商品房退房风险【经典十篇】

交付对于双方来说，都享有权利也承担义务；交付争议产生的重要原因，在于混淆了交付条件与交付标准，前者是法定的，决定了房屋能否交付使用，后者是约定的，只涉及违约责任的承担，不影响交付。

一、什么是商品房交付？

所谓商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。

二、商品房交付的实质是什么？

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房买受人承担；商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

对于房屋的的转移占有，视为房屋的交付使用，除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定。因此，在实际生活中，“交钥匙”和“领钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用。

三、商品房交付的法律风险有哪些？

1.逾期型交房纠纷

双方约定的交房期限届满，开发商却因为自身的财务风险控制及施工进度控制失控等种种原因没有将符合交付使用条件的房屋交付给买受人的行为。

如果出现了逾期交付的情形，出卖方可以以书面形式履行及时告知义务。若没有对逾期交房的违约金作出明确约定的，就按同地段同类房屋租金的标准来计算买受人的实际损失。

2.不符合交付条件型交房纠纷

这类纠纷大都是因为所开发的房产不符合交付条件，而开发商为避免承担逾期交房的违约责任而致。交付条件有两种类型，即法定条件和约定条件两种。

法定条件是法律法规的强制性规定，如有些地方会出台管理办法，规定商品房的交付不仅要取得商品房交付使用的备案文件，如竣工验收备案表等，还要取得《商品房交付使用通知书》，另外是住宅的可能还要同时取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这几个条件是同时具备，而不是只具备其一即可。

3.设计变更型纠纷交房纠纷

设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。商品房买卖合同签订后变更规划、设计，将导致变更后的商品房或周围环境不符合当初决定购房时的意愿，实质上是对买受人权益的一种侵害。因此，对于规划设计变更，买受人有知情权。

但是，并不是所有的规划设计变更都要通知买受人，只有发生规划设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形时，开发商才有义务通知买受人，而且只限定通知受到侵害的买受人。

4.未尽书面通知义务型交房纠纷

书面通知是一种要式行为，是以邮件或数据电文等可以有形地表现所载内容的送达方式。采取书面的送达方式既有利于督促当事人积极履约，也有利于在发生纠纷时有据可查。

书面通知的方式有邮寄送达、传真送达及公告送达等。最有效的方式就是用特快专递邮寄的方式向买受人发出《入伙通知书》或《交房通知书》。买受人持上述通知书要求的证件及其他相关资料，在交房期限内到房地产开发企业指定的地点办理交房手续。

5.质量问题型交房纠纷

商品房质量问题是指开发商交付的商品房及其配套设备、设施或居住环境存在不符合法律规定或合同约定的质量标准而产生的纠纷。

此时，验收房屋显得尤为必要。据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条第一款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修房责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修房。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。可见只有在房屋的主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人可以据此拒绝收房。

6.先交费后签收的流程交房纠纷

而对于买房人来说，没有看房验房就先交钱，是不合理的，由此就会发生纠纷。而制定先验房后交费的流程，开发商将面对执行难的问题，由此延长办房产证的时间。因此，为避免此类纠纷的发生，开发商往往会对合同中的相关条款进行修改，把先交钱后收房的交房流程作为房屋交付条件。但是如果已经发生此类纠纷，开发商应尽可能的取得买受人的理解和支持，不可强行实施交付行为。

7.虚假宣传型交房纠纷

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

在现实生活中，开发商有时为了引起消费者的购买欲，会把宣传资料制作的非常精美，让消费者新驰神往。而实际建造的项目多多少少都会与广告宣传资料有点出入。因此，大家对于项目的宣传一定要严格把关，防止夸大或不实的宣传而引发相关的纠纷。

对于开发商而言，要想真正有效地规避与化解各类交房纠纷，就需要从项目运行的全过程中去控制，特别是合同条款是否细致到位，责任是否明晰，在发生纠纷之后能否积极的去沟通、协商，从而实现避免矛盾、减少纠纷，化解法律风险的目的。

来源：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

在房屋装修的事项中，对于商品房精装修交付有有哪些法律风险是人们关心的问题。下面由小编为你详细介绍商品房精修的法律风险相关知识。

装修合同常见法律风险介绍

1.合同主体不明晰

要注意的是，签合同的时候首先要确定甲方和乙方，包含其名称及联系方式。有些装饰公司在签合同时要求业主填写的信息非常详细，但在自己签字时，只是在签名处盖个章。遇到这种情况，业主必须要求装饰公司签上其完整公司的名称，并且确认签的公司名称是否与盖章的公司名称一致，若不一致要求其解释二者之间的关系，且在合同中写明。

2.书面文件不全

施工合同不只是一本合同书而已，经过双方认可的工程预算书以及装修施工的全套设计、施工图纸都是施工合同的有效构成要件。而有些业主在与装饰公司签合同时以上三个要件可能不齐全，签字施工后由于文件不齐全而带来的问题就无法寻求法律保护。

3.增减项未加入合同

现在装修工程中出现增项是很常见的事，但其实这是不正常的。因为装修公司一开始为了使业主签单把报价压的很低，等到真正施工时再一点点的增项，而这时业主也没有反悔的机会了，只能任其增项。为了预防这种情况，业主在签约前先要审核一下报价上的施工面积与施工项目是否合理，谨慎增减项目。

