对业主委员会法律地位的认识与分析论文(合集5篇)

“业委会”是“业主委员会”的简称。业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当由业主担任。下面由小编为你详细介绍业委会的相关法律知识。

【法律分析】

业委会未具备应有法律地位

为什么部分物业公司会如此强势?对此，温良给出的答案是，“小区共有物权不明确，小区业主委员会未具备应有的法律地位”。

据介绍，由于法律没有赋予业主委员会应有的民事法律地位，所以即使成立了业主委员会，受委托的物业公司的地位仍然强势于作为委托人的业主和业主委员会。

而在小区共有物业方面，也存在权属不清的问题。温良在建议中提到，众多业主表示，作为人防工程的地下车库、作为公摊面积的小区架空层、泳池、网球场、值班房以及小区道路等物业都应该属业主共有，由业主共同管理。开发商在出售完商品房之后，应将共有物业变更登记，交还给业主大会，不能侵占共有物业，不能将地下车位擅自出售或对业主进行拒租。但是，目前很多小区的公共物业没有按物权法的规定进行确权和产权登记变更，仍登记在开发商名下，甚至连土地使用权证都没交给业主大会或业主委员会。“感觉开发商很强势，甚至购房合同附件也要求业主放弃对架空层和停车场的所有权，非常不公平。”

“政府职能部门为开发商和物业公司开了许多方便之门，而且没有尽到监管责任。有的部门和街道对小区业主委员会成立和运作没有起到支持和指导作用。”据温良介绍，有业主表示，市物价部门2014年出台规定，要求业主私人所有的停车位要按照月保费的30%缴纳物业管理费，却没有对商业停车场和开发商、物业公司占有的停车场提出相应要求和明确详细规定，显失公平。

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一、首次业主大会的召开及业主委员会成立的条件

业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当由业主担任。

在一个物业管理区域内，有下列情况之一的，应当在召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。

1、物业出售并已交付使用的建筑面积达到物业管理区域总规划建筑面积百分之五十以上的和入住50%以上的住户。

2、首套物业出售并交付使用入住30%的住户而费用已交付满二年的。

二、成立业主大会筹备组

业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区建设局和街道办事处的指导下，由自荐或由业主推荐的业主代表组成业主大会筹备小组，负责业主大会筹备工作，第一次成立可由现任物业管理公司负责筹备工作，成立筹备组。

1、确立筹备组成员名单，并以书面形式在物业管理区域内公告。

2、筹备组应当做好下列筹备工作：

(1)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(2)拟定《业主公约》(草案)和《业主委员会章程》(草案);

(3)根据上款的征集结果，拟定业主委员会委员人数(应为单数)，及候选委员名单，印刷选票。

以上的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

三、召开首次业主大会

1、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加;业主因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。

2、物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

3、召开首次业主大会时，应当邀请物业所在地的区建设局、街道办事处的有关工作人员参加。4、召开业主大会，介绍候选委员情况，选举产生业主委员会委员，选举决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

5、大会作出制定《业主公约》、《业主委员会章程》的决定，决定必须经与会业主所持投票权2/3以上通过。

四、备案

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到区建设局综合管理科备案。备案需提交以下资料：

1、业主委员会筹备小组会议记录，业主委员会筹备小组成员名单;

2、召开业主大会的通知;

3、业主公约(业主委员会委员签名);

4、业主委员会章程(业主委员会委员签名);

5、填写《业主委员会备案表》，填写的内容包括：业主大会情况记述，投票记录;业主委员会委员名单及其个人简历;

6、其他有关资料。

五、公布结果

备案完成后，业主委员会委员应当在物业小区内公布该小区已正式成立业主委员会的消息。

附：

业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前，是由发展商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上，或者自第一位业主入伙之日起满2年的，发展商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与发展商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。

有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么，业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但最少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。

