怎么让开发商退房（合集20篇）

商品房在买卖过程中开发商会做各种营销,那么这些营销宣传真实可靠吗?有哪些不可信成分得需要提前了解,不然上了大当后悔就晚了。

1、广告宣传中水分大

一些开发商为了吸引购房者,广告中的描述总要比实际情况好上几倍,尤其是购房者关心的地段交通问题,往往要把自己开发的楼盘交通配套说的非常优越;说交通便利,邻铁盘等等。比如说海景房,其实只是站在高层能够看到海而已,80%的楼层看不到海;比如刚需地铁盘,殊不知地铁离得很远。

2、垃圾短信恶意推广

手机短信的宣传是楼盘宣传中成本相对较低的一种方式,这种短信成本较低能够压缩营销成本,也能保证被更多目标客户看到,但是这种广告由于成本低肆意乱发对于不买房的市民来说是一种骚扰。

3、买房中热销假象自编自演

开发商"假销售"现象越来越多,其中"自买自卖"的现象最为普遍。而这一环节,是造成"连续预订"和反复"解除合同"的主要原因。一种是发动内部员工,还有一种是联合中介,发布虚假的热销假象。

日光盘是楼市的热词,然而热销的背后却有些许猫腻。这次房源不多,要买乘早”、“下次开盘肯定涨”、“排号已经快满了,赶紧(交钱)拿个号吧”,售楼员巧妙的运用了开发商的营销手段,更加刺激了购房者的买房冲动。开发商之所以这样做,其销售策略就是在制造楼盘热销的假象。

4、低开高走,人为制造板升值假象

被开发商挂在嘴边、也是最常使用的手段之一便是“低开高走”,以证明楼盘快速增值。即开始销售时价格较低,然后售价逐渐上升,让后来的购房人误认为房子升值了,而加快购买速度。

5、使用年限缩水

有的开发商开发居住楼盘时,少拿10年、20年的使用时间,将土地的使用年限缩短,可对购房者说是70年,其目的是少交纳国家土地出让金。还有的开发商在销售方式上混淆用途,比如推出的“商住两用房”,开发商宣称购得此类房既可以办公,也可以用于个人居住。而这种两用房如果在居住的过程中用于商业,就变相逃避了另外30年的国家土地出让金的交纳。缩短使用时间年限,购房者会损失不少,因为自己会提前交纳国家土地出让金。

6、明星效应开发商借“星”揽客

明星营销既满足了部分市民的追星梦,又使项目增加了来访量,效果可见一斑。而且,目前市场上营销同质化严重,开发商手中可以打的牌已经基本用尽,用明星代言的营销方式,空间较大。这是因为通过开发商的渠道邀请到大明星,用大明星的知名度,易引起轰动效应。也容易给购房者造成大明星青睐的楼盘,提高其本身的价值素质。”

7、调高楼盘容积率

调高容积率是压缩楼盘成本的重要手段。规划和城建部门制定有楼盘的容积率,而有“实力”的开发商会通过特殊的途径,打通主管部门的关系,以多种理由把楼盘的容积率调高,按自己的意图规划,更改房屋间距与房屋高度的比例。还有,通过改变土地使用性质等方法,达到将宅基地楼等变换成商住楼,以牟取暴利。

8、面积送得越多,利润赚得越多

房地产商可以在容积率上做文章,以弥补赠送给购房者的面积。房地产商所赠送的面积都在国家规定的计半面积那部分上下功夫,而很多情况下,不计价面积是不会算到容积率中去的。因此,赠送面积越多,项目的容积率就越小,房地产商不仅可以在原有项目的基础上多开发几栋楼,弥补这部分损失,甚至获得更多的利润。此外,房地产商还有可能因此减少税费、土地出让金等方面的支出。"对于消费者来说,这也不是一本万利的买卖,一则赠送面积一般没有产权,后期可能会引起纠纷;二则房地产商增加产品数量,无疑降低了绿化率、公共空间等"。

以上是比较常见的开发商销售手段,广大购房者需要注意的事有些口头上的承诺以及楼书上等等的宣传内容购房者不妨要求这些内容体现在合同上,这样就算开发商的承诺无法实现还可以用法律手段讨回公道的。

在人人都需要住房的书面下，房地产行业也越做越大了，甚至到了一家独大的局面，对此，最高兴的自然就是开发商了，而我们这些普通购房者也就只能默默攒钱买房了。但是，房地产市场乱收费的现象越来越严重，虽然国家明令禁止，却还是屡禁不止，因此大家购房时一定要小心谨慎，不要掉进乱收费的陷阱中去，比如在2020年买房子时，有3笔钱根本就不用交，大家一定不要成为冤大头。

一、认筹金

一般来说，在买新房的时候，会经常见到这种现象，所谓的认筹金就是在还没有开盘之前向开发商交一部分款项，最后等开盘之后用这部分钱进行抵押或者享受优惠。

换言之，也就是说，这笔钱不过是提前交了房款，是这样的理解吧？所以很多人都忍不住诱惑而交纳认筹金，认筹金一般都被开发商拿去资金回笼了，这部分钱虽然不多，可是一旦出了意外就会不了了之。

事实上，大家的钱都赚得来之不易，更加不是大风刮来的，所以面对这种情况一定要三思而行。而且交纳这个费用之后，就算有用，那么可以这个费用的房子范围也十分有限，一般黄金位置是不在此范围内的。

二、预付抵现

从买房的流程上来看，事实上，这笔钱的作用对于购房者们来说，和认筹金没有多大的差别，都是开发商在资金紧缺的时候想出来的法子，有时候也作为一种广告噱头使用，比如“交2000抵20000”这种说法都屡见不鲜了。

