买房新手必看实用20篇

1.避免定金陷阱

许多开发商都会打出多少抵多少的优惠活动。需要缴纳多少钱定金。有些开发商定金还是会退的。有的退的时候就各种理由了。所以如果交定金。必须看好定金合同!!而且中国文字。博大精深。定和顶的意思虽然相近，但是差别就很大。所以区别要分清楚，避免进了定金圈套!

2.避免抢房陷阱

开发商会制造一些抢房的氛围。让很多购房者集中到一个时间段来一起抢房!这样很多人为了抢到好的房号。就会不加思考的去把房子抢到手!而且很多开发商在抢房前一刻才公布房价。所以一定要计算好之后在决定是否去抢!!别勉抢到之后价格过高!!

3.观看房屋面积

有的看的样板间，是因为装修效果会显得房子很大!所以看房买毛坯的尽量拿未装修的房子做参考!!

4.查看开发商口碑

搜房查找看看这个开发商和楼盘是否存在有维权的帖子!甚至有的还有视频曝光的。

买房不仅仅只要交了房款就完事了，还要办理房产证，缴纳各种税费，这类东西还是比较麻烦的，今天搜房网房天下和大家一起分享买房要交哪些税费以及大致的费用。

一、买新房子要交哪些税

1.契税：90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税,90`144平米普通住宅1.5%，超过144平米3%，非住宅3%。通常契税跟着首付款一起缴，开发商代收。交纳相关费用，开发商会出具正式的购房发票；

2.印花税：在订立合同时就直接缴纳，总房款的0.05%，一般跟首付款一起缴，以便于开发商统一办理合同登记和房产证；

3.银行按揭费用：如果办理按揭贷款，签合同时要交的第二组费用是银行按揭费用，商业贷款的收费项目，各银行间有细微的差别；

a.抵押登记费：80元/户

b.权证印花税：5元/户

c.保险费：财险保险费=总房款×年费率×年限系数。保险费一次交完。(保险费率大致为：1~5年为0.07%，6~10年为0.06%，11~15年为0.055%，16~20年为0.05%，20年以上为0.045%)

4.大修基金：购房款的2%-3%

是公共设施、共用设备(涉及房屋共有部分如外墙、屋顶、下水道、水管等)的维修基金。执行的收费办法是：

a.不含电梯：总房款×2%

b.含电梯：总房款×3%

c.部分试点楼盘按50~60元/m2收取

开发商或者物业公司要在当地房管局指定的银行开户后，购房者可以自行交存。一般来说，购房者在领钥匙，办理入住手续时，开发商就会代收房屋维修资金；

5.物业管理费：从收房日开算，以购房人验收房屋合格之日起开始计算。如开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。一般先交三个月；

产权人长期不住的房屋或开发商未售出的空置房，均应交纳物业管理费；

6.权属登记费：80元/套，权属登记费就是办理房产证的费用；

7.交易手续费：住宅建筑面积X3元/㎡；非住宅建筑面积X11元/㎡；

提示：买新房子要交哪些税呢?目前我国购房者买新房子主要需要缴纳五项费用，包括契税、房屋维修基金、物业管理费、权属登记费和交易手续费用。建议购房者提前了解这五种税的计算方式，然后再缴纳这五种税。

二、买二手房要交哪些税

1、契税：普通住宅1.5%，商住两用或公寓为4%;住宅类房屋标准按房款总价的3%或1.5%或1%交纳，每套交纳具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按房款总价的3%交纳；

2、营业税：总房款的5%(一般买方承担，如果是卖方唯一一套房子，且居住2年以上没有此税)；

3、营业附加税

4、个人所得税：一般买方承担，如果是卖方唯一一套房子，且居住五年以上没有此税，但虽然卖方居住此房五年，可是这套房子不是他唯一的房产，则此税要交；

5、土地出让金：总房款的1%(购房改房或类似这样房的时候交纳，且只交纳一次，以后你再卖房，则买方不再需要交)；

6、印花税：总房款的万分之五;

7、交易费：平方米数*3(买卖双方都要交，且数额相等);

8、产权证工本费：约80元。不一定是这个数;

9、他项权证工本费：约80元(贷款才有的费用);

10、抵押登记费：根据银行情况定;

11、保险费：根据保险公司情况定。

12.国土证办证费：按相关规定交纳。

注意：以上的比例只是一个参考，有些费用要根据国家的政策调整而调整。

三、买完房子后还要交纳的费用

1、物业管理费

2、水、电周转金

3、煤气开通费

4、有线电视、宽频网开户费

5、权代办费

6、面积测绘费

当前，越来越多的年轻人都面临着买房这一个让人无比纠结的问题。那么，新手买房注意事项有哪些呢？下面小编告诉你。

新手买房注意事项：理性选择按揭方式

每个月的工资肯定不多，那买房了这每个月的月供怎么换可就要好好的计划一下了。在选择按揭方式时，不宜急于求成地希望尽快还清贷款而过分压缩日常生活开支，反而降低了生活质量。如果你有公积金那就争取使用公积金吧，因为这样可以使你节省很多的银子呢。如果没有公积金的话就要谨慎的选择商业贷款的两种方式了。购房者应该把按揭买房看作一种消费理财的手段，应理性客观地选择最适合自己的按揭方式，拟订适合自己的还款计划。

新手买房注意事项：买房首选中小户型

处于创业阶段的年轻人没必要一步到位地购买大房子徒增家庭负担，完全可以考虑购置90平米左右的中心户型，比如二居室，客厅光线通透利用价值高。除此之外，中小户型还可以作为过渡性住宅，等到将来收入增加有能力改善住房条件时，可以选择出租，以租养供，也相对容易出售。

新手买房注意事项：选择配套成熟的社区

设施完善、配套齐全、交通便利、医疗资源丰富的社区当然是所有购房者的理想选择，但对于年轻的购房者来说可能预算有限，但还是有合适的区域可供选择。那就不如选择社区配套完善项目，价格较低未来的发展潜力很大的楼盘。在昆山可以重点考虑二手房，昆山二手房价格普遍低于新房。配套设施也相对齐全。诸如昆山城南世茂蝶湖湾，二手房价格一度跌破7000元/平米。

对于初次买房的消费者来说，面对琳琅满目的楼盘，如何选择一个符合自身的需求房源显得至关重要。对此，购房专家表示，新手购房由于缺乏经验，从而导致在买房的时候对于一些需要注意的细节问题不是特别清楚，例如在订立合同时需要了解的法律常识，购房要缴纳的费用等等。对于购房知识的不了解容易造成买房过程诸多不顺。以下关于新手买房需要注意的五个事项，希望对您有所帮助。新手买房注意事项：

