房屋未设立租赁热门20篇

案例：吴先生在房山良乡伟业家园的房子，本满四年了，42平面积，40万，吴先生卖给朋友，一次付款，还有银行贷款十五万左右，吴先生要先去解压才可以卖吗？吴先生不知道该去哪里解压？需要什么办理手续？大概多久？过户的时候吴先生都需要交什么费用？带什么证件？过户费大概多少？去哪里交钱？从解压到卖出都需要什么手续？

案例解答：

1、有银行抵押或银行按揭的房屋必须先还完银行的贷款才可以办理房屋转让手续，在哪个银行贷的款就到哪个银行办还款手续。具体的要求你要到银行去咨询才可以，每个银行、每个地方的要求不一样，时间也不一样，如果顺利一上午就完，但提前还款需要和银行预约。

2、在银行换完贷款后，银行会在你的房产证上盖上证明，这时你才可以拿着房产证到房产证所属的区建委办事大厅办理过户手续。首先要先进行网签，买卖双方带身份证、房产证，外地户口带暂住证。网签不收费；之后是缴税。有契税、营业税、个人所得税。其中契税是必交的，税率1.5%（由谁交就看你们的约定了）；营业税是房屋买卖差价收取（税率是5.4%），没有差价就不收；个人所得税是20%（没有所得不交）。缴税就在办事大厅的税务窗口；交完税在房屋登记的窗口办过户手续，也不交费。

3、如果顺利的话，这些手续吴先生一天就可以办完。

房屋产权年限指：房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。

房屋产权年限性质

我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。而房屋的使用寿命通常长于这个年限。这个问题对于私人购房尤其显得重要，不少业主在购房时不禁产生疑问：当使用期限到了之后，房子还属于自己吗？

《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

住宅建设用地使用权期间届满，自动续期，这使得住宅业主感到安心。自动续期解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题，消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧，将促进二手房的流转，有利于提高房屋和土地的利用效率。虽然《物权法》没有提及续期后的费用及相关问题，对商业和综合建设用地如何处理，能否自动续期也没有具体规定，不过，随着后续法律法规的完善，配套法律、法规将对《物权法》相关部分进行补充。

房屋产权年限区别

目前，我们通常所说的房屋产权大致分为：

1.）住宅用地，产权年限是70年；2.）综合用地，产权年限是50年；3.）商业用地，产权年限是40年。

50年产权住宅，从严格意义上来说，属于房地产开发过程中出现的土地规划用途与开发用途并不完全一致的情况，用40或者50年产权的公建用途土地开发住宅物业只是其中的一种，在房地产市场上，还存在着其他的类似情况，例如工业用途土地开发办公物业，70年居住用途土地开发办公物业等等。

使用年限是根据不同的土地性质来决定，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：“土地使用权出让年限按下列用途确定：

（一）居住用地70年；

（二）工业用地50年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（四）商业、旅游、娱乐用地40年；

（五）综合或者其他用地50年。”

50年产权住宅与普通住宅项目的不同：

很多购房者渴望了解“50年产权住宅”项目与普通住宅项目有什么不同。主要以下五点主要区别：

一、未来使用费用不确定。前者如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。

二、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。

三、贷款条件的限制。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。

四、建设标准不同。如果按照公建相关要求，前者的人防和消防等建设标准较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。

房屋产权年限怎么算

不论购买什么商品，消费者都会关心一下所买的商品使用寿命是多长时间，这也直接关系到商品的一个性价比。在置业买房时，这个理论也同样适用。房屋产权年限就是房屋的使用寿命。

我国的现行法规定，一般住宅房屋的房屋产权年限为70年，也就是说自房屋建成起只有70年是属于买房者的，过了70年房屋产权就不归购买者所有了。

说到这里，想必大家也都十分关心房屋产权年限怎么算这个问题。房屋产权年限根据不同的房屋类型有着不同的法律规定。

目前，我们通常所说的房屋产权年限大致分为：1、住宅用地，房屋产权年限为70年;2、综合用地，房屋产权年限为50年;商业用地，房屋产权年限为40年。

可以看出，房屋产权年限的规定是按照不同的土地性质来决定的。土地使用权出让年限决定了房屋产权年限：居住用地70年;工业用地50年;教科文卫体用地50年;商业旅游娱乐用地40年;综合或其它用地50年。

上文中所述的50年房屋产权年限住宅的出现，是由于房地产开发过程中出现了土地规划用途与实际开发用途不一致。比如，用40或50年土地使用权出让年限的土地开发住宅;用70年居住用途土地开发办公物业等情况。

说到这里，恐怕大家都会关心，等到房屋产权年限到期之时，我的家还属于我吗?尤其是一些老年人，买房用来养老，而到需要时，却得知房子不再属于自己了。《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

住宅建设用地使用权期间届满自动续期的规定使住宅业主感到安心。然而从房屋产权年限的相关法律出台以来，到现在还没有到70年，还没有相应的现实来现身说法，究竟到时房子归属在何处，还要拭目以待。

新建商品房屋产权年限缩水业主损失谁埋单

提要：花一样的钱，买到的商品房屋产权年限却比别人的短了16年，谁该为这“空白”的16年担责？近日，李沧区晟业小区的200多户业主集体遭遇了这样的心事，至今没得到开发商给出的合理补偿答复。记者调查发现，由于开发商囤地、前期开发、土地性质变更等原因，新房子刚一买到手土地使用年限以及产权就“缩水”的现象非常普遍。业内人士也证实说，岛城的新建商品房刚一面世，土地使用权就已普遍缩水3至5年，而房屋价格中所包含的土地出让金却是按70年来算，无形之中，购房者的荷包又遭到了不必要的损失。

花一样的钱，买到的房屋产权年限却比别人的短了16年，谁该为这“空白”的16年担责？近日，李沧区晟业小区的200多户业主集体遭遇了这样的心事，至今没得到开发商给出的合理补偿答复。记者调查发现，由于开发商囤地、前期开发、土地性质变更等原因，新房子刚一买到手土地使用年限以及产权就“缩水”的现象非常普遍。业内人士也证实说，岛城的新建商品房刚一面世，土地使用权就已普遍缩水3至5年，而房屋价格中所包含的土地出让金却是按70年来算，无形之中，购房者的荷包又遭到了不必要的损失。

但令人遗憾的是，这个问题很少引起购房者注意，即使后来注意到了也很难维权挽回损失。面对这一不公正的行业潜规则，购房者只能忍气吞声吗？

■案例

李沧区晟业小区——

—刚到手的新房房屋产权年限缩水16年

李沧区晟业小区的200多户居民近来很窝火，因为他们在领到房产证后才发现，自己花钱买到手的房子，土地使用年限居然缩水多达16年。

“去年5月份买的房子，今年3月份办下房产证一看，土地使用年限才到2064年4月6日！”晟业小区的业主李先生说，也就是说，他花了几十万元买到的房子只有54年土地使用权，相比一般的住宅房屋70年土地使用年限，这个折扣打得太大。

“缩水3到5年我还可以接受，一下子缩水16年，这个损失为什么没有体现在房价里？”李先生认为，这是开发商变相占了业主的便宜。

据介绍，晟业小区去年的房价是6360元/平方米，该项目包括多层和小高层，共有200多户居民遭遇新房土地使用年限“缩水”。目前业主们要求开发商要么支付缩了水的16年土地使用权补偿费用，要么就将产权证上标明的土地使用年限“2064年4月6日”改为“2080年4月6日”。

但对于业主的要求，开发商的答复是：如果业主对54年的土地使用年限不满意，可以按照2009年购买时的原价申请退房，这遭到绝大多数业主民们的反对。

■现状

产权缩水，房价却不缩水

据记者了解，土地使用年限缩水的原因主要有两个：一是开发商拿地后开发时间至少耗费两三年；二是土地使用性质变更，例如将只有40年土地使用年限的工业用地改为住宅用地等。目前岛城新建商品房刚一上市就缩水3至5年的情况很普遍，遗憾的是，房价并不会因此而缩水。

前期开发“占用”两三年

27日上午，原四方区人民路285号的拆迁户于先生告诉记者，前年拆迁时开发商说回迁房施工周期大约为30个月，但从现在的项目进展来看，回迁时间恐怕还要再往后顺延两年。这样前后加起来，他的新房拿到手后土地使用年限至少缩水4年半。

“新建商品房的土地使用年限缩水3年到5年很常见。”岛城一家地产机构的营销总监刘经理说。市国土资源和房屋管理局相关负责人这样解释了其中原因：一块土地的使用年限一般从开发商招拍挂取得土地后就开始算起，拿地之后，开发商一般要经过土地清理、规划报批、工程施工等环节，这至少需要两三年的时间，长的甚至在5年左右。这就意味着即便是正常程序顺利开发出来的商品房，其土地使用年限也要缩水3年到5年。

土地性质变更缩水更甚

除了前期开发占用的时间，土地性质变更也是一些楼盘土地使用年限大打折扣的原因。据介绍，国家规定土地使用权出让的年限按不同土地用途分为：住宅用地70年；工业、教育等用地为50年；商业、旅游等用地为40年。由于种种原因，一些开发商往往在楼盘开发时改变土地使用性质，这些做法都会涉及土地使用年限及土地出让金的问题，如果处理不当，在原本是工业、商业等用地上建起的住宅楼产权年限自然会缩水二三十年。

