开发商的套路,买房小心这几个坑,你中招了吗【合集七篇】

学区一直都是很多家长买房时都很关注的问题，但是也是最容易让购房者维权的因素。买房前，如何辨别真假学区，买到真正的教育地产。

学区一直都是很多家长买房时都很关注的问题，但是也是最容易让购房者维权的因素。买房前，如何辨别真假学区，买到真正的教育地产。

首先清楚开发商的套路

1、离得近不一定就能入学

有些名校只有签订协议才能入学，但是一些楼盘仅仅因为距离近就声称自己是归属该学区，但是买了之后发现无法入学。

按照相应规定，每个学校的招生范围每年都会公布一次，招生范围的确定是以小区或者街道整体划分，这就产生居住地与学校虽然仅一墙之隔，却不一定能被划进家长想要选择的学校。

2、吹嘘名校将会入驻

现在有部分开发商为了吸引购房者，采用“挂名”的方式，说是名校的分校，其实管理团队和师资都是自成体系，并不受名校的管理约束。消费者在购买这类教育地产时最好问清挂钩学校与名校之间的合作方式。

四步辨别学区的真伪

1、要经常登录各区教育系统网站，查询了解目标学校具体的学区范围，并适时留意各个学校的学区变动。

2、如果户籍地址已有常住户口存在，户口迁移这一过程必须要在交易结束前完成。目前通行的做法是，在买卖合同中约定交房之后办户口迁移，逾期每天交万分之五的违约金。

3、还要及时摸清各个学校对学位的特别规定。一般来说，知名度越高的学校学位越紧张，各个学校细则不同，有的学校学位实行排名制，有的则优先入户时间，所以目标学校对学位申请的具体要求，必须事先打探清楚。

4、鉴于户口已迁走、学位仍被占用的情况偶有发生，购买教育地产的家长需搞清楚该房学位是否已被占用。如该房学位已占用，则该学位使用将受到一定限制，如小学在6年内不能使用，而中学在3年内不能使用。因此，合同中除户口迁移之外，应明确学位问题。

买教育地产的目的就是为了学区，家长们也是为了孩子的教育问题。但是对于学区，大家不应该太过于执着，好学校并不是绝对的。

一段时间来，国家对房企进行了大规模、严格的整改活动。近日，国家发改委、住房和城乡建设部联合发布通知部署，将从2016年11月10日至12月10日在全国范围内开展商品房销售明码标价专项检查，检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构，对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店明码标价情况进行检查。

严查8种行为

一是销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价；二是未按规定实行“一套一标”；三是未一次性公开全部销售房源；四是商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择；五是标示信息不全，没有按照规定内容明码标价、公示相关收费以及影响商品房价格的其他因素；六是采取多种方式明码标价，标价内容不一致；七是在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用；八是其他违反明码标价规定销售商品房的行为。

上半年的火爆楼市也让开发商更加肆无忌惮，“捂盘”销售，捆绑销售，随意涨价等等情况也是层出不穷。这一次的“严打”也是配合“限购”政策，寄望于规范楼市的销售行为，给购房者一个更好的买房环境。但是购房者还应该更谨慎，因为开发商的套路远不止这些。

1、拒绝购房者的第一需求

购房者在选中心仪房源后，置业顾问常会说，不好意思这套房子已经有人看中，甚至说已经出售了，但有其他不错房源等等。这样做的原因不是房子真的卖了，而是想优先卖掉那些不太理想的房子罢了。

2、收封房定金迫使购房者订下房子

当购房者对某套房子有了意向后，置业顾问就会积极的鼓动购房者缴纳封房金，这个并不像定金，虽然只有几百到几千之间，但交了这个钱会让购房者产生极强的归属感，更能促成交易的达成。

