借名买房有什么风险汇总20篇

受限购政策影响，最近不少家庭买房时都选择将房产直接登记在未成年子女名下，用孩子从未购房的身份获得买房资格。未成年子女因为没有还款能力，买房不能贷款，这是大多数购房者都知道的风险，但除了不能贷款，未成年子女买房还有哪些风险，发哥决定问问律师，评估评估这些风险，帮购房者们在考虑是否用孩子的名义买房前，做一下风险分析。

解决了买房名额又能避税

未成年子女购房好吗？

用未成年人子女的名义买房的情况最近又多起来了，具体原因可能是出于各种考虑。但一般情况是为了解决家庭再次置业的名额问题，一些受政策限制不能再次买房的家庭往往选择将房产登记在未成年人名下。

有的家庭则是出于避税的想法，将房子直接登记在未成年子女名下，相比赠予、继承等既省钱又方便，能省下不少税费，还不用担心将来会征收遗产税；长远看来，子女未成年时买的房子属于婚前财产，未来不必担心其婚后财产被分割，这样算起来未成年子女买房其实挺划算。

资金需求大转让处置难

未成年子女购房风险大

除了前面提到的利好，未成年子女买房有哪些风险呢？首先大家都知道的就是不能贷款，必须得全款买房，这个资金要求对一些家庭来说压力比较大，一大笔钱一次性全部砸到买房这件事情上面，如果短期内家庭有其他大笔开支的资金需求，会影响到其他生活品质。

除此之外，如果按照现行买房的政策，未来子女成年后想继续买房，可能无法享受相应的优惠政策，子女再次买房也会受限制，相当于提前预支了子女购房的权利。

还有就是父母不能随意处置房屋，确需处置时手续麻烦。因为房屋所有人是未成年子女，如果想转让出售房屋，需证明是“有利于未成年人的利益”，比如未成年子女出现重大疾病需要钱来治疗或生活学习需要等。所以如果只是想炒房就用子女的名义来买房，想要卖掉房子套现这个难度有点高。

不确定因素增加风险

律师建议增强风险意识

前段时间北京有媒体曝出因夫妻双方离婚，对未成年子女房产归属问题引发纠纷的案件。这个报道提醒了以未成年子女名义买房的另外一类风险，那就是父母离异时的纠纷。如果夫妻离异时，房产不作为共同财产来分割，那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住，这个时候情况就会有点尴尬，对孩子抚养权的争夺可能就变成对房屋所有权的争夺。

如何来规避这些房产登记在未成年子女名下的风险呢？律师提醒，可以通过公证的方式约定未成年子女和父母共同拥有该房屋，这种办法可以让孩子拥有房产，又不致于在父母遇到意外时房屋被当作遗产分割。其次可以变更房屋份额，减少子女名下房产份额，确保父母共有房产部分的利益。

律师表示，“虽然房产是由父母出资购买，但是子女成年以后，已经具有民事行为能力，那么只能由他们自己来处置房产，父母无权再擅自处置或干涉。如果父母在子女未成年时处分了房屋，子女成年后若认为父母的处置行为侵犯了自己的权益，也可以向父母提起损害赔偿诉讼。”

来源：成都商报

2015年是房地产政策频出的一年，房贷首付额度和利率都有所下降，这样一来，每月的还贷金额也有了明显的差距。在这样的情况下，有些人将主意打到了“转按揭”上面。目前在沈阳，有很多金融机构抓住了这些贷款者的心理，开始承办“转按揭”业务。但是房贷转按揭承担的风险较大，需要谨慎选择。那么房贷转按揭有哪些风险呢？

一房主转按揭前后差1200多元

沈阳一位购房者，花70万购买了100平米的房子，当时的房贷利率是基准利率上浮10%。这样一来，即使利率下降，依旧要按上浮10%还贷。于是该购房者办理了房贷转按揭，找了另外一家银行，将房子转到新银行下，这样就可以享受当时的折扣利率，还可以延长还贷年限。这样一来，这位购房者每月的月供相差了1200多元。

有银行可操作“转按揭”

据了解，房贷转按揭是指，已在甲银行办理了住房按揭贷款的借款人，直接将在甲银行办理的按揭转到乙银行，以便享受到更优惠的利率。

沈阳一家银行的个贷部负责人说，近期沈阳的房贷转按揭业务开始抬头，咨询业务量明显增多，其主要原因是当下房贷利率较低，已经比肩2008年，并且利率折扣较低，很多银行可以打9折，而2008年当时利率确实多处于上浮，很多银行发放的利率上浮5%~10%，也有的因个人信用问题上浮。

沈阳某股份制银行个贷部门内部人士透露，该行目前可以办理转按揭业务，也就是说市民在其他银行办理了贷款业务，万一觉得利率高或者其他原因，可以转到该行。不过，由于贷款的抵押在原来银行，需要该行将原来的房贷结清，而此时原来的抵押尚未解除，对于该行来说存在风险，因此需要购房者交一定额度的抵押金。

该人士表示，转到该行后，可按现行房贷利率享受优惠，并且可以延长房贷年限，这相当于减轻了购房者的负担。

转按揭一旦被禁止办理中的购房者将两难

银行人士表示，虽然贷款平转是监管层明令禁止的，但是不排除一些公司对外宣称房贷“平转”，而实际操作则是将房贷“平转”成纯抵押贷款。有担保公司表示，可以操作这种难度较大的业务，费用高达5000元。