【社会现状】

部分物业公司占用小区公用物业

业主与物业管理部门之间的关系一直备受关注。在今年的广州“两会”上，温良就提交了关于“赋予‘物业业主委员会’法律地位”的建议。

温良在该建议中表示，有业主反映，有的物业公司收支不透明，未经业主同意就单方面提高物业管理费，把停车位由月保改为临保，或提高租金，甚至高价出售。 “有的开发商或物业公司占用小区公用面积，非法占用架空层、车位、公共会所、值班房等，有的擅自在居民楼顶设置移动通信设施，擅自在小区占用消防通道设置停车场。”

小区公共物业被如是非法占用，而小区业主却难以维权。据了解，目前小区业主委员会的成立和运作都存在困难。

“有业主反映，对旧业主委员会拒不办理移交手续的行为，行政部门基本没有强制手段，只能采取上门谈话、发出限期责令移交通知等非强制措施。”温良表示，此外，业主委员会不是法人代表，没有法人资格，难以作为民事主体资格提起诉讼，需要通过召开业主大会，达到专有面积和业主人数双过半才能获得授权进行诉讼。这严重影响了业主和业主委员会的维权。

【立法建议】

借鉴国外经验杜绝垄断

针对上述现状，温良建议，赋予小区业主委员会相当的法律地位。通过市人大会向上级人大反映，建议全国人大立法明确赋予业主委员会合理的法律地位，以取得法律团体资格来加强对公民物权的法律保护和与中华人民共和国物权法律接轨。

“对小区共有物业进行登记确权。”温良还建议，明确共有物业归全体业主共有。同时政府要加大对业主大会、业主委员会成立和运行的指导和支持法律地位的确定。支持业主委员会有权以公开招标的方式(可参考建筑工程、招标办法)选聘物业公司或业主委员会自行管理。

“可以借鉴外国将物业管理费交业主委员会或第三方管理的经验做法，杜绝谁开发、谁物业管理的垄断市场行为。”

房管部门学习省人力资源厅对用工合同统一固定格式的合同办法来实行商品房统一固定格式的买卖合同。同时由当地街道政府或委托律师事务所统一每个楼盘设立专用银行账户，业主交费时按物业管理公司的通知，直接向该账户交纳物业管理费和水电费，之后每月十日前由业主委员会核准同意后，由当地街道办事处财务用专用账户资金向物业管理公司拨付核准的金额，这样既做到了有效的监督，又体现了政府参与严格管理;或者采取收支两条线的办法来管理。

此外，业委会挑选物业可以向社会公开招标。遇到物业公司突然单方中止合同或物业公司其他原因不能继续履行合同，应由业主委员会向当地街道政府报告，经双方同意后，向社会公布突发情况。“建议政府部门负起监督责任，做好小区共有物权确权工作，支持业主委员会和业主大会依法开展物业各种合法管理活动。”

业主委员会在物业服务管理中占据什么样的地位呢？它与其他的相关机构又有着什么样的关系呢？

（一）业主委员会和业主大会的关系

业主大会是指一定物业管理区域内的全体业主组成的共同体，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。我国《物业管理条例》第8条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”

《物业管理条例》也规定了业主委员会是业主大会的执行机构。这表明，业主委员会具体执行业主大会的许多事项。比如业主大会决定物业管理企业的选择，而物业服务合同由业主委员会签订。业主大会监督业主委员会的具体工作开展。业主委员会中委员的人选，也是由业主大会选举和更换。

（二）业主委员会和物业管理企业的关系

物业管理企业根据合同接受业主或者业主管理委员会的委托，依照法律或合同约定，对物业进行专业化管理，是物业管理法律关系的重要主体。业主委员会和物业管理企业的关系，主要体现在物业服务合同上。

物业服务合同，指业主委员会成立后，由其代表全体业主与业主大会所选聘的物业企业所签订的合同。物业服务合同作为业主委员会与物业管理企业双方意思表示一致的协议，是市场经济中物业管理开展的协议基础。物业管理企业由业主大会选定，而物业服务合同由业主委员会和物业企业具体签订。业主由于人数众多和时间精力上等方面的限制，物业管理需要专门物业公司有效管理。

因此，业主委员会代表业主与物业企业签订物业服务合同，委托物业企业管理小区相关物业事务。作为委托合同的相对人，业主大会是委托人，物业管理企业是受托人。双方根据受物业服务合同规定，行使权利，履行义务。