3、样板间、沙盘图猫腻太多

样板间方便了购房者看户型，沙盘图能够看到小区规划，楼间距等等，但是这些参考都是经过开发商“加工”过的。

4、首开没有特别好的房源

对于有着体量大的项目，总喜欢采用“欲扬先抑”的套路，首开的时候用低价以及各种优惠来吸引住消费者，同时也把一些户型和位置都不是很理想的房源先推出来。而在之后的销售过程中，再把好房源拿出来，这样就做到利益最大化。

当然，开发商的伎俩肯定不止这么多。在买房的过程中，更加谨慎、耐心，保持一点怀疑的态度并没有错。

在购房的过程中，与开发商置业顾问的沟通是最重要和基本的。但是置业顾问们作为揣摩购房者心理的老手，很容易引导购房者做出不太准确判断。所以购房者学会和置业顾问们的沟通，提前看穿他们的套路就很重要了。

1、假客现场

大家都能发现开发商会经常在项目现场推出各式各样的暖场活动，吸引大量的人气，但是这个人气中包含买房意向的人群可能并不多。

还有一些置业顾问会在和购房者沟通时，催促购房者尽快下决定，理由是定的人太多了，过了这村就没这店了。这些大多都是置业顾问的套路。

如果售楼处人流很多，并不一定表示这个楼盘非常受关注，购房者一定要懂得分辨其中真正的购房者，才能清楚楼盘真正的受欢迎程度。

2、夸大价值

主要发生在期房项目中，置业顾问会夸大项目的情况，甚至虚构楼盘的配套情况、绿化环境及小区规划等等。

置业顾问的口头承诺是不可靠，不具备法律约束的。如果购房者过分在意项目的配套等问题，就一定要把这些内容写进合同。

3、避重就轻

一些置业顾问在回答购房者问题的时候避重就轻、扬长避短，先“洗脑”后报价，让购房者倾向购买。

这种情况多出现在配套设施较好的楼盘，但价格比周边同类产品偏高。置业顾问会回避价格，先从产品质量入手解说，经过“洗脑”的购房者，会产生“物超所值”的错觉，高价成交顺理成章。

4、折扣底线

多数楼盘都有一个不公开的折扣底线。当购房者因价格犹豫时，置业顾问会佯装去说情，实际上，这个底线政策根本不需要特别申请。

在选房时，购房者有一个心理价格底线；若对楼盘的产品一般中意，且置业顾问给出的优惠还是超出心理价位，一定要权衡再三或再去其他楼盘了解再做选择。

5、挤压销售

这是楼盘销售中开发商常用的策略。比如在推一栋小高层，故意提高边套的价格来挤压中间套的去量，中间套则用稍低的价格促成了整个楼盘的去化。

置业顾问会着重用“性价比较高”来美化挤压销售策略中难消化的套型，因此，购房者一定不要被迷惑，这些较便宜的套型并非真的便宜或者真的为你所需。

6、紧迫销售

有些售楼处的置业顾问假用“争房源”的手法给购房者造成紧迫感。一些楼盘则用特批优惠和优惠活动提前终止来促使购房者尽快做决定。

即使自己喜欢的房源被别人买到，肯定还有会很多类似的房源在售，所以，在选房时完全不用着急，慢慢看，一定能找到合适房源。

相对于开发商来说，购房者往往属于弱势群体。由于很多购房者缺乏对房产知识以及法律知识的了解，很容易被开发商所“忽悠”。更有甚者发生纠纷时，购房者不知如何处理，导致自己的合法权益受到损害。那么想要明明白白买房，认清开发商的套路需要掌握哪些知识呢？

一、看五证了解开发商实力

鉴别开发商的第一步骤就是看五证，这五证分别指房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销（预）售许可证。只有具备了这五证，开发商有开发土地和销售房子的权利。

其次想了解开发商的实力可以通过当地专业的网站关键字搜索、专业刊物进行了解，当然购房者可以通过开发商以往的业绩、市占率、工程进度等方面综合判断其实力。

二、核实房屋基本信息

光看开发商的资质还远远不够，很对开发商都是和不同的建筑商进行合作的。房屋信息也是购房者需要确认的重中之重，其中包括：房屋的产权年限、产权性质、是否在预售范围内等。

