房屋租赁合同转让协议(推荐20篇)

房屋产权证是房屋的所有权的唯一证明是受法律保护的，有了房屋产权证房子才是你的。办理房屋产权证流程小编整理如下，还有大家所关心的房屋产权证加名的办理流程。

一、房屋产权证办理流程

1.确认开发商已进行初始登记：一般来讲，在两个月以内，开发商将商品房交付使用后，就会把办理房产证的资料送到相关部门，所以业主在收房后的上个月左右就可以向开发商询问相关情况。

2.向主管部门领取并填写表：领取一份《房屋所有权登记申请表》并且将它填写完整，记住，申请表是需要开发商盖章的，也可以直接到开发商处领取，一般那里会有盖好章的申请表。

3.领取测绘表：测绘表也是很重要的，因为测绘表是相关部门确认标注面积的依据，所以业主也可以去开发商指定的房屋面积计量站领取，有的地方也是可以直接向开发商领取的。

4.缴纳公共维修基金和契税：这两笔公共维修基金和契税的缴纳凭证是办理房产证必须要的，一定不要丢了。而具体的缴纳方法可以向开发商咨询。

5.提交申请材料：这部分是整个流程里最关键的一步，具体的申请材料包括：开发商盖了章的申请表、房屋买卖合同、关于房屋实测面积和房价结算的确认书、测绘表、房屋登记表和两份分户平面图以及专项维修基金专用收据、契税完税或减免税凭证、还有购房者身份证、房屋共有的提交共有协议和银行的提前还贷证明。

6.领取房产证：按照流程完成好上面所有的手续，就需要等待一些时间，当然，一般管理部门会办理领取证书的通知书，到时候按照上面通知的时间到房管局领取新的房产证就可以了。

二、房产证加名流程

房产证上加名字不只是在房地产权证上增加一个产权人的名字那么简单，从法律上来说，“加名”实质上是增加房屋的共有权人。产权证的共有有以下三种方式：夫妻法定共有、出资人约定共有和女子继承共有。如何在房产证上加名字呢总得来说，房产证上加名字及办理费用主要分为三种情况：

第一种情况：有房无贷

办理流程是：

1、带好三证(结婚证、身份证、房产证)正本及复印件。

2、去房屋所在地区的房地产交易中心，先在预检窗口告知是来办理房产证增加配偶姓名事宜的，窗口工作人员会审核提交的材料，如果材料齐全就给你们一个号码，然后凭号码去相关窗口办理。

3、办理房产证上加名字所需费用：110元手续费，明细如下：80元工本费、25元地籍图费、5元贴花费，如顺利20天后可拿到新的房产证。

4、新房产证可以设定密码，房地产交易中心会告知你一个初始密码，之后可自行更改。

第二种情况：有房有贷

办理流程是：

1、先去银行办理抵押变更手续(具体事宜请咨询各银行)。

2、办理房产证上加名字所需费用：除支付上述110元手续费外，如贷款是纯公积金的，还需另外支付100元;如贷款是组合形式的(公积金+商业贷款)，还需另外支付200元。

3、其他步骤同“有房无贷”。

第三种情况：如果还没有结婚或者没有直系血源关系的，需要在房产证上加名字，情况会复杂很多，因为那将视为房屋买卖，需要交如下费用。

1、每平方米2.5元交易费。

2、不满5年，5.5%的营业税加1%个调税(时间段从产证发证日期到交易日未止)，满5年则不需要。

3、万分之5的印花税。

4、4本合同，每本约5元(各区交易中心不一样)。

5、男方转让50%，所有的税按市场价格计算，如果100万的房子记税值就是50万。

6、产证上有几人转让的，产证权益按平均分。

以上是和大家分享的房屋产权证的办理流程以及加名办理流程，这里提醒各位要注意产权证加名您购房的一定是开发商正规的商品房。

共有房产在夫妻间普遍存在，夫妻二人共同购买一套房子，那么他们就是这间房子的共同所有人。房屋所有人有何权利呢？这一点大家一定要了解清楚，否则在进行二手房交易中，因为房屋所有人问题发生的纠纷事件有很多，为了避免发生纠纷我们就应该具体的了解相关知识。下面就随小编一起来看看吧！

一、共有房产定义：

共有房产指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。“共有”按其形成时的情况不同，可分为按份共有和共同共有。

按份共有是共有人各有明确的份额，如3个人共同出资购买房屋，其中1人出资1/2，另外2人各出资1/4，如果他们议定以出资份额作为该房屋所有权的占有份额，这样，各人享有的份额就不同。他们应各自按自己所有的份额享有权利并承担义务。如将这一房屋出租，占1/2份额的共有人就有权得到房租收入的一半，而其余2个共有人则只能各得1/4。在支付房屋维修费用或交纳与该房屋有关的税金时，也应按这一比例分别承担。

按份共有的共有人可以将自己的份额分出或转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。

共同共有是共有人都不能在共有的房产中分出自己的份额。共同共有人对共有的房产享有平等的权利，并承担平等的义务。如配偶之间对房产的共有，除了双方另有约定者外，一般均为共同共有。

共同共有的房产若要转让，须经全体共有人同意，任何一个共有人都不能擅自处分，否则这种处分将被认定为无效。

对于一些形成时间较久的共有房产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果共有人都不能提供足够的证据来证明各自的份额，应当认定这种共有为共同共有。

二、房屋共有人的权利

（一）房屋共有人享有同等的权利，承担共同义务

共同共有房产享有共同的权利，承担共同的义务。换而言之，在共同共有关系存在期间，部分共有人无权擅自处分共有房产。在现实生活中，常会出现部分共同共有人伪造其他共有人签名或私章，擅自处分共有房产的行为。作为权益受到侵害的共有人，可以该行为未经自己同意为由，向法院主张该行为及相关合同无效，并且侵权人应将房屋状态恢复原状，并承担由此引起的一切经济损失。值得注意的是，一般在这种交易中，第三人取得房产的行为往往是善意的(这仅限于第三人不可能得知房产权属为共同共有)，对该侵权行为不负责任。如果恢复原状将严重影响第三人的生活，那么侵权人应对第三方进行补偿或赔偿。

（二）共有房产的分割

共同共有关系终止，包括共有人死亡、婚姻关系终止、共有等几种情况。对于共同共有房产的分割，有协议的按协议分割;无协议的应对共同共有房产进行等分。鉴于房产是特定物，受不可任意分割的限制，故多采用折价进行分割。无论是协议分割还是折价分割，原则上都应考虑共有人对共有房产的贡献大小，适当照顾共有人的生活、生产等。