虽然《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会执行业主大会的相关决定，即业主委员会为业主大会的执行机构，但是我们认为，业主委员会并非一般的组织，不能简单地视其为业主大会的执行机构。尽管业主委员会不是最高的权利机构，但由于是常设的日常管理机构，其性质和地位决定了其在物业管理中的关键地位和核心作用。但现行法律并未明确其法律地位，使其与业主、物业管理企业处于一个不平等的地位，一旦发生物业服务合同纠纷，业主委员会作为签订主体是否有权作为独立诉讼主体参与民事诉讼，变成了如今司法实践的争议之处。

我们认为，将其定性为“其他组织”，就可以很好地解决这个问题。首先，基于业主大会与业主委员会的代理关系，业主委员会的权限是由于业主大会授予的，业主委员会可以在其被授权的范围内独立地做出行为。其次，由其行为而产生的义务与责任可直接由业主大会承担，这样便可解决理论中探讨的由于业主委员会无其真正所能支配的财产而无法承担责任的问题。再来，界定业主委员会为“其他组织”，就能符合我国《合同法》和《民事诉讼法》关于其他组织的权利能力与当事人资格，即业主委员会可以作为原告参与民事诉讼。

实际上，就是从另一个方面给予业主委员会独立的原告、被告地位，其后果能由业主大会承担的法律保障。因此，法律若拟定业主委员会为“其他组织”，既能解决其为业主利益的诉讼主体问题，又能保障市场交易的安全稳定。

综上，我们绝不能无视业主委员会在现实物业管理活动中的地位，生地把业主委员会作为业主大会的执行机构而忽视其法律地位，业主委员会在涉及物业管理事项上，频频以当事人的身份参加到有关诉讼之中，其地位十分突出。而如前所述，把其定性为“其他组织”，能更好地行使它的职权及在诉讼中有依据地参与。

近年来，住房商品化和住房管理商品化成为经济发展的必然趋势，随之产生了许多新的矛盾和纠纷，诉至法院的物业管理纠纷案件呈明显上升趋势，究其原因，大多都是由于物业管理企业及业主委员会在物业管理中的法律关系不明确，各自的权利义务关系不清晰，就此问题在本文中作一些初浅探讨。

业主委员会与物业管理企业

一、业主委员会与物业管理企业在物业管理中的地位和作用

与计划经济年代由政府或企事业单位采用行政手段进行的传统房产管理相比，物业管理作为社会主义市场经济条件下产生的一种新型管理服务体制，其最基本的特点是业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理服务相结合。

全体业主拥有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利，业主委员会是业主团体内部的常设执行机构。它由业主团体内部各个成员按一定程序选举产生，负责具体处理业主团体的日常事务。业主委员会是广大业主实现业主自治自律的前提和关键。物业管理企业则是对建筑物进行统一专业化管理服务的企业。

二、业主委员会与物业管理企业的法律关系

在实践中，过去我们大都将业主、业主委员会与物业管理企业的法律关系锁定在“委托”或“委托代理”上，其实这是望文生义引起的片面理解，对物业管理的健康发展会造成极大的危害。

（一）委托的产生、发展是由于因商品经济的发达，个人囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整，由此而生委托。这与我国《合同法》第二十一章所确立的委托合同制度的法律概念是一致的，委托合同是新合同法直接规定的十五种有名合同的类型之一，结合物业管理的实际认真对照新合同法就会发现委托合同与物业管理是有本质上的区别的，具体反映在以下几个方面：

1.合同的目的不同。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条明确规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。这条规定是法律对委托合同概念的界定。依据这条法律规定委托合同的最主要特征就是以处理委托人事务为目的。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。首先，物业管理的管理服务并不是事务，物业管理的实质是作为管理服务人的物业管理企业所提供的专业化、技术化的有偿服务；其次，由于物业管理具有需要专业化、技术化的技术服务的特点，作为业主、业主委员会并不能亲自来处理，同时对于一个大型的住宅区，业主人数可能会达数千人，如果每一个业主都直接亲自从事物业管理的具体管理服务工作，那么住宅区的秩序就可能天下大乱，最终导致表面上人人都在管，实际上人人都不管，也无法管的局面。“

