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十、物业管理费纠纷的调解处理

(一)物业管理费纠纷概述

物业管理合同是长期性合同，在履行过程中，业主与物业公司容易产生纠纷，尤其业主以物业公司提供服务和管理的质量不合格而拒绝交纳物业管理费的情况较为常见。这类纠纷又可依据业主拒绝交费的理由能否成立，可分为三种情况。

一是业主拒绝交费的理由能够成立。物业公司在履行物业管理合同的过程中，如果确实存在小区环境脏乱差、治安保卫形同虚设、物业报修无人应答等情况的，业主在物业公司整改完毕之前拒绝交纳相应的物业管理费，是对物业公司不履行合同义务的一种应对措施，是依法行使合同同时履行抗辩权的行为，不构成违约。如果物业公司除非已按法定和约定的要求进行了整改，业主则应交纳物业管理费。

二是业主拒绝交费的部分理由成立。物业管理公司基本履行了管理服务义务，但在某些方面确有缺陷，如保洁工作、车辆停放管理等存在较大的问题。在此情况下，如果物业管理费是分不同项目收取的，业主仅能就物业公司未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。如果物业管理费无法明确区分为不同项目，则可根据物业公司未尽职责的具体情况酌情降低支付物业管理费。需要注意的是，在存在上述情况的场合，业主补交所欠物业管理费时一般无须支付滞纳金。

三是业主拒绝交费的理由不能成立。物业管理行业属于微利行业，带有一定的公益性质。在物业公司按法定或约定的标准提供了物业服务后，如业主仍无正当理由拒绝交纳物业管理费，是对物业管理合同的违反，损害了物业公司的合法利益，应承担相应的违约责任。对此，物业公司有权要求业主交纳物业管理费，并按合同约定支付滞纳金;在合同对滞纳金无约定的情况下，可要求业主按照逾期付款违约金的法定标准支付滞纳金。

(二)物业管理费纠纷调解处理的原则

1、引导物业公司运用正当手段维护权益

有些物业公司在业主欠交物业管理费时，会采取断电、断水、限制业主进出物业使用区域、对业主进行罚款或表示在物业管理过程中给业主造成损害不承担任何责任等措施，迫使业主履行交纳物业管理费的义务。这些做法缺乏合法性，不宜提倡。在调处这类纠纷时，应向物业管理公司指出，业主违约拒绝交付物业管理费用的，物业管理公司应采取书面督促或公力救济等合法手段来保护自身的合法权益，而不应采取上述不当的方法进行所谓的自力救济，否则会构成侵权责任。

2、利用“滞纳金”的杠杆作用平衡利益

物业管理合同大多约定，业主逾期交纳物业管理费的，物业公司可以从逾期之日起按应交纳费用的一定比例加收滞纳金。实践中，物业公司在主张物业管理费时，往往同时主张业主欠交物业管理费所产生的滞纳金。有时因业主长期拖欠物业管理费，滞纳金的数额亦不菲。所以在调处纠纷时用好“滞纳金”这根“杠杆”，对平衡当事人利益、平息矛盾有着十分重要的作用。具体方法上：一是根据业主逾期交纳物业管理费的主观过错程度、欠交数额、物业服务是否具有瑕疵等情况，视不同情形促使物业公司主动放弃部分或全部滞纳金，以尽快解决纠纷;二是结合滞纳金的计算数额，如果已经超过物业管理费本金的，就要引导物业公司放弃超出本金部分的滞纳金，以使双方利益趋于平衡。

3、区分业主拒交物业管理费是否具有合法理由

有些业主拒交物业管理费有一定的合法理由，大多表现为物业公司未履行合同义务或履行合同义务不符合约定，如未打扫小区卫生、保安未履行岗位职责等，引起业主不满，以拒交物业管理费的方式予以抵制。此时应认识到，依照《合同法》规定，业主可以行使与对方违约程度相适应的合同履行抗辩权，即在物业公司不履行义务或不适当履约义务时，减少或免除物业管理费的支付义务。但该抗辩权行使的范围究竟有多大，应结合物业服务合同约定的内容、物业公司实际履行情况、物业公司是否具有过错等因素综合考虑。在调处时，应在分析利弊的基础上，引导当事人自行协商，找到平衡点。如果业主拒交物业管理费无合法理由的，应做好其思想教育工作，使其对自己的行为后果产生合理预期并补交物业费。

(三)有关物业管理费纠纷的法律规定

中华人民共和国合同法(节录)

(1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过

自1999年10月1日起施行)

……

第六十六条 当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。

第六十七条 当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

……

第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

……

第一百二十条 当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

……

物业管理条例(节录)

(2003年6月8日国务院颁布自2003年9月1日起施行

2007年8月26日国务院修订自2007年10月1日起施行)

……

第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

……

上海市住宅物业管理规定(节录)

(2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次

会议通过自2004年11月1日起施行)

……

第二十三条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。

物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的范围，按照市人民政府的规定执行。

物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。

……

物业服务收费管理办法

(2003年11月13日国家发改委、建设部发布自2004年1月1日起施行)

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。

第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

第七条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3.物业管理区域清洁卫生费用;

4.物业管理区域绿化养护费用;

5.物业管理区域秩序维护费用;

6.办公费用;

7.物业管理企业固定资产折旧;

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9.经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十九条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十一条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十二条 各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。

第二十三条 本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。

第二十四条 本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)同时废止。

物业服务收费明码标价规定

(2004年7月19日国家发改委、建设部发布自2004年10月1日起施行)

第一条 为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》，制定本规定。

第二条 物业管理企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务)，应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。

第三条 物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。

第四条 政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。

第五条 物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。

第六条 物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。

实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。

第七条 物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。

第八条 物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照本规定第六条 、第七条 的有关内容和方式实行明码标价。

第九条 物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。

第十条 实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。

第十一条 物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。

第十二条 对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》进行处罚。

第十三条 本规定自2004年10月1日起施行。

上海市住宅物业分等收费管理暂行办法

(2005年6月13日上海市房屋土地管理局、市物价局发布

自2005年10月1日起施行)

为促进上海物业管理行业健康发展，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，提高市民居住质量，根据国务院第379号令发布的《物业管理条例》、国家发改委和建设部印发的《物业服务收费管理办法》和上海市人大常委会发布的《上海市住宅物业管理规定》等法律、法规及有关规定，并结合本市实际情况，制定本办法。

