土地征收中遇到的问题和政策有哪些（优秀5篇）

在实际生活中，经常存在一方有土地而无资金，或者一方有资金而无土地的情况。为了达到建房获取经济利益的目的，双方进行合作，共同进行房地产开发。但是，对于合作开发房地产行为的性质、特征以及发生纠纷后如何处理，尚无明确规定。

合作开发合同的概念与特征

对于合作开发房地产合同的概念，理论界和实务中有不同的认识。笔者认为，所谓合作开发房地产合同是指一方出地另一方出资，或一方出地、双方或多方出资，合作开发经营房地产，并且合作各方对建成的房地产进行产权分成的，或以土地入股、合作开发经营房地产进行利润分成的协议。

合作开发房地产合同的特征，在理论和实务中有不同的认识，关键是对合作行为的认定。通常认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。而且这四个特征在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中有明确体现。笔者认为，合作开发房地产合同的特征有两点：

共同出资。共同出资是合作开发房地产合同的首要和必要的条件，是不可缺少的要素。无论合作各方是以何种形式出资，如合作方出地、出资金、出技术等，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的。只有共同出资，才有合作的基础和物质准备。

共享利润。合作开发共同出资的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享，即要取得部分房屋产权或分得利润。如果当事人不想取得经济利益，那么当事人就不会出资，也不会签订合作开发房地产合同。

笔者认为，合作开发房地产的特征是共同出资，共享利润，而共同经营、共担风险不是其特征。理由如下：

1.关于共同经营。合作各方共同出资后，在实践中合作方基于自身的管理经验、能力、人才等方面的不足，不参与经营，而是由其他合作方独立经营。这样，共同经营在合作行为中已显得无足轻重。合作方不参与共同经营的协议，也是符合合同自由的原则，法律没有必要干涉。

2.关于共担风险。传统观点认为，当事人共同出资的目的是要对合作成果所带来的经济利益共同分享，与此相对应，对合作过程中以及合作的不利后果和风险也要共同承担，这也是民事权利义务相一致原则的内在要求和具体体现，所以共担风险是合作开发房地产的一个特征。司法实务中也是这样认为的。但是笔者持否定观点，因为从合同自由原则出发，应充分尊重当事人意愿，只要合同是在平等、自愿的基础上协商达成的，不违反法律、行政法规禁止性规定，合同就合法有效。当事人应按合同全面履行自己的义务。当事人在合作合同中约定，共同出资，但合作一方只享有固定利润，不参与经营，也不承担亏损和风险，这也是允许的。特别是对出让土地使用权一方来说，经常采用这种方式来维护自己的利益。对于风险的负担，不需要合作各方来共同承担，特别是对因经营产生的亏损，不参与经营的合作一方完全可以通过约定来排除因合作不当经营给其带来的不利;合作各方通常以合作一方少量承担或者完全不承担亏损作为合作的条件，在合作合同中予以明确。笔者认为，合同自由原则，必然允许当事人在一个合同关系中同时设定多个民事权利义务关系，不能以合作合同约定合作一方只分享利润不承担风险为由，就断然否定合作行为的性质，这是不切实际，也有违当事人的意愿。

拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿有着特定的原则及方式。下面由小编为你详细介绍房屋拆迁补偿的相关法律知识。

补偿

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

最新集体土地房屋拆迁政策

一.宅基地面积控制标准的确定

㈠经乡镇政府以上有关部门依法批准的宅基地，其实际使用面积不超过批准的部分为合法宅基地面积，超过批准的部分为违法占用面积;通县土地管理局1993年核发的《集体土地建设用地使用证》，却没有建房用地批准书，但属于原集体经济组织成员在1982年以前经合法划定，使用至今的宅基地为老宅基地;不符合上述三种条件的宅基地为违法占地。

㈡每宗宅基地面积控制标准为0.3亩(折合200平方米);每宗老宅基地面积控制标准为0.4亩(折合267平方米);低于控制标准的宅基地面积按合法批准的面积计算。

㈢经过合法批准的宅基地未超出面积控制标准的部分，按宅基地区位补偿价计算，超出面积控制标准的部分，不予补偿;老宅基地未超出面积控制标准的部分，按宅基地区位补偿价计算，超出面积控制标准的部分，最高按宅基地区位补偿价的30%补偿。

㈣违法占地形成的各类用地，不予补偿。

二.宅基地区位补偿价标准

㈠永顺镇、梨园镇，潞城镇公路六环以西区域，宅基地区位补偿价的基准价格为：700---1600元/平方米;普通住宅指导价1700---3220元/平方米，房屋重置成新均价550元/平方米，户均安置面积120平方米。

㈡北京经济技术开发区规划范围内的通州行政辖区部分、北京光机电一体化产业基地、北京通州工业开发区;马驹桥、漷县宋庄试点小城镇规划范围内;潞城镇(原胡各庄除公路六环以西区域)的宅基地区位补偿价的基准价格为：600---1250元/平方米;当地普通住宅指导价控制幅度：1550---2630元/平方米，房屋重置成新均价按550元/平方米，户均安置面积按120平方米。

㈢台湖镇、张家湾镇的镇政府所在地中心区的宅基地区位补偿价的基准价格为：400---1000元/平方米;当地普通住宅指导价控制幅度：1220---2220元/平方米，房屋重置成新均价按550元/平方米，户均安置面积按120平方米。

㈣通州行政辖区内除上述地区以外的地区，宅基地区位补偿价的基准价格为：210---630元/平方米;当地普通住宅指导价控制幅度：900---1600元/平方米，房屋重置成新均价按550元/平方米，户均安置面积按120平方米。

㈤以经济适用住房或其他房屋定向安置被拆迁人的，当地普通住宅指导价按安置房屋均价确定;其它价格参照上述标准执行。

㈥拆迁人应按照区政府拆迁办公室批准的宅基地区位补偿价执行。

三.经营性用房的停产停业综合补助费标准

㈠经营面积的确定。对利用宅基地内自有正式房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，营业执照上标明的经营场所与被拆迁的房屋一致，营业执照在有效期内，可给与一次性停产停业综合补助费。经营面积按实测的正式房屋经营面积确定。