三、检查开发商使用的合同

签约是新房交易中容易发生纠纷的环节，为了避免开发商在合同上做手脚，建议购房者要求开发商使用正规格式的合同且切忌合同留白。除此之外，购房者应在签约的时候尽量携带懂得相关法律的朋友。

四、小心面积缩水陷阱

面积缩水在房产交易中十分常见，为了避免购房者利益受损，要注意到面积在合同中应该有明确的标注，不仅仅标注总建筑面积，还要详细到套内面积和公用分摊面积。

五、交房时间白纸黑字要落实

“烂尾楼”是购房者最怕发生的情况，一旦发生购房者面临着钱房两失的处境。为了防止开发商不按时交房，双方可以在合同中约定具体的交房时间及违约责任。需要提醒购房者的是，交房可不只是房屋使用权的交接，更重要的是产权过户。

六、房屋质量问题要约定

房屋质量问题关系到购房者的日常居住，不能仅靠交房时做详尽的验收步骤，还应该将质保书作为合同的附件。

七、违约责任要详细

在合同中，违约责任是维护购房利益的重要条款，因此要详细合理，包括开发商不按时交房、房屋出现质量问题、房屋面积缩水以及约定好的其他协议都要写清楚。

八、补充协议要谨慎

购房者在检查购房合同时要小心开发商在补充协议中藏猫腻，比如有些开发商可能想要通过补充协议减轻卖方要承担的责任。

九、签约时明确物业管理事项

实际居住时遇到坑爹的物业是很让人头疼的，所以在合同中对于物业的相关事项一定要提前约定。

套路1全款买房的里面走

为什么现在全款买房的越来越多？是真的有钱人多吗？事实是这样吗？不得不知道的套路“房抵贷”是一种投机方式，把自己的房子作为抵押给银行贷款，把贷款的钱凑全款买新房。出于对房价上涨形势看好，在他们看来，贷款带来的利息可以忽略不计，他们也并不担心自己抵押的首套房子拿不回来。而真正有刚需的人只能看着房价涨了又涨，继续“观望”。

套路2不要相信售楼处排队的假象

一走进售楼部好多人都在抢房，场面特别热闹，千万不要被吓住，这可能是开发商的套路哦，制造紧张的气氛。销售人员为了打消买房者的顾虑，还拿出了销售表，不过这个只是表面，不要相信。

套路3团购费交一万抵三万

这个是国家禁止的，团购费交了其实也没得到多少优惠，地产销售为何有团购费？只是开发商改了一个名字而已。其实这个钱是交的电商费，除去电商费刚好就是备案价格。连开发商的负责人都认为这笔电商费不该交，那房产中介为何长此以往地向购房者收取电商费？一房产中介高层告诉笔者：“我们作为企业当然想着如何赚更多的钱。电商费行不通之后，就改名成其它费用，我们并不违背“一房一价”的原则，在购房者和开发商签的合同中，成交价格肯定是符合规定的。

这几个套路购房者要小心哦!当时我就上当了。

近期，在市场不好的情况下，

一手房促销和二手房销售中

出现了越来越多的违法违规销售“套路”，

令买房者防不胜防。

小编梳理了一些房地产销售中常见的“套路”，

帮助购房者规避风险。

套路1：“销售返租”是诱饵

小心赔了夫人又折兵

“销售返租”一般都是精装房，包装得高端大气上档次，看来很美很有诱惑力，销售商经常会告诉顾客，已经有大手笔投资方租下整栋（或者整层）开酒店，你只需付不高的首付，就可以坐收租金，以租养供，若干年后房子就相当于白赚的了。

专家分析其风险：有些“销售返租”项目一旦销售完成，开发商（中介）便套现出局，承租商（有可能就是销售者的“影子公司”）背着巨大的租金成本，支付能力和信誉难以保证。同时，购买这样的房子有巨大的金融风险。

