二手房房东不过户(精品11篇)

丁女士与张先生于2011年12月协议离婚，双方约定登记在丁女士名下的某区两居室楼房归丁女士所有。2013年初，丁女士将该房屋卖给孙女士。但是在办理过户手续时，房屋产权登记机关以“夫妻关系存续期间登记在一人名下的房屋，夫妻不能同时到场的不予办理过户登记”为由，拒绝了丁女士的过户请求。

在孙女士强烈要求下，丁女士联系到张先生，但张先生拒绝到场。无奈之下，丁女士找到律师寻求帮助，律师建议丁女士以离婚后财产纠纷案由将张先生起诉到法院请求对该房屋确权。

法院审理认为，该房屋系丁女士和张先生夫妻关系存续期间共同出资购买，属于二人共同财产；张先生的名字虽然没有登记在房屋产权证书中，但在没有进行变更登记的情况下，张先生也是该房屋的共有人，属于隐名共有人；但在双方离婚时约定本案房屋归丁女士所有且现在双方对该房屋归属没有异议，应当确认本案房屋的合法所有权归丁女士所有。法院遂判决房屋归丁女士所有。丁女士依据法院判决书为孙女士办理了房屋过户。

对此，律师提示，房屋买卖中购买人要注意规避类似本案中“隐名房东”风险，购买人要审查房屋是否存在隐名所有人？如果有的话，应当要求其同意且到场办理过户登记。夫妻离婚，在分割到登记在本人名下的房屋时，应当及时办理房屋变更登记，以减少诉讼成本。

买二手房的朋友们担心的是什么?在小编看来,自然是钱交了房子没到手。而在这中间,重要的无疑是购房者的首付款。

有网友就曾表示:自己看中了一套二手房,但房子仍然在还贷,自己如果想买这套房必须先垫付首付将房子贷款结清,然后才能过户,自己的首付款会不会有风险?

说实话,风险的确是存在的,而且不低。

首先,首付款很可能无法还清贷款。

众所周知,现在首套房首付大多在3成左右,贷款则在7成左右,也就是说,1套价值100万的房子,贷款可能是70万。

购房者买房准备的首付也可能只有3成左右,如果房屋提升的价值幅度没有足够多,你要掏的首付可能无法覆盖房主的贷款。

其次,房东有可能挪用你的首付款。

房东拿着你的首付款以及房子抵押款消失了,这都是有可能的,说的极端一点,如果你碰到了一房两卖的“房东”,那么你的首付款打水漂的可能性就非常大了。

如果防止这种风险呢?

1、做转按揭协议

所谓转按揭协议,是指将房主和银行之间的债务债权关系转变为购房者和银行之间的债务债权关系。

这个办法安全,但缺点是比较麻烦,银行也不一定支持。那么就用到第二种方式了。

2、做资金托管

买卖双方到银行签一份资金托管协议,具体操作方式为:买卖双方到银行签一份资金托管协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。

如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。

银行提供此项服务,一般会收取几百元的托管费,但如果你是通过要按揭的银行办理资金托管,则可以省去这笔费用。

这种方式现在为流行,流程也比较方便,托管部门也支持。

3、中介帮助解抵押

选择一家值得信赖的房产中介机构或担保机构,让他们帮助垫资还清房屋贷款。买卖双方办完过户手续后,购房者用申请到的银行房贷还清担保公司的垫资。这笔垫资服务费需要买卖双方协商,确定各自承当的比例。

这三个方法,都遵循了一个逻辑:首付款不能直接交付给房东!

很多人，尤其是购买了名校学区内二手房的业主发现，自己买房后原房东迟迟不把自己的户口迁走，到底自己不能落户，怎样在买二手房时预防这种情况的发生呢？

业主在购买二手房，特别是学位房，一定不要忘了在房屋买卖合同中对户口迁出作特别约定。不然可能会发生一些“户口”纠纷，比如说，就像昨日新闻《广州市民好不容易买了学位房户口竟被霸占12年》中提到的广州的谢女士和梁先生一样。广州的谢女士是花了55万买了一处学位房，不料对方的户口一直不迁出，急得她寝食难安，“整日担心小孩不能入学”。最终将老房主告上了法庭并获得了相应的赔偿。而广州市民梁先生也是遇到了类似的问题，梁先生2004年买了一套带有省一级学校学位的房改房，至今已12年，但老业主还未将其户口迁走，此事现在仍未得到解决。

在二手房买卖过程中，由于房屋的户籍属性或户籍管理的房屋属性而引发的纠纷很多，新闻中提到的谢小姐和梁先生遇到的“购买学位房,购得房屋后发现该“学位房”户口就读名额已被占用,购房人无法使用该学位”就是常见的问题之一，那么因“户口”引发的纠纷类型还有那些呢?