㈡停产停业综合补助费发放标准。对于经营行为符合下列条件:

1.连续生产经营两年以上，生产经营活动的起始时间自取得工商执照日期计算，截止日期到拆迁公告公布时间为准。

2. 年纳税额在1800元以上，由拆迁人对被拆迁人按被拆除房屋确定的经营面积给予每平方米700至800元一次性停产停业综合补助费;年纳税额在1800元以下，1000元以上，由拆迁人对被拆迁人按被拆除房屋确定的经营面积给予每平方米500至600元一次性停产停业综合补助费;年纳税额在1000元以下，600元以上，由拆迁人对被拆迁人按被拆除房屋确定的经营面积给予每平方米300至400元一次性停产停业综合补助费。

3.不符合上述条件的经营行为，由拆迁人对被拆迁人按被拆除房屋确定的经营面积给予每平方100至300元一次性停产停业综合补助费。

4.在暂停期限内取得工商营业执照的，不予补偿。

四.搬迁补助费和提前搬家奖励费

㈠住宅房屋的搬迁补助费以北房一所建筑面积1.5倍按每平方15元的标准给予补助。

㈡经营性用房的搬迁补助费以实际经营面积按每平方米25元的标准给予补助。

㈢由拆迁人负责搬迁的，不给予搬迁补助。

㈣被拆迁人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，提前搬家奖励费按照提前的日期计算，但每宗宅基地最高奖励不超过5000元。

五.住房困难户的认定及补助标准

㈠住房困难户的认定应同时符合以下条件：

1.在拆迁范围内有常住户口，同一宅基地院内已经有3个已婚家庭，长期居住一年以上。

2.本人及其配偶在拆迁范围外无正式住房。

3.符合宅基地审批条件，但未实际取得宅基地，按照拆迁实施方案安置确有困难的。

㈡住房困难户的补助标准：符合上述条件的，其中一个家庭可申请住房困难安置补助，困难安置补助标准按届时一套两居室安置楼房总价的50%计算;拆迁人无法提供安置用房的，困难安置补助标准参照《关于通州区拆迁安置补助标准的批复》(通政文[2002]58号)中自建房补助标准执行。

㈢该项补助款应当用于购买或者承租住房。

六.新批宅基地补偿标准

对于有新批宅基地条件的地区，拆迁人除对被拆迁人的被拆除房屋给予重置成新价补偿以外，还应当对新批宅基地面积少于原合法使用部分，按届时宅基地区位补偿价的30%给予补偿。

区政府：根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(市政府令124号)第十四条及北京市国土资源和房屋管理局制定的《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》(京国土房管征[2003]606号，以下简称《规则》)第三条的要求，宅基地区位补偿价由区县人民政府确定并公布。

宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积

户均宅基地面积

按照《规则》第四条的规定，公式中当地普通住宅指导价、房屋重置成新均价、户均安置面积由区县人民政府确定。

参照我区普通住宅商品房屋价格的分布情况，结合我区执行《北京市城市房屋拆迁管理办法》货币补偿政策的实际情况，经与有关专家认真研究，反复测算，我们拟定了《朝阳区集体土地宅基地房屋补偿价》的初步意见，具体标准如下：

关于房屋重置成新均价及户均安置面积的意见：

根据《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第四条规定的要求“房屋重置成新均价的具体标准由区县人民政府在400——700元/平方米幅度内确定;户均安置面积的具体标准由区县人民政府按照100——150平方米确定”。

为提高工作效率，搞好城市房屋拆迁管理办法和集体土地房屋拆迁管理办法两个政策的衔接，以及价格的平衡，我们建议在计算宅基地区位补偿时，房屋重置成新均价原则上按400元/平方米掌握，户均安置面积原则上按150平方米掌握。在工作中遇有特殊情况，由我局根据实际情况作适当调整。

一、宅基地面积的认定

1.拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。

2.1982 年以后划定的宅基地，按0.3亩(折合200平方米)计算，山区人多地少的乡镇不足0.25亩的安0.25亩(折合167平方米)计算。1982年以前划定的宅基地，由乡镇政府认定并出具证明，可按每户最高不超过0.4亩(折合267平方米)的标准认定;超出0.4亩的部分，可以按拆迁范围内宅基地区位补偿价的5%予以补偿;不足0.4亩的，按实际面积补偿。

3.宅基地上的房屋拆迁可以实行货币补偿或者房屋安置。对于因拆迁需要另行审批宅基地的，由新批宅基地条件的乡镇，新批宅基地少于控制标准部分可按届时宅基地区位补偿价给予补偿。

二、宅基地区位补偿价的确定

1. 按照《补偿规则》第四条规定的计算公式，宅基地区位补偿价以乡镇为单位确定幅度，由拆迁人委托有资质的评估机构在区政府规定的幅度内根据被拆迁房屋宅基地实际情况评估确定。结合我区情况，房屋重置成新均价确定为米平方米500元、户均安置面积确定为120平方米、户均宅基地面积确定为0.3亩。

宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积

以房屋定向安置被拆迁人的，计算拆迁补偿时当地普通住宅指导价位定向安置房屋价。

三、合法房屋的认定

1.拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准;未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。

2. 本办法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的，应当给予适当补偿。属于征地拆迁房屋的，补偿标准由乡镇政府根据当地实际情况确定，报区政府批准后执行;属于占地拆迁房屋的，补偿标准由农村集体经济组织或者村民委员会确定，报乡镇政府批准后执行。

四、困难补助

农村村民符合审批宅基地条件，但实际未取得的，如果以楼房安置的，可增加安置面积40平方米;如果以货币形式补偿的，用40平方米乘以项目执行的普通住宅指导价。拆迁实施方案确定以另行审批宅基地的方式予以补偿安置的除外。