崂山区就曾有一大部分的住宅用地原属于工业用地，土地使用年限仅有50年。

房屋产权年限缩水并不拉低房价

遗憾的是，尽管住宅土地使用年限缩水的情况比比皆是，但房价并不会因此打折，开发商更不会主动明示。

记者27日以买房人的身份咨询了几家新建商品房项目，对于因故缩水的土地使用年限差异，多数售楼处的工作人员并不多做提醒。“我们现在在售的住宅项目户型面积在86平方米到143平方米之间，均价12000元/平方米。”27日下午，百仕凯旋城销售人员说，但当记者主动问起该住宅项目的土地使用权年限时，销售人员才说产权是50年。

■调查

囤地致房屋产权年限缩水谁担责

一位房地产商向记者私下透露，住宅楼产权年限缩水原因除了前期开发占用时间、土地使用性质变更之外，背后其实还有更深的玄机：“近几年楼市这么热，一些开发商拿地后故意囤地、延缓施工速度，也是导致部分住宅楼产权年限缩水的原因。”对此，有市民认为，这种人为造成的“短命楼”，开发商难辞其咎。

囤地两年每平米涨两千

“囤地、延迟施工速度其实是开发商在等候的入市时机，地价不断在涨，房价不断在涨，国家调控政策的影响还没有完全消除。”市南区一家地产营销机构的张经理说，以市北区山东路与延吉路交会处的中海项目为例，2007年中海就拍得该地块，2009年开始动工，现在正进行地下阶段的施工。在2007年，该地块周边的商品房价格不过8000元/平方米，但现在周边的二手房价格均已超过1万元/平方米，新建商品房的价格也多数超过万元线。

类似的情况并不少见。市南区香港中路的某项目从2004年就动工开发，可到现在仍然没有完成外立面施工；海尔路也有一个项目2006年就拿到土地，到现在施工没有完全开始。

一直在严查开发商囤地

“如果因为开发商拿地以后囤地不开发、延缓施工速度等因素导致的使用年限缩短，就不该由购房者承担责任。”原四方区人民路285号拆迁居民于先生说，2008年4月搬迁时，人民路285号评估的拆迁补偿价是5890元/平方米，“当时约定的回迁时间是2010年6月，现在回迁时间推迟了，按现在的市场情况来看，周边的商品房价格肯定会上涨。”

记者从市国土资源和房屋管理局了解到，对于囤地、故意延缓施工进展的情况，本市一直在进行严查。根据要求，开发商拿地两年未动工开发的，国家将无偿收回土地的使用权。

不过，对于土地使用权缩水的情况，市国土资源和房屋管理局也有人士分析认为，土地使用年限“缩水”很正常。使用年限的缩减并不会对业主居住造成影响，因为根据《物权法》规定，房子存在多久，土地的期限就存在多久，如果房产土地使用权到期，还可以“自动续期”。而且，开发商因为正当理由拖延开工并无不妥，不同使用年限其房屋价格也不一样，业主在选择时应认识到这点。

■提醒

购房时不应回避房屋产权年限

“相对来说，同一区域内的商品房，如果房屋土地使用年限较短，房价当然会受影响。”青岛大为置业咨询有限公司总经理魏鉴刚说。

据介绍，房屋土地使用年限会在房产证上注明，但新房的房产证一般在签订购房合同后才能办理出来，所以市民在买房前就要弄明白土地使用权的年限，而且，在当前还没有出台土地使用年限价格折算标准的情况下，对于购房人来说，最妥善的办法就是签订一个细致的合同。

“比如，崂山区部分住宅房屋土地使用权限是50年，商业用地的土地使用权限一般是40年，常见的住宅房屋土地使用权限一般是70年。”魏鉴刚说，房子产权的实际年限还要扣除开发企业的开发周期，这些都需要购房者在决定买房之前弄明白。

另据报道，此前徐州市华辰丽景房产开发有限公司曾通过转让，取得当地矿山西路155号的土地使用权。不过，按照原合同出让期限，该地块剩余使用年限为36年。目前，房屋主体已经封顶。房管部门也给办理了预售许可，但是，由于土地使用年限问题，业主意见很大。

为此，华辰丽景公司向有关部门申请将住宅用地调整为70年，商业用地调整为40年。日前，徐州市政府已经同意该申请，将该项目住宅土地使用年限调整为70年，商业用地调整为40年，并按照现行地价核定调整年限补缴土地出让金数额。

擅自成立金融机构罪，是指未经中国人民银行批准，擅自设立商业银行、证券交易所、期货交易所、证券公司、期货经纪公司、保险公司或者其他金融机构的行为。;伪造、变造、转让金融机构经营许可证罪，是指违反国家金融管理法规，非法伪造、变造、转让商业银行、证券交易所、期货交易所、证券公司、期货经纪公司、保险公司或者其他金融机构经营许可证或者批准文件的行为。下面由小编为你详细介绍这两者的相关法律知识。

刑法的基本规定

第一百七十四条【擅自设立金融机构罪;伪造、变造、转让金融机构经营许可证、批准文件罪】未经国家有关主管部门批准，擅自设立商业银行、证券交易所、期货交易所、证券公司、期货经纪公司、保险公司或者其他金融机构的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金;情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金。

伪造、变造、转让商业银行、证券交易所、期货交易所、证券公司、期货经纪公司、保险公司或者其他金融机构的经营许可证或者批准文件的，依照前款的规定处罚。

单位犯前两款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照第一款的规定处罚。

《中华人民共和国银行业监督管理法》(节录)

(2006年10月31日第十届去哪国人民代表大会常务委员会第二十四次会议修正)

第十六条国务院银行业监督管理机构依照法律、行政法规规定的条件和程序，审查批准银行业金融机构的设立、变更、终止以及业务范围。

第四十四条擅自设立银行业金融机构或者非法从事银行业金融机构的业务活动的，由国务院银行业监督管理机构予以取缔;构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，由国务院银行业监督管理机构没收违法所得，违法所得五十万元以上的，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款;没有违法所得或者违法所得不足五十万元的，处五十万元以上二百万元以下罚款。

《中华人民共和国商业银行法》(节录)

(2003年12月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过修正)

第十一条 设立商业银行,应当经国务院银行业监督管理机构审查批准。

未经国务院银行业监督管理机构批准,任何单位和个人不得从事吸收公众存款等商业银行业务,任何单位不得在名称中使用"银行"字样。

第二十六条 商业银行应当依照法律、行政法规的规定使用经营许可证。禁止伪造、变造、转让、出租、出借经营许可证。

第七十四条 商业银行有下列情形之一,由国务院银行业监督管理机构责令改正,有违法所得的,没收违法所得,违法所得五十万元以上的,并处违法所得一倍以上五倍以下罚款;没有违法所得或者违法所得不足五十万元的,处五十万元以上二百万元以下罚款;情节特别严重或者逾期不改正的,可以责令停业整顿或者吊销其经营许可证;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)未经批准设立分支机构的;

(二)未经批准分立、合并或者违反规定对变更事项不报批的;

(三)违反规定提高或者降低利率以及采用其他不正当手段,吸收存款,发放贷款的;

(四)出租、出借经营许可证的;

(五)未经批准买卖、代理买卖外汇的;

(六)未经批准买卖政府债券或者发行、买卖金融债券的;

(七)违反国家规定从事信托投资和证券经营业务、向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资的;

(八)向关系人发放信用贷款或者发放担保贷款的条件优于其他借款人同类贷款的条件的。

第八十一条 未经国务院银行业监督管理机构批准,擅自设立商业银行,或者非法吸收公众存款、变相吸收公众存款,构成犯罪的,依法追究刑事责任;并由国务院银行业监督管理机构予以取缔。

伪造、变造、转让商业银行经营许可证,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

《中华人民共和国证券投资基金法》(节录)

(2003年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过)

第八十六条违反本法规定，未经批准，擅自设立基金管理公司的，由证券监督管理机构予以取缔，并处五万元以上五十万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

《中华人民共和国证券法》(节录)

(2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订)

第一百九十六条非法开设证券交易场所的，由县级以上人民政府予以取缔，没收违法所得，并处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款;没有违法所得或者违法所得不足十万元的，处以十万元以上五十万元以下的罚款。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予警告，并处以三万元以上三十万元以下的罚款。

第一百九十七条未经批准，擅自设立证券公司或者非法经营证券业务的，由证券监督管理机构予以取缔，没收违法所得，并处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款;没有违法所得或者违法所得不足三十万元的，处以三十万元以上六十万元以下的罚款。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予警告，并处以三万元以上三十万元以下的罚款。

《中华人民共和国保险法》(节录)

(2009年2月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第七次会议修订)

第六十七条设立保险公司应当经国务院保险监督管理机构批准。

国务院保险监督管理机构审查保险公司的设立申请时，应当考虑保险业的发展和公平竞争的需要。

第六十八条设立保险公司应当具备下列条件：

(一)主要股东具有持续盈利能力，信誉良好，最近三年内无重大违法违规记录，净资产不低于人民币二亿元;

(二)有符合本法和《中华人民共和国公司法》规定的章程;

(三)有符合本法规定的注册资本;

(四)有具备任职专业知识和业务工作经验的董事、监事和高级管理人员;

(五)有健全的组织机构和管理制度;

(六)有符合要求的营业场所和与经营业务有关的其他设施;

(七)法律、行政法规和国务院保险监督管理机构规定的其他条件。

第一百五十九条违反本法规定，擅自设立保险公司、保险资产管理公司或者非法经营商业保险业务的，由保险监督管理机构予以取缔，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款;没有违法所得或者违法所得不足二十万元的，处二十万元以上一百万元以下的罚款。

第一百八十一条违反本法规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》(节录)

(2011年1月8日国务院令第588号修正)