（三）房屋共有人的优先购买权

在共同共有房产分割完毕后，一部分房产所有人需要出卖其所有房产的，如果该部分房产作为未分割前共同房产的一个整体或配套使用，那么，另一部分房产所有人享有优先的购买权。

在房产交易中，很多房屋共有人之间会发生纠纷，因此大家一定要了解自己的权利，维护好自身利益。以上就是房屋共有人的相关知识，希望能对大家有所帮助。

拆迁中的钉子户，往往是由于拆迁中补偿问题不合理导致的。拆迁中往往也存在着大规模的补偿不合法的现象，成为了纠纷的导火索。《国有土地房屋征收与拆迁补偿条例》的颁布，从法律的角度上，解决了这一问题。

国有土地上房屋征收与补偿条例

第一章总则

第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。

第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章征收决定

第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十六条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章补偿

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章法律责任

第三十条市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十二条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十三条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第三十四条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章附则

第三十五条本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

买房不只是需要准备房款，还有很多其他费用也需要缴纳，买房后需要缴纳一定的房屋维修基金，集资房的产权一般都是由个人和单位共同拥有的，是属于不完全产权类型，那么购买集资房需要交房屋维修基金吗？购买集资房怎么交房屋维修基金？

购买集资房需要交房屋维修基金吗？

1、按照建设部和财政部联合发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，公共房屋维修基金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下由房地产行政主管机关来代管，业主委员会成立之后，房屋维修基金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。

2、业主应当在房屋交房前，交纳房屋维修基金。首期房屋专项维修资金，业主可以直接存入房屋专项维修资金专户，也可以委托房地产开发企业代交。委托房地产开发企业代交的，房地产开发企业应当自收到房屋维修基金之日起30日内，将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

3、房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用房屋维修基金实行钱随房走的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。

购买集资房怎么交房屋维修基金？

1、售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。首期专项维修资金交存的现行标准为：高层（含带电梯的多层）90元／平方米、多层（含别墅）50元／平方米。

2、商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关房屋维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2－3%的比例向售房单位交纳房屋维修基金。

具体规定：首期维修基金由开发建设单位和购房人以购房款总额为基数，分别按以下比例缴存：

（一）配备电梯的商品住宅，开发建设单位按1.5%、购房人按1%缴存维修基金。

（二）不配备电梯的商品住宅，开发建设单位和购房人各按1%缴存维修基金；

3、由业委会行使管理权利，业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行设立本物业维修基金专用帐户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案，该帐户是该物业范围内业主缴纳的全部维修基金的情况。

一年前，杨琳买了一套精装修商品房，开发商承诺，可以“拎包入住”。然而，真的拎包入住时，却发现房屋问题不少。墙漆裂缝、纱窗关不严、橱柜漏水……她向物业公司报修，物业公司工作人员上门作了检查，答应修理。

但她入住以来一直与物业公司交涉，物业公司却认为这些小问题不影响居住，不当回事，一个项目一个项目慢慢修理。一年过去了，催交来年物业费时，全部问题才解决掉。杨琳认为，物业费里包括大修、小修费用，而去年物业公司并没有尽到自己的义务，因此要求他们退还去年交的物业费，或者今年不交物业费。她的提议遭到物业公司的拒绝。

业主与物业公司之间的关系，通过物业服务合同来规范，双方的权利义务由物业合同说了算。物业方应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主方应当按照物业服务合同的约定，缴纳物业费用。谁违反了约定，谁不履行义务，谁就得承担违约责任。但需要注意的是，承担的是相应的违约责任，换言之，业主不能因为物业公司的服务有一点瑕疵，就拒付全部物业费；物业公司不能因为业主缴纳物业费不太及时，就停止对业主的服务。杨琳已经“拎包入住”，也就是说，她已经接收了房屋，根据物业合同的规定，自此之后的物业费该由她支付。房屋的装修有问题，物业公司根据物业合同作出修理承诺，那么，物业公司就应当及时维修。不过，虽然物业公司未及时维修，要承担违约责任，却不至于达到退还全部物业费的程度，毕竟除了维修方面的问题，杨琳还享受了其他物业服务。因此，要物业公司全额退还一年的物业费，是没有法律和事实依据的。但物业费中用于维修的部分款项，是应该退还的，而且，物业公司未及时维修给杨琳生活带来了不便，也应当酌情考虑，给其一定的金钱补偿。至于是退费还是少缴来年物业费，应由双方协商约定。

很多人其实对维修资金的概念并不明晰，更是有很多人交了钱之后并不懂得怎样使用，甚至连余额是多少，每年能得到多少利息都不清楚。其实，购房者在买房时缴纳的房屋维修资金，都存在了指定的账户中，沈阳市民可以在网上查询房屋维修资金的余额。

房屋维修资金的收取与利率

在我国，各城市在收取维修资金是，要考虑物业使用到一定年限内所需的资金量，所以往往按购房款的一定比例收取相应的房屋维修资金，这笔数额巨大的资金有着巨大的“利率差”空间。

而关于房屋维修资金的利率，各地有所不同，目前各地维修资金的存储，多数是活期存款或活期与1年定期相结合的方式，平均年收益率不到2%，个别城市甚至不足0.5%。沈阳房屋维修资金的利率水平相对较低，按照沈阳目前的房价水平，多数家庭的房屋维修资金年利息在几十元至几百元之间。

沈阳市民可网上查询余额

在沈阳，房屋维修资金存入账户之日起，每年每年6月30日一次将利息分别计入每一账户，转作住宅专项维修资金滚存使用。业主可登录“沈阳市住宅专项维修资金管理系统”(网址：www.sywxzj.com)通过输入房屋坐落地址和产权人身份证号，查询其维修资金分户账的资金收支和结余情况。

记者从房产部门了解到，房屋维修基金自存入住宅专项维修资金专户之日起计息，每年6月30日一次将利息分别计入每一账户，转作住宅专项维修资金滚存使用。业主可登录“沈阳市住宅专项维修资金管理系统”(网址：www.sywxzj.com)通过输入房屋坐落地址和产权人身份证号，查询其维修资金分户账的资金收支和结余情况。

