时间较短，也容易受到遮挡，光照效果会大打折扣。房屋内部的结构也要注意，如果房屋进深过大，其接受阳光的效果自然不好，选择面宽较大的房子，采光面会更大。

通风、密封效果是否兼备

寒冷的冬天，各家各户都会紧闭门窗，当西北风盛行时，也是观察通风效果最明显的季节。

通风若顺畅，房屋密封效果也可一并检测。将门窗关闭后看短时间内室内温度是否可以很快恢复，窗缝、门缝处是否有漏风现象。如果只注重通风不关注密封的话，房屋预期的保暖效果将难以得到保证。

墙体保温是否到位

对于北方来说，供暖是否充分只有冬天才能检验，而南方便是检验外墙保温效果的好时节。这时如果墙体的保温效果差，墙角很容易出现霜冻现象。因此，冬季购房，可以观察房屋墙角，从而判断出建筑的保温质量。

同时，尽量不要选择靠边或顶层的房子，因为这类户型都有侧面或顶层暴露在外，在冬天会加快散热，裸露在外的墙面越多，房屋的保温效果越差。

物业安保是否牢靠

最后这点其实非常简单，如果在隆冬时节，小区保安没有躲进室内对进出人员不闻不问，相反还能保证按时巡逻，相信我，这家物业公司的管理水平和责任心一定还不错。毕竟，在这样的季节里，能约出来吃饭的都是生死之交，依然为你安全保驾护航的都是业界良心。

所谓的房屋朝向一般是指采光面最大的地方，它对建筑物的采光、通风、噪音、节能等方面都会产生一定的影响。房屋朝向作为挑选房子的重要考量标准，一直是购房者最关心的问题之一。采光好的，怕在夏季受阳光直射时间长而太过炎热；采光不好的，又怕屋内湿气太重。因此在买房时一定要注意分析每个房屋朝向的优缺点，下面小编会详细介绍一下。

各种朝向的优缺点

①北朝向：采光最差，虽然夏天凉快，但是冬天阴冷。

②西朝向：采光时间短，夏季午后室内阳光强烈。

③西南朝向：采光虽然好，但有一定的暴晒困扰。

④南朝向：阳光充足，南北通透，冬暖夏凉。（在选择南北向户型时，应该注意房屋的进深不能过大，进深过大，整个户型结构都会呈狭长型，处于中间的厅室采光就会比较弱，也就不能确保每个房间采光的均衡。）

⑤东朝向：只有上午有阳光，通风比较差。

⑥东南朝向：采光较好，但是通风略显不足，容易潮湿。

各地住宅朝向有差异，朝南的方向不一定就是最好的

住房朝向跟地域、地形、风向、周边道路走向等都有关系，有的东南朝向的住房居住舒适度甚至比正南朝向的还要好，所以每个地区的情况不同，大家还是要以自己房屋所在地区的特点为主进行选择。下面我列举几个城市的朝向特点。

①北京：最佳朝向为南偏东30°以内，南偏西30°以内；

②上海：最佳朝向为南至南偏东15°；

③西安：最佳朝向为南偏东10°；

④广州：最佳朝向为南偏东15°，南偏西5°；

⑤昆明：最佳朝向为南偏东25°至56°；

房屋内部朝向取舍

房屋的朝向直接决定了住宅的品质，住宅建筑设计要多种因素综合考虑。不仅仅要考虑到采光通风，噪音、节能，还要考虑到住宅的形式和周围景观等因素。实际上，各种朝向都有优缺点，购房者应该根据自己的实际情况和生活习惯选择合适的朝向。

资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。对于中国融资租赁资产的证券化，每个人都有不同的见解。下面一起来浅析我国融资租赁资产证券化的相关知识内容吧。

资产证券化的分类

1)实体资产证券化

2)信贷资产证券化

是指把欠流动性但有未来现金流的信贷资产(如银行的贷款、企业的应收帐款等)经过重组形成资产池，并以此为基础发行证券。

3)证券资产证券化

4)现金资产证券化

是指现金的持有者通过投资将现金转化成证券的过程。

狭义的资产证券化是指信贷资产证券化。

具体而言，它是指将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产，通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转换成为在金融市场上可以出售的流通的证券的过程。