若是施工过程中出现增减项目，那么施工合同也必须变更，业主需要与装修公司协商，与工程相关的工期、预算和图纸等都要做出变更。

4.材料供应不做确认

装修公司在给业主建议时一般都会让业主选择装修公司提供一部分装修材料，业主自购一部分材料的装修方式，那么这种情况就是甲乙双方均对材料负责。业主需要按时提供装修材料，并要经过装修公司验收，并且办理交接手续。装修公司没有权利私自更换业主提供的材料，若材料有问题也要及时更换、补齐。装修公司提供的材料业主也要验收，业主要拿着装修公司提供的报价单核对材料，一旦发现问题，可以要求装修公司更换、重做、赔偿。

5.工程验收不细心

验收要注意的最大问题就是合同中一般都规定：“如未办理验收手续，消费者提前使用或擅自动用工程成品而造成损失的，由消费者负责。”所以业主在完工后一定要认真验收，一旦发现质量问题，可以要求装修公司返工。不能完全修复的，可以要求装修公司赔偿。若是有些项目很难在短期内发现问题，双方可以约定一个合理的期限作为保修期。

精装修房屋质量缺陷的法律风险控制

如何在推广精装修过程中减少和控制法律风险，是开发商都要面对的问题。实务中也有许多作法值得分析和总结。

(一)改变销售方式来规避风险的种种尝试

由于法律对精装修房销售模式并无明确规定，有的开发商为减少精装修质量缺陷责任，试图通过销售方式来规避风险。

1、附赠销售

买卖双方只签署毛坯房销售合同，约定精装修部分均为赠送。采取这种方式，可能是开发商认为，赠送品的质量要求较低，购房人对赠送品的质量瑕疵不会太计较。但这种方式存在两个问题：一是并不能有效规避质量责任，根据合同法第191条，“附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。”也就是说，开发商的这种“赠送”，要承担与出卖人相同的责任。二是赠送的精装修部分，其价格已经包含在毛坯房的价格中，在按毛坯房价格交纳一次营业税外，按照营业税暂行条例实施细则，“将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产”，该部分还可能会被再次征收营业税，这就成了偷鸡不成反而蚀把米。

2、指定搭售

开发商在销售时，要求购房人同时签订两份合同，一份是向开发商购买毛坯房，另一份是与开发商指定的装修公司签订精装修施工合同。开发商采取这种模式，主要有两个原因：一是转移精装修质量责任，规避延期交房风险;二是政策原因，如南京市一度实行商品房价格管制，但不限制精装修部分的价格，导致一些开发商通过精装修的单独计价规避政府指导价的限制;上海市以房屋购买总价确定税收比例，签署两份协议，可以以毛坯房销售争取较低的税率。

这种方式仍然存在三点风险。首先，根据反不正当竞争法第12条，经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。开发商强制购房者与装修公司签约，易被认定“强制搭售”。第二，购房人即使与开发商指定的装修企业签订了装修协议，作为独立于房屋买卖合同之外的装修协议，定作人具有较大的解除权。依照合同法第286条，定作人可以随时解除承揽合同，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。一旦购房人解除装修协议，开发商隐含在装修部分的房屋价款就会发生损失。第三，搭售的精装修协议，其房屋面积与买卖合同是相同的，通常按建筑面积计算，而建筑面积包含了室外公摊面积，这就出现了业主要自掏钱包装修公摊面积的奇怪现象。

从以上分析可以看出，以非正常的销售方式来规避法律风险，难免顾此失彼，得不偿失。开发商正确的选择应当是采用正常销售方式，买卖双方签订以精装修商品房为标的的买卖合同，同时，抓住几个关键环节控制好法律风险，这才能适应未来以精装修房屋为主流产品的发展趋势。

(二)少装修多装饰，以礼品劵替代直接赠送

装修和配置的部位、部品越多，室内污染控制的难度越大，质量风险也越大。但随着市场竞争的加剧，减少装修配置，又会在竞争中处于劣势。如何既提高精装修配置标准，又避免质量风险?减少装修项目，赠送装饰项目，并且以礼品券代替实物，不失为一种较好的方式。

如前所述，精装修的法定标准并不高，按导则的要求只须完成基础性项目。对这些项目控制好质量和室内污染，还是相对容易的。而放进了家私、电器、窗帘这些物品之后，空气质量就很难达标，并且日后质量保修也是相当麻烦的事情。消费者权益保护法第35条规定，消费者在购买、使用商品时，其合法权益受到损害的，可以向销售者要求赔偿。销售者赔偿后，属于生产者的责任或者属于向销售者提供商品的其他销售者的责任的，销售者有权向生产者或者其他销售者追偿。消费者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、财产损害的，可以向销售者要求赔偿，也可以向生产者要求赔偿。可见，出现纠纷时，购房人可以找生产者或开发商解决。某项目开发商赠送业主分体空调，使用多年后出现窗外机噪音问题，业主还是找开发商投诉，要求解决。此类纠纷今后会更多。尽管开发商可以在出现纠纷后找厂家承担保修等责任，但仍会给消费者的保修带来不便。

解决的办法是对基本装修配置以外的其他设备、装饰，包括家私、家电、窗帘等，开发商物色若干供货厂商，由开发商向购房人赠送一定价值的礼品券，购房人持劵选购产品，由厂商按其要求，送货、安装产品，开发商与厂商凭券结算。这种方式下，买卖双方是购房人与供货厂商，日后如有质量问题，买方可以直接找供货商;而房间内要放入哪些物品、对空气质量的要求，都由购房人决定。对于购房人来说，他可以在赠送的金额内选择自己需要的物品，更能满足个性化的需求。