一、买卖交易手续完成后,卖方或者卖方家庭成员的户口不配合迁出,购房人无法入户;

二、虽卖方及其家庭成员户口已迁出,但发现仍有其他人员占用户口甚至主张房屋使用权,购房人难以收楼入住;

其实这都是户口问题没有得到购房者的足够重视而引起的。那么，在实际二手房买卖过程中，购房者应该怎么避免出现户口纠纷呢？

1、合同明确约定户口迁移

在合同中明确约定房屋内现有户口的迁出期限及相应违约责任，而且一定要写明是“所有户口”，不然就可能遇见赵女士的那种情况。此外，如果是为了解决子女学籍问题而买房的人，也别忘了在房屋买卖合同中明确约定房屋对应学籍的使用情况。

2、提前向教育部门核实学籍使用情况

对于二手房来说，即使是买下了房子，也不一定就能获得学位，因为它可能会被上个住户或者上上个住户所占用，所以买方应提前向所在学校及教育部门核实相关入学政策及涉案房屋学籍的使用情况，并在合同中明确约定入学指标使用问题及相应违约责任。

3、提前向公安机关了解落户政策

户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围，不同区域具有一定差异性，建议买方向房屋所在地派出所咨询涉案房屋的相关落户政策，千万不能仅凭卖方或中介的保证就盲目购买，以免最后导致自身利益受损。

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房东留下的旧床能睡吗?

平时人们在购买二手房的时候，如果二手房的房东留下来的床，我们是不是使用的话，主要是看自己的心态，有些人在生活中不太注重风水，一般打扫完毕之后就直接搬家入住，但对于大部分小伙伴来说，现如今人们的生活水平日益提高，他们对生活品质方面也会有所要求，一般二手房房东留下来的床只要不在主卧室，其他地方是可以使用的，但是在使用之前最好用消毒剂对床进行消毒。

有部分小伙伴在使用这些床以及床上用品的时候，条件允许的情况下，可以直接将其拉出晾晒，这样能够有效的杀菌消毒，而且还能够达到去除螨虫的目的，不得不说现如今众多的小伙伴在买卖二手房或者是租房子的时候，可能房东会留下家具，这时候我们要是及时更换家具的话不太划算，当然旧家具只要清洗干净是可以正常使用的，但我们需要注意杀菌消毒除螨。

不排除有些小伙伴对于风水方面是特别看重的此刻就需要迫切的将房东里面所有的家具旧床等等全部给扔掉，毕竟旧床曾经别人使用过，在风水学当中要求先入为主，也就是说在自己所买的房子里面，旧床可能会有其他人的气场，一旦出现其他人气场之后，可能会对自身造成严重的影响。

一般情况下，人们对于旧床上留下来的对应气场，肯定要想办法去除而去除的，最好方法就是直接将床给丢了，另外也会涉及到众多的家具，这些家具其实都是房东留下的，可能有些小伙伴会直接将其丢了，但从经济能力和五行属性来看的话，丢了床也就可以了，毕竟床平时跟人类接触的比较多，至于其他东西能用的话也可以适当的使用。

买二手房定金一般直接给卖方的，然后由卖方出具定金收据，表示卖方已经收到这笔钱。在定金收据上，最好写明如果买房违约，定金不退;如果卖家违约，须向买家双倍返还定金。

1手房差价税谁出

二手房差价税是由卖方缴纳，包括个人所得税和增值税。但在当前的市场环境下，卖方一般会要求购房者来支付这部分税费。

二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费，二手房交易中征收交易税的本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热。结果是增加了国家的税收收入，也增加了买房人的购房负担。

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。各类税收共有8种，包括：个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。