你以为这真的是福利吗？真的是优惠吗？其实，你错了，这种抵现的做法并没有让你房子的总价便宜到哪里去，根本就占不到开发商的便宜。

三、不动产权证的工本手续费

在办理不动产权证的时候，通常会有一个办理工本费，也不多，只需要几十块钱，但是开发商会坐地起价地收好几百块，虽然大家都知道这是一种不正常的现象，可是往往会为了不想惹麻烦而乖乖交钱。

但是，值得庆幸的是，国家现在为了整治乱收费现象，国家已经取消了不动产权证工本费的收取，如果有开发商要求你交钱的话，你完全可以拿出有关条例和他当面说理。

来源：网络

一、开发商资质

开发商按照企业条件资质级别划分5个级别，从低级到高级排序依次为：暂定——四级——三级——二级——一级。级别越高约好，一级资质要求最严格。建议购房者结合自身条件，尽可能选择一级二级的开发商。

二、品牌与口碑

品牌开发商通常让购房者觉得更有实力，有良好的资金周转能力，不会因为资金不足、开发无力而导致烂尾、延迟交房等现象，更有保障。大家还可以从身边朋友、购房者口中来了解该开发商的口碑，也可以在网上搜索开发商的相关信息，是否有负面新闻等。通常开发商的品牌与口碑良好，综合实力也不会太差。

三、市场占有率

市场占有率是指同一个时期内开工的项目中，该开发商可以占到多少的份额。不难理解，同期开工的项目越多，市场占有率越高，证明该开发商的综合实力也越强。

四、已建楼盘质量

判断一个开发商开发的楼盘质量，可以看看该开发商之前已建成的楼盘质量都如何。可以在网上搜索相关信息，也可以去实地勘察，向业主打听真实情况。

五、配套设施与物业服务

实力强的开发商提供的硬件配套设施更加完备，小区规划更加合理。物业服务上，相对来说大开发商有非常大的优势，为自有物业，从拿地到业主入住，一条龙服务，更加的负责和敬业，但是居住成本也会比小开发商的房子高。

六、年报&利润

开发商的年报是开发商整年的业绩体现，盈利多少、亏损多少，公司高层有无变动等，都可以在年报中看到。通过查看盈利、亏损情况，可以掌握开发商的经济实力。盈利越多，经济实力越强。

此外，大家还可以从楼盘景观、售楼处的装修设计水平、风格、质量等侧面来判断开发商的实力。

同一地段的房子，大开发商开发的楼盘一般都会比较贵，为什么呢？买房为什么一定要选择大开发商？大开发商的品牌影响力让购房者相信买房能够保值甚至增值，大开发商开发的楼盘升值空间更大，房价如果下行，也更具有抗跌性。

大小开发商的区别

1、品牌实力

大开发商更有品牌实力，有良好的资金周转能力，不会因为资金不足、开发无力而导致烂尾、延迟交房等现象，更有保障。

2、施工质量

大开发商房子质量更好，即使是维权，也是大开发商更讲规矩，不会因为一些小的利益把自己经营多年的品牌毁掉。并且大开发商不会只想在当地建一两个小区，为了更长远的发展空间，大开发商更注重品质和口碑。

3、配套设施

大开发商拿地面积大，社区规模大，提供的硬件配套设施更加完备，小区规划更加合理。物业服务上，大开发商有非常大的优势，为自有物业，从拿地到业主入住，一条龙服务，更加的负责和敬业，但是居住成本也会比小开发商的房子高。

4、教育问题

大开发商在操盘项目中，往往能引入好的幼儿园和小学，这极具吸引力。

5、保值增值

大开发商的品牌影响力让购房者相信买房能够保值甚至增值，大开发商开发的楼盘升值空间更大，房价如果下行，也更具有抗跌性。

四点判断开发商实力

1、开发商以往的业绩；

2、项目总开发量和开工量。这点非常重要。一个总建筑面积为60万平方米的大项目，可是首期只开工两栋楼，这样的开发商是有实力吗？

3、市场占有率，同期开工的项目较多，市场占有率非常高，如果没有一定的实力是很难应付的；

4、工程进度情况。建设工期是否有保障也能看出开发商实力。

最后提醒大家，买大开发商的房子，购房者需要付出更多的买房成本、居住成本，这个需要量力而为。

购房者最关心的，莫过于交房期与房产证了，但是往往很多开发商都会在重要的时候掉链子，比如延期办理房产证，下面由小编为你详细介绍关于开发商延期办理房产证的相关法律知识。

【法院判决】

一审法院经审理后作出判决，认定某房地产开发公司构成违约，判令其支付刘某房屋总价5%的违约金共6万元。

某房地产开发公司不服判决，以程序违法、适用法律错误等理由上诉，要求改判。二审法院审理后驳回某房地产开发公司的上诉，维持原判。

【法律解读】

由于开发商的原因，买房人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记，买房人可以通过诉讼请求解除合同和赔偿损失。

目前虽然存在有不少开发商迟延办理房产证的现象，但不少业主因为对相关的法律法规不了解，而不知道要不要去维权。有业主问，开发商逾期办证，自己已经领取房屋所有权证，是否还可以告开发商?自己已经接收房屋了，是否还有权追究开发商逾期交房的违约责任?郭律师为此提醒说，业主领取开发商为其办好的房屋所有权证书后仍然可以追究开发商逾期办理房屋所有权证的违约责任，但必须在自从知道或应当知道权益受侵害之日起2年内，追究开发商的违约责任，否则，超过诉讼时效则会丧失胜诉权。