提醒：维修资金别交给开发商

近年来，国内很多城市都发生过因开发商代收维修资金，这笔钱被用作他用而导致业主办不了房产证、无法启动维修资金。在沈阳，也有房企代收过维修资金。根据国家《商品房销售管理办法》等相关规定，房屋维修资金不允许开发商代收。所以，沈阳市民不要讲维修资金私自交给开发商，要通过正规渠道，将资金存入指定银行专项账户。

在成都买房时，很多人都会选择申请办理房屋按揭贷款。随着贷款需求的不断增长，现在可供借款人选择的贷款产品也开始变得多种多样，其中包括：商业住房贷款，住房公积金贷款，组合贷款。在申请办理不同的房屋按揭贷款时，借款人需要满足的贷款条件也是有所差异的。

一、商业住房贷款

1、具有合法有效的身份证明。个人住房商业性贷款本市居民的身份证、户口薄;外省市居民除身份证、户口薄外，还需提供所在地户籍管理部门提供的户籍证明或暂住证;境外人士提供护照;未满18周岁需提供出生证或独生子女证。

2、必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明。

3、具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录。

4、与卖方签定有效的购房合同或购房协议。

5、支付了规定比例的首付款(一般是不低于所购房屋总价的30%)或在贷款银行存入了不低于首付款的存款。

6、贷款人年龄在18-65周岁，不同年龄所贷款年限的限制有所不同。

7、贷款银行规定的其他条件。

二、住房公积金贷款

1、只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款，没有参加住房公积金制度的职工就不能申请住房公积金贷款。

2、参加住房公积金制度者要申请住房公积金个人购房贷款还必须符合以下条件：即申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。

3、配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种"住房保障型"的金融支持。

4、贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务。

5、公积金贷款期限最长不超过30年。办理组合贷款的，公积金贷款和商业性住房贷款的贷款期限必须一致。

三、组合贷款

组合贷款是由住房商业贷款和住房公积金贷款组成的，是为了满足公积金额度不足的借款人的需求。在申请办理这类贷款时，借款人需要综合满足商业住房贷款和住房公积金贷款的相关条件。

你听说过股份报价转让吗?股份转让是指股份的持有人和受让人之间达成协议，持有人自愿将自己所持有的股份以一定的价格转让给受让人，受让人支付价金的行为。下面由小编为你详细介绍股份报价转让的法律相关知识。

股份转让合同(个人间转让)

甲方：(出让人)_______(姓名)，_______(性别)，_____(年龄)，身份证号码：__________

住址：______________________________

乙方：(受让人)_______(姓名)，_______(性别)，_____(年龄)，身份证号码：__________

住址：______________________________

鉴于：

1.甲方系________有限公司的股东，出资额为_____万元，占公司总股本的____%(下称“合同股份”);

2.乙方愿受让有述股份;

经友好协商，双方立约如下：

一、合同股份的转让及价格 甲方同意将合同股份转让给乙方。乙方承诺以现金受让合同股份。经双方协商，合同股份定价为___元/股，股份收购总价款为______元。

二、付款期限 在本合同签署之日起_______年______月______日之前，乙方向甲方一次性支付股份转让款。

三、交割期 双方确定，本合同自签署后之日起______日内为交割期。在交割日内，双方依据本合同及有关法规的规定办理合同股份过户手续。

四、生效 本合同自双方签字盖章并经_________有限公司股东会通过后生效。

五、税费 合同股份转让中所涉及的各种税项由双方依照有关法律承担。

六、甲方的陈述与保证

1.不存在限制合同股份转移的任何判决、裁决。

2.甲方向乙方提供的一切资料、文件及所作出的一切声明及保证都是完全真实、完整、准确的，没有任何虚假成份。

3.甲方保证认真履行本合同规定的其他义务。

七、乙方的陈述与保证

1.乙方保证履行本合同规定的应当由乙方履行的其他义务。

2.乙方保证完整、准确、及时地向甲方以及相关机构提供其主体资格、业务范围以及其他为核实公司受让合同股份资格条件的证明资料。

八、违约责任 一方违约，致使本合同不能履行，应当向守约方支付合同总价款_______%的违约金。

九、争议的解决 凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，由双方协商解决。协商不成时，提交×××公司所在地有管辖权的人民法院依法裁决。

甲方：

授权代表签名：

日期：________ 年 月 日

乙方：

授权代表签名：

日期：_________年 月 日

看过“股份报价转让的内容”

股份报价转让的内容

1.一般规定。

投资者转让挂牌公司股份，须委托报价券商办理。投资者卖出股份，须委托代理其买人该股份的报价券商办理。如需委托另一家报价券商卖出该股份，须办理股份转托管手续。

报价券商接受投资者委托的时间为每周一至周五。每个报价日报价系统接受申报的时间为9：30—11：30、13：00～15：00。

股份报价转让的内容

2.开户。

报价券商应当按照证券登记结算机构的有关规定，为投资者开立非上市股份有限公司股份转让账户(以下简称“股份账户”)。

投资者开立股份账户后，应与结算银行签订代理资金结算协议，开立股份报价转让业务结算账户(以下简称“结算账户”)。

报价券商为投资者办理开户、股份账户注册资料变更、账户卡挂失与补办、账户注销等业务，应按时将相关信息传送至证券登记结算机构，并确保传送数据的真实、准确、完整。

3.委托。

投资者参与股份报价转让，应与报价券商签订代理报价转让协议。签订协议前，报价券商应要求投资者阅读并签署风险揭示书。

投资者委托分为报价委托和成交确认委托，委托当日有效。报价委托和成交确认委托均可撤销。成交确认委托一经报价系统确认成交的，不得撤销或变更。

投资者报价委托至少应注明股份名称、股份代码、股份账户、买卖类别、拟买卖价格、股份数量、联系方式等内容。投资者成交确认委托至少应注明股份名称、股份代码、股份账户、买卖类别、成交价格、股份数量、拟成交对手的报价券商等内容。

委托的股份数量以“股”为单位，每笔委托股份数量应为3万般以上。投资者股份账户某一股份余额不足3万股的，只能一次性委托卖出。股份的报价单位为“每股价格”。报价最小变动单位为0.01l元。

4.报价。

报价券商应通过专用通道，按接受投资者报价委托的时间先后顺序向报价系统申报。报价系统收到报价申报后，自动验证卖出股份报价申报的投资者股份账户。如余额不足，报价系统将不接受该笔申报，并反馈至报价券商。