记者调查发现，目前转按揭需要通过“过桥”的方式办理，按揭者首先须还清前一银行贷款，再到下一家银行按揭贷款。但由于两家银行房贷过程无法无缝对接，中间存在一段不确定的时间差，事实上央行早已明确禁止办理转按揭和加按揭。

业内专家表示，转按揭存在一定政策风险。虽然近几年放松该管制，但并未命令放开，部分银行在偷偷地办，处于打擦边球状态，一旦被禁止，正在办理中的购房者将处于两难状态。同时，办理转按揭会发生一定费用。如果按揭的转出银行事先有提前还款违约金的条款，则借款人需支付一定比例的违约金。此外，可能还要收取房产评估费、公证费、房屋抵押登记费等。

■算账

买百万房产比3年前最多少付30万利息

以郭先生为例，按照他2012年购房的贷款计算，70万元贷20年，按等额本息计算，当时上浮10%，每月需还5754元，20年还1380852元。而如果按照现在银行房贷利率，九折后4.635%，每月还4480元，还款总额1075132元。这样，月还款相差1274元，20年总利息相差305720元。

转按揭最多少花近10万利息

由于等额本息贷款郭先生近几年还款部分主要是利息，不考虑已还贷款的情况下，转贷前郭先生每月还款额按照现行利率上浮10%，每月还款4881元，20年还款本息1171363元。如果转按揭后按9折计算，每月还4480元，还款本息1075132元。这样，月还款额少了401元，总还款利息少了96231元。

买房不可一味贪图便宜，在比较一时的价格同时，产权明确更是不可忽视。

案例：

姜某于2008年从李某处购买了一套200平方米的楼房，只有近30万元的价格，以当前房价的一路飙升来看，姜某无疑是中了头奖。唯一美中不足的是该房子的产权一直没有转移到姜某的名下。不过一想到如此低廉的价格，姜某也就没再计较。因为合同也签完了，而且有5万元的违约金，也不怕李某真的违约。

可是当一张法院传票放在他面前时，他才从美梦中惊醒过来。原来他买的房子是农村集体建设用地的房屋，无法办理过户登记，故该房屋的产权一直登记在李某处。2009年3月份，该房产被列入拆迁范围。李某将姜某告上法院，认为当时所签合同违反相关法律规定，属于无效合同。法院认为，该案所涉及的诉讼标的农村集体建设用地使用权和该土地上的房屋所有权，故该转让协议违反了我国《土地管理法》的规定。而根据合同法的规定，违反法律的强制性规定的合同无效。因此该房屋买卖合同无效。这让姜某懊悔不已，悔当初不该只图眼前利益而忘记了小产权房买不得的事实。

什么是小产权房？

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是由乡镇政府而不是由国家颁发产权证的房产。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

本案中，姜某与李某所签订的房地产转让协议书所约定的转让标的物，涉及的是农村集体建设用地使用权和该土地上的房屋所有权，故该转让协议违反了我国《土地管理法》的规定。而根据合同法的规定，违反法律的强制性规定的合同无效。

购买小产权房的风险

2009年9月1日国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房，购买小产权房具有多重风险：

一、法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。

二、由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。

三、如果遇有国家征地或者拆迁的情形，购房者的利益很难得到法律的有效保护。

四、属于违法用地、违法建设的小产权房有依法被拆除的危险性。

五、小产权房没有取得国家颁发的房屋所有权产权证书，不能合法设定房屋抵押权，不具有房屋所有权，不能办理房屋过户手续，不能进行二手房交易。

六、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性付款或者分期付款。

七、由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

很多购房者在买房的时候，都会看到一些楼盘推出的“认筹两千抵两万”，“认筹5万享82折优惠”等宣传语，一般情况下，在开盘前，开发商未了蓄客，都会让购房者缴纳一定的认筹金，才有资格在开盘的时候进行选房，那么缴纳认筹金金有哪些风险是需要了解的呢？

开发商为什么搞认筹？

大部分开发商在开盘前都会组织认筹活动，其实我们都清楚，这是开发商在筛选客户。对开发商来说，搞认筹活动有以下几种好处：

1、筛选优质客户。优质客户不仅体现在支付能力上，也体现在支付意愿上。

2、预测开盘效果。通过认筹获得的客户一般都是优质客户，认筹数量决定开盘数量。比如通过几个月的蓄客，获得2000个认筹客户，最后开发商可能只放出500套房源。

3、认筹能获得一笔流动资金。每人几万块钱的认筹金，对于开发商来说是一笔无息贷款。大开发商可能不在乎，小开发商可是比较在乎的，总之这笔钱能起到周转作用。

需要指出的是，如果你不想买房，或者没选到满意的房子，认筹金是可以退的。只不过退认筹金的时间不算短。由于认筹活动早已成为行业规律，对于购房者来说，你有两个选择，真正想买房子的，还是应该交；没兴趣的就别交。不过大部分购房者可能是在交与不交之间摇摆，这个时候就要考虑以下风险：

1、开盘时间不确定。一般开发商组织认筹活动时还未取得预售证，开盘时间掌握在他们手中。在上涨周期中，开发商倾向于捂盘涨价。如果你能判断这一点，最好把认筹金退回来，选择其他楼盘，如果你不选择退认筹金，几个月后开盘价可能超出你的支付能力。

2、搞清楚交认筹金的先后顺序和选房的先后顺序是否挂钩。这个问题可以向销售核实，如果跟选房的顺序没关系，倒不如晚些再交钱。认筹前会有一个验资，这个可以参与一下，没啥损失。