第三条 本办法所称非法金融机构，是指未经中国人民银行批准，擅自设立从事或者主要从事吸收存款、发放贷款、办理结算、票据贴现、资金拆借、信托投资、金融租赁、融资担保、外汇买卖等金融业务活动的机构。

第五条 未经中国人民银行依法批准，任何单位和个人不得擅自设立金融机构或者擅自从事金融业务活动。

对非法金融机构和非法金融业务活动，工商行政管理机关不予办理登记。

对非法金融机构和非法金融业务活动，金融机构不予开立帐户、办理结算和提供贷款。

第二十二条 设立非法金融机构或者从事非法金融业务活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，由中国人民银行没收非法所得，并处非法所得1倍以上5倍以下的罚款;没有非法所得的，处10万元以上50万元以下的罚款。

第二十三条 擅自批准设立非法金融机构或者擅自批准从事非法金融业务活动的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十九条 本办法施行前设立的各类基金会、互助会、储金会、资金服务部、股金服务部、结算中心、投资公司等机构，超越国家政策范围，从事非法金融业务活动的，应当按照国务院的规定，限期清理整顿。超过规定期限继续从事非法金融业务活动的，依照本办法予以取缔;情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》(节录)

(2010年5月7日)

第二十四条 [擅自设立金融机构案(刑法第一百七十四条第一款)]未经国家有关主管部门批准，擅自设立金融机构，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉:

(一)擅自设立商业银行、证券交易所、期货交易所、证券公司、期货公司、保险公司或者其他金融机构的;

(二)擅自设立商业银行、证券交易所、期货交易所、证券公司、期货公司、保险公司或者其他金融机构筹备组织的。

第二十五条 [伪造、变造、转让金融机构经营许可证、批准文件案(刑法第一百七十四条第二款)]伪造、变造、转让商业银行、证券交易所、期货交易所、证券公司、期货公司、保险公司或者其他金融机构的经营许可证或者批准文件的，应予立案追诉。

相信不少购房者有过这样的经历，贷款买房时被拒了。那么，贷款既然贷不了，不买房了是否可以退首付款呢，这一系列闹心的事我们来看看法律上的规定吧。

(一)按揭办不下来怎么办?

按揭办不下来的原因有很多，因此在实践中，不同情况的处理也是不同的，在审理合同纠纷时法院一般会优先适用合同中的约定。因此，合同中对贷款不批的违约责任由谁承担的规定是最重要的依据。如果没有约定或者约定不明，按照下面的原则处理：

1、开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的，此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

2、购房者的原因：如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。

3、非买卖双方的原因：如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的。购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商发还首付及定金。

(二)首付交了，贷款批不下来可以退房吗?

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

(三)房贷申请被拒后还能再申请吗?

是可以再申请的。不过需要满足一定的条件，包括：

1.借款人个人信用良好，被拒不是因为信用的问题。如果是因为信用被拒的话，再申请贷款将有一定的难度;

2.如果是因为信用不好被拒的话，最好找小贷公司申请贷款，会比银行容易一些;

3.在同一家银行贷款被拒的话，需要等待一段时间;

4.如果是因为资料准备不齐全的话，第二次申请贷款资料准备齐全后，通常可以通过贷款;

5.具体的还要结合当下的房贷市场、政策等决定。

(四)贷款不批，违约注意事项

目前有不少购房者签订了购房合同后，因各种原因，银行贷款始终无法获批，就会出现退房纠纷。在具体执行中，很多楼盘是开发商统一指定银行办理贷款，所以提醒购房者应尽量在合同中注明，“如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款”。除此之外还要注意：

1.如果是银行根本就没有接受贷款申请，由购房者自己承担违约责任。

2.如果是购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同，只是银行没有按时放款，则购房者在向开发商承担违约责任后，可以按照借款合同向银行主张违约责任。

总之，提醒市民在购买商品房时，首先要认真考虑自己的资金能力，如果采用按揭方式，要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求，在与开发商签约时，要仔细阅读所有需要签署的合同条款，弄明白条款的法律意义，最好请律师陪同签合同，有律师为您说明各项条款以及定金的法律性质能够跟好的防范可能出现的风险。最后还要要求开发商在合同中注明“如果因申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，可免责并退回所交款项。”这样在不因自己的原因造成贷款不成出现纠纷时就能避免自己的利益受损了。

房屋买卖是指买卖双方当事人约定卖方转移房屋所有权给买方，买方支付房屋价金。有六大常见问题是进行房屋买卖时需要注意的。下面由小编为你详细介绍房屋买卖的相关法律知识吧。

1手房买卖中的善意取得

对于普通民众而言，买房是生活中的大事，必须慎之又慎，尤其是对于个人之间的二手房买卖。然而有些交易风险确实令人猝不及防，比如出卖人虽然是不动产登记簿上的名义所有权人，但由于登记错误或存在隐名共有人等原因，其实际上并没有处分或单独处分房屋的权利，在该出卖人以自己名义出售房屋后，房屋原权利人往往会起诉到法院，要求追回房屋。在房屋已过户的情况下，买受人是否能够“保住”房屋产权，就要看其是否构成不动产的善意取得。

根据物权法的规定，善意取得必须同时满足的三个条件是：

1、房屋买受人受让房屋时是善意的，这里的“善意”指买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权。但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。

2、以合理的价格转让，是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款。

3、房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。房屋已经办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成，但该事实可以作为判断买受人是否构成善意的因素之一。

经适房买卖

经济适用住房是指已经列入国家计划，由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。由于经适房自身的特殊性质，现行法律政策对于其上市交易采取了相应的限制措施。近年来，随着房地产业的迅猛发展，司法实践中随之出现大量因经适房买卖合同引发的纠纷，而其中又以经适房买卖合同效力的认定最为典型。

依据现行政策、法律规定，经适房买卖合同并非一概无效，而是以出卖人转让房屋的原购房合同签订日期进行区分，采取“老房老政策，新房新政策”的办法，即出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记的，或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。

此处的上市交易条件一般指取得房屋所有权证书已满5年或者取得契税发票已满5年。经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条的规定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理地予以确定。

央产房买卖

央产房指原产权属于中央在京单位的住房，包括已购公有住房和职工住宅两大类。已购公有住房是指按房改成本价或标准价购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。在已购公有住房中，包括两类不得上市交易的住房，即不宜公开上市出售住房和部长房。

不宜公开上市出售住房是指凡涉及国家安全、保密等特殊部门的住房，或者在机关办公、教学、科研区内，原产权单位认为不宜公开上市出售的住房。部长房是指部级干部按部级干部标准购买的部级干部住房或普通公有住房。

另一类是职工住宅，指中央国家机关集中建设或各部门利用自用土地和危旧房改造等方式建设、参照经济适用住房价格出售的新建住房，以及参照经济适用住房价格出售的旧有住房。职工住宅不得上市交易。在京中央单位在职工住宅建设中用于安置搬迁户的住房又称搬迁安置住房，搬迁安置住房能否上市交易，取决原有房屋能否上市交易。

由于央产房有的能够上市交易，有的不能上市交易，所以央产房的买卖，必须经过在京中央和国家机关住房交易办公室的审批，主要审批事项：

1、是否建立住房档案;

2、是否做好超标处理;

3、是否属于不宜上市交易的房屋。

房屋买卖的六大常见问题

一房数卖

随着市场经济的活跃度不断攀升，在房屋买卖领域，在巨大利益的驱使下，“一房二卖”甚至“一房数卖”现象时有出现，由此引发的纠纷也越来越多。所谓“一房数卖”，是指出卖人将同一套房屋先后出售给了不同的买受人。由此引发买受人要求确认其他房屋买卖合同无效、优先履行自己的房屋买卖合同、赔偿损失等纠纷。

实务中，数个买受人维护自身权益时首先想到的是其他房屋买卖合同是否存在因恶意串通而无效的情形，若数个合同都不存在无效情形，且买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

1、已经办理房屋所有权转移登记的;

2、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;

3、均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。不能继续履行的合同买受人，可以要求出卖人承担违约责任，赔偿损失。

阴阳合同

所谓“阴阳合同”，顾名思义，就是在房屋买卖过程中当事人签订了两份合同，一份为当事人各执一份的实际履行的买卖合同即“阴合同”，另一份为双方办理网签登记时登记备案的合同即“阳合同”。我国房屋管理部门为了防止一房多卖、维护交易秩序，在房屋买卖过程中确立了网签程序，即双方签订网签合同后产生备案效力，不能再进行其他交易行为，从而保证交易安全。然而，由于国家征税是在不低于最低交易价的前提下，依据网签合同中的交易价格，故当事人在签订网签合同时往往故意降低价格，造成两份合同的房款不一致。

实务中，一般认为，即便网签合同故意降低房屋交易价格，存在规避税收征管的目的，但并不影响整个房屋买卖合同的效力，对于房屋买卖合同的认定，应当根据真实意思的买卖合同来确定双方权利义务关系。

借名买房

“借名买房”，顾名思义，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并将房屋所有权登记在出名人名下，但约定实际出资人享有房屋权益的行为。实务中，通常称实际出资人为“借名人”，称登记的房屋所有权人为“出名人”。由于房屋的实际出资人与登记所有权人不一致，借名买房行为发生后，借名人与出名人、相对人之间产生纠纷的情况屡见不鲜。