5.成交确认。

投资者达成转让意向后，应各自委托报价券商进行成交确认申报。

报价系统收到报价券商的成交确认申报后，验证投资者的股份账户和结算账户。如果卖方的股份余额不足或买方的资金余额不足，报价系统不接受该笔申报，并反馈至报价券商。股份账户和结算账户的余额以成交确认申报前一报价目日终余额为准。

报价系统对通过验证的成交确认申报信息进行匹配核对。核对无误的，

报价系统予以确认成交，并向证券登记结算机构发送成交确认结果。

6.股份过户和资金交收。

证券登记结算机构根据报价系统成交确认结果进行股份和资金的逐笔清算。

证券登记结算机构在每个报价日终将资金清算数据发送结算银行。结算银行依据资金清算数据，办理投资者之间的资金交收，并将资金交收结果反馈证券登记结算机构。

证券登记结算机构依据资金交收结果办理股份过户。资金交收不成功的，不予过户。证券登记结算机构完成股份过户后，将过户结果发送至报价券商。

投资者因司法裁决、继承等特殊原因需要办理股份过户的，须委托报价券商依照证券登记结算机构的规定办理。

7.报价和成交信息的发布。

报价申报期间，报价系统通过专门网站发布最新的报价和成交信息。报价信息包括：股份名称、股份代码、报价券商、买卖类别、拟买卖价格、股份数量、联系方式。成交信息包括：股份名称、股份代码、成交价格、股份数量、买方代理报价券商和卖方代理报价券商。

相关阅读：

(1)业务名称

非经营性项目国有土地使用权出让转让(国有土地使用权转让)

(2)办理科室

土地管理科

(3)程序

一、受理

申办人提交的材料齐全、规范、有效。

本岗位责任人：土地管理科受理人员

岗位职责及权限：

按照受理标准查验申办材料。

对申办材料符合标准的，必须及时受理，填写审批流程表，给予申办人受理单，将申办材料转审核人员。

对申办材料不符合标准的，不予受理，但必须及时将需要补齐补正材料的全部内容、要求及申办人的相关权利、投诉渠道以书面形式一次性告知申办人。同时，向上一级备案。

时限：2个工作日。

二、审核

标准：

1.申办材料齐全、规范、有效。

2.已经交清全部地价款及相关税费，取得国有土地使用证(《城市房地产管理法》第三十八条)。

3.开发建设投资额达到总投资额的25%以上，属成片开发土地的须形成工业用地或其他建设用地条件(《城市房地产管理法》第三十八条)。

4.办理土地转让登记和房地产交易的界限：受让方以出让方式取得国有土地使用权，规划项目尚未竣工的，到土地管理部门办理土地使用权转让登记;地上为现状房屋或规划项目已竣工的，按程序领取《国有土地使用证》和《房屋所有权证》后办理房地产交易手续(《北京市国有土地使用权出让、转让、租赁程序》第二条)。

5.已取得《房屋所有权证》的现状房屋转让连带土地使用权转让的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，可由转让方申请办理土地使用权出让手续后再办理房地产交易过户手续，也可以由转受让方直接申请办理土地使用权出让手续，房产过户按交易程序办理(依据同第4项)。

6.转让价格不得明显偏低。凡尚未竣工的项目，在转让全部项目或部分项目时，其转让价格应包括转让方投入的成本和适当的利润。转让方已缴纳的地价款、契税、及拆迁费用、平整土地费用、建安费等均应计入成本(《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》第二十四条)。

本岗位责任人：土地管理科审核人员

岗位职责及权限：

按照审核标准进行审核。

对申办材料符合标准的，必须提出同意批准的审核意见，填写审批流程表，将申办材料的审核件转复审人员。

对不符合审核标准第1条的，中止审核，在审批流程表上签署本项申请“中止审核”的意见和理由后，退受理人员，并报上一级备案。

拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。你对房屋拆迁评估有多少了解?下面由小编为你详细介绍房屋拆迁评估的相关法律知识。

房屋拆迁评估费相关

1.北京房屋拆迁评估费

收费依据：北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》(京(价)字[1997]第398号)。

执行时间：北京市自1997年12月1Et起施行。

收费标准：房屋拆迁评估收费实行政府定价，具体为拆迁评估补偿价款金额的l%～1.5%，向征用拆迁单位收取。

2.上海房屋拆迁评估费

收费依据：上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局关于本市城市房屋拆迁评估和专家鉴定收费标准的通知(二00二年四月十八日沪价商[2002]018号)

通知全文：

各区县物价局、房地局及各有关单位：

根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的有关规定，现就本市城市房屋拆迁评估和拆迁评估专家鉴定收费标准的有关问题通知如下：

一、城市房屋拆迁评估费

1、动迁户数在100户(含100户)以下的居住房屋，由拆迁评估当事人以每平方米建筑面积12元为基础，在上下浮动不超过20%的范围内协商确定具体的评估收费标准。

2、动迁户数在100户以上的居住房屋及非居住房屋，由拆迁评估当事人以每平方米建筑面积10元为基础，在上下浮动不超过20%的范围内协商确定具体的评估收费标准。

二、城市房屋拆迁评估专家鉴定费

按每平方米建筑面积12元收取，其中：居住房屋鉴定收费金额不足800元的，按800元收取;非居住房屋鉴定收费金额不足1500元的，按1500元收取。

三、具有本市城市房屋拆迁评估资格的房地产评估机构和由上海市房地产估价师协会组织的城市房屋拆迁估价格改革专家委员会，应按照《上海市房地产市场明码标价的实施细则》的规定，在收费场所实行明码标价，公布收费依据、收费项目、收费标准，不得以任何形式自行扩大收费项目或提高收费标准。

四、对违反本通知规定的收费行为，由本市价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》及《价格违法行为行政处罚规定》进行行政处罚。

五、2001年11月1日以后核发房屋拆迁许可证的基地适用本通知。

六、凡其他有关规定与本通知相抵触的，以本通知为准。

看过“房屋拆迁评估的方式”

房屋拆迁评估的方式

我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第三章第十九条规定：房屋征收评估办法由国务院住建部制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

我国住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，标志着我国的拆迁征收评估已经做到与市场价同步。这是我国在拆迁征收上的一个新进步。

拆迁如何评估?拆迁评估依据拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种：市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。

房屋拆迁评估的方式

1、市场评估价

市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2、商品房交易均价

商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

3、重置价

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

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房屋产权到期怎么办?众多业内人士和法律界人士认为，随着经济的发展和国家保护私有财产产权的法律法规日益明晰，70年后的产权问题有望逐步破解。就目前法律政策框架之内，专家提出了三大设想。产权到期后的三大设想!

