买房贷款利率方式汇总20篇

商贷买房利率太高，很多有购房计划的市民更加青睐利率首付都相对较低的公积金贷款买房了。公积金贷款买房有什么条件？公积金贷款买房计算方法？以及公积金贷款买房有什么具体优惠？很多购房者都有类似的疑问，下面就看看详细介绍：

1、公积金贷款买房原则：

①个人购房贷款的最高可贷额度为公积金10万元+补充住房公积金3万元；

②购买一手房的，贷款额度不超过房屋总价的80%，最长贷款期限为30年；

③购买二手房的，贷款额度不超过房价屋总价的70%。最长贷款期限为15年。

2、公积金贷款买房计算方法：

按以下三个公式计算的数据均超过10万元的，可贷额度为10万元，不到10万元的取其中最小的一个数据为可贷额度。

①借款人、配偶和参贷人（只有同户一年以上的直系血亲可以作为参贷人）住房公积金帐户内存储余额之和的15倍

②房价总价×80%（二手房70%）

③借款人（配偶、参贷人）住房公积金月缴存额之和÷14%×40%×12×贷款年限

3、补充住房公积金贷款买房计算方法：

按以下公式计算超过3万元的，按3万元计算：借款人、配偶和参贷人（只有同户一年以上的直系血亲可以作为参贷人）补充住房公积金帐户内存储余额之和的2倍。

4.使用公积金贷款买房需要注意的事项：

①借款人用公积金贷款买房的如第一套购房就使用了公积金贷款，在尚未还清前不可以再次申请公积金贷款购买，第二套住房只有在还清前一套住房贷款的前提下才能再使用公积金贷款，同时不会被认为是第二套房产仍会视为首套住房按其政策操作。

②如果是夫妻双方贷款买房，不论是在结婚前还是在结婚后办理的公积金贷款，只要夫妻双方中有一方办理过公积金，公积金中心系统上就会有相应记录，在上次贷款未还清前，夫妻双方是不能够再使用公积金贷款买第二套房的。

首套公积金贷款买房，选择什么样的还款方式比较划算？

如果是通过住房公积金来贷款买房。那么很明显，公积金的贷款利率相对来说是比较低的，5年期以上的贷款利率仅仅只有3.25%，如果按照公积金的最长还款期限来讲，对自己是最有好处的，因为货币实际上每一年都是随着通货膨胀的压力是贬值的状态，所以说若干年以后的这个购买力和今天的购买力，它并不是一种等价的关系，所以你的还款期限越长对自己是越有好处。

而且如果说你的还款期限较长，对于你每一期的还款额度来讲，相对来说也是一个比较偏低的状态。因为你的还款期限拉长了，那么每一级可负担的成本相对就比较低，比如说你按照10年还款，可能你每个月需要承担4000块钱或者5000块钱，但是说你一旦分期成30年来还款，那么你仅仅只需要承担1000块钱或者更低的水平，相对来说个人的经济负担几乎是可以有效降低的。

如果通过公积金还款，即便自己有钱也可以考虑不提前去还，因为毕竟利率水平比较低，所以说你拿这个钱用作一般的投资理财，相对来说所获得的收益和回报都比起住房公积金的贷款利率要高很多，自己所得到的回报和受益相对来说都会大很多，这是对自己的好处和优势。

但如果说自己的住房公积金贷款，如没有那么大的额度，那么你可以选择组合式的贷款来解决这个问题，一样可以让自己获得一个比较优惠的利率，所以说有些东西在于事在人为，那么我们一定要选择最经济最有效的方式来进行还款，千万不可以让自己在还款的压力过程中有较大的压力，这样的话就是得不偿失的。

买房是人生中的大事儿，房子也是生活的必需品。说到购房，通常就是全款和贷款两种方式，那么哪种方式比较划算呢，小编就为大家算一算这笔账。

付全款的优点

1、付全款省钱

虽然第一次付的钱多，但从买房的总数来看，可以免除各种手续费、银行利息等。而且因为是一次性付款，所以能和开发商讨价还价，进一步节省购房款。

2、无债一身轻

付全款购房日后没有经济压力，因为购房者已经可以不再为房款操心，从容安排以后的金融计划。同时也节省时间，不必进行任何资信认证，今日事今日毕。

3、转手容易

从投资角度说，付全款购买的房子再出售方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。即便不想出售，要发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。

付全款的缺点

1、资金压力大

如果不是资金充裕，毕竟一次性投入很大，也许影响消费者其他投资项目。

2、投资风险大

除非对其房产项目有相当了解，包括建筑质量、开发商技术和资金实力等，需要购房者有相当的技术专业水准，普通人无法达到。

办按揭贷款的优点

1、花明天的钱圆今天的梦

按揭贷款，也就是向银行借钱，购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。

2、把有限的资金用于多项投资

从投资角度说，办按揭购房者可以把资金分开投资，贷款买房出租，以租养贷，然后再投资，这样资金使用灵活。

3、银行替你把关

办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会帮你审查开发商，为你把关，自然保险性高。

办按揭贷款的缺点

1、背负债务

说到缺点，首先是心理压力大，因为我们中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮，讲究节省，所以贷款购房对于保守型的人不合适。而且事实上，购房人确实负担沉重的债务，无论对任何人都是不轻松的。

