如何签署房屋租赁转让协议合同合集20篇

房屋买卖是指买卖双方当事人约定卖方转移房屋所有权给买方，买方支付房屋价金。有六大常见问题是进行房屋买卖时需要注意的。下面由小编为你详细介绍房屋买卖的相关法律知识吧。

1手房买卖中的善意取得

对于普通民众而言，买房是生活中的大事，必须慎之又慎，尤其是对于个人之间的二手房买卖。然而有些交易风险确实令人猝不及防，比如出卖人虽然是不动产登记簿上的名义所有权人，但由于登记错误或存在隐名共有人等原因，其实际上并没有处分或单独处分房屋的权利，在该出卖人以自己名义出售房屋后，房屋原权利人往往会起诉到法院，要求追回房屋。在房屋已过户的情况下，买受人是否能够“保住”房屋产权，就要看其是否构成不动产的善意取得。

根据物权法的规定，善意取得必须同时满足的三个条件是：

1、房屋买受人受让房屋时是善意的，这里的“善意”指买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权。但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。

2、以合理的价格转让，是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款。

3、房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。房屋已经办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成，但该事实可以作为判断买受人是否构成善意的因素之一。

经适房买卖

经济适用住房是指已经列入国家计划，由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。由于经适房自身的特殊性质，现行法律政策对于其上市交易采取了相应的限制措施。近年来，随着房地产业的迅猛发展，司法实践中随之出现大量因经适房买卖合同引发的纠纷，而其中又以经适房买卖合同效力的认定最为典型。

依据现行政策、法律规定，经适房买卖合同并非一概无效，而是以出卖人转让房屋的原购房合同签订日期进行区分，采取“老房老政策，新房新政策”的办法，即出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记的，或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。

此处的上市交易条件一般指取得房屋所有权证书已满5年或者取得契税发票已满5年。经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条的规定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理地予以确定。

央产房买卖

央产房指原产权属于中央在京单位的住房，包括已购公有住房和职工住宅两大类。已购公有住房是指按房改成本价或标准价购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。在已购公有住房中，包括两类不得上市交易的住房，即不宜公开上市出售住房和部长房。

不宜公开上市出售住房是指凡涉及国家安全、保密等特殊部门的住房，或者在机关办公、教学、科研区内，原产权单位认为不宜公开上市出售的住房。部长房是指部级干部按部级干部标准购买的部级干部住房或普通公有住房。

另一类是职工住宅，指中央国家机关集中建设或各部门利用自用土地和危旧房改造等方式建设、参照经济适用住房价格出售的新建住房，以及参照经济适用住房价格出售的旧有住房。职工住宅不得上市交易。在京中央单位在职工住宅建设中用于安置搬迁户的住房又称搬迁安置住房，搬迁安置住房能否上市交易，取决原有房屋能否上市交易。

由于央产房有的能够上市交易，有的不能上市交易，所以央产房的买卖，必须经过在京中央和国家机关住房交易办公室的审批，主要审批事项：

1、是否建立住房档案;

2、是否做好超标处理;

3、是否属于不宜上市交易的房屋。

房屋买卖的六大常见问题

一房数卖

随着市场经济的活跃度不断攀升，在房屋买卖领域，在巨大利益的驱使下，“一房二卖”甚至“一房数卖”现象时有出现，由此引发的纠纷也越来越多。所谓“一房数卖”，是指出卖人将同一套房屋先后出售给了不同的买受人。由此引发买受人要求确认其他房屋买卖合同无效、优先履行自己的房屋买卖合同、赔偿损失等纠纷。

实务中，数个买受人维护自身权益时首先想到的是其他房屋买卖合同是否存在因恶意串通而无效的情形，若数个合同都不存在无效情形，且买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

1、已经办理房屋所有权转移登记的;

2、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;

3、均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。不能继续履行的合同买受人，可以要求出卖人承担违约责任，赔偿损失。

阴阳合同

所谓“阴阳合同”，顾名思义，就是在房屋买卖过程中当事人签订了两份合同，一份为当事人各执一份的实际履行的买卖合同即“阴合同”，另一份为双方办理网签登记时登记备案的合同即“阳合同”。我国房屋管理部门为了防止一房多卖、维护交易秩序，在房屋买卖过程中确立了网签程序，即双方签订网签合同后产生备案效力，不能再进行其他交易行为，从而保证交易安全。然而，由于国家征税是在不低于最低交易价的前提下，依据网签合同中的交易价格，故当事人在签订网签合同时往往故意降低价格，造成两份合同的房款不一致。

实务中，一般认为，即便网签合同故意降低房屋交易价格，存在规避税收征管的目的，但并不影响整个房屋买卖合同的效力，对于房屋买卖合同的认定，应当根据真实意思的买卖合同来确定双方权利义务关系。

借名买房

“借名买房”，顾名思义，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并将房屋所有权登记在出名人名下，但约定实际出资人享有房屋权益的行为。实务中，通常称实际出资人为“借名人”，称登记的房屋所有权人为“出名人”。由于房屋的实际出资人与登记所有权人不一致，借名买房行为发生后，借名人与出名人、相对人之间产生纠纷的情况屡见不鲜。

借名人出资买房，却将房屋登记在其他人名下，主要有以下3种情况：

1、不具备某类房屋的购房资格或受房屋限购政策限制，因而借用他人身份购买房屋。这是借名买房最常见的情形，占到了借名买房案件总数的90%以上。

2、为了转移财产或逃避债务。3、为了节约将来可能发生的过户费用，父母将自己出资购买的房屋登记在子女名下通常是出于这一考虑。发生纠纷后，借名人基于对法律关系的认识所选择的救济路径对于自身权益的保护有很大影响。诉讼请求选择不当可能会导致得不到法院支持，延长诉讼时间，增加维权成本。

为避免当事人徒增诉累，我们从以下两方面提出建议：

1、借名人主动起诉的情形。借名购房关系中，房屋所有权登记在出名人的名下，借名人对于房屋不享有所有权，而仅对于出名人享有合同权利，即要求出名人将房屋过户至自己名下的债权。故借名人不应直接起诉要求确认房屋所有权归自己所有，而应当以借名购房合同为依据，要求出名人协助办理过户手续。若借名人经法院释明后仍然要求确认房屋所有权归自己所有，法院将驳回其诉讼请求。

2、出名人起诉的情形。出名人以自己为所有权人为由要求借名人返还房屋的场合，借名人可以以双方存在借名购房合同作为抗辩，亦可以提出反诉，要求办理房屋过户登记手续，法院在同一案件中合并审理，可以节约借名人的诉讼成本。若经过法院释明，借名人坚持不反诉的，法院仅就其抗辩是否成立进行审理，此时，借名人的举证情况至关重要，若借名人能够提出充分的证据证明借名购房关系的存在，且借名行为合法有效，法院将判决驳回出名人关于腾房的诉讼请求。