(三)要高度警惕室内环境污染的风险

一套住宅，如果室内环境污染检测不合格，可以被认定为有瑕疵的产品，开发商可能要承担赔偿损失的责任。如果购房人因室内污染导致疾病，开发商更要承担侵权赔偿的责任，其后果可能是很严重的。类似的案例已经时有发生：购房人生病后，委托专业检测机构对其房屋室内进行检测，结果不合格，就以此向法院起诉，要求开发商赔偿。由于环境污染损害是一种特殊侵权案件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，“因环境污染引起的损害赔偿诉讼，由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任。”也就是说，原告以室内环境污染起诉开发商时，只需证明自己住的是被告建造的房屋，健康受到侵害，而开发商要想免除责任，就得提供法律规定的免责事由，并负责证明室内空气质量没有超标或者超标与原告受损没有因果关系。如果不能证明，就要由开发商承担不利的后果。显然，此时开发商要找法定的免责事由或者证明此事与自己无关是非常困难的，最终大都以败诉了结。

要避免这类风险，除了前述的加强交付前的质量控制、采用合格的装修材料、以简单装修为原则、尽量减少直接装修的部位、改送家私为购房人凭购物劵自已选择家装之外，应当特别重视室内空气质量检测这项工作。

空气质量的争议，通常发生在交付之后半年甚至更长时间，此时房屋经过使用，甚至经过了业主的再装修装饰，即使半年后的检测结果不合格，也很有可能是其他原因造成;如果此时开发商有交付前检测合格的证明，就可以区分清楚责任。

鉴于目前精装修房的室内空气质量检测并不是法定的强制要求，不是房屋验收合格备案的必经程序，有的开发商为节约成本，减少了这一环节;有的开发商采取抽检方式，但抽检的条件不严格、不科学。比如按《民用建筑工程室内环境污染控制规范》要求，对自然通风的建筑，检测甲醛、氨、苯，TVOC的条件应当为“对外门窗关闭1小时后进行”，检测氡的条件是“对外门窗关闭24小时后进行”。如果不严格依照国家标准规定的检测条件检测，而是在开窗状态或者关窗后立即取样，这样的检测不能真实反映质量情况，这样的证据，因作假而不具备证据的效力。

即使是严格条件下的抽检，也存在未满足最大盖然性要求的问题。比如，开发商抽检合格的房屋，交付后购买人立即请检测单位检测，并得出不合格的证明，这就可以直接推翻开发商的抽检合格证明。所以，要想最大程度地避免空气质量不合格的风险，最好做到“一房一检”，由检测单位为每一套房屋出具合格证明。如果这样有困难，至少应当在抽样时比例大一些，做到对每一户型、每一不同装修风格与布局的房屋、每一使用不同材料装修的房屋都有代表被检测，加上严格的过程记录和检测数据，才能具有控制和防范风险的作用。

了解装修不合格的法律性质及后果，开发商可以调整自己的经营模式、有效控制风险。不过，控制风险的最根本办法，仍然是开发商要在设计、采购和施工等环节做到严格遵守法律和国家规范，确保部品、材质和设计、施工质量合格，在交付、保修等环节切实履行合同义务;相比风险控制的法律技术，装修质量控制到位才是根本。

精装修房屋的定义、质量缺陷及其判断标准

(一)精装修房屋定义

《导则》对精装修的定义为“房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”。显然，政府所要求的“精装修”，只是基本功能的实现和基本的装饰，并不是我们日常生活中所理解的精美而华丽的装修。它只是与“毛坯房”相对而言。毛坯房是指房屋专有部位没有经过任何装修，只是水电到户，墙面地面仅做基层处理，未安装洁具、灯具，基本上是空壳交付的房屋。满足《导则》的要求，就满足了精装修交付的条件。而当前市场上精装修交付有多种标准，有的还配置了家私、家电等设备，这种超过《导则》要求的精装修，属于开发商与购房人自行约定的内容，是对房屋功能的锦上添花。

(二)精装修房屋的质量缺陷

《建设工程质量管理条例》释义第39条“质量缺陷是指工程不符合国家或行业现行的有关技术标准、设计文件以及合同中对质量的要求等。”《房屋建筑工程质量保修办法》第3条“本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”

以上法规制定时，毛坯房还是房屋的主流产品，法规并未直接对精装修房质量缺陷作出规定。但鉴于精装修房屋也属于“房屋建筑工程”，因此参考以上规定，我们可以得出这样一条结论：精装修房屋不符合法律、法规、国家强制性标准、设计文件以及合同约定，存在妨碍使用功能、耐久性以及严重影响观感的情形，属于精装修质量缺陷。

(三)判断质量缺陷的依据

1、国家标准与合同约定是判断质量缺陷的主要依据。

《城市房地产管理法》规定“房地产的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范”;《建筑法》六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准”;《城市房地产开发经营管理条例》第十六条“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。”由此可见，国家标准，特别是强制性的标准、技术规范，是具有普遍约束力的质量标准;而合同中的质量条款则是双方当事人之间关于房屋质量的特别约定，该约定不违反法律法规强制性规定的情况下，对双方具有约束力。

合同法第六十一条规定“质量要求不明确的，应按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”。具体到精装修房的质量标准，合同有约定的，依合同约定;合同没有约定的，依国家标准及行业标准;合同及标准均不明确的，则以符合交易习惯、满足合同目的实现为原则。但值得注意的是，对于国家强制性的标准，合同无权排除。强制性标准必须执行，是法律的强制性规定，当事人在合同中排除，应属无效。