五、生产经营用房的停产、停业综合补助标准

1.征地拆迁中对利用宅基地上的自有房屋自己从事生产经营，因拆迁造成停产、停业损失的，凡符合以下条件的经营者，给予一次性停产停业综合补助费。

1.1.具备工商部门核发的有效的工商营业执照，且营业执照上标明的经营场所与被拆迁房屋一致。

1.2.税务部门的近半年完税证明原件和复印件。

2.营业面积的确认。

2.1以工商营业执照标明的面积为准。

2.2工商部门注册没用标明面积的，以直接用于经营的门面店的面积为准。

3.补助标准。

根据确认的建筑面积每平方米50——500元的标准予以补助。

4.利用出租房屋进行生产经营(符合本条第一款规定)的，对承租人的停产、停业损失，由被拆迁人按双方租赁协议的约定给予补偿;双方给与协议的，由被拆迁人参照前款规定标准对生产经营者给予适当补偿。

六、搬迁补助费

1.拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费。征地拆迁的搬迁补助费，按照合法房屋的建筑面积计算，每平方米补助15元。由拆迁人出车搬迁的，不予补助。拆迁有经营资质企业的厂房、设备，其设备搬迁和安装费用按照拆迁正是房屋面积每平方米补助25元。

2.被拆迁人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，给予提前搬迁奖励费，提前搬迁奖励费按照提前的时间计算，由拆迁人支付每一宅院200——2000元提前搬迁奖励费。

3.电视、电话、空调等移机费按有关部门标准给予补助。

(一) 宅基地区位补偿价

按照市国土资源和房屋管局制定的“北京市宅基地房屋拆迁补偿规则”第四条规定的计算公式，以真想为单位，确定区位补偿价格幅度，具体补偿价格由拆迁委托有资质的评估机构在区政府规定的幅度内根据被拆迁房屋宅基地实际情况评估确定。宅基地区位补偿计算公式：

宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积

户均宅基地面积

各镇乡宅基地区位补偿价格计算要素幅度表

乡镇名称 区位补偿价基准价(元/平方米) 普通住宅指导价(元/平方米) 房屋重置成新均价(元/平方米) 户均安置面积(平方米) 户均宅基地面积(平方米)

二、 宅基地面积的认定

(一) 拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。

(二)宅基地的面积控制标准：

1982年(含)以前，最高不超过0.4亩(267平方米);

1982年以后，人多地少地区最高不超过0.25亩(167平方米)，其他地区最高不超过0.3亩(200平方米)。

(三)低于控制标准的宅基地面积，按合法批准的面积认定。

(四)无法确定宅基地面积的，与实际测量面积结合控制标准认定。

三、宅基地补偿、补助标准

(一) 经合法批准且不超过控制标准的宅基地补偿为： 本拆迁范围宅基地区位补偿单价×宅基地面积

(二) 经合法批准的宅基地超过控制标准的部分，不予补偿;但1982年(含)以前经合法批准的宅基地超过控制标准部分，一般按本拆迁范围内宅基地区位补偿价格的20%以予补偿，最高补偿标准不得超过40%.具体标准由评估机构结合本拆迁范围的实际情况综合平衡确定。

(三) 另行审批宅基地安置被拆迁人的，新批宅基地面积少于原按照《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》合法使用的宅基地面积，对不足部分的补偿为：本拆迁范围宅基地区位补偿单价×不足部分的宅基地面积

(四) 农村符合审批宅基地条件单位实际取得宅基地，且按照拆迁实施方案安置确有困难的，符合以下条件按照本拆迁范围内宅基地区位补偿价格的20%予以补助。

其补助面积标准为0.25亩/户(合167平方米)。

农村符合审批宅基地条件，但未实际取得宅基地的被拆迁人，必须同时具备下列条件：

1、 拆迁期间属于本村集体成员。

2、 在被拆迁房屋长期居住，本人及其配偶在拆迁范围外无正式住房。

3、 拆迁公示前析产分户并取得相关法律手续

4、 在拆迁范围内有本市常住户口并且独立分户(独立户籍)。

5、 符合宅基地审批条件，但未实际取得宅基地，且按拆迁实施方案安置确有困难的。

六、搬迁补助费和提前搬迁奖励费

(一)搬迁补助费：住宅房屋按照正式房屋建筑面积15元/平方米。

非住宅房屋按照正式房屋建筑面积25元/平方米。

(宅基地上的房屋一律按照住宅房屋认定)

占地拆迁的，搬家补助费标准由镇(乡)政府按上述标准确定，并报区政府备案。由拆迁人出车搬家的，不予补助。

(二)提前搬迁奖：被拆迁人在规定的搬迁期限届满前办理原有住房的，按照每户2000元标准给与提前搬家奖励;同时按正式房屋建筑面积每天每平方米3元奖励，最多奖励10天。具体奖励方法和标准由拆迁人在拆迁实施方案中拟订。

(三)另批宅基地安置的，按原正式房屋每月每间100元给与租房补助。补助时间按拆迁双方当事人的约定确定。

七、本《意见》自2003年9月1日起实行。原怀柔县人民政府2001年11月5日发布的《怀柔县人民政府批转县建委关于推进县城旧城改造工作意见的通知》(怀政发[2001]33号)第二条第(六)项停止执行。

八、本《意见》由区国土房管局负责解释。

顺义区集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定

第一条根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府令第124号、《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》(京国土房管征[2003]606号以及《实施意见》(京国土房管拆[2003]666号)的有关规定，制定本规定。

第二条本规定适用于集体土地宅基地上的房屋拆迁。

第三条房屋拆迁补偿价，有宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成、计算公式为：

房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价

第四条宅基地区位补偿价按照下列公式计算：

宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积

户均宅基地面积

(一)当地普通住宅指导价标准：

根据《北京市房屋拆迁评估规则(暂行)》(京国土房管拆字[2001]1234号)基准地价的划分，并结合我区各地区商品房价格的实际情况制定以下普通住宅指导价标准：

一类地区：包括顺义城区减河以南、京承铁路以东、顺平路以北、潮白河以西、后沙峪镇城镇规划区，天竺镇天竺村、薛大人庄村普通住宅指导价标准为2300---3000元/m2。