简而言之，就是将能够产生稳定现金流的资产出售给一个独立的专门从事资产证券化业务的特殊目的公司(SPV：special purpose vehicle)，SPV以资产为支撑发行证券，并用发行证券所募集的资金来支付购买资产的价格。

其中，最先持有并转让资产的一方，为需要融资的机构，整个资产证券化的过程都是由其发起的，称为“发起人”(originator)。购买资产支撑证券的人“投资者”。在资产证券化的过程中，为减少融资成本，在很多情形下，发起人往往聘请信用评级机构(rating agency)对证券信用进行评级。

同时，为加强所发行证券的信用等级，会采取一些信用加强的手段，提供信用加强手段的人被称为“信用加强者”(credit enhancement)。在证券发行完毕之后，往往还需要一专门的服务机构负责收取资产的收益，并将资产收益按照有关契约的约定支付给投资者，这类机构称为“服务者”(servicer)。

资产证券化的目的

资产证券化的目的在于将缺乏流动性的资产提前变现，解决流动性风险。由于银行有短存长贷的矛盾，资产管理公司有回收不良资产的压力，因此在我国，资产证券化得到了银行和资产管理公司的青睐，中国建设银行、中国工商银行、国家开发银行、信达资产管理公司、华融资产管理公司等都在进行资产证券化的筹划工作。

浅析我国融资租赁资产证券化内容

在探索资产证券化的进程中，专项资产管理计划是主要的路径，同时资产证券化产品能否成功发行关键在于合理的融资成本安排及考虑资本管理问题。

首先是资金困境。融资租赁公司现有的绝大部分资金来源是银行的短期贷款(从目前反馈的情况来看，银行短期贷款占融资租赁公司外部资金来源的90%以上)。虽然金融债、点心债等渠道也受到融资租赁公司的重视，但鉴于融资条件、跨境使用限制，这些渠道能为融资租赁公司提供的资金量非常有限。同时，由于政策规定的限制，保险资金等较为合适的资金尚不能投资融资租赁。

其次是资本困境。商务部管辖的融资租赁公司，其资本杠杆为10倍(资产总额/净资本);银监会监管的金融类融资租赁公司，其资本杠杆为12.5倍(风险资产总额/净资本)。据中国银行(行情股吧资金流)业协会金融租赁专业委员会统计的数据，2011年底17家金融租赁公司实收资本504.89亿元，而总资产为5267.78亿元，超过实收资本的10倍。融资租赁公司在业务发展到一定的规模时，要开展新业务，必须在两条路径中作出选择：增加资本金或出售原有业务。不断增加资本金是不可持续的，但中国融资租赁资产的二级市场发展很慢，交易很少，资产证券化渠道还不畅通。

再者是资产管理困境。不断增加规模，对融资租赁公司造成很大的资产管理压力。融资租赁公司没有分散风险的渠道，租赁资产的风险随着规模增加在租赁公司内部不断积累。目前租赁公司的租赁资产基本上还是一种“只进不出”的发展模式。即使已经与商业银行开展了应收租赁款保理业务、与信托公司开展了资产转让业务，但由于此类资产交易业务条件要求较高，并受监管政策和金融市场环境影响大，不能从根本上解决租赁资产的流动性问题。

最后是反周期困境。短期资金支持长期业务形成了资产负债期限结构的不匹配，这已成为租赁公司发展中最大的流动性风险隐患。而中长期业务必须面对周期性问题。融资租赁业务的收益率是基本锁定的，但短债长用导致资金成本是随市场变化的，不能锁定成本。当市场利率处于上行周期时，租赁公司的成本不断上升，期限较长的业务很可能出现收益倒挂的情况。当利率处于下行周期时，租赁公司也不能在资金成本较低时运用现有租赁资产进行大额融资、抓住市场机会降低融资成本。在这样的困境下，租赁资产证券化的积极作用非常明显：租赁资产证券化具有直接融资功能，能够缓解企业融资压力和拓宽企业融资渠道;有利于分散风险，维持租赁市场的金融稳定;有利于缓解租赁公司的资本压力，增强服务实体经济的能力;有利于促进金融市场各个子市场的相互连通;同时有利于租赁业的制度建设。

