二手房满五唯一是什么意思(汇编8篇)

一般，二手房高税是指在二手房过户的过程中需要缴纳的税费，主要包括增值税、个人所得税、契税和印花税等，其中增值税是房屋交易过程中的重要税种，根据房屋的性质不同，增值税的税率也不同。

申请二手房贷款注意事项有哪些

1、由于二手房的独特性，购买者必须首先找到并评估他们购买的房产。金融机构将以房地产交易价格与交易价格中较低者为准。特别注意以下事实：某些金融机构仅接受特定评估的分析报告，而某些金融机构不提供。因此，购买者应在评估前先咨询借款金融机构。

2、为了更好地确保借贷的安全性，金融机构通常要求买方提供贷款担保。贷款担保人可以是有能力从事经济发展工作的人，也可以是技术专业的贷款担保人。特别注意的是，现阶段有一些金融服务。该机构已经发行了无抵押和无抵押的二手房贷款，因此购买者应在申请住房贷款之前从其金融机构中扣除担保费。

3、二手房贷款银行以合同金额和交易价格为准，相互之间的低价值和易消费性乘以贷款贴息，即房地产贷款金额较高。

4、现阶段，各金融机构现行的二手房贷款政策是首套房首付40%，年利率下降15%。目前的政策是为第二套房子预付60%的首付款，并增加20%的利率。

2手房高税是什么意思

二手房高税是指在二手房过户的过程中需要缴纳的税费，主要包括增值税、个人所得税、契税和印花税等。

其中增值税是房屋交易过程中的重要税种，根据房屋的性质不同，增值税的税率也不同。个人所得税的征收对象是出售房产的所得，根据房产的年限不同，税率也不同。契税是以房屋的评估价格为计税依据，根据国家规定的税率计算，购买首套房且符合条件的住房享受优惠政策。印花税是以房屋的成交价格为计税依据，按照万分之五的比例税率计算。

购买二手房时，需要缴纳的税费还包括测绘费、工本费等，具体税费金额根据房屋的面积和购买面积而定。

总之，在购买二手房时需要缴纳的税费较多，需要购房者仔细核算，确保自己的权益不受损失。

购买二手房的注意事项

1、房屋状况现场勘查

对于二手房的实地调查主要集中在两个方面。一方面是房屋本身的结构，如房型、通风、采光、品质、面积、装修等。第二个方面是房子周围的情况，比如房子周围的交通情况，物业是否负责，学校医院布局等。

2、确定产权

购买二手房时，买方必须仔细了解房屋的所有权，要求卖方提供相关的法律文件，主要是所有权证明、身份证明和资格证明。还需要检房屋是否有债务，然后检查是否存在房屋抵押贷款，这样可以最大程度避免纠纷。

3、费用缴纳是否逾期

一些二手房的相关费用比如物业费等存在拖欠现象，如果在不知情的情况下购买了这样的二手房，可能还需要承担滞纳金。

4、户口占用问题

有些人买二手房是为了方便孩子就近读书。如果卖家户口未及时划转，那么买家户口无法搬入就会产生纠纷。

4手房房龄影响

1、对抵押贷款的影响

如果二手房比较久，会对银行的贷款估值造成影响，导致贷款期限变短。所以房龄越短，对于贷款申请越有帮助。

2、用地周期短

根据国家现行规定，土地使用年限为70年。房子越旧，剩余的土地使用期限越短，到期后需要再次更新。土地所有权是从开发商获得土地之日起计算的，因此二手房的土地使用年限相对较短。

3、成本增加

二手房房龄越长其使用寿命越短，如果房子太旧，维护的成本也会相应增加。老房子也存在管道问题，比如长期使用会导致杂物沉积管道堵塞。还有在同等条件下，房龄短的房子折旧率低，容易转卖，房龄长的房子比较难出手。

转按揭是我们在二手房交易过程中会碰到的一个很普遍的问题，卖房者的房子仍处于按揭贷款未还清的状态下，这时我们要进行二手房的交易应当如何进行呢？下面小编就来帮助大家解决困惑，一起来了解一下转按揭是什么吧！

一、什么是二手房转按揭

二手房转按揭，指的是对仍处在按揭中的房产进行再次买卖，该房产的买方仍需要通过向银行贷款的方式，来偿还该房产尚未清偿的按揭房款的一种按揭贷款方式。

举个例子来更加形象的说明：甲拥有一套闲置的房子，但是还处于银行按揭未还清的状态。乙向甲购买该房，并达成一致。但乙在购买该房后仍需通过贷款来返还房款，这时候就需要通过转按揭的方式将甲所贷款的款项移到乙的身上。

二手房转按揭包括同行转按揭和跨行转按揭。还是用上面的例子，如果甲与乙所用的银行属于同银行，那么这种模式就叫在同行转按揭；反过来，如果不是属于同银行，则是跨行转按揭。