二类地区：包括任何镇、天竺镇、后沙峪镇除一类地区外的其他地区、南法信镇镇域范围内顺平路以南部分及城镇规划区、马坡镇、李桥镇的城镇规划区、普通住宅指导价标准微1900---2600元/m2。

三类地区：包括我区除一、二类地区以外的其他地区、普通住宅指导价标准为1500---2000元/m2。

我区的普通住宅指导价标准根据实际情况由区政府适时调整公布。

(二)户均安置面积标准：135m2/户

(三)房屋重置成新均价：400元/m2

(四)户均宅基地面积，原则上暂统一按照0.3亩计算。

第五条宅基地面积补偿标准按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府令第124号)第十八条认定。

(一) 拆迁补偿认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。

(二) 经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿;但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分原则上按照宅基地区位补偿价格的30%给予补偿。该宗宅基地内符合审批宅基地条件且户籍户口单独立户的共居人，可以按分户处理。

(三) 根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》(北京市政府令1989年第39号)，本村村民每户建房用地标准最高不得超过0.3亩。1982年以前划定的宅基地，多于前款规定的标准，每户最高不得超过0.4亩。

第六条对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动的被拆迁人，除按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府令第124号)的规定予以补偿安置外，对因征地拆迁房屋造成停产停业损失的，可按照近3年内纳税总额6倍的标准进行补偿，但最高不得超过宅基地范围内合法经营面积每平方米500元的补偿数额。各镇、村进行占地拆迁房屋的、其停产停业损失补偿标准由镇人民政府确定，但原则上不得超过上述标准。被拆迁人必须提供以下材料：

(一) 税务部门近3年内的完税证明文件原件;

(二) 工商部门的营业执照原件。

第七条拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人对被拆迁人应当按照货币补偿的规定确定被拆迁房屋的补偿款、并与安置房屋的市场评估价款结算差价。即拆迁人对被拆迁人依法给予货币补偿后，被拆迁人再以其所得货币补偿款购买拆迁人提供的国有土地上的安置房屋、拆迁人与被拆迁人可以先按照货币补偿相关规定签订拆迁货币补偿协议，再另行签订安置房屋买卖协议。

农村集体经济组织或村民委员会作为拆迁人实施拆迁，一本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的，具体拆迁安置方案由农村集体经济组织或村民委员会根据本地区实际情况制定，经村民会议或者村民代表会议讨论通过并报镇政府批准。

其他拆迁人委托农村集体经济组织或村民委员会安置被拆迁人的可以参照前款规定执行。

第八条农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人拆迁宅基地上房屋、有条件的镇，可以按照土地管理法律、法规和规章的规定、另行审批宅基地由被拆迁人自行建设住房，被拆迁房屋按照重置成新价给予补偿。

第九条农村村民符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地、且按照拆迁实施方案确有困难的、被拆迁人购买楼房时，拆迁人可以按照当地楼房商品价的10---15%给予优惠，其优惠购房面积热均不得超过30平方米。但拆迁实施方案确定以另行审批宅基地方式予以补偿安置的除外。

第十条搬家补助费标注为每个宅基地使用证3000元。

第十一条提前搬家奖励费标准为每个宅基地使用证2000元。

第十二条拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，按照其重置成新价结合剩余期限给予适当补偿。

第十三条本规定2006年3月15日起施行。《顺义区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定的通知》(顺政发[2003]34号)同时废止。

根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府令第124号)及《的实施意见》的规定，就由区、县人民政府的有关政策，做如下规定。

一、集体土地住宅房屋拆迁区类划分

区类划分原则：以乡镇为单位，以环路为界线进行划分。

一类地区：三环路以内地区。

二类地区：三环路至四环路之间地区。

三类地区：四环路至五环路之间地区。

四类地区：五环路以外地区。

二、宅基地区位补偿价

1、房屋重置成新均价的确定

按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》的规定，房屋重置成新均价的幅度范围在400~700元/平方米，结合我区房屋拆迁评估的实际情况，确定我区房屋重置成新均价为400元/平方米。

2、 户均安置面积的确定

按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》的规定，户均安置面积控制在100平方米范围内。结合我区的实际情况，确定集体土地拆迁区位补偿中户均安置面积标准为150平方米。

3、 户均宅基地面积

按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》的规定，户均宅基地面积安0.3亩(200平方米)计。

4、 宅基地区位补偿价

依照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的实施意见第六项第25条的规定及《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》规定的宅基地区位补偿计算公式：

宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积

确定丰台区宅基地区位补偿价幅度范围

单位;元/平方米

一类地区 二类地区 三类地区 四类地区

卢沟桥乡 3800—4800 3200—4100 2400—3700 1500—2600

花乡 3800—4800 3200—4100 2400—3700 1500—2600

南苑乡 3800—4800 3200—4100 2400—3700 1500—2600

长辛店镇 —— —— —— 1500—2600

王佐乡 —— —— —— 1500—2600

三、根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》(北京市人民政府令1989年第39号)第六条规定的村民建房用地标准，1982年以前经合法批准但超标的宅基地，超出控制标准部分，区位补偿价按50%予以补偿的，超出部分的房屋给予房屋重置成新价补偿;1982年以厚经合法批准但超标的宅基地，超出控制标准部分，区位补偿价不予补偿，超出部分的房屋给予房屋重置成新价补偿。

四、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的，属于征地拆迁房屋的，补偿标准由乡、镇人民政府根据当地实际情况确定，报区人民政府批准后执行。

五、对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的被拆迁人，停产停业经济损失补偿标准，《北京市丰台区集体土地非住宅房屋拆迁停产停业综合补助费补助标准》执行。停产停业综合补助费的补助范围以实际经营占用的面积为准。对被拆迁人给予停产停业综合补助费应符合以下条件：