我国从上世纪80年代初即开始对资产证券化进行理论研究和实践探索。随着2005年之后有关资产证券化的法律及配套制度相继出台，国内资产证券化的发展开始沿着两条主线展开：一条是银行系统的信贷资产证券化，另一条是证券系统开展的企业资产证券化，即专项资产管理计划。

信贷资产证券化方面，国务院金融改革后于2005年3月成立了信贷资产证券化试点工作组，主要任务是为资产证券化遭遇的法律障碍和管理问题寻找解决方案。截至2008年底，资产支持证券总共发行约667.83亿元。由于金融危机，信贷资产证券化试点暂停，2012年重启试点。

专项资产管理计划方面，主要依据是证监会发布的《证券公司客户资产管理业务试行办法》，截至2008年底，一共发行了约262.85亿的专项资产管理计划。金融危机之后，企业资产证券化也基本停滞，2011年开始逐步恢复。

目前信贷资产管理计划较为完善，对于银行等金融机构来讲信贷资产证券化对加强资产管理、提高资产质量具有显著的意义。但在原始权益人的广度、发行的便捷性和操作的复杂程度方面，专项资产管理计划更具有相对优势。发行人不局限于银行等金融机构、投资人除银行和保险机构外其他资本市场机构投资者均可参与，将有利于风险的分散以及发行成本的下降。

租赁资产也不属于“信贷资产”的范畴，在现有的条件下，信贷资产证券化渠道不适合租赁公司。而根据《证券公司企业资产证券化业务试点指引(试行)》对于基础资产的范畴，只要租赁公司符合《指引》所规定的相关指标，并筛选出符合规定指标的基础资产，即具备实施企业资产证券化业务的条件。

企业资产证券化业务实行审批制，每一个产品都须经过证监会的审核批准，目前由证监会机构部具体负责此项业务的审批。金融租赁公司发行企业资产证券化产品，还需要获得银监会的许可。

而租赁资产证券化业务进行的基本交易模式为：计划管理人(券商)发起设立专项资产管理计划，向认购人发行专项计划的收益凭证来筹集资金。专项计划成立后，计划管理人用筹集资金向原始权益人购买基础资产，资产服务机构(一般情况下是租赁公司)负责基础资产对应的应收租金的回收和催收等基础资产管理工作，计划管理人将相应资金划拨至登记托管机构的制定账户用于支付收益凭证本金和预期收益。同时，会计师事务所、律师事务所、评级机构和托管机构分别对专项计划提供审计、法律意见、信用评级和资产托管服务。此外，流动性支持机构、差额支付承诺人和担保机构则为专项计划提供内外部信用增级服务。

其中，主要的交易环节包括计划设立、计划管理、计划托管、购买基础资产、登记托管、计划资产的投资运用、计划分配、流动性安排共八个方面。

资产证券化产品能否成功发行关键在于合理的融资成本安排，这影响到整个业务的利润空间，在操作过程中主要可通过多种形式的内外部增信措施来控制融资成本。

外部增信，是指除发行人、发起人(租赁公司)、服务商、受托人以外的机构提供的全部或部分信用担保，借以提高证券化资产的信用级别。与内部增信相比，外部增信成本较低。外部担保机构往往是基于最坏情况下的风险估计来确定担保费率的，发行人所支付的费用一般高于资产的实际风险所需的担保成本。

除了融资成本，租赁公司实施资产证券化，可能还要考虑资本管理问题，即通过“资产出表”节约资本金。“表外模式”可有效提高融资租赁公司资本充足率、实现风险隔离，受到市场的重视。对于资产证券化过程中的“出表”问题，可从法律和会计两方面来厘清交易流程和规避风险。

在法律上，租赁公司(原始权益人)要实现出表，首先要做到基础资产与租赁公司之间的破产隔离。在基础资产买卖环节，必须在《资产买卖协议》中对原始权益人解除租赁合同的权利予以限制;在约定的触发事件发生后，要求原始权益人将租赁物所有权一并转让给计划管理人。同时，假如原始权益人按照公允的市场价格向计划管理人转让基础资产，则在原始权益人企业破产时，已经出售的基础资产将不会列为破产财产。