第一、适当了解购房知识学习一些地产基础知识这是购房必做之事。购房毕竟是人生之中比较重大的事情，涉及的房款金额也比较大，如果不了解购房知识，吃亏的将是消费者自己。比如以下常见的购房小知识就是需要了解的：

1、楼盘的均价：千万不要误以为楼盘广告推出的均价就是你所购房子的价格，一定要明确楼盘均价的概念，开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算，订出的要销售小区的销售价格，这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场是，先有均价，然后再通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，两者是有区别的。

2、容积率：是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，多层住宅应不超过1.5，高层住宅容积率应不超过4，容积率超过5就不建议购买了。

3、使用率与实用率：这两者的区别在于使用率是指住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比，一般高层塔楼在72%～75%之间，板楼在78%～80%之间。而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商会用实用率来吸引购房者。

4、绿地率与绿化率：绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿化率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。住宅小区绿地率不得低于35%。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。

第二、选择合适的楼盘购房讲求量力而行，一定要选择自己能力范围之内可以购买的楼盘，对于刚需自住买房来说，面积小、首付少、总价底的楼盘适合初次置业的年轻人。其次资金不足的刚需购房者可以选择二手房或是小户型房源，价格相对优惠;对于投资买房者来说，则需要根据城市未来规划的方向来确定买房的范围，尽可能使所购房产未来的利润率相对提升。

第三、买房首付款的积累买房首付款的积累是购房的关键。适当的学会理财，首先初定一个目标，在几年内存够首付款，然后根据目标合理分配收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划，也能使日常消费更理性。总之，点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，可先向父母借首付款，日后陆续返还，这样可以缩短积累的时间。

第四、贷款方式的选择目前，贷款分为两种方式，商业贷款和公积金贷款，两者各有利弊，购房者在决定采取哪种方式进行贷款购房时，应充分考虑到两种方式的特点，依照自身实际情况选择贷款方式。如果购房人购房借款额度相对较大，首付又短时间凑不齐，可选择商业贷款;再者如若购房人并未缴纳公积金，商业贷款亦是不二选择;但如果购房人对利率敏感程度较高，希望尽可能地节省利息，那么公积金贷款为优选。

第五、贷款年限的选择需要了解的是贷款年限选择十年或二十年的区别在于：月供的多少与总利息的差别，也就是资金的时间与空间的交换问题。思考以下问题，如果首付款有一定的压力，那么选择二十年期可以让你每月可以存下更多的钱来偿还;另外，收入水平与预期增长，如果收入不高且只能较为平缓地增长，那么选择二十年生活更为舒缓;其次，你是否足够年轻?年轻证明时间长度足够，就不怕多付点利息，选择二十年期可以剩下更多的钱做些其他事情。

楼市总是最不缺资源的，中国人对房子的执念不可谓不执著，潜意识里都是希望有一套真正属于自己的房子，毕竟没有人希望租房住一辈子。这几年来楼市的变化也是不可谓不大，从之前的房价高涨，到现在被调控之下的略微下跌，将来的房价也会更加的稳定。所以现在有不少的刚需族在准备买房子，而大部分的普通人都是贷款买的，其中就要面临选择。买房时月供选“20年”还是“30年”？问过银行同学后，有了答案。

房贷月供20年还完的话，每个月要支付的金额会比较大，对于一些买第二套房的家庭和一些年轻的工薪族来说，生活压力还是会比较大的。而30年还的话，很多人会担心时间太长了，利息也会更多，从总体金额上来将会不划算。那么，到底买房时月供选“20年”还是“30年”？我们跟银行同学算了一笔账。

银行同学说，我们可以先做一个假设，假设小郑买的房2万元一平米，那么一百平米的房子就需要200万元。首付三成的话，就需要支付60万，如果贷款了140万的话，月供20年和30年的区别如下：

假设月供选20年：

选择的是公积金贷款，并且是等额本息的还款方式。按照这样来贷款的话，每个月就需要还7940.74元，20年需要支付的利息是505777.76元。

假设月供选30年：

同样选择公积金贷款和等额本息还款方式。那么这样的话每个月就需要还6092.89元，30年需要支付的利息是793439.85元。

通过上面的数据我们就能对比出来：

月供20年比30年，每个月多还1847.85元；而月供30年，比20年要多付287662.09元的利息。

从整体上来看，选择20年还清是比30年要划算的。但是如果每月的收入不是特别充足的家庭，或者是要购买第二套房产的购房者，可能选择30年会比较合适，这样生活质量也不会降低太多；而收入相对宽裕的购房者，就可以选择20年来还款。

不过如果是还是比较纠结的话，有一句话可以参考，那就是——房贷时间越长越好。因为现在货币超发，人民币还在贬值，30年前和今天同样的100块能买到的东西大不相同；而且房贷相对于其他的贷款是比较便宜的，可以利用手里多余的前来做个人规划或者是投资理财，这样赚到的钱可以用来偿还贷款，或许还会越赚越多。问过银行同学后，我有了答案，大家怎么看？

买房户型如何选择？应该注意哪些问题？请看下文小编为您整理的知识。

1.公私分区、动静分区仍然是户型选择的基本原则

现在很多房子，厅很大，但门开得很多，卧室直接对着厅，在厅里可以一览无余地看到卧室里的一切活动，声音、视线隔不断，这样的房子怎能说好？

2.好的户型关注人的心理需求

好的户型能在满足人的生理需要的同时满足人的心理需要。如起居厅、餐厅、厨房是构成家庭成员共同生活的地方，要相对集中。现在非常讲究厨房与起居厅要联系--这样主妇做饭时能与家庭成员沟通，还能听见起居厅中朋友的聊天，增加了她劳动的乐趣，也增加了家庭成员间的和睦。

3.选择大卫生间好不好

现在有的楼盘卫生间做到18平方米甚至20平方米，这是追求时髦的一种做法。但卫生间达到舒适8～10平方米左右也就足够了，太大就是没有理性，至少对大多数购房人不合适。可以把多余的空间匀给其他功能空间，如设备间、储藏间、保姆室。现在许多户型常常是观景窗做得很漂亮，但没地方晾衣服、涮墩布、储杂物。家是过日子的地方，这些空间非常有利于提高房间内的整洁程度，在选择户型时应细细考虑。

4.俏销的户型是不是好户型

大多数人的认识一般来讲总是对的，毕竟有市场规律在里头。但也不能一概论之。如错层，尽管市场好卖，但面对数个高高低低的层面，老人、小孩怎么办？空间的变化，只是一时间在追求感观的刺激，长期使用不方便。

5.异形户型究竟可取不可取

要看在什么地方，起居厅异形要比方方正正的好。厅面积大，家具简单、可以不靠墙，异形空间能创造出变化感。而卧室空间本身就小，如果带钝角，呈曲线形，就没法放家具了；对于面积更不大的厨房、卫生间，厨具、洁具都是直的，异形空间就更不好用了，而且还会大大浪费面积。