二、如何办理二手房转按揭

从上述相关定义可以知道，二手房可以通过转按揭的方式帮助买卖双方在二手房市场买卖中达成交易。那么，买卖双方应该如何进行二手房转按揭呢？一般来说，主要有以下流程：

（一）买卖双方经过商谈选择之后达成合意，签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。

（二）在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按。值得注意的是，如果卖方还贷不满一年的，通常会选择同行转按或者同支行转按的方式；但是如果卖方还贷已经满一年，那么久可以选择跨行转按的方式进行。

（三）买方向银行申请转按并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或者买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。同时，卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书，而买方需向银行出具担保委托书。

（四）在转按揭申请通过银行审核后，且银行确认可以去还贷的当日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。

（五）办理完结还贷手续之后，由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。

（六）办理完结注销抵押手续，双方与担保公司或中介机构一起到房管部门办理过户手续。

（七）担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。

在二手房交易中，我们经常听到两个名词，网签价和核定价。其中网签价大家更为熟悉，而核定价则相对陌生，没有买卖过二手房的人对此了解不多。

何谓网签价？

新房和二手房都有“网签”这个步骤，买卖双方签订合同后，开发商或中介将合同上传至房管部门的房屋备案系统并公示，谓之“网签”。一套房子网签后，将生成唯一的合同编号（也称之为合同备案号），这样就可以有效避免“一房两卖”的现象。

网签时约定的房屋价格就是“网签价”，新房的税基就是根据网签价格来确定的（二手房则不一定，详见下文）。

各地都有核定价，也有称之为“二手房过户指导价”的，都是一个意思。

它是由当地税务部门确定的，核定价存在的意义主要是“托底”，简单说，当买卖双方的网签价格低于核定价时，税务部门将不再根据网签价来确定税基，而是以核定价为标准来确定税基。

看到这，也许你明白了，核定价明显就是为了对付“阴阳合同”嘛，的确如此，它本质上是为了保证税收。试想一下，如果买卖双方为了避税，网签价定为1元，那么这套房子就完全没有任何税费了。

我们明显可以看到，税基取的是“网签价”与“核定价”二者间的较高者（注：2016年的契税优惠政策不涉及北上广深，北京地区二套房契税仍然是3%）。

那么买二手房时，我怎么知道“网签价”与“核定价”孰高孰低呢？

核定价这个数据一般不直接对外公布，自己去税务机关咨询，也只能得到一个大概的数据。因为在确定房屋的核定价时，要参考地段、面积等多个因素。如果你问具体某套房之的核定价格，对方有没有那个耐心告诉你还两说呢！

一般情况下，购房者可以从房产中介机构处了解核定价格，只要你看中了某套房子，他们一般会给出具体的核定价格。

确切的核定价可以在税票中看到，下图是一张通过核定价来确定税额的税，上面有明显的“核定价计税”字样。

另外，在二手房交易中，还有个“评估价”，这个价格是第三方评估机构就某套房屋给出的，评估价影响的是银行贷款额度和首付款，比如一套房子成交价是100万，评估价终为80万，那么如果贷款额度是80万的70%，而不是100万的70%。实际贷款额度是56万，首付是44万。

在日常生活中二手房成为了当下购买房子的最佳方式，不仅可以买到地段好的房子，运气好的话还能买到学区房。但是买二手房，就要知道当中的税费问题，二手房里面满两年唯一是什么意思要有所了解。

1、满两年指的是在房产证上的相关登记日期或者购买房子时候的契税发票日期，到现在为止已经满了两年。要以契税发票的日期为主，按照契税发票日期来计算，因为在以前人们的房子在购买以后，基本上契税发票的日期就要提前一些。

2、唯一指的就是所出售的房子，卖家是不是唯一的住房。并且在出售时比如房价是50万的房子，房子是满两年唯一的一套住宅，就享有税费上的优惠政策，可以享受增值税减免和附加税减免的优势。但是需要缴纳个人所得税，个人所得税是房价的1%或者是两次交易中的价差的20%。

知道了满两年唯一的意思，对需要买房子的人来说有很大的帮助，在税费上可以有相对的优势。

二手房满五年不唯一是什么意思?指的是所购买的二手房购买满五年(含)但不是家庭唯一住房,不能免征个人所得税。

按照去年3月发布的个人所得税新政,购买的二手房购买满五年(含)且为家庭唯一住房的免征个人所得税。

具体收费标准如下:

1、房产证满5年(含),并且是唯一住房的不需要交个人所得税;

2、房产证满5年,不是唯一住房的需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%;

3、房产证不满5年,需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%;

买房人在购房的时候注意查验房产证的时间,以及到房产登记部门查册,并在合同中约定如果不是满五唯一的情况下,原房主的违约责任。

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

1.征收范围及纳税人。主要是对个人和私营单位购买、承典、承受赠与或交换的房屋征收契税。

2.税率。1997年4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%～5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，契税暂时减半征收。