套路2：各种“内部消息”催你快下手

“假认购”营造疯抢假象

“内部消息，XX楼盘房价要涨了！”“即将限购限贷，快点下手投资！”“XX学校要修了，XX小区房价要涨了！”“明天就涨，最后的房源！”……这样的消息，是否曾在你的朋友圈刷屏？

一些开发商或中介喜欢利用微信、论坛等散播所谓的“内部消息”，制造购买氛围，鼓动购房者“迅速出手”，这在中介行话叫作“催单”。

此外，在一手楼盘的销售中，还可能出现“假认购”现象，有的楼盘因为房屋抵押给银行还未解押等各种原因，还未拿到预售许可证，楼盘销售人员就忽悠有意向的买房者先交钱“认购”、“锁定房源”。

如果你很早就交了不菲的“认购金”、“诚意金”，甚至已经选定了房号，但是过了很长时间，开发商都还未通知去签正式购买合同，那么你多半是遇到了“假认购”了；这样的情况下，你的合法权益无法得到保障。请及时将情况向有关监管部门进行举报。

套路3：假“团购”真圈钱

信“喊价”你就输了

吃饭能团购，购物能团购，买房子都能团购？如果你真的信，你就输了！

对于买房团购的现象，某资深业内人士表示，有些看上去很美的所谓“团购”，不过是和开发商联手把本来该卖1万的商品抬价到1万2，然后再打折1万1卖给你。而到底房子售价应该是多少，我市目前已经要求了房地产预售一户一价备案，应以有关部门批准的备案价为准，而不是开发商或者销售商的“喊价”。

除了一手房的“团购”套路外，一些违规的二手房中介还可能以拒绝办理过户或扣押房产证为要挟，过户前恶意提高服务费。业内人士提醒，购房前到底需要哪些费用，这些都应该了解清楚，要对方白字黑字写清楚，理性购买，减少纷争。

套路4：低于市场价的房源

大多是假的

很多人的买房之路都是从刷各种提供房屋信息的APP开始。有时，你会刷到一个户型、设计、小区环境等“性价比超高”的房源，这时是不是会很激动？

别激动！这是馅饼还是陷阱，真的难说！这可能是销售人员设下的一个套，你兴冲冲而去，人家才会告诉你：“大哥，不好意思，这套房子刚卖掉了，我给你推荐一套更好的……”或者“卖方涨价了，现在房子要用抢的，你看要不然你加点儿钱……”

业内人士表示，低于市场价的房源绝大多数都是假房源或者瑕疵房。个别无良中介人员，为了吸引购房者会隐瞒瑕疵，甚至故意释放假的低价房消息，来获得意向客户的信息。

套路5：为赚更多中介费

怂恿卖家标高价

挂牌价低于市场的房源多有“猫腻”，高价房呢？其实，不少高价房背后也有无良中介的“套路”。

在楼市较火热的时段，很多二手房卖家刚对房产中介表达出卖房意愿，中介就会开始给客户当“军师”。他们会劝用户把价格标得高一些。“你们小区昨天一套房才卖了50万，你要卖就挂55万，就算被人砍价，至少也能53万成交，轻轻松松多挣3万。”或者有购房者已经与卖方已经签订定金协议，中介销售人员也会怂恿卖方毁约，以哄抬赚取更高利润。

业内人士称，类似的做法，看似在为卖房者谋利益，实际上是中介为了捞取更多的中介费。甚至还有个别中介，隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。

套路6：鼓动买房“假离婚”

将买房者置于风险之中

近日，一则《上海中介为卖房，已和客户结了四次婚包括70岁老太太》的新闻，引起网友热议。据了解，部分中介机构为促成交易，会通过诱导购房者办理“假离婚”，“享受”首套房的契税优惠，骗取银行更低的首付比例和利率优惠。有中介甚至直接替买方制作可以假乱真的“离婚证”和“工作证明”等，以蒙骗房管部门和银行，并收取数百元“工本费”。