以上是小编整理的关于户型选择的知识。

1、关于产权年限房屋为永久产权，日常说的产权年限实际是指土地出让年限。商品住宅土地使用年限为70年，商业地产土地使用年限为40年，工业用地土地使用年限为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。由于历史原因，也存在土地使用年限不足70年的住宅，买房时需要辨认清楚。2、关于五证开发商取得五证之后，才能建设、销售房子。五证包括：《商品房销售（预售）许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》。房产五证3、关于户型购买期房时，挑选户型不止要看户型图，还要看以下几种图：项目规划图、单元平面图。4、关于各种“金”买房时，涉及到钱款很多，除了房款之外，还有意向金、订金、定金等。需要注意的是，定金具有法律效力。5、关于赠送面积买房时，很多面积是赠送的，比如飘窗、露台等。阳台分为凸阳台和凹阳台，凹阳台全部计算面积，凸阳台一半计入产权面积。6、关于贷款利率目前贷款利率一般为基准利率、95折、9折、85折、1.1倍。首套房贷款利率最低可以到85折，二套房是基准利率的1.1倍。7、关于层高层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。即：是建筑结构的高度。净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。8、关于开间进深开间是指房子采光面的横向宽度，进深是指垂直于采光面的纵向深度。理论上，开间越大，进深越小，采光越好。9、关于收入证明向银行申请贷款时，需要向银行提供个人收入证明，收入证明既可以通过工作单位出具，也可以通过银行流水来证明。10、关于贷款额度一般，银行贷款都是整数的，最小单位到万，所以即使是按照首付30%，贷款70%来算，也需要多缴纳一部分首付，使的贷款额是整数。11、关于买房资格目前，全国有20多个城市执行限购政策，部分城市还是分区限购，所以在买房之前，要确认好自己是否有在本城市买房的资格。12、关于公积金与商业贷款相比，公积金贷款具有利率低，利息少的巨大优势。但是，公积金贷款有额度限制，买房时要确认自己最高的贷款额度，以便确定是否使用公积金贷款。13、关于还款方式还款方式分为等额本金、等额本息。等额本息是每月还款额度始终不变；等额本金是每月还款额逐渐减少。14、关于中介通过中介购买二手房，需要额外支付中介费，中介费费率从0.5%-2.7%不等，不同中介的中介费不一样。15、关于车位新建小区的车位配比可以达到1：1或者1.2：1，老旧小区的车位配比往往不足，如果资金允许，可以购买车位，毕竟现在私家车越来越多，停车越来越难。16、关于公摊面积买房时是按照建筑面积计算总房款，建筑面积包含公摊面积，楼梯间、电梯井、设备间、通风井等占用的面积都属于公摊面积。17、关于小区物业小区物业直接关系到入住之后生活的品质。日常卫生清洁、维修、门卫保安等都跟物业息息相关。18、关于基本流程买房流程可以分为买房准备、看房选房、签约认购、贷款办理、收房验房等，各个流程所花费的时间不一。

1.安全性

保证居住者的自身安全，是人类生存的第一需要。住宅需要一定的安全措施：防盗安全和防火安全是最主要的两种。

2.保健性

人们对保健性要求主要是指生理健康要求和心理健康要求两个方面。为居民提供满足生理健康要求的住宅，就需要有良好的通风、充足的日照以保证人体需要的温度、湿度、阳光以及清洁的空气等。

3.私密性

居民的日常生活都不希望别人打扰或让别人知道太多，私密性的要求产生于人们生活中的私密性活动。住宅设计中应注意隔音、避免户间的“对视”等。

4.灵活性

住宅内部的分割要考虑灵活性，如家庭的收入变化、成员变化、品位变化，甚至于职业变化等，都会对住宅室内环境产生新的要求，所以在住宅的空间组合、设施的布置等方面要注意灵活性，即房间用途变化、房间分割变化、房间布置变化等。

5.舒适性

舒适性是一个综合概念，随着人们物质生活的不断提高，舒适性要求的标准也会不断发展变化。目前，舒适性标准主要体现在室内的使用空间合理等方面。

在一个现代化的大都市置业，必然要选择一个优质的小区。优质的小区是品质居住生活的基本保障，在城市里购房置业，与在乡村买房要求差别很大，小区的功能完善，并且环境优美的话，自然生活质量就会挺高的。那么，在选择优质小区的时候需要注意些什么呢？

第一，公共配套建筑和设施要完善。小区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居民小区内应设有幼儿园和小学，方便居民孩子的就读，学校离住宅区的实际距离应在300米左右，最好近不要挨着小区，远不要超过一公里，近则扰民，远则不便，菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米，方便日常消费。

第二，小区绿化面积足，自然环境好。如果想要高品质的生活，那就必须注重小区绿化面积的合理，拥有一个优美自然环境的小区，不仅每天可以在小区中有个散步休闲的好地方，而且在城市污染日益严重的今天，绿色植物消除空气污染的效果最好。小区绿地充足，那么在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用。国家在小区绿化方面有硬性规定，一般新小区这方面的建设会好一点。

第三，小区内部楼盘布局要合理。优质的小区，小区内住宅布局应该合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照，影响生活质量。

第四，小区内交通方便又安全。优质的小区，整个小区内的交通应该安全又方便。目前小区内的交通一般分为人车分流和人车混行两类。老小区大都是人车混行，会影响小区的安全，也会影响小区居民的散步心情；一些高档新小区采取人车分流，相对比较好一点。除了小区内部的行车问题之外，小区的停车位价格和车位数也很重要，不管是租赁还是购买，都必须有充足的车位，并且价格合理才行。

新手买房，很多时候担心的问题除了价格交通，周边配套跟户型之外，采光方面的问题也是很多购房者不得要领的。我们一直都在说买房要买采光好的，但是，什么样的房子，采光才是真的好？想要房子采光好，在选房的时候应该怎么选呢？下边我们一起来了解一下。

1、朝向

众所周知，南向的房子采光优于北向，所以好的户型应该保障客厅和至少一间卧室朝南。对于选购塔楼的人来说，如果没有正南向的房子可选，那么东南向应为首选，因为西南向的住房到了夏天存在“夕晒”问题。

2、楼层

相同朝向的房屋，楼层的不同也会影响到采光质量。通常来说，相同的位置和朝向楼层越高采光越好，因此仅从采光角度而言，可尽量选择较高的楼层。常见的商品房设计中，如果重视采光，塔楼应该购买6层以上、板楼应该购买不低于3层的房子。

