小产权房和大产权房如何区分【汇编5篇】

买房时千万别觉得房屋能够用来住就可以了，一定要关心产权。房屋产权关系到房主对房屋的各种处分和收益权，常见分为有产权、无产权和有部分产权。

国家承认的产权房

产权房是有房屋所有权证或集体土地使用证的房屋，产权明晰。包括商品房、写字楼、商铺、工业用房等。

产权房的产权证是国家发的，是开发商交纳了土地出让金后开发建设的房屋。业主们购买了这类房产后可以自由交易，依法享有占有、使用、处分、收益的权利。当然，目前部分城市有对房屋出售的年限规定，但并不影响业主享有产权的事实。

集体土地上的小产权房

小产权房是经乡政府或村政府同意，在农村集体土地上建设的房屋，其产权国家不认可，得不到法律保护。小产权房、产权房、使用权房三者之间争议的不是房屋所有权而是土地使用权。

小产权房的产权证是由乡镇政府发的，因此又被称为乡产权，市面上很多明显低于市价的房屋就属于小产权房，此类房屋交易风险极大，购房者无法办理网签获得产权，很可能落得“人房两空”。

产权归国家或集体所有的使用权房

使用权房也叫公房，其产权是归国家或集体所有的。

此类房屋的产权证归国家或集体所有，个人只有使用或承租权限，不得私自转让，也不得出租、出售房屋。

使用权房还有一种是单位发的福利房，这种房屋个人只有居住权，如果劳务关系发生变更，单位有权随时收回房屋。

共有产权房

最后要跟大家补充一下北京最新推出的共有产权房，所谓“共有产权住房”，其实就是买房人与政府共有房屋产权。简单说就是政府和产权人各持一定的产权比例，但使用权属于购房人，这样购房人就可以通过相对较少的资金获得使用权和一定比例的产权。

购房者对房屋享有部分产权，后期无论是出售还是出租，获得收益都需要按照购买时产权比例进行分割。

通常意义上的单位集资房由单位职工共同出资修建，房屋的总体产权掌握在单位手中，因为集资建房政策本身的特殊性和地方规章条例的限制，职工取得产权通常要经过一段过渡时期，有的长达数年，单位职工在取得房屋产权证之前仅享有房屋的使用权。那么集资房产权怎么区分？

集资房有产权是全产权吗

（一）房屋的产权包括了房屋权以及土地权，只有拥有房屋的这二种产权才能从法律上承认你拥有该房屋的全部产权。集资房和普通商品房的区别就在于集资房的土地权是归集资单位，出资建房的个人只拥有房屋产权；

（二)也就是说当国家或地方政府在该集资房的土地时有新的建设规划时，建设规划部门不需要直接和该土地上的房屋产权人协商土地问题，而且就其房屋的拆建补偿也是由集资单位去和出资人协商；

（三）因此集资房的房产人是不可以对房屋进行转让，以及出售的房屋和土地不能分割，所以说集资房与商品房实际上是有根本上的差别；

(四)集资房要看卖方(拥有人)是否基本全部产权(房产证、土地使用证)，同时还要看单位有无限制条款等。等取得房产管理部门对外出售许可后，才能买卖。

车位，即停车位，指停车的地方，包括露天场所及室内场所。车位按收费可以分为两种，免费车费和付费车位。下面由小编为你详细介绍住宅小区停车位的相关法律知识。

小区车位使用权分配办法

由于业主私家车多于小区车位，如何分配小区车位使用权已经成为当务之急。

由于小区的道路、绿地、广场、车位永远属于全体业主所有，因此任何个人和单位都不能占有买卖车位。为了公平合理利用小区车位，特制订《小区车位使用权分配办法》供业主讨论实行。

1. 小区的车位为社区公共财产，永远属于全体业主所有。

2. 小区居民通过竞拍可以获得一定时间段的车位使用权。

3. 小区车位的竞拍周期暂时定为一年。

4. 小区车位的竞拍底价不低于上年物业用于车辆管理经费的三倍。

5. 小区车位的竞拍收入除用于物业车辆管理外，其余冲减全体业主的物业费，以补偿不能获得车位使用权的业主的损失，和补偿因机动车进入小区造成污染给全体社区居民带来的损失。

注：单个车位的竞拍底价 = 物业车辆管理经费 * 3 / 小区车位数量

物业车辆管理经费包括：车管设备的折旧、维护费，车位编号、道路标线的施画费，车管人员的工资保险，以及所有与机动车进出社区有关的费用。

小区车位使用权竞拍操作程序

小区车位使用权的竞拍由业主委员会监督，由居委会组织，由小区物业实施。

1. 对小区车位编号、统计，绘制带有车位编号的小区平面图，车位现场喷画编号。

2. 按小区车位数量制作小区车位使用权证，每个使用权证注明车位编号。

3. 绘制竞拍报价板，含所有车位编号，编号旁留有可涂改的报价栏。

4. 确定小区车位使用权竞拍会的日期、时间、地点，使用各种方式通知社区居民。

5. 进行首轮逐号竞拍，对应车位的使用权证递交出价最高的居民暂时手持，报价栏填写报价。

6. 进行再次逐号竞拍，使用权证递交加价的居民暂时手持，填写报价，直至不再有人加价。

7. 拍到车位的居民依次按竞拍价向居委会会计缴纳当期车位使用权费，居委会为居民开具收据，收据注明车位号和使用期限，此收据连同使用权证共同作为此车位的使用权凭证。

8. 居委会将全部拍买收入转交物业财务，物业财务开具核收物业费收据。

9. 居委会公示拍卖结果，物业公示此笔收入的用途走向。

住宅小区停车位的区分与办理产权

小区车位如何区分?买车位该注意哪些问题?