借名人出资买房，却将房屋登记在其他人名下，主要有以下3种情况：

1、不具备某类房屋的购房资格或受房屋限购政策限制，因而借用他人身份购买房屋。这是借名买房最常见的情形，占到了借名买房案件总数的90%以上。

2、为了转移财产或逃避债务。3、为了节约将来可能发生的过户费用，父母将自己出资购买的房屋登记在子女名下通常是出于这一考虑。发生纠纷后，借名人基于对法律关系的认识所选择的救济路径对于自身权益的保护有很大影响。诉讼请求选择不当可能会导致得不到法院支持，延长诉讼时间，增加维权成本。

为避免当事人徒增诉累，我们从以下两方面提出建议：

1、借名人主动起诉的情形。借名购房关系中，房屋所有权登记在出名人的名下，借名人对于房屋不享有所有权，而仅对于出名人享有合同权利，即要求出名人将房屋过户至自己名下的债权。故借名人不应直接起诉要求确认房屋所有权归自己所有，而应当以借名购房合同为依据，要求出名人协助办理过户手续。若借名人经法院释明后仍然要求确认房屋所有权归自己所有，法院将驳回其诉讼请求。

2、出名人起诉的情形。出名人以自己为所有权人为由要求借名人返还房屋的场合，借名人可以以双方存在借名购房合同作为抗辩，亦可以提出反诉，要求办理房屋过户登记手续，法院在同一案件中合并审理，可以节约借名人的诉讼成本。若经过法院释明，借名人坚持不反诉的，法院仅就其抗辩是否成立进行审理，此时，借名人的举证情况至关重要，若借名人能够提出充分的证据证明借名购房关系的存在，且借名行为合法有效，法院将判决驳回出名人关于腾房的诉讼请求。

房屋买卖税费

二手房交易税费

契税

符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。

印花税

买卖双方各缴纳房价款的0.05%。

营业税

购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%;两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。

城建税

营业税的7%

教育费附加税

营业税的3%

个人所得税

普通住宅2年之内：{售房收入-购房总额-( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房：5年之内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。[3]

看过“房屋买卖的六大常见问题”

房屋买卖协议

甲方： (以下简称甲方)

乙方： (以下简称乙方)

为了确保甲、乙双方的合法权益，现就住宅及车库买卖有关事项签订协议如下：

第一条 经甲乙双方共同协商，甲方自愿将位于 住宅壹套及一楼车库杂物房壹间出售(出让)给乙方，其中：住宅建筑面积为 平方米 ，车库杂物房建筑面积 平方米。

第二条 上述住宅及车库杂物房的出售价(含出让价，下同) (以下金额均为人民币)。此价格自甲乙双方签订协议书之日起不得变更。

第三条 付款方式：实行分期付款，首期支付陆万元整，第二期支付壹拾万元整。具体支付时间及方式如下：

(一) 乙方陪同甲方到银行归还上述住宅按揭贷款余额取回《中华人民共和国房屋所有权证》(以下简称《房产证》时支付甲方售房款陆万元整。

(二)在甲方办妥上述住宅所有权过户手续并将新的 《房产证》及车库杂物房的《使用权出让证》交给乙方的当天支付壹拾万元整。

第四条 甲方必须在收到乙方支付的首期购房款并归还按揭贷款余额取回《房产证》后的十五日内，与乙方共同到房产部门办理上述住宅所有权过户手续，并将新的《房产证》交给乙方。上述住宅一经办理所有权过户手续，房屋的产权及使用权归乙方所有，甲方不再拥有产权及使用权，原入住人员或存放的物品必须在住宅所有权过户后的十五日内搬离。

第六条 鉴于甲方原来只拥有车库杂物房的使用权而无所有权，仅取得车库杂物房的《使用权出让证》，而《使用权出让证》又不能到发证机关办理“使用人”变更手续的实际情况，该车库杂物房及对应的《使用权出让证》自乙方付清上述购房款(含车库杂物房的出让金)之日起至该车库杂物房使用权终了之日止归乙方使用和保管。

第七条 上述住宅及车库杂物房的交易金额(人民币壹拾陆万元整)不包括售房应缴税费及办理住宅所有权过户手续费等各种税费，此项税费由乙方承担。

第八条 违约责任：

(一) 乙方未在规定的时间内将购买上述住宅、车库的款项支付给甲方的，由甲方按日加收违约金额的百分之 的违约金。

(二) 甲方在收到乙方支付的购房款后未按规定时间办理上述住宅所有权过户手续并将新的《房产证》以及车库杂物房《使用权出让证》交给乙方的，甲方除必须将住宅《房产证》及车库杂物房《使用权出让证》交给乙方外，必须按日支付全部售房款百分之 的违约金。

(三) 甲方未在规定时间内搬离上述住宅及车库杂物房的，必须按市场房屋出租价格的三至五倍价格向乙方支付房屋租金。

(四) 房屋买卖协议签订后，甲方违约不出售(出让)上述住宅及车库杂物房，如已收取乙方的购房款的，甲方除必须按乙方规定的时间退还已收取的乙方购房款外，必须另行支付给乙方三万元整违约金;如乙方已付款但终止购房的，甲方只按已收款项的 80 %退回给乙方;如未支付任何购房款，无论哪一方违约，违约方应向对方支付违约金壹万元整。 第九条 本协议经双方签字并经 市公证处公证后生效。

第十条 本协议一式三份，甲乙双方各执一份， 市公证处存一份。

二手房房屋买卖契约范本

甲方(出卖人)：

立契人：

乙方(承买人)：

根据国家房地产法律法规和政策规定，并经双方商妥，就下列房地产买卖事项自愿订立契约，共同遵守。

一、甲方将座落在______区___________的房地产(房屋建筑面积(大写)_________平方米，附着物______;土地使用面积_____(平方米)出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。

二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币(大写______，￥____元。乙方于契约签章后向甲方预付定金(大写)______元，经房地产交易管理机关审查批准成交后，剩余价款由乙方如数付清给甲方。付款式：____________。

三、双方同意于_____年______月_______日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。

四、甲方将上述房屋及其附属物移交给乙方时，该房屋及其附属物所占用的土地使用权一并转移给乙方。乙方并且拥有对该房地产共同部位的使用权和维修养护义务。

五、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。

六、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起七日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。

七、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，由潍坊仲裁委员会仲裁解决。

八、上述房地产办理交易监理手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。

九、本期约未尽事项，甲乙双方可另行议定。其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。

十、本契约经双方签章并经房地产交易管理机关审查批准后生效。

十一、本契约一式份，甲乙双方各执一份，交房地产交易管理机关一份。

十二、双方约定的其它事项：

甲方：(签章) 乙方：(签章)

法定代表人：(签章) 法定代表人：(签章)

经办人：(签章)经办人：(签章)

地 址：地 址：

联系电话：联系电话：

年月日年月日

以上是小编为大家整理的二手房房屋买卖契约范本。

“买房需无犯罪记录证明”、“如何证明你妈是你妈”等各种奇葩证明，将市民雷倒。其实，生活中，有些证明还真的是非常有必要的，比如今天我们要说到的房屋产权证明。房屋产权证是国家依法保护的房屋所有权的合法凭证，房屋产权证明是房屋产权的证明文件。那么，房屋产权证明的范本是怎样？怎么办理房产证？如何证明这房子就是你的呢？

一、房屋产权证明范本

房屋所有权人证明书

兹证明坐落在__________省__________市__________乡(镇)__________村__________地方的房屋情况如下：座向____________，数量________间(套)，结构________，层次______层，建筑面积_________平方米，实用面积__________平方米。上述房屋的所有权人是____________、____________、____________、____________。(可分别填写身份证号)上述房屋的房屋产权证书(《房屋所有权证》《土地使用权证或《房地产权证书》)编号为：_____________________。

证明单位盖章年月日

二、房屋产权证办理流程

1、确定开发商已经进行初始登记

开发商办理初始登记是自己办理房产证的必要前提条件。根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将其需要办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。通常主管部门办理初始登记所需时间大约为20～60日不等。

2、到管理部门领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》

申请表填写之后需要开发商签字盖章。有的开发商手中会有现成的盖好章的表格，只需到开发商处领取并填写就行了。可以事先向开发商询问，房产证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门咨询，省去奔波之苦。

3、拿测绘图(表)

由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。可以到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘表，或者带身份证直接到开发商处领取，也可以向登记部门申请对房屋面积进行测绘。

4、领取相关文件

在前面询问相关部门时，一定要明确需要领取哪些必要的申请文件，一次齐全。这些文件包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。

5、缴纳公共维修基金、契税

公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金，缴纳的方法可以询问开发商的办事人员。需要注意的是，无论是小区办收取还是银行代收，都必须保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，一旦遗失会影响获得房产证。

6、提交申请材料

材料主要包括以下几种：

(1)盖章的申请表

(2)房屋买卖合同

(3)签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书

(4)测绘表、房屋登记表、分户平面图两份

(5)专项维修资金专用收据

(6)契税完税或减免税凭证

(7)购房者身份证明(复印件核对原件)

(8)房屋共有的提交共有协议

(9)银行的提前还贷证明

7、按照规定时间领取房产证

一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取房产证。

房子一直是夫妻之间最为关心的话题，结婚前，夫妻两人要买房；结婚后，还涉及到房产证的加名字等；如果夫妻关系破裂需要离婚，那么还涉及到离婚后房子的分配问题。无论是房产证加名还是离婚时房产分割，都是涉及到夫妻房屋产权变更问题的。那么，夫妻房屋产权变更，需要哪些资料、又有哪些流程？