一、适用范围

本办法适用于本市行政区域内住宅物业管理区域的物业服务、物业收费及监督管理。

容积率高于0.5的住宅物业管理区域内的物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，由建设单位或业主大会与物业管理企业按照本办法规定执行。

容积率等于或低于0.5的住宅物业管理区域或纯别墅住宅物业管理区域内的物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，由建设单位或业主大会与物业管理企业参照本办法的有关原则协商确定。

二、物业服务分等收费标准的制定

分等收费标准由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据本市住宅物业不同的服务内容、服务要求制定和适时调整，并向社会公布。

分等收费标准包括物业服务等级标准和物业服务收费标准。物业服务等级标准的制定由市房地产行政主管部门负责，物业服务收费标准的制定由市价格主管部门负责。

经区(县)人民政府同意，各区(县)价格主管部门会同房地产行政主管部门根据实际情况，在本市最高收费标准范围内制定并发布区(县)的最高收费标准。

三、物业服务项目和等级的划分

本市住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务五项，等级从低到高，最高为五级(详见附表《上海市住宅物业服务分等收费标准》)。

四、物业服务收费标准的确定

住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，分别选择并组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和。各物业服务项目的收费标准原则上不超过规定的最高收费标准。

业主大会成立前的物业服务收费，由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并拟定收费标准，在发布招标公告或协议价格15个工作日前将拟定的收费标准报物业所在地的区(县)价格主管部门确认。建设单位应在确认的收费标准范围内进行物业管理招标或确定协议价格。其中综合管理服务项目所选的等级不得高于所选的公共区域清洁卫生服务项目等级，也不得高于所选的公共区域秩序维护服务项目等级。

前期物业服务合同中需列明约定的服务项目、服务等级和收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应包含前期物业合同中约定的服务项目、服务等级和收费标准。

业主大会成立后的物业服务收费，由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，并按本办法规定协商具体的收费标准。需要时可邀请所在地居民委员会参与协调。

五、超过最高服务等级收费标准的确定

因提供本办法未涵盖的服务内容和设施设备而提高物业服务水平的，可适当提高收费标准。

业主大会成立前的物业服务收费，建设单位应委托市物业管理协会组织专家论证提出相适应的收费标准，经区(县)价格主管部门确认并报市价格主管部门备案后，作为物业管理招标或协议的最高收费标准。

业主大会成立后,具体的收费标准由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求协商确定。需要时可邀请所在地居民委员会参与协调。

六、收费标准的备案

物业管理企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内，将物业服务合同提交物业所在地的区(县)价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

七、物业服务费的计价单位和预收期限

本办法所确定的物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。经业主大会同意，计价单位也可为每月每户。

物业服务费按月收取。经与业主约定可以预收，预收期限一般不得超过3个月。

八、付费起讫时间

前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担;产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。

九、明码标价

物业管理企业应按规定实行明码标价，做到价目齐全、内容真实、标示醒目、字迹清晰，并可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内进行公示。

物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、监督举报电话等。

实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并标示新标准开始实行的日期。

十、法律责任

物业管理企业应当遵守国家的法律、法规及有关文件的规定，严格履行住宅物业服务合同，为业主提供质价相符的物业服务。若未能履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产、安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

业主应当按照住宅物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;物业管理企业也可以依法追缴。

十一、监督检查

物业服务双方应接受相关居民委员会的监督，发生物业服务纠纷时，可接受居民委员会的协调。

物业管理企业违反国家和本市物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的，由房地产行政主管部门根据国家与本市的有关规定予以处理。构成价格违法、违规的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。

十二、其他规定

本办法所规定的物业服务收费标准的测算是采用包干制结算形式。

其他未尽事宜，按照国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》等有关规定执行。

本办法执行过程中，凡以前市、区(县)物价局、房地局文件规定与本办法不一致的，按本办法规定执行。

十三、解释部门

本办法由市物价局、市房地资源局按照各自职责负责解释。

十四、办法实施

本办法自2005年10月1日起实施。

本办法实施后开始物业服务并收费的，物业服务及其收费标准等应按照本办法规定执行。

本办法实施前业主大会与物业管理企业已签订住宅物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。

本办法实施时尚未成立业主大会且原有收费标准高于本办法最高收费标准的，须相应降低收费标准或提高服务等级。若收费标准低于本办法最高收费标准的，在业主大会成立前不得擅自提高收费标准。

公有住宅售后的物业服务收费执行本办法的有关事项另行研究后制定。

(四)有关物业管理费纠纷的案例

物业管理虽有瑕疵业主仍需补交物业管理费但不承担滞纳金

孙某系上海市四平路某处办公楼中的一位业主。2003年12月10日，该房产的开发商与一家物业公司签订了前期物业管理合同，委托该物业公司对办公楼进行物业管理。之后，由于孙某从2005年1月起拖欠物业管理费，物业公司向孙某催讨未果，遂诉至法院，要求孙某支付拖欠的物业管理费及滞纳金。孙某辩称：物业公司未尽管理服务义务，自己有权不付管理费，请求驳回物业公司的诉请。

法院在审理中查明，该办公楼二十层楼面的火警报警器显示为设备故障状态并时常伴有刺耳的啸叫声，小区门卫处机动车、非机动车停放秩序混乱，影响车辆及行人的正常出入。

法院认为，物业公司基于其与开发商签订的前期物业管理合同，已对孙某的物业进行了物业管理，孙某作为小区业主，理应支付相应的物业管理费。但物业公司在实施物业管理服务中存在对设备故障未及时检修等情况，影响了业主的正常办公，引起业主的不满，孙某为此而延迟支付物业管理费系事出有因。物业公司诉称其全面、妥善履行了管理服务义务，与事实有出入，故对物业公司要求孙某支付滞纳金的诉讼请求不予支持。据此，法院在判令孙某支付欠付物业管理费的同时，驳回了物业公司要求孙某承担滞纳金的请求。

业主以他人的违章建筑妨碍其生活为由拒付物业管理费未获支持

冯某系本市陆家浜路某处房产的业主。自2002年4月1日起至2004年3月31日，冯某未向小区物业公司支付物业管理费。2004年5月，物业公司向法院提起诉讼，要求冯某支付拖欠的物业管理费及滞纳金。冯某辩称，由于物业公司未尽管理之职，擅自允许他人在公寓违章搭建，开设食堂，影响了自己的正常生活，故不同意物业公司的诉讼请求。对此，物业公司表示对小区内存在的搭建是知道的，已经进行了劝阻，并曾上报有关主管部门，但由于自己并无行政执法权，不能进行拆除，故不同意冯某的辩称意见。