买二手房定金交给房东还是中介

国家已多次要求规范二手房市场并出台了相关的文件，买卖二手房要签定居间合同，即买方、房屋中介机构、卖方三方共同就房屋买卖签定的合同就叫居间合同，居间合同有国家规定的正式文本，你可到建设部或国土资源管理局的网站上查询，经过房屋中介的牵线，买卖双方对房屋的买卖达成一致意见后，签定该合同，合同中对各项条款都有明确的要求。

贷款二手房的买卖流程是怎样的

1、买卖双方确定房屋产权和房产状况，签定买卖合同，交纳定金。

产权的确定比较重要，确定的内容包括产权是谁，是否存在有共有人，如果有共用人，共有人应在买卖合中上签字，如果是夫妻共同财产，最好在买卖合同中，另一方也签名确认，是否存在抵押查封等，如有抵押还存在一个赎楼资金由哪方提供的问题。

房产状况须确定是不是有承租人，承租人是不是放弃了优先购买权。还包括装修和家电等等。

交纳的定金如果数额一般可以交由中介监管，如果数额较多，建议由银行做资金监管。

2、买方拿签定买卖合同，去银行申请银行按揭，拿到贷款承诺书。

3、拿到贷款承诺书后，确定首期款同时进行资金监管。

4、买卖双方去办理房产的过户。

5、买方拿新房产到承诺贷款的银行办理银行办理按揭。这个过程中，卖方应该紧追买方，防止买方再转手卖房。

6、银行放款。

核实房东可采用以下方法

①卖方称有房屋产权证的，则核实产权证，其上登记的权属人(包括共有人)均为房东。

②卖方称尚未取得产权证的，则核实卖方与开发商(或前手卖家)签署的房屋买卖合同，该合同的买方是房东。

③卖方在婚姻存续期间取得房产，则其配偶同为房东，但已依法分割的除外。

④卖方称代理房东售房的，应核实授权书的范围、时限及真实性(授权书应公证或由房东当场签署)。卖方称代理未成年房东的，须核实卖方与房东监护关系证明。

⑤卖方离异转让原共有房屋的，应核实离婚协议书或法院判决书的真实及有效性。

⑥卖方转让其继承或受赠房屋的，应核实该继承或赠与文件的合法性(文件通常要求公证)。

⑦卖方转让自购公房的，应核实卖方与单位签署的购房协议，审查原单位所有权保留的效力。

⑧卖方转让其竞拍取得房屋的，应审查拍卖成交确认书有效性。

二手房是现代年轻人在购房时一个很重要的房产来源，因为选购二手房不仅成本相较新房更低，而且在后期装修时，也能节约不少费用。但是也因为是二手房，所以业主在收房的时候需要和原屋主确认好各项问题，不仅要清点好房屋里的硬件设备，还需要办理好各项过户手续，最后才能签合同付尾款。具体要核算的事项，主要有下面几个方面。

一、房内设施设备及钥匙清点

由于二手房一般都被原房东装修和使用过，在二手房出售时对装修和一些设备设施通常都是赠送的，比如空调、灶具、抽油烟机、热水器、灯具等。

因此，二手房买房人在签订房屋买卖合同时，就应将这些设备设施的品牌、成色以及能否正常使用予以明确写明，新业主交接房屋时按照合同约定进行清点、验收，收取发票保修卡。

同时原房东应把房屋钥匙全数交给新业主，包括房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、地下室或小房钥匙、信箱钥匙等。

二、水电、煤气、数字电视及宽带等项目的清点及过户

二手房买卖双方应一同来自来水公司、电力公司、煤气公司、天然气公司、有线电视公司、电信或网通的营业网点办理过户手续，并收好相关单据。同时记得查询原房东有无欠费情况。如有欠费，二手房买房人则有权要求原房东补交费用。

然后，双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。

作为二手房买房人，要特别注意在办理过户手续时一定要向工作人员询问原房东的欠费情况，这些欠费可能是原房东以前拖欠的费用及滞纳金（滞纳金一般按照日千分之三计算，累积起来就相当高了）。

三、物业服务费、公共维修基金、取暖费结清

二手房买卖双方应一同来到物业公司办理物业和公共维修基金更名手续，同时办理物业费用缴纳的交接，要注意询问物业人员看原房东是否拖欠物业费及取暖费。

四、质量问题细排查

由于二手房都有一定年限，故买家在收房时，还应特别注意查看房屋的工程质量问题。例如门、窗是否密封，有无破损；天花板、墙壁、地面，有无裂痕、渗漏、积水等；水、电、开关等，能否正常使用，用水通道是否畅通等等。