什么时候交认筹金最划算？

1、看准了项目，应该每天上当地的住建部门网站查看备案情况。

2、开发商开盘前必须完成备案，备案后就得尽快开盘。需要注意的是，有些项目的名称和开发商商业推广的名称可能不一致。一般问题不大，关键词一致就行了，比如项目开发商、项目地址。

3、项目备案公布后，开盘也就快了。此时你应该尽快给销售打电话交认筹金，特别热门的项目不一定能行。

4、备案信息不只是让你交认筹金这么简单，你还可以从中看到项目的土地年限、项目性质、每套房子的备案价。

对于大部分项目而言，只要备案未公布，认筹都不会停，不必理会销售所谓“认筹最后一天”的说法。

随着房地产业的发展，房地产中介市场也随之兴起。那么，如何规避委托中介买房的风险那？就让的小编和你一起去了解一下吧！

规避委托中介买房的风险：

1、确定服务价格

当你在委托房产中介公司提供服务之前就确定其服务价格，双方就价格达成一致，并且好写入合同，这样对服务费用有个事先的认可，也就避免了日后产生纠纷。再者就是，如果明确了价格，委托人对自己将要付出的成本也可以做到心中有数。

2、把握交易价格

在进行二手房交易时，虽然委托人已经将一部分的事情与权力委托给了中介，但是好还是要把握好交易的价格，不然中介很可能会出现在中间吃差价的行为，这样就会给买卖双方带来损失，因此要做好每一笔钱都心中有数。

3、明明白白缴税

二手房买卖根据具体情况的会需要缴纳各种不同的税费，而一些中介公司为了追求效益会利用购房者对这方面知识缺乏而大吃税差，为了避免在这方面产生不必要的损失，购房者应该提前对二手房买卖的缴税情况做一个比较详尽的了解。

4、签好买卖合同

委托人与中介公司在合同中要明确房产中介的应尽义务和违约责任，因为如果要避免纠纷，将中介公司的服务费收取和后期包含哪些服务写清楚是十分必要的，只有在签订合同时把有关权利义务约定明确，产生纠纷时也就会比较容易进行处理。

来电：为规避限购政策，2015年我与张某签订协议，约定由张某以自己的名义代我购房，我全权使用房屋并获取收益。这样做，有什么法律风险?李先生

湖南英萃律师事务所张桂枝律师：在房地产调控政策、贷款审批条件等政策法规的影响下，不少没有资格或贷款困难的买房人便另辟蹊径，借用他人名义来购买房屋。但“借名买房”隐藏着巨大的法律风险。首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难;其次，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产;再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承;最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。

张律师提醒大家，国家出台政策是为了让社会更加公平，为了个人私利而破坏规章制度的行为不可取。建议那些打算投机买房的人，与其冒着房财两空的风险铤而走险，不如正确选择其他投资渠道。

如今，很多的父母会选择用孩子的名义来买房子，有的是为了孩子的以后而打算；有的是夫妻双方感情出了危机，为了保护孩子的权益而为；有的则是为了逃避债务而转移财产。然而不管是出于什么原因，如果想要以孩子的名义买房就必须知道该如何办理以及存在哪些风险？现在跟着小编一起来了解一下。

一、以未成年人的名义买房该如何办理？

由于未成年人不是完全民事行为能力人，因此未成年人购房办理房屋登记时应由其法定代理人（一般为父母)）代理，这种代理属于法定代理，并不需要委托或授权。但是如果是由法定代理人代为申请未成年人房屋登记的，就需要提交能够证明代理人身份的材料，如果是因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。

据了解，目前未成年子女购买房产程序可以分为两步：第一步是签署《商品房买卖合同》，签订时需要提交未成年子女的身份证明和监护人的身份证明，还有监护关系证明并且监护人的图章也要提供。第二步就是到房管局进行产权登记，登记时需要提供房屋买卖合同、购房发票，还有初始登记的所有权证。

二、以未成年人的名义买房存在哪些风险？

1、无法取得银行贷款

由于未成年人不能独立进行民事活动，没有偿还贷款的能力，如果买卖合同约定房屋的购买方是未成年人，则该房屋买卖不能申请银行贷款，只能是一次性付清全部购房款才能交易。

2、夫妻离婚时易引起纠纷

由于房屋产权证的所有人是孩子，虽然父母是实际出资人，但离婚时，夫妻任何一方都无法分得该房屋。从抚养权的角度来看，谁取得了子女的抚养权，谁就可以事实上使用或者拥有该房屋，所以，孩子拥有房产，将会造成夫妻财产分割及子女抚养难以达成协议的困境。

3、孩子与父母易引起纠纷

孩子成年后，也可能会和父母发生财产权属纠纷。孩子成年后，如果不赡养父母或者其他种种原因，父母想收回房屋时，就会因存在法律障碍而无法收回。

4、房屋不能随意处置

以孩子的名义买房多数都是一次性付款，这样对于不够富裕的家庭来说，出现生活困难的可能性较大，到时如果想要对该房屋进行抵押或出售时，将会受到法律规定的限制，特别是遇到家庭矛盾时，将会更加使代理人处于进退两难的境地。

一、全款买房有什么好处？

1、全款买房更省钱

首先，我们在买房时，如果全款购买，开发商针对一次性付款有更大的优惠力度，可以省下一部分房款。

一般情况下，开发商在优惠力度上，全款和按揭的优惠是不一样的，一般全款的优惠力度会更大。如购买一套总价100万元的住宅，若一次性付款，开发商给予3％的优惠，仅这一项就可以节省3万元的购房支出。