3、楼间

距楼间距对房屋采光的影响应该说非常明显，如果不幸遭遇传说中的“握手楼”，再好的朝向和楼层恐怕也于事无补。如果选购二手房或现房，楼间距的判断相对容易;如果是期房就稍微复杂一些，网上有很多关于楼间距的计算公式，虽然繁杂生涩，但是为了选到称心房，还是要潜心学习的。

4、户型比例

在户型选择是大家一定听过“进深”和“面宽”的概念，这两点也影响着所购房屋的采光。面宽是指房屋的外立面的宽度，进深是指房子的深度。简单来说，面宽越大、进深越小的房子采光越好;而面宽小、进深大的房子采光一定不会很理想，一个悠长阴暗的过道，又浪费面积又影响采光。房屋设计可改善采光。

5、房屋设计

在房屋设计上也可以补救采光!比如房屋整体色调相一致，可使房屋视觉效果更好;在家具选择上，一些白色的墙面上可能更适合搭配一些浅的木饰面的材质，包括整体浅色的环境搭配一些浅色的木质家具，一是保持了整体色调，二是让材质的变化更加明显，让空间不显得单调。

据不完全统计，珠海在售待售的楼盘近500多个！购房者如果没有一个有效的筛选方式，要在一千多个楼盘中找到心仪的房源，无异于大海捞针。小编长期遭遇七大姑八大姨的各种买房咨询，但很多时候她们的咨询都毫无逻辑、效率低下、浪费口水，如果用这种方式去买房选房，工作量真的会很大。

比如头几天一个老家的亲戚A想买房子，打电话问到小编：

A:“我们想在珠海香洲上买个套三，大概要好多钱哇？”

小编：“那可能差不多要200万左右。”

A：“哎呀，哪门这么贵哦？”

小编；“你想离市区近又便宜点的话可以往西区买。”

A:“我儿在横琴上班，他说买近一点的房。”

小编：“那选得离市区远点嘛，或者买小一点的。”

A：“远了生活不方便，小了住起也不舒服。”

小编：“……”

所以你到底要怎样？？自己圈块地修个楼好不好呀？心好累……

各种无力吐槽的咨询已经严重摧残了广大地产从业人员的身心健康，小编认为是时候公开正确的选房姿势了！新鲜出炉的“新手高效买房全攻略”拿走不谢！

高效选房第一步：拎清最主要的需求

一样的花钱买房，却有不一样的买房“用心”，找准需求才能“对症下药”。

有些人买房是为了小孩读书，那肯定要看教育资源，看学区学位；有些人买房是为了改善生活品质，那肯定是挑环境挑户型面积挑设计；有些人买房是毕业了在工作城市买房方便生活，那交通条件肯定是第一要素；还有为接父母到成都养老买房的，为结婚买房的，为投资买房的等等。

不同的诉求下，是截然不同的选房标准。搞清自己的主要需求，才能在选房时划定目标、做出正确的取舍。

高效选房第二步：划定购房区域

珠海不同的城区特征比较鲜明，结合购房主要需求可以初步划定购房区域。

高效选房第三步：算清钱袋子

确认需求、划定区域之后，算清自己的钱袋子能承担多少首付，差不多就能锁定买得起多大面积的房子、到哪些楼盘中去选择匹配个人需求的房源。

假设买首套房，首付3成，如果你最多有30万购房预算，那你买得起100万左右总价的房子，假如是二套房，首付7成，30万的购房预算基本只能买42万左右总价的房子。比起总价100万元以内的房源，买42万左右的房子选择性无疑会小很多。所以做好预算，可以有效缩小选房范围，同时也为下一步界定买房面积段提供重要参考。

高效选房第四步：确认购房面积

去看过房子的网友应该有体会，置业顾问在接待客户最开始，一定会问：“请问您想看好大面积的房子？”可见这一点心里有预案才能充分利用现场咨询了解房源，购房者需要参考居住人口确认购房面积段。

比如夫妻加小孩的三口之家，至少需要两个卧室，而市面上普遍的套二住房，大致在60㎡-80㎡之间，此时根据对舒适度的要求结合资金实力划定住宅面积需求，在有居住意向的一个或几个区域内，进一步筛选出具有对应面积段房源的楼盘。

高效选房第五步：选楼盘

这一步是整个看房过程中至关重要的阶段，对房产的居住价值和投资价值起决定性作用。

住宅作为昂贵的不动产，保值增值作用必须要首先考虑。在圈定的若干楼盘中合理选择具有地理位置优势的楼盘，是对个人财产的保护和尊重。然后是看品牌，大品牌、口碑好的品牌，一般具有资金安全、开发经验丰富、质量有参考、物业与管理相对更成熟等优势，如果购买小开发商或不知名开发商的产品，多考察更保险。

其它还要看绿化、容积率、物业管理、公摊、车位配比、贷款等等，总之，选房人此时要做的，就是结合其它次要购房需求或个人偏好，最终锁定心仪的某一个或几个意向楼盘。

高效选房第六步：选房

此时，已经是万事俱备只欠东风，不要吝惜你的时间和车费，准备好你“关于购房与居住的一千个问题”，直奔各个售楼部现场疯狂地选房、看房吧。

看广告宣传与现场体验之间有哪些区别，看沙盘理解设计和布局，看园林、公共设施、楼间距、朝向、采光、户型设计、楼层、看样板间等等，这些实战技能三言两语说不完，有购房需求的网友可以适当加入一些购房群多看多问多交流，查阅更多的攻略、干货类资料，夯实基础，力争清醒购房、理性购房，不被忽悠。

置业大计对于咱们普通人来说可是一件大事，想想一辈子可能就住这个家了，所以买房子前一定要提前做好功课，当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。他们都经过专业的培训，深谙扬长避短之道，所以新手买房看过来！学学内行人是如何选房的。

区别一、新手问面积内行问公摊

在询问房屋的面积时，新手的问法直截了当：房子有多大？

内行人则明确房屋面积是建筑面积还是套内建筑面积？建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含。也可以换一种问法，“房子的公摊是多少？”一般公摊面积越小，实际使用面积就是越大，也就是得房率越高。

区别二、新手问使用年限内行人问拿地时间

新手们都知道有个土地使用年限，住宅一般为70年，一般为40年。

内行们却要问的更深一点，例如“土地是否被囤积？囤积了多少年？”了解实际拥有的土地使用年限。

区别三、新手问配套规划行内人私下考察

买房人一般看中一套房子，会问周围的配套规划，这点新手行内人都一样。售楼员们往往大肆吹嘘一些远景规划：以后有经过、有商圈崛起、会修高架桥、湿地公园等等。新手一般局限在听售楼员“浅谈则止”，内行人则会私下查看是否属实，深究“会不会有变数、有无文件下达、具体什么时候实现等问题”。