房屋买卖税费

二手房交易税费

契税

符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。

印花税

买卖双方各缴纳房价款的0.05%。

营业税

购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%;两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。

城建税

营业税的7%

教育费附加税

营业税的3%

个人所得税

普通住宅2年之内：{售房收入-购房总额-( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房：5年之内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。[3]

看过“房屋买卖的六大常见问题”

房屋买卖协议

甲方： (以下简称甲方)

乙方： (以下简称乙方)

为了确保甲、乙双方的合法权益，现就住宅及车库买卖有关事项签订协议如下：

第一条 经甲乙双方共同协商，甲方自愿将位于 住宅壹套及一楼车库杂物房壹间出售(出让)给乙方，其中：住宅建筑面积为 平方米 ，车库杂物房建筑面积 平方米。

第二条 上述住宅及车库杂物房的出售价(含出让价，下同) (以下金额均为人民币)。此价格自甲乙双方签订协议书之日起不得变更。

第三条 付款方式：实行分期付款，首期支付陆万元整，第二期支付壹拾万元整。具体支付时间及方式如下：

(一) 乙方陪同甲方到银行归还上述住宅按揭贷款余额取回《中华人民共和国房屋所有权证》(以下简称《房产证》时支付甲方售房款陆万元整。

(二)在甲方办妥上述住宅所有权过户手续并将新的 《房产证》及车库杂物房的《使用权出让证》交给乙方的当天支付壹拾万元整。

第四条 甲方必须在收到乙方支付的首期购房款并归还按揭贷款余额取回《房产证》后的十五日内，与乙方共同到房产部门办理上述住宅所有权过户手续，并将新的《房产证》交给乙方。上述住宅一经办理所有权过户手续，房屋的产权及使用权归乙方所有，甲方不再拥有产权及使用权，原入住人员或存放的物品必须在住宅所有权过户后的十五日内搬离。

第六条 鉴于甲方原来只拥有车库杂物房的使用权而无所有权，仅取得车库杂物房的《使用权出让证》，而《使用权出让证》又不能到发证机关办理“使用人”变更手续的实际情况，该车库杂物房及对应的《使用权出让证》自乙方付清上述购房款(含车库杂物房的出让金)之日起至该车库杂物房使用权终了之日止归乙方使用和保管。

第七条 上述住宅及车库杂物房的交易金额(人民币壹拾陆万元整)不包括售房应缴税费及办理住宅所有权过户手续费等各种税费，此项税费由乙方承担。

第八条 违约责任：

(一) 乙方未在规定的时间内将购买上述住宅、车库的款项支付给甲方的，由甲方按日加收违约金额的百分之 的违约金。

(二) 甲方在收到乙方支付的购房款后未按规定时间办理上述住宅所有权过户手续并将新的《房产证》以及车库杂物房《使用权出让证》交给乙方的，甲方除必须将住宅《房产证》及车库杂物房《使用权出让证》交给乙方外，必须按日支付全部售房款百分之 的违约金。

(三) 甲方未在规定时间内搬离上述住宅及车库杂物房的，必须按市场房屋出租价格的三至五倍价格向乙方支付房屋租金。

(四) 房屋买卖协议签订后，甲方违约不出售(出让)上述住宅及车库杂物房，如已收取乙方的购房款的，甲方除必须按乙方规定的时间退还已收取的乙方购房款外，必须另行支付给乙方三万元整违约金;如乙方已付款但终止购房的，甲方只按已收款项的 80 %退回给乙方;如未支付任何购房款，无论哪一方违约，违约方应向对方支付违约金壹万元整。 第九条 本协议经双方签字并经 市公证处公证后生效。

第十条 本协议一式三份，甲乙双方各执一份， 市公证处存一份。

我们都知道，公积金可以用来贷款买房，也可以提取个人的公积金用来买房、装修房屋等。在杭州提取公积金用来购买、建造、翻建、大修自住住房的流程又是怎样呢？本期购房指南为大家整理了杭州公积金的提取条件、申报流程和购买、建造、翻建、大修自住房屋时，提取公积金的流程。

一、提取条件

1、住房消费类

（1）购买、建造、翻建、大修自住住房；

（2）偿还产权自有的住房贷款本息；

（3）连续正常缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在本市（含主城区、萧山区、余杭区、富阳区）无自有产权住房且租赁住房的

2、非住房消费类

（1）离休、退休（退职）；

（2）完全或部分丧失劳动能力，且与单位终止劳动关系；

（3）本市户口职工与所在单位终止劳动关系后，未重新就业满5年或者男性年满50周岁、女性年满45周岁；

（4）非本市户口职工与所在单位终止劳动关系后未在本市重新就业；

（5）享受城镇最低生活保障；

（6）出国、出境定居；

（7）职工死亡或被宣告死亡。

二、申报流程

职工填写《杭州市住房公积金提取申请表》→凭本人身份证明携相关证明材料至中心柜面办理→中心柜面审核通过办结。

三、提取公积金流程

住房消费类---提取公积金用来购买、建造、翻建、大修自住房屋的流程

1、填写《杭州市住房公积金提取申请表》。

2、购买、建造、翻建、大修自住住房应提供以下证明材料的原件及复印件：

（1）购买商品房或经济适用住房的，提供商品房买卖合同、购房发票或统一收款收据；对于补交经济适用房土地出让金的，提供经济适用房购房合同及土地出让金专用票据；

（2）购买二手房（存量房），提供房屋转让合同及契税完税凭证；

（3）购买公有住房，提供公有住房出售协议及购房发票（或地税监制收款收据）；

（4）回迁、扩面住房的，需提供回迁、扩面协议及购房发票或统一收款收据，其中，回迁、扩面协议应注明回迁扩面的实际支付金额、房屋地址内容，如未注明，客户还需提供资金结算单作为提取材料；

（5）建造、翻建自住住房的，提供房屋所在地政府部门批准的建房许可证明（如建设工程规划许可证、村镇规划建设许可证、农村村民建房呈报表、农村村民建房批准书）及购买材料的凭证；

（6）大修住房的，提供房屋所在地政府部门批准的证明材料（如建设工程规划许可证等）、房屋鉴定机构出具的损坏程度严重以上的房屋鉴定报告及购买材料的凭证。

（三）申请人身份证明资料，按以下要求提供资料：

1、住房公积金提取手续一般应由职工本人办理，须提供本人身份证原件及复印件。

2、职工委托他人代为办理，须按以下要求分别提供身份证明资料：

（1）委托缴存单位代理人办理的，单位代理人应当同时出具本人身份证原件及复印件、委托人身份证复印件。

（2）委托配偶、父母、子女代为办理的，代理人应当同时出具本人身份证原件及复印件、委托人身份证原件及复印件、有效关系证明（如结婚证、同一住址的户口簿或派出所出具的关系证明）原件及复印件。

（3）委托其他人办理的，代理人应当同时出具本人身份证原件及复印件、委托人身份证复印件、委托提取公证书原件及复印件。

（四）购房人直系亲属需提取的，按以下要求提供证明资料的原件及复印件：

职工提取本人住房公积金账户余额不足，其配偶、父母、子女按规定申请提取住房公积金时，应提供申请人身份证及结婚证或同一住址的户口簿等有效亲属关系证明。

房贷提前还款一定能省钱吗?