2、不易迅速变现

因为是以房产本身抵押贷款，所以房再出售困难，不利于购房者退市。

随着各类利好政策接连发力，楼市成交在迅速攀升，购房者更是积极入市。值得关注的是，不少购房者面对多种贷款方式无所适从，到底哪种是适合你的呢？业内人士为不同年龄段人群选择不同的买房及贷款方案。

准新人贷款买房

孙小姐和男朋友同时供职于一家装潢公司，两个人每月的收入加起来在1万左右。他们打算在今年年底结婚，和父母商量后男朋友决定先买房再领结婚证。她与男友每个月都正常缴纳公积金，两个人准备先看看房，顺便咨询一下如何贷款。

买房建议：因为孙小姐和男友都是普通的上班族，所以首先购房地点最好选择在紧邻地铁或者被地铁辐射的区域，在各路线路开通后，买房选择的面积也比较大，选择在单位附近的地铁沿线地段比较适宜，这样会省去很多上下班路上通勤时间。因为是两个人居住，所以购买的住房应以小户型为主。

贷款建议：如果孙小姐和男友购买的房屋是小户型，以他们目前的经济状况来看，建议他们每月的月供最好不要超过月工资总和的三分之一，贷款金额控制在40万-80万之间比较合适，而且两个人是首次置业买房，所以在现行的贷款政策下，如果是准新人首次贷款买房使用公积金或者组合贷款或者比较合适，还款的方式可以采用自由还款，都比较适合准新人使用。没有领结婚证的情况下，可以申请办理婚前财产公证或者共同签署一份协议避免日后的财产纠纷。

已婚家庭生子换房

华先生老婆最近刚产下一子。他结婚时贷款买过一套小户型，现在已经提前结清贷款。有了孩子后他想换套房，把父母接过来帮忙照顾孩子，他现在不知道买房该不该卖掉手里的这套房子来凑齐二套房的首付款，也不知道该用什么方式贷款。

买房建议：华先生属于二次换房人群，考虑到日后需要他和老婆孩子，以及父母五口人生活在一起，因此买一套大户型的三居室较为适宜。

贷款建议：华先生如果选择一套面积较大的三居室，用商业贷款显然更加适宜，而且他名下有一套已经还清贷款的住房，按照他这种情况再买房仍然将会被算做首次贷款，利率也会有相应的折扣，所以不用卖掉现有住房，可以将名下这套住房出租，用租金来抵偿日后的贷款月供。

“辣妈”贷款购买教育地产

朱小姐与先生住在一套三居室里，先生常年在国外出差，女儿马上要在明年上小学，她想在女儿上学前购置中关村一小附近的一套教育地产。她和爱人现在手头上有300多万元的储蓄。最近她一直在通过中介看房子，对于买一套什么样的教育地产，如何贷款购买朱小姐有些着急。

买房建议：由于案例中朱小姐的老公长期在国外出差，基本上就只有她与女儿共同居住，所以购买住房的面积不需要太大，朱小姐如果购房需要走访学校了解政策的划片区域，再通过中介或朋友挑选一套两居室的小户型住房，因为教育地产的房龄较老，所以买房贷款也需要考虑自身年龄等因素。

贷款建议：朱小姐和丈夫的存款在300多万，她可以选择利用存款全款购房，再通过补按揭贷款完成后续置业等。不少教育地产的业主也能够给予全款购房人一定的优惠，而且购房前一般审核周期也会耽误一定的时间，所以建议朱小姐先全款购房，再使用补按揭还贷款为买房上选方案。

由于房价的居高不下，中国很多刚需购房者基本都是选择贷款买房。想尽办法交齐首付，再做贷款买房，就算是当下购房贷款的很低，对于年轻人来讲身上也背负着“房奴”的称号。如何合理利用杠杆买房是每个身负房贷人都要了解的事情。

先来说如何去办理购房贷款：一个人信用记录良好，与银行有过借贷记录，并无逾期情况，或无与银行有过借贷记录。二证明你有经济来源，并且有能力偿还银行的借款（一般为月供的2倍或2.5倍）。三银行的流水资料（流水一样为月供的2倍或2.5倍）。只有你三个条件都符合了才能办理银行贷款。

贷款买房最划算的肯定是公积金贷款，但是在很多时候我们的公积金用不成甚至很多人都没有公积金，我们主要说下如何办理商业贷款。商业贷款主要分为两种方式

一本额等息：先期的月供大部分还了利息，小部分还了本金，月供的数额从开始到最后不变。好处：月供数额低，还款压力小。坏处：还的利息多。

二本额等金：先期的月供会先还利息，月供的数额会随着还款的时间越来越少。好处：还的利息少。弊端：先期月供数额高，还款压力大。

以上两种贷款方式很难说哪一种好，主要是大家根据自身的实力选择按揭的方式，关于按揭年限的问题，如果大家收入高，但是又无理财方法，那么贷款年限尽量短些，主要是用银行的钱做个周转。如果的大家的收入不是很高就把年限拉长些，降低月供额度，人民币的贬值会抵消一部分房贷的利息，而你后面有了钱也可以提前还给银行一部分，从而减少你的利息支出。

合理的选择按揭方式，能帮我们省掉一大部分供给银行的利息钱。记住一点，不管贷多少钱贷多少年，都要做好长贷短还的准备，这样才是合理利用杠杆买房，才能帮我们降低购房成本。