法院认为，物业公司受小区业主委员会的委托，作为系争小区的物业管理人，对小区实施了物业管理服务，冯某作为小区业主理应支付相应的物业管理费。系争房屋所在小区内有他人搭建违章建筑、开设食堂对冯某造成妨碍的，冯某可向有关行政部门反映，或直接起诉要求食堂业主排除妨碍。物业公司虽然对小区承担管理职责，但是对于小区内的违章搭建等问题，并没有直接予以拆除的权力，根据规定，其只能进行劝阻和报告。现物业公司已履行了劝阻和报告的义务，冯某不能因为小区内仍存在违章搭建就认为是物业公司的责任，并因此拒付物业管理费。所以，法院判决支持了物业公司的诉请。

区分业主拒交物业管理费是否具有合法理由

有些业主拒交物业管理费有一定的合法理由，大多表现为物业公司未履行合同义务或履行合同义务不符合约定，如未打扫小区卫生、保安未履行岗位职责等，引起业主不满，以拒交物业管理费的方式予以抵制。此时应认识到，依照《合同法》规定，业主可以行使与对方违约程度相适应的合同履行抗辩权，即在物业公司不履行义务或不适当履约义务时，减少或免除物业管理费的支付义务。但该抗辩权行使的范围究竟有多大，应结合物业服务合同约定的内容、物业公司实际履行情况、物业公司是否具有过错等因素综合考虑。在调处时，应在分析利弊的基础上，引导当事人自行协商，找到平衡点。如果业主拒交物业管理费无合法理由的，应做好其思想教育工作，使其对自己的行为后果产生合理预期并补交物业费。

疫情当前，很多城市都对居民社区和乡镇村落推行了相关管理要求，进出大门检查口罩佩戴情况和体温是最基本的操作，更有中高端小区建立消毒棚，业主只要通过就会自动消毒……然而，也有不少网友吐槽自己小区的物业并不作为，甚至有需要的时候到物业办公室，连个值班人都找不到，但是收钱的时候却非常积极。

那么，放眼全国来看，物业真的应该取消吗？2个原因很现实——收费与服务。其实，业主作为雇主“甲方爸爸”的角色是有权利解聘服务不到位的物业公司的，而且这样的事情并不少见。记得两个月前，一小区业主在合同期满之时没有选择续约，而是请来了新的物业公司。而旧的物业公司眼见”新人“上门，就是死皮赖脸的霸占着办公室不肯走，最后警察来了，对无理取闹的旧物业进行了处罚。

消费者花钱没有买到满意的周到服务，应该用法律武器进行维权，不该花的“冤枉钱”最好一分也不要多花。不过，很多不正规的物业公司通常喜欢反客为主，把自己当作高高在上的主人，把业主当作欠债人一样去讨债。面对这样的物业，可以通过录音、录像、拍照等方式进行取证。如果在购房之时，还与物业签订了服务合同的话就更好了，必要时候也可以作为维权的依据之一，针对其违反的合同条款来索赔。

除了“不作为”之外，惹得业主不满的还有乱收费的现象。不少中低档小区的物业基本上没有经过什么特殊的服务培训，更不会按照相关条款来做事。按照相关条例规定，物业的收支都该公开透明，可这样规矩的物业寥寥无几。

而近些年爆出“天价物业费”的新闻也是越来越离谱——有些物业欺负业主不懂，明目张胆的玩文字游戏，等到业主发现收费数目不对劲的时候已经晚了。有的物业则是变相捞钱，逼迫家里没有车的住户出资十几万元买车位，才给房产证……

奇葩案例数不胜数，那么哪些业主可以不交或是减免物业费呢？第1类：因房屋问题，在合同交付时间到期后仍没交房的业主，物业费理应由开发商承担。第2类：物业没按合同办事、没有签订物业服务合同的业主可以获得减免。第3类：物业费超过当地收费标准的业主，有权拒缴多余的部分。第4类：房子空置半年以上的业主，可以申请减免物业费。第5类：物业公司无法出示合法的价格审批文件原件，业主可以拒交物业费。

物业与业主之间原本是“互利共赢”的关系，只是由于不正当的监管而造成了这种很乱的局面。好在，随着楼市调控的推行，不少城市为了创造良好的楼市氛围，也渐渐拾起了对物业监管的重视，出台了一些新规定，多数对业主们来说都算是好消息，比如去年的扫黑除恶专项行动中，不少城市的名单中都有黑物业这一板块。

再比如，2020年3月1日起，深圳物业管理新规将正式实施。新规规定，物业公司必须将公共水电费的分摊情况、物业管理费用、物业专项维修资金使用等资金使用情况给予公示。其次，物业新规还明确表示，共有物业的收益应归全体业主所有，业主大会可以开设独立账户，避免物业公司侵占、挪用业主共有资金，从而让业主真正拥有主动权。

从5月1日起，重庆物业管理新规将正式实施，比深圳要更严厉一些。物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库，应该首先满足业主的需要，不得出售给业主以外的单位或者个人，否则可处5-10万的罚款。此外，被解聘的物业公司拒不退出物业管理区域，可处10万-30万元的罚款，而且一年内不得参加物业管理招标投标活动。

此外，山东物业新规明确规定：利用共用部位、共用设施设备进行经营以及取得相应收费标准，应当征得业主大会同意，其中共用部位的收益归全体业主所有，而且可以优先用于折抵物业公共服务费。显然，这可以为业主节省一笔不小的物业费开支。陕西则明确规定，公摊耗能费、砸墙费、清运费等不合理的自定收费项目不用再交了。

专业的好物业是尽职尽责的为业主所考虑，账目透明，有新的决策和花销也会公示出来征求意见，钱财也只拿属于自己的那部分，绝不多吃多占。去年，山东一小区的物业在春节之时，积极主动的给业主准备每人200元的现金红包。北京一小区的物业在年底的时候，准备大量现金分发给小区居民。仔细了解一番才知道，原来小区里的这些收入理应属于业主，不索要就被私吞了。

第1笔钱是通信管理及广告位的收入，第2笔钱是小区摊位费的收入，第3笔钱是小区停车位的收入.因为，它们占用的是电梯间、小区公告栏、地面绿化和公共区域。要知道，这样的费用每年都得有十几万甚至更多的油水，而业主在购房的时候也是买下了这些公共区域的享受权，所以理应由业主们平摊。

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益,改善生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本经济特区实际,制定本条例。