在会计上，资产证券化要实现“出表”或“部分出表”，需要租赁公司对基础资产进行全部或部分“终止确认”;终止确认，是指将金融资产或金融负债从企业的账户和资产负债表内予以转销，其操作主要根据《企业会计准则第23号——金融资产转移》。

在准则的基础上，判断是否能够出表有四个关键步骤，包括SPV与发起人实体(一般是原始权益人)是否合并、金融资产的终止确认是否几乎所有重大风险和报酬得到转移、对“继续涉入”的处理和过手测试安排。

若要达到“出表”目的，发起机构不能对入池资产提供信用增级及流动性支持，因为这将无法通过上述“过手测试”及“风险和报酬”的转移测试。但是如果流动性支持和信用增级通过内部分层或由与发起机构无关联的机构提供，原则上不会影响对出表的判断，但是仍然需要通过上述关键步骤的分析。

除此之外，在租赁资产证券化的过程中还需要注意基础资产筛选、定价问题、发行时机、资产的后续管理、清偿问题、信息披露等环节。

在融资租赁资产证券化过程中，信用评级也起着至关重要的作用。资产证券化交易中的信用评级与普通公司债券或国债的评级相比有着显著的不同，评级重点不是发行传统的债券主体的偿债能力，而是证券化融资结构的偿债能力。

在市场体系上，租赁资产证券化还有两大问题需要引起关注：一是交易市场。资产证券化产品是属于有到期日的固定收益投资产品，在国际成熟市场，ABS和MBS产品的二级市场主要是交易所之外的“柜台交易”市场。国内租赁资产证券化产品只能在沪深证券交易所交易，但金融资产交易所等场外市场将来有可能成为活跃的证券化产品交易市场。

二是投资者问题。融资租赁资产证券化的投资者主要是有一定风险识别能力的机构投资者，包括大型企业集团、财务公司、社保基金、企业年金、信托公司和证券投资基金。我们认为还有三类潜在投资者：1、保险资金。2、商业银行、券商资管、债券型基金和一些私募资金。3、合格的个人投资者。

融资租赁资产本身具有一一对应的实物基础，并且租赁资产的期限大多设定为中长期，收益能力较稳定，信用基础是资产信用而不是企业信用的特点，因此，融资租赁业务的资金流向易于监测，风险易于控制，不会产生金融泡沫，证券化产品的偿付能力与金融租赁公司的信用水平相分离，也使得租赁资产证券产品风险相对较小，符合金融服务实体经济的宗旨，引导社会资金进入实体经济。

在目前的形势下，尽管租赁资产证券化能够达到融资和“出表”的目的，但受限于法律法规、审批制度、实践经验等方面的缺陷，融资租赁资产证券化业务的实施效率还很低，融资成本较高。

为了更好地发挥融资租赁对经济发展的积极作用，为租赁公司创造更好的融资渠道和资本管理的手段，促进金融市场体系的成熟与完善，建议政策制定部门在规范发展的前提下放开限制。另外，从法律政策制度和融资租赁行业自律两方面对中国融资租赁行业体制建设及业务发展提出几点建议：

第一，推进证券公司专项资产管理计划审批市场化。建议证监会对此类产品简化审批程序，并逐步改进为备案制。在实现备案制之前，建议证监会简化审批程序，提高审批效率，增加审批数量，这有利于租赁资产证券化市场的增长和活跃。

第二，促进融资租赁资产证券化产品的投资者多元化。建议设立更加灵活的交易机制，增强流动性，吸引更多合格投资者参与。建议保监会允许保险公司投资融资租赁资产证券化产品及其他形式的融资租赁资产。

