买房面积与实际面积有误差怎么办（三篇）

买房后发现面积误差怎么办?阳台面积如何算?

案例：

周先生购买某房地产开发公司的一套房屋，合同约定销售面积130平方米，每平方米销售价格3000元。入住后，周先生觉得房间的实际面积明显小于销售面积。便委托房地产测绘部门进行了测绘，结果，房屋的实测面积为120.8平方米，和销售面积相差9.2平方米，其中阳台面积(外围水平投影面积5.6平方)是按封闭型阳台(按全面积)测绘计算，如按非封闭阳台(按半面积)计算建筑面积，此房实测应为118平方米。

同时周先生发现原合同约定阳台为不封闭的，现发现阳台改为封闭的。就与开发商协商,要求阳台部分面积须按一半计算建筑面积，要求退还实际面积小于合同约定面积部分的房款，并对超出3%部分建筑面积的部分适用双倍返还。无奈，周先生起诉到人民法院，提出了同上的要求。

周先生认为，房屋面积不足是开发公司违约，理应承担违约责任，如果不是买房人自己发现了，买房人还不会知道自己的利益被侵犯，阳台部分面积系被告擅自变更设计，还应当按半封闭阳台计算一半的面积，而只计算2.8平方，被告售房与销售面积相差合计为12平方。买房人对房屋面积不足，应该是知道的，所以，开发公司的行为应属欺诈行为。被告应当承担相应的违约责任，返还原告3%(3.9平方)以内的部分面积的房款11700元。双倍返还原告3%以外的部分面积的房款计48600元。

开发公司认为，法院应当驳回周先生的诉讼请求，理由是：第一，双方的商品房买卖合同中有约定，如果出现了房屋面积误差的情况，房款多退少补，所以不能退房;第二、对于阳台部分面积，是经过规划部门批准，由房地产测绘部门测绘，并没有多算建筑面积，原告诉称无法律依据;第三、原告主张双倍返还无相应的法律依据。

本案的案情虽然看似比较复杂，但双方当事人的争议焦点主要集中在以下几点：一、房产面积误差后，买房人是否可以退房，误差多少可以退房?二、房产实际面积减少后是否应当返还房款?三、非封闭阳台被擅自改为封闭阳台后，是按全面积计算建筑面积，还是按一半计算建筑面积?四、对房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款，是否应当双倍返还?

法院审判

经法院审理查查明，双方的商品房买卖合同中房屋面积误差的情况没有约定，但可以依法律规定处理，如果房屋实际小于合同约定面积，应当退还多收的房款对面积误差比超过3%部分的房价款，虽然合同没有明确规定，但可依法适用双倍返还。房地产测绘部门实测报告是按规范进行的，可以采信。但对阳台部分面积问题，因系被告未经原告同意，擅自变更为封闭阳台，因此还应按原合同约定的非封闭阳台计算建筑面积。周先生所述其购买房屋的实测面积为121平方米，和销售面积相差9平方米的事实属实。阳台虽然被擅自改为封闭型，但仍应按合同约定的非封闭阳台(按净面积的一半)计算建筑面积。后经法院主持调解，原告周先生不退房，由开发公司一次性赔偿原告人民币5000元。

本案中，因为双方合同约定了如出现了房屋面积误差时房款多退少补的情形，一旦出现了误差只能按多退少补的约定来处理，所以，周先生退房的要求是得不到满足的。如果双方没有约定或约定不明时怎么办?应按法律规定办理。

一、不能退房。对面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算。即房屋实际面积大于合同约定面积的，超出面积的房价款由买房人按照合同约定的价格补足;房屋实际面积小于合同约定面积的，卖房人应返还买房人小于部分的房价款及利息。如果在诉讼过程中，买房人请求解除合同、要求退房的，人民法院是不会支持的。

二、可以退房。对面积误差比绝对值超出3%，如果在诉讼过程中，买房人请求解除合同、要求退房返还已付购房款及利息的，会得到人民法院的支持的。

三、卖方承担。对买房人不要求退房时，同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的，房价款由卖房人承担，超出部分的所有权归买房人所有。

四、双倍返还。对买房人不要求退房时，同意继续履行合同的，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由卖房人双倍返还买房人。

实际面积与建筑面积的区别在哪里？如果分不清，买房可是要吃亏的。现在买房单价这么贵，误差几个平方可能就是好几万甚至几十万的损失，而且这些损失都得自己承担。所以，理解清楚一些概念，对买房很是重要。

首先分清实际面积和建筑面积分别指的是什么，分清概念才能看出区别。

实际面积指的是？

一般来说，实际面积就是房屋的实际使用面积，包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）等等面积的和。可以理解为建筑物各层面中直接为生产或生活使用的净地面面积的总和，也称为地毯面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。内墙面装修厚度计入使用面积。