有的购房者听信中介游说，真去民政局办理离婚。“为买房假离婚”变“人财两空真离婚”的狗血剧也因此时常上演，给家庭和个人带来极大的痛苦。

为此业内人士提醒，我市公积金中心已经与民政部门联网，一旦被发现“假离婚”骗取公积金贷款，将被划入“骗贷”名单，成为重点关注对象。

套路7：警惕“ABC单”

小心买到“串串房”

市民在买卖房屋的时候，要小心以炒房为目的的买卖，中介行话称“ABC单”。也就是说，炒房者或中介（B）先交一部分钱与卖方（A）签订一个购买协议，但是短期内不去房交所办理过户手续；然后把房子标高价格后继续寻找真实的买家（C），最后通过隐瞒或者谎言，让C与A成交，从而在中间赚取差价。

此外，还有炒房者会将A的房屋收过来进行装修，再卖给C，这种被“化妆”过的房屋，中介称为“串串房”。炒房者为了赚钱更大的差价，装修“串串房”大都选用价廉质低的装修材料；装修出来表面看起光鲜，家具电器齐全，可拎包入住。但是买家实际购买入住后，劣质建材、家具对身体危害很大，山寨电器、劣质基装的问题会慢慢暴露出来。所以购房者在购买二手房的时候，对那种装修浮夸、家具全新的房子一定要多一个心眼，仔细甄别。

各位若在购房过程中，遭遇到销售方的相关“套路”，请及时向有关部门举报哦！

当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。他们都经过专业的培训，深谙扬长避短之道，因此与销售员交流一定要问对问题。

一、别问面积，要问公摊

在售楼处询问房屋的面积时，有些菜鸟购房者的问法直截了当：房子有多大？而内行则明确房屋面积是建筑面积还是套内建筑面积？建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含。

也可以换一种问法，“房子的公摊是多少？”一般公摊面积越小，实际使用面积就是越大，也就是得房率越高。

二、别问价格，要问差价

菜鸟购房者一般询问看中房子的价格，而内行会多方打听不同朝向、不同楼层房子的差价和原因。有些内行购房者就很有经验，知道售楼员不会主动告诉你房子的差价，需要自己“层层深入”细细打听。

三、别问使用年限，要问拿地时间

菜鸟购房者们都知道有个土地使用年限，住宅一般为70年，公寓一般为40年，但是内行们要问的更深一点，例如“土地是否被囤积？囤积了多少年？”了解实际拥有的土地使用年限。

四、别问配套规划，要私下考察

购房者一般看中一套房子，会问周围的配套规划，这点菜鸟内行都一样。售楼员们往往大肆吹嘘一些远景规划：以后有地铁经过、有商圈崛起、会修高架桥、湿地公园等等。

菜鸟一般局限在听售楼员“浅谈则止”，内行则会私下查看是否属实，深究“会不会有变数、有无文件下达、具体什么时候实现等问题”。

对于一些现有配套内行人也十分注意，如果售楼员说离公交站、某商圈很近，几步路就到了，那么内行人一定要实地去走走，看是不是真的很近，有哪些公交会一一去核实，一点也不嫌麻烦。还会问问周围的居民，实际的住房感受，多方打听免得日后后悔。

五、别问物业费，要问物业归属

菜鸟购房者一般会问物业管理费多少？售楼员可能直接跟你说X元/㎡每月。但是内行则会问：“这个是第一年促销的费用，还是一直这个价？”，而且一定要问“物业公司是跟你们一起的还是外聘的？”这点很重要。

一般最好选用物业公司归属于开发商的楼盘，例如万科、保利的楼盘都是自己的物业公司。有的开发商建完房子三五年后无影无踪，出了问题外聘的物业公司也找不到开发商，那么后期会带来很多麻烦。

其实买房有很多学问，除了问价格、问公摊、问朝向、问户型、问容积率绿化率等“基本款”内容，购房者还需要问一些深的问题。例如对办理产权证时间的约定、开发商代办产权证的手续费、以及入住时间和入住条件，内行人一定会询问入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书等。