另外还需提醒，业主与开发商签订商品房销售合同时，必须明确约定不能按期办理房屋所有权证的违约责任，具体到多少金额或多少比例，如本案中房屋总价的 10%。如果没有明确的约定，即使开发商迟延办理房产证构成违约，也不能要求开发商承担违约金，只能要求开发商赔偿损失，但业主必须举证证明因为迟延办理房产证给自己造成的损失是多少，否则也得不到法院的支持。

【案情简介】

刘某于2012年4月购买了某房地产开发公司开发的房屋一套，双方签订的商品房销售合同其中一条约定：甲方(开发商)自房屋交付之日起90个工作日内办好房屋所有权证，如未能按期办理，乙方(买房人)有权解除合同，并可主张房屋总价的10%的赔偿金。2012年10月底，该房地产开发公司将 验收合格的房屋交付给刘某。2013年4月，该房地产开发公司才办好房产证，但已经超过了合同约定的90个工作日。

刘某以合同有约定为依据，将某房地产开发公司诉至法院，要求该房地产开发公司支付违约金12万元(房屋总价10%的赔偿金)。

在法庭上，双方各执一词，其中争议的焦点就是对“90个工作日内为乙方办好房屋产权证”的理解是90个工作日内报送材料还是90个工作日内办好房屋产权证并交付给业主。还有就是“乙方有权解除合同，并按房屋总价款的10%要求甲方赔偿损失”的意思是解除合同和10%的违约金必须并用(即要解除合同才存在违约金的问题)，还是合同解除权与违约金请求权是两个独立的诉讼请求，选择适用。 另外，违约金是否以实际损失为条件，开发商没有给业主造成损失的，业主是否可以要求违约金。

鸿威翡翠城位于首都经济圈燕山余脉，长城脚下，官厅湖畔，项目规划总占地面积1300余亩，总规划建筑面积逾80万㎡，由联排、叠拼和电梯洋房等多种建筑形态组成，配套建设有峡谷景观、小型超市、社区农场、法式酒庄等。

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这几天北京大兴某项目因为“迟迟不交房”被曝光。事情是这样的，该小区为别墅项目，2006年就已经预售，到了2016年都没有通知业主收房。不少业主因为房租压力只能硬着头皮住进了半成品的别墅。

开发商不按时交房的确令购房者相当头疼，不少购房者同时扛着房租和房贷双重压力。如果不能及时入住，购房者就有可能陷入资金链断裂的风险。

收房时我们应该注意些什么？

当开发商延迟通知我们交房时，我们一定要注意以下几点：

1、是否符合入住标准

关于入住标准，通常我们认为房屋必须具备使用条件，比如通水、通电、通气，保证业主入住后生活不受干扰，延期交房的项目更应该严格验房。

2、房屋验收证明

检查房屋是否符合入住的重要标准就是房屋是否通过验收并取得《竣工验收备案表》。此外，还应要求开发提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。如果这些材料都不具备，购房者完全可以拒收房屋，直至符合交房标准，并要求开发商就延期交房做出赔偿。

3、小心不可抗力

“不可抗力”是开发商最喜欢玩的，实际上“不可抗力”是一个法律概念，它指的是无法预见、无法避免且无法克服的客观情况。一般来说，开发商不得以“银行不贷款、工程资金不足、天气恶劣、建材运输困难”等作为延期交房的理由，因为这些因素并非完全无法预见。

是否能退房

1、因为开发商的原因导致延期退房的，如果已经催告3个月以上仍不能交付使用，可以要求退房；

2、如果房屋结构有重大问题，无法修复或修复达不到标准，可要求退房；

3、如果因为开发商的过错造成购房者无法办理产权证书，可要求退房；

4、开发商未经业主同意变更小区规划，可要求退房。

如果购房者要求退房，应要求开发商退回房款并赔偿购房者房贷利息和因购房所造成的损失。

如果房子符合交付标准，业主也同意收房，则开发商应按照购房合同中延期交付的违约条款赔偿购房者。

当我们走进售楼处对意向小区进行了解时常常会听到售楼小姐这样的介绍：“我们这个小区是某某大开发商打造的”。众所周知，开发商实力直接影响着住房质量。所以在购房之前，对开发商做一番功课，这是非常必要的。下面给大家分享几个辨别开发商实力的窍门。

技巧1、查开发商“五证”

所谓的五证就是：《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。这些证件都是代表该开发商是否是正规的公司，政府是否批准可以出售。尤其是最后一个《商品房预售许可证》的取得是必须在取得前面所有的四证后才能取得的。

技巧2、看市场占有率

市场占有率是指在同一时期同时开工的项目数量。对于追求资金流动性的企业来说，如果能够同时做到几个项目正常运作，就说明自身的资金链是正常运作的，就不会担心资金不足，楼盘停工的风险。

技巧3、查看业主论坛

一个楼盘爆出的问题越多，开发商的可靠性就越差。对于已经开盘的项目，业主是最有发言权的。如果楼盘发生资金或质量问题，业主论坛里肯定会有相关的讨论，业主们对于房屋质量、物业状况等的评价对后来购房的购房者是非常有用的。对于纯新盘，可以参考以往项目的网络社区中业主的发言。

技巧4、看开发商的资质等级

开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。资质等级分为四个等级，一级为高，四级为低。如果开发商的资质是一级和二级，说明开发商的实力还是比较强的，选择这样的开发商，后期交房的质量与服务得到保障的概率也会大大提高。

技巧5、看开发商的利润如何

开发商的年报是开发商整年的业绩体现，盈利多少、亏损多少，公司高层有无变动等都可以在年报中看到。通过查看盈利、亏损情况，可以掌握开发商的经济实力。盈利越多，经济实力就越强。

技巧6、实地考察楼盘

实地考察不仅是指去售楼处听开发商的推销，购房者自己也要从侧面了解项目。可以通过项目建筑面积大小、规划布局、景观绿化、项目配套来判断楼盘的品质。实力强的开发商，往往施工质量高而且也有信誉保证。所以为了以后能够踏实、安心的入住新房，小编建议大家在选择房屋的时候对于开发商实力的比较也要多花费一些心思，运用以上6个技巧选择更有实力的开发商，希望这篇文章能够帮到大家！

我们都知道买房的时候要看开发商的“五证一书“，没有”五证一书“的房子不要买。殊不知，”五证一书“也有造假的，在选房过程中应该如何识别呢?