2.《中华人民共和国合同法》第三百九十九条明确规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务。但物业管理的管理服务并不是完全按照业主、业主委员会的指示处理的，物业管理企业在物业管理的管理服务工作是依据合同的范围、项目，遵循物业管理法律、法规，独立自主地开展物业管理服务的经营活动的。在物业管理企业开展的物业管理服务的经济活动中，业主、业主委员会只有监督权，而没有干涉和指挥权。物业管理企业也没有服从业主、业主委员会指示的忠实义务。

3.物业管理收费的方式与委托合同不同。众所周知，物业管理收费方式一般是依据业主公约以及物业管理合同的规定由业主或住户按月交交纳的。而委托合同所规定的费用是将处理事务的费用与给委托人的报酬分别规定的，处理事务的费用可以预付，也可以由受托人垫付，而后由委托人偿还，对于报酬则采用完成委托事务后支付或无偿委托不支付报酬，这种支付费用及报酬的方式显然与物业管理收费有着本质的区别。

4.依据《中华人民共和国合同法》第四百零八条：“委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务”的规定，委托合同可以采取重复委托；而物业管理法律、法律规定物业管理企业只可以将专项经营服务业务委托给专营公司，不得将整体管理服务责任交给他人。

5.《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”即法律规定了委托人和受托人都具有合同的解除权。委托关系建立在当事人信任关系的基础上，若一方对另一方的信任有所动摇，则不问客观上是否有理由，均应准许其终止委托关系。双方当事人可随时行使解除权，并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）款：“法律规定的其他情形”的规定，将其解除合同的主张通知对方即可，而无须征得对方的同意。至于委托合同为有偿或无偿，定有期限或未定期限，或事务的处理是否已经告一段落，在所不问。而物业管理合同的双方当事人显然没有这种可以随时随意解除合同的权利的，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。

从上述五个方面的本质量区别可见，物业管理合同与《中华人民共和国合同法》的法律规定相差甚远，有着明显的本质差别，显然无论是将物业管理合同定位在“委托合同”的范围上，还是将物业管理定位在“物业管理委托”的范围上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。当然在物业管理活动中是存在着委托行为的，例如：委托专营公司提供专项经营服务，业主委托代理人参加业主大会并投票等行为都属于委托行为。

在物业管理发展的初期，由于我们物业管理理论研究的滞后，认识的不清晰，加上《中华人民共和国合同法》没有颁布，对委托合同的概念没有一个明确法律规定等种种局限性的因素造成了我们将物业管理合同错误的定位成为委托合同。如果今天我们仍然将物业管理合同以“物业管理委托合同”的形式出现，一旦出现合同纠纷进行法律诉讼，那么作为人民法院自然就要首先用《中华人民共和国合同法》委托合同的法律条款逐条审查。而这个“物业管理委托合同”却与《中华人民共和国合同法》委托合同的法律条款的规定格格不入，相距甚远，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然会误导法官作出“物业管理委托合同”属于无效的委托合同的判决，最终必然给整个物业管理行业的健康发展造成重大的损害。

（二）所谓代理，是指代理人在代理权范围内以被代理人名义与第三人实施的且法律效果直接归属于被代理人的行为及相应的法律制度。代理作为一种独立的民事法律制度，同样是商品经济高度发达的产物。在处于简单商品经济时期的罗马法中，并没有关于代理的规定。资本主义社会以后，科技发展、交易扩大，个人由于知识、才能、时间、健康等条件的限制，已难以事必躬亲，因此产生了代理的需求。代理制度在民法中的确立，使民事主体的行为扩大了有效的时间及空间范围。在民法上成为一项不可缺少的重要内容。

代理关系的基础，是代理权，代理人之所以能代替被代理人实施法律行为，就在于代理人拥有代理权。代理行为最根本的核心，首先是所代理的行为必须限于法律行为，不涉及法律的行为就根本不存在代理的问题；其次涉及到法律行为，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而为之的行为，也不存在代理的问题。代理行为的结果是“设定、变更、终止民事法律关系”。