其次，全款买房虽然一次性支付房款多，但是可以省去办理贷款时产生的各种手续费和银行的利息等费用。总体算下来，相比贷款买房来说全款买房支出更少，更加划算。

2、流程更加简单

如果全款买房，购房者可以与开发商直接签订购房合同，相比贷款买房来说流程比较简单，避免了买房过程中的很多事情。比如办理银行贷款中的提供证明等一系列比较麻烦的事情。

3、再出售比较容易

全款购买的房子再出售的时候比较容易，不用受银行的各种约束条件，在房价上涨时可以尽快出售，争取更大的利润空间。另一方面在购房者经济压力比较大的时候，全款的房子还可以作为抵押贷款。

二、全款买房有什么优势？

1、资金压力大

买房时能够全款付完固然能省不少钱。但是这对于经济薄弱的购房者来说，这会是一个不小的负担，甚至还会影响购房者家庭接下来的生活水平。

2、风险较大

对于购买期房的人来说，如果开发商没有按期商品房买卖合同》。

但是，在交易过程中，很多预售楼盘都有五证不全的问题，虽然销售人员会跟购房者承诺后期补齐手续。不过这依然存在许多变数，例如：“备案难”等问题。

总体来说，全款买房对于资金比较充足的人来说相对划算。买房时有一定的优惠，而且流程比较简单，再出售的时候也比较容易，不用受银行的约束条件，也可以抵押贷款等。但对于经济基础比价薄弱的人来说，会带来比较大的经济压力，而且如果买的是期房，会有很多变数，存在一定的风险。

我们这一代的独生子比较多，所以很多父母对自己的儿女都是非常宠爱的，对子女的宠爱尤其在物质上体现得非常的明显，很多父母都会为了自己的子女倾其所有，现在房子算是一个家庭中比较重要的一项财产了吧，父母就想着买房子写自己儿女的名字，今天小编就来讲讲，父母写儿女名字真的好吗？其实还是有很多风险的。

父母买房写儿女名字真的好吗？还是有风险的

1、增加购房压力

如果儿女已经成年了的话，在父母的帮衬下购买房子还是可以的，这种情况在现在来看也算比较常见的，但如果儿女还没有成年，那父母还需要考虑到未成年儿女是不能申请贷款的。如果买卖合同约定房屋的购买方是未成年人，则该房屋买卖不能申请银行贷款，只能是一次性付清全部购房款才能交易，这样就增加了父母的购房压力。

2、无法收回房屋

要知道房子上写了儿女的名字的话，房子的产权就是属于儿女的，即便是父母出资，也是子女享有房屋的所有权，如果父母今后想要处置或者是收回房产就比较难了。有些家庭由于过分的宠爱儿女，养成了儿女比较自私的性格，就算是父母年老后，子女不尽赡养义务，父母也很难拿回房产。

3、提高儿女独立买房成本

小编这里主要讲的是父母为未成年儿女买房的风险，很多儿女就算现在名下已经有了房子，在成年或者是结婚的时候还是会考虑重新购买一套房子的，但这个时候购买新房将被视为二套房，申请商贷需要支付更高的首付比例，在一线城市如果不是本地户籍甚至会被限购。

4、易发生产权纠纷

如果家庭能够一直幸福和睦的相处下去也就算了，但现在的离婚率还是挺高的，父母离婚的问题在购买房子的时候也需要考虑到，如果以子女的名义购房，那么房产就不算作夫妻之间的共同财产，在进行离婚房产划分的时候就会比较麻烦，从而引发纠纷。如果子女没成年，那么谁拥有监护权，谁就拥有房产，因此即便买房时是你出的资，日后离婚时，很可能一分钱都拿不到。

父母为儿女购买房子本来是一件好事情，但是小编不建议大家为儿女未成年的时候以儿女的名义买房子，不仅购买房子的时候办理手续比较麻烦，在今后出售或者是处置房子的时候也很麻烦，以上就是关于父母买房写儿女名字有哪些风险的介绍了。

来源：网络

如何规避二手房中介风险，三种情况需警惕，诸如吃差价、假业主、房产按押等情况，一定在买房时留个心眼。

1、避免被吃差价

“吃差价”是指中介在洽谈买方、卖方交易时，以高出卖方底价的价格卖给买方，赚取差价，而差价则由买方来承担，严重损害了买方的利益。避免被吃差价的最好“法宝”就是一定要与业主见面，使一切操作都在阳光下进行。

2、辨别真假业主

目前，市场上还存在部分经纪人利用业主的委托授权书假冒业主，将房屋第二次放盘，以钓更高的房价，赚取“钓”价。这类情况实际上是进行了两次交易，在第二次交易中，经纪人扮演假业主，与客户进行接触。识破这种假业主其实并不难，只要购房者注意查看房屋产权证和业主身份证，假业主的幌子就不攻自破了。

3、付款倍加小心

按揭房在市场上很普遍，许多二手房在交易中房款尚未完全结清，产权在某种意义上来说还不够清晰，还处在一种按押的状况。因此，要获得房产证还需赎证，一般为购房者出资赎证。在此过程中一定要先查看产权证及业主身份证，明确权属并与业主见面协商，签定相关的协议，才能将资金打入业主的帐号。

看了以上三条内容，对你有所帮助吗?做一个精明的购房人哦!