对于一些现有配套，内行人也十分注意，如果售楼员说离公交站、某商圈，几步路就到了，那么行内人一定要实地去走走，看是不是真的，有哪些公交会一一去核实，一点也不嫌麻烦。还会问问周围的居民，实际的住房感受，多方打听免得日后后悔。

区别四、新手问价格内行人问差价

新手一般询问看中房子的价格，而内行人会多方打听不同朝向、不同楼层房子的差价和原因。营销售楼员不会主动告诉你房子的差价，需要自己“层层深入”细细打听，不同楼层价格相差几十元，越高越贵，主动询问售楼员计算不同楼层需付的价格。

区别五、新手问物业费内行人问物业归属

新手一般会问物业管理费多少？售楼员可能直接跟你说**元/㎡每月。但内行人则会问：“这个是第一年促销的费用，还是一直这个价？”，而且一定要问“物业公司是跟你们一起的还是外聘的？”这点很重要。

一般好选用物业公司归属于开发商的楼盘，例如万科、保利的楼盘都是自己的物业公司。有的开发商建完房子三五年后无影无踪，出了问题外聘的物业公司也找不到开发商，那么后期会带来很多麻烦。

区别六、新手看户型图内行人看总平面图

新手一般关心看中房子的户型图，看房子的窗户分布在哪，多不多。实际上有的窗户开在狭小的采光井里，开了窗采光也不一定好。内行人一般拿起总平面图（一层楼每套房的布置）看看，看窗户前是对着外面的还是对着一面墙。另外楼栋之间的差距、楼道的小很大程度决定日后的居住体验，因此可以看看楼栋分布图和楼层总平面设计图。

区别七、新手看样板间内行人看毛坯房

各方面基本信息了解够了，售楼员会带大家去看样板间，其实这里面也有内情，一般开发商会把样板间建在一块空地上或者楼栋中间，周围毫无遮挡，肯定采光好，再加上精装修，豪华家具一摆，一切看上去妥妥的。但是行内人会直接看毛坯房，而且是不同时段去看，这样才能真正了解房子到底好不好，不排除有的品牌开发商会直接带顾客看样板间和毛坯房。

区别八、新手多看楼盘内行人“挑起战争”

新手也知道“货比三家”多看看几个楼盘，但是内行人却知道怎么挑起他们之间的“战争”，获取更多内情。例如购房者打听到一家楼盘的物业费只要1块几，而另一家的是2元/㎡每月，这家的售楼员听到就立刻表示自己是品牌物业服务好，然后就说开始“爆料”：“我有住在那边的朋友跟我说，他们那边物业服务完全跟不上来，地上停车乱七八糟，绿化也没有做维护，很多人投诉，人力物力跟不上来，自然”。

各楼盘之间都有竞争，对于这些“爆料”不能全信，对比的问至少可以得到更加综合、全面的信息。但是大家问完之后一定要私下去核实，看是否有一定道理，这样才能为将来买房提供参考。

除了问价格、问公摊、问朝向、问户型、问容积率绿化率等“基本款”内容，购房者还需要问一些深的问题，例如对办理产权证时间的约定、开发商代办产权证的手续费、以及入住时间和入住条件，行内人一定会询问入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。

区别九、新手看沙盘图内行人看规划图

新手看沙盘模型做得很漂亮，绿化多、楼间距大、景观美等等，要知道虽然是按照一定比例做的，但是难免夸张。因此，沙盘只能够做为了解大概位置的参考，不能完全信任。行内人要看就看设计规划图。

想知道具体的规划，那么一定要看规划图！在规划图上你可以清晰的看见停车位、垃圾库、变电站等的分布，一般是经过备案后定稿的，开发商会上面的尺寸、物体修建，更改机会很小，能够为你选取楼栋和楼层提供参考。

后提醒大家，销售人员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准。新手们学起来吧，买房也是一门学问，做好功课才能防止掉进坑里，才能尽量避免被忽悠。

很多的购房者在买房子时候因为初次买房子，不太了解买房的方法。其实在买房子时候我们要注意的流程和细节问题太多了，如何才能买到自己称心如意的房子呢?之前未购置过房屋，我们在买新房子的时候需要注意什么，那么就来说一些新手买房的常识，下面同大家分享一下。

买房要注意什么?

1、要评估自己的经济能力

这不仅包括你目前实际的收入结构，还包括你接下来3至5年内短期的工作发展潜力以及未来10年至20年后可能的职业安排，还包括你平时的消费习惯，包括你和你的家人的健康状况等。最后估算出一个数据，你实际上能出多少钱做首付，每个月你和你的家庭可接受的月供额度是多少。

2、学习常识

购房之前学习一些房产基础知识是很有必要的。因为房屋涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。如果对房产知识不了解，在买房的过程中肯定会遇到很多问题，甚至上当受骗。

3、出行成本要算精细

买房时要注意计算交通方面的成本，相同价位的两个楼盘，距离地铁或公交车站更近的一个为上选，这样既提高了居住的舒适度，也为后期房子的升值提供了保障。

4、注意看公摊面积是否合理

在我们购房时，公摊面积一定不要忽视掉，要注意看是否合理，一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于受到电梯等方面的影响，公摊面积较多。多层在11%～16%之间，小高层一般在18%～23%之间，高层一般在20%～25%之间。

新手买房常识?

1.避免定金陷阱

许多开发商都会打出多少抵多少的优惠活动。需要缴纳多少钱定金。有些开发商定金还是会退的。有的退的时候就各种理由了。所以如果交定金。必须看好定金合同!!而且中国文字。博大精深。定和顶的意思虽然相近，但是差别就很大。所以区别要分清楚，避免进了定金圈套!

2.避免抢房陷阱

开发商会制造一些抢房的氛围。让很多购房者集中到一个时间段来一起抢房!这样很多人为了抢到好的房号。就会不加思考的去把房子抢到手!而且很多开发商在抢房前一刻才公布房价。所以一定要计算好之后在决定是否去抢!!别勉抢到之后价格过高!!

3.观看房屋面积

有的看的样板间，是因为装修效果会显得房子很大!所以看房买毛坯的尽量拿未装修的房子做参考!!