例如入户门，《住宅设计规范》明确规定“住宅户门应采用安全防卫门”，而对“安全防卫门”，《住宅设计规范条文说明》中解释为“过去设计的住宅户门，一般没有安全防卫措施，普遍被住户改装或加装成安全门，本条要求设计就应采用安全防卫门，并宜将几种功能如保温、防盗、防火、隔声集于一身。”可见，住宅户门首先要满足防盗的要求。根据《防盗安全门通用技术条件》，防盗安全门是指“在一定时间内可以抵抗一定条件下非正常开启，有专用锁和防盗装置的门”，并规定了具体的检测标准。但在实务中，常见在商品房买卖合同中约定入户门为“钢质门”或“实木门”的，如果交付的入户门达不到防盗门的标准，出卖方以“符合合同约定”为由，恐怕不能免除产品质量责任。

除了约定与国家标准之外，交易习惯也是判断质量问题的依据之一。一些表面的非功能性的质量缺陷，如排油烟机表面划痕、地板刮花、壁纸色差等，虽不影响合同目的实现，但属于明显感观瑕疵，按正常交易习惯，都应当以整改方式承担责任。

2、广告宣传与精装修的质量标准

实务中经常出现买受人投诉“货不对版”的纠纷。这个“版”，通常并不是国家标准或者合同中的明确约定，而是出卖方的广告。包括路牌、报纸广告、售楼书、宣传单页、沙盘、模型、样板间，以及销售人员的口头说明等。这就涉及到广告与合同的关系。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条专门针对这类纠纷作出规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此可见，一个房地产广告同时符合了三个条件就构成合同义务：一是宣传内容是针对开发规划范围内的房屋及相关设施，二是宣传内容具体确定，三是宣传内容对合同的订立及房屋价格确定有重大影响。

那么，广告中关于精装修的宣传，包括价格标准、配置标准、部品品牌、功能等，只要是“具体确定”的，都将构成出卖方的合同义务，交付时不一致的，就构成“货不对版”，要承担违约责任。

3、样板房是重要的交付标准

实务中开发商通常在销售现场设置样板房，也有的叫“交楼标准间”或者“示范单位”，但法律角度看，都属于样板房。依据《商品房销售管理办法》第31条：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”所以叫什么并不重要，重要的是给客户提供了什么信息，只要构成“具体确定”而没有作特别说明，都视为交付标准。这符合法理，也符合情理。

故从避免纠纷的角度，样板房应当与交付标准相一致，如果有不一致之处，应当在显著之处作出标注，予以说明。例如为了展示效果，样板房中通常会按正常生活场景来布置，里边会摆上并非交付内容的家私、电器、装饰品等，对此，就应当在醒目处标明：“室内所有家私、电器，除标明为交付标准之外，均不属于交付内容”，以免误导客户，徒增纠纷。

精装修房屋三大质量缺陷及其法律风险

从当前实务中看，精装修房最易引发纠纷的三类质量缺陷是部品质量、装修质量以及室内空气质量。

(一)部品质量缺陷

部品主要是指以工业化方式生产，在施工现场安装的房屋部件和设施，如门窗、厨柜、洁具、开关插座、地板等。这些部品都是开发商通过采购取得，并非自己生产。但如果存在质量缺陷，同样要承担违约责任。建筑法第五十六条规定“设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明其规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。”第五十九条规定“建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。”《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)明确规定“建筑装饰装修工程所用材料的品种、规格和质量应符合设计要求和国家现行标准的规定”。

门窗不合格，影响到房屋的安全、保温、防水;厨柜、地板的质量，关系到室内空气质量能否达标;开关插座直接关系到人身与财产安全;洁具涉及到节水性能;不合格的墙地砖及石材可能产生超标的辐射。

(二)部品质量缺陷

装修质量缺陷主要体现在装修施工时设计不当与用料及工法的错误，即设计质量缺陷和工艺质量缺陷。如某业主发现其厨房两排厨柜之间的净宽很狭窄，提出投诉。经查《住宅设计规范》“双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0.90m”，该厨房的装修不符合规范的要求。另外，涉及到人身安全隐患的部位，如室内栏杆高度、楼梯宽度，国家规范都有明确规定，违反即构成质量缺陷。

装修用料，主要是木材、石材、涂料、胶粘剂等，通常都包含有害物质(甲醛、苯、氨、TVOC、辐射等)，《民用建筑工程室内环境污染控制规范(GB50325-2001)》对各用料的有害物质最高含量均有明确规定，违反也构成质量缺陷，如不对单元房屋的用料严格控制，最终还会导致室内污染超标。

施工工艺方面，《住宅装饰装修工程施工规范》详细规定了住宅建筑内部的装饰装修工程施工的标准，对装修中的成品保护、防火、防水、抹灰、吊顶、隔墙、门窗、涂饰、电气安装等材料质量及施工要点都作了明确要求。《建筑装饰装修工程质量验收规范》则明确了装修的验收合格标准与方法。装修工艺不符合规范要求的，也将构成质量缺陷。

(三)室内环境污染

《住宅装饰装修工程施工规范》将“室内环境污染”定义为：指室内空气中混入有害人体健康的甲醛、苯、氨、氡、总挥发性有机物等气体的现象。室内空气中有害气体超过规定的标准，即构成不合格。