动辄数百万，买房对任何家庭来说，都是件大事。而在房屋买卖过程中，除了一房数卖、阴阳合同等陷阱，还有经适房买卖、央产房买卖等涉及政策性的问题。

借名买房风险大

2013年，没有北京户口的韩女士借用姑姑的名义购买了一套房屋，两人签订协议，约定韩女士或其子女具有北京户口后，姑姑再将房屋过户至韩女士或其子女名下。

2014年，姑姑去世，姑父却不承认韩女士与姑姑之间的协议，起诉要求法院判令房屋由他继承。最终，法院认定韩女士与姑姑之间的借名购房协议有效。韩女士可另起诉姑父要求继续履行其与姑姑之间的借名购房合同，协助办理产权过户手续。

经适房买卖有条件

2009年，彭女士以110万元将一套经济适用住房出售给张先生。在约定过户之日，彭女士却拒绝过户，她以双方买卖的房屋系经济适用住房为由，将张先生诉至法院，要求收回房屋。

法院经审理查明，彭女士在卖房前已取得房屋所有权证书、契税完税凭证已满5年，符合经济适用住房上市交易条件。据此，法院最终认定该房屋买卖合同有效，驳回了彭女士的诉讼请求。

央产房买卖需谨慎

石先生为某中央国家机关工作人员，2000年以成本价购买了一间房屋。一年后，石先生在尚未取得房屋产权证时，将该房屋以25万转让给李女士。多年后，石先生取得产权证后拒绝为李女士办理过户。李女士将其诉至法院。

法院经查，该房屋是央产房中的已购公房，因石先生夫妇住房面积存在超标问题，无法办理转移登记的审批。最终，经法院协调，李女士替石先生补交了超标款，房屋顺利上市后李女士办理完过户。

在购买央产房时一定要注意所要购买的房屋属于哪类央产房，看是否可以上市交易，提前了解相关政策和交易流程。

买房除了要二手房交易的价格和各种硬件外，还要关心小区的周边环境和看看你这栋楼是不是烂尾楼！有很多买房风险，业主不一定告诉你，但是你一定要注意！

买房风险之一：不能物尽其用，买房成本更大

梅花准备买婚房了，她的姐妹都是大房，甚至有一个姐妹嫁给暴发户，买的是别墅。为了面子，她准备买一套160多平方米的大户型房子。

梅花的提议，遭到了男友的反对。男友分析，这样一套在市中心的房子，至少需要100万元。而他们经济有限，双方父母都在市内，都有房子居住，不存在和小两口挤住一起的情况，所以没必要买那么大房子。大房子不但价格昂贵，让两人当上房奴，房子也会有很多空置面积，利用不上。利用不上的面积，实际就是提高了买房的成本。

梅花想想男友的话很有道理，因此，最终决定买一套80平方米左右的两室一厅。

提醒：买房，可以多考虑使用率。只要粗略一算，你就会被使用率对房价的巨大影响吓一跳：两人各花50万元买了一套100平方米的房子，使用率一个是70%、一个是90%，那么实际房价每平方米相差好几百元甚至更多。

因此，买房之前最好弄清楚你为多少面积掏了钱，自己家可以使用的面积是多少，这样，你就会得出真正有效的房价。户型的实质其实是：在你的需要之下，空间被赋予了什么功能？它的组合方式是否能最大限度地体现这些功能？比如，早出晚归的上班丁克族不必讲究房子的朝向；很少有客人拜访的人不要40平方米的客厅；经常在家办公的人不能把电脑搬进卧室，需有工作间；花50万元以上买房子的人，三大一小的要领就要作废。把自己放在房子中假想着生活一下，户型中掩藏最深的劣势都将涌现出来。

在资金紧张的情况下，买房尤其不能贪大，而是要实用、宜居。

买房风险之二：不能融入的环境，跟房价不匹配

林星是一个“剩女”，相貌出众，气质不凡。准备买房的她，不过多在意房子的价格和地段，只要求房子的环境好。看了三个多月的房子，许多房子要么是小区绿化不错，可周边乱糟糟的；要么是小区有水环境，可水将来会成为死水……

最近，林星仍为房子在操心着。

提醒：环境有大、小之分。大环境指社区所处的位置和区域，小环境指社区内部的环境规划设计。美的环境，优雅的布局是挺好，但关键要看你是否能真的融入，是否有一些与房价相匹配的收获。

大环境决定了外部配套，如医院、学校、银行、超市、车站等。紧邻餐饮大道的楼盘，即使江景不错，但油烟或喧闹往往让人头疼。房子在钢铁城、化工新城、汽车城，其空气质量、烟尘、噪音污染等，决定了小区今后长期的舒适性不佳，对宜居有一定影响。

小环境，先看绿地覆盖率，硬性标准是绿地覆盖率不低于35%。小环境还需要水，水让环境活起来。在一个小区中，大的湖泊、湿地、鱼、水鸟等构成了一个良性的生态循环系统。

09年的房子难卖，开发商势必会想出一些新的招数招徕消费者，因此买房前，一定要仔细甄别，以免买了一些不能匹配房价的“废环境”。

买房风险之三：一不留神就买了烂尾楼

马天云准备今年5月结婚，最近在汉口看中了一个小户型房子。可得知房子要明年才交房，他打起了退堂鼓。小户型竟然要这么久才交房，岂不让人很不放心？另外，平白多了一年的空置期，自己一边还贷一边租房，还要准备结婚，成本太高。两人决定还是找合适的现房。