提前还贷主要是为了减少利息，尤其是在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此，在贷款的前几年，尤其是前5年间一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担会减小。但是，并不是每类人都适合提前还贷，也要根据情况而定。

贷款机构认为，通常情况下，如遇年内有持续加息情况，借款人选择提前还贷不失为减压的好方法。今年整体利率环境处于下行阶段，还贷压力相对较小，借款人应当好好地把握手中的资金，不必着急还贷。有一种情况和三类人群，不宜提前还贷。

如果要提前还贷，多家银行都规定提前还贷需要提前申请，有的申请期需要1个月;此外，如果贷款不满一年提前还款，需要收取一定金额的手续费。目前，各家银行的违约手续费差异较大，有的银行需要收实际还款额1-3个月的利息，如果还款不够年限，甚至有银行需要收取实际还款额3%的手续费。【详情】

哪些人不适合提前还贷?

享受房贷利率优惠折扣的借款人：已享受房贷利率7折或8.5折优惠折扣的借款人，在这样的连续降息政策环境下，最不应该提前还贷。

还款接近1/3或者接近一半的借款人：对于老房贷来说，从还款年限看尤其是贷款年限较长的借款人，提前还贷的最佳时间点为贷款周期的前1/3期间。

贷款不满一年的借款人：提前还贷看似简单，申请却很难。若要办理提前还贷，先要向贷款银行提出提前还贷申请，通常各家银行的提前还贷的审批流程都在一个月左右，在审批通过后，银行还会根据不同情况，可能会向借款人加收1至2个月的贷款利息。对于贷款不满一年期限的借款人，个别银行必须承担一定数额的违约金。

在二手房的交易流程中，有一个重要的环节就是房屋评估，做好了房屋评估，就不至于让房价定制的过高或者是过低，也能更加顺利地促成交易。实际上，需要做房屋评估的情形有很多，今天就让小编为大家介绍一些在什么样的情形下需要做房屋评估？

1.购买的房屋价格过低时需要

二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的，所以买卖双方有时会为了少缴税费而向房地产管理部门申报较低的成交价格。如果在其申报成交价格时，房地产管理部门认为此价格明显低于市场价，就会对交易的房产进行现场查勘和评估，并按照评估的价格计算税费。

2、买卖双方认为有必要时需要

如果有一方或双方对交易的二手房没有价格概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或房产中介机构的评估，可自行委托或双方共同委托有资格的评估公司进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。

3、办理房地产保险时需要

房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估，以及保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，房地产投保时的保险价值评估，是评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失折建筑物的价值。

4、申请抵押贷款时需要

向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利的贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。

5、发生房地产纠纷时可能需要

发生房地产纠纷时，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。比如二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷时就需要评估。

一年前，杨琳买了一套精装修商品房，开发商承诺，可以“拎包入住”。然而，真的拎包入住时，却发现房屋问题不少。墙漆裂缝、纱窗关不严、橱柜漏水……她向物业公司报修，物业公司工作人员上门作了检查，答应修理。

但她入住以来一直与物业公司交涉，物业公司却认为这些小问题不影响居住，不当回事，一个项目一个项目慢慢修理。一年过去了，催交来年物业费时，全部问题才解决掉。杨琳认为，物业费里包括大修、小修费用，而去年物业公司并没有尽到自己的义务，因此要求他们退还去年交的物业费，或者今年不交物业费。她的提议遭到物业公司的拒绝。

业主与物业公司之间的关系，通过物业服务合同来规范，双方的权利义务由物业合同说了算。物业方应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主方应当按照物业服务合同的约定，缴纳物业费用。谁违反了约定，谁不履行义务，谁就得承担违约责任。但需要注意的是，承担的是相应的违约责任，换言之，业主不能因为物业公司的服务有一点瑕疵，就拒付全部物业费；物业公司不能因为业主缴纳物业费不太及时，就停止对业主的服务。杨琳已经“拎包入住”，也就是说，她已经接收了房屋，根据物业合同的规定，自此之后的物业费该由她支付。房屋的装修有问题，物业公司根据物业合同作出修理承诺，那么，物业公司就应当及时维修。不过，虽然物业公司未及时维修，要承担违约责任，却不至于达到退还全部物业费的程度，毕竟除了维修方面的问题，杨琳还享受了其他物业服务。因此，要物业公司全额退还一年的物业费，是没有法律和事实依据的。但物业费中用于维修的部分款项，是应该退还的，而且，物业公司未及时维修给杨琳生活带来了不便，也应当酌情考虑，给其一定的金钱补偿。至于是退费还是少缴来年物业费，应由双方协商约定。

不少人因为各种原因需要过户房产证，但办理起来手续繁杂，有一些办理了两三个月还没有成功，很多人不明白房产局那边的办事流程，觉得钱都已经给了，但过了三个月了，更名还是没好，再一问又说半年，就更加焦急，到底房产证过户要多久？过户的时候需要哪些材料和相关费用？今天小编为您整理了有关房产过户的知识，希望可以帮到您。

需先到公证处办理协议公证.申请办理涉及变更的房地产转移登记指南提交材料：1、某某市土地房屋权属登记申请表（原件）；2、申请人身份证件（复印件）；3、原房地产权利证书（原件）；4、变更批准文件（原件）；5、有效转移文书（原件）；6、登记机构认可的调查测绘资料（原件）。提示：复印件要提供原件核对。办理时限：15个工作日。

过户流程：

1.房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。

2.卖方需要的材料：

身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件；如果夫妻双方有一人无法到场的话，必须要份委托书再去。公正局公证，户口本及复印件一份。

3.买方需要的材料：

身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件，如果是单身的话，需要去市民政局开单身证明。材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。

材料都交给房产局，会有一个回执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金，一般需要十五个工作日左右。

税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。

二手房按揭贷款所需手续及费用

收费标准：

1、抵押科0.8‰抵押费，60元登记费（在房管窗口抵押科办理）。

2、银行300元（200元强制公证；100元文本）。

3、贷款服务费：5万元以内1000元；5万元以上为贷款额的2%。

（注：第3、4项为贷款公司收取）

按揭手续当日需提供的手续：

卖方：身份证（双方）、户口本（双方）、结婚证（双方）

买方：身份证（双方）、户口本（双方）、结婚证（双方）、夫妻双方收入证明(附：收入证明用固定格式并注明单位电话及地址、未婚的需提供未婚证明、离婚的提供离婚证明并签订未婚声明)

手续的复印：身份证复印件4份、配偶2份（买卖双方、用B5纸复印）；

户口簿首页及本人当页复印到一张纸上各2份（买卖双方、用B5纸复印）

结婚证复印件2份（买卖双方、用B5纸复印）

房产要求：

1.贷款人年龄与房龄不得超过65岁.