(来源：头条号【购房那些事】）

除了住房公积金贷款，通过银行贷款是最常见的异地购房贷款方式。根据规定，外地户口的人若想申请购房贷款，需要提供1年以上购房地纳税证明或社会保险缴纳证明(因地区不同会有所差异，比如北京必须提供5年以上纳税或社保证明，广东一些地区则不需要提供)，如果不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行，即首付和贷款利率可能提高。

外地人在有限购令的城市买房需要提供在当地一年以上的社保证明或者纳税证明才可以买房的。

通过银行异地购房贷款申请人条件大致如下：

1.有合法的身份同时借款人年龄加上贷款年限一般不超过65岁；

2.有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

3.有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；

4.有所购(建造、大修)住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购(建造、大修)住房的首付款；

5.有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；

6.在贷款行开立存款账户；

7.贷款行规定的其他条件。

异地商业贷款买房的还款方式：

1.采取存单或者国库券质押的,可发放一年以内的个人的住房贷款,实行到期一次的还本付息；

2.贷款的期限在一年以上的,可以采取等额本息的还款法和等额本金的还款法。

现在买房商业贷款利率多少？房贷利率,是指用房产在银行办理的贷款,该贷款要按照银行规定的利率支付利息。中国房贷利率是由中国人民银行统一规定的,各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自行浮动。中国的房贷利率不是一直不变的,而是经常变动的,形式是利率一直在上涨,所以经常会比较在增加利率之前和增加利率之后的情况。2012年6月7日,央行向各商业银行下发特急文件,要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。商业银行将执行新利率:贷款期限在一年以上的,贷款利率于每年1月1日调整一次,在借款期限内,如未遇基准利率调整,则贷款利率不作调整。

自2015年10月24日起，中国人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。

其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%;其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整;个人住房公积金贷款利率保持不变。

中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%。

房贷利率计算方法

房贷利息是购房者向银行借款，按照银行规定利率支付的一种本金利息。

利息的计算公式：利息=本金×利率×存款期限(时间)。

目前，大多开发商允许的付款方式都灵活多样，购房者完全可以根据自己的实际情况，选择更让自己轻松的付款方式，主要有：

(1)用现金或支票、汇票一次付清;

其中，一次性付款购房是指在合同约定的时间内，房屋购买者一次性付清全部的房价款，房屋出卖者在购买者付清全部房价款的同时转移房屋的所有权。这种付款方式的好处是，房价款的支付和房屋交付同时进行，操作方式比较简单。购房者一次性付款，一般都可以得到一定的优惠，但这种方式动用的资金数额较大，需要强大的经济实力来支撑。

(2)短期分期付款;

分期付款是指房屋购买者根据合同的约定，先交一部分房价款后，由房屋出卖者将房屋交付购房者占有使用，购买者在一定期限内分数次支付其余房价款。这种方式可以使购房者不必采用长期的抵押贷款方式，又可以缓解一定的付款压力。

(3)按揭贷款

按揭贷款是市场上使用最多，比较合理的一种付款方式。它是购房者以其所购房屋作为抵押，向银行申请贷款，由银行先行支付房价款给房产商，再由购房者按月向银行支付贷款本息的一种付款方式。按揭贷款解决了短期内支付大量资金而带来的不便，将大笔资金分解成为长期的小额资金。

按揭贷款根据其性质的不同，又可分为以下几种主要形式：

1.个人住房公积金贷款：它是以政策性住房公积金发放的委托贷款，指本市缴存住房公积金的购房者，在本市购买、建造、翻建、大修自住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的贷款。按现行政策规定，单笔贷款最高限额为15万元，首付款不低于房价的30%，贷款最长期限为15年。现行利率：5年以下(含5年)为3.6%，5年以上为4.05%。

2.个人住房商业性贷款：它是以银行信贷资金所发放的自营贷款，指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的贷款。按现行政策规定，单笔贷款最高额不超过总房价的80%，贷款最长期限为30年。现行利率：5年以下为4.77%，5年以上为5.04%。

3.个人住房组合贷款：对申请个人住房公积金贷款后，购房资金仍然不足的购房人，银行另外提供个人住房商业性贷款。

4.商用房贷款：银行为购买商业用房的购房人提供的商业性贷款。

5.二手房贷款：银行为购买允许交易的二级市场成套住房的购房人提供的商业性个人住房贷款或个人住房公积金贷款。

6.“集资建房”贷款：银行为参与集资建房的购房人发放的个人住房贷款。

7.购房装修组合贷款：当借款人抵押住房的抵押率不足70%时，其剩余的部分可向银行再次抵押申请用于自住住房装修的贷款。

贷款条件：

1.有合法的身份(提供身份证、户口簿和相关婚姻证明);2.有稳定的经济收入，信用良好;3.有合法有效的购买、建造住房的合同、协议;4.有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人，其他经济组织或自然人提供保证担保;5.符合贷款行规定的其他条件。

贷款流程：

1.借款人向经办行咨询并提交贷款申请表;2.签订借款、担保合同及各类委托书、协议书，办理公证，保险抵押贷款手续，银行发放贷款;3.借款人还款至贷款全部结清，办理房产抵押登记注销手续。

还款方式：

1.等额本息还款法：即贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息。

2.等额本金还款法(利随本清)：每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。3.借款人可以根据需要选择还款方式，但每笔贷款合同只能选择一种还款方式，合同签订后不得变更。