第二条本经济特区内住宅区物业与非住宅区物业管理及相关监督管理活动适用本条例。在本省经济特区以外其他区域的物业管理,参照本条例执行。

第三条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第四条省人民政府住房和城乡建设行政主管部门对本经济特区的物业管理活动进行管理、监督和指导。

市、县、自治县人民政府应当建立物业管理联席会议制度,协调处理物业管理的重大问题。

市、县、自治县人民政府物业管理主管部门对本行政区域内的物业管理活动进行管理、监督和指导。

规划、城管、环卫、物价、财政、公安等相关部门按照各自职责,共同做好物业管理有关工作。

街道办事处、乡镇人民政府应当协助物业管理主管部门对物业管理活动进行管理、监督和指导,调解物业管理服务纠纷。

居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。

第五条物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,负责制定并监督实施物业服务规范,督促物业服务企业诚信经营和服务,促进行业健康发展。

第二章业主、业主大会和业主委员会

第六条依法登记取得或者根据物权法的有关规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规定和管理规约、物业服务合同的约定执行,但不得以放弃权利为由不履行义务。

一户人家有一辆车，在小区已经很普遍，30%～40%住户有两辆车。小区停车难已经普遍存在个各个小区，所以经常因此引发堵路、堵车门等纠纷。那么物业可以在小区建车库吗?接下来请大家跟随小编的脚步来了解详情吧。

物业可以在小区建车库吗?小编分析如下：

第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。要经过业主的大会通过，小区物业不能随意建筑车库。

车库建设手续办理单位应为建设单位，发改委办理立项批复，规划局办理工程规划许可证，城乡建委办理建设工程施工许可即可开工建设。其中建委办理流程为初设批复，施工图备案，工程招投标，工程质量安全报监，施工许可证。

《物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

以上内容由调查整理，希望能够帮到大家。如果各位还想知道小区物业负责管理车辆哪些相关事宜，那就继续关注我们下期的物业服务小知识讲座吧，小编很高兴为大家服务。

很多小区业主由于对当前物业服务的不满意，或者前物业管理到期就会遇到更换物业的问题。那么更换物业要注意什么呢？小编在此提醒，工作交接千万马虎不得。

具体注意事项如下：

一、更换程序的合法性

小区物业管理委员会是代表小区产权人、使用人利益，负责监督检查小区物业管理工作的非法人社团，是解决小区物业管理问题的关键。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经小区产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。

二、取得相关方面的支持

调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能得取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。中正方的支持主要是指法律顾问，提供法律支持。物管顾问、财务顾问，提供专业支持。政府主管部门，提供政策支持，取得指导、支持，不可忽视。

三、各方面工作的交接

物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务帐务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化、把有损于产权人、使用人利益的机率降到最低。

四、交接内容交接中涉及的内容繁多

设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。

具体大块如下：

（1）工程交接：由专业人员组成电气、暖通、土建等等，参照国家及行业标准，规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。

（2）财务交接：在正式交接之前，双方做好充分的准备，业务对口交接。

（3）文档交接：文档中重点文件为各项法律文本和承诺性文本，特别要作好签收归档工作。

（4）其它交接：包括岗位交接，人事安排，劳动关系等等，做好确认签字工作。

五、防范风险

避免业主或使用人工作，生活受到影响。更换物管企业的过程中，经常出现的"风险"有5种情况：

（1）原物管企业拒不退出，导致新物管企业难以进入。

（2）原物管企业提出高额外补偿。

（3）交接不配合，导致物业管理工作无法延续。

（4）因管理真空导致部分业主对更换持不同意见甚或引发对业主委员会的诘难。

（5）引发法律讼诉。引发法律讼诉不是坏事，但在客观上给交接工作造成波折。

一、物业费包括哪些费用?

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3、物业管理区域清洁卫生费用;

4、物业管理区域绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业管理企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本 二、物业费收取标准是什么

我国物业收取标准分为一级物业收费标准;二级物业收费标准;三级物业收费标准和四级物业收费标准。不过每个地方的物业费收取标准都不一样，具体的物业费收取标准由当地的物价局公布。

实行政府指导价的物业服务收费，由市、县价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应等级的基准价和浮动幅度，并定期公布。 三、物业管理费从什么时候开始收

1、以业主到小区物业管理处办理入住手续、业主取得了新房的钥匙作为业主入住的开始。因为“有时候业主会直接把毛坯房出租，事实上就是入住了，就应该按100%交纳物管费”。

2、业主办理入住手续后物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，对已购买但未入住的业主一年内按物业管理公共性服务费标准的50%交纳”，同时为了尽量避免一些“炒房”的业主长期将房屋闲置，又规定“一年后仍未入住的按100%交纳物业管理公共性服务费用”。《办法》中对是否“入住”的标准确实没有明确规定，他个人认为不能以业主拿到钥匙为界限，但根据张女士反映的情况，房屋已经开始装修，表示已经有人正在使用房屋了，也正在开始享受小区的部分配套服务了，所以按50%收取物业管理费更为合理。

3、国家法律法规并没有规定物业费须多长时间缴纳一次，那么物业费的缴纳时间问题可在签订的物业管理合同中注明。

4、根据物业管理条例规定，在交房之前物业公司要与开发商进行验收，在验收完后，物业公司正式接管该小区，那么小区已竣工、且验收合格后的房屋的资料、钥匙都是必须要移交给物业公司的。

5、业主在接到开发商发放的入伙通知书后，根据入伙通知书上的时间开始缴纳物业费，并且在该时间以后房屋的一切费用、责任都由业主自己承担了。也就是说从那天开始，房屋的一切权利、责任都归业主了。

无论是租房还是买房，一般都会面临物业费这一笔费用。物业费包括什么呢？既然它与我们的生活息息相关，了解一下物业费的收取标准也是很必要的，让我们的花钱的时候心里有一个低。了解了物业费包括什么，很多时候，你就可以知道自己的权益有哪些。

一、物业费包括什么

大家都知道物业费就是我们对居住小区内的设备、绿化、治安等等的维护所需要交纳的费用。那么物业费具体包括什么呢？

1、居住小区区域内的清洁卫生费用，这样大家都可以在一个卫生的环境中居住。

2、居住小区区域内的绿化养护费用，公共的地方绿化做好了，居住的每个人都可以享受绿化的美。

3、居住小区区域内的秩序维护费用

4、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等

5、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

6、办公费用

7、物业管理企业固定资产折旧

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

9、经业主同意的其它费用

注：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本

二、物业费收取标准

有不少于小区住宅总建筑面积3%的物业管理服务用房；

绿化率35%以上(包括水面)；

绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上；

固定活动馆所300平方米以上；

专用固定停车泊位1个/3户；

具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；

固定体育活动场馆不少于二项设施。

公共秩序维护：

1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。

2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。

4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。

5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。"