室内环境污染一是来自建筑本身，如混凝土抗冻剂中的氨，混凝土砌块中的氡，矿渣砖、石渣中的放射性物质;二是来自装修，如大芯板、多层胶合板、油漆，其中含有甲醛、苯等，尤其是低档材料污染更甚;三是来自家具等装饰物件，如板式家具、布艺家具带来的苯和甲醛等。危害最大的5种污染物质是甲醛、VOC、氨、氡及石材本身的放射性。由于污染源的多样性，即使单项指标合格，房间的总体污染指标仍有可能超标，构成室内环境污染的质量缺陷。

2002年1月1日开始实施的强制性国家标准《民用建筑工程室内环境污染控制规范》(GB/50325-2001)，对有硬装和固定家具的装修房，提出了对氨、游离甲醛、苯、总挥发性有机污染物指标浓度的限制，规定了民用建筑工程及装修工程验收时，室内环境污染经检测不合格，不得交付使用。2003年3月1日起正式实施的，由国家质量监督检验检疫总局、国家环保总局、卫生部联合制定并发布我国第一部《室内空气质量标准》(GB/T18883-2002)，对有活动家具与软装的装修房，明确提出“室内空气应无毒、无害、无异常臭味”的要求，需要控制的化学性污染物质不仅包括甲醛、苯、氨等污染物质，还有可吸入颗粒物、二氧化碳、二氧化硫等13项，规定凡有害物质含量不符合《规范》规定的，不得投入使用。

据中国新闻网报道：中国室内环境委员会五年来对六千户家庭室内环境检测结果显示，有儿童健康问题的家庭百分之九十室内环境超标。为了保护母婴健康，预防由于室内环境污染引发的儿童先天性缺陷、白血病和儿童铅中毒，中国室内环境委员会确定2008年6月为“关注室内环境污染，保护母婴身体健康”宣传月。精装修带来的室内环境污染，也可能产生三聚氰胺效应。所以，开发商对该风险应当高度关注。

(四)精装修房屋质量缺陷引发的法律风险

1、重大质量缺陷可以成为购房人退房的理由

退房，即购房人的单方解除合同权。除了双方明确约定的情形之外，一般不支持单方随意解除合同。法律规定可以单方解除合同的质量问题只有两种情形，一是主体结构质量不合格;二是存在质量问题严重影响正常居住使用。前者与精装修关系不大，我们重点讨论后一种情况。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。精装修房屋，出现什么质量问题算是“严重影响正常居住使用”?一般来说，购房人购买精装修房屋的目的，就是无需装修即能居住使用，如果装修质量存在重大缺陷，必然使购房人不能达到这一合同目的，即使房屋主体质量合格，也会“严重影响正常居住使用”，否则就与毛坯房没有区别了。因此，就精装修房屋而言，存在以下情形就应当认为严重影响正常居住使用：

(1)精装修后应当具备的正常居住功能严重缺失，且在合理期限内不能整改完成，不能达到“无需再装修即能正常居住使用”的状态，如厨、卫设施不合格、墙壁粉刷与地板铺装质量极其低劣、必须全面返工才能使用的，等等。

(2)精装修设计、部品不符合强制性国家标准，且对居住者的人身、财产安全构成重大隐患，且在合理期限内不能修理至合格。如室内电路、燃气管道设计安装存在较多安全隐患，装修材料不符合防火强制性要求，等等。

(3)室内有害气体及放射性物质超标，在短期内无法治理。

因“严重影响正常居住使用”而导致合同解除的，开发商不仅要退还购房人的价款，还要赔偿购房人因此而产生的经济损失。

2、因重大质量缺陷构成延期交房

延期交房，是指超过合同约定的时间交付房屋。这种情况下，除出卖人能证明存在不可抗力或者其它免责事由，都应向购房人承担违约责任。双方在合同中事先有约定的，按约定履行，没有约定或者约定不明的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，经买方催告后三个月内仍不能交付的，买方有权解除合同。

精装修房屋由于增加了室内装修工序，工期较毛坯房延长三至四个月，甚至更多，由于室内装修存在多工种交叉作业，质量控制的要求较高，稍有疏忽，就可能造成不能按期交付。在工期不足的情况下，开发商究竟应当赶工交付，再花时间精力整改，还是为了保证质量，宁可延长工期、承担延期交付的违约责任，需要从具体情况出发，作出取舍。

实务中争议较大的问题是，房屋虽按约定时间交付，但因为存在质量问题进行整改，购房人认为整改期间应当属于延迟交付，而开发商认为整改是在正常交付基础之上进行的，不存在延迟交付责任。笔者认为，延迟交付与整改期间的损失赔偿属于不同的违约责任。延迟交付可以因各种原因造成，不一定以质量问题为前提;只要满足了交付的基本条件，即竣工验收合格、具备“两书”，就可以交付;而即使交付之后，因质量问题进行整改期间，如果造成业主不能正常使用房屋，开发商仍应赔偿因此而发生的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”可见，并不是说出卖人只负责保修就完了，造成的其它损失也是要它承担的，这样，买受人的利益已经得到了保护，不需要借助于延迟交付的违约责任。

3、一般质量缺陷，开发商承担保修责任并赔偿损失

精装修房屋比毛坯房更容易出现质量缺陷，比如门窗变形、地板起翘、瓷砖或粉刷层空鼓、墙壁污损等，这些都不影响合同目的的实现，不影响交付，更不影响合同的履行，但购买人有权要出卖人进行维修或者更换，使购房人得到无瑕疵的产品。