①重签合同，续缴出让金

土地使用期限届满后，国家如果需要收回土地，产权人可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家缴纳土地出让金。这一做法的最大障碍是：届时小区业主们作为分散的个体，很可能无法在怎样和缴纳多少土地出让金方面达成共识。

正如目前物业公司与小区业主之间的矛盾频频暴露一样，届时，国家、小区业主集体和业主个人之间如何谋求利益的最大平衡点，成为这一做法能否实施的关键。同时，这笔土地使用金具体数额多少，拥有房屋产权的业主是否愿缴，能否缴得起，一旦有房屋业主不愿缴纳，法律是否允许强行拆迁该业主的房屋，都是个未知数。②房随地走，国家补偿。

由于我国的土地所有权除了集体所有的以外，都是国家享有所有权，所谓70年土地使用年限，是国家以土地所有者的身份授予土地使用权。期满以后，国家有权收回土地，而房屋产权是没有期限的，这里就存在着国家土地所有权与个人房屋所有权之间的矛盾。

具体的解决可以是，国家将土地使用权收回，房随地走，个人的房屋也被收回，国家给予一定的补偿。但这一设想不得不面对的尴尬问题是：房屋拆迁诸多矛盾又浮出水面、《物权法》确定保护公民合法私有财产，城市的发展也肯定不能继续采取简单的“国家补偿——个人拆迁”的形式。因而必须找到国家和业主“共赢”的方式。③政策持续调整，法规适时完善。

众多业内人士普遍认为，目前国家政策及土地管理条例实施不久，因房屋土地使用年限问题给购房者造成经济损失的可能性和现实个案还比较鲜见。无论是购房者还是整个房地产业，都没有意识到产权期限潜在的危机。

目前左右房地产价格的主导因素还是以市场为主，不过，国家政策的持续调整和法规适时完善，将进一步推动全社会对房屋产权及其价值的理解，购房者也将更加理性。

2002年10月，刘某与某房地产公司签订了商品房买卖合同，刘某购买商品房一套，支付房款25万余元，开发商承诺将于2003年4月31日之前向业主交付验收合格的商品房。

2003年4月，开发商按期交付房屋。但刘某在验收过程中却发现，房屋墙面、顶板、地面等多处出现贯通裂缝，还有许多地方存在明显的修补痕迹。刘某认为，开发商交付的商品房存在明显质量问题，因此拒绝接受房屋钥匙，并要求开发商承担相关的维修责任和由此引起的迟延交付责任。

开发商立即对该房屋进行了维修，但刘某以该房屋仍严重影响其正常入住为由迟迟不肯办理房屋交接手续，开发商则声称这些墙体裂缝纯属正常温度伸缩缝，要求刘某尽快办理入住手续，否则刘某须承担逾期收房产生的责任。

刘某与开发商数度交涉未果，无奈之下，刘某将开发商诉至法院。

双方观点：

原告刘某认为：交付商品房存在明显质量瑕疵，不符合交付条件，开发商作为房屋出卖方，应当依照商品房买卖合同约定，承担相应的修复责任，直至房屋被验收认可。开发商应承担由此引起的逾期交付责任和相应损失。

被告开发商辩称：商品房已经验收合格，取得了工程竣工验收备案表，因此房屋符合法定交付条件。至于房屋出现细微裂缝，既是十分正常的，也是合理的，不属于影响房屋交付的根本性质量问题，相应质量瑕疵均可以通过简单施工处理解决，也不存在延期交付的问题。因此，请求法院判决驳回原告诉讼请求。

争议焦点：

一、诉争商品房墙体等多处裂缝是否可以视为交付不合格？

二、商品房出现质量瑕疵，开发商是否应承担逾期交房责任？

处理结果：

法院受理后，对诉争房屋墙体裂缝委托某工程质量检测机构进行检测，检测结论为：裂缝系温度裂缝和施工缝处理不当及填充墙施工不当所造成，非结构性裂缝，不影响房屋的安全可靠性。法院认为，依照法律规定及双方约定，墙体裂缝应由被告采取有效办法给予修复。但被告对诉争房屋采取补救措施后，原告迟延办理入住手续也存在明显过错，应对迟延造成的相应损失承担相应责任，据此驳回原告其他诉讼请求。一审判决作出后，双方均未上诉。

律师分析：

商品房在交付时可能会存在个别质量问题，对此应区别对待。就墙体裂缝而言，如果属于房屋材料伸缩、温度变化等引起的裂缝，这是允许存在的，也不应视为严重质量问题，由开发商修复甚至业主在装修时自己粉刷即可弥补。这些裂缝也是在房屋交付时，业主可以直观发现的。而对因施工质量问题造成的墙体纵深贯通裂缝、地质沉降引起的墙体裂缝等，这是业主仅凭肉眼和普通知识无法判断的，必须要经过房屋质量检测部门的检测。在裂缝危及房屋建筑结构和居住安全的情况下，这些裂缝就构成了根本性质量问题，开发商必须采取相关补救措施或给予业主调换房屋等途径予以解决。此时，业主有权拒绝接受交付房屋。

因而房屋交付出现质量瑕疵，如果并不严重影响实际居住，并且开发商及时予以修复，业主不能以存在细微瑕疵要求开发商承担逾期交房的违约责任。当然，如果房屋因质量瑕疵影响业主实际居住，开发商因修复相应瑕疵而延期交付，其自然应该承担相应的违约责任。

律师提示：

房屋交付过程中出现裂缝，业主在验收时首先应对照墙体结构，观察裂缝走向和分布，结合裂缝深度判断裂缝属否属于正常伸缩缝。其次，在无法自我判断的情况下，业主可以要求开发商提供关于墙体裂缝的书面证明材料和质量检测报告，由其承担质量合格的证明责任。并且在与开发商的交涉过程中，要始终做好证据的固定和保全工作，以防在诉讼或交涉中处于不利的地位。

实践过程中，房屋出现质量问题，业主在向开发商提出异议后，开发商多数会采取一定补救、整改措施，而非一概不管不问，业主和开发商双方应很好地沟通理解，采取适当的方式积极处理问题，尽可能避免产生诉讼。