2.房产实际建筑年限在15年以内，可办理首付30%、40%、50%的余额贷款。面积不受限止。5---10年以内可贷房产评估价值的70%；10年以上可贷房产评估价值的60%；15年左右可贷房产评估价值的50%。

3.有产权证的且不是小产权或有限产权的.

现房抵压贷款：

基本同上；无土地证的贷款期限1年；有土地证的可办10年利率为7厘多，评估可不走交易处评估所。

收入证明:

1.月收入是月还款额的2倍.(可以是夫妻双方总和)

收入证明要求:

2．单位、电话、地址必须真实。银行抽查要有此人。

二手房按揭贷款程序：

1.要看房子是否符合贷款条件

2.先大概估算一下房产的评估价值，看能否贷够买房方所要求的贷款标准。

3.签订合同以前先征得房主夫妻双方的同意。合同需夫妻双方签字。

4.首付款交纳的当天要到房管部门签订过户手续（户主本人）。当日买方需交纳测绘费（过户费的一项）。卖方需提供办理房产证时的完税证。如房产证办证日期不过3年，房主需提供不动产发票。

5.首付款当日需签订银行方面的按揭手续（买卖方夫妻双方都需到场签订相关手续）。买方需交纳按揭所需费用。买方需提供收入证明。

6.首付款当日双方应到银行开设个人账户，买卖双方需将开设的一折或一卡复印到一张纸上送到代办公司。

7.签订过户手续的当日尽量进行房产评估，评估报告出来后，应将房产证原件、房屋照片及评估报告复印件交于代理公司。等候银行审批（时间约20天左右）。

8.银行审批出来后开始办理过户手续（时间约15天左右）。留存过户审批表复印件一份。

9.房产证过户完毕后本人拿房产证原件、评估报告、过户审批表到房管部门抵押科办理抵押手续（时间约5个工作日）。贷款方当日需交纳抵押费0.08%及登记费60元。拿到他项权证及抵押合同送到代理公司并交纳银行方面300元。

10.等银行办理最后手续，发放贷款。

不管是对于买房人还是卖房人来说，当终于下定买房或卖房决心，开始浏览各大房产网站或者前往楼盘及二手门店咨询各个楼盘时却会发现：同一地段甚至同一个小区的房子价格往往会有天差地别，那么，造成这种价格差异的原因都有哪些呢？

原因一：“楼龄”问题

说是“楼龄”，确切一点说，应该是房屋的产权期限，简单解释就是，我们买的房子都会有“七十年”或者“五十年”的产权限制，而对于同一地段的房子来说，如果房子越新，那么房价自然会高一些，毕竟老房子很可能面临产权将至的局面。

虽然国家有规定“产权到期后可自动续期”，但具体的细则仍为出台，所以说“楼龄”较老的房子对比新房来看，在楼市的竞争力就小了很多，毕竟要面临的风险也就更大，价格自然也就低了下来。

原因二：污染源问题

说到污染，确实是一个无法忽视的问题，一个小区周边的污染源主要包括噪音污染（车辆、人流、施工、闹市等）、灰尘污染以及异味污染（餐厅、烧烤摊、垃圾站等）等，为了避开污染源，要尽量选择离外围主干道稍远一点的房子。

举个例子来说，现在很多小区都会设置有底商，如果底商开设了餐厅或者一些其他娱乐场所，肯定会给底商所在的楼内居民造成影响，尤其是邻近这些地方的房源，价格肯定会比小区其他的房源价格要低。

再比如，现在的小区大多配有相应的车位，住宅小区还会配有运动场、儿童游乐区、老人活动区等。如果不希望一到傍晚就有大爷大妈在你家楼下跳舞什么的，就尽量远离一些活动中心，而远离这些地方的房源肯定比临近这些地方的房源价格要高。

原因三：交通问题

都已经定好地段和小区了，还要看交通？当然！但不是要你看家离你上班有多远，而是看出入小区绕不绕。

比如买房时候销售说的好好的，车站步行只要一会儿，然而说不定从你家楼下走到小区大门口就不止一会儿了，然后再到车站，半个钟头就过去了，这对于上班族来说简直是劫难。

原因四：朝向问题

房屋朝向好坏能直接影响居住着的心情，毕竟采光性好、通透性强的房屋住起来舒适度高，人人都想要。所以，主活动区朝南的房屋和朝向不好的房屋是存在价差的。

另外，没有房子是十全十美的，购房者要根据自己的习惯来选择，如果购房者认定的主活动区是卧室，那么卧室朝向好就可以;如果认定客厅为主活动区，那么客厅朝向好就可以。

原因五：景观问题

我们经常看到有些房产会打出“山景房”、“海景房”、“湖景房”之类的广告，但实质上能享受到这些景观的房源是少之又少，而这些房源的价格在整个小区也是鹤立鸡群。

原因六：楼层问题

楼层是如何影响房价的？具体来讲，多层≤6层，只需要设立一个楼梯间，一梯两户，公摊小。12-18层的高层，每增加一个电梯，与之配套的电梯间、管道井、电井等，也都需要增加。

18层以上，要设置防烟楼梯间，19层以上，按照一类防火建筑类型要求，需要两部防火电梯和两个防烟楼梯。楼栋超过100米，由于消防云梯只能到50米的高度，因此，需要设置避难层。

除此之外，楼层价格还会受到视野、日照、噪音等的影响。楼层越高，价格越贵，但顶层和底层价格比较便宜。45层的超高层，25-30层价格贵，再往上，价格也越来越便宜，这主要和人们的心理因素有关，毕竟，太高不够接地气，感觉重心不稳。

此外，楼层数中带6或者8的，价格也会稍高，而遇到带4的楼层，价格也会稍便宜。

原因七：品牌问题

对于同一地段的小区来说，往往开发商名气越大小区价格越高，虽然说，名气并不等于楼盘质量，但出于人们对于大品牌开发商的信赖，大多数购房者仍会选择品牌开发商，买房的人多了，楼盘的价格自然而然就上去了。

购房指南在此提醒大家，如果买房时对价格比较在意，就需要尽量权衡各个方面，尽量满足自己在意的方面即可。比如老人小孩更在意噪音问题，年轻上班族更在意的是交通便利等问题，房子就和人一样不可能没有缺点，但只要合适自己，那就是好的！