实务中常见购房人以普通质量缺陷要求开发商承担延迟交付甚至退房责任的案例。南京周某与某开发商签订精装修房屋买卖合同后，开发商于2006年11月取得了《竣工验收备案表》，12月交付。交付时周某发现发现窗台有空鼓现象，一楼北阳台栏杆未做防锈处理，玻璃贴膜有小气泡，一楼卧室有部分靠边的地板有松动现象，于是拒收。后申请仲裁主张开发商延期交房，并要解除合同。但仲裁庭认为，取得“竣工备案表”就是开发商竣工验收合格的标志。虽然周某发现了房屋存在许多装修质量问题，但这些问题都只应归纳在“瑕疵”的范围内，不表明该房存在严重质量问题，未导致周某购买房屋的目的不能实现。因此不能成为周某拒绝收房或请求解除合同的合法理由。仲裁庭最终裁决，不支持周某要求开发商支付延期交房违约金、解除合同的仲裁请求。

二手商品房买卖合同的法律效力

随着我国目前房地产行业的迅猛发展及住房改革制度的逐步推进，房地产二级或三级市场日渐活跃，二级或三级市场的机制正处在逐步形成的阶段，这种机制包括融资、交易程序、规范管理、法律法规的建立等，但从目前的实践来看，因为房地产二级或三级市场机制的不健全，尤其是法律法规的严重滞后，导致了目前产生了为数不少的房地产纠纷案件，此类案件已占法院受理的民事案件中相当一部分比例。笔者通过本文试图对二手房交易过程当中存在的一些问题做一个简单分析，希望读者在购买二手房时避免法律方面的困扰，保障自己签订合法有效的买卖合同，也希望一线的法官能听一下来自法院外部的不同意见。

一、二手商品房买卖合同的效力问题。二手商品房的买卖相对来说产权关系清晰，只要卖方取得房屋产权证，房屋未设定抵押，没有债权债务纠纷，共有人同意出售，行为人具备民事行为能力，合同当事方意思表示真实，签订书面的买卖合同，该买卖合同就是合法有效合同。但在实践过程当中二手商品房的买卖远没有这么简单，可以说相当复杂，实践过程当中经常遇到下列几种情况的二手房买卖：

一是卖方与开发商签订了二手房商品房买卖合同，一次性交清了房款，卖方入住或未入住，但卖方的二手房房屋所有权证尚未办理完毕。

二是卖方与开发商签订了二手房商品房买卖合同，通过银行贷款交清了房款，卖方入住或未入住，但卖方的二手房房屋所有权证尚未办理完毕;

三是卖方与开发商签订了二手房商品房买卖合同，通过银行贷款交清了房款，卖方入住或未入住，卖方的二手房房屋所有权证已办理完毕，但卖方未还清贷款，产权证质押在开发商处或银行设定抵押登记。

四是法院执行或拍卖的二手房房屋，产权尚未落实到权利人名下，权利人欲将其出售。上面所列举的几种二手房情况，如果买方与卖方签订了二手房房屋买卖合同，是否有效?笔者认为，上述四种情况买卖双方所签订的二手房房屋买卖合同应认定为无效，不受法律保护，应按《合同法》规定的按无效合同的方式来处理。

一、概述

一般意义上的房屋有两类，一类是城市房屋，还有一类是农村房屋。农村房屋指位于农村集体所有土地上的房屋，一般为农村集体经济组织和农民个人或家庭所有。而农村宅基地使用权,不仅具有物权的属性，而且在一定程度上与集体经济组织的成员资格和福利联系在一起，具有无偿性。城市房屋是指在国有土地上建设的住宅性质的房屋，主要包括商品房、二手房以及经济适用房等，本文主要谈论商品房买卖流程及风险防范的相关问题。

二、商品房买卖流程

(一)商品房的概念

商品房是随着福利性实物分房制度的取消，城镇居民住房逐步实现市场化、货币化而出现的。商品房是指由房地产开发企业建设并出售的房屋，与为解决职工住房而建造以及公民个人经批准自行建造的生活住房是有明显区别的。在日常生活中，商品房的买卖多以预售(期房)的形式出现。

(二)商品房预售流程

1、满足商品房预售的条件要求

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》及《河南省城市房地产开发经营管理条例》的规定，商品房预售实行预售许可证制度，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：a、具有房地产开发企业资质证书;b、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;c、持有建设工程规划许可证和施工许可证;d、工程进度达到设计形象进度的二分之一以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;5、法律、法规规定的其他条件。开发经营企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，申请企业需要提交以下证件：a、商品房预售许可申请表;b、开发经营企业的营业执照和资质等级证书;c、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;d、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;e、工程施工合同及关于施工进度的说明;f、商品房预售方案，应当说明商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。房地产管理都门在接到申请后，应当查验有关证件和资料，进行现场查勘。经审查符合预售条件的，应当在接到申请后7日内核发《商品房预售许可证》。对不符合条件的，应当书面通知预售人并告知不予核发的理由。未取得《商品房预售许可证》的，预售人不得进行商品房预售。

2、订立预售合同

房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证，参照当地房地产管理部门制定的示范文本，与预购人订立预售合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、前期物业管理方式以及双方的违约责任等，商品房销售推行商品房买卖合同示范文本，计算商品房面积，应当执行国家房产测量规范标准。

随着利好政策效应的凸显，曾经持币观望的消费者开始步入市场，对于大多数购房者来说，买房中的细节常常被忽略。为此，小编综合整理了当前购房市场常出现的一些问题，希望消费者在购房时能够未雨绸缪，了解这些常识，买到称心房。

购买手续不全的商品房会有什么风险?