如今买房,大多采用贷款买房的方式。贷款买房,就涉及到贷款方式和还款方式的选择。贷款的方式主要有3种,即商业贷款、组合贷款和公积金贷款。还款方式主要有2种,等额本息和等额本金。那么,贷款买房,该如何选择贷款方式和还款方式呢?来看看几种贷款方式和还款方式的优缺点。

一、贷款方式

(一)商业贷款

优点:

1、贷款额度高

公积金贷款额度的高低与公积金账户余额的多少、缴纳年限长短等有很大关系,且公积金有最高贷款额的限制。而商业贷款只要借款人满足贷款要求,且资质较好,贷款额度最高能达到房产评估值的七成或八成。

2、手续简单、方便快捷

公积金贷款的流程复杂、放款的时间长,商业贷款的流程就要简单多了,而且放款的速度快。

3、应用范围广

不管是购买普通住宅,还是别墅、商业住房,都可以申请商业贷款。首套房商业贷款未结清,买二套房还可以使用商业贷款。一般购买普通住宅才能使用公积金贷款,首套房公积金贷款未结清,二套房不能再用公积金贷款。

4、贷款对象无限制

只有按时足额缴存公积金的购房者才能申请公积金贷款,而商业贷款在贷款对象上没有限制,只要你具备按时足额还款的能力,且拥有良好的信用记录,便可提出申请。

缺点:

1、商业贷款的利率为4.9%,公积金贷款的利率为3.25%,商业贷款支付的总利息多。

(二)组合贷款

指同时使用公积金贷款和商业贷款,公积金贷款部分按照公积金贷款的利率执行,商业贷款部分按照商业贷款的利率执行。

优点:

1、贷款额度高

公积金贷款额度有限,其贷款额度不够时,采用组合贷款,可以提高贷款额度。

2、利率适中

组合贷款利率比公积金贷款利率高,但比商业贷款的利率低。

缺点:

1、贷款要求高

要同时符合公积金贷款和商业贷款的要求。

2、贷款流程复杂

组合贷款同时涉及到公积金贷款和商业贷款等两种贷款,所以需要进行两遍审核程序,办理的流程复杂且所需要的时间长。

(三)公积金贷款

优点:

1、公积金贷款的利息大大低于同期商业贷款的利息,最后产生的总利息少。

缺点:

1、需按照各地政策缴满一定期限才能申请公积金贷款。

2、公积金贷款额度有限制。

3、很多城市公积金异地贷款买房受到限制。

如下图,贷款100万,采用等额本息的还款方式,公积金贷款、商业贷款、组合贷款利息比较:

二、还款方式

(一)等额本息

优点:

1、等额本息的月还款额固定不变,便于借款人记忆。

缺点:

1、需要支付的贷款利息较多,适合工作、收入稳定的房贷客户。

(二)等额本金

优点:

1、可以为借款人节省不少贷款利息。

缺点:

2、前期还款压力较大,只适用于收入较高的房贷客户。

以贷款额100万,贷款年限20年,来计算等额本金和等额本息的月还款额和最后的总利息。如下图:等额本金每个月偿还的本金是固定的,利息越来越少。等额本息每个月的还款额是固定的,前期利息高,到后期偿还的本金越来越多。

如下图:100万的贷款额,采用等额本息和等额本金还款方式,贷款20年、30年,所产生的总利息是不同的。

买房选择贷款方式,首选要看自己是否符合贷款的条件,再依据几种贷款方式的优缺点进行选择。选择还款方式时,要结合家庭的经济状况进行选择,年轻的刚需族就不宜为了少支付利息而选择等额本金这种还款方式。

贷款买房方式有哪几种？不同群体如何选择贷款方式？贷款买房是指购房人以在住房交易的楼宇作抵押向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务，也被称为房屋抵押贷款。

贷款买房方式有哪几种？不同群体如何选择贷款方式？贷款买房是指购房人以在住房交易的楼宇作抵押向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务，也被称为房屋抵押贷款。贷款买房是很多人都会面临的问题，那么贷款买房方式有哪几种？刚参加工作、资金紧张的年轻人；或收入较高、压力不大的高收入人群；亦或是资金充足，还有丰富的投资渠道的老板级人物等，不同群体如何选择贷款方式？

等额本金还款法

额本金还款是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息，借款人可随还贷年份的增加逐渐减轻负担。

适用人群：收入高且还款压力不大的家庭。

等额本息还款法

把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，还款金额每个月都是固定的，但是每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

适用人群：收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭。

在不同的时期，国家政策对房与贷的关系会进行不同的调整，通过认房与认贷的三种组合，即认房认贷、认房不认贷、认贷不认房来调整房屋拥有数量与贷款的关系，维护房地产市场的平衡发展。那么在这三种情况下，到底会对购房与贷款产生什么影响呢？小编一一为您道来。

认房又认贷

了解房贷关系变化对买房贷款的影响，首先需要知道认房与认贷的含义。

认房指的是，购房者要买房贷款时，通过在当地房屋登记系统中查询相关登记信息，如果名下有房，则此次买房将被定位为二套房。

认贷指的是购房者买房贷款时，在银行的征信系统里查询到该买主曾经有过一次贷款买房的记录，那么此次买房将被定位为二套房，而不考虑贷款是否还清，按二套房贷款利率执行贷款政策。