首先我们要明确“五证一书“是什么——(一)国有土地使用证;(二)建设用地规划许可证;(三)建设工程规划许可证;(四)建设工程施工许可证;(五)商品房预售许可证;(六)房地产开发企业资质证书。

有人可能会问，开发商不给我看这些证件怎么办?我看到的证件是复印件，我怎么知道是真的假的?如果一定要开发商出具“五证一书”的原件，以核实真假，那恐怕大家就买不到房子了。因为除非是团购等购房者占一定优势的交易，否则很少见到开发商真的提供“五证”的原件，一般我们只能看到复印件，那么怎么确保看到的复印件是真的呢?

核实开发商“五证一书“

其实也不难，我们可以要求取得一套复印件，如果复印件也得不到，那就对复印件上的内容进行简单的摘抄，把发证机关、日期、证件的编号、涉及的权利范围和内容等关键问题分别摘抄下来，然后到相应的房屋土地管理部门去核实上述证件的真实性等内容就可以了。

另外，有些地区的房屋土地管理部门还可以提供网上查询，具体房地产项目的资料等，甚至可以查到您购买的某商品房是否已经售出。

上述证件是商品房销售时必备的文件，必须谨慎审查，没有这些证件的保障，您付款后恐怕就会发现让你头疼的问题：要不您购买的房子属于违章建筑，权利根本没有保障;要不就是禁止对社会公开发售的集体土地上的房屋，您无法取得产权证;要不就是开发商的经济状况不佳，无法支付土地出让金等费用或无力支付建房资金导致不能办理相应证件，需要向社会上的购房者套用资金，继续开发或进行其他投资。购买这样的房子，虽然最后可能补齐相应的手续，但也有不少由于开发商经营不利，成了“烂尾楼”的，风险太大。

知识延伸：买房时如何与开发商过招

1.买房的最终抉择--确定购买目标

经过深思熟虑之后，购房者对几个入围楼盘进行了筛选，在这个时候，千万要记住：“听别人千句不如听家人一句”--房子终归要自己和家人一起住的。

选择自己的房屋，首先要从小区的整体规划入手，对整个项目有个通盘考虑。一般来讲，能占据最多小区绿化的楼盘位置最好，因为绿化不仅是赏心悦目的景观，它对隔离噪音、粉尘，制造良好的小气候，比如湿度、温度等十分有效。

2.买房的谈判阶段--压价与取得优惠

开发商在楼盘的销售上有一整套的销售技巧，其中包括：优惠、折扣、造就抢购态势等。怎样逃脱销售技巧的“欺骗”，以最低价格取得自己选中的房屋就需要特别的谈判技巧。需要明白的是在广州购楼者能够通过谈判取得利益包括：销售小姐手中2到3个百分点的折扣、煤气/电话安装费、1到2年的管理费、其他优惠销售赠品等。

楼层会关系到房子的采光和通风效果，所以越来越多的购房者会在选楼层的时候花更多的心思。其实楼层还和房价有着密不可分的关系，同一栋楼不同楼层的差价可能多达一平米几千，所以价格究竟贵在哪里？同一栋楼哪层最贵？了解了开发商的定价规则，你就会轻而易举的知道这个问题的答案了。从而你可以根据经济能力选择适合的楼层。

1、中间最贵原则

如果是多层住宅的话，开发商会将中间的3～4层定价最贵。因为大部分多层住宅共有6层，大多是没有电梯的，如果是顶楼的话冬冷夏热，且容易遇到漏雨渗水的问题，大多数人不喜欢选择。而1～2层通风采光效果也会很差，所以3～4层的综合条件最好价格最贵。7～8层是小高层住宅的黄金楼层，常见的小高层总楼层是11～13层左右，这样的楼层中7～8层比较安静且不易受到噪音的感受，灰尘也比较少，所以开发商会将它的定价做的比较高。

如果是高层住宅，一般在18层以上的话13～16层的定价是最贵的，因为如果楼层太高的话不适合身体不好的人居住，而楼层太低同样会有通风采光的问题。

其实这就是中间最贵的原则了，中间并不是总楼层／2，而是中间偏上楼层，也就是传统意义上的黄金楼层。其实选择紧邻黄金楼层的位置是最好的，价格既不会最贵，居住条件相对黄金楼层也不会差太多。

2、次顶层最贵原则

现在很多的高层住宅，价格是随着楼层的升高而增加的，但顶层由于其冬冷夏热，容易漏水漏雨的缺点导致价格下降，所以综合起来就是次顶层的价格最高了。

3、特殊层最贵原则

你一定听说有的小区顶层和底层是定价最高，于是就会产生疑问，这两个楼层不是问题最大的吗，为什么会定价最贵呢？其实这背后还有附加价值的考虑，比如顶层赠送阁楼或空中花园、一层赠送小院半地下室，这样价格自然就贵了，但综合计算下来其实还是比较便宜的。