在物业管理活动中，物业管理企业通常是没有代理权的。物业管理活动中虽然有涉及到法律行为，但一般都不需要物业管理企业来代理，而且物业管理活动中的大量活动是不涉及法律行为，根本就没有必要进行代理。因此，代理行为与物业管理活动不存在因果关系，绝不能用代理的概念来涵盖物业管理的概念。

委托代理，又称为意定代理，是基于被代理人授权的意思表示而发生的代理。委托代理是代理的一种形式。委托代理的核心是必须完全忠实地按照被代理人的指示进行代理活动。但物业管理企业在物业管理活动中是根本不可能完全忠实地按照业主、业主委员会指示从事物业管理服务工作的，物业管理企业作为企业法人，是独立运作的。业主、业主委员会只是享有监督物业管理企业的权利，并且要承担服从物业管理企业的管理和服务的义务。同时物业管理企业又有监督业主、业主委员会的权利。因此，物业管理从根本上不构成委托代理的关系。至于“委托——代理”，在民法的法律体系中根本就没有这样的提法和法律概念，自然也不可能构成物业管理的法律关系。

业主委员会的成立是为了加强小区的管理，维护业主的权利，它作为业主自治机构的重要组成部分，在物业管理中起着举足轻重的作用。但是现今的立法方面存在一些制度上的不完善，没有对业主委员会的法律地位明确定性，致使在物业管理纠纷诉讼中，常发生业主权益得不到保护的情况，直接影响到广大业主的切身利益。

（一）理论界对业主委员会的定性

在我国理论界，对于业主委员会的法律地位认定这个问题，大致存在以下几种认识：

1、认为业主委员会是法人组织。持这种观点的人认为，业主委员会依法成立、有必要的经费和财产、有自己的名称、组织机构和场所，属于独立法人，即拥有独立意志，并能完全承担行为结果。

2、认为业主委员会是“其他组织”。业主团体不属于法人，不具有民事主体的资格。它可以自己的名义起诉或者应诉，但其行为后果由全体业主承担。

3、业主委员会不具有独立的主体资格。有的学者认为：业主委员会为管理业务的具体执行机关，如同管弦乐队的指挥，于管理制度上占有极其重要的地位。本观点认为，它只是业主根据《物权法》及《物业管理条例》等法律法规进行自治的机构,没有权利能力,负责对内事务管理及对外实施相关具体行为，并无独立财产，也没有独立的意志其行为的法律后果应当由各个业主承担。

（二）对于业主委员会法律地位的分析

要搞清楚业主委员会的法律地位，首先要明确业委会是否可以成为民事主体，然后才有业主委员会成为法律确定的民事主体后是否有资格参与诉讼的一系列问题。这样才能更好的解决相关实践问题。

1、业主委员会不是民事主体

民事主体是民事法律关系主体的简称，指依法参与民事关系，享有民事权利和承担民事义务的人。判断一个社会组织体是否能作为法律主体,主要看其是否有独立意志或者能否作为意志的载体。业主委员会有独立名义、意志。具体有以下依据:业主委员会是经过房地产管理部门注册登记的实体组织,有自己的章程。我国业主委员会拥有一定财产。这些财产的来源有三个方面:一是占住宅区总投资一定比例的划拨款;二是物业管理用房和占总建筑面积一定比例的商业用房;三是业主交纳的管理费。但并不因此而成为该财产的所有人，在建筑物区分所有权的制度下，业主委员会享有处分权的财产，其所有权的真正主体只能是全体业主。业主委员会能以自己的名义实施法律行为，但不能成为其行为后果的最终承担主体，其行为仍须由与其有法定责任关系的单位或个人承担全部或者补充连带责任。所以它不具有民事主体的资格。