第三，促进融资租赁资产证券化产品交易平台建设。建议以金融资产交易所为试点，建立融资租赁资产证券化产品柜台交易市场。

第四，完善融资租赁登记系统。建议通过立法或者最高人民法院司法解释，认可中国人民银行征信中心建立的融资租赁登记系统的法律效力，保护租赁公司的合法权益。

第五，加强资产证券化的信息披露。建议制定更加完善的披露标准、建立标准化的披露模板、增加信息披露的可获取性;尤其是要加强基础资产的信息披露。

第六，加快建立资产证券化的法规体系。建议随着资产证券化的发展，相关部门加强沟通交流，总结经验，逐步建立较为系统的法规，促进资产证券市场规范有序地发展。建议在立法中规定对资产证券化实施相应的税收优惠措施，降低交易成本。

同时，要开展资产证券化业务，融资租赁公司也要相应地提高自身的要求：规范经营，专业化经营，积极主动地尝试证券化操作，并继续提高融资租赁的社会认知度。我们认为，发展融资租赁资产证券化的经济基础和市场环境已经成熟，建议政策制定部门在规范发展的前提下放开限制，促进融资租赁资产证券化的有序发展。

随着市场经济的发展，房屋租赁合同纠纷日益增多。那么，房屋租赁登记有哪些效力呢？就让的小编和你一起去了解一下吧！

房屋租赁登记的效力：

近年来，房屋租赁日渐成为常见现象，但出租人将产权有争议的房屋出租，出租房屋成为社会问题多发地带，私下出租房屋逃避税收等现象也日益严重，为加强对房屋租赁市场的管理，杜绝非法交易和私下交易，我国实行了房屋租赁登记备案制度。

房屋租赁登记是指当事人签订、变更、终止房屋租赁合同的，应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。该制度是房屋租赁法律关系中一个重要的组成部分，有关该制度的具体规定主要体现在以下法律、法规中：《城市房地产管理法》第52条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”

房屋租赁登记的管理机关是房屋所在地的市、县人民政府房地产管理部门。房屋租赁当事人首先向房产管理部门提出申请，房产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。这是租赁行为合法有效的凭证。租房从事生产经营活动的，《房屋租赁证》可作为经营场所合法的凭证;租房用于居住的，《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。

哪些部分应由物业负责维修，哪些部分应由产权人或使用人负责维修，在部分业主的观念里不是太清晰，一旦发生问题，往往会认为应由开发公司负责或者物业公司负责，哪些部分在房屋修缮的范围之内，下面对此做了总结。

房屋修缮

房屋修缮的范围

根据《中华人民共和国物权法》第八十二条“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”的规定，以及《物业管理条例》第二条有关物业管理的定义，物业管理的管理对象是对业主共有部分的管理，业主的专有部分不是物业管理的管理对象。

《房屋修缮范围和标准》规定，房屋的修缮，均应按照租赁法的规定或租赁合同的约定办理。但业主和使用人因使用不当、超载或其它过失引起的损坏，应由业主和使用人负责赔修；业主和使用人因特殊需要对房屋或它的装修、设备进行增、搭、拆、扩、改时，必须报经营管理单位鉴定同意，除有单项协议专门规定者外，其费用由业主和使用人自理；因擅自在房基附近挖掘而引起的损坏，业主和使用人应负责修复。

根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定：“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”《住宅专项维修资金管理办法》第十八条规定：“住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”物业服务企业实施房屋修缮管理时，对物业共有部位（包括建筑物共有部分和住宅小区内共有部分）的修缮，使用的是住宅专项维修资金；业主专有部分的修缮，费用由业主承担；因业主和使用人造成的共有部分受损，费用也由业主和使用人承担。

市政污水（雨水）管道及处理装置、道路及桥涵、房屋进户水电表之外的管道线路、燃气管道及灶具、城墙、危崖、滑坡、保坎、人防设施等的修缮，由各专业管理部门负责。

房屋修缮时，应注意做到：与抗震设防相结合；与白蚁防治相结合；与预防火灾相结合；与抗洪防风相结合；与防范雷击相结合。在确保居住安全及财力物力可能的条件下，应逐步改善居住条件。

房屋有质量问题起诉要求退房或换房相关法律支持吗?这个问题问出了很多人的心声，以下是相关问题介绍。

根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

房屋出现质量问题是否有明确的法律规定赔偿?