无论是住房装修程序，还是套房装修程序，在对房屋进行装修、验收的时候都是存在一套既定的操作标准的。如果可以参照着住房装修程序或是套房装修程序制定房屋的装修方案 ，那么在最终的整体装修效果上就不会太过让人失望的，而且也不会存在大量的施工问题。今天，小编就为大家分析一些这些住房装修程序和套房装修程序。

房屋装修三部曲效果图欣赏：

住房装修程序——套房装修程序第一步

在对房屋验收的时候需要先领取钥匙。然后，就需要尽可能地利用到网络上资源，尤其是那些免费的资源。在做到心中有数之后就可以请专业的人士来对房屋进行验收了。

住房装修程序——套房装修程序第二步

在对装修公司 进行选择的时候，同样需要尽可能地利用到网络上的资源。可以在网络上寻找口碑比较好的装修公司 ，这样就可以利用网络这无形的媒体来对装修公司进行约束。

在挑选装修公司的时候，要多考察这家公司装修过的工地;看看施工过程的质量，特别是水、电隐蔽工程 方面的质量;看看施工是否规范;装修公司对工地的管理是否到位。在评估的时候，要用每一个细节去衡量装修公司和施工质量、工人的素质和水平。

(套房装修程序)

住房装修程序——套房装修程序第三步

房屋装修的前期准备工作中，最为关键的一步就是制定设计方案和装修施工合同 。在作出最终决定之前，可以多去楼盘中参观哪些样板间，大量地阅览一些装修杂质，或者是去建材 市场和家具 城转转。这样才可以找出自己喜欢的东西。

需要注意的是，在这一环节上一定要保持思路的明确，要清晰地知道自己喜欢什么样的风格，以免在后期制定方案的时候犹豫不决。千万不要盲目地跟风，一定要按照具体的房型来制定适合的装修风格和装修方案。

一旦明确了自己喜欢的风格，就需要向设计师明确地表达出自己的想法。虽然设计师可以提供色彩搭配方面的建议，但是最主要的还是让设计师将自己的想法用效果图表现出来。

其次，确保设计图尽可能的准确、详尽，因为效果图和装修预算 有着最直接的关系。同时，效果图还决定了装修过程施工的方向。因此，准备工作一定要作好，这样后续的工作才可以顺理成章。

在签订施工合同的时候，一定要尽可能地将所有可以想到的项目都考虑进去。其中最重要的就是施工工艺流程以及所使用的材料了。

(套房装修程序)

住房装修程序和套房装修程序其实有着异曲同工之妙。如果在房屋装修的过程中可以将这些内容一起纳入考虑范围，那么就可以避免很多的麻烦。

随着二手房交易的频繁，在买卖二手房中出现问题较多的一个环节就是房屋交接问题。大多数二手房的购买者选择二手房，除了地段等原因外，一个很重要的因素就是看中房屋已装修，可以随时住进去，这时如果当初签定合同时卖方所承诺的现有设备没有或双方对卖方所赠送的东西在理解上有偏差，就会产生一系列的问题。针对上述情况认为避免上述纠纷发生，应该做到以下几点：

一、在房屋交接中，须详细列明有关包括在房款中的设备，如水电煤、有线电视、维修基金、电话、空调、电视等设备。

其中最容易出现问题的是有关固定装修。根据实践操作，固定装修包括房屋墙面、门窗、及无法移动的与墙面交接的橱柜、洗手间马桶、盆浴等，不包括煤气灶、热水器、脱排油烟机、灯具等。所以在签订买卖合同时，如果对一些房屋中的专业术语不大熟悉的话，建议买方将自己想要的现有房屋中的设备尽量详细地写在合同上，避免以后出现纠纷。

二、为安全起见，建议买卖双方约定交房当场支付最后一笔房款。

由于现在大多数购房者都使用贷款购房方式，往往由于银行贷款发放比较慢，双方约定在贷款发放前就先行交房或由于卖方的原因在买房付清全部房款后才交房，就会导致交房和付款分开，最终会造成交房中的一系列问题无法解决。为安全起见，建议买卖双方约定交房当场支付最后一笔房款。如交房中出现问题，则该笔房款先不交接，只有交房中的一切事宜完成，双方签定房屋交接书，才交付最后一笔房款。

三、房屋设备变更要约定清楚。

在二手房买卖中买卖双方约定的一些包含在房价中的设备，由于合同中的设备品牌没有确定，有些上家在交房前将房屋内的一些设备更换掉，比如将一些有品牌、价格较高的设备换成质量较差的设备。为防止这种现象的发生，建议双方在签订合同时将设备的品牌甚至新旧状况写清楚或将相关设备拍照，双方签字认可就可以了。由于买卖合同中列出的设备多，则出售该房屋的评估费有所增加，建议双方在签定买卖合同同时签定一份协议，协议对有关设备事项约定清楚，并明确设备的价钱已包含在总房款中。

我们都知道，购房的过程中都会有交易税费的产生，尤其是二手房的买卖，相应的税费会更为复杂一些。国家对于二手房交易的税费，有一个五年的界定，那么五年以上的二手房交易税费要交多少钱呢？收费标准是各不相同的，会根据不同的税费进行区分对待。

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.05%；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%。

二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费，二手房交易中征收交易税的本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热。[1]结果是增加了买房人的购房负担，也增加了国家的税收收入。实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上。

交易税费

二手房交易税费组成

包括各类税收共有8种：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，营业税、城建税、教育附加、地方教育附加税，合计税率为5．55%；对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0．15‰；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%。

房子满五年二手房交易税由来所谓房子满五年与未满五年之说，其实是根据2009年12月，财政部发出的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》通过实施而来的简称。

其中明确指出转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。那满五年二手房交易税的费用你又了解多少?