认房又认贷是三种情况中对购房者来说最不利的一种情况，当市场执行该政策时，买房贷款将变得异常艰难。具体是指贷款人在买房时，通过当地的房屋登记系统和贷款银行的征信系统查询到贷款买房者名下有一套房或者有贷款记录，都将被认定为非第一套房，按照二套房的首付比例和贷款利率来执行。

关于在认房又认贷的情况下，如果贷款还清或者房屋卖掉该如何界定呢？不同的城市有不同的标准，有的城市仍按二套房计算，有的城市折中处理，贷款利率高于首套，低于二套，要具体情况具体分析。

认房不认贷

认房不认贷的重点在”房“上。当购房者二次买房时，通过查询当地房屋登记系统，只要查询到购房者名下有房，无论贷款是否还清，都将按二套房计算，如果名下无房或者买房后又卖掉，造成名下无房，则按首套房认定。

在这个查询房源信息的过程中，不考虑该购房者的银行贷款记录，也不考虑贷款是否还清，一切以”房“为核心。

认贷不认房

认贷不认房的重点在”贷“上，这种情况下的认定标准是不以家庭拥有的房屋数量为计算标准的，而是以是否有贷款记录、贷款记录是否还清来认定的。只要有贷款未还清，再次购房都将按二套房或以上来认定。如果之前没有购房贷款记录或者购买房子的贷款已经还清，没有了贷款记录，无论你有几套房，此次贷款都会按首套房贷款利率和首付比例来执行。

认贷不认房的情况下，二套房的认定有三种情况：

a、贷款买过一套房，贷款未结清，再次贷款买房，认为二套。

b、个人名下有两套房贷记录，一套已还清，一套未还清，再贷款买房按二套房的贷款利率执行。

c、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房使用公积金贷款，婚后两人想要再次贷款买房，如果婚前的贷款已还清，则根据银行的条件具体调整贷款利率，如果贷款未还清，则按二套房计算。如果婚前两人都是商业贷款且都未还清，则按三套计算。

大家都知道现在的房价一天比一天高，但是对于房屋的需求并没有减少，所以大家也要顶着高昂的房价买房，那么既然房价很高，大家就要从其他地方节省下可以节省的房款，这也是需要大家根据自己的实际情况选择的，每个人的情况都不同，大家要选出最划算的还贷款买房如何还贷款更划算？买房贷款方式有哪些？

贷款买房如何还贷款更划算

房屋贷款的还款方式有很多种，如果大家想要选择更加划算的还款方式，比如：等额本金、等额本息、按期付息、一次性还本付息，不妨参照以下几种，选出最适合自己的还款方式。

1、等额本金还款

等额本金的还款方式总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。采用等额本金还款这种还款方式，借款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。

2、等额本息还款

等额本息的还款方式适合收入稳定的借款人，它的缺点是由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息相对较高。采用等额本息还款这种还款方式，每月还相同的数额，操作方便，每月承担相同的款项也方便安排收支。

3、按期付息还款

按期付息的这种还款方式不是银行都有这种还贷方式，这个方式适用于收入不稳定人群。采用按期付息还本这种还款方式，自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。

4、一次性还本付息

一次性还本付息实际上是针对一些小额短期的贷款，这种还款方式银行审批会更严格，这种还款方式，操作很简单，但是适用性不强。

买房贷款方式有哪些

1、商业贷款

商业贷款也就是银行按揭贷款。购房者需准备好购房首付款，各个地方首付款的比例不一样，另外办理商业贷款还需有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

2、公积金贷款

贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。

3、组合贷款

个人住房组合贷款，住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，如果购房款超过限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。组合贷款利率较为适中，组合贷宽的贷款金额一般都比较大，所以被更多的贷款者选用。

如今买房,若不是土豪能一次性付清的话,基本上都会选择贷款买房。那么这就涉及到还款方式如何选择的问题了:等额本息VS等额本金,购房者究竟怎样选才会最省钱?容我为大家先来科普一下这两种还款方式有何不同。

方式一:等额本金还款

等额本金还款是指每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减。即将本金分摊到每个月中,同时付清上一还款日到本次还款日之间的利息。前期还款压力较大,但随着还款时间的推移还款负担之间减轻。

优点:能节省更多利息

缺点:前期还贷压力较大

方式二:等额本息还款法

等额本息还款是指贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息,即把按揭贷款的本金总额与利息本金总额相加,平均分摊到还款期限的每个月中。

优点:每月偿还的贷款额度相同,还贷稳定

缺点:支付的利息更多

其实,两种还款方式各有特点,适合不同的购房者采用。收入较高、有提前还款打算的或年轻购房者选择等额本金还款方式比较适合;而等额本息适合收入相对稳定、前期投入不能过大的家庭。也就是购房者要具体情况具体分析,根据自身的还款能力来选择还款方式,若是收入较高,选择等额本金还款方式会更能节省利息。

近日，央行为了刺激楼市，再次下调人民币贷款和存款利率，现在买房可能就不用再付那么多利息了，是不是很兴奋，有贷款买房的冲动了?佰佰下面就给大家分享一些贷款买房的生活常识。

据了解，27日起，央行再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，较上一次调整仅隔59天。购房者房贷压力减轻，和去年11月前相比，如今200万元商业房贷分30年还总共可以少还42.1万元。