如果所买的房子是顶层，还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。总之，有任何问题都须在收房之前与前业主协商，尽快查明原因，确定由哪方负责维修，以免收房后扯皮。

五、收楼证明备齐全

对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的各种证件是否齐备。同时，对于一些所谓的收楼费用，例如维修基金等，也必须清晰地知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。

六、签署《房屋交接书》

《房屋交接书》应将上述方面的内容以文字的形式固定下来，双方签字、捺手印，一式两份，双方各执一份。签署《房屋交接书》的法律意义在于证明原房东将符合合同约定的房屋交付给买房人，交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。

如果不签，二手房买卖双方将来可能会对何时才算是交房时间产生争议，进而影响到双方违约责任的承担。如果在还没有办理完上述一些过户手续就签署，则意味着买房人未验收就已经认可房屋符合合同约定。

因此，签署《房屋交接书》是二手房交房手续的最后一道程序，不能先签署再验收。如果在对房屋验收时发现某些方面不符合合同的约定，应将问题写在二手房房屋交接书上面，予以注明、说明，为将来追究二手房原房东的责任做好证据上的准备。

七、办理房产证过户和户口迁移

买卖双方应携带相关手续到该房屋所在地的房管所递交申请，三天左右受理后，会有房管员打电话来核实情况，约买卖双方到该房屋进行测评（测：测量产权证与实际房屋面积是否相符；评：评估房屋价值）。

确认房屋所属产权状况（产权如有争议的，要在提出申请前解决，已解决的也可以再次向房管员提出疑问得到解决），确认交易。

同时还要到当地派出所，询问房屋内的户口情况，原房东应将户口全部迁出，如仍有户口，买房人可要求原房东迁出，若其拒绝办理，可追究其违约责任。

八、结清二手房尾款

以上事项都确认完毕后，新房东将房屋买卖合同约定的尾款在扣除下家代原房东支付的费用后，余额为下家实际应支付的款项。原房东收款后应出具收条并注明“全部房款已结清”字样。

杭州二手房交易就目前情况来看会继续下滑。目前中国的房地产由于各种原因正处于一个低迷的状态，近段时间上升机会不大，在这种情况下全国的二手房交易市场也会跟着下滑。杭州是我国发展最为迅猛的城市之一，房价也一直居高不下。许多人选择在杭州买房，但却有一些房东无法卖掉他们的二手房，这让他们开始感到焦虑。

有很多原因导致这种情况的发生。首先，由于杭州房价过高，许多人选择租房而不是购买房产。其次，随着城市不断扩张，许多人选择购买新房而不是二手房。此外，二手房价格波动较大，很难确立一个合理的价格。

对于房东来说，这无疑是一个大问题。如果他们持续无法卖掉房子，就会面临许多困难。首先，他们必须承担维护和管理房产的成本，这意味着他们需要继续支付贷款、水电费以及物业管理费等。其次，房东可能会错失机会，例如错过购买新的投资机会或快速变现的机会。

面对这些问题，房东需要寻找解决方案。首先，他们可以考虑降低房价，使其更具吸引力。其次，他们可以更新房子的内部和外部设计，增加吸引人的元素。一些简单的改动，例如重新刷漆或更新家具、装修等，可能会让一些顾客更愿意购买。最后，房东可以考虑寻求专业人士的帮助，例如房地产经纪人或营销专家，来制定一个更为有效的销售计划。

总之，杭州二手房难以卖出是一个普遍存在的问题，但只要房东能够认真对待、积极应对，就有机会解决这个问题。通过找到正确的方法和团队来解决问题，房东可以达到更好的销售效果。

2015年正在走向尾声,合肥人的“地铁时代”却是渐入佳境,1号线、2号线、3号线正在如火如荼的建设中,4号线明年也将正式开工。当城市的地铁梦想照进现实,地铁上的城市,不只意味着一种交通的变革和时尚的生活,还蕴含着投资布局的一个新天地。