提醒：消费者在购买期房之前，售楼小姐都会说一番“甜言蜜语”，极力鼓吹房子的地段好、环境美、价格低，总之一切都完美，令客户不由得不动心。

因为一系列的规范，开发商尽管如今在操作方面已大有改观，但期房变现时仍不免有“不可抗拒”的风险：如面积误差、建筑材料的变换、规划设计的改变等。当然，由于期房价格上的优势，它一时并不会在市场上消失。不过，消费者要把握一个原则：期房并不都是完美的。所以，要么在合同中写入各种预防期房风险的条款，要么干脆选择购买现房。

第一步

看准想要购买的房屋，要确定该房屋产权是否明晰，是否符合政府规定的进入房地产市场流通的条件。

第二步

选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。

第三步

借款人申请二手房抵押贷款应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：

1.身份证明(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)、学历证明、婚姻状况证明；

2.经济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明(以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，贷款人享有贷款金额及时间的条件越优越)；

3.买卖双方签订的购房协议书；

4.同意以所购房屋作抵押的证明；

5.有不低于购房价款30%的自有资金；

6.贷款银行要求提供的其他文件或材料。

第四步

去银行指定的律师事务所填写二手房按揭申请表，由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批，对借款人和售房人送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，负责组织对交易房屋进行房价评估，所评估价值作为贷款银行确定贷款额度的依据。

第五步

借款人与贷款银行签订借款合同。

第六步

办理抵押、保险等有关担保手续。

第七步

借款合同生效，资金划入借款人指定账户。

为避免二手房按揭贷款过程中存在的风险，专家建议：

首先，要选择实力雄厚的中介机构作为担保人可以避免多方的风险。目前比较合适的第三方担保人是专业的中介机构，但其应该具备一定的资金实力，才能够抵御风险，真正起到担保的作用。

其次，业主需要建立资金保障机制，由房地产登记部门与银行联合成立资金保障中心，利用政府部门的公信力来保障交易全过程的顺利进行。首期购房款或者全部购房款在过户及按揭手续没有完全办结前，都存放于资金保障中心的公共账户，如果所有手续顺利完成，则将房款转入卖方账户，否则退回买方。

自郑州实行不动产登记后，买房交易除了流程繁琐、周期变成之外，购房风险也增加了不少。只要房屋产权转移信息没有全部载入不动产登记簿，交易中的房子就有可能被法院查封，甚至会出现多个法院“抢”着查封。

郑州一位购买二手房的购房人，就是在给卖房人打了百万元房款之后，才发现无法网签，因为房子已经被法院“查封”。

除了被“查封”的房子，二手房交易中还会有其他各种各样的问题。所以选择中介需要一再小心，否则一不小心就可能会掉入他们挖好的陷阱中去，不过所谓“知己知彼百战百胜”，想要准确躲过中介的陷阱，先了解清楚这些陷阱的“真面目”才是关键，现在就来一起看看吧。

一、同一房源多种价格

中介在将一套房源拿到手之后，他们往往会把同一套房源标上不同的价格出售，比如本该是一套400万的房子，他们会将它标成390万、410万或者是385万等价格出售。此外，他们还可能将房子的具体信息也编造成不同的版本，比如把本不是南北朝向的说成是南北朝向等。

二、拟定“霸王条款”

买卖双方在签订居间合同时，往往会看见“若甲、乙双方中任一方未按签订的定金协议约定的期限履行义务，则违约方需以房价的2%赔偿中介方”等类似的条款，实际上这是“霸王条款”的一种，因为可能出现买卖双方没有履行义务并不是出于自身原因的情况。

三、“无中生有”多要费用

中介在交易的过程中可能会以各种各样的理由向买方或者是卖方索要费用，而这些费用都会是之前并没有约定好的，同时也在合同中没有注明过的。但若是你不给，中介可能就会以不帮助其买房或者卖房相要挟，致使买方或者卖方不得不支付。

四、欺上瞒下吃差价

一些中介若看到报价极低的房产，便会找机会自己先收购下来，然后作为卖方再转手以高价卖出，以获取中间差价。这样的做法扰乱了市场秩序，也会给卖家造成了一定程度的损失，甚至可能会让卖家惹上纠纷。

五、挪用客户资金

一些卖家将房源委托给中介之后，同时也可能委托中介代收房款，这时买家的房款就会划入中介公司账户，但是由于银行对中介公司的资金使用不能起到监督的作用，所以，一些中介就可能出现私自挪用资金的行为。一旦中介挪用资金，卖家仍要向买家承担违约责任，白白蒙受损失。

六、强迫使用“独家代理”

卖家在委托房源的时候，中介可能会以“独家代理”的优惠更多，或者“独家代理”可以更快将房子出售出去为理由迫使卖家使用该服务。但实际上，在办理了该服务之后，中介可能会擅自使用委托人的权利，并且未按照承诺将房子快速出售出去，若双方产生诉讼，受损害的还是卖家。

现在，你们是否了解了中介的花招了呢？

房价本来就高，买房还需要缴纳契税以及卖房者转让的增值税和个人所得税，着实让人心烦。现在，如果中介/开发商告诉你说，可以将这个房子通过直接更名的方式卖给你，可以免去一部分税费，你愿意吗？

直接更名有两种操作方式

1、卖方在还没有办理产权证前将房子卖掉，再在办理产权证时直接把买方的名字作为房屋的共有人加上去（当然，这需要找房产交易中心的内部人员私下操作，因为除夫妻关系外是不可以随便加共有人的），并注明买方占有该房产99%的份额。等产权证办下后，卖方再把其所有的1%卖给买方，这样房产最终变到买方的名下，且只需缴纳这1%的份额所产生的增值税和个人所得税，数额与原来的总房价相比低出不少，能省一大笔钱。