4.查看开发商口碑

搜房查找看看这个开发商和楼盘是否存在有维权的帖子!甚至有的还有视频曝光的。

对于任何一个家庭来讲，买房子都是大事情，在买房子时候我们要做好前期的准备工作，能够更好更多的了解相关的知识，这样才能避免踏入开发商为我们设置好的陷阱中。提高警惕意识，多多了解买房要注意什么，新手买房的常识。这样，有助于我们能够更加方便的得到自己喜爱的房屋。你有没有已经挑好的房屋呢?快按照上面的方式去检验下，开始购买吧。

好的居住条件取决于房子、环境、配套设施三个方面，其中，配套设施这一块包括市政配套、生活配套两个方面。购房前，我们都会根据自己的需求来对配套进行考量，那么买房的时候应该如何考虑周边的配套分类呢？

市政配套、生活配套两个方面。市政配套无非是水、暖、气、热等，当然缺一不可。在购房过程中，买房人也会再三询问，而对生活配套这一块，很多人却不够关注。的确，生活配套短期缺项，大家都可以忍段时间，但如果居住区生活配套从规划上就不齐备，那么该区域居民的生活品质肯定没保证。

居住区的基本生活配套设施有哪些

根据目前执行的公共服务设施配套建设标准，居住区的生活基础配套设施应包括八类四十项，具体为：

（一）教育设施：托儿所、幼儿园、小学、中学；

（二）医疗卫生设施：卫生站、居住区门诊、医院；

（三）文化体育设施：综合文化活动中心、门球场、体育场；

（四）商业服务设施：综合食品商场、综合百货商场、综合服务楼、集贸市场、书店、中药店、综合便民店、综合粮油店、其他第三产业设施；

（五）金融邮电设施：储蓄所、银行分理处、邮局、电话局；

（六）社区服务设施：社区服务中心、综合服务部、存车处、居民汽车场、敬老院（托老所）、残疾人托养所；

（七）行政管理设施：街道办事处、派出所与巡察、居委会、房管机构、市政管理机构、绿化、环卫管理站；

（八）市政公用：密闭式清洁站、公厕、公交首末站、市政站点、公共停车场、加油站。

如何评价居住区生活配套品质

首先，生活配套设施是按人口规模配备的。

生活服务设施配套建设的方式一般是每一千人配备某项配套设施多少平方米，所以生活服务设施配套建设标准常被业内称为千人指标。只有上万人的大规模居住区（一般1万户，3～5万人，如方庄、望京等）才可能配套齐全。具体到一个成规模的房地产开发项目，购房者应关注，小区包括周边地区是否配备了教育、医疗、文体、商业、金融邮电、社区服务等最基础的类目，使用是否方便，距离、规模如何等等。

其次，对一个项目的生活服务设施配套情况也应把握一个因地制宜的标准。

周边有现成的商场，就不必再在小区里重复建设。重复建设一来浪费买房人的银两，因为配套建设的成本多半会摊入建筑成本；二来，设施重复，将来维护、运行都是个问题。

第三，考察生活服务配套设施，不能光看全不全的问题，够用不够用的问题，还应考虑什么时候能用的问题。

生活服务配套设施的使用时间，很多人一般只盯着硬件的到位时间，其实，房子好盖，有钱、有地就行，可软件和人是最头疼的问题。有些小区配套的学校里草都长一人多高了，可老师还没到位，学校照样没法使。

第四，考察生活服务配套设施，还要询问配套的使用成本问题。

这里所说的成本指的是买房人自己的生活成本。如小区里有学校，但却是贵族学校，一年几万元开销，买房人是否负担得起。

第五，配套设施投入使用的情况，不完全取决于开发商。

很多问题，他们也只能是积极地落实，其中很多因素也不是开发商花钱就能左右的。不过，对于购房者，多问两句，心里有个数总是好的。

不少人由于对政策的解读不到位或者对相关规定的不熟悉，在买房过程中难免会陷入误区，尤其是新手。接下来我们要跟大家讲的这些购房误区，估计你看了之后就会觉得自己的膝盖莫名中了一枪。

一、房产证写子女的名字

一些家长喜欢把房子写在子女名下，认为反正也是留给下一辈的，这样以后还能省事。但是新的二套房认定标准出来后，这样的做法反而会给孩子以后自己买房带来许多不便，因为一旦被认定为二套房，不仅贷款条件更加严苛，税费的缴纳也会更加复杂。

二、专家就是完全正确的

新手买房之前难免都会去找找专家的各类报告、讲座，认为听了之后就能让自己避免吃亏。但是，需要提醒大家的是，很多所谓的“专家”并不一定真的有真才实学，你们还是需要将他们的言论和自己的调研做结合，全方位了解市场动态比较好。

三、听信五花八门的广告

当各种关于楼盘的广告铺天盖地而来时，有的人脑袋一热就陷进去了，结果买了之后才发现广告宣传上的规划跟实际情况不符，弄不好连房产证都拿不到。因此买房时除了查看对方证件外，也要实地走访，把房子规划情况和违约条款落实到合同上，这样才好维权。

四、了解政策是没用的

房价的跌涨有一定的规律，而市场一旦出现过热或过冷，国家就会出台相关政策进行干预，如果你们不加以了解就盲目买房就很容易出现问题。

五、买房就该一步到位

一步到位虽然能让你们省去很多后顾之忧无论，还能节约大笔的换房成本，但也意味着你们要承担更大的经济压力。因此，买房不要盲目追求一步到位，需要综合考虑自己的实际能力，在自己的能力范围内达到一步到位的目的。

六、提前还贷款就可以省钱

不少人在有了一定的资金基础之后，便想通过提前还贷的方式来节省部分利息，但其实提前还款不一定适合每个人。如果等额本金还款期已过1/3或者等额本息还款期已过1/2的，提前还贷所能节省的利息就很有限。

七、雇佣第一个见到的经纪人

一些缺少经验的人会跟遇到的第一个地产经纪人合作，其实还是多见几个经纪人比较好，多跟他们约出来见面聊聊，确保跟他们合得来，并能认同他们的工作方式，再选出符合需求的经纪人合作。

如今，房子永远是大众关注的话题，“屋上无片瓦”是很难在这个社会上生存的。身为普通人的我们，买房需要办理什么手续？如何才能在各个过程中避免不必要的麻烦?