6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。

8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

保洁服务：

1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭

2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。

3、公共楼道每天清扫2次；扶手每天擦洗2次，保持干净整洁。

4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。

5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。

6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

7、垃圾设施每天清洁2次，无异味。

8、公共区域玻璃每周擦洗1次。

9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。

11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

环境卫生是指城市空间环境的卫生。主要包括城市街巷、道路、公共场所、水域等区域的环境整洁，城市垃圾、粪便等生活废弃物收集、清除、运输、中转、处理、处置、综合利用，城市环境卫生设施规划、建设等。那么小区商铺影响小区环境物业管吗？下面为大家介绍一下。

严格的来讲，商铺门前应该属于“三包”范围，“门前三包”是指"临路（街）所有的单位、门店、住户将担负的市容环境责任三包（市容、环境、绿化保洁等），也就是说谁家门口环境卫生谁来管理。但是呢，在市政环卫管理划分来看，环卫作业内容包括路中心直至路两边商铺墙角沿线的卫生都属于市容环境保洁的范围。

1、不准把垃圾、布屑、塑料袋等不易腐烂杂物投入便厕或下水道造成堵塞。

2、不准乱倒乱丢垃圾。

3、不准放养家禽家畜。

4、不准在院内乱掷烟头、杂物和高空掷物。

5、不准乱堆乱放，乱搭乱建和吊挂（晾晒）各种物品。

6、不准擅自搬动、拆除、破坏公共设施设备和损坏绿化带内的花草树木。

7、不准院内乱停放车辆。

8、店铺使用音响设备时，不准使用噪音，晚上22点后应将音量调置最低，以免影响居民正常工作和休息。

9、不准燃放鞭炮、烟火、焚烧等有害于人体和污染环境的物品污染小区环境。

以上这些都是有佰佰为大家总结的物业服务小知识，更多的尽在，在这里我们还会为大家介绍小区商铺哪些行为会受物业管理限制。

物业费滞纳金是什么？物业费滞纳金是指业主因拖欠物业费而需交给物业公司的一部分数额的金钱。物业费滞纳金的产生由市建委与市工商局起草的《北京市前期物业服务合同》与《北京市物业服务合同》示范文本。在对停车收费、装修等备受关注的焦点问题都包含其中，范本中明确规定，业主拖欠物业费将交滞纳金。

《北京市前期物业服务合同》示范文本将作为《商品房买卖合同》的附件，由开发商在卖房之前与物业公司签订，需要上报市建委予以公示。《北京市物业服务合同》示范文本供业主大会或业主选聘物业服务企业时使用。两份合同范本明确规定了开发商、物业公司、业主三方的权利和义务。

物业公司和业主有如下权利和义务：

关于业主

对前期物业服务有知情权

前期物业合同虽然是由开发商与物业公司签订，但服务对象仍是业主。合同范本明确：业主在前期物业中享有知情权。在保障业主利益的同时，范本也进一步明确了相应的义务，如有拖欠物业费，业主应该交纳滞纳金，按照合同法规定，该标准是每日物业费的万分之五，双方也可约定其他标准。

共用设施搞经营须经业主书面同意

对于归业主所有的共用部位、公用设施，物业公司想用于广告、房屋租赁、会所经营等营利活动，要征得业主委员会书面同意，并每半年向业主公布收益情况，接受监督。经营收益归全体业主，可分摊到户冲抵下一年度的物业服务费用，也可用于小区改造或补充专项维修资金。

共用部分的经营权归谁，则由业主大会商议决定。

关于物业

物业不得出卖业主资料

范本在物业公司义务中明确写入：妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。

装修未损房屋及时返押金

范本规定物业公司应与业主订立书面的装修服务协议，除约定收取装饰装修服务费外，物业不得另行收取装修垃圾清运费、施工人员管理费、门卡工本费等与装饰装修有关的费用。未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏的，物业应在完工后7日内将押金全额退还。

物业解约须提前三月通知

与业主发生矛盾，擅自“罢工”导致小区停水停电，这样的物业公司将面临万元级别的违约赔偿。合同期满前，无论是业主还是物业公司，不想再继续合作，必须提前3个月通知对方，双方都不能擅自提前解除合同，否则无过错方可要求万元级别的违约金。

关于收费

物业费分为包干制和酬金制

对于业主普遍关心的物业服务收费问题，范本中提供了“包干制”或“酬金制”供选择。包干制是指物业费由业主按建筑面积交纳，如果选择这种方式，物业公司不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。酬金制是指业主按建筑面积预先交纳服务资金，物业公司用来支付绿化养护等费用，选择这种方式，物业公司应向全体业主公布账单并定期公布费用的使用情况。同时双方每年聘请专业机构对物业服务资金使用进行审计。剩余费用转入下一年，不足部分由业主承担。

住宅经商按商业物业标准收费

针对广受关注的民宅商用行为，范本规定，业主、物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，物业公司可以参照商业物业标准收取相应的物业服务费。

滞纳金的计算公式：

假如本月应交50元，但业主延迟了14个月才交，按每天5%的违约金计算50元×5%=2.5元/每天2.5元/每天×30（每月30天）×14个月=1050元不过有一个问题必须搞清楚，就是物业服务合同当中约定的物业公司服务不到位的违约金是否与业主延迟交纳物业费的违约金对等，也就是说如果物业公司服务不到位，是否也是约定按每天5%的额度赔偿业主违约金，如果物业服务合同当中仅仅约定了业主延迟交纳物业费的违约金，却没有约定物业公司服务不到位的违约金（这种情况在前期物业服务合同当中普遍存在），或者说业主延迟交纳物业费违约金的比例明显高于物业公司服务不到位违约金的比例，这就造成了合同双方赔偿额度不平等，违反了合同法的基本原则。

在现实生活当中这样的物业服务合同一旦发生相关违约金诉讼，法院一般不支持物业公司相关违约金的请求。这是充分考虑到合同法当中当事人双方的权利与义务平等的基本原则。

小区楼房保温层脱落也是很常见的现象之一，在很多破旧小区都会有这种现象存在，那么小区楼房保温层脱落物业负责维修吗?下面本文就来给大家详细的讲解一下。

小区楼房保温层脱落要是在保质期内，物业可以联系开发商进行维修。外墙脱落的维修责任，应以保修期来界定。如果开发商不愿继续承担维修责任，就应将维修基金交给他们，让他们自己维修。