在现行法律范围内，小区停车位在归属上可以分为4种情况：业主私人所有、全体业主共有、人防车位、开发商所有。

住宅小区停车位的区分与办理产权

根据《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。也就是说，规划车位的权属问题，由开发商和业主通过合同来确定。例如，业主从开发商手中购买的产权车位为业主私有车位，而出租停车位的产权属开发商。

另外一种情况是开发商占用业主共有的道路或者绿地等场地，用于停放汽车，按照《物权法》，这一部分停车位属于业主共有，产生的收益由业主和物业双方协商分配。

至于人防停车位，位于地下，依据《人民防空法》的相关规定：新建十层以上(含十层)或基础埋置深度达三米以上(含三米)的九层以下民用建筑，应当修建与地面建筑底层相等面积的防空地下室。需要注意的是，这种停车位开发商和业主均无产权，经人防管理部门同意后开发商可经营使用。也就是说这种车位不能买卖、过户，只能出租使用权，且根据《合同法》规定，租赁期限不得超过20年。

什么样的停车位能办产权证?

什么样的停车位能办产权证?产权车位要符合以下条件：不能算入公摊面积;如果是地上车库，必须是有墙分隔的独立车库，且层高达到2.20米以上;如果是地下(非人防工程)车位、利用架空层等作车位的，必须有明确界址点(车位之间的分割点)，且层高2.20米以上，经过规划批准为车位用途的，才能取得产权证。

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通俗点解释就是，国家发产权证能买卖的叫大产权房，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。而国家不发产权证的叫小产权房。

“小产权房”的性质有三种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。最后一种是各类农业园或养老院的别墅：这类房屋一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿，因为买卖合同是无效的。

小产权房与大产权房的区别

一、小产权房

1、小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权。

2、职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行。

3、小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。

4、购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。

二、大产权房

1、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。

2、职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。

3、大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。

4、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。

买小产权房会具备一定的风险

1、缺少“五证”

“五证”即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受法律的保护。

2、拆迁难补偿

除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

3、质量难保证

房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

4、小产权房不能抵押或者上市转卖

由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。

5、小产权房不能抵押贷款

小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复。

大产权房存缩水风险

房屋使用年限分两个概念：一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。房屋是私人财产，购房者享有所有权和使用权。土地是国家的，开发商和个人拿到的只是使用年限。因此我们通常所说的产权年限，指的是土地的使用年限。

房屋产权的年限，是从开发商拿地之日起开始计算的，而地产开发的周期一般较长(一般从拿地到交房入住需要2-5年甚至更久)，因此购房者到手的产权一般会缩水几年，一般70年产权的房子实际使用年限也就60多年，一些50年、40年产权的房子使用年限更短。

1、婚前全款买房，只写男方或女方的名字

婚前买房，登记在自己名下，购房款是婚前财产，房子属于个人婚前财产。

2、婚前全款购房，登记在两人名下

这种情况要区分区分情况：如果是婚房(婚后共同居住)，多认定是夫妻共同财产;如果是非婚房用作出租，多认定是自己对对方的赠与，可以主张为有条件的赠与。

3、贷款婚前买房，登记在一方名下

这种情况按出资比例分割，这个房屋应归自己(出款方)，自己向对方支付补偿款。

要注意两点：一是房款应当本息合并计算，不应只计算本金。二是婚后共同供款是用婚后的夫妻共同财产收入供款，譬如男方工作赚钱，女方全职顾家，供楼款全部由男方支付，男方婚后用起工作收入支付的供楼款全部都算是夫妻共同支付的供楼款。

4、婚前全款买房，登记在对方名下

婚前购买房屋，登记在对方名下，多认定是为对对方的赠予，可以主张是附条件的赠予。

5、婚前贷款买房，登记在双方名下

婚前购买房屋，登记在双方名下，首期款来源于自己婚前财产，婚前供了一些，婚后共同供款，还没供完。如果是婚房，多认定为整套房屋是夫妻共同财产。如果不是婚房，参照情况三处理。

6、婚前财产婚后买房，登记在自己名下

婚后购买房屋，登记在自己名下，购房款全部来源于自己的婚前个人财产，房屋是婚前个人财产。

7、婚前财产婚后买房，登记在双方名下

婚后购买房屋，登记在双方名下，购房款来源于自己及对方的婚前个人财产。这种情况多按出资比例认定各自所占房屋产权份额。

8、婚后贷款买房，登记在自己名下

婚后购买房屋，登记在自己名下，首期款来源于自己婚前财产，婚后共同供款，还没供完。用婚前财产支付的首付部分所对应的房屋产权份额应认定为婚前个人财产。

9、婚后贷款买房，登记在双方名下

婚后购买房屋，登记在双方名下，首期款来源于自己婚前财产，婚后共同供款，还没供完。按情况八处理。

10、婚后财产买房，登记在一方名下

婚后购买房屋，登记在一人名下，购房款来源于婚后共同收入。房屋是夫妻共同财产。

11、婚后财产买房，登记在双方名下

婚后购买房屋，登记在双方名下，购房款来源于婚后共同收入。需要说明的是，购房时间应按签订购房合同之日计算。