购买手续不全的商品房，可能会带来以下隐患。1.取得权属证书的期限无法确定;2.为取得权属证书，需要支付额外费用，如需补交土地出让金;3.只能取得使用权，不能取得权属证书，不能上市交易;4.可能被政府以违法建筑强制拆除。

住宅的“全部产权”和“部分产权”有何不同?

按照相关政策规定，全部产权是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。部分产权是指职工按照标准价购买的公有住宅。

在国家规定的住宅面积之内，职工按照标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占产权比例进行分配。

目前，对拥有“部分产权”住宅的业主，建议尽快补足成本价差价款，转为“全部产权”。

为什么有的《商品房买卖合同》要签署补充协议?

补充协议是买卖双方在使用《商品房买卖合同》范本签约时，对双方各自关心的条款内容进行修改或增加，以明确双方权利义务的条款或协议，当补充协议内容与主合同条款不一致，以补充协议内容为准。

补充协议一般包括以下内容：公摊面积误差处理；装修标准，特别是精装修的房屋，开发商一般在合同约定所使用的装修材料用词多为“高档、进口或同档次”，这种约定不明确，双方可以在补充协议中对具体装修材料的品牌、规格型号、颜色等具体内容进行约定。

付款方式变更，许多购房人在购房款支付方式上选择银行按揭，购房人在签署《商品房买卖合同》时，已经支付了购房首付款，如果银行贷款不能获得批准通过，应当在补充协议中明确其他处理方式；权属证书办理期限，不能按期办理权属证书的违约责任和违约责任的计算方式。

保修、维修责任，房屋交付使用时，配套的设施和设备产品已经安装完毕，保修期已经过了好几个月，应当和开发商约定保修期的起算日期和维修的时限；不可抗力，应当明确不可抗力的范围限在法律规定的自然灾害范围内。

广告和宣传内容，对影响购房人购房要求的广告宣传或承诺内容，应当以补充协议的方式在合同中固定下来，并约定明确的违约责任。

楼盘没有验收证明，业主该怎么办?

任何一个楼盘，在交付的时候，都将会进行验收，以对楼盘质量等各方面进行查验。若是没有获得竣工验收通过的房屋，以及不符合合同约定的房屋，业主有权拒收。

开发商应当从约定的交房日起承担逾期交房的责任，并且使房屋达到验收标准。业主在交房的时候，一定要加以验证开放商的验收证明。

开发商延期交房，如何维权?

国家法律及其相关律法规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

逾期交房可根据规定先行催告，若还是不履行合同，可要求解除合同，退还首付款、定金并要求开发商按合同约定承担违约责任。

一、已抵押的商品房是否可以买卖？

按照《中华人民共和国担保法》的规定，当商品房在抵押期间，抵押人若需转让已办理登记的抵押物，应及时通知抵押权人，并告知受让人。

同时，根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，只要经过抵押权人同意，已设抵押的房地产可以转让或者出租，抵押房地产转让或者出租所得价款应向抵押权人提前清偿所担保的债权，超过债权数额的部分，归抵押人。

由此可见，只要该商品房已经取得了预售许可证，就算已经被抵押出去，仍然是可以进行买卖的，如果购房者买到这样的房子，只需让开发商去银行解除抵押即可。

二、如何规避因抵押而产生的风险？

根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由于商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，买受人可请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

也就是说，如果在房屋交付时或办理《房屋权证》、《土地使用证》时，购房者才知道开发商已将交易房屋抵押，而且开发商未能在交接房屋时或办理两证时解除抵押，购房者可以请求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

此外，购房者除了要仔细阅读商品房买卖合同的全部内容之外，还应在合同约定“出卖人需保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”，同时还需明确开发商应承担的具体赔偿金额和赔付时间，以保证自己能得到应有的民事补偿。

保障购房者的利益，预售资金监管机构需要加强监管力度，防范各种风险。随着我国房地产市场的快速发展，商品房预售业务已经成为了房地产企业的主要经营方式之一。在商品房预售业务中，预售资金的监管问题一直备受关注。为了规范预售资金监管的风险，商品房预售资金监管机构现在宣布暂停与渤海银行预售资金监管合作。商品房预售业务的本质是开发商向购房者提供未来房屋的使用权。在购房者支付预售款之后，开发商需要将这些资金用于后续的房屋建设和销售。由于房地产市场的波动性较大，开发商的经营风险也相应较高。如果开发商无法按照约定的时间和质量交付房屋，购房者的预售款就会面临损失。

为了保障购房者的利益，国家对预售资金的监管也越来越严格，预售资金监管机构的出现，就是为了确保开发商不会将预售款挪用于其他用途，也能够监督开发商按照约定的时间和质量交付房屋。预售资金监管机构的监管方式和监管机制存在一定的漏洞，一些不良开发商就会利用这些漏洞进行违规操作，给购房者带来不必要的损失。

渤海银行作为我国的一家股份制商业银行，一直以来都在商品房预售资金监管领域扮演着重要的角色。最近一段时间，渤海银行的预售资金监管合作却引起了一些争议，据了解，渤海银行与一些开发商签订的预售资金监管合同，存在一定的漏洞。一些不良开发商利用这些漏洞，将预售款挪用于其他用途，导致购房者的利益受到损害。为了避免这种情况的发生，商品房预售资金监管机构决定暂停与渤海银行的预售资金监管合作。