相关链接：

1、建设部建质[2004]18号《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》

第二条开发企业应在房屋销售合同中明确因住宅工程质量原因所产生的退房和保修的具体内容以及保修赔偿方式等相关条款。保修期内发生住宅工程质量投诉的，由开发企业负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题。暂时无法落实责任的，开发企业也应先行解决，待质量问题的原因查明后由责任方承担相关费用。

2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

土地使用权指单位或个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）全国统一执行的土地使用年限为70年；房屋产权年限指房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。那么土地使用年限是否等于房屋产权年限？

土地使用年限是否等于房屋产权年限？

我国《城市房地产管理法》中明确规定了房地产的买卖是指房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。也就是说，在土地使用权期限内，产权人拥有对房产及土地使用权的完全所有权。按我国有关土地法律规定，土地使用权有一定的期限，但并不意味着土地使用权到期后房屋产权也随之到期。

根据有关法律规定，在土地使用权期满后，使用人要求继续使用的，国家可以不收回土地使用权。《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。续期后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”

这条规定说明，如果购房者购买的商铺土地使用年限届满时，要求继续使用土地的话还可以使用，但必须根据国家有关规定重新签订土地使用权出让合同，并缴纳土地出让金。

由此可以看出，投资者所购买的商铺的所有权是没有任何时间限制的，受时间限制的只是商铺所占土地的使用期限。只要在土地使用权到期之前提出申请并缴纳土地出让金，所购买的商铺的所有权就可以一直延续下去。

出租房产税下调全市大部分出租房屋业主都能从中受惠

去年11月起营业税起征点上调，月租1000元~20000元间的个人出租屋租赁收入税负减轻，月租20000元以上的则略有调高。据了解，对住宅来说，月租1000~2000元对应的出租房产税税率由6%下调至4.7%，月租2000~20000元适用的出租房产税税率由8%下调至6.7%；非住宅的出租房产税下调幅度更加明显，月租1000~2000元的出租房产税税率由14%下调至6.7%，月租2000~20000元对应的出租房产税税率也从14%下调至8.7%，月租两万元以上的非住宅出租房产税率则由14%微调至14.3%。据中原地产住宅租赁成交数据显示，2000元以下的月租占交易宗数的30%左右；2000~20000的月租占交易宗数70%。这意味着全市出租业主基本上都会从两万元以下的出租房产税税率下调中受惠。

据中原地产研究部副经理瞿中奇表示，目前政府月租两万以下的出租房产税下调，在减负之余也有提高业主交税积极性的用意。他认为，出租房产税税率分四档跨度过大，建议政府可适当细分纳税月租的区间，重点监控高租金板块。满堂红写字楼专家葛艳萍小姐认为，由于商用物业的租客必须租赁备案才可以办理营业执照，故此写字楼和商铺的业主缴出租房产税的比例非常高，约为95%。此次非住宅的出租房产税下调，有可能吸引更多住宅投资者转入写字楼投资。

非住宅业主交税几乎百分百

葛艳萍表示，由于租用商业物业的租客多是以此为经营场所，故此他们会以租赁场所来办理营业执照，商业物业的租客必定会要求业主开租赁发票，因此商业物业的业主缴交出租房产税的比例非常高。而住宅经纪促成交易时会告知业主有纳税业务，但大部分业主基本上都选择“侧侧膊，唔多觉”的回避态度。

黎小姐2004年曾在天河天朗明居拥有一套出租物业。当时她把物业出租给一个日资企业的员工，这位员工从武汉来广州工作，有2000元的房租补贴，故此黎小姐需为该公司开具租赁发票。当时月租2000元的住宅适用10%的出租房产税，她要支付200元的税，不过由于当时天朗明居两房单位的租金在1600元左右，除去出租房产税，她的房屋净月租为1800元，已比市场价高不少。

而朱女士在珠江新城保利心语有一套三房出租，她坦承，该房屋100平方米出头，月租4600元，她没有交出租房产税。朱女士表示，租客对此没要求，作为业主她觉得能省就省。

税率下调住宅业主或转商铺投资

政府把非住宅出租收入纳税档次细分为4档，月租在2000~20000元之间的出租房产税下调为8.7%，将促使一些投资者专门寻找总价在300万~400万元以内的写字楼单位，因为这类型写字楼总额不高，风险较小，投资回报率较高，比同地段住宅租赁价格贵一倍；税收降后，300万~400万元左右的写字楼的月租通常在20000元以下，刚好不超标。

满堂红葛艳萍表示，住宅投资者转商业地产投资者，面临三大难题，第一，总额较大；第二，税收高达14%，较重；第三，管理费较贵，空置期压力较大。以往月租1000元以上的非住宅出租收入税率统一为14%，税收较重，是很多小企业主需考虑的一个严重的问题。

专家建议：征税区间需细分

中原地产瞿中奇表示，从中原地产租赁交易看，月租1000元以下的物业只占成交的1%或以下，而月租2000元以下租赁宗数占30%，月租2000~20000元占70%，其中，大部分集中在2000~10000元之间。超出20000元的住宅租赁一年成交屈指可数，主要是别墅或复式豪宅的出租。他表示，今年1月以来全市租金上调势头明显，中原租赁交易的全市均价已达40元/m2/月，天河最高，达50元/m2/月。以一个50平方米的出租物业来说，租金至少要在1800元。一个普通的电梯两房物业，月租必定超过2000元。瞿中奇认为，月租1000元以下的非住宅非常少，建议非住宅与住宅按不同月租水平来分，不需要沿用同一标准。此外，对住宅物业来说，2000元~20000元的物业适用同一税率，目前的征税区间跨度太大，可适当细分一下。

税局评估价系统更新，部分房屋交易报税价格提高

交易“报低价”空间被大大压缩

2011年底，广州市地税透露今年将更新物业评估价系统。记者最近从中介人士处了解到，部分区域的房屋交易报税价格的确有所提高，其中非住宅的商铺评估价“反弹”幅度更大，保利红棉花园一个内街社区铺成交价六七万元，评估价高达十二三万元。

商铺写字楼评估价“反弹”更大

中原地产宝岗大道分行高级营业经理陈卢光说，宝岗大道南北广场一些业主与朋友以一次性付款交易，通常会报一个较低的价格到房管局递件过户，去年南北广场以这种方式交易的报税价格8000元/m2就可通过，今年报税价从8000元提高到9000元/m2才可通过。据了解，由于去年10月银行系统对接二手房签系统，二手房成交的网签价已与市价看齐，二手房签成交价在15000元/m2左右，一次性付款的报低价虽然比以往提高一千元，但仍有报低价“空间”。