据了解，按照《物业管理条例》的规定，小区的物业管理应有一笔专项资金，用作物业维修资金。但如果物业管理处没有这笔维修资金，且像该小区物业管理负责人所说的，当初双方合同中并没有包括建筑维修部分，律师就指出，得根据“物权归己、维修自理”的原则，由小区的住户自己负责了。据了解，根据建设部有关规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定，售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，房屋保修期满之后，公共维修基金可使用在住宅共用部位。

如果外墙的脱落是由于质量原因造成的，那么开发商应承担责任，那么外墙脱落是否是由于质量原因造成的，应由建筑工程质量安全监督部门进行鉴定，先鉴定是否有质量问题。

温馨提示，以上是对其小区楼房保温层脱落物业负责维修吗等知识的讲解，要多关注，多了解物业服务小知识，尤其是小区建筑中共用部分都有哪些等知识很重要。

问：

我儿子去年5月份买了一套二手房，当时忘了交代物业费的问题。搬进这套房子后，物业就不断向我儿子催要前一年的物业费。我们全家认为前一年的物业费是原房主欠下的，因此拒绝缴纳。可是物业却表示我们已经是房子的所有人，理应承担这笔费用。请问这笔物业费我们是否该替原房主负担？

律师说法：

是否需要替原房主承担前欠物业费，要看您的儿子购房时与原房主有没有协议约定。如果买卖双方约定买方替原房主承担此前的物业费，那么您儿子就应该补齐前欠的物业费。如果他们没有相关的约定，也就是说，物业服务合同理应针对当时的合同方，也就是原房主。物业公司没有权利向你们催讨物业费。

相关法律知识：

《物业管理条例》第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

不少购房者疑惑自己的房子在交付使用到入住这段时间内是否需要交纳毛坯房物业费？物业收取毛坯房物业费符合法律规定吗？

针对毛坯房物业费的争议，相关人士解释称，业主取得房屋产权后，就要交物业管理费。同时，业主获取房屋产权时签订的合约中，也有明确业主交物业管理费的具体时间。

据《上海市住宅物业管理规定》第四十五条规定，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费；业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其交纳；物业服务企业可以依法向人民法院起诉。

随着物业的不断发展，物业管理的概念也在不断地形成，其中物业消防安全也逐渐被人们重视，以下是由小编整理关于物业消防知识培训的内容，希望大家喜欢!

1、物业防火知识

安全部

1)安保员在日常工作、巡逻中勤看、勤听，发现漏电、线头脱落、松动等现象立即报有关部门，善于发现存在的火灾隐患，如有异常立即报告;

2)门岗严格控制易燃、易爆及有毒物品带入小区;

3)定时对小区内各区域的消防器材进行检查，若发现损坏或丢失，要及时补充;

4)楼层报警系统发生报警，要及时查看、排除，并做好记录;

5)发现有私自接电线、电线上没有插头而直接插在插座上的，应立即提醒停止使用;

6)行李寄存时不得替业户存放易燃易爆、枪支弹药及各种危险物品，如有发现立即报告有关人员。

设施部

1)各种电气设备和线路不准超负荷使用，接头应牢固，绝缘性要良好，不得使用不合格保险装置;

2)一般电气设备和线路要定期检查，发现可能引起火花、短路、发热及电线损坏等情况应立即维修;

3)配电房、空调机房、电梯机房等重要部位，外来人员未经批准禁止入内，特殊情况的需经同意后由值班人员陪同方可进入;

4)使用明火作业时，要选择安全地点，配备灭火器材和专人监护，作业前要清除5米内的一切可燃物，如受场地限制应采取遮挡或分隔措施;

5)明火作业结束或中途离开现场时，必须切断电源和气源，仔细检查现场，确保无余火复燃危险时方可离开现场;

6)电梯机房接到火警，立即将电梯降到一楼，并切断电源;#p#副标题#e#

环境部

1)对楼层及消防通道内的易燃物品如废弃的纸木箱、报刊杂志等应及时清理，减少火险隐患;

2)楼层走道、楼梯及安全疏散通道上不准堆放各种物品，保持畅通无阻;

3)在做家政服务时，要把烟灰缸内没有熄灭的烟头用水浸湿，然后再倒入垃圾桶内，不能将未熄灭的烟头直接倒入垃圾桶内;

4)工作所用的吸尘器等电器设备发生故障时，应通知设施部检修，不得私自处理。

2、发生火灾时，如何组织灭火自救工作?

扑救初期火灾是在火势蔓延快、人员多、火场情况复杂的情况下进行的。在组织指挥灭火自救的工作中，应坚持以保证大多数人的安全为前提。指挥要果断、行动要迅速。具体要抓好报警通报、疏散抢救、组织灭火、防烟排烟、注意防爆、现场护救、通讯联系、后勤保障、安全警戒等工作。

3、物业发生火灾，火场逃生要点

1)火灾袭来时要迅速逃生，不能贪恋财物。

2)楼内失火可向着火层以下疏散，逃生时不要乘普通电梯。

3)必须穿过烟雾逃生时，应尽量用侵湿的衣物披裹身体，捂住口鼻，身体贴近地面 顺墙逃向远离烟火的太平门和安全出口。

4)如果房内有防毒面罩，逃生时一定要将其戴在头上。

5)身上着火，可就地打滚，或用厚重衣物覆盖压灭火苗。

6)当楼梯被烈火，浓烟封闭时，可通过窗户或阳台，逃向相邻建筑物或寻找没着火的房间，或将门窗封闭，防止烟火入侵。如果烟味很浓，客房门已经烫手，说明 大火已经封门，再不能开门逃生。此时应将门缝塞严，泼水降温，呼救待援。