一、所需资料

1、申请人身份证明。

（1）个人身份证明复印件（需复印正反两面，下同）；台湾地区人士须提供身份证及台胞证的复印件；外籍人士须提供护照的复印件。

（2）委托他人代理的，须提供经公证或认证的授权委托书原件、委托代理人个人身份证明复印件。

（3）境外人士（包括港澳台地区）提交的身份证明按规定均须经过公证或认证，并提供中文译本，外籍人士还需提供经公证的中文姓名声明书。

2、填写《房地产权登记申请审批表》（发证办窗口提供）。

3、房屋所有权证书原件及复印件。

4、土地使用权证书原件及复印件。

5、婚姻登记证明复印件。

6、申请将房地产权利人姓名变更至配偶双方的：由双方当事人共同申请，提交对共有房地产变更办证的书面协议（当事人共同于本受理窗口当面订立）。

7、申请将房地产权利人姓名变更至配偶一方的：由双方当事人共同申请，提交经公证的夫妻财产约定协议。

8、因离婚申请房地产更名办证的：由双方当事人共同申请，须提供离婚证原件及复印件、经婚姻登记部门确认的离婚财产分割协议书。

9、法院强制变更办证的：须提交生效的判决书、调解书、生效证明书、裁定书、协助执行通知书原件。

10、宗地图2份；1：1万地形图1份；房产平面图的份数按申请的产权人人数再加1的方式提交(例如:房屋为3人共有的,提交4份平面图)。

11、已办理抵押登记的房地产，须提交抵押权人出具的同意办理相关手续的证明（该证明由发证窗口提供）。

12、法律、法规、规章及规范性文件规定的其他资料。

二、办理程序：

申请人递交申请资料→登记部门审核→申请人缴费领证

三、办理期限：

从收件之日起城区15个工作日、镇区13个工作日内完成，如不予办理，必须在收件之日起13个工作日内以电话或书面形式通知当事人。

一般人买房都会选择贷款，那么房屋抵押贷款程序是什么？

1、借款人到贷款银行填报《个人住房借款申请表》并提交下列材料：①借款人的身份证、户口；②购买住房的合同意向书或其他证明文件；③借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收人证明；④贷款银行要求的其他证明。

2、贷款银行审查：贷款银行对借款人的贷款申请及其他各项证明材料进行审查，审查合格后出具贷款承诺书，并与借款人签订抵押合同。

3、借款人与售房单位签订购房合同：借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与售房单位签订购房合同，并请售房单位在房产收押合同上签章。

4、借款人办理抵押房屋的保险：借款人持购房合同到贷款银行指定的保险机构办理抵押房屋的保险。

5、借款人与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同：借款人持购房合同、抵押合同、收押合同及保险单，与第三方（法人）担保人一起到贷款银行签订《个人住房抵押贷款合同》并在30日内到房地产管理机关办理抵押登记，当事人要求公证的，可到公证机关办理公证。

6、贷款银行划款：贷款银行将贷款以转帐方式划入购房合同中指定的售房单位在贷款银行的存款帐户。

很多人在买房的时候不知道这7类房屋可能会被拒贷，下面就和小编一起来看看贷款注意事项有哪些？

一、小产权房

小产权房仅有销售合同，没有产权证明，房产登记部门是不认可的，一旦遇到政策性用地开发，银行有可能面临风险，因此这种房子银行是直接拒贷的。

二、抵押房

要知道，产权被抵押出去的房子，涉及到买房人，买房人，抵押银行等多方，容易产生纠纷，对于贷款银行来说存在风险，因此这种房子也是会被直接拒贷的，所以在买房时要注意审查房屋产权目前是否是被抵押的状态。

三、部分已购公房

有一类已购公房，虽然已转为个人产权，但是对于一些没有购房合同、购房协议或者不能提供上市相关证明的房子，由于这类房子的产权状况不清晰，处于对信贷风险考虑，银行是会拒绝贷款的。

四、共有人不同意出售的房子

以家庭为单位的房子往往涉及到共有产权人，而对于那些夫妻共同拥有的房产，需要共有权人同意才可以出售，若不同意，银行申请流程是无法进行下去的，到较后只能被打回。所以，涉及共有产权人的房子，需要产权人和共有产权人共同签定合同才有效，才能正常申请贷款。

五、旧城改造的房子

人有人事档案，房子也是有档案的，但是有一些旧城改造的房子，由于房子档案已经被房管部门封挡，不能办理抵押登记，因而银行就不能放款了。

六、购房时间未达五年的经适房

根据经济适用房的相关规定要求，购买满五年的房子才有上市交易资格，才能转移产权，五年以下的房子不能出售，所以这类房子申请贷款时会被银行拒贷。

七、房龄大的二手房

银行一般对二手房房龄会有要求，通常是20年－25年，严格的会要求10年、15年，少数宽松的银行会要求30年。银行之所以会要求房子的房龄，主要出于风险的考虑，房龄较大的二手房可能面临产权到期处置的问题，一旦还贷中的房子被收回，对银行是不利的。

因此，房龄较大的二手房，贷款额度会被降低，甚至被拒贷，特别是一些中心城区的二手房的房龄普遍较大，同时各地银行对房龄要求会不同，所以购买的时候一定要注意。

房屋过户是房产交易中的一个重要环节，如果过户不顺利，可能就会影响到子女入学的问题，还会带来损失，所以需要多加注意。那么，房屋过户需要缴纳哪些费用？办理过户时需要注意什么？

一、房屋过户需要缴纳哪些费用？

1、营业税

对于不满2年的二手房对外销售时要征收相应的营业税，按售房收入全额征收营业税；超过2年（含2年）的普通住房对外销售时可以免征营业税；超过2年（含2年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额进行征收营业税。

2、契税

普通住宅为成交价的1.5%，非普通住宅为成交价的4%。

3、个人所得税

征收方式是以转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为个人所得税应纳税收入，税率为20%。如果个人不能提供完整、准确的房产原值凭证的，按住房转让收入的1%核定征税。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，可以免征个人所得税。

4、印花税

个人在出售房屋时，买卖双方需分别按万分之五的税率缴纳印花税，同时买方还需按“权利许可证照”税目缴纳5元的印花税。

5、其他费用

此外，还需缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加，以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳。

二、办理房屋过户需要注意什么？

1、房屋权属要清晰

房屋权属是否清晰，卖方是否具有该房屋的完全产权，这些问题会直接影响房屋交易安全性。并且，产权人和卖方必须是同一人，如果虚假售卖或买了房办不了证，都将影响到交易安全。

2、物业交割要清晰

物业交割包括水、电、煤气、停车费，以及物管费等，这些金额虽不大，但是交割不清会遗留下很多问题，如果原业主拖欠房屋有关债务会给新业主入住带来困扰。

3、付款时间要清晰

买卖双方需在签订购房合同时约定好付款流程，首款、尾款分别于何时支付，约定好具体日期，不要用“过户后付余款”等模糊的言辞做约定。

4、税费承担要清晰

二手房交易涉及税费金额是笔不小的开支，虽然由谁支付均已在办证条款里明确，但是也不能排除卖方因为税费过重而哄抬房价的可能，所以双方应该事前明确，以防止出现这种情况。

5、违约责任要清晰

无论是买卖双方自行交易还是通过中介交易，都应在购房合同上明确双方责权，确定履约时间和违约责任，这样才能起到约束双方的作用。

共有房产在夫妻间普遍存在，夫妻二人共同购买一套房子，那么他们就是这间房子的共同所有人。房屋所有人有何权利呢？这一点大家一定要了解清楚，否则在进行二手房交易中，因为房屋所有人问题发生的纠纷事件有很多，为了避免发生纠纷我们就应该具体的了解相关知识。下面就随小编一起来看看吧！

一、共有房产定义：

共有房产指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。“共有”按其形成时的情况不同，可分为按份共有和共同共有。

按份共有是共有人各有明确的份额，如3个人共同出资购买房屋，其中1人出资1/2，另外2人各出资1/4，如果他们议定以出资份额作为该房屋所有权的占有份额，这样，各人享有的份额就不同。他们应各自按自己所有的份额享有权利并承担义务。如将这一房屋出租，占1/2份额的共有人就有权得到房租收入的一半，而其余2个共有人则只能各得1/4。在支付房屋维修费用或交纳与该房屋有关的税金时，也应按这一比例分别承担。

按份共有的共有人可以将自己的份额分出或转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。

共同共有是共有人都不能在共有的房产中分出自己的份额。共同共有人对共有的房产享有平等的权利，并承担平等的义务。如配偶之间对房产的共有，除了双方另有约定者外，一般均为共同共有。

共同共有的房产若要转让，须经全体共有人同意，任何一个共有人都不能擅自处分，否则这种处分将被认定为无效。

对于一些形成时间较久的共有房产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果共有人都不能提供足够的证据来证明各自的份额，应当认定这种共有为共同共有。

二、房屋共有人的权利

（一）房屋共有人享有同等的权利，承担共同义务

共同共有房产享有共同的权利，承担共同的义务。换而言之，在共同共有关系存在期间，部分共有人无权擅自处分共有房产。在现实生活中，常会出现部分共同共有人伪造其他共有人签名或私章，擅自处分共有房产的行为。作为权益受到侵害的共有人，可以该行为未经自己同意为由，向法院主张该行为及相关合同无效，并且侵权人应将房屋状态恢复原状，并承担由此引起的一切经济损失。值得注意的是，一般在这种交易中，第三人取得房产的行为往往是善意的(这仅限于第三人不可能得知房产权属为共同共有)，对该侵权行为不负责任。如果恢复原状将严重影响第三人的生活，那么侵权人应对第三方进行补偿或赔偿。