邂逅地铁房后的百态人生

小朱是庐阳区一家房产中介公司的销售顾问,上周他接手了一笔房东挂出的二手房生意,3室2厅的房子一开始对外的挂价是80多万,由于该房产离地铁3号线蒙城路大站交口不远,吸引了不少人来看房,一周不到的时间房价已经被抬高了近4万元。

“3号线蒙城路站最近才修的,房东一看市场形势还不错,加上地铁开始动工了,后期自然会有更好的升值空间,心理价位就变得水涨船高。”小朱有些无奈,俗话讲“地铁一响,黄金万两”,不少业主对地铁沿线的物业期望值很高,有些人在定价上波动较大,这也为楼市成交带来不稳定的因素。

家住青阳路的异地返乡客王女士,最近回乡探亲期间准备买套商铺做投资。夫妻两人先后在城区多个地段考察了商业铺面后,最终被一家打着地铁商业体旗号的项目所吸引,一次性出手付现买下了店铺。对于这份选择,王女士认为主要是看中地铁商业刚刚在合肥起步,而且这家店临近地铁1号线。

“手上的现款大都砸进去了来博一把,地铁物业在北上广等一线城市的升值价格是可以看得见的。未来地铁运营后,这边的商铺应该会更有潜力,我看好以后的发展空间。”王女士坦言。

“长龙”卧地为周边物业带来升值光环

未来,十余条地铁线路将在合肥城市版图上逐渐密织成型,在市民身边形成一张全方位立体轨道交通网。地铁的准时、高效为人们摆脱了交通拥堵,赢得了生活的时间成本,而地铁带动的商圈效应也有望为房价提供更高的升值空间。

据有关统计数据显示,纽约、伦敦、香港、东京等城市成熟的地铁物业价格平均高于同片区30%以上,上海、广州、香港等地地铁沿线商铺出租率为100%。合肥房产界的多位人士都认为,从建设之初开始,地铁就会产生一种磁力效应,这种效应会吸引生活、商务、商业、娱乐等设施向轨道站点集中,这种集中会刺激周边高强度的开发,提升房产价值的吸引力将是一种必然。

合肥学院房地产研究所副所长凌斌指出,地铁开通对沿线楼盘的升值不言而喻,从一线城市等地铁沿线楼盘来看,往往入住率会提升,房价上涨较快,这也是投资者看好地铁房的重要因素。因为,地铁带动的人流、快捷的交通资源将会产生很强的竞争力。

易居营销安徽区域的业内专家表示,地铁沿线首先是人流密集,它会带动整个商业消费,越是人流密集的地方,它的配套越全,老百姓越密集配套越完善,这样一来自然而然会带动沿线的房地产市场,预计在建的地铁周边住宅、商业和写字楼市场都会有一个稳定的增长势头。

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1号线:2012年6月1日,合肥地铁建设吹响了号角。截至今年岁末,轨道交通1号线的土建工程基本完成,站内装修和机电安装也在展开冲刺,车辆和人员正陆续就位,为明年底的试运营做着各项准备；同时,1号线最北段的三期工程也进入了招投标程序,明年有望迎来正式建设。

2号线:2号线全长27.8公里,2013年3月全面开工建设以来,历时已超两年半。除了东七里站之外,其余站点的主体结构均将在明年春节前建成。在隧道挖掘方面,2号线共有50个盾构掘进区间,已经顺利完成洞通21个,目前正有27条“钻地龙”盾构机在地下“啃食”隧道。轨道交通2号线穿过了五里墩立交风险区之后,下穿南淝河的施工方案正在拟定,预计春节后正式开始。

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4号线:规划中的4号线也没闲着打起了“预备战”,根据计划,地铁4号线明年将会开工。近期已有多台机器开始在沿线道路钻孔取样,进行地质勘探,为最终建设的敲定“探路”。4号线是位于主城区南部的L形线,线路西端起于候店路站,北端止于天水路站,途经望江西路、习友路、祁门路、东二环和当涂路,全长约36公里,全部为地下线,共设车站28座,将会给合肥市民带来更加便捷的交通出行。