7)在发生火灾时，要利用一切可利用的条件逃生，建筑物内或室内备有救生缓降器，救生滑道及绳索的，要充分利用这些器具逃离火场。

4、物业火灾应急十要

1)要早报警，报警愈早损失愈小，要牢记“119”火警电话。

2)初起火时最易扑灭，在消防车未到之前。如能集中全力抢救，常能化险为夷，转危为安。

3)要先救火，后搬运财物，片刻延误，易成巨灾。失火时，不宜先抢救财物，易被窒息而死或失去逃生的时机。

4)要沉重冷静，严守秩序，才能在火场中安全撤退。倘若争先恐后，互相拥挤，阻塞通道,导致自相践踏，会造成不应有的惨剧。

5)下楼通道被火封住，欲逃无路时，将被单、台布撕成布条，结成绳索，系牢窗户，再用布护住手心，顺绳滑下。

6)邻室内起火，万勿开门，应跳入窗户阳台，呼喊救援或用前法脱险。否则，热气浓烟乘虚而入使人窒息。

7)烟雾较浓时不必惊慌，宜用膝、肘着地，匍匐前进，因为近地处往往残留新鲜空气。注意，呼吸要小而浅。

8)在非上楼不可的情况下，需屏住呼吸上楼。因为浓烟上升的速度是每秒3-5米，而人上楼的速度是每秒0、5米。

9)逃离时，要用湿毛巾掩住口鼻。也可用水打湿衣服、布类等掩住口鼻。带婴儿逃离时可用湿布轻蒙在头上，一手抱着，一手抓地逃出。

10)逃离前必须先把有火房间的门关紧。特别是在住户多的大楼及旅馆里，采用这一措施使火焰、浓烟禁锢在一个房间之内，不致迅速蔓延，能为本人和大家赢得宝贵时间。

物业主消防须知

1、教育孩子不玩火，不玩弄电器设备。

2、不乱丢烟头，不躺在床上吸烟。

3、不乱接乱拉电线，电路熔断，切勿用铜、铁丝代替。

4、炉灶附近不放置可燃易燃物品。

5、物业社区微信提示，明火照明时不离人，不要用明火照明寻找物品。

6、离家或睡觉前要检查电器是否断电，燃气阀门是否关闭，明火是否熄灭。

7、利用电器取暖、烘烤衣物，要注意安全。

8、物业社区微信提示，发现燃气泄漏，要迅速关闭气源阀门，打开门窗通风，切勿触动电器开关和使用明火，并迅速通知物业服务中心、

9、不能随意倾倒液化气残液。

10、家中不可存放超过0、5公升的汽油、酒精、香蕉水等易燃易爆物品。

11、切勿在走廊、楼梯口等处堆放杂物，要保证通道和安全出口的畅通。

12、不在小区内燃放烟花爆竹。

看过“物业消防知识培训资料“

物业应尽的消防安全职责

一、制定消防安全制度、落实消防安全责任，开展消防安全宣传、教育和培训。

二、开展防火检查，及时消除火灾隐患，并建立检查记录。

三、保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，并设置符合国家规定的消防安全疏散标志。

四、按照国家有关规定配置消防设施和器材、设置消防安全标志;定期检查、维护管理区域内公用部位的消防设施和器材，保障其完好有效。

五、制定灭火和火灾应急疏散预案，并定期组织居民和社区内的企事业单位进行演练。

六、劝阻和制止违反消防法律法规的行为。

七、落实一名专(兼)职消防安全员，承担消防安全检查、宣传和督促整改火灾隐患的职责，做好义务消防消防队的日常工作。

八、发现火灾及时报警，并组织扑灭初期火灾，协助公安消防部门开展火灾原因调查工作和善后处理工作。

7、发生火灾时，如何报警?

一旦发生火灾，首先要做的就是要把火灾的信息传给消防安全管理部门、单位的负责人、公安消防队和需要疏散的人员。单位义务消防队员要积极参加扑救初起火灾，当火势蔓延，火情恶化时，要及时拔打“119”火警电话，并派人到路口迎候消防车。拔打电话时要注意到以下几点：

1)说清楚起火单位的详细地址，具体起火部位;

2)起火单位燃烧物质的性质，如油、电器或棉织物等;

3)火势的大小;

4)报警人的姓名及联系方式。

物业可能是最让人头疼和心疼的！所以关于物业的一些问题，你一定要清楚，看看吧！

当我们住进自己的房子后，每天与我们打交道的就是小区的物业公司了。我们要交物业费，他们保障我们的生活变得舒适和安全。虽然天天见面，但是有时我们和物业之间却是熟悉的陌生人，有些很必要的物业知识我们或许并不了解。

物业能保障

物业能保障我们什么?

1、有更加整洁干净的环境，完善的绿化和清新的空气。公共卫生能够得到定期的维护保洁。

2、安全问题更加放心。陌生人不会轻易进出，小区内车流的管制，让小区不会像普通的公园一样。

3、让你的生活更加便利。电梯坏了有人来修，门锁打不开了一个电话就行了，只要是你生活上遇到的问题，通过物业都能得到妥善的解决。

物业的一些问题

关于物业的一些问题

我们交了停车费，物业有哪些应尽的责任?

停车管理单位应负的责任是:保障车主有车位;负责疏导小区交通;物业的车位使用费只限于该停车场地使用租金，不包含车辆保管费，即双方只构成车位场地租赁关系，不构成车辆保管关系。车辆应由业主自行妥善保管。

业主和使用人在使用和装修房屋时，有哪些违规行为，应承担经济责任?

业主在使用物业，尤其是装修房屋时，应遵守有关房屋装修管理规定，事先告知物业管理公司。业主和使用人如有下列行为之一，造成他人损失的，应承担经济责任:

1)、损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌;

2)、占用、损坏住宅的共用部位、共用设备;

3)、在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物;

4)、侵占绿地、毁坏绿地;

5)、乱设摊点、乱设集贸市场;

6)、乱倒垃圾、杂物;

7)、在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;

8)、排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

9)、法律、法规禁止的其他行为。

物业和业主之间应该做到相互理解，履行好自己应尽的义务，共同维护小区的环境的美好。

购买二手房相比新房来说流程更复杂，需要注意的事情也很多。尤其是最后物业交割时，如果不注意可能会给购房者造成时间及金钱的损失。

所以下面给大家介绍下，当购买二手房物业交割时需要注意的地方：

1、结清水表账单

交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

2、告知电表状况

在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。

3、协助煤气过户

按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。

4、签订新的物业供暖协议

有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。

5、结清电话费

有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是isdn电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。

6、协助有线电视过户

有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。

7、结算维修基金

按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。

8、附属设施

一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

9、迁移户口

买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。的时候也是需要购房者提供购房合同和购房发票的。

物业维修是指物业自建成到报废为止的整个使用过程中，为了修复由于自然因素、人为因素对物业造成的损坏，维护和改善物业使用功能，延长物业使用年限而采取的各种养护维修活动。那么物业负责维修房屋建筑哪些部位?