据陈卢光表示，非住宅物业的评估价反弹升幅远比住宅要厉害。如宝岗大道与南田路口的中新大厦去年6月份的写字楼单位报税价与市场价一致，在1.2万元/m2左右，今年1月该行成交一个写字楼单位，成交价也是1.2万元/m2，但税局评估价却反弹到1.4万多元/m2。买家以一次性付款70多万元买个写字楼自用，想不到税费就花了40多万元，比以前高不少。他透露，中新大厦写字楼单位的反弹幅度相比保利红棉花园一个社区铺来说只是小菜一碟。保利红棉花园一个社区铺成交价六七万元，评估价却达十二三万元，他们认为税局可能参照江燕路一线大马路的价格来评估保利红棉的社区铺价格。据记者了解，去年底广州市地税部门透露今年将更新物业评估价系统，当时由于房产调控市场萎缩，且一次性付款需要较强的经济实力，故此去年底末班车效应不明显。

参考“阳光家缘”存量房成交价

合富置业市场部高级主任梁燕明表示，目前税局评估物业成交价，会参考“阳光家缘”存量房每月公布的成交价。亿达按揭权证部副经理胡小姐也表示，买卖双方到房管局递件过户，若报税价格低于“阳光家缘”存量房的片区最低价，有可能遭到“反弹”。胡小姐表示，商用物业的评估价“反弹”时有所闻，以越秀区商铺成交均价来说，北京路必定是最高，而其他二三线马路的估值必定会低很多。若业主对税局的评估价有质疑，可以聘请符合资质的评估公司对物业重新评估，再把成交合同和评估报告提交给税局。

◆验收房屋

购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。

即使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，为了减少将来自身的麻烦或纠纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定，即：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其与合同具有同等法律效力。

第八步物业管理

房屋产权年限分为70年、50年和40年。房屋产权到期怎么办？怎么计算房屋产权年限？看看以下内容吧。

一、房屋产权到期怎么办？

（一）70年产权到期的处理方式

《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。

1、土地使用者向土地管理部门提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回的房屋外，其它的房屋应当予以批准。获得批准续期的，重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。这样，房产所有权便得以延续，当然，变成危房需要强制拆掉的除外。

2、土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。

3、土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的(即根据社会公共利益需要收回的)，土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿。

《城市房地产管理》中的第二十一条规定：土地使用权出让合同约定年限届满，如土地使用者需要继续使用，应当至迟与届满前一年申请续期。除根据社会公众利益收回该土地，应当予以批准。续期的应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

（二）40年产权到期的处理方式

房屋产权不同是因为土地用途不同。居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。因此可以看出40年产权多为商业地产。根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。目前就40年产权到期怎么处理暂无具体的细则标准。

土地使用年限到期之后是需要缴纳一定比例的土地出让金来延续使用年限的，但是就住宅70年产权到期自动续期和40年产权到期按法律规定办理暂无明确细则，要缴纳多少费用，怎么缴纳都没有明确规定。

二、怎么计算房屋产权年限

房屋产权年限起始日是从开发商取得土地的使用权之日起开始计算的。

（一）查询开发商拿地时间

登陆中国国土资源部土地市场栏目，在下方输入相关查询内容。

注意：只要该楼盘已在对外销售，那么土地来源以及性质都需要在该资源部公示，因此就算暂时为取得土地证，也可及时了解该楼盘土地情况，这里要特别注意的是土地性质，一般均是以出让形式存在，而若出现划拨情况，就要注意该楼盘是否为小产权了。

（二）计算70年产权（新房）年限

因作为新房，所以就少了二手房这部分环节，因此若从上述1中查到所购房屋的开发商拿地时间为2008年，2009年开始动土建造，2012年正式对外销售，2013年购买该房子。那么该房屋截止到2013年的房屋产权年限为：

70年产权年限—【截止目前时间-开发商拿地时间（土地使用权证）】=70-（2013-2008）=65年产权年限。

（三）计算70年产权（二手房）年限

若是所购房产为二手房，如2004年开发商拿地，囤地2年，2006年开始对外销售，而2013年你从上家手里买入该房，那么该房还剩的产权年限为：

70年产权年限—（2006年-2004年）—（2013年-2006年）=70-2-7=61年产权年限。

注意事项

40年商业商品房的计算方法和70年产权年限的计算方法一样。

不同这里的产权指的是具备完全产权的房产，如普通住宅类商品房，商业商品房。而一些小产权，不完全产权的集资房等无法用该计算方法计算，也不能计算。另外：经济适用房用地属于划拨形式，无土地使用年限。

关于房屋产权到期怎么办以及如何计算房屋产权年限等问题，就给大家介绍到这里了。其实，在现实生活中，我们大可不必对此感到忧心。由于城市日新月异的变化以及城市规划的变动，一些房子，可能不到70年就面临拆迁等问题。换句话来说，如果到期了，我们缴纳一定的费用来延续使用年限就可以了。

(一)出让或承租国有土地使用权首次转让，必须符合法律规定和出让、租赁合同约定的条件;

(二)土地使用权交易要在有形土地市场公开进行，并依法办理土地登记;

(三)受让人和承租方未付清全部出让金、租金的，不得为其发放土地使用证，未达到法律规定和合同约定投资开发条件的，土地使用权不得转让;

(四)土地使用权抵押应当依法办理抵押登记;

(五)划拨用地建房后出租的，租金中所含土地收益应上缴国家;

(六)国有土地使用权转让，转让双方应如实申报成交价格。

风水学由来已久，有感化哲学美学、地质地理、生态及景观诸多方面丰富的内涵。好风好水好居家，留意一下玄而有趣的风水，顺应自然、身心舒畅。那么你对房屋风水学有多少了解?下面由小编为你详细介绍房屋风水学的相关知识。