（二）共有房产的分割

共同共有关系终止，包括共有人死亡、婚姻关系终止、共有等几种情况。对于共同共有房产的分割，有协议的按协议分割;无协议的应对共同共有房产进行等分。鉴于房产是特定物，受不可任意分割的限制，故多采用折价进行分割。无论是协议分割还是折价分割，原则上都应考虑共有人对共有房产的贡献大小，适当照顾共有人的生活、生产等。

（三）房屋共有人的优先购买权

在共同共有房产分割完毕后，一部分房产所有人需要出卖其所有房产的，如果该部分房产作为未分割前共同房产的一个整体或配套使用，那么，另一部分房产所有人享有优先的购买权。

在房产交易中，很多房屋共有人之间会发生纠纷，因此大家一定要了解自己的权利，维护好自身利益。以上就是房屋共有人的相关知识，希望能对大家有所帮助。

房产过户有买卖、继承、赠与三种方式，三种方式中，比较特别的就是房屋继承过户，继承过户不需要缴纳营业税和个人所得税，过户费用最少。继承者想要得房，首先就要知道房屋继承过户的流程及相关证件的办理方法。下文将对房屋继承过户的流程、继承公证办理方法以及继承过户相关费用收取情况进行详细解析。另外，继承者们也要晓得哪些房屋能够继承，哪些房屋不能继承，宅基地产权继承的相关规定等等。

房屋继承过户流程是什么？

一、房屋评估：继承人委托评估公司对所房屋进行评估。

二、继承公证：到被继承房产公证处办理房产继承公证，领取继承公证书。

三、房屋测绘：到房地产测绘部门申办房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图（为产权登记做准备）。

四、继承登记：到房地产交易中心申请继承登记手续。

继承登记手续办理流程：

①在房地产交易中心领取并填写《房地产产权登记申请书》；

②递交房屋产权证、继承公证书、房屋测绘等资料；

③房地产交易中心办理人员将收件立案受理，并核发回执。

④资料审核后，发放已更改权属人的房产证明。

继承公证怎么办理？

继承人需要携带以下资料到公证处办理即可：

①继承人的死亡证明；

②被继承人房屋产权证明或其他凭证；

③被继承人生前所立遗嘱；

④死者所在单位或居委会所开具的法定继承人证明；

⑤继承人身份证。

其他情况：

经法院判决、裁定或调解的房产继承，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。

有些房屋不能继承

1、能继承的房产包括：

①被继承人单独拥有的房产；

②被继承人和他人共有的房产，但需要进行协商继承份额；

③被继承人和他人有约定份额的共有房产，继承人继承同等份额；

④被继承人只有使用权的房产，只能继承房屋的使用权。

2、不能集成的房产：保障新住房不能继承。

3、农村宅基地房屋继承问题：

①继承人和被继承人户口属于同一个村（同一个集体经济组织内），可以继承农村宅基地；

②如果继承人和被继承人不属于同一个村，继承人只能继承被继承人的现有房屋，不能继承房屋宅基地的使用权。

房屋装修贷款一般可以贷5年，最短半年。

具体时间以各家银行规定的为准，不同银行的规定可能不同，例如：

1、招商银行的购房专享装修贷的期限最长为10年;

2、工商银行的个人家居消费贷款(可用于装修)最长贷款期限为5年;

3、建设银行的个人消费贷款(可用于装修)最长贷款期限为5年。

房子装修贷款步骤

1、借款人申请办理房子装修贷款，务必需到该业务流程的运营店铺申请办理，填好申请表，递交有关材料、办理相关贷款担保办理手续;

2、等调研、审批根据后，报给有权利审核单位审批同意后，签署借款协议;

3、办理下款办理手续，将账款出让借款人的本人账号上，那样顾客就能够应用贷款资产;

4、借款人能够到运营银行柜台还贷，或是在银行卡上留够还贷额度，授权委托贷款银行代缴还贷;

5、等贷款结清后，银行要跟顾客消除债务关联，办理相关办理手续。

办理装修贷款常见问题

1、房子装修贷款是银行向借款人派发住房装修的贷款，这儿常说的房子装修，实际上就是说家装材料对住宅开展装饰和生产加工解决的工程项目主题活动。

2、房子装修贷款要与有关部门准许的室内装修公司所签署的住房装修合同书，装修价格预算及有关材料，一些银行还规定小区业主有许多于室内装修总算30%的自筹资金，并在应用贷款前资金投入建设项目。

3、本人房屋装箱单贷款一般不可以获取现钱，银行会将装修贷款的钱打进装饰公司账号上。

4、房子装修贷款限期一般不超出5年。

不管是在买房还是卖房的时候，首先都要搞清楚房屋的产权问题，这样才能弄清楚房屋能否上市交易，交易完成后才能顺利过户。今天小编就列举了房屋买卖的时候需要审查的那些有关房屋产权的问题，看完再进行买卖也不迟。

一、权属审查

1、军产房，乡产房不允许买卖。

2、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。

3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件。

4、二手房属于国有或集体资产的，应当有主管部门的批准文件。

5、共有二手房，应当有共有人同意转让的书面证明。

6，优惠价(标准价)的房改房要经单位同意。

二、权属限制审查

1、交易的房屋，有没有受到司法机关或者行政机关的查封或者以其他形式的限制交易情形。

2、二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，则要看无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。

三、是否涉及他人的优先购买权

1，共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。如要交易，需要二手房优先购买权人放弃优先购买权的证明。

2，已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如要交易，需要承租人放弃优先购买权的证明；买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

四、有无下列禁止买卖情形：

法律规定的禁止转让的情况有：

(1)司法机关和行政机关依法裁定，决定产或者以其他方式限制二手房权利的；

(2)依法收回土地使用权的；

(3)共有二手房，未经其他共有人书面同意的；

(4)权属有争议的；

(5)未依法登记领取权属证书的；

(6)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

有关政策规定禁止转让的情况有：

(1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

(2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

(3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

(4)上市出售后形成新的住房困难的；

(5)擅自改变房屋使用性质的；

(6)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

房屋产权证是房屋的所有权的唯一证明是受法律保护的，有了房屋产权证房子才是你的。办理房屋产权证流程小编整理如下，还有大家所关心的房屋产权证加名的办理流程。

一、房屋产权证办理流程

1.确认开发商已进行初始登记：一般来讲，在两个月以内，开发商将商品房交付使用后，就会把办理房产证的资料送到相关部门，所以业主在收房后的上个月左右就可以向开发商询问相关情况。

2.向主管部门领取并填写表：领取一份《房屋所有权登记申请表》并且将它填写完整，记住，申请表是需要开发商盖章的，也可以直接到开发商处领取，一般那里会有盖好章的申请表。

3.领取测绘表：测绘表也是很重要的，因为测绘表是相关部门确认标注面积的依据，所以业主也可以去开发商指定的房屋面积计量站领取，有的地方也是可以直接向开发商领取的。

4.缴纳公共维修基金和契税：这两笔公共维修基金和契税的缴纳凭证是办理房产证必须要的，一定不要丢了。而具体的缴纳方法可以向开发商咨询。

5.提交申请材料：这部分是整个流程里最关键的一步，具体的申请材料包括：开发商盖了章的申请表、房屋买卖合同、关于房屋实测面积和房价结算的确认书、测绘表、房屋登记表和两份分户平面图以及专项维修基金专用收据、契税完税或减免税凭证、还有购房者身份证、房屋共有的提交共有协议和银行的提前还贷证明。

6.领取房产证：按照流程完成好上面所有的手续，就需要等待一些时间，当然，一般管理部门会办理领取证书的通知书，到时候按照上面通知的时间到房管局领取新的房产证就可以了。

二、房产证加名流程

房产证上加名字不只是在房地产权证上增加一个产权人的名字那么简单，从法律上来说，“加名”实质上是增加房屋的共有权人。产权证的共有有以下三种方式：夫妻法定共有、出资人约定共有和女子继承共有。如何在房产证上加名字呢总得来说，房产证上加名字及办理费用主要分为三种情况：

第一种情况：有房无贷

办理流程是：

1、带好三证(结婚证、身份证、房产证)正本及复印件。

2、去房屋所在地区的房地产交易中心，先在预检窗口告知是来办理房产证增加配偶姓名事宜的，窗口工作人员会审核提交的材料，如果材料齐全就给你们一个号码，然后凭号码去相关窗口办理。

3、办理房产证上加名字所需费用：110元手续费，明细如下：80元工本费、25元地籍图费、5元贴花费，如顺利20天后可拿到新的房产证。

4、新房产证可以设定密码，房地产交易中心会告知你一个初始密码，之后可自行更改。

第二种情况：有房有贷

办理流程是：

1、先去银行办理抵押变更手续(具体事宜请咨询各银行)。

2、办理房产证上加名字所需费用：除支付上述110元手续费外，如贷款是纯公积金的，还需另外支付100元;如贷款是组合形式的(公积金+商业贷款)，还需另外支付200元。

3、其他步骤同“有房无贷”。

第三种情况：如果还没有结婚或者没有直系血源关系的，需要在房产证上加名字，情况会复杂很多，因为那将视为房屋买卖，需要交如下费用。

1、每平方米2.5元交易费。

2、不满5年，5.5%的营业税加1%个调税(时间段从产证发证日期到交易日未止)，满5年则不需要。

3、万分之5的印花税。

4、4本合同，每本约5元(各区交易中心不一样)。

5、男方转让50%，所有的税按市场价格计算，如果100万的房子记税值就是50万。

6、产证上有几人转让的，产证权益按平均分。

以上是和大家分享的房屋产权证的办理流程以及加名办理流程，这里提醒各位要注意产权证加名您购房的一定是开发商正规的商品房。

房屋产权使用权这个概念怎么理解？它与房屋所有权的区别在哪里呢？房屋产权的使用权和所有权是不是必须绑定在一起？如果分离会发生什么情况？在对这些名词的理解上，大家有哪些误区？