2、对于理论界观点的分析

（1）对于认为业主委员会是法人组织的观点。《民法通则》第三十六条规定：“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织”。同法第三十七条规定，法人应具备的基本条件为：①依法成立；②有必要的财产和经费；③有自己的名称、组织机构和场所；④能独立承担民事责任。非法人组织是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织，亦称非法人团体。那么根据法律规定和法学原理，我们对业主委员会所谓的民事主体地位进行分析：业主委员会不是以行政登记为成立要件的。所以“依法成立”的要件不能得到满足。这一条就足以否定其法人资格的说法。

（2）对于业主委员会是“其他组织”的。我们赞同这个观点。在这一观点上，理论界的争议主要在于，业主委员会有没有独立的财产能够承担相应的责任。有自己享有处分权的财产或者经费是业主委员会对外开展活动以实现自己意志的前提。《物业管理条例》第五十四条规定了专项维修资金，即专项用于物业保修期满后物业共用部分、共有设施的保养、一维修及更换的资金;第五十五条规定了共有部分及共有设施的经营收益。这些就是业主委员会享有处分权的财产。而且由于主人数众多，由全体业主共同行使以上财产的所有权不大可能也毫无必要。所以我们认为业主委员会是有其一定的财产的，相应地，也支持此种观点。

（三）确立业主委员会法律地位的意义

对于确立业主委员会“其他组织”的法律地位是有很大的意义的。首先，能解决在物业管理中，业主委员会代表全体业主对外签订物业服务合同中，该合同成立的问题。对于合同的主体符合民事法律关系，才能充分使其合同得以有效履行。其次，业主委员会的一项重要职权，即管理人代表管理团体或区分所有权人在诉讼上或诉讼外主张请求权。如果能明确其为“其他组织”，就能很好的和最高法院的批复相接轨，使其诉讼权利能力得以明确确定，更好地维护业主的权益。

业主委员会毕竟是一种新的主体，作为物业管理活动中维护全体业主利益的组织体，业主委员会具有操作性及现实意义。随着我国城市化的推进，与物业管理、服务相关的法律关系越来越多样化、复杂化，管理团体的法律地位急需相关法律进一步规范和明确。使业主委员会成为“其他组织”，能够更好的让其参与民事活动，维护业主的更多权益，保障社区自治的有效管理与社区稳定。

随着房地产市场的迅猛发展，物业管理纠纷的出现也越来越频繁，业主委员会在其中扮演着重要的绝色，涉及到内部法律关系和外部法律关系。本文主要就集中于业主委员会的权利与义务分析及其相关的法律依据。

业主委员会

《条例》和《业主大会规程》虽然明确规定“业主委员会是业主大会的执行机构”。《条例》规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举行产生业主委员会”，没有具体规定业主大会召开的条件(物业交付时间、入住比例等)。建设部《业主大会规程》规定“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。”“筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开业主大会会议，并选举产生业主委员会。”

这就是说，如果建设单位不参加业主大会筹备组，业主大会就不可能成立，也就不可能产生业主委员会。而现实生活中建设单位及前期物业管理公司出于利益考量(如存在建设质量问题、害怕失去物业管理地位等)而不愿意成立业主大会的大有人在，这样业主委员会的组建也就不可能顺利进行。

小区业委会委员由业主大会或业主代表大会选举产生，其增减和撤换由业委会会议通过后，提交业主大会或业主代表大会通过。因身体或精神疾病无法履行职责，连续三次以上无故缺席业委会会议，有违法犯罪行为等情况的业主不能担任业委会成员。小区业主应选择那些道德品质好、热心公益事业、责任心强、有较强组织协调能力、能够保证工作时间、具有完全民事行为能力的业主担任业委会委员，以使所有业主和住户都享有更好的物业管理服务，拥有更好的生活环境。

业委会委员有权参加业委会组织的有关活动，有选举和被选举权，有参与业委会决策和进行表决的权利，同时还有权对管委会的决策和行动提出建议和批评。由于在小区物业管理方面比其他产权人和使用人付出了更多的劳动，业委会委员可得到业委会发给的适量津贴。业委会委员的义务是遵守业委会的各项章程和制度，认真执行业委会的决议，参加业委会组织的会议和活动，并积极对业委会各项工作的改进提出自己的建议。