2、以上更名针对的是已经鉴证过的商品房，还有一种就是针对那些还没有进行合同鉴证的房子，这种更名的风险比较大。分为下面2种：

①开发商网上不备案的房源，一般情况是开发商以内部员工名义、或内部关系搞内部预订，其中内部认购的都是交了定金后签协议的。对于这类“更名房”，购房者一定要看清合同，不要把钱直接打到“房东”的账户，而是要由“房东”陪同到开发商处现场交款，并进行更名，将原合同作废。

②个别购房者交了首付，开发商完成了网上备案，但没有实质签订购房合同、完成交易的。需要开发商到房产中心去经过一系列手续撤销备案，然后才能更名。购房者交易中一定要分辨清楚，警惕人财两空。在这个操作当中，房主很有可能之前买房是一个价格，但是卖房时却是另外一个价格了，房主赚取的就是前后产生的差价。

但由于这两种购房方式都没有进行网签，所以在与下家交易的时候，房子本质上依然是一手房。如果合同已备案，则无法更名。

直接更名有哪些操作风险

直接更名确实能减免各种税费，省出不少钱来。但实际上直接更名的操作很不规范，而且不确定因素也很多，所以风险极大，建议买卖双方最好不要采取这种方式来过户。

1、卖方办产权证时把买方名字加上去这是不符合规范的，所以只有找关系才能办到，但中介会要求买卖双方拿出一两万元的手续费去办事。但最后会出现名字加不上去，可中介却说钱已花了，而发生争吵的情况。

2、当买方名字加上后，需买卖双方到场将1%的份额卖给买方。在这个环节上，有时会出现一方感觉吃亏了不愿去办理手续，这是很危险的。双方经常会在这个环节上发生激烈争吵，最后一方不得不作出让步，特别是买方风险很大，因为房子的产权证跟房子都不完全是买方的，所以最后让步的往往都是买方。

3、这种方式在银行是无法贷款的，一些小中介为了收取佣金以及找关系的花费，跟买方承诺可以贷款，但最后贷不了款，买方就会非常被动。有些时候经过努力虽然能贷下来，也只能贷到消费贷款，利率却会比一般贷款高2％，甚至更高。

4、以这种方式过户，当双方产生分歧而不可协调时，想通过法律途径解决比较困难，因为从整个流程看不出是买卖交易。

很多时候，售楼部会提示你已经无房可售了，但房产中介手中却有大量的该楼盘的“更名房”，这很有可能是开发商参与自身的炒作。在实际操作中，由于买卖双方没有签订正式的购房合同，而“直更名”过户方式的整个流程并不能体现出是买卖交易，所以得不到法律的支持和保护，当买卖双方产生分歧不可协调时，想通过法律途径解决比较困难。

按揭买房指购房人以在住房交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的行为。那么如何防范按揭买房风险?看看以下内容吧。

一、申请贷款额度要量力而行

在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。才可谨慎地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地。

二、办按揭要选择好贷款银行

银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。如工行上海分行推出了一系列新举措，如为借款人调整贷款期限、允许借款人变更抵押物、变更房地产权利人等。

三、要选定最适合自己的还款方式

目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：等额还款方式和等额本金还款方式。

1、采用等额还款还款方式，还款额将保持不变(调整利率除外)，方便还款，但支付的利息款较多；

2、采用等额本金还款方式，每月还款额在逐渐减少。

借款人在与银行签订借款合同时，要先对两种还款方式进行了解，确定最适合自己的还款方式。

四、向银行提供资料要真实

应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。如果没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还贷初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明，会从而影响到自己的贷款申请。

五、提供本人住址要准确、及时

提供准确的联系地址方便银行与他的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。

六、每月要按时还款避免罚息

每月应按约定还款日，委托贷款银行从自己的存款账户或信用卡账户上自动扣款，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息。

看了以上内容，你对如何防范按揭买房风险是否有所了解，购房前一定要做足各个环节功课。

众所周知，对于大部分刚需购房家庭而言，全款买房需要面临巨大的经济压力，因此贷款买房就成了买房的首要选择。但贷款买房也不是一件特别简单的事情，尤其是婚后贷款买房只有掌握四大技巧才能规避风险。

一、巧妙选择主贷人

如果夫妻双方共同贷款买房，“主贷人”选择十分重要。选择合适的主贷人可以从四个方面入手：

1、选收入高的一方

主贷人作为银行审核的主要对象，收入稳定更受银行的青睐。银行在审核申贷人的资料时，是通过申贷人的收入证明或者银行流水来判定申贷人是否具备还款能力。因此选择收入高的一方作为主贷人更有益于获得高额度的贷款。

2、选征信好的一方

如果“主贷人”的征信状况不好，银行放款的几率较小。所以在申请贷款前一定要确保夫妻双方征信良好，并且选择征信良好的一方作为主贷人，次贷人如果存在征信问题，后期解决好了，对房贷的放款影响较小。

3、选职业稳定的一方

银行在审批贷款的时候会更青睐于职业职业属于公务员、国企员工、事业单位员工、医生或者教师等的购房者。因此选择“主贷人”可以选择夫妻中职业稳定的一方。

4、选年龄小的一方

银行规定申请贷款个人年龄需要18周岁以上，65周岁以下，超过65周岁的男士以及超过60周岁的女士都是不能申请贷款的。想要获得更长的贷款年限，主贷人”最好选择夫妻双方年龄较小的一方，主贷人年龄越小，获得的贷款年限就越长，可以缓解资金紧张，降低每月的还款压力。