房屋产权的使用权和所有权的概念

房屋产区的使用权：是指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用。只要通过一定法律合同契约，非房屋所有权人也可行使得房屋的使用权。房主将自己的房屋暂时租给他人使用，并不会失去对房子的所有权。

房屋所有权：是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。

关于房屋产权使用权

1、使用权的行使必须符合下列条件：（1）无损于房屋的本质。（2）按照房屋的自然性能、经济性能和规定的土地用途使用。（3）遵守法律和公共道德，不损害公共利益和他人的合法权益。

2、使用权的年限问题，一般情况下，当房屋用于自己居住时，房屋的使用权和所有权是在一起的，这个时候使用权的年限等同于所有权年限，是永久的。还有一种情况，当房屋所有权的占有者将房屋租赁给其他人时，所有权与使用权是分离的，使用权的年限根据租赁合同来确定。

3、使用权买卖从法律角度来说，其实质是变更长期的租赁关系的承租人。由于现在买卖的只是房屋的使用权，双方存在的只是租赁关系，所以如果购买使用权后想再上市交易的话，需先将该房屋按照成本价购买，然后按照已购公房上市手续，补交土地出让金后方可上市交易。

房屋产权使用权这个概念的理解大概就是这么多，希望网友不要再对这些名词陷入不必要的误区。

早晨的太阳在东方升起，注定了朝东的方向可以充分感受到阳光，这就是我们挑选住宅首要考虑的采光的问题，下面由小编为你介绍坐东南向西北的房屋的相关风水知识。

房屋风水注意问题

在周遭环境中，避免遇上风水中的煞。煞有很多种，常见的如尖角煞，天斩煞等，都最好能忌讳。风水中有不怕风来一把扇，就怕风来一把刀之说，故家居需要避免穿堂风，两楼间的过窄的间隙形成的风口相对的情况，会对健康不利，可用凸镜化解。

风水，顾名生义为风生水起，则最好向上开阔，但又不能太散，才能有气，又能聚气。这样财运才会好。

而坐上则不能见水，否则为人丁下水，容易生病。

家中的摆饰，特别是动物形态的，不可乱摆，如果不明白，最好不要随便在家里摆动物形态的摆饰。

特别是老鹰，老鹰在无常派风水秘传中，为催煞燕子局，如果摆的位置不对，很容易招惹官非口舌。

狮子只宜摆在门口，而且一定要是在露天才行。这些都是基本的忌讳，切不可自己随便买了本风水书就照着书上的乱摆。

房屋风水简介

住宅风水自古有之。是古人对自然和居住环境的理解，在现代社会，住宅风水仍然有一定的意义。 住宅风水包括住宅选址、外部风水环境、庭院风水、门、主、灶风水，婚姻风水等方面。 住宅重精、气、神。住宅的首要功能：阻隔外界，包容自我，静默养气，安身立命，使个人的私密生活与精神气质有所依托。精神——平和与知足。环抱大地，自得其乐——中国的特色。四合院。西方主流：小别墅+花园。宅气不是指房屋的新旧程度，而是指氛围。由装修格局、颜色搭配、家具摆放、字画照片、植物饰品等构成。

坐东南向西北房屋的风水布局

房子是坐巳向亥巽宅(坐东南向西北)，属东四宅之巽宅。艮宅的生气位在坎宫，坎宫是家中财位。东四宅巽宅大门，巽宅五行属火，宜装修色是白色、米黄色。宅中文昌位在西南方、西方及西北方都属金。

水主财，巽向是上风上水的风水宝地。东南巽(巳)位最佳。因向星临当旺之星，开门大吉。 西南坤(申)位、正东卯(乙)位，向星临生气之星。中央及西北乾(亥)位最利，山星临当旺之星。东南巽(巳)位、东方卯(乙)位为最佳。向星临生旺之星。

园区最佳运动场所之位：正东最佳。向星当旺，震主运动。

园区排水的最佳方位：西南、正东、向星临生旺之星。

适合建高层之位：西北较佳。旺星临座，高起大吉。

坐巳向亥的大门在西北方，以在大太极而论，西北方为七运的三般卦，见水主旺财，所以宜摆放雾化盆景。在客厅靠近东南露台一侧为巽位，宜挂一层塔形铜风铃，可以旺财。至于厨房水位，只得东及东北可作选择，现在东位见水，于玄空大卦为零神水，主旺财，于八宅派论，延年见水亦主旺正财，所以来去水位适宜安置于东震方。

巽宅客厅适宜的装修色是白色、米黄色，招财物是麒麟、财神爷、绿水晶、开运竹等。客厅形状方正且四平八稳，代表主人光明正大，空间布局及家具摆设的对称设计，既显示出主人交际面广的人文特质，也符合风水上崇尚方正的要求。客厅与玄关采取同向，建议用屏风区隔，这样做既符合风水(喜回旋、忌直冲，中让空以聚气)的原则，同时也避免了大门与后大窗连成一直线(穿堂煞)的格局。

一楼会客区正西偏南的一面墙放置了两排酒柜。酒柜在风水上也有讲究，风水这门古老的文化，千百年来已与人的生活变得密不可分，不但获得科学的印证，而且与人的生活、事业、财富、爱情、健康等联系紧密已是不争的事实。

酒柜一般适宜摆放在户主本命吉方，西四命的人摆放酒柜的四个吉方分别是东北方、西北方、西方、西南方;同样剩下的四个方位就是东四命的人的吉方。配合有利自己的风水格局，将风水无形的能量加强，营造热情和谐的气氛，将有助于主人社会事业的成功，同时招来财运。

餐厅就餐者的数目以5、7、9、12这几个数字为佳，这些都是属阳的幸运数字，不妨用数字开运法旺一下财运。如家人都坐在本命卦的四个吉方位置，全家一起开运效果会更为加倍。比如，年长者可面对天医方而坐，对其健康很有帮助;家中女性家长则可选择坐朝延年方，能促进家庭融洽和乐;伏位方有催化文昌运的功效，求学中的年轻一辈不妨多加利用;而家中男主人则可朝生气方而坐。三面环窗的餐厅其亮色的装潢以及均匀明亮的采光，都可以增加火行能量吸收，让阳光聚集更顺利，餐桌上方悬挂吊灯，可让火行能量更集中在餐桌上。

无论是东方或西方，餐厅都是充满温馨，代表家庭的和乐圆满，分享食物的地方。餐厅是人养生的根源，所以餐厅一定要干净明亮，如果餐厅杂乱无章，会影响到家人的健康。西式餐厅合乎清洁、卫生的原则，就餐完的清洁工作亦较单纯化，优于日式的榻榻米餐厅。

二楼走廊建议放置开运竹或万年青等吉祥植物，它能影响气的能量与方向，也能帮助屋内气流回复平衡状态。翠绿的植物不但可令眼睛舒适，在偌大的空间里，植物还有净化空气的作用。此外，当桌角或尖锐有角度的物品对着大门时，植物盆栽还可软化那些因锐、尖、有角度的物品而产生的阳气，化解直接冲煞。风水上讲“一条直路一条枪”，宜把两边卫生间、书房等门打开，利用那些门与门间的气流，冲散走廊酝酿的“硬直”之气。

房间的布置，衣柜压在凶方，而睡床“坐旺向旺”，是“财源广进”的格局，房门又开在生气吉方，故各方面均十分理想。西南五行属土，采用杏黄色为主色能生旺五行属土的人。建议加些红色作为配色，只因红火生土，是五行属土的生旺色。要在此方位收到良好的风水效果，还要结合居住的主人五行所属，根据五行相生相克的情况，增加或去除一些配饰颜色。东方属木，是零神水位，水生木，屏风的图案以山水图画为佳，可加强主人运势亦使夫妻感情生活和睦。

传统上，卫生间与主屋分开设置才是良局。此卫生间中，浴缸与马桶之间明显隔开十分符合卫生与功能要求，这也是最常见的用水设备安排法：在3.33平方米左右的盥洗处两边分隔开浴室与厕所，使整个卫生间保持连贯性，不但空间宽敞、设计新颖、明朗清洁，而且讲究材质、色彩、设备的高雅。如再摆饰些花盆，加装冷暖气空调、洗洁乳皂、烘手机，放置除臭剂等小物品更可令家居气氛温馨舒适。

睡房颜色的选择相当重要，颜色非但影响人的情绪，而且在风水学来说还会影响到人的运程。因而便要小心选择，尽量选用自己本命的颜色。该卧室以奶白及杏黄为主色，兴旺五行属金的人。东北方和西方的二楼卧室适合西四命的人居住，适合西四命的人居住的还有西南、西北房;适合于东四命的人居住的方位是北方、南方、东方、东南方四个方位。风水学最讲究“宅命相配”，作为东四宅的巽宅适合东四命的人居住，倘若不能达到这理想，便要以“房命相配”来补救了，亦即，主人家刚好属西四命，这二楼的几个客房方位就十分适合改成主卧室。

买房后，我们最关心的一个问题就是什么时候办理房屋产权证即房产证，房屋产权证办理流程是怎样，大概什么时候才可以拿到房屋产权证。因为房产证就是房产的户口本和身份证，只有拿到这个证了，才能真正代表这个房子就是我们的。只有当我们拥有这套房子的使用权和所有权时，我们的合法权益才会真正受到法律保护。那么，委托办理、个人自行办理以及补办房产证，又有哪些流程呢？