税费

满五年二手房税费

建筑面积

建筑面积90米-140米之间的五年外的房产也没有营业税。家庭唯一房产的免征个税。非家庭唯一房产的征收个税评估额的1%更名费(契税)首套征收评估额的1.5%非首套征收评估额的3%工本费80元建设费建筑面积每平方米6元。

建筑面积>140米五年外的房产有营业税营业税为(评估额—原值)x5.65%。家庭唯一房产的免征个税。非家庭唯一房产的征收个税评估额的1%更名费(契税)首套征收评估额的3%非首套也征收评估额的3%工本费550元建设费建筑面积每平方米6元。

满与不满五年唯一税费

税费

普通住房(面积在140平方米以内,价格在330万以内):

满5年唯一:没有营业税和个人所得税;

满5年不唯一:没有营业税,个人所得税是1%。

不满5年唯一:营业税=房价金额x5.65%;个人所得税是1%

不满5年不唯一:营业税=金额x5.65%;个人所得税是1%

以上是五年以上二手房交易税费，包括的东西比较多，税费的组成也比较复杂。另外还有一种不满五年的情况，不禁会有人要问5年内二手房交易收多少税，可以参考小编在搜房网之前的解析。

无论是购房者还是售房者，出于对房产交易过程的不熟悉，往往选择中介代办。但是个别不良中介利用人们对交易流程的不熟悉，在某环节可能会设下陷阱，让房产交易双方防不胜防。

通过中介进行房产交易时，要注重考查中介公司的信誉以及是否有违规操作，比如对于售房者来说，通过中介卖房就应当注意查看中介的资质，挑选有能力的中介委托卖房才能省心。对于购房者来说，如在二手房贷款时，中介为购房者提供零首付服务，购房者认为自己占了便宜，殊不知如果被银行发现，所有的责任都要自己承担。

二手房买卖有两种方式，一种是通过中介机构进行交易；另一种是自由交易。房产交易是否寻找中介，也是各有利弊的。

房产交易不通过中介

优势：

售房者、购房者都可以省下一大笔中介费。

劣势：

买卖双方获得信息不及时，对于售房者来说，寻找一个靠谱的购房者可能需要花费很多的时间和精力；对于购房者来说，想要寻找到适合自己的房子也是需要花费大量的时间和精力。

房产交易通过中介

优势：

交易双方可以省去很多交易过程中的复杂手续。中介公司可以协助房屋买、卖者寻找自己合适的对象。一家称职的中介公司，不仅能够根据售房者的要求尽快的为其匹配合适的购房者，顺利的将房子卖出，还能够根据购房者的经济能力，为其提供合理的购房建议，尽快的为客户找到最合适的房子。

劣势：

交易双方如果遇到黑中介，不仅影响交易还有可能惹上纠纷。比如，房产中介不让交易双方见面，使用花招让售房者降价，忽悠购房者买房，自己从中吃高额差价，获得利益等。

交易双方选择中介公司的时候，需要查看该中介是否是三证齐全，包括营业执照、税务登记证、资质证。只有诚信正规的中介机构才能让大众放心，经得起考验。

卖房如何挑选有资质的中介？

1.进门先看是否悬挂着工商营业执照、税务登记证、收费许可证等证件。

2.询问工作人员是否持有房产中介从业资格证。

3.交纳费用后一定要记得索取凭证，否则事后无凭无证维权无门。

4.委托中介卖房后不是说你什么都不用操心了，记得及时跟进中介的工作，如果发现中介有不合理的做法或者举动记得及时指出，必要的时候记得保留证据。

王某经人介绍，在某小区租赁了业主张某住房一套，双方签订了房屋租赁协议，但没有明确物业管理费由谁交纳。王某入住3个月后，管理该小区的某物业管理企业上门催交物业管理费。王某认为，自己乃是房屋的承租人而非业主，并无交纳物业管理费用的义务。而张某认为，房屋已由王某实际居住，物业管理费不应由自己交纳，也拒绝交纳物业管理费用。物业管理企业遂将王某和张某诉至法院，要求法院判令他们交纳物业管理费900元。

[法理分析]

1)在无任何其他约定的情况下，承租人有交纳物业管理费用的义务

基于房屋租赁关系，承租人有交纳租金的义务。在交纳租金以后，出租人即有对出租物瑕疵担保的义务，出租人有义务保障房屋能够适于正常的利用。在缺乏对任何其他相关费用承担约定的情况下，出租人应承担所有出租物之上的费用负担。因此，本案中的出租人张某应当交纳物业管理费用。

2)出租人如何才能使承租人承担物业管理费用

如果出租人希望承租人承担物业管理费用，则应当在房屋租赁合同中加以明确约定。并且最好将该租赁合同交物业管理企业一份，由物业管理企业盖章确认。这便可以产生债务转移的后果，即本应由业主承担的、交纳物业管理费用的义务，已经转移给承租人承担。如果没有告知物业管理企业并经确认，物业管理企业仍可以向业主直接追交。

3)承租人有遵守小区业主公约和规章制度的义务

尽管承租人并未参加业主大会会议、投票决议业主公约和规章制度，然而必须遵守业主公约和所有规章制度。其理由在于，业主公约和规章制度乃是约束物业区域内的不动产利用秩序的规则，业主之外的使用人也应遵守物业区域内的利用秩序规则。

拆迁中的钉子户，往往是由于拆迁中补偿问题不合理导致的。拆迁中往往也存在着大规模的补偿不合法的现象，成为了纠纷的导火索。《国有土地房屋征收与拆迁补偿条例》的颁布，从法律的角度上，解决了这一问题。

国有土地上房屋征收与补偿条例

第一章总则

第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。

第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章征收决定

第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十六条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章补偿

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章法律责任

第三十条市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十二条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十三条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第三十四条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章附则

第三十五条本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

房屋产权年限包括民用住宅、商用建筑等不同类型建筑的产权年限。就是我们在购房房屋时提到的产权是70年的为住宅、产权40年的为公寓等。那么，房屋产权年限究竟是什么？现行法规究竟有哪些规定？

房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。

现行法规规定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）

第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

很多人买房后，最担心的就是房子质量问题了。一旦房子出现如漏雨、裂缝等质量问题，就要对房子进行修理。那么，房屋保修期是多长时间？房屋的保修期又是如何计算的？房子过保修期了怎么办？本期就房屋各个部位的保修时间、如何计算房屋保修期限以及在房屋过保修期后该如何处理等相关问题进行了解答。

一、什么是房屋保修期？

房屋保修期是指开发商在房子交付使用后，对业主承担房屋保修责任的期限。

二、房屋保修期是多长时间？

（一）开发商承诺业主的保修期最低规定：

《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定的各部位的最低保修期为：

1、屋面防水3年；

2、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

3、墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

4、地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

5、门窗翘裂、五金件损坏1年；

6、管道堵塞2个月；

7、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

8、卫生洁具1年；

9、灯具、电器开关6个月；

10、其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

（二）施工方承诺开发商的保修期规定：

根据《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书的最低保修期为：

1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

5、装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

（三）保修期的计算时间：

《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。

三、房子过了保修期怎么办？

很多购房者遇到了这样一种情况。当发现房屋存在质量问题时，已经过了保修期。那么房子过了保修期限，怎么办？是否仍可要求房产商给予处理？一般情况下，卖家对产品的保修期也就一两年，过了这一两年可能因为使用原因确实出现质量问题，此时，卖家有可能不再对产品进行保修。但是，对超过保修期的房屋质量问题，购房者也不要六神无主，要区分清楚情况以便进行处理。如果是因为发展商故意拖延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追溯。只是购房者要注意保存相关证据，便于日后证明用。对于确实超过期限的房屋质量问题，购房者也可以找发展商，要求其本着为客户负责的态度，提供维修服务。

所以，保修期有多长，从何时算起都是我们首先需要关注的问题。特别是交房前一年，更应该关注一下房屋的质量问题。一旦发现房屋质量缺陷，首先确定属于何种问题，然后马上找开发商要求处理。同时，应记明因为房屋质量缺陷造成的损失，比如地板翘起、瓷砖开裂，维修前向开发商讲明，便于之后要求赔偿。但是如果房子过了保修期，和开发商存在争议时，为了避免吃大亏，最好是请一个专业的律师来帮忙处理。毕竟，房子可是一大笔财产，不管是自住还是投资。解决不了争议，对于购房者来说都是一大损失。

对于房屋公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。那么，房屋公摊面积怎么算呢?房屋公摊面积包括哪些呢?