实际面积直接关系到购房者的实际利益，使用面积越大，代表购房者实际买到的面积就越大。当然是不是越大就越好，还需要考虑到公摊面积的大小程度。

建筑面积是什么？

建筑面积系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。

房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。

房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。也就是常说的公摊面积。建筑面积一般就是我们在合同上规定的，也就是你付款计算的那个面积。

实际面积与建筑面积的区别

从定义和计算范围来看，就能清楚看出，实际面积包含在建筑面积之中。建筑面积直接影响到我们买房需要花多少钱，实际面积则影响到生活起居的空间范围。

实际面积的测算方法

1、获取详细的标准层或自家所在楼层平面图

在测量开始，我们必须要拿到详细的住宅平面图，这样测量与计算才会更加准确，这些图纸通常都是由房地产开发商来提供的。在平面图中的主要数据包括：

（1）各房间的轴线尺寸：就是承重墙或柱的中心线之间的尺寸。

（2）外墙的总尺寸：就是计两道尺寸线。

（3）各房间的使用面积

2、实地测量套内使用面积

一般在开始测量时，为了保证测量的准确性，测量时要注意使测量位置距地面高1—1.2米。使用面积的测算，对房间内部测量所得到的尺寸，是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸，不能作为面积中的尺寸。也就是说，根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积。使用面积是按轴线尺寸除去结构厚度尺寸的房间内部尺寸计算的。

一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚24cm，寒冷地区外墙结构厚度为37cm，混凝土墙结构厚度20cm或16cm，非承重墙12cm、10cm、8cm不等。一般来说，轴线位于墙体的中间，中间两侧各为半个墙厚。白灰抹面厚度一般为2～3cm（具体图纸中应标注）。

测量位置在距地面1～1．2米高处，对于轴线尺寸360cm的房间，测量结果应是360-20-2.5×2=335cm。据此可推算出房间内部轴线尺寸360cm，计算尺寸340cm。尺寸误差如果在几厘米之内，说明抹灰厚度不准确、不均匀，一般不影响轴线尺寸和房间内部尺寸。

分清这两者的概念后，在买房时，就不会轻易被置业顾问的话所蒙蔽，交房时也可以根据上述方法实际去测量自己房子的面积，防止出现误差过大的情况而被开发商所欺骗。

在购买期房时，开发商与购房人签订的购房合同中，往往写的是房屋预售面积，它与开发商交房的实际面积有时会存有误差。当房屋预售面积与实际面积出现误差时，购房人该怎么办呢？北京晨报记者邀请业内专家为大家解决这个面积误差问题支个招。

情况一：误差≤3%

2014年末，魏女士在北京买了一套期房，单价3万元/平方米。魏女士与开发商签订了购房合同，双方在购房合同中约定该房屋预售面积为90平方米。

2016年，开发商通知魏女士交房，魏女士才发现房屋实际面积是92平方米，比预售面积多了2平方米。魏女士想知道对于面积误差该怎么处理。

爱屋吉屋法务部姜律师表示，“按照《商品房销售管理办法》有关规定，当交房的实际面积与预售面积有误差时，如果合同有约定按照合同处理；合同没有约定或者约定不明的，按照相关规定处理，面积误差比绝对值不超过3%，对于误差面积的房款据实多退少补。”

“在上述例子中，由于面积误差比绝对值不超过3%，购房人需要向开发商补交房款6万元。”姜律师说。

情况二：误差>3%

2014年，郑先生在北京买了一套期房，单价3万元/平方米。郑先生与开发商签订了购房合同，双方在购房合同中约定该房屋预售面积为95平方米。2015年，开发商通知郑先生交房，郑先生才发现房屋实际面积为90平方米，比预售面积少了5平方米。郑先生没有提出退房，他想知道对于面积误差该怎么处理。

姜律师表示，“按照相关规定，买卖双方在购房合同中未对面积误差的处理方式做出约定，按照以下原则处理，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。如果购房人提出退房，开发商应当在购房人提出退房之日起30日内，将购房人已付房款退还给购房人，同时支付房款的利息。”

对于购房人不提出退房，要根据面积误差的不同情况做出相应的处理。“如果交房的实际面积大于预售面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由购房人补足；超出3%部分的房价款由开发商承担，产权归买受人。”姜律师说，如果交房的实际面积小于预售面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由开发商返还购房人；面积误差绝对值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还购房人。

姜律师解释说，“在上述例子中，由于开发商交房的实际面积小于预售面积，面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还购房人，所以开发商需要向购房人返还22.56万元。”姜律师说。