贷款买房注意事项:

银行贷款买房注意一、申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。

银行贷款买房注意二、在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。

银行贷款买房注意三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。

银行贷款买房注意四、贷款后出租住房不要忘记告知义务。当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。

银行贷款买房注意五、贷款还清后不要忘记撤销抵押。当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

银行贷款买房注意六、不要遗失借款合同和借据。申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据。

买房商业贷款利率是多少

经过去年央行多次降息，目前的房贷基准利率已经达到历史最低点，最新的基准利率仅为4.9%，如果按照8.5折计算，首套房贷利率最低可做到4.165%。

2016年买房商业贷款利率一览表

2016年首套房贷款利率优惠政策

中国人民银行规定我国城市居民在购买第一套住房时享有按揭贷款利率的优惠。

1.个人首次购买90平方米以下的普通住房,享受契税税率下调到1%的优惠。

2.暂时免征收印花税和土地增值税这两种税。

3.房子的贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,还有最低首付款比例调整为20%。

4.个人住房公积金的贷款利率,各档次利率都分别下调0.27个百分点。

5.买房人将购买超过2年的普通住房对外销售的,买房人不用负担营业税。

6.免收买房人购买普通住房的住房登记费,还有买卖存量房的住房转让手续费。

7.对于拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房时,房子最低首付款比例调整为不低于40%。

8.对于使用住房公积金贷款购买首套普通自住房时,最低首付为20%;如果拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房时,最低首付为30%。

现代人全款买房的情况很少，绝大部分的人会选择贷款买房，但是贷款也不是那么容易一件事，而且贷款利息也是不低，如果能拿到优惠利率，可以节省一大笔钱。但是贷款机构利率是有一定标准的，如果借款人资质较好，贷款利率或许会有所降低。那么贷款怎样能获得利率折扣？

1、使用公积金贷款

以公积金与商业贷款利率对比，同为贷款5年情况下，公积金利率为3.25%，比商贷低1.65%，相比其他贷款形式，公积金省钱力度更大。如果公积金不能满足贷款需要而选择组合贷款，也要秉承“公积金贷款无尽大，商业贷款无尽小”原则。

2、保持良好征信记录

个人征信记录是否良好是获得优惠利率最基本条件，也是成为银行优质客户重要考核标准之一。在许多银行征信记录良好客户购买首套房，可享受最低8.5折优惠。

今年国务院列举了几个影响征信失信行为，其中就包括逃税漏税等行为，各位平时还是要多重视自己个人征信。

3、选择房贷利率最低银行

银行提供利率越低意味着你能支付更少利息。一般楼盘都有相应合作银行，很多购房者会听从置业顾问安排，提交资料到所属银行办理贷款，但有可能该银行利率并不是最低，所以多对比才是省钱前提。

4、证明自己还款能力

这里说还款能力不仅指借款人有较高且稳定收入，还包括其他一些能作为抵押资产。在部分银行，满足要求优质客户，经过特批可享受最低8.5折优惠，这里说优质客户限定标准，就包括征信、家庭资产等综合还款能力。

另外像公务员、医生、律师、教师、世界五百强员工等人群也是被银行归为优质客户，这类人获得低利率优势也较大。

如果你职业、收入等条件都还不错，又能提供额外资产抵押，那你就有了跟银行讨价还价资本。

5、在贷款银行存入一定比例钱

有些银行会要求借款人在该行账户中存入一定比例钱，一般是按照贷款金额一定比例算，不同银行要求不同。例如，兴业银行天津分行规定，对银行贡献度高优质客户首套房最低可享受8.5折优惠利率，这里说贡献度高，就包括在贷款银行存入一定比例资金。

6、升级为银行VIP用户

对于银行VIP客户，贷款时更容易开绿灯，部分银行的优质VIP客户首套房享受最低8.5折利率优惠。

7、贷款额度越高通常折扣越大

很多外资银行对客户的贷款额度非常看重，如果客户的贷款额满足一定条件且资质较好，就会获得折扣利率。一般来说，贷款额度越高，则折扣力度越大。

一般，信用卡额度代表着你还款能力，如果客户在银行办理了大额信用卡，通常会升级为银行VIP客户。

另外，平时多用信用卡消费，消费额超过额度三分之一，就可申请提高信用额度，信用卡年消费在5万元以上才有可能被认定为优质客户。平时养成良好用卡习惯，升级为优质客户也是分分钟事。

很多外资银行对客户贷款额度非常看重，如果客户贷款额满足一定条件且资质较好，就会获得折扣利率。一般来说，贷款额度越高，则折扣力度越大。当然，此项技能只适用于经济能力比较好，房子本身又需要贷到那么多购房者。

鉴于目前银行房贷中存在房屋按揭贷款、房屋抵押贷款、购房抵押贷款等多种形式，易于混淆。小编在这里着重跟大家分享一下这三种贷款的方式的区别。

一、房屋抵押贷款、购房抵押贷款与按揭在涵义上的区别

1.房屋抵押贷款是指借款人(或第三人)将自己有权处分的房屋抵押于贷款人(银行等金融机构，下同)，贷款人将一定数额的款项贷给借款人的行为。

2.购房抵押贷款是指购房人(借款人)为了能从贷款人处贷得一定数额的款项，而将有权处分的财产(不动产、动产)或第三人将自己有权处分的财产抵押予贷款人，从而使借款人贷得相应款项的行为。