而是否选择这样的特殊楼层要结合购房者的家庭情况，如果有老人小孩的话无疑选择一楼是最好的，而如果你看中的是顶层赠送阁楼的大面积，也可以选择顶层。

其实上面这三种都是常见的定价规则，具体而言开发商会结合很多因素定价，很多时候是一房一价的，房价不仅受到楼层的影响还会受到其他因素的影响，比如说如果楼栋挨着马路或垃圾站整体房价也会较低。如果你要选择便宜房子的话要结合楼层、户型、周边配套都诸多因素做决定。

一段时间来，国家对房企进行了大规模、严格的整改活动。近日，国家发改委、住房和城乡建设部联合发布通知部署，将从2016年11月10日至12月10日在全国范围内开展商品房销售明码标价专项检查，检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构，对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店明码标价情况进行检查。

严查8种行为

一是销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价；二是未按规定实行“一套一标”；三是未一次性公开全部销售房源；四是商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择；五是标示信息不全，没有按照规定内容明码标价、公示相关收费以及影响商品房价格的其他因素；六是采取多种方式明码标价，标价内容不一致；七是在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用；八是其他违反明码标价规定销售商品房的行为。

上半年的火爆楼市也让开发商更加肆无忌惮，“捂盘”销售，捆绑销售，随意涨价等等情况也是层出不穷。这一次的“严打”也是配合“限购”政策，寄望于规范楼市的销售行为，给购房者一个更好的买房环境。但是购房者还应该更谨慎，因为开发商的套路远不止这些。

1、拒绝购房者的第一需求

购房者在选中心仪房源后，置业顾问常会说，不好意思这套房子已经有人看中，甚至说已经出售了，但有其他不错房源等等。这样做的原因不是房子真的卖了，而是想优先卖掉那些不太理想的房子罢了。

2、收封房定金迫使购房者订下房子

当购房者对某套房子有了意向后，置业顾问就会积极的鼓动购房者缴纳封房金，这个并不像定金，虽然只有几百到几千之间，但交了这个钱会让购房者产生极强的归属感，更能促成交易的达成。

3、样板间、沙盘图猫腻太多

样板间方便了购房者看户型，沙盘图能够看到小区规划，楼间距等等，但是这些参考都是经过开发商“加工”过的。

4、首开没有特别好的房源

对于有着体量大的项目，总喜欢采用“欲扬先抑”的套路，首开的时候用低价以及各种优惠来吸引住消费者，同时也把一些户型和位置都不是很理想的房源先推出来。而在之后的销售过程中，再把好房源拿出来，这样就做到利益最大化。

当然，开发商的伎俩肯定不止这么多。在买房的过程中，更加谨慎、耐心，保持一点怀疑的态度并没有错。

在买房时，如果购房者存在违约情况，那么购房定金可就不退还了！那么问题来了，当开发商存在什么行为时，购房者可获得双倍定金赔偿呢？在此，小编要说的是，2月起，当开发商存在以下这5种行为时，你就可获得双倍定金赔偿！

延期交房

行为1、延期交房超限

开发商延期交房的情况屡见不鲜，购房者对此也表示理解。但是，如果开发商在最后约定的期限时间内，仍然未交房，那么购房者就可以要求退房了，同时还可要求双倍定金赔偿。所以，大家在签订购房合同时，一定要注意明确交房时间。

行为2、面积误差较大

房屋面积出现误差可以理解，但是，如果房屋面积误差比大于3%，那么购房者就可以要求退房了，同时还可要求双倍定金赔偿。所以，大家在验收房子时，一定要聘请专业的验房师，及时发现房子的面积问题。

开发商违约

行为3、开发商先违约

在房屋买卖时，开发商先违约的情况屡见不鲜，尤其是当房价大涨时。所以，在房价上涨时，大家不妨多交一些定金，就算开发商违约了，你可以获得较多的赔偿。

行为4、隐瞒抵押事实

有些房子明明已经抵押给了银行，但开发商却隐瞒了房屋抵押的事实，最终导致购房者贷款失败。所以，小编提醒广大购房者，在买房时，一定要注意房子是否已抵押，若已抵押，核实解押。

一房两卖

行为5、卖方一房两卖

在现实生活中，卖方一房两卖的情况屡见不鲜，一旦购房者遇到了这种事情，那就可以要求退房了，同时，还有权要求双倍定金赔偿。

在房产交易时，开发商与购房者的地位都是平等的，任何一方存在违约行为，都应该付出相应的代价。在此，小编要说的是，2月起，当开发商存在以上这5种行为时，你就可获得双倍定金赔偿！

一、延迟交房。

如果购房人和开发商签订了购房合同,而开发商违约,延期交房,这样的行为是违法的,购房人可以要求开发商按合同约定,支付违约金,立即交房。如果合同中没有约定或者约定不明确,就可以要求开发商退房,并赔偿利息。如果开发商拒不退房又不偿还违约金,那么购房者可以去法院进行维权。

二、房屋质量不合格

房屋质量不合格是房屋的"硬伤",主要体现在房屋主体结构质量经核验确属不合格,购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。

在维权的时候特别要注意的是如果因房屋质量严重影响正常居住使用的,购房人可以请求解除合同和赔偿损失。购房人要想索赔成功,还要注意保存和搜集证据,因为在法院审理中,要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明:第一是房屋出现质量问题的证据;第二是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据;第三是购房人自行修复或者委托他人修复的证据;四是购房人发生损失的证据。

三、房屋面积误差超出3%

根据《商品房销售管理办法》第二十条的规定,面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人。

四、拿不到产权证

在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的十八条中就对此有明确规定:由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任,购房者有权退房。