一、房屋公摊面积怎么算

公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，即指各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积、套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(山墙)、计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。

普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%;带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%;高层住宅相对更高一些，约在20%-25%。在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

公摊面积=公摊系数*套内建筑面积

公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积

普通住宅的一般公摊比例：

多层：8%——15%小高层：10%——20%高层：15%——30%

二、房屋公摊面积包括哪些

1、整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积

包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

2、共有建筑面积

包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

3、公用分摊建筑面积

指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

买房入住后，房屋质量好不好，最关键的是房屋漏水不，一直是购房者最关心也最担心的一个问题。碰上梅雨季节，不少人苦不堪言，下雨天家里只要有一处漏水，全家遭殃。漏雨造成家里地板、橱柜等潮湿，还会影响到用电安全和身体健康。

一、房屋漏水减损建筑寿命

“渗漏并不是只关系一家的生活质量，还会减损整个建筑的寿命，造成财产损失。”住在公寓内的居民，一般关心自己的居室内的问题，如果出现渗水，就进行一些小修小补。有很多渗漏的房子常年不居住或是出租的，就直接放任问题存在。包括看到地下车库渗水，很少有业主积极向物业反映，“看见水洼，直接迈过去就得了。”殊不知建筑渗水对建筑本身危害极大。专家指出，建筑渗水的危害是渐变的，并非一开始就能显现，所以更容易被忽略。

水是无孔不入的，混凝土本身都有毛细孔，水可通过混凝土腐蚀内部的钢筋，产生锈涨，从而导致混凝土开裂。“这样水又会更多地渗入，产生恶性循环，最终的结果就是建筑寿命折损。”某城市一户居民购买的别墅漏水十年，一直没有得到根本治理，最后经过司法鉴定，这些年的漏水导致房屋的寿命折损了20年，而这个建筑的寿命只有50年，最终法院判开发商赔偿巨额损失，由此可见渗水对房屋的危害程度。

二、司法鉴定可解决纠纷

解决居室漏水的难点除了技术，还有漏水点的查找。为了准确地判断漏点，业主可以委托司法鉴定部门上门进行鉴定。专家指出，目前还没有专业仪器可以简单地判断出漏水点，司法鉴定部门的专业人员可以根据专业知识和经验从现场情况判断出渗漏根源。

“这样根据现场情况来定，有的可以通过观察判定，但还有一些必须经过必要的试验。”工作人员表示，目前他们只能接受法院的委托，也就是说，业主必须走到诉讼阶段才能引入司法鉴定。

三、屋顶漏水可申请大修基金

除了室内漏水，一些老旧居民楼顶层和外墙面也有渗水情况。这些问题无法通过家庭内部装修而需要求物业和原建单位修复。不过，很多维修工程一拖再拖的根源就是没有资金，要动用大修基金需绝大部分业主讨论通过。“原来使用大修基金需经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过。”现实情况中，很多业主没有受到渗水的影响，所以动用这个基金并不容易。

不过，要提醒广大业主的是，有些城市关于住宅专项维修资金使用审核标准，已经发生了变化，屋面防水损害造成的渗漏已经被列为危机房屋使用安全的紧急情况，不需要经过业主讨论通过，便可按照相关规定使用住宅专项维修资金，对共用部分进行维修、更新和改造。

四、施工单位须有资质

家里出现渗水到底找谁修？专家们强调必须要找专业队伍。普通消费者怎么区别专业队伍和游击队呢？首先要看资质。国内防水施工公司需当地的建设主管部门颁发资质证书。“2014年前防水施工单位的资质分为2级和3级，今年相关部门对资质进行了调整，目前为1级和2级资质。”据悉，2016年底各单位资质将调整结束。“目前无论是老资质还是新资质都没有问题，但必须持有资质，否则就是游击队。”家居堵漏需先上门查找原因，再由专业施工人员进行施工。“材料和人工需按实际工程计算。”如果瓷砖遭到破坏，部分公司还可提供贴砖服务。

防水、堵漏的材料作为化工产品很难进入消费者的购物清单，就更别说挑选常识了。有专家指出，一部分不合格产品甚至有毒有害。选购产品时应该在大型建材超市购买，对于有害物质方面，国家标准中有明确的限制，合格产品可放心使用，消费者可注意查看产品的环保认证标示。另外，消费者应该尽量购买水性而不是溶剂型材料，比如聚合物水泥涂料、丙烯酸系涂料等，它们对人体影响较小。

五、房屋漏水如何申请赔偿

1、首先请房屋质量检验部门对房屋漏水原因和如何补漏作出鉴定报告；

2、鉴定出来后，如果是相邻方的原因，可凭报告要求相邻方立即或及时给予修补，并可向相邻方提出对修补期间造成的损害作出赔偿的要求。如果相邻方不配合，受损一方可将争议提交到法院。其法律依据是《民法通则》第83条：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。假若相邻方不履行法院的判决，受损方可自请施工队从楼下维修，发生的费用可向法院提出要求楼上业主赔偿。如果楼上的不赔偿，可向法院申请强制执行。

六、房屋漏水由谁负责赔偿

1、房屋交付使用年限，要是在质量保修范围则由开发商负责；

2、该漏水部位若是装修改装的则有装修企业负责；

3、开发商的问题远比装修公司好协调；

4、如果装修是由开发商负责的，直接追究开发企业。

对于漏水问题，首先要通过房屋质检部门确定漏水的原因及责任人，如果属于房屋本身的质量问题，可以要求物业修理。

房产证面积如何计算？同栋楼同户型面积却不一样，这是为什么？测绘收费依据是什么？置业者在房屋测绘中总会遇到各种各样的问题，在青岛市房屋勘察测绘处于凤树的话里，我们可以找到答案。

房屋面积要看产权来源

“为什么同楼栋同户型会有面积不一致的问题？”

这个问题可能源于两方面的原因。首先，根据房屋产权来源不同，房改房和其他类型房屋如商品房、拆迁房、安居房等建筑面积的计算标准不同。房改房建筑面积的计算标准是《青岛市房改公有住房出售建筑面积计算规则》；其他房屋建筑面积的计算标准是《房产测量规范》和《青岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则》。