一、房屋产权证的办理流程

(一)委托办理

办理部门：开发商或代理公司

取得证件时间：双方约定的时间

1、签订委托协议

通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证的委托书。

2、缴纳房产证代办费

业主办理收房手续时，开发商要求缴纳。

3、缴纳公共维修基金、契税

业主入住时，由开发商或代理公司代为征收。业主需保存好缴费收据并及时交给开发商或代办公司，以便开展下一步的工作。

4、领取房产证

开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。

（二）商品房房产证的自行办理流程

1、领取《房屋(地)所有权登记申请表》

办理部门：房产管理部门

填写好由开发商签字盖章。有的时候开发商手中会有现成的盖好章的表格，只需到开发商处领取并填写就行了，省去奔波之苦。注意事项：可以事先向开发商询问，房产证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门查询，以免跑冤枉路。如果要办两个证，有可能要跑两个部门，领两份不同的申请表。

2、拿测绘图(表)

办理部门：开发商

可能有三种情况：第一种是到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘图;第二种是带身份证直接到开发商处领取就行，这一种比较简便;第三种是向登记部门申请对房屋面积进行测绘，这种情况己经比较少见，现在登记部门往往是根据现有的测绘图填写房产证上的面积数据。由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。

3、填写表格、盖章、领取相关文件

办理部门：开发商

填好表格后，找开发商签字盖章，并领取其他必要的申请文件。这些文件包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。

4、缴纳公共维修基金、契税

办理部门：小区办

公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金，缴纳的方法可以询问开发商的办事人员。需要注意的是，无论是小区办收取还是银行代收，都必须保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，一旦遗失会影响获得房产证。

5、提交申请材料

办理部门：房产管理部门

材料主要包括以下几种：

（１）盖章的申请表；

（２）房屋买卖合同；

（３）签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书；

（４）测绘表、房屋登记表、分户平面图两份；

（５）专项维修资金专用收据；

（６）契税完税或减免税凭证；

（７）购房者身份证明（复印件核对原件）；

（８）房屋共有的提交共有协议；

（９）银行的提前还贷证明。

6、按照规定时间领取房产证

办理部门：房产管理部门

一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取房产证。另外，在缴纳印花税和产权登记费、工本费时需仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。

二、房屋产权证的补办手续

补办产权证由原产权证发放机关负责办理。具体补办手续为如下：

1、由房屋产权人写一份申请书，定明产权证丢失原因、经过、丢失时间及地点等内容，产权人签字盖章，并由产权人所在单位盖章(如果产权人无单位，由产权人户口所在地的派出所或街道办事处签字盖章)。

2、产权人带着签字盖章后的申请书到各区县房地局的原产权证发放机关办理具体事宜。由原发证机关开介绍信，在规定报纸上刊登遗失声明。

3、见报后，产权人带着刊登声明的报纸、遗失人(产权人)书写的具结(内容包括：遗失证件找到后交回；因遗失证件而产生的后果自负)、本人身份证、户口簿、图章，在规定的时间内到原发证机关领取产权证。

在我们买房后，我们一定要及时办理房屋产权证，提前了解房屋产权证办理流程等相关事项，争取早入取得房产证，这样我们的合法权益才能早点受到保护，我们才能更放心。

什么造型的房子风水不同，那么房间风水要怎么看呢?你知道吗?以下就是小编做的整理，快来看看吧。

住宅外形风水吉凶详解

1、住宅外形左边短而右边长，住上便会大吉大昌，家中钱财丰盛富足，只是此后少儿郎。

2、外形右边短而左边长的屋宅不宜居住，住进去便会钱财不旺，人丁不发。上这种屋宅还会令子孙愚昧，即原先拥有的财产到后来也会完全丧失掉。

3、丑寅(东方)方面地有空缺注定要聚集钱财，家中的显赫地位及富贵，还能长久保持不失。

4、辰巳(东南)方面地不完整是好地形，在这种地方建屋居住定会家势显赫，大大吉昌。在此造屋建庄总是有好处的，子孙定会兴旺发达。

5、长方形如仰目形的住宅地会出贤人，一般人住上这种住上这种住宅也不会贫穷。子孙还会身悬金印、当官富贵，共有九卿来光显门庭。

6、地势中央高大的叫做圆丘，如果在上头修建住宅或坟墓(坟墓风水)，那定会人丁显贵，钱财多多，子孙定会封公封侯。

7、坎(正北方)、兑(正西方)两边如有道路横过，这种地形必定属于先吉而后凶。住在这种地方哪怕初时曾一度人口多，而且资财足，但不超过十年必定会败散一空。

8、涯水的源头上不能建造屋宅，如果在这种地方建造住宅或修造坟墓风水，则会钱财散尽，人也逃亡。这一切灾祸的根由便是此。

9、住宅风水地若是前狭后宽的地形，造屋居住必然安稳，主福贵平安，子孙兴旺，资财富有，人口吉祥，金珠财宝充满家门。

10、住宅风水地若是前宽后狭的地形，且与棺材相似，建造住宅居住必定是一年四季不得安宁，到头来资产败尽，人口死，家中常有悲啼呻吟哀叹声。

11、家居风水地若是西南方面有丘坟的，所修的住宅住上后会渐渐兴旺起来。如果是在这种地方造庄建屋，则世代儿孙都会兴隆。

12、家居风水地若是卯(正东方)方地域有丘坟，后来者居住必定满门灭绝。那些愚昧的地师不清楚吉凶的道理，长期住这样的房子将来就没有子孙来为自己祭坟。

13、如果家居风水地正北方有丘坟，有见识的风水师主张在此修造住宅必有名目，君子住上会当官食奉禄，一般人住上也会使家道繁荣。

14、如果家居风水地前后均有丘坟的地形，不能令人满意，在此修造住宅只能住上有限的几年。这种住宅招凶或招吉常常说不定，得意时使人富贵，失意时便会令你憎嫌。

15、如果家居风水地乾(西北方)方地上有丘陵，修造住宅、安置庄园会使家道渐渐兴旺，女人会入宫做王妃皇后，儿孙日后会官至公卿。

16、家居屋宅风水地前后均有高山丘，按风水师指点在此居住不会出什么差错，多有钱财资产，人也多喜事，到处都会谈论传扬这富足之家。

17、家居风水地西高东低、北向山阳，这种地方正适宜动工兴建庄园。后代拥有的资财富足可与石崇相比，家眷满宅，兴旺发达。

18、家居风水地若地方正圆满，面四平，地理先生相好这种地形正好动工建屋，这种地方各姓均可居住，住后定会家势显赫富贵、人丁兴旺。

19、家居风水地若在东南方有池塘，则这种宅形景象灵秀，适宜取用，但由于在辰巳方面有池塘，所以儿孙兴旺、家资丰足均不足恃，短期兴旺后却遭长期败丧并被官府所损害。

20家居风水地若是前后高山两相合宜，左右两边又有沙水池，这种宅形会使家势显赫、富贵代代相传，人人长命与彭祖一样高寿。

21、家居风水地若是左右有流水长渠，日久以后儿孙们会福禄俱齐。多有钱财、常享富贵，且儿孙的聪明俊逸还会胜过祖先。

22、家居风水地若是左边有水流来自南方，住在这种地方是初时富贵后贫穷，有见识的地理师判别清楚所有的凶吉事理。知道这种地形的征象是左边大富右边贫穷。

23、家居风水地若是西边有水池，人如居住这种屋宅最不适宜，钱财不旺人也不吉，先富后贫默默无闻。

24、家居风水地若是西北方有水池，住在这种地方很不适宜。未见喜事，倒有悲泣，即使初时富足，到头来也会成残疾。

25、家居风水地若是后边有山，则这种地形适合建造庄园，主家财丰盛人也强。如果能居住上这种地方就会兴旺，子孙万代有钱财。

房子造型风水相关

2种形状房屋家居风水不好

一、U型的楼房

U字型和死亡的亡字有点像。首先是寓意不吉，其次在藏风纳气上，容易使人阴阳失衡。特别是U型的两个拐角的地方，气流不畅，坏的气在此聚集，难以纳入好的气，这个部位的居住者受影响最大。

二、反U字形的楼房

则有如双手反绑在背后，自然是难以施展，而且在U的两个拐角上，同样存在着气流循环不畅，居住者易有事业受阻，健康有损之虞。

三、“工”字形的楼房

寓意上有辛苦之象，居住在“工”字一竖的住户，因为好的气都跑到了两个长横上了，居住者会感觉诸事吃力。特别是居住在“工”字横竖交界地方的住户，其居住者的运势应该是受影响最重的。

四、“H” 字形的楼房

正好与“工”字形楼房相反，居住在一横上的住户会受到影响，特别是交界处的住户，受影响更重。

五、口字型的楼房

则对居住在“口”字两竖的中间部分的户主不太有利，形似难以伸展;其次就是四个拐角处的住户，也会因为气流问题受到困扰。

六、T字型的楼房

一般人认为，一个部分大，一个部分小，这样的房子，在里面不论是办公，还是生活，都容易造成气场不顺。有的朋友反映，头疼脑热时候比较多，而且原来感情比较好的夫妻，自从搬进这样的房子，也是三天两头吵架，甚至其中一方有第三者介入;事业上还连续走下坡路。T字型的楼房，最受影响的也是横竖交界处，同样也涉及到气流不畅的问题，而且这个问题在此处更为严重。

七、三角形的楼房

本身就带尖角煞，对居住者不是很有利。三角形的三个角处，都有气流不畅的严重问题，特别是三角形的尖端处更差，不宜居住。