商品房预售资金监管机构作为我国房地产市场的重要监管机构之一，主要职责是监督和管理预售资金的流向和使用情况。预售资金监管机构可以对开发商的预售资金进行全程监管，确保预售款用于房屋建设和销售，并监督开发商按照约定的时间和质量交付房屋。预售资金监管机构的出现，不仅可以保障购房者的利益，也可以促进房地产市场的健康发展。通过对预售资金的监管，可以有效遏制一些不良开发商的违规操作，减少购房者的损失，增强市场的透明度和公正性。

开发商取得五证之后，才能建设、销售房子。五证包括：

《商品房销售（预售）许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》。

如果购买到了手续不全的商品房，则有可能出现以下问题：

1、业主取得权属证书的期限无法确定。

2、为取得权属证书，需要支付额外费用，如需补交土地出让金。

3、只能取得使用权，不能取得权属证书，不能上市交易。

4、可能被政府以违法建设强制拆除。

随着房地产市场的发展，公摊一词被越来越多的购房者所重视。那么什么是商品房公摊面积？如何避免公摊面积带来的风险呢？搜房网为您权威解答。

公摊建筑面积，建筑学术语。即公用分摊建筑面积，指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊。

公用建筑面积[1]是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

公摊范围

1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

2、套（单元）与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

公摊面积分摊原则

目前约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积[2]的法规主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)及北京市2000年9月26日颁布的北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。其中北京市的规定明确了公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑面积及不应计人的公用建筑空间。

分摊原则如下：

(1)商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内;

(2)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊;

(3)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

公摊计算

公摊建筑面积

1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。

共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。

一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。各户分摊公用建筑面积的计算方法：

其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：

第1步：计算分摊系数

分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套内建筑面积之和。

第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。

公摊面积明细表

这个公摊表要包括：

(1)将整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据告知购房人，以便购房人通过这些数据求出其他数据，以明确自身的权益;

(2)开发商也应将购房人应分摊的公有公共部位的面积总值及各构成项目的面积加以列明，以备购房人查验和监督。

除此之外，购房人有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

非公摊面积

1、从属于人防工程的地下室、半地下室。

2、供出租或出售的固定车位或专用车库。

3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。

共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。

如何避免公摊面积带来的风险

新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了"公共部位与[3]公用房屋分摊建筑面积构成说明"，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。这里我们总结了几招，提供给购房者参考。

第一招：索取公摊数据；

在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

第二招：查阅有关资料；

业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

第三招：在购房合同中约定公摊面积。

《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。

万一真的发生了纠纷，唯一的选择就是诉之法律，避免浪费不必要的人力和精力。当然，我们期望的是，随着法律的不断健全，政府监督力度的不断加强，发展商诚信意识的不断增强，普通购房者的权益能得到更好的保障。

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商品房是指房地产开发经营企业综合开发建造的住宅、商业用房以及其他建筑物(这里指的是不包括二手房)。房地产开发经营企业在房产开发经营中，商品房的买卖一般都采用预售和现房买卖相结合的方式。随着住房制度改革的不断深化，房产市场日益升温，形成了完全的卖方市场，使买方的风险日益增大，是其融资的一种捷径和重要方式。下面，本人就商品房买卖中买受人的风险及其防范谈一些肤浅的看法：

一、现房买卖中买受人的风险

现房买卖，是指商品房开发经营企业将其已建成的商品房售给买受人，由买受人支付房款的行为。其标的物是现实存在的房屋，房屋坐落、层次、结构、面积、质量等买受人都可以亲眼目睹且周围环境、配套设施等都一目了然，交付日期也可以由双方明确约定。但即便如此，现房买卖对买受人来说仍存在一定的风险。

1、商品房开发经营企业无开发经营资质，导致合同无效。

有无开发经营资质将关系到商品房买卖合同的效力。如果商品房开发经营企业无开发经营资质，将导致买卖合同无效，买受人无法获得商品房，即使取得了商品房，一旦发生纠纷按照无效合同的处理原则，也要返还给出卖人。而且无资质企业开发的房产一般情况下都没有取得建设许可证，该商品房当然也无法取得合法的房产证。在这种情况下，买受人不仅无法获得合法的房屋，有时，房地产开发经营企业经营状况还存在购房款无法返还的风险。

2、买卖合同中的房屋(标的物)被房地产开发经营企业设定了抵押，使买受人的权利无法实现。

根据《担保法》第49条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。关于[适用《担保法》若干问题的解释]第67条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人(一般情况下难以取得)，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后，可以向抵押人追偿。

从以上规定可以知道，房产商如果在未告知买受人其出售的房屋已设定抵押的情况下，将抵押的房产出售给买受人，给买受人带来极大的风险。

①、该出售的房屋已被房产商设定抵押并已依法登记的，即使买受人取得了该房产，但如果房产商未履行设定抵押时应履行的义务，抵押权人就可以行使抵押权，将该房屋通过折价、拍卖、变卖等形式进行处置，并从处置所得价款中优先受偿。如果买受人要取得该房屋的完整的所有权，则必须代房产商清偿其全部债务。如果买受人取得该房屋时，房价款尚未支付，或尚应付房款大于房产商欠抵押权人全部债务的，则买受人代偿不会对其造成损失。否则，就会给买受人造成极大的损失。