五、开发商把房子作抵押

如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或卖给购房人后,又把房子抵押给他人,根据有关法律规定,在没有告知购房人房产已经被抵押的情况下卖房,合同无效,购房人可以要求退房。

六、开发商证件不全

因为根据规定,开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,购房者买了这样的房屋是可以申请解除合同,退回房款。

如果在买房的过程中出现以上六条原因,即便签了合同,购房者一样可以无条件解除合同,要求开发商退房退款。

【区域优势简况】“京北中央公园”位于北京西北方向的怀来城区，处于北京和张家口之间，处于冬奥经济和京津冀西三角的发展主轴，东距北京90公里，西距张家口80公里”，怀来县具有较为明显的七大优势：即交通优势、发展优势、宜居优势、产业优势、旅游优势、教育优势、地热优势

京北中央公园售楼处电话：400-0080-669转808

【交通优势】区域内京包、丰沙、大秦、沙蔚四条铁路交错纵横；京藏高速、京新高速南北相交，是京西发展的主动脉；110国道、241省道、宝平公路、康祁公路等交通干线更是贯穿全境；2019年通车的京张高铁，怀来的站点设在土木镇，北京西直门至怀来高铁站仅需27分钟，项目至怀来高铁站距离为5公里，从项目门口的241省道走存瑞大街开车5-8分钟即可到达；另外，2018年通车的兴延高速正在修建，它是延庆世博会的快速通道，绕开八达岭，从昌平兴隆口直接到延庆营城子立交桥，共计42公里，开车也就是20分钟时间到达延庆。

叶女士于2014年6月份在江宁某楼盘大幅降价时看中一套商品房，当即与开发商签订了《商品房认购协议书》，并按约定交了5万元的购房定金。但到具体签订购房合同时，因对住房设计、居住环境、配套设施等诸多问题不满意，叶女士不想买这套房了，随即向房产商提出了退还定金的要求，但被开发商拒绝。

开发商认为：《认购书》是房地产销售的惯例。《认购书》既赋予购房认购权，也赋予了放弃权，并非强制购买预定房。再有，开发商已按证明单为购房人保留了所选定的房屋，且未变动房价，不存在任何过错，而购买人未在认购书约定的时间内与开发商签订合同，属于购房者违约，根据约定，放弃购买房屋系购房者单方违约，故无权要求返还定金，开发商有权没收定金。

双方因无法协商解决最后走上了法庭。本律师受叶女士委托在江宁开发区法庭代理了此案。

北京蓝鹏律师事务所上海分所王鑫律师认为：《认购书》仅表明叶女士有购房意向，而非购房合同。理由有两点：

1、根据我国法律有关规定，房屋买卖契约，须经主管机关登记才有效。而《认购书》作为一份意向书显然不需房屋土地部门备案。

2、开发商在叶女士尚未见到房屋买卖契约、协议书及补充协议的前提下，即要求其必须签约成功，否则扣除订金，显然违背了合同订立的自愿和公平原则。

本案在江宁法院开发区法庭经审理认为：《认购书》备注栏虽有按时到指定地点办理签约、愈期视为放弃订购权、订金不予退还之条款，但当事人叶某在双方约定期限内已多次与房屋销售人员对购房契约的具体条款进行协商洽谈，未达成购房契约系由于双方分歧较大。故开发商在与预购方未达成购房契约的前提下，扣留后者的购房预付款无事实及法律依据。

最后，在法庭主持调解下，当事人叶某也为了能够尽快取得定金与开发商达成调解协议，当即退还了叶女士预付的4万元定金。

二、律师分析

王鑫律师在办理了大量的退房、退定金的商品房预售合同纠纷案件后，总结认为：在买房者签订商品房认购书后，如果有以下情形的，可主张解除双方签订的认购协议，并要求开发商退还购房定金。

1、购房者为非当地户口，不能提供一年以上社保证明或者纳税凭证的，通常开发商会私下允诺通过其他途径为买房者办理相关证明，所需费用由购房者提供且没有正规发票，这种情形存在着银行审批贷款的风险，有许多购房者就因此而无法获得银行贷款，而开发商会将这种风险由购房者来承担，一旦无法获得银行贷款就会不断要求购房者全额支付购房款，否则即会没收定金或者首期款并要求购房者承担违约责任。这种情形本律师认为属于双方明知故犯，开发商恶意诱导购房者，购房者可主张解除解除认购协议，并要求开发商退还定金。实践中各级法院也支持本律师的上述代理意见。

2、购房者对小区周边环境了解不够，开发商也明知却不事先主动履行告知义务，导致签订认购书并缴纳定金后，购房者要求退还定金。可主张开发商未履行合同的附随义务，在协议签订中未尽诚信义务，解除合同，退还定金。

3、签订认购书后，双方经协商无法就正式《商品房买卖合同》的主要条款达成一致，可要求解除认购协议，退回定金。本律师根据相关法律认为：认购书只是对整个购房合约的基础性约定，通常只有房屋信息，面积，价格、超过约定时间不签订合同定金没收等条款，对于其他很重要的诸如交房条件、交房时间、违约责任等待根本没有约定，因此只要购房者履行了后期的《商品房买卖合同》的磋商义务，即可根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房合同无法达成一致，双方无法签订正式商品房买卖合同的，应当解除商品房认购协议，定金予以退回。此种情形，本律师在办案实践中最为常见，也为法院经常采用。

近来，有很多购房人打电话咨询，说在交定金时售楼小姐承诺的很好，可当签订正式合同时，在合同上却没有以前的承诺，当提出要求补充合同内容或不行要求退定金时，售楼小姐往往说合同不能改，定金也不退，购房者很是无奈。寻求律师帮助。