3.按揭则是指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之住房买卖合同项下的所有权益抵押予贷款人，或将其因与房产商之买卖合同而取得的住房抵押于贷款人，贷款人将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的一种市场行为之总称。

二、法律关系主体上的区别

按揭的主体是购房人(借款人)、房产商、银行(贷款人)。

房屋抵押贷款的主体是借款人、抵押人(即有权处分房屋的人，既可以是借款人本人，也可以是第三人)、贷款人(抵押权人)。

购房抵押贷款的主体是购房人(借款人即抵押人即有权处分财产的人)、贷款人(抵押权人)。

三、房屋抵押贷款、购房抵押贷款与按揭在抵押物上的区别

三者虽都与抵押有关，但抵押物不同：前者用所购住房，中者用有权处分的房屋，后者用有权处分的任何财产。

四、房屋抵押贷款、购房抵押贷款与按揭在目的上的区别

按揭中购房人的目的是为了购置房屋，贷款人的目的是为了贷出款项、取得利润并保证资金安全，房产商的目的是为了卖出房屋。

房屋抵押贷款中借款人的目的是为了融入资金，贷款人的目的是为了贷出资金、取得利润并保证资金安全。

购房抵押贷款中购房人的目的是为了购置房屋，贷款人的目的是为了贷出资金、取得利润并保证资金安全。

五、房屋抵押贷款、购房抵押贷款与按揭在买卖合同以及担保合同标的物的区别

按揭中买卖合同的标的与担保合同的标的具有同一性，其他二者则可不必，这也是三者最大的区别。

六.法律关系内容上的区别

按揭包括三个基础法律关系，即购房人与房产商之间的买卖合同关系、购房人(借款人)与银行(贷款人)之间的借贷合同关系及购房人(抵押人)与银行(抵押权人)之间的抵押担保法律关系。

房屋抵押贷款的内容包括两个法律关系，即借款人与贷款人之间的借贷关系和抵押人与抵押权人之间的房屋抵押担保关系。

购房抵押贷款的内容包括两个法律关系，即购房人(借款人)与贷款人之间的借贷关系和抵押人与抵押权人之间的财产抵押担保关系。

我们知道，贷款的还款方式有两种，即等额本息和等额本金，在申请贷款时，可以选择其中任意一种还款方式。等额本息与等额本金还款方式在提前部分还款时可以变更，且合同履行期内只能变更一次。

等额本息是每月还款额相等，每月还款额中本金偿还额先少后多、利息偿还额先多后少，适用于还贷前期资金紧张的借款者。等额本金法是每月还款额中的本金偿还额相等，利息偿还额随着本金的减少而减少，适用于还贷前期资金不太紧张的借款者。

公积金贷款期间想要变更还款方式该如何操作呢？

一、申请条件

1、公积金贷款按期偿还三个月后，借款人可以申请提前还款。

2、在提前部分还款的同时，再申请变更还款方式。

3、还款额以千元为单位，最低不得少于5000元。

二、办理要件

1、《个人住房公积金抵押借款合同》。

2、有效身份证件。

3、现金（公积金转账的还需提供公积金联名卡及密码）

提示：若使用借款人配偶的公积金转账，还需提供结婚证及配偶身份证。

三、办理流程

1、还款人填写《个人住房公积金贷款还款申请表》（以下简称《还款申请表》），并携带上述材料到贷款经办办事处办理还款手续。

2、经公积金中心审核同意后，还款人持公积金中心出具的《还款通知书》、《委托收款凭证》（公积金中心入账联、银行入账联）到营业大厅内指定银行窗口办理交款。

3、借款人与公积金中心签订《借款变更合同》，每月按照新的《还款计划》按时足额还款。

四、补充说明：

1、办理提前还款业务，借款人及抵押人均需到场。

2、如借款人或抵押人不能到场办理还款手续，需代理人提供有效身份证原件、委托人有效身份证原件（或加盖公证处＂与原件相符＂印章的复印件）和国家公证部门出具的《公证委托书》。

很多朋友在贷款买房时对于选择哪家银行犯了“选择困难症”，尤其是如今楼市持续火爆，不少银行为了抢占市场份额，以低利率来吸引购房者，那么该如何选择呢？

贷款买房如何选银行？三家很亲民一家太高冷

结合近期各大银行年报，及最新的房贷利率数据，甄选出以下几家对购房者最有诱惑力的银行，到底宙第一大行——工商银行会不会名列其中呢？让我们一起来看。

房贷利率折扣优惠力度最大的银行——汇丰银行

数据显示，汇丰银行房贷业务在我国的12个城市中有所展开，除去珠海目前暂停房贷业务，在其余城市均有较大力度的折扣优惠。

不仅是在杭州、重庆、苏州这样的二城市有着8.5折的低利率，在北京、广州、深圳这三大一线城市，购房者更是可以享受到8.2折的超低折扣，执行利率仅相当于4.018%，再降一点点就可以逼近公积金3.25%的利率了，真的是让楼主都心动不已了。

但是，值得注意的是，如此低的利率折扣并不是一种普遍现象，汇丰银行对于贷款条件做出了很多限制，对于客户的身份、还款能力、征信较为看重，也会对房龄、贷款金额、还款年限做出约束。当然，这么低的利率已足够抓住人们的眼球，帮助汇丰银行笼络住一批高质量的用户。