1、 具有合法有效的营业执照并正常经营

2、 已办理税务登记并出具依法纳税凭证

六、搬迁补助费标准按20元/平方米执行。

七、被拆迁人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，每户给予5000元的提前搬家奖励费。

(4)补偿对象

《土地管理法实施条例》26条规定，地上附着物补偿归地上附着物的所有者所有。土地补偿费归集体经济组织所有，安置补助费归集体经济组织成员所有。

(3)补偿标准

《土地管理法》47条第四款，通过授权方式，由省、直辖市、自治区制定征收集体土地的补偿标准。但补偿标准并不完全一致，主要区别在于对宅基地使用权是否考虑补偿。

一种情况是以被拆迁房屋建设投入的费用作为计价基础。

另一种情况主要参考城市房屋拆迁制度，将对集体土地上房屋征收视为国有土地上房屋征收，将区位价和房屋重置价格之和作为被拆迁房屋货币补偿价格。

第三种情况就是在辽宁省桓仁县遇到的，只是计算房屋底基占用的土地面积，而不计算院落面积。

(2)补偿方式

《土地管理法》47条确定了实物安置和货币补偿，在实践中，实物安置为主，货币补偿为辅。城中村土地证手中，货币补偿为主，实物安置为辅。

(1)补偿原则

《土地管理法》实行的是适当补偿原则，即需要安置的农民保持原有的生活水平。

急待解决的集体土地拆迁补偿问题

大量的惨烈拆迁，多数发生在集体土地上。

国家行政学院法学部副主任杨小军教授今天接受记者采访时表示，《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》只是涉及“国有土地”，不会对集体土地上房屋拆迁问题有什么帮助，这是一个很大的缺陷和问题。

他建议，在《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》中，加入集体土地房屋拆迁的内容，比如，可增加一个条文，规定农村集体土地上房屋的拆迁补偿，参照适用国有土地上房屋征收与补偿的条件和标准等。

没有补偿标准

从我国目前的法律、法规来看，农村集体土地上的房屋拆迁，在性质上属征地拆迁的范畴，因此适用的是土地管理法有关征地补偿安置的规定，与城市房屋拆迁适用法律不同。

杨小军说，土地管理法对耕地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准。但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建的房屋拆迁却没有补偿标准。“对集体土地上的房屋拆迁，到目前为止，我们还看不到有些什么拆迁补偿政策。”

他认为，城市房屋的拆迁问题，经过多年的发展、规范，实际上已经有了很大的进步，无论是项目立项、拆迁程序还是补偿标准等，已经更加规范和提高了，有些地方和不少项目的补偿标准，也与市场标准相差无几。

“实际上，房屋拆迁更多的问题，主要集中在农村集体土地上。这个问题从立法和建章立制层面以及实际操作上，更需要及时提上议事日程严肃对待。”他说。

城乡差别烙印

两种拆迁，适用的法律和政策不同。杨小军说：“这是明显的差别待遇。”

他觉得，这个现象反映了我们对集体土地房屋财产独立性质的认识，多有不足。从整个社会背景看，是城乡差别观念的一个表现和延续。在市场经济体制下，一些过去的认识、制度等都值得重新思考和变革，包括对待集体土地上房屋拆迁问题。

从缩小城乡差别和社会公平角度看，两种拆迁，应当逐步地统一起来。至少从现在起，就应该利用立法更新的机会，朝着这个方向完善，实现法律公平和财产独立。

增加一个条文

解决集体土地拆迁问题，是制度建设的重大法律问题。杨小军认为，如果只是靠一些地方和部门的文件办事，肯定不妥。但专门立一个法又比较复杂，需要一个过程。因此，当务之急是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，加入集体土地房屋拆迁的内容，比如，可增加一个条文，规定农村集体土地上房屋的拆迁补偿，参照适用国有土地上房屋征收与补偿的条件和标准等。

他说，对农村集体土地上的房屋拆迁，只将房屋作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分房屋的用途、性质等相关权利，实际上严重损害了房屋所有权人和第三人的利益。这个问题要解决，必须把集体土地上的房屋作为独立的财产或拆迁补偿对象来处理，而不能仅仅视之为土地征用上的附着物。

集体土地房屋拆迁补偿标准过低问题不少。杨小军谈到，虽然很多地方都规定参照城市房屋拆迁补偿操作，但由于两种房屋拆迁在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异，所以直接的参照性并不强，导致在执行过程中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。“这迫切需要在法律上统一补偿计算标准、方法和原则，约束地方政府的行为。”

心有两个担忧

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已进入社会征求意见阶段，出台指日可待固然令人欣喜，但杨小军也坦言他的担心：“必须解决好政府直接征收房屋可能出现的更大问题。”

担忧一，现在是开发商面对拆迁户，尽管开发商显强势，但开发商毕竟只是一个商人。如果改为政府面对搬迁户，政府不仅是强者，而且是公权力强者。在这种强者更强的关系中，会不会出现更不利于拆迁户的局面是值得担忧的。

担忧二，现在的拆迁，都是先由开发商立项，后有拆迁补偿。由政府直接征收房屋后，可能是无项征收。无项征收房屋，哪里还谈得上项目是商业项目还是公共利益项目?这些问题如果不能很好地解决，其后果可能更值得担忧。

新拆迁条例忽视了集体土地拆迁补偿条例

非公共利益需要拆迁的忽视

对于新拆迁条例的讨论是时下的热门，许多人都在关注。有专家认为，“新条例规范的是国有土地上的基于公共利益的政府拆迁，而其他的在集体土地上的政府拆迁以及商业拆迁行为是被排除在外的，这是一种忽视。”“当前发生的许多诸如暴力拆迁等事件却又主要都是上述领域的，这样的话，新条例还是没法解决这些问题的。”网友说到。这样看来，因公共利益需要的拆迁被规范了，而非因公共利益需要的拆迁行为只是顺带一提，没有详文规定。换句话说，最有可能发生拆迁矛盾事件的领域，并没有得到新条例具体明确的规范。

在每日经济新闻网评论员评论员叶檀看来，新条例中对公共利益范畴的界定的表述也是很值得我们细看的，“‘国家机关办公用房建设的需要’、‘法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要’等，是不是让人有些惊诧啊。这样一看，这公共利益的范畴广了去了，跟国字沾边的政府、国企扩张、改善型建设都是了。只要是地方行政法规与国务院条例规定为公共利益的，都是公共利益。换言之，何谓公共利益，界定权完全在有法规制订权的政府部门手中。”当对于公共利益界定权完全在有法规制订权的政府部门手中，还有对于个人利益和私人财产的尊重吗?这种情况下，某些地方政府就可能会假借公共利益的名义，来进行拆迁。规范拆迁，最后倒演变成了以公共利益需要为名义，合法化政府的拆迁行为。