通过偿还贷款等形式，对抵押物品解除抵押的行为，就叫做解押。那么你知道买卖二手房时为房东解押有什么法律后果吗?下面由小编为你详细介绍解押相关法律知识。

抵押房产的简要介绍

在很多购房人群中，有部分群体是因为房子太小想置换大的，或者需要大笔资金周转的，一般会考虑办理房产抵押贷款，快易贷为你整理了抵押房产办理贷款需要的条件：

1、贷款用途：用于支持个人购买住房以及循环使用贷款。

2、贷款对象：具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

3、贷款条件：

(1)有合法的身份;

(2)有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录;

(3)有合法有效的购房合同;

(4)以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款;

(5)已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内;

(6)能够提供贷款行认可的有效担保;

(7)贷款银行规定的其他条件。

4、贷款额度：最高不超过所购住房价格的70%;

5、贷款期限：一般最长为30年。以新购住房作最高额抵押的，有效期间起始日为《个人住房借款合同》签订日的前一日;将原在建设银行的住房抵押贷款转为最高额抵押贷款的，有效期间起始日为原住房抵押贷款发放日的前一日;

6、贷款利率：贷款利率同个人住房贷款利率。

看过“买二手房为房东办理解押有风险吗”

买二手房为房东办理解押的风险

买二手房，很多房东还有部分银行贷款没有还清，一般情况下房主会要求买主先给他一部分钱用于房屋解押，这样做是存在风险的 。二手房交易，为防范风险，一定要查验房东房产证的真假。最安全、快捷的方法是直接去房管局的档案室查询。

买二手房为房东办理解押有风险吗

1、掏钱为房东办理房屋解押有风险

咨询：我看中了一套二手房，准备抓紧时间购买，但是房主还有部分银行贷款没有还清，他要求我先给他一部分钱用于房屋解押，但下一步该如何把房屋解押呢?需要提供什么资料?请问我这样做的话，会有什么风险吗?

律师解析：

由银行出示证明，持相关证明，以及你的房屋的房产证原件、他项权证原件，以及所有人的身份证，到房管局办理取消他项权利。当时在哪个房管局办理就到哪个房管局办理抵押注销手续。需要提醒的是您必须保证您给房主的钱用于办理房屋解押手续，必须保证专款专用。若您给了房主房款，但房主不用于办理房屋解押手续，则你们的交易无法继续，合同无法履行。

2、房产证怎么查真假?

咨询：我看上了一套房子，想买，想查房产证真假，请问怎么才查最保险。不甚感激。

律师解析：

产权人持房屋所有权证及身份证明到房屋所有权证发证机关档案室查询，这种方式是100%安全正确.如果要查到房产的其他信息,应该去国土局或档案局,他们可帮你查到该房产的一切信息,包括抵押、二次贷款、欠款、恶性贷款等信息。

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选购二手房时，好的中介能够帮助购房者节省不少的精力和时间，但是如果遭遇不正规的中介公司，绝对会让您的购房之旅充满糟心事。以下几方面可以帮助您在和中介交流时准确判断、更便捷买上心仪二手房。

准确识别虚假房源

对楼市了解不深的人一查二手房源总是盲目乐观，发现网上很多价格都比自己预期的低了不少。然而，电话一联系，看中的房屋往往都被称已卖出，而如果再想以类似价位需一套类似的房产，可能性则微乎其微。

事实上，部分中介会通过虚假房源来招揽客户，一旦获取您的购房意向和基本信息，就开始不断地进行电话销售。当然，有时候电话销售是必不可少的，但如果发现中介数次带看的房源都跟您提出的要求相差甚远，那么这家中介基本就可以PASS了。

慎交定金

对于没有在合同上标注，或者无法得到法律保护的承诺，购房者一概要谨慎对待。例如很多时候，买家看中房子，却苦于拿不出那么多的首付钱，这时，一些中介便表示能够通过私人关系抬高房子的评估价格，获得较高额的贷款；此外，对于购买不满5年的房子，中介也会以“营业税由卖家承担”的理由讨买家欢心。

然而一旦交付定金，这些承诺能否兑现很难保证，毕竟所谓的“抬高评估价格”是暗箱操作的事，买家又不能去法院起诉，只能被牵着鼻子走，要么弃定金不买，要么接受中介安排，总之吃亏的是买家。