三、律师给购房者的法律意见

王鑫律师通过实践代理，提供下面解决方法，仅供大家参考：

首先，在交定金时，要求看正式合同文本，要看已填写完毕的合同样本，最好是别人签过的合同，看有无他们的承诺内容，如没有，就是存在开发商虚假宣传，这是决定交不交定金的问题。

其次，如果交了定金后一定要在定金合同约定时间内去看合同(如果去晚了，开发商就说你违约了，定金就不可能退了)，如合同存在苛刻条款和无原先承诺，决定不要的时候，不要说不要，只说要求修改合同，要求合同内容符合自己的要求，开发商肯定不愿意，这时你就可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。因双方就合同条款无法达成一致，不属任何一方原因，所以就可以要求退定金了。

这样做完全符合法律的规定。如果售楼小姐说自己作不了主，需要请示再答复时，要求售楼小姐更改签订定金合同中签正式合同日期，以后再来再说。如果售楼小姐即不同意更改也不退定金时，当天直接到市消费者协会投诉，保留来交涉情况证据，将来一旦诉讼解决，这就是有力证据，打官司也不怕了。

四、法条指引：定金的法律规定

到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：

《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》等。

《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。

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八达岭孔雀城一步之遥的官厅湖，沿岸22万亩的官厅水库国家湿地公园，为首都生态涵养区景观之一。与其相连接的北京延庆野鸭湖湿地鸟类自然保护区，成千上万的天鹅、灰鹤、雁鸭、鹭、鹤春秋迁徙群栖与此，非常壮观。官厅湖，位于北京跟河北接壤区域，是生态功能的优质区域，环境质量居京津冀之首，水域面积253平方公里，库容量23亿立方米，素有京畿明珠之称。官厅湖作为北京城母亲河—永定河的上游水源地，滋养着北京城的三山五园和皇家院囿。

八达岭孔雀城三大公园依次落成，四季有景浓荫秘境。已落成的登山公园景观独特，近赏登山揽月、仰山观星、九曲花径、长青抒怀等景观。在建中的中央公园，春天浅草拾青，夏天雨打芭蕉，秋天层林尽染，冬天雀踏雪痕。规划中的谷地公园，拾趣美路、星月亭、欢乐草坪、叠翠芳菲、开心农场等景观设置，营造悠闲惬意的景观会客厅。

八达岭孔雀城商务、商业、文化休闲、教育、医疗全维配套体系将切实满足北京刚需、度假、养老、投资客群生活需求。方便快捷的立体交通网络更助力区域链接，京藏、京新、京礼三条高速，京张高铁、轻轨S2线外加多条直达北京地铁站、市中心的公交线路让双城生活无缝衔接。

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车位纠纷近年来可谓此起彼伏，衍生出了许多与开发商和物业公司的矛盾。车位的租售在消费者购买房屋时会形成举足轻重的影响，但是您知道吗？有很多情况开发商是不具有车位出售资格的。

一、共用场地变地上车位

小区里的空地，有的时候甚至是绿地，开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作价卖给业主，有的按月出租。由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。这类车位可以由业主大会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。

二、霸占无约定的地下车位

如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位(库)好像天经地义，其实不然。《北京市城市房屋管理办法》第13条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明;没有载明的，视为一并转让。”也就是说，在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。

三、地下车位重复卖

很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位，可这地下车位的买卖是否合法，很多业主并不知道。如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。换句话说，卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上，并且按比例收过钱了。再把这样的地下车位(库)卖给业主，就是重复收钱。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”因此若不能办理产权，车位买卖合同是不受法律保护的。这类的地下车位(库)办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

四、人防工程偷着卖

没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢?当然不是。有的地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

五、改造车位黑着卖

还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位，这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。

六、租赁期限超过20年

有的开发商在签车位合同的时候会申明车位不能买卖，不签买卖合同，只与业主签租赁合同。可在租赁期限上超过了20年的时候，并不向消费者声明20年后不受法律保护。根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。

总之，无论地上车位还是地下车位，是否可销售的惟一标准是能否办理产权证。根据有关规定，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。在地下车位合同示范文本没有出台之前，想要购买停车位的消费者，一定要看想购买的车位是否有产权证，以及土地使用权限问题。买车位时，开发商承诺的使用权是70年，可能其土地使用权只有50年。

购房者为图省事，不少人会选择购买精装房，精装房是不是就万无一失呢？这里说说精装房验房的注意事项，8大步骤教你看清开发商暗藏猫腻。

置业提醒：签署购房合同时一定要尽可能的将该精装房的装修标准、所有材料等级和品牌、环保级别、保修期、赔偿责任认定以及换房、退房等约定逐条、详细地写入购房合同中。为日后产生分歧时提供索赔依据。

精装房验房第一步

检查厨房、卫生间的上下水管道，看看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象。可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度；对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验。