“如果新拆迁条例不够完善，没触及或完全改变一些不合法的拆迁行为，那么将会使得这些拆迁行为合法化。”一位网友如是说。那么这种情况下，人们期盼新规能够一举终结类似唐福珍式的悲剧，也就成了一种奢望。因为按照新条例规定，对于符合公共利益的需要，政府部门可以依法进行“强制搬迁”。这就是说，今后像唐福珍这样的人，恐怕仍难以找到权利救济的可靠渠道。

在这里忽视的不仅仅是对非公共利益领域拆迁行为的约束和规范，更是忽视或是弱化了对于私有财产的尊重和保护。如果政府不把自己的角色定准了，既想当裁判员又想当运动员，当前的这种拆迁困局依旧难以破解。

农村集体土地拆迁的忽视

新条例意见稿主要规范的是国有土地上的房屋征收与补偿活动，维护公共利益，而对于城乡接合部地区农村集体土地拆迁并不适用。这也就意味着包括“城中村”在内的农村集体土地的征收、拆迁问题难以被涵盖，而这部分问题甚至比城市拆迁的问题还要大。

就拿合肥市来说吧，近年来的大建设加快了城市化进程，国有土地上的拆迁越来越少，更多的拆迁发生在城中村和城郊结合部等集体土地上，但是这部分拆迁补偿标准条例里却没有涉及，最需要解决的问题却反倒被忽视了。

对于城中村的改造，各地都有相关的规章办法的，这些办法都是首先维护公共利益的，在维护公共利益过程中，同时也保护公民的合法权利。但当此二者有冲突时，地方政府难免会为了维护公共利益而牺牲个人利益。新条例对于这个领域拆迁补偿规定的忽视，倒是给予了地方政府处置的自主权，没有一个统一的补偿标准，也就无法保证个人可能受到的利益损害。“如果新条例在这个方面没有明确规定，那么现有的一些规定办法是否就是可行的，此办法下的拆迁行为和补偿标准是否就是合法的呢?”许多网有都有这样的疑惑。

有人认为，同以前的“拆迁条例”相比，新条例有了很大的进步，在立法理念上兼顾了公共利益与私人利益，令人欣喜。但若要从根本上突破目前这种悲惨的拆迁困局，单凭这部新法是远远不够。所以，我们期望正在制定中的征收条例除进一步界定公共利益外，也要强调对于私有财产的保护。只有突出私产保护，并将其优先放到公共利益之前，个人财产权才能得到足够的重视，真正的公共利益也才能有效达成。

从目前来看，这部条例能否更好地平衡公共利益和私产保护的矛盾，从而妥善解决城市拆迁问题，仍需要进一步考量。

2017农村的集体土地征收所赔偿的费用的分配方法

依据我国《土地管理法》第47条的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费，安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。这三项费用经政府审核发放到村集体后，哪些费用应分配到村民手中?哪些村民享有请求分割的权利?实践中，为征收补偿费发生纠纷的案例很多。为此，笔者依据最高人民法院《关于审理涉及农村承包纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2005]6号(以下简称解释)的规定加以论述，希望使农民朋友对些问题能够深入理解。

一.地上附着物和青苗补偿费分配纠纷 《土地管理法实施条例》第26条规定，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗费的所有者所有。

地上附着物补偿费，是对被征收土地上的建筑物，构筑物，如房屋，水井，道路，管线等的拆迁和恢复费，以及被征收土地上林木的补偿或者砍伐费等。青苗补偿费，是对被征收土地上生长的农作物，如水稻，小麦，玉米等造成的损失所给予的一次性经济补偿费用。国家征收土地时，必然会对承包经营户的财产造成损失，为了弥补被征地农户在农田基本建设中投入的损失，理应对被征地农户予以补偿。当发包方即村集体经济组织或村委会收到上述费用后，有义务将这些费用支付给相关的农户。如果拒不支付，则构成对这些农户的侵权。 《农村土地承包法》规定了农民有将自己承包的土地流转的权利。当承包方将土地承包经营权以转包或出租等方式流转给第三方的情况下，除当事人另有约定外，青苗补偿费归实际投入人所有，地上附着物补偿费归附着物所有人所有。但当承包方采取转让，互换的形式流转时，则原承包方不能取得相关费用。因为转让和互换，不同于转包或出租的形式。转包或出租，承包方和发包方的承包合同并没有改变。而转让和互换的形式，第三方已经完全取代了原承包方的地位，原承包方已经退出了承包合同，不再享有任何权利和义务。

二.安置补偿费分配纠纷 安置补助费，是国家征收集体土地后，安置被征收单位由于征地造成的多余劳动力的补助费用。

通过支付安置补助费，保障以土地为主要生产资料和生活来源的失地农户的基本生活，因而安置补助费具有很强的人身性。最高人民法院于1995年1月16日给江西省高级人民法院的法经(1995)13号复函中曾确定，安置补助费应归被征地单位所有。但1999年1月1日起施行的《土地管理法实施条例》第26条第二款规定，征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。可见，根据现行法律的规定，安置补助费并不必然由农村集体经济组织管理和使用，最高人民法院法经(1995)13号复函的精神已不再适用。 当被征地的家庭承包方不需要统一安置时，安置补助费应当发放给该家庭承包方或用于支付该家庭承包方的保险费用。发包方应当支付而拒绝支付安置补助费，侵害了许弃统一安置家庭承包户的合法权益，该家庭承包户作为被侵权人起诉发包方，请求发包方支付已经收到的安置补助费的，应当予以支持。

三.土地补偿费分配纠纷 《土地管理法实施条例》第26条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有。