房屋风水学房子的位置

看房子位置风水

房子的位置是很重要的，如果房子建造在一些不适合的地方，那带来的冲煞就比较多，这样房子的风水也好不到哪去。根据房子风水来看，以下这些地方的房子还是需要慎重选择的：

1、立交桥旁

2、交叉的大道旁

3、高压电塔电视塔旁

4、加油站旁

5、玻璃幕墙对面

6、阳台或卧室不可正对大路呈一条直线

7、阳台或卧室正对附近建筑物的转角或尖角

8、铁路旁住宅

9、住宅周围建筑都很高

10、住宅阳台及窗外可看到坟场

11、住宅离松软的山体太近

看住宅方位风水

住宅风水学上认为，住宅方位布局对家居风水有着至关重要的影响作用，那住宅的方位布局怎样才是好的呢，这就要了解下了。

住宅风水西北之位：主贵气旺气寿运。西北位置须高，不可低陷，不可有路冲河冲及凶杀侵犯。若西北受克或房屋缺角。

住宅风水东北之位：主管人丁及后代的发展，同样影响家宅的长久运势，宜高大充实，不可低陷，不宜有厕所及粪池等不净之物，忌道路河流冲击。

住宅风水北面之位：西北、正北及东北三方代表家宅靠山，喜高大怕低陷，气聚大吉，气散破败。

住宅风水正东之位：东方的好坏可影响到家人的学业发展及财运，东方应略高，谓之青龙抬头，进财进禄。

住宅风水东南之位： 旺文昌，利于见水，宜于做出水口，但不要过高，宜平淡宽敞。

住宅风水正南之位： 南面不要有高山、高地、高建筑不利于家运事业。南面应平，有流水则佳，水为财源，可聚财。

住宅风水西南之位： 布局吉凶会影响到家中女性运程及夫妻关系，同样也关系到家人的健康，宜宽畅明亮，忌阴暗及高物遮挡。

住宅风水正西之位： 宜厚不可高，过低陷则没有威严，易受人欺压，男丁不得志，过高则白虎抬头，主招惹事非。

看住宅户型风水

在房屋布局风水上，房子的整体形状方正为好，但城市房子十有八九缺角，只要不缺西北，东北，西南，其他几个角影响都不算大。看风水是如何看方与向的?一般看风水都是看房屋的内部朝向，这点尤为关键。内部朝向主要关注三部分，家宅的大门，卧室和炉灶。风水学上，以大门的前方有名堂为吉，如果前方有绿茵，平地，水池，停车场等，以开中门为首选。如前方无名堂，则以开左门较佳，因为左方为青龙位，青龙为吉。而右方属白虎，一般以白虎为劣位，在右方开门就不佳。而开北门为玄武门，更是不吉。卧室和炉灶宜安在吉位，比较好的方位是正南，东南，正东，这三个方位是风水术语中的吉位。

看住宅楼层风水

房屋所在的楼层同样是房屋风水的重点，由于存在着命相与层数之五行的问题以及磁场信息对人体产生的影响，在同一楼盘的同一座楼内，不同的楼层，居住者的贫富也会有一定差距。五行相生相克的道理，在选择楼层时应注意楼宇的五行，对居住人之命中五行，有相生和相助作用的为吉。相反，有相克作用，则作不吉论。

看房子内的位置关系

第一、房屋风水大门和客厅的关系

1)大门和客厅间无玄关

大门和客厅之间无玄关或是矮柜，容易造成外气直冲住宅，屋内阳气亦容易淡散，所以会造成损坏家人财运之恶气。所以在设计的时候，进入大门后首先要看见客厅，而卧房、厨房和其他的空间应设在房子的后方。在大门和客厅间设玄关或矮柜遮档，让内外有所缓冲，理气得以回旋，住宅内部也得到隐蔽，这样的设计象征福气绵延。

2)房屋大厅太暗

房屋的大厅较暗，宜加壁挂或是图画来弥补缺陷，诸如牡丹花或是向阳花，可采收阳刚之气;另外挂画应以光明正大的内容为宜，避免悬挂孤兀之物。如有山水画，宜挂在厅堂上，要观其水势向屋内流，忌向外流。

第二、房屋风水大门和卧室的关系

相冲在房屋风水中是一大禁忌，我国民居的传统布局结构很少有卧室门和大门成一条直线的设计。从风水学上来说，门相冲不聚气，生硬的风速超过了人的血流速度，对身体极其不利。房门相冲在观感上和心理上也非常不适宜，能避则避，不能避就化解。

化解的方法是：摆设屏风作为遮掩;也宜在大门入口处加建墙壁形成一个玄关，玄关设计得不要太狭窄，否则旺气难以发挥。

第三、房屋风水四合院风水

从四合院里出来的人大都面色红润，这是因为四合院的建造格局利于长寿，住四合院的人每天至少有一半的时间在户外活动，住在楼房通风不利。

四合院建筑，代表“四方”，而“四方”按照五行理论，土居中，所以四合院中间为土地，且正中位于全院的中心。所谓的“地方”是指方形的地有四个边、四个角，正和地(东、南、西、北)、四隅(东南、西北、东北、西南)相互吻合。四合院的四个边、四个角都有所布置，形成了整体的和谐。

看过“房屋风水学房子的位置”

工程竣工之后，购房者却发现房屋的实际情况与户型图上出入很大，购房者应该怎么办，可以拒绝收房要求退房吗？

消费者可退房的情况

一是套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房；

二是开发商擅自变更规划设计、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业未在规定时限内通知买受人；

三是面积误差绝对值超过3%；

四是商品房确属主体结构质量不合格；

五是逾期交房达到法律规定或合同约定的条件。

从上文我们可以得知，如果开发商私自变更设计，购房者是可以要求退房的。

购房者如何退房

(一)先找开发商协商，协商不成再诉讼。如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。

(二)索要违约金及相关税费。如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。

(三)首付、月供利息都可获赔。在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。

开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。

若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。

退房的具体程序

(一)购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知；

(二)督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全部手续；

(三)督促开发商将全部购房款返还给购房人；

(四)办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。

至此，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。

收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），要先验房后缴费，按交楼标准查验楼房状况，之后才缴纳入住前的相应费用，确认无误后再签署收房文件。先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋。如果发展商非要签字后才让收楼，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样。在收楼之前一定要注意记好房子工程质量的保修期限，在了解到各种项目的保修期后，最好能与收楼时发展商交付的《住宅质量保证书》的各项内容逐一对照，并根据建委出具的竣工验收文件发出的具体日期，计算出各项的保修到期时间。

1.检测房屋面积：

要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。

2.检验房屋质量：

购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：

（一）房屋本身的质量

（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。

（三）安装管道、管件、门窗质量。

特别提示：

1.一定要掌握“先验后收”的原则。

2.如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。

3.购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。

4.若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。

5.只要按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。

6.不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。