1、房子质量问题可以要求修复

(一)在保修期内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。购房者还是认为存在质量问题,可以申请鉴定。

《商品房销售管理办法》第35条规定:商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。如果觉得要彻底搞明白房屋是否存在质量问题,可以申请鉴定。如果鉴定确属主体结构质量不合格则可以退房并要求开发商赔偿损失。如果鉴定主体结构质量合格则可以按照房屋保修规定要求开发商进行保修。

另外根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”最高院的司法解释也为解决商品房质量问题提供了法律依据。

(二)《产品质量法》第四十五条因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期间为二年,自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时起计算。

因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的请求权,在造成损害的缺陷产品交付最初消费者满十年丧失;但是,尚未超过明示的安全使用期的除外。(三)《消费者权益保护法》第四十五条

对国家规定或者经营者与消费者约定包修、包换、包退的商品,经营者应当负责修理、更换或者退货。在保修期内两次修理仍不能正常使用的,经营者应当负责更换或者退货。对包修、包换、包退的大件商品,消费者要求经营者修理、更换、退货的,经营者应当承担运输等合理费用。

2、房子质量问题修复后还可以要求赔偿

开发商修复房屋质量问题后,购房者还可以主张一定的赔偿,项目如下:

(一)误工费。

(二)差旅费。

(三)装修费:材料费、装修人员劳务费等。

(四)室内设施、器具因房屋质量问题的造成的损害。

(五)如果要求退房,可以主张房屋时间差价损失(法院可能会驳回)。

(六)可以要求其换一套房(目前这样的案例很少),但是还是有法律依据的,换房后,售房者可以再主张原房屋装修费用的损失。

二手房房龄与税费、贷款额度、贷款年限以及价值增长空间等问题挂钩，在我们买二手房的时候，一定要重视房屋的房龄。下面主要从什么是房龄、房龄长短的重要性，以及怎么查询真实房龄等三个方面，进行了具体的讲解。

什么是房龄？

房龄与房屋使用年限不同。

房龄：自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。

房屋的使用年限：即房屋的土地的使用年限，是从开发商拿地之日开始算起。

比如，开发商2010年拿地，70年使用权，该土地使用期限为2010至2080年；开发商在该土地建的房子，2012年交付使用。

到了2016年，土地使用年限剩余64年（2080-2016）；该房屋的房龄为4年（2016-2012）。

房龄长短，有何影响？

1、房龄高的老房子，其同周边的小区相比，价格一般比较低廉。越老越不易出售，时间长了，甚至会贬值。

2、房龄高的老房子，居住的舒适度比较低，各方面都显得比较破旧。

3、房龄越老，剩余的土地使用年限就越短，维修费用也越高，持有成本增加。随着受损程度的增加，还可能存在安全隐患。

4、房龄越老，贷款的年限就越短，太老的房子，可能银行都不愿意放贷。贷款额度方面，可能也受影响。

比如一套老房子，售价100万，银行评估价80万，按照首付3成来算，银行可以给你发放的贷款多为56万（80-80*0.3），然而，售价100万减去贷款的56万，就是44万，意味着首付你要支付44万才行。

怎么查询真实房龄？

通常我们喜欢看房产证，来查询这个房龄，但这种方式并不靠谱。房产证上的房龄不够准确，正常情况下房龄通常比房产证登记时间要长两年左右；而且这种方法适合查询在二手房市场交易的房子。如果房子已被多次转手，就不能查询到其真实房龄，因为房产证上显示的是新的拿证时间。可以通过以下方式，查询二手房房龄。

1、到房产管理部门查档，是判断房龄较稳妥的查询方式，可以查到准确的房龄信息。这个需要房主，带上房本和身份证等相关资料进行查询。

2、多问问该小区的业主、物业工作人员或者附近的老住户，得到的结果往往更真实准确。

3、从房屋结构上判断，上世纪80年代的房屋，比较明显的特征是厅小；上世纪90年代的房屋，在户型设计上开始出现“厅”的概念，两房一厅的房子使用面积大约有80平方米，讲究“大客厅”，客厅在14至15平方米。