精装房验房第二步

检查配电线路和插座。最简单的方法就是打开所有的灯具开关，看看灯具是否全都亮。带上一个万用表检查每个插座是否有电。

精装房验房第三步

检查厨房卫生间以及其他部位墙砖和地砖的空鼓问题。用一个小橡皮锤随意敲敲瓷砖、地砖，听声音就可以了。如果空鼓率超过3%，说明存在质量问题。

精装房验房第四步

检查木制品以及油漆制品。仔细观察木制品是否变形、接缝处开裂现象是否严重、五金件安装是否端正牢固、油漆是否存在流淌现象、墙壁涂料是否出现大范围开裂现象。

精装房验房第五步

对一些边角和较隐蔽的地方做仔细检查。注意卫生间门口是否有挡水条、窗户是否有雨水流入、开关插座面板是否存在划痕、浴室五金安装位置是否合理等。

精装房验房第六步

要认定好品牌，防止“假品牌”。验房要关注一下所用材料是否与合同上承诺的相一致，是否是知名品牌，型号款式是否对应等等，有差错应及时交涉。

精装房验房第七步

一定要向开发商索要装修说明书，以便了解暗埋工程以及使用方法。

精装房验房第八步

验收结构。发现全装修房结构与合同不符，一定要在入住前向房地产商提出，遇到阻力也可以向政府有关部门反映，如果只是发现非结构性问题，房子交接时可如实做好书面记录，要求房地产商书面承诺在一定时限内进行维修。

按照以上步骤验收精装房基本可以确保万无一失，如果还有不放心，请带上有验房经验的亲朋好友一起去。验房是购房者在入住前进行最后的检查了！有必要的话，还可以请专业人员参与验房，并对室内的空气质量进行检测！

业主购买开发商的房屋，在房屋买卖合同中约定了交付房屋的期限。但现实实践中，开发商由于各种原因推迟交付房屋的期限，业主很长时间无法收房。遇到这种情况业主们该如何维权呢？

开发商逾期交房业主维权渠道

一、集体与开发商协商。开发商一般派能说会道的业务人员与业主协商，拖延时间或找各种理由开脱，或作出各种承诺，以平息业主的怒气。但可能经过数次协商，开发商仅承诺给予少量的赔偿或减免一定的物业费补偿。

二、向房屋建设管理机关反映，请求处罚开发商。房屋建设管理机关只有行政权，没有民事审判权，只能处罚开发商，而无权要求开发商足额、及时赔偿业主。所以，对于业主的反映，房屋建设管理机关只能调解。房屋建设管理机关会在调解数次无果后，建议业主采取法律手段。

三、向法院起诉。迅速及时的向法院起诉，要求判令开发商支付延期交房的违约金，或根据法律规定或合同约定解除房屋买卖合同。起诉的请求及证据材料

1、证据材料

（1）开发商的主体资质情况：包括公司营业执照、工商注册登记情况（可以由律师协助调取）

（2）房屋买卖相关的材料：包括房屋买卖合同、购房款发票或收据、入伙通知书等等。

2、诉讼请求：

一般有三个诉讼请求：

第一、请求法院判令被告立即向原告交付合同约定的房屋；

第二、支付逾期交房的违约金人民币XXXXX元；

第三、请求法院判令被告承担本案诉讼费。

3、费用立案费、保全费（如申请）、律师费（如聘请）、交通食宿费（如自己起诉）开发商策略

一、开发商一般会称，房屋延期交付是由于不可抗力或政府政策的原因，与自己无关，不应当承担违约责任。

二、通知业主入住，业主办理入住手续时，强行要求业主签订同意接受开发商的条件并签订和解协议或签署放弃赔偿要求的承诺书，否则，不予配合办理入住手续。业主相应对策一、寻找开发商所称不可抗力不成立的事实依据或法律依据。

三、一般合同会约定，发生不可抗力后，遭遇不可抗力的一方应当及时通知另一方，而开发商一般不会在合同约定的时间或合理期限内通知业主的。开发商未通知表明，没有发生不可抗力或不可抗力不影响合同的履行。

四、拒绝签署开发商事先拟好的协议或承诺书，但注意保留证据，以证明未能按照入住通知书通知的时间办理入住是由于开发商的原因。

买房，是一件非常复杂的事情，尤其是对于普通人来说，要买下一套房是非常不容易的事情，如今房价这么高，但是富人是少数，因此对于普通人来说，全款买房基本不可能，所以按揭贷款是现在更常见的一种买房方式，这对于一个家庭来说压力也会大大降低，但是买房时有很多潜规则很多人不知道，比如有3笔钱不要交，小心他们翻脸不认人。

1、契税费用

这笔钱其实就是一笔新业主需要缴纳的一笔税费，这是因为房产的产权发生了变更，是新业主必须要缴纳的，但是这笔钱却不是交到开发商手里的，若是开发商以交房给钥匙的名义而向业主进行杂七杂八费用的时候，你也会发现其中就包含了听上去很专业的“契税”，这笔钱到了开发商手中，那么后续遇到问题就很麻烦。所以这契税费先别急着交。

2、面积差价

买房子时由于房子尚未建好，我们不能实地考察，所以买房时的面积属于预测面积，而交房时实地测量的面积才是真实面积，当真实面积与预测面积差小于等于3%时，开发商就要给给业主补差价，多退少补，如果差距太大，业主还可以向开发商索要损失赔偿。

3、多交滞纳金

我们把这笔钱交给开发商，本意就是让开发商帮我们办理，自己可以省一点麻烦，但是实际上这样子的做法，他有可能会给我们造成更大的麻烦，因为开发商本身是比较繁忙的，而且有可能开发商会把这笔钱暂时的利用一下，然后没有及时的把这个钱交给相关的部门的话，可能会导致一些滞纳金，到时候这个滞纳金是会由我们业主来承担的，那个时候我们就需要多交一笔滞纳金的话，多花一点冤枉钱。

买房是一件非常需要技巧的事情，有些事购房者你以为可以让开发商代替，但有可能恰恰就是这件事，会使你整个买房大事都落空了，因此，广大购房者在买房时，最好自己先将这笔钱“压着”，开发商叫你交，你也得三思，最好是自己去部门里交，这样会更放心一些，不动产权证也能早些下来。

来源：福州房产综合自众易居装修网