一、审查开发商

买房子说白了其实就有两个矛盾，一个是人与钱的矛盾，一个是人与开发商的矛盾，其中人与开发商的矛盾一直在升级，有成为主要矛盾的倾向，因此购房者们在买房时一定要先审查开发商的资格。

首先，你要检查下房子有没有《商品房预售许可证》，看它所标的可售房子是否是你所看的房子，《许可证》有没有过期等；

其次要查看开发商的“五证”，这包括：

《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;

《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;

《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件;

《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

另外，还要查看《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这两书，确保万无一失。

二、签订商品房认购书

购房者确定了自己想买哪个楼后，要先签订商品房认购书，这是买卖双方在签订预售合同或现房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。这里需要注意的是签订商品房认购书要交一定的押金，认购书中较好明确指出若购房不成，定金的退还事宜，免得以后引起不必要的麻烦。

三、签订购房合同

签购房合同是买房过程中最重要的环节，购房者的权利和义务尽在其中。有的发展商将各种承诺分散于各种宣传品中，或由售楼部一口承诺，购房者对此往往是疏忽大意，轻易相信，若将来发生问题，购房者也无从证明当初的承诺，以至发生冲突。因此购房者必须把想谈的，敏感的问题落实到文字上，否则像如果遇到迟交楼的情况怎么处理、房子验收时怎样才算合格、违约责任是否双方对等等问题不好处理。

同时还要注意，除了签订购房合同外，不要再签其他由开发商事先起草好的附加合同，除非购房者认为有必要，一定要看清楚，如果是对你无利的，要据理力争，不能任由开发商摆布，实在不行，可以拒签。

四、办理预售登记备案

预售登记备案是指开发商将商品房预售合同交付给房地产管理部门登记备案，这包括对土地使用权和在建房屋权利的公开登记，这有利于对抗一房二卖的行为，防止开发商将房子卖给第三者。办理预售登记对保护房屋交易双方利益十分重要，只有办完预售、预购登记后协议才能生效。一般来讲，在签订完购房合同后一个月内到市房管局市场办理预售/预购登记手续。

五、签订管理公约

每位开发商都有其物业管理公司，购房者要先了解物业管理公司规定的各项条款和管理公约，所以在您入住前，还要和管理公司签订管理公约，明确双方权利、义务，以免出现乱收费的现象。

六、验房、办理产权过户、领取房产证

办理完手续后，等着开发商交房，交房前要验房，确定与购房者合同中签订的一致。在您办完上述的几种手续，要敦促发展商尽快办理产权过户手续，使您获得合法的产权证，产权过户必须报经产权部门才能完成，这个过程可能要等待相当长的时间，原因之一就是开发商在新房刚竣工之后，不可能马上获得房产证，他们也需致电相关部门办理手续，这个过程相对漫长一些。照房地产交易核心规定，领取房产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。办完房产证后，商品房的交易才算完成。

上述手续看似麻烦，但是要想买上“放心房”，还真得多付出一些，这样才能真正买上放心房。

对于每个人来说，买房是大事，如何做到既买到好房或自己中意的房子，以后不至于后悔。首先要知道哪些情形导致买了后悔，在房屋选购过程中，一定要冷静、全面地思考。以下12个雷区一定要躲开，不然，踩中你就完了。

1、不留余地——计算首付把家底掏空了

许多人是在急切之中买房的，特别是自住为目的的买房。因而不会计算甚至不计算自己的首付能力。而且实际购房中，首付仅是买房过程中先期投入资金的的一部分而已。

无论何时超前消费都仅限于用国家的钱即贷款，对自己的首付钱应该扣除，至少小孩基础教育成长部分积蓄、自己的事业或就业基础准备、孝敬及往来必备应该在首付中留有余地。

2、未能远景考虑平衡压力——考虑就业稳定性不足或为节约利息支出选择了较短的还款年限

有许多买房者为了尽快脱身选择了较高的首付或较短的贷款年限。以至将自己近期的压力接踵而来。何苦？如果你想买房一定要自信，相信自己的未来比今天强，所以在确定贷款年限时主要考虑自己的生理年龄。

3、盲目追风——房价出现波动的时候趁着折扣中期买入的房子

以为图了便宜结果并非如此：这也是目前的环境导致一些次优买房方案。开发商的折扣是分期推出的，有时的折扣是促销手段，有时的折扣是反营销策略，有时来真格的。所以要认真对待，不要追风。

4、忽略生活方便度——对地段的认识着眼于教育医疗日常生活而忽视了宜居性

如果你不是炒房也不是靠投资来买房的话，一定要以生活方便度为核心准来权衡。但宜居特点并不只是教育医疗日常生活等方面的，有些来自于住在屋子里的一些感受。

5、选户型出于一时兴起——只图一时痛快选择了浪费型居室

比如放弃了一百平米左右的三居而选择了一百二平米的三居。

6、片面理解售楼小姐的教唆——靠着小区中央选房子，后患无穷

凭空多付出，结果发现住在小区中央并不好。

7、一部电梯导致的悲剧正在上演

以为电梯房如意，又为节约起见选择了只有一部电梯的房子，经常碰到故障，难以释怀。

8、被开发商的风水说误导选择了偏南向的房子—挨夕晒的苦

规划设计过程中总有些弱势用地，开发商因而生产了一些次优甚至垃圾房子，嫁接上风水后再卖给你。

9、信奉英式管家导致使用成本加剧你的房奴生活

10、为一片江水或海水或湖山或小山丘所迷惑

为水景或山景多掏钱不说还招来许多蚊子。相信环境永远是天然的好，但天然的凭什么收费得想清楚再付。

11、不要因为会所或泛会所造成终身遗憾

这是典型的舶来品卖点。人为因素居多。再说有几个人享受得起？

12、环保住宅并非卖点

这只是文字卖点，环保局升任环保部，一切或将结束。

以上是超实用的买房注意事项。

最近，有1个朋友跟小希聊买房的话题。朋友很纠结现在要不要买房，一方面是因为现在的调控政策紧，他担心买房之后房价会降；另一方面，他又担心不买，以后房价会继续涨。

这种纠结的想法，相信很多的小伙伴都会有。小希不会预测未来的房价走势，不过每个人适不适合买房，其实可以参考一下自己的经济条件。

要想买房不成负担，经济方面的前提是保证首付完成，还有大半年的生活费，以免手头周转不开。其次，要保证月供不超过每月收入的一半，否则还贷生活会过得异常艰辛。

除了准备好钱，心理方面的变化也需要考虑。很多职场的小伙伴买房之后，心里就有了很多顾虑。原先想要跳槽或者做自己喜欢的事情，说走就走；现在因为房贷的压力，想要换工作总是东想西想，有时候想来想去，自己做事情就变得越来越拘束。如果因为买房影响到自己的事业，那么买房就真的得不偿失了。

有的朋友经济实力够，心理上也做好了准备，但是买房是现在买还是先租后买，很多时候都不好抉择。其实我们可以先算一算买房和租房的成本。买房的成本无非是首付、税费和贷款成本，其次还有一个机会成本。什么是机会成本呢？打个比方，如果说买房的这笔钱用来理财投资，获得的预期收益比房价涨幅高，那么买房就损失了获得更高预期收益的机会。

租房方面，主要的成本是房租和押金。我们可以估算一下立刻买房还是先租后买的成本和预期收益，如果自己认为未来一段时间的房价涨幅高，那么现在买房就划算；否则就先租房，到时候再买就更合适。

决定好立刻买房，就需要做一些基础的准备工作了。看中了房子的，可以了解相关房价、首付以及税费的情况；决定办贷款的，就要熟悉公积金贷款、商业贷款的具体情况。另外，我们还可以通过各类房产网站、线下中介，了解最近5年目标区域的房价涨幅，给自己做决定吃一颗定心丸。