二、提前进行资料准备

申请共同贷款前需要准备夫妻双方身份证、户口本、收入证明、购买合同、结婚证以及首付款收据。这些资料缺一不可，在去申请贷款前就需要准备好，不然到了申请的时候才发现资料不全，申请不了贷款就糟糕了。

另外需要提醒购房者，共同贷款买房涉及诸多手续的办理，需要夫妻双方同时到场共同签署。如若一方有事情无法到场，需要办理公证授权委托手续才能够签订买卖合同、申请房贷以及交易过户。

三、提前了解离婚房贷如何处理

夫妻双方共同贷款买房属于夫妻共同的财产，如果在离婚后，法院判定房屋所有权归夫妻双方中一方所有的话，申贷人就可以提出变更住房贷款人，即可解除自己偿还贷款的义务。

四、注意不要逾期还款

房子虽然是贷款购买的，但是也属于自己的财产，一定要注意在偿还房贷的期限内，不要造成房贷逾期的情况发生，一旦房贷逾期严重，可能就会导致房屋被收回，无家可归的情况发生。

很多人有买小产权房的想法，主要还是因为小产权房的价格低，确实，单就房价来说，小产权房有着其他房价无可比拟的优势。但是在现如今房价如此高的情况下，您真的能够安心的拿低价格买上一套小产权房吗？其不会存在风险吗？其实小产权房虽便宜，购买风险却不小。

1、政策风险

早在《土地管理法》中就已经明确规定了，小产权房是不能够登记发证的，也就是说小产权房不受到法律的认可。现阶段国家一直在强调要整改小产权房，但是具体的措施一直都未定，因此具有无法预知的风险。所以大家不要抱着侥幸的心理去买小产权房，毕竟不合法的就是不合法的，国家有权进行处置。

2、无法进行二手房交易

在房地产交易市场小产权房主要就是指再集体土地上建造的房屋，相信大家都知道，农村的土地是属于全体农民所有的，农民集体的土地不得出让、转让或者未经批准进行非农业建设。由此可见，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售。房屋交易就是产权的转移，如果大家想要转让房子的话是无法办理过户登记手续的，无法上市交易。

3、无法办理贷款

由于农民集体土地的使用权不能转让，所以小产权房是不受法律保护的，即便大家申请去产权登记机构进行登记，其也不会的为您办理土地使用证、房产证等合法手续。而现在房屋的抵押贷款必须要有合法的房产证和国土使用证，因此小产权房也不能够进行贷款。

4、小区设施不全

小产权房的开发商实力有限，甚至还会有偷工减料的现象，所以小产权房的房屋质量是难以得到保障的。此外，小产权房的附属配套设施，如供水、供电、供气等，因不在国家规划之列，也因此而得不到有效保证。

5、拆迁无法获得赔偿

小产权只有使用权，而土地并不是通过国家征收后再进行转让所得，而是开发商直接在集体土地上建造的房屋。所以如果遇到国家整顿非法建筑，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么购房人就很有可能出现既没有房子住、购房款又退不了的情况。

小产权房因为产权的问题受到很多的限制，这种房子不能获得正规的房产证，无法享受正规房产应有的法律保护，所以大家最好是不要买小产权房。

第3、遭遇违约

同一套房子，一夜之间升值了20万，如果你是房主，你会不会想要违约呢？答案显而易见吧！如果你办理过户手续太慢，而在此期间房价又大涨了，那么你大概率会遭遇违约的风险。

第4、已被抵押

房主一边与你进行交易，一边却又把房子进行抵押贷款，这种事情也是很常见的。如果你买到了已抵押的房子，那可就无法办理过户手续了。所以，在确认房子未抵押时，你最好尽快办理过户手续。

第5、房屋查封

如果房主存在债务纠纷，那么他名下的房主就可能被法院查封。在交易过程中，如果你过户太慢，那就可能面临着房屋被查封的风险，从而导致你的购房计划失败。

在房屋交易时，办理过户手续可是至关重要的，如果你没有尽快完成过户手续，那你可就要承担许多风险了。所以，在买房时一定要注意催促房主配合你，尽快完成过户手续。

借名买房的行为存在着六类风险：

（一）没有书面协议，一方可能否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，登记人可能因房屋价格上涨等因素否认借名买房。

（二）合同无效。借名购买经济适用房等保障性住房，即使签订了书面协议，但因规避政策，该协议存在被法院认定无效的可能，借名买房人无法实现获得房屋产权的目的。

（三）房屋过户时，产权的登记人可能拒绝过户。在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。

（四）借名人无法行使房屋使用权。购买房屋后，借名人往往实际居住在房屋内，但由于房屋登记在他人名下，而我国对不动产物权采取登记原则即房屋的产权属于房产证上的登记人，借名人面临被起诉腾退房屋的风险。

（五）房屋因登记人欠债而被查封。因为借名买房是借名人和登记人之间的约定，根据公示公信原则，房屋所有权证载明登记人为所有权人，一旦登记人涉诉，该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。比如登记人离婚，其配偶就可以主张该房屋作为夫妻共同财产应分割；或者登记人背上外债，债权人申请保全，就会使房屋被查封。

（六）第三人不知房屋情况而购买，房屋产权转移。由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人就是房屋所有权人。如果第三人在不知情的情况下，从登记人手中买了房子，借名人就会面临丧失房屋的可能，最终的结果只能依不当得利向登记人主张赔偿。