物业负责维修房屋建筑的部位如下：

一、主体工程

主体工程的修缮，有以下两项标准：

1、屋架、柱、梁、檩条、楼楞等在修缮时应查清隐患，损坏变形严重的，应加固、补强或拆换。不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做。损坏严重的木结构在修缮时要尽可能用砖石砌体或钢筋混凝土构件代替。对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的，应及时修补。混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀较严重的，应通过检测计算，鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。

2、基础不均匀沉降，影响上部结构的，砌体弓凸、倾斜、开裂、变形，应查清原因，有针对性地予以加固或拆除。

二、木门窗及装修工程

木门窗修缮应开关灵活，接缝严密，不松动;木装修工程应牢固、平整、美观、接缝严密。木门窗及装修工程的具体修缮标准。

物业管理企业承担房屋建筑共用部分、公用设施设备、物业规划红线内的市政公共设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。业主承担物业自用部位和自用设备维修责任。凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。物业小区哪些水管属于物业维修范围?只要是公共区域的水管，都是物业负责维修管理的。就是业主户外的管道，如果是家里面的水管，要看有没有过了保质期，如果是新楼房没有5年的使用期，就是物业负责维修更换。

温馨提示，物业负责维修房屋建筑部位有了一定的讲解，让大家知道了物业负责维修的建筑部位，要是还想要了解小区建筑中共用部分都有哪些等物业服务小知识，可以关注。

以下是税率各个因素的计算方式。

一、房产税的税率算法：按照规定，房产税采用比例税率、从价计征。实行从价计征的，税率为1.2%;从租计征的税率为12%。

二、房产税的计税依据：房产税的计税依据有两种：一是房产的计税余值，二是房产租金收入。细分如下：

房产的计税余值，按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据，所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额，这里所说的房产原值，是指企业按照会计制度的规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的，均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。按照规定，企业对房屋进行改建、扩建的，要相应增加房产的原值。

租金收入：按照规定，对于企业出租的房产，应以房产租金收入为房产税的计税依据。房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬，包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金，按规定计征房产税。

小区物业费是业主在接受物业管理公司服务后要交的费用，从业主开始接受服务起，物业费就要开始交了，具体是什么时候开始交呢?

物业费一般是从购房者收房开始计算，要注意的是，接房日期以实际接房日期为准，不能只看购房合同中的日期，因为有些开发商会延期交房。开发商将达到条件的物业交付给购房者，需要办理相关的手续，并由购房者签署相关的凭据，也就是说，购房者交物业费的话，前提是办理了接房相关的手续。

房子未装修要交物业费吗?

1、已交房没入住没装修的房子需要交纳物业费。

2、《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。你没入住，公共物业管理还是需要正常维护。但因为没有入住可适当少交。

3、《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行按时交纳物业服务费用的义务。

4、四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

物业管理费项目构成

(一)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等;

(二)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等;

(三)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等;

(四)购买或租赁必需的机械及器材的支出;

(五)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出;

(六)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用;

(七)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用;

(八)公共区域植花、种草及其养护费用;

(九)更新储备金，即物业配套设施的更新费用;

(十)聘请律师、会计师等专业人士的费用;

(十一)节日装饰的费用;

(十二)管理者酬金;

(十三)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用;

(十四)公共电视接收系统及维护费用;

(十五)其他为管理而发生的合理支出。

案例：

康先生把电动车停在楼道里，谁料第二天一早却不翼而飞，欲通过小区监控录像寻找小偷踪迹，却发现监控设备未进行录像。一气之下，康先生将小区物业告上法庭。物业认为，对不在停车棚内的车辆无看管义务，康先生擅自在公共通道内停放车辆，应自负失窃责任；物业曾向业委会申请修理监控设备，因维修基金冻结导致设备未修理，物业不应承担设备问题责任。但法院最后认定，此案中物业因未尽最低限度安全保障义务，被判承担50％的补充赔偿责任，赔偿930.5元。

评析：

康先生所在小区虽有监控设施，但不能正常运转，公安机关为此曾于2011年初要求限期整改，但迟至案发仍未整改。尽管监控录像不是调查偷窃事实的唯一依据，但其不能正常运转一定程度上放任了本案损害后果的发生，物业应当承担相应责任。

相关法律知识：

《物业管理实施条例》第三十六条、物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十七条、物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

房屋该交物业费众所周知，可是一旦发生拖欠违约金该如何计算？会不会像滚雪球一样越滚越大呢？物业费的滞纳金究竟有没有上限标准呢？

案例：

长期居住美国的陆女士2005年前在某小区购买了三套商品房，因为房屋属于投资性质，陆女士称买房时曾和开发商的销售人员口头约定，等房子卖出再接房，到时再补交物管费，并且没有违约金。然而陆女士没有想到，从2007年交房开始，小区物业就一直在给她计算违约金。到现在，三套房的物业费和违约金总额已高达82万左右，其中很大一部分是违约金。

高额的违约金让陆女士“骑虎难下”，直呼“收不起房”，而她提出的当年和开发商曾对物业费有口头约定一事并未计入合同，物业方面表示对此并不知情。陆女士提供的《业主公约前期物业管理服务协议》中也提到“乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按每天所欠金额的百分之一缴纳违约金”。如今，有买家看上了陆女士的房屋，但高额的物业违约金让房屋难以脱手。

在此案例中，争议重点在于物业费违约金的数额判定是否合理。对此，律师表示，只要开发商交付房子，物业管理公司就开始管理小区，所以物管费是需要交纳的。如果业主一直拖欠物管费，肯定会产生违约金，这需要以合同为依据，但过高的违约金是得不到法院支持的，如果发生诉讼业主可以请求降低违约金。

我国《合同法》确定的是由当事人约定的原则，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但我国同时又采纳了对违约金条款予以干涉的原则，其目的就是使违约金以赔偿为主，兼具一定的惩罚性。当合同约定的违约金低于所造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如何判定约定的违约金“过分高于造成的损失”，如何予以“适当减少”，法律均未进一步明确。在当前的司法实践中，一般认为人民法院在认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则、诚信原则进行平衡。

鉴于上述分析，对于物业费逾期付款违约金的标准，合同中有约定的应当依据合同约定。但是当出现“天价”违约金或者过低的违约金时，当事人可以通过法律手段请求调整。本案例中陆女士可以先把物管费本金部分付了，不要再继续产生违约金，双方可以对违约金进行协商，如果协商未果可以进行起诉，双方等待法院的评判。