好了，关于新手买房的一些情况说到这里就差不多了，其他的小希下次再聊。

房地产市场二手房交易同样需求多，中介市场鱼龙混杂，一不小心就掉坑。搞清这些专有名词知识点，能省一大笔钱。

1、满五唯一

“满五唯一”缩写词，主要影响房屋过户时税费高低。“满五”指卖方已持有房屋的时间大于等于五年，各类房产计算标准也不太一样。“唯一”每个地方都有不同的标准，一般是以家庭为单位，名下只有一套住宅，那么这套房子为“唯一”。——税费少。

2、首套认定标准：目前是认房又认贷。

3、普通住宅与非普住宅

以下三点同时满足视为普通住宅：

（1）住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；（2）单套建筑面积在140平方米（含）以下；（3）实际成交价格低于所在区域住房指导价，单价或者总价不超过最高限即可。

注意！公房和按经济适用住房管理的房屋是都认定为普通住房的。

主要影响首付比例，非普的首付比普通更高：非普首套首付最低40%比普通住宅要多5%，二套首付80%（非普60%），比普通多20%。

4、成交价、网签价、指导价——税费一般以网签价为基础

成交价：是购房者最终支付给卖家的总金额。

网签价：是指在不动产登记中心系统里显示的最终成交价格。一般是成交价的85-95%。税费是以网签价为基础！

指导价：税务机关的指导价，实行一房一价。

（注意：为了避免网签价过高过低，与指导价哪个高取哪个为税基）

例如你买了一套满五唯一二手房，面积70平方米，成交价为280万。假设网签价是成交价格的9折，那么网签价格就是252万。我们在计算贷款额度及计税时都时以此为依据的。

5、房屋性质——同样绝对税费高低

主要以不动产登记证书或房产证上“房屋性质”栏去判定。

北京除了商品房还有其他各种奇奇怪怪的房屋，你最常见的及需要补交的税费如下：

（1）成本价已购公房：补交“土地出让金”（很少），目前北京标准是每平米15.6元（远郊是12.9元）；

（2）标准价/优惠价已购公房：补交土地出让金，额外还需要把6%的产权买回来，价格是1560元×面积×6%；

（3）一类经济适用房：一定要看清楚房屋是否满五年，要求卖家提供契税税票或房产证。缴纳综合地价款（网签价的10%）。

（4）二类经济适用房：上市交易不受是否满五年限制，拿到房产证就可以上市交易，需要缴纳网签价和原值差额的70%。

（5）两限房：满五年才可上市交易，网签价和原值差额的35%。

（6）自住型商品房：现在已经退出了，买二手需要5年。网签价和原值差额的35%。

划重点

Ø满五唯一商品房>满五唯一公房>满二公房（查不到原值个税1%）

Ø一类/二类经适房税费高，不划算，但可以通过转成商品房方式降低税费，需要买家配合完成。转商费用几十万不等。

Ø虽然税法规定了各税种由谁来缴税，但实际操作中，税费都时由买房来缴纳的。

6、首套、二套及贷款政策——年轻人选组合贷

商业贷款：商业贷款利率高、限制少、手续快、额度高。

公积金贷款：公积金贷款利率低、限制多、手续慢、额度低

最新的5年以上住房贷款，商贷基准利率为4.9%（可选LPR）但是还要上浮10%-20%，而公积金仅为3.25%。

7、市属公积金、国管公积金

根据单位性质决定，一般部委央企都是国管。

市属公积金：每缴存一年可贷10万元，首套最高可贷120万，二套最高60万。

特殊情况下贷款额度可小幅上浮。

国管公积金：首套最高120万，具体执行中最高贷款额有三个方式计算结果取最低值。

8、钢混、砖混——尽量选钢混

砖混就是砖砌的结构，钢结构就是，主体纯用钢构件。老房子一般是砖混，现在在城市没有新建的砖混结构，钢结构的优点是，工期短，外形美观，可以再利用，缺点是防火差。砖混稳定性差，不抗震。能买钢混肯定不选砖混。

9、贷款年限——如果不宽裕，贷款年限最大化

商贷年限：最高25年，看银行具体操作，核心地段超老房子也能贷款。

公积金年限：

按以下三种方法计算后取低值

（1）按房龄：砖混结构公积金贷款年限为47减去房龄；钢混结构公积金贷款年限为57减去房龄。

（2）按年龄：65-年龄（以夫妻最小年龄者计算）

（3）最高贷款年限：25年

10、还款方式——年轻人选等额本息

等额本息：每月还款都一样。缺点利息高，刚开始还款压力小（适合年轻人）

等额本金：每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，优点：利息支出总额较少

缺点：刚开始还款压力较大（适合提前还款的人）

新手买房须知-买房有哪些步骤和流程？

新手买房须知

一、确定买房目标

购房的前提是理性和有规划的消费。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。但是在目前限购令下是否要一步到位买终极住房还需您根据自身实际情况确定。

二、积累买房首付款

购房的关键：买房首付款的积累。首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个首付款，那么就为了实现这个目标，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，建议也可先向父母借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。

三、学习买房常识

学习必要的房地产基础知识，这是购房的必需。房屋因为涉及金额巨大，购房是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有专业的经纪人可以为购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，但是，目前国内的房地产市场还不是特别的完善。因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。

四、筛选买房范围

购房量力而行：选择适合自己的楼。面积孝首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。

五、节省出行时间成本

由于穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵，购房前还应考虑出行的时间成本。如果每天花费2小时在交通上，那么1月=60小时=2.5天，1年=730小时=30天，50年=36500小时=1520天=4年。

开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。

六、购房费用的了解

在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。

买房有哪些步骤和流程？

一、买房的流程是怎样的，有哪些？

个人在购房中，大体上分三个阶段。购房前、签合同、办理入住，每个阶段都需要注意不同的法律问题，首先我们先来看一下具体分为哪几个阶段：

（一）购房前的准备。

购房者首先应该知道自己准备购买什么样的房子，应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，。

（二）签订认购书和商品买卖合同。

这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。

（三）验房收房和办理产权登记。

就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

二、购房过程中要注意哪些法律问题？

（一）合同内容尽量具体、明确。

购房者可以根据自己的要求综合价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。决定购买后就要签订购房合同了，除了对范本中的条款达成一致，还要明确自己比较看中的房屋细节要求。

接到开发商的交房通知书后，不要着急办理入住，要把握房屋质量是不是符合法律规定以及合同的约定，如果存在质量问题要及时与开发商协商解决。不要带着问题办理入住收房。

（二）谨慎对待售楼书。

首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。

（三）及时办理产权证。

预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。