分辨真假房东

没错，除了假房源外，二手房交易市场有事还会出现假房东。动机很简单：很多时候中介与房东达成了协议，房东报出一个最低价，中介若卖出的价格高于此，差价便归中介所有。中介卖房经验足，知道如何“忽悠”能让购房者心动，所以他们不愿意让业主房东亲自出马。何况，每天看房的人那么多，房东也没时间亲自挨个去谈价格。

“假房东”在与购房者沟通的时候，不会自称是房东，而是说自己是房东的亲戚，受房东委托来谈。这时候，买房者除了要看房产证外，就要看看这个“亲戚”有没有委托书，如果没有，那他十有八九就是假的了。

真实房龄有猫腻

房龄，即房屋的年龄，是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。房龄的长短直接关系到房子的实际使用年限、升值空间以及能否顺利申请商业或公积金住房贷款等问题，房龄较新的房存在的折旧风险相对较小，而且再次进行转售也能够会比较容易，同时同一地段升值给房屋带来的附加值也更高。

因此，房龄是购房者判断是否入手的重要因素。在房子交易的实际操作中，中介为了抬高房价，促成交易，经常与业主联合起来虚报、隐瞒房龄，给房子“减龄”四五年是常有的事，而且这种现象在房市场上也是再熟悉不过的“潜规则”了。

对于这一点，很多购房者表示不理解：房子是哪一年的，在房产证上不都写得清清楚楚吗？这个怎么做假？事实上，无论是房产证还是土地证，都不能准确反映房屋的房龄。因为房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是已经转手了一两次的房，则房产证上显示的发证日期可能迟于房屋实际建成时间；而土地使用权证上显示的截止日期也无法确定房龄，因为据此只能推断出该房屋取得土地使用权的时间，并不代表开发商一经取得土地使用权便开始建房了。

那该怎么知道准确房龄呢？其实想要了解该房屋的建造年限也不难，只需去房管局查询，或向此房的邻居、街道、物业公司打听便可得知。此外，买方还可以在与业主签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的的不符，房东应承担违约责任。

随着房价上涨，二手房交易引发的纠纷案件也不断增多，其中尤以房东毁约纠纷所占比重最大。

案例一：

2015年7月12日，范某将父母一套130多平方米的房子，以106万元出售给汪某。后范某以未经父母同意、父母拒绝出售为由拒不履行出卖的义务。2016年10月17日，汪某告上法院，要求范某及父母继续履行合同，配合办理过户手续。经调解，范某支付违约赔偿金15万元。

案例二：

2016年8月6日，李某与王某签订了买卖合同。李某花76.8万元，向王某购买王某名下一套96平方米房屋。后来王某以家人不同意出售为由，未继续履行合同。李某告上法院，要求王某按照合同支付违约金7.68万元，中介费2万元，并且退还定金2万元。王某只同意双倍返还定金4万元。法院依法判决支持李某全部的诉讼请求。

案例分析：

通常，代理人无权处分主要因为没有房屋所有权人书面明确授权，合同不能继续履行。不过代理人之间多是父子、夫妻等亲属关系。而对方是怀着诚意，基于对出面卖房者的信任来签订合同的。卖房的人却推说自己无权代理，房子不卖了。但合同仍对签署合同的代理人具有法律约束力，该代理人仍要承担合同不能履行的违约责任。像在范某卖房案中，范某就只得支付了违约金。

房价上涨高，双倍返还定金不足以弥补房屋差价损失，相对买房人损失以房屋差价酌情认定。无锡二手房买卖中介提供的合同都是二手房买卖合同。房屋买卖合同违约责任的约定是：双倍返还定金，或约定支付一定比例的违约金，或载明如不足以弥补损失的，违约方仍要承担损害赔偿责任。

法律支招：

房地产作为老百姓家里最重要的资产，在购置或出售二手房时一定要慎重。在购置或出售资产时要详细了解相关政策、交易流程、合同术语等，如对支付时间有要求的，不能仅口头约定，要在合同中明确载明。

建议选择较为正规的房屋中介机构，必要时可至产监处查阅房产抵押、查封等信息，重要的权利义务应在合同中明确载明，并留存好相关证据资料。

对于法律合同条款有误解，与其引起诉讼，不如事先多方咨询，多接触了解相关信息。不少当事人起诉到法院了，连相关法律规定、合同约定都不知道。一旦进入诉讼，双方当事人都负有举证责任，不能光口头约定，要留下文书证据。