4、查看外立面，通过外墙使用材料推测。红砖外墙，外观没有粉饰的住宅楼，多为上世纪八十年代至九十年代初期的建筑；水泥外粉墙面的住宅楼，大多是九十年代初、中期的建筑；墙面涂了外墙漆的住宅楼和外贴墙面砖的住宅，应该是九十年代中后期以后的建筑。看到新近粉饰的墙面，可从周围居民或房管部门那里进行确认。

5、看厨卫装修程度。根据一些难以更换的物件（下水管道、卫生间地漏等）来判断房龄；厨卫的装修比较难以改变，也就比较容易判断出房屋的真实装修年代，比如地板的装修就不容易更换，所以从地板的成色及款式就比较容易看出房屋的新旧程度。

6、在二手房交易网上备案的情况下，可以网上挂牌后，输入产权证号，查询相关信息。但一般只有拥有挂牌权的中介公司才能查询。因此，要找正规的中介公司，减少购房者在买房时遇到的风险。

7、楼层的高度。楼层数在2到3层多为上世纪五十到六十年代左右的建筑；楼层在8层但是没有电梯的住宅楼约为九十年代中期的建筑；10层以上小高层并配有高层电梯的住宅，约为2000年左右的建筑。

在我们买二手房时，一定要重视房龄，为了规避因为房龄而产生的贷款问题以及各种风险，购房者在买房时，应在购房合同中写明相关的风险条款，即使维权，也有保障。

房屋的产权年限是很多购房者都比较关注的，特别是购买二手房的购房者，房屋产权年限的多久直接关系到该房屋还能居住多久，而且房屋产权年限根据房屋所在的土地性质不同，年限也有所不同，那么怎么计算房屋剩余产权年限？房屋产权到期如何处理？

怎么计算房屋剩余产权年限？

房屋产权年限起始日是从开发商取得土地的使用权之日起开始计算的。

1、查询开发商拿地时间

登陆中国国土资源部土地市场栏目，输入相关查询内容。注意：只要该楼盘已在对外销售，那么土地来源以及性质都需要在该资源部公示，因此就算暂时未取得土地证，也可及时了解该楼盘土地情况，这里要特别注意的是土地性质，一般均是以出让形式存在，而若出现划拨情况，就要注意该楼盘是否为小产权了。

2、计算70年产权（新房）年限

因作为新房，所以就少了二手房这部分环节，因此若从上述1中查到所购房屋的开发商拿地时间为2008年，2009年开始动土建造，2012年正式对外销售，2013年购买该房子。那么该房屋截止到2013年的房屋产权年限为：70年产权年限－［截止目前时间－开发商拿地时间（土地使用权证）］＝70－（2013－2008）＝65年产权年限。

3、计算70年产权（二手房）年限

若是所购房产为二手房，如2004年开发商拿地，囤地2年，2006年开始对外销售，而2013年你从上家手里买入该房，那么该房还剩的产权年限为：70年产权年限－（2006年－2004年）－（2013年－2006年）＝70－2－7＝61年产权年限。

注意事项：

40年商业商品房的计算方法和70年产权年限的计算方法一样。这里的产权指的是具备完全产权的房产，如普通住宅类商品房，商业商品房。而一些小产权，不完全产权的集资房等无法用该计算方法计算，也不能计算。另外：经济适用房用地属于划拨形式，无土地使用年限。

房屋产权到期如何处理？

1、续费续期

在房屋质量安全有保障的前提下，房屋产权到期后，房屋业主可向房屋所在地的土地管理部门提出续期申请，申请获得批准之后，重新签订土地有偿使用合同，并根据当时的签合同时的地价水平，补缴土地出让金，从而重新获得土地使用权。这也是目前产权到期默认的有效的解决方法。

2、国家给予赔偿

如果房屋到期后不申请续期或者是申请续期没有被批准的情况，国家可依法收回房屋所占土地的使用权，依附于土地之上的房屋，则会根据一定的价值和市值给予相应的赔偿。

3、危房拆迁补偿

房屋产权到期后或者是还未到期便有严重的质量安全问题，或者是被定义为危房的，则会根据程序走拆迁的流程。被拆迁的业主会根据拆迁补偿的标准给予房和钱的赔偿。