房屋面积为啥不一致？

“因计算标准不同，导致房屋建筑面积计算结果有所差异。”

其次，对于产权来源相同的房屋，于凤树表示，由于上下楼同户型的房屋墙体厚度不同也可能导致面积不同。

青岛“房地合一”办证需要“五步走”

对办证流程的疑问：“95年办理了房产证，一直没办土地证，现在办土地证要走哪些程序？”

“由于青岛已实行房产证和土地证合一，尽管你现在办理土地证，最终领取的是房地合一的房地产权证。”于凤树说。

据了解，2014年青岛已在全市范围内开展办理“房地合一”的不动产登记工作，并最终实现房屋所有权证和土地使用证“两证合一”。青岛新的《房地产权证》不仅将原《房屋所有权证》和《国有土地使用证》“两证合一”，而且除了保留原有的房屋建筑面积图幅外，又新附加上了土地使用面积图幅。

于凤树表示，新政之下，办证流程需要走五步。“第一步是土地测绘，测量宗地的权属界线；第二步是房屋实地查看，确定已登记房屋的存毁现状；第三步是搭建已登记房屋楼盘表、绘制房屋平面图等；第四步是土地测绘成果、楼盘表等成果检查审核入库；第五步是领取测绘报告书、入库证明后，持房产证、土地审批文件等材料到大企业窗口办理登记手续。

最后，于凤树还特别提醒市民，由于该业务办理复杂、流程较多，所需时间也较长。在测绘成果审核入库后，将由专人负责及时通知当事人。

阳台面积如何算？

房产证中对阳台面积怎样计算？最近（政策）有无变化？

房地产登记中阳台面积的算法系根据国标《房产测量规范》（GB/T17986-2000）中房产面积计算的相关规定计算，即封闭阳台（经规划等相关部门批准的）计算全面积，非封闭阳台计算一半面积。自该规范2000年实施以来一直按此规范计算，没有变化。

2012年，在台柳路买的高层住宅，现已收房，自己实地测量觉得使用面积与合同的建筑面积相差比较大，请问高层住宅建筑面积测算的依据是什么，有异议怎么办？

商品房建筑面积的测算是依据2000年8月1日实施的《房产测量规范》进行计算的。在具体工作过程中，青岛市结合实际情况于2006年1月19日出台了《青岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则》，对房屋建筑面积的测算方法进一步细化。同时依据2001年5月1日发布的《房产测量管理办法》的规定，房屋权利申请人、房屋权利人或其他利害关系人均可委托有资质的房屋测绘公司进行房产测绘；当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。

房产测绘收费依据和标准是什么？

根据财政部和国家测绘局统一下发的《测绘工程产品价格》为标准，房产住宅测绘收费：每平方米1.36元，网点测绘收费：每平方米2.04元、综合楼测绘收费：每平方米2.72元。

你们的房子是小户型吗？这里风水师针对小户型提出了六个要注意的风水大忌。

1.与对面人家门对门

2.厕所位于大门内的内明堂

厕所位于大门内的内明堂处，也是小户型房屋常见的格局。内明堂是大门内的区域空间，也就是玄关的位置，主掌房屋的财路、财运风水，代表进财的能量。偏偏厕所是我们大小便排泄、制造秽气的地方，主掌着衰背、烂事、被陷害、背黑锅。

3.厨房位于大门内的内明堂

厨房位于大门内的内明堂处，也是小户型房屋的普遍情况，主因多半是碍于空间受限，房产商为了营造其他空间的宽度，只能将厨房的区域做此规划。不过，厨房主掌房屋的财库风水，如果这个区域被厨房所占据，或是厨房门正开在这个位置，意味着财路一进门来就没有经过客厅、餐厅、房间，直接冲入财库。

4.横梁横跨在房屋中间

小户型的房屋，空间本来就不大，这时候如果横梁居中，更产生强大的压迫感，同时也有碍空间的陈设。在风水上而言，房屋横梁横跨在开放空间的中间或上面（不是在墙面上），将造成“天罗地网”的问题。“地网”是指房屋空间挟迫或房屋地基比马路低陷，“天罗”则是天花板有横梁横跨在开放空间造成压迫，或者建筑物有更高的压迫物下压下来的情形。

5.房屋外有明显冲煞

6.选择大小混杂公寓中的小户型

二手房交易时，有一种酸爽的被骗就是——买到的房子房产证是假的！那该是怎样一种痛？为了避免这种纠纷，大家进行二手房交易时一定要查询房屋产权证的真实性。

个人的房屋产权都是受法律保护的，其他部门或者单位制作的房产证都是无效的，所以我们一定要学会辨别真假房产证的方法，同样也要学会个人房屋产权的查询方式。

个人房屋产权证查询

1.房管局查询：

这种方法是最常见也是最可靠的。知道自己所在地的房管局地点之后，需要携带您自己的有效身份证件以及房产证到所在地的房管局档案馆或者窗口查询。以这样的方式查询，可以查到准确的个人房产证的信息，包括产权证号以及房屋所有人的名称等。

2.网上查询：

如今是互联网的时代，网上可以储存我们的资料。所以我们的产权证信息也是可以通过网络来查询的，网上查询需要知道产权人的姓名和产权证号。

辨别房产证真伪的方法

1.看纸张质量

真的房产证内页纸张采用的是专业的水印纸，与人民币的水印制作工艺相似。识别的方法可以仿照人民币的水印头像，只有在一定的光线下才可以看出来。但是假的房产证的水印只要平铺就可以看见，并且质量粗糙，看起来模糊。

真的房产证的纸张光洁有力，用手抖动会有清脆的响声。假的房产证拿在手里比较柔软。

2.看封皮

真的房产证的封皮比较硬而且有纹理，字体纹理比较清晰。而假的房产证的封面看起来比较光滑，封皮比较软。

3.看注册号

真的房产证的注册号是机器打印出来的，因此摸起来有凹凸感，呈线状。假房产证的注册号则是手工雕刻的章盖上去的，没有凹凸感。

4.内页看附记内容

真的房产证三页中附记一栏的内容有：产权来源和其中分摊面积等。假的房产证中附记通常是空白。

5.看图纸和骑缝章

真的房产证中的房屋分户图的纸张是专用纸。比较厚，骑缝章清晰可见。而假的房产证的图纸很薄，与A4纸厚度相似，骑缝章模糊或没有骑缝章。

6.看发证机关盖章

真房产证第1页上的盖章是由机器套红印制的“XX市房产管理局”行政公章。假房产证则一般加盖手工雕刻的公章，纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。

以上是关于产权证查询的方式以及房产证辨别真伪的方式，大家一定要掌握。