享受契税下调的普通住房应同时满足以下3个条件：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上

2、单套建筑面积不足144平方米或套内面积120平方米以下

3、实际成交价低于同级别土地上商品住房平均交易价格的1.2倍以下

契税征收标准

90平米以下的是一个征收标准，90-144平米之间的是一个标准，144平米以上的是一个标准。

二套房、三套房不享受契税优惠政策。一般实行的是首套住房契税的两倍，即3-4%。

注：家庭唯一住房并不一定是首套房，比如买了套房子又卖了，再购买住房就算二套房。但是名下确实只有一套房子，所以可以申请家庭唯一住房。

契税税率实行3%～5%的调整幅度。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。

房屋契税计算方法

应纳税额=计税依据×税率

2010年10月1日起个人购买首套普通住宅契税减半征收。

契税税率的规定是3%-5%，一般取3%为了支持房地产业，政府对一般商品房减半收税。

对商业用房，别墅和单价超过9324元/平米的房子收3%。

2008年11月1日起，个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

契税的计税依据有4种

1.契税按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。

契税根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的。比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。

契税依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元。同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。

契税按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让。那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。

土地契税计算方法

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。

土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

交换价格相等时，免征契税;交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。

房屋附属设施征收契税的依据

采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当土确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

据了解，按现行政策规定，首次购买90平方米及以下普通住房的个人，暂按1%税率征收契税。而如果非首次购房，则均要多缴0.5%的契税。由于此前财税部门一直没有明确首次购房的概念，一些城市在执行这一政策时，往往将一方已有房产后再联名首次购房人买房的情况视作首次购房，放宽了这一政策的范围。不过，相关业内人士表示，目前市场上的联名购房情况并不多见，所以该政策的影响并不大。

二手房交易中，我们经常会碰到需要交“定金”和“定金”的情况，很多购房者会分不清这两者的区别，那么其各自的意义是什么呢？下面我们就来一起看看吧！

二手房交易要注意定金和订金的区别，前者属于不退款协议，后者属于带条件的协议。

比如一套房子业主挂牌价100万，你通过经纪公司的介绍喜欢这套房子，你初期投入了2万元定金，如果你之后又不要这套房子，业主就有权没收定金，如果业主又不想出售，业主就必须双倍赔偿定金；同样这套房子，你通过经纪公司的介绍喜欢这套房子，但你想议价，经纪公司为了帮你争取最好的议价效果，会要求你下个订金（也称诚意金或保证金），如果价格谈到你出的价格订金就自动转为定金，发挥定金的法律作用，如果价格谈不到你出的价格订金如数退还给你。

关于定金，根据《担保法》的有关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。若当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金作为合同担保的一种形式，首要作用是担保合同的履行；定金还有证明合同成立的作用。

预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。

关于订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。另外，根据房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：

（1）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；

（2）签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；

（3）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；

（4）广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。

石家庄二手房交易涉及到一个资金托管的问题，那么资金托管服务是什么意思呢？资金托管有什么好处呢？不做资金托管的风险又有哪些呢？下面我们就带着这些问题来一起了解一下相关知识吧！

一、资金托管的概念

二手房交易过程中的资金托管指的是：买家将购房所用的资金放到第三方平台来进行一个临时的托管服务，等待二手房交易完成后也就是办理完成过户手续后，将托管的资金交付给卖家，从而来保障资金和交易的安全性。

目前对于房款的方式主要是以银行为托管平台的银行、中介、买房和卖方四方和以第三方支付平台为基础的支付平台、买方、卖方三方。

二手房交易资金托管的目的就是为了保障二手房交易能够安全的进行。二手房交易纠纷现象屡屡发生，也就是说，二手房交易存在很多欺骗购房者的行为。尤其是对于新手买家来说，全权相信中介和卖家的话，就会受到蒙蔽，很可能会因为伪造的房产证书而被骗取大量房款。因此，为了避免交易的风险，保障交易流程的安全和规范，资金托管便成为了二手房交易过程中不可缺少的一部分。经过资金托管的房款既能按约定支付给卖家，又能保障买家的财产安全，可谓好处多多。

那么了解了资金托管的概念后，下面再为大家具体介绍一下不进行资金托管的弊端和风险！

二、不做资金托管的风险

如果购房者购买二手房时不进行资金托管的话，对于二手房买卖双方来说，可能面临的交易风险主要有：

（一）房屋出卖人无法取得全部房款。

由于购房者没有将买房资产进行托管，那么就不能保障购房者的资金是否足够、房款是否能够按时交齐。因此，很可能会出现房子办好过户手续，房屋出卖人却收不齐房款的情况，这样交易的安全性就无法保障。

（二）房屋购买人无法取得房屋权且无法追回已支付的房款。

资金托管业务可以房屋出卖人办理过户手续，那么如果不进行资金托管的话，没有机制，购房者支付了首付款后，买家却迟迟不办理过户手续，那么购房者就没办法获得房子的权，且很有可能无法追回已支付的首付款。

因此，通过上述的分析我们可以了解到资金托管的重要性，资金托管不仅仅可以保障购房者的权益，同时也能保障房屋出售人的权益，这样双方再进行二手房交易时就更加安心，交易流程也更加规范。