在农村集体经济组织收到土地补偿费后，其成员与集体经济组织之间就土地补偿费发生纠纷的情形大量而普遍存在。与其他涉农纠纷相比，该类纠纷往往涉及农民的根本利益，因而具有矛盾激烈，难于化解的特点。目前，由此引发的涉诉信访已经在整个涉农信访中占有相当大的比重。目前，农村集体在收到土地补偿费后，是否能够在本集体经济组织成员之间进行分配，各地的做法不尽相同。有的省通过地方性法规定等方式明确禁止土地补偿费在农村集体经济组织成员之间进行分配，但另外一些地方则以文件或者地方性法规的方式对此种做法予以认可。有的省则对此问题没有规定。最高人民法院的解释第24条明确规定，发包方可以依照法律规定的民主议定程序决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。

征地补偿安置费确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，请求发包方支付相应份额的，应予支持。但已报全国人大常委会，国务院备案的地方性法规，自治条例和单行条例，地方政府规章对土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法另有规定的除外。因此，村集体经济组织在收到土地补偿费后，应当按照《村民委员会组织法》第17条的规定召开村民会议，在所有具有本集体经济组织成员内部平均分配此款。如不分配给村民，则侵犯了村民的合法权益，具有本集体经济组织成员资格的人员，可单独或共同起诉集体经济组织或村委会，要求支付相应份额。

对于集体经济组织成员资格确定标准问题，是我国现行法律上的空白点，也是法学界的一个长期争论而悬而未决的问题。最高人民法院认为，农村集体经济组织成员资格的判断，应当从我国农村集体经济组织所具有的自然共同体特征出发，以成员权理论为基础，以是否形成较为固定的生产，生活为基本条件，并结合是否具有依法登记的集体经济组织所在地常住户口，作为判断是否具有集体经济组织成员资格的一般原则。也有一些特殊情况。如外出经商，务工等人员在没有在外地有稳定收入或社会保障时，应当对其村民资格保留。外出学习，服兵役，服刑人员等并不丧失成员资格。

因“农嫁农”问题，如嫁出后与原集体经济组织成员已不存在较为固定的集体生产生活状态，不宜认定其仍具有原集体经济组织成员资格。在进入新集体经济组织的农户实际生产生活，但常住户口尚保留在原集体经济组织所在地的人，应当认定其具有新集体经济组织成员资格。对于只是空挂在集体经济组织，而并不以经营本集体承包地为生活保障的人员，虽然具有本村户口，但也不能认定具有本集体经济组织成员资格。如因成员资格问题与集体经济组织发生争议，可诉至法院要求认定自己的成员资格，由法院作出判定，并要求分配应当分得的土地补偿费。 >>>下一页更多精彩“最新集体土地房屋拆迁政策”

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土地征收是有偿征收活动，哪一个环节协调不好就有可能造成阻碍。“土地征收”即基于公共利益需要，将农民集体所有的土地划归国有，并对其进行一定补偿的行政行为。当前我国农村集体土地征收中存在征收目的、范围界定不够明确，征收补偿标准设计存有缺陷，征收程序不尽合理等突出问题，可以通过科学界定农村土地征收中的“公共利益”、构建相对公平合理的补偿制度、进一步完善土地征收的相关程序等措施加以解决。那么土地征收问题有哪些呢?下面就一起随小编来了解一下吧。

(一)规模失衡

虽然我国地大物博，但是可以征收的土地资源有限，超过一定限度就会打破生产平衡，甚至给整个经济链造成难以想象的影响。近几年，我国经济发展迅速，用地量也在逐步加大，在经济全力前进的同时，我国大量耕地变成了建设用地，而根据《中华人民共和国土地管理法》“第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”之规定，凡是进行建设需占用集体土地的必须进行征收为国有土地后才能实施，而对政府的征地行为缺乏有效约束，各级政府不仅在城市基础设施建设、发展教育文化和社会公益性事业等方面大规模征用农民耕地，而且征用农民土地进行招商引资，用于开发区、房地产等商业性项目建设，这就需要大量的征地，而把大量集体土地变为国有土地的同时，大量农民失地、失业，失地农民人口数呈逐年上升态势。

(二)征地程序不规范

网络上层出不穷的因土地征收问题发生争执的现象，主要原因是在执行过程中缺少规范，现行的土地征收，在决策层面一般由用地单位会同政府相关部门负责，不会邀请当事农民参与，这使得被征地农民的参与十分有限，其知情权未能得到有效满足。尽管在一些地方，政府在征地具体方案正式实施前已制定了“两公告”制度，但并未规定征地报批前的补偿安置方案及补偿定价事宜，与之相关的先行协商事项及程序也难觅踪影。我国1986年公布的《土地管理法》第48条已规定，“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见”，但是在现实中，由于基本方案已经确定，加之农民的“政治效能感”普遍较差，他们在被动的状态下一般不会提出异议。因此，从某种意义上说，这种事后公告只具有通知的作用，未能真正体现农民的参与权。

有哪些解决对策

(一)小征地规模

前几年我国多地大兴土木，兴建房屋，在经济利益的刺激下盲目征地，造成了很多不好的影响。尽管多年来我国一直强调实行最严格的耕地保护制度，并从立法、司法、行政、惩治违法等方面采取了一系列重大措施，但由于多方面因素的影响，不少地方违规违法的征地热依然没有得到有效制止，使失地农民问题愈来愈成为影响社会稳定的重要因素之一，这与我国土地财政有千丝万缕的联系，要从根本上解决这一问题，各级人民政府和相关部门就必须采取措施坚决贯彻执行最严格的耕地保护制度，把基本国策落到实，从根本上减少失地农民的产生，避免失地农民问题的加剧。应严格限制地方政府的征地权限，避免征地权使用的无限扩大化。同时，对地方政府审批土地所得款项，应全部上缴中央财政，中央政府可按一定比例返还其专项用于城市基础设施建设，逐渐弱化以至完全剥离地方政府与征地之间的直接利益关系。从机制上帮助其走出“以地生财、违规圈地”的怪圈，最终达到保护耕地和农民利益之目的。