房贷利率折扣优惠范围最广的银行——工商银行、农业银行

“宇宙第一大行”的名头可不是白叫的，工商银行携手农业银行成为“房贷利率折扣优惠范围最广的银行”。

工商银行及农业银行在数据监测的35个城市中均只有四座城市实行基准利率，其余31城全部有利率优惠，首套房平均折扣分别是9.142折及9.137折。

相比于汇丰银行来说，虽然折扣力度并不大，但范围更加广泛，而且国有银行“家底硬”，根本也不会考虑到停贷的事情，所以有计划贷款买房的朋友不妨考虑下这两家银行。

最容易借钱的银行——建设银行

贷款利率低固然是好事，但是贷款买房最重要的还是能否借到钱。银行审批房贷把你一拒，对不起~狗带吧。

根据上市银行2015年年报，特意查询了各大上市银行的个贷及房贷业务情况。结果却发现，工商银行用于个人贷款的钱是最多的，但用于个人住房贷款的钱是建设银行最多。所以，你要是只记得找谁有钱，而忽视了“谁愿意借钱给你买房”，就找错了银行。

申请房贷，必须找重视房贷客户的银行。毕竟周围的小伙伴就反应，建行的房贷业务还是很深得人心的，一方面，建行的准备金比较充足，不会因为贷款额度受限制，临时给你削减贷款额度；另一方面，审批时间也很迅速，放宽也很快，缩短了买房周期。所以说，挑选房贷找最容易借到钱的银行肯定是没错的。

最不屑“房贷”业务的银行——平安银行

就在各大银行纷纷通过打低价牌来加大对房贷市场布局力度的同时，有这么一家银行却反倒而行之，对于房贷业务表示出态度上的“不屑”。

没错，从前面的数据就可以看出这家银行是平安银行，根据平安银行的年报显示，2015年房贷总额仅占个贷业务总额的十分之一；而另一方面，平安银行在杭州、南京、重庆、成都这四大城市均已暂停了房贷业务，要知道这几大城市可全是如今楼市火爆的“重灾区”呀，南京甚至为了抑制楼市的火爆势头，紧随上海颁布了楼市限购政策。

虽然说，平安银行在北京、上海等六个城市也有8.8折、9折的利率优惠，但毕竟折扣力度低，影响范围小，自然而然在市场上无法形成有效的号召力，难以引起人们的重视。

最后，对于朋友们经常提问的“到底哪家银行房贷利率低”，告诉您，不同银行的房贷利率执行标准不一样,至于哪家银行房贷利率低,您最好多找几家银行进行对比,然后再做选择了。

对大部分二手房购买者来说，申请按揭贷款能暂时解决购房入住的问题，可是还款之路却是“遥遥无期”。二手房总价对大多数家庭而言也不是个小数目，购房者不得不选择按揭贷款，既然选择了按揭贷款，必然要对其贷款利率和还款方式有所了解。

但很多贷款人拿着计算器算半天也搞不清楚，甚至一部分贷款人压根儿没这个意识，直接按照开发商或房产中介推介的银行及方式办理，一切手续办完了才醒悟，原来自己选择的还款方式并不是十分的经济实惠。对于购房客户来说，房贷可操作点主要包括还款方式和利率品种的选择。因此一下小编将为大家做此介绍。

贷款利率

贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次商业贷款利率基础上，按比例进行浮动。具体浮动比例是由当地邮储银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。一下列出2013年的银行贷款利率表，供贷款人参考。

2013年最新银行贷款利率表

还款方式

目前，常见的按揭贷款的还款方式有四种：等额本金还款、等额本息还款、公积金自由还款、固定利率还款。

1、固定利率还款(按等额本息方法计算）：

固定利率的标准是由各家银行自己来定，它的优点是利率风险小、收益稳定，好处是利率不随物价或其他因素变化调整；

其缺点就是不论银行利率如何变动，上调或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随市而变，所以常比基准利率高出一定的百分点。

这种还款方式更适合有固定收入，专业投资者或者商人。

2、等额本金还款：

优点是总体利息支出较低，在随后的时间里每月还款额将会递减；

缺点是前期还款负担较重，特别是第一期还款时压力会很大。

等额本金还款适用于收入较高人士，如企业高层、金领、海归派等。

3、等额本息还款：

等额本息还款每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。以等额本息还款方式偿还房贷，借款人每月月供不变；因每月承担相同的款项，方便借款人安排收支，但它总体利息支出较多。

这种方式适用于工作收入稳定，国家企、事业单位职员等。

4、公积金自由还款：

公积金自由还款会设定每月最低的还款额，只要月还款额不低于设置的最低还款额即可，每月多还的部分系统会自动划为提前还款。与传统的等额本息或是等额本金还款相比，每月可自由还款、灵活便捷；

缺点是因最低还款额通常低于正常的还款月供，所以最后一期本金支付压力较大；

这种方式适用人群于符合贷款条件的公积金缴存职工。

对贷款人来说，不同的还款方式，月供金额和利息也就不一样。小编建议，购房者可以重点关注各银行推出的能够节省利息的贷款产品以及贷款方式，在选择之前多做了解与比较，根据个人资金情况，制定出适合自己的贷款方案。