(二)规范征地程序

要想避免冲突，提高工作效率，就要依法行政，严格按照相关法律法规进行。各级政府在征地过程中，应根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，严格执行征地程序的“两公告一登记”制度(即：《征用土地公告》和《征地补偿、安置方案公告》)和听证制度。在征地方案的实施过程中，还应严格执行法定程序，按预定方案有序组织实施，避免“野蛮拆迁”“暴力执法”等危害失地农民合法权益事件的发生，切实保护失地农民权益，维护社会的和谐与稳定。应做到两个方面：一是根据国务院关于“先保后征”的原则，建立被征地农民社会保障工作审核制度，征地项目报批前，必须先行制定拟征地块所涉及的被征地农民社会保障安置方案，并报经相应的人力资源和社会保障部门审核同意。二是强化失地农民的利益主体地位，取消集体代替农户参与征地决策的权利。赋予被征地农民参与谈判征地补偿价格的权利，征地补偿价格的决定机制应该是被征地农民能够参与并自由表达意愿的谈判机制。

综上所述，土地征收过程中会出现各种各样的问题，但只要坚持依法行政，依法办事，在此前提下取得被征收人的理解，以大局为重，实现社会资源合理、有效利用，就能在保证被征收人利益的前提下，为社会经济发展服务。如需了解更多土地征收等小知识，请继续关注财产安全常识栏目吧。

近年来，随着经济的快速发展，城市化进程的有力推进，人民法院征地拆迁工作被推上了风口浪尖，成为社会讨论的热点。之所以出现这样的局面，是因征地拆迁工作涉及的面很广，利益博弈强度大。随着人民法院在征地拆迁中扮演的角色越来越重，如何更好地扮演在征地拆迁中的角色，平衡各方利益，既能支持城市建设又能安置好拆迁民众。首先，得知道土地征收的问题才能解决，下面先说说国有土地征收拆迁补偿中出现的问题。

国有土地征收拆迁强制执行所暴露出的问题

1、申请执行主体不明确，受案标准不统一。在人民法院受理的征收拆迁强制执行案件中，申请执行的主体既有政府相关部门、单位，也有房屋拆迁公司，甚至房地产开发有限公司，对于申请征收拆迁强制执行的主体，现行法律并未作出具体规定，但就房屋征收部门的规定作何理解没有标准。随着最高人民法院《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》的出台，受案标准将得到统一，立案上交材料也将进一步完善。申请执行主体不明确，受案标准不统一是违法强拆出现的隐患。

2、补偿标准规范性文件不统一，利益博弈空间大。其实在每一件强制拆迁案背后，并不是被拆迁人不愿意拆迁，而是希望通过拆迁能改善其生活条件，使其在拆迁中的利益最大化。要实现利益最大化，就现行的征收拆迁补偿标准来说，既不统一，又难以满足部分被拆迁人的利益要求，从而导致拆迁工作出现困境，陷入强制拆迁的境地。在补偿标准不统一的情况下，部分补偿少的被拆迁人在心理上很难理性对待此种情况，从而抗拒拆迁。统一拆迁补偿标准并切实贯彻显得尤为重要。

3、执行法院在征收拆迁强制执行中地位不明确。最高人民法院《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第九条规定：“人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。”从该条可以看出，强制拆迁的实施主要是由作出征收补偿决定的市、县人民政府组织，但不排除人民法院组织实施的情况，但人民法院在什么情况下才可以组织实施，在强拆组织实施中的地位不明确。

4、舆情导向及报告制度不健全。随着信息化时代的不断深入，人民法院的舆情导向工作将面临更大的挑战，稍有不慎，就会陷入被动。人民法院虽然对强拆工作一一向上级法院及党委、政府作了详细汇报，但与媒体等的联系和沟通尚未建立，一旦部分媒体对拆迁强制执行的导向出现问题，那么人民法院的具体工作就陷入被动之中，所以加强舆情导向及报告制度是人民法院在新时期开展工作的坚强后盾。

5、强制拆迁后，法院信访压力大。人民法院在强制拆迁案件中虽然成功实施了拆除，将土地交还给申请人，在案件上实现了案结事了。但事实上还有很多事后问题，如在个案房屋拆迁案中，人民法院将土地交给了申请人，案件已经了结，但被执行人认为房屋是由人民法院强制拆迁的，很多事情都找人民法院予以解决，特别是涉及拆迁的赔偿问题，在这一问题上，人民法院是没有决定权的，即便组织协调，也力不从心，致使被执行人上访，信访压力由人民法院承担。

改变国有土地使用权出让方式

征收契税应注意的几个问题

根据现行契税政策规定，纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同，应征收契税。在征税过程中，应注意一下几个问题：

一、怎样界定土地改变用途。目前，土地管理部门对土地出让合同和改变土地用途出让合同，两个合同的文本格式相同，出让内容也相似，那么，契税征收机关应如何界定这两种不同方式的出让合同呢?一是看土地出让合同的内容，向纳税人了解原出让土地的具体用途及土地“变性”情况。二是查看纳税人向财政部门补缴的出让金数额。三是要详细查看纳税人出具的土地证和前手土地完税证。通过以上几点，就能准确地区分出土地的出让方式。

二、怎样计征契税。首先是差额征收契税。也就是改变国有土地使用权出让合同应征契税额与前手缴纳的契税数额之间差额征收。其次，应怎样计算这部分契税，计税依据为纳税人因改变土地用途，补缴的土地收益和应补缴政府的其他费用。第三，具体在征收这部分契税时，对土地计税价格明显偏低或不准的，契税主管机关有权按照政府的土地基准价目表，进行土地核价征收契税。

三、需准备哪些资料。根据要求，改变国有土地使用权出让方式需要电脑备案，资料存档备查等事项。因此，一是准备土地出让合同书及宗地图、出让金收据、企业机构代码证、代办人身份证及联系电话等。二是准备土地证书和前手契税完税证等资料存档。不仅如此，有的“变性”宗地还需要契税征收机关派人现场查看核实征税。按照文件规定，对前手土地未缴纳契税的，应当有土地出让人先补缴契税后，再按照土地改变用途的计税方法，实行差额征收契税。徐庆钧