买房必须五证齐全吗（实用5篇）

由于在房屋交易的过程中需要一大笔资金，如果购房者准备不充分的话，可能会导致房屋交易手续中断，如果购房者选择的是贷款买房，甚至首付都要不回来，即便是几万块钱，对于购房者来说，在缺钱的时候也是很难获得的，所以购房者在买房之前应该做好资金准备，那么买房时要准备哪些费用？

1、购房款

不管是选择贷款买房还是选择全款买房，购房者都需要对房价了解清楚，然后再来准备购房款，这一笔资金是重中之重，可以根据面积和单价来衡量购房款，然后根据自身的经济状况选择合适的面积和单价，就可以大致计算出房价了。在选择房屋的时候，购买者想要选择适合自己消费水平的房子，从而按照价钱准备相应的资金。如果是选择贷款买房的话，就需要准备好至少三成的首付款和计算月供费用。

2、装修费用

虽然现在很多大开发商都在朝精装房靠拢，但是目前市面上的新房大多都是毛坯房，购房者购买毛坯房在收房之后，需要考虑到装修的问题，就需要准备好装修的费用，而这也是一笔必要而且不小的开支。由于装修的档次和风格不同，所需要的资金也是不同的。

3、购房税费

在购买房屋的过程中，购房者需要缴纳买房所需的契税，而契税是以房屋产权发生变更作为征税对象，房屋契税需要根据房屋面积来征收，主要有两个门槛，即90平方米和140平方米，不管是购买新房还是二手房，都需要缴纳契税，如果购房者购买的是二套房的话，所需要缴纳的契税越多。

4、房屋维修基金

如果购房者是选择购买新房的话，在买房的适合需要缴纳房屋维修基金，房屋维修基金是在房屋过了保修期之后，如果房屋公共部分需要维修或者更换的话，就由房屋维修基金来承担，而如果购房者购买的是二手房，那么这笔费用是不用额外缴纳的，也就是房屋在初次交易的时候需要缴纳房屋维修基金。

5、中介服务费

对于选择购买二手房的购房者来说，大多数人都是选择通过中介公司来交易房屋，找中介公司进行交易的时候，购房者就需要支付中介服务的费用，中介服务费用也不少，但是不同的中介公司收费标准不一样，购房者在挑选中介公司的时候可以咨询中介费用是多少，可以选择费用比较便宜的中介公司来进行交易。

关于买房时要准备哪些费用的相关内容，小编就为大家介绍到这里，对于贷款买房的购房者来说还需要计算好房贷发放下来之后自己所需还款的费用，应该是占月收入的二分之一甚至三分之一最好，以免在还贷过程中出现房贷断供的情况，一旦发生断供的情况，对于购房者来说有很大的影响，不仅征信受损，甚至有可能房屋也会被拍卖。

近日，有多位群众向本报反映，位于周口市建设路中段的昌隆·御景苑小区8、16、11、11B四栋楼的92名业主购房五年之久，却一直没有办下来房产证。小区业主多次奔波于开发商、规划、房管等部门，却一直没有得到合理的解释，房产证办理遥遥无期。针对此事，东方今报·猛犸新闻记者陪同部分业主前往各个部门，探听各方说法。

买房时五证齐全居民五年没办来房产证

昌隆·御景苑小区位于周口市建设路中段，小区共有24栋楼。2008年8月，该小区土地通过招拍挂出让，分别在2010年、2012年、2014年陆续交房，其中8、16、11、11B号楼属于小区二期工程，于2012年交房。

拿到房屋钥匙后，业主按照相关规定缴纳了相关契税。但房产证却迟迟办不下来，这让业主们十分忧心。“买房的时候我们特意看了售房部出示的手续，发现五证齐全，有预售许可证，预售商品房批准机关为周口市房地产管理局，商品房预售许可证为周房预售证第2011009号，当时我们都很放心。我们都缴齐了契税、房屋维修基金、天然气初装费等费用，有一些业主办理的银行分期付款，银行分期款下来前，房管局还为业主们办理了‘中华人民共和国房屋预告登记证明’，有的业主都已经还清了全部房款，但房产证却办理不下来。”业主们说。从2012年，该小区这四栋楼的92名业主开始着急了。

该小区16号楼业主陈女士说：“我去房管局不下十次了，每次去都被告知开发商手续不全，大证没下来。我2012年买的房，到现在都已经五年了，我就想知道大证还有希望下来吗？”

业主们反映，他们已多次到房管局、规划局、住建局等部门进行申诉，各部门都没有给出明确的解释和解决方法，而且各部门间相互推诿，“我们像皮球似的被各部门踢来踢去，多年来没有丝毫进展。最后我们迫于无奈只能去信访部门投递资料，信访部门让我们去找周口市规划局局长，我们根本见不到局长，而且在此之前我们已经去了近二十次周口市规划局、川汇区规划局，但至今无人出面过问和解决此事”。

开发商对此事是什么态度呢？对于记者的提问，业主王先生说：“开发商跟我们说他们愿意积极地协助业主去解决房产证的事情，并解释说规划局审批昌隆·御景苑规划许可证时，由于图纸计算面积有误，造成了二期工程的8、16、11、11B四栋楼出现图纸面积和实建面积的出入。规划局的计算失误和政府鼓励开发商多层改建高层的行为，致使这四栋楼不能合格验收。”

房管部门称：该小区规划方面有问题

为弄清原因，记者跟随部分业主前往相关部门。4月21日下午，东方今报·猛犸新闻记者随业主王先生首先来到周口市房管局，在房管局不动产登记窗口前，工作人员得知王先生说五年办理不下来房产证后，立刻询问是哪个小区，得知是昌隆·御景苑时，工作人员查询了放在桌子上的材料。

接着，工作人员说：“昌隆·御景苑的房子有几栋楼情况比较复杂，手续不全，大证没下来，不过好像一直都有人在协调。我上午还听说，你们小区开发商正在跟规划部门协调。至于办理不出来的原因，据说是容积率有些问题，要是这个问题解决了，应该就能办下来。具体问题你们还是得问开发商和规划局。”

“每次来，他们都是这么说。但到了规划局，规划局也说他们没责任。我们去找开发商，开发商也叫屈。我们都不知道该怎么办。”走出房管局时，王先生说。

规划部门说：业主面临的问题是共性问题

4月25日，记者又跟随多位业主前往周口市规划局询问详细情况。在周口市规划局法规监察信访科，该科室工作人员李斌一听是昌隆·御景苑的业主咨询为何办不下来房产证，就提高了声音说：“房产证办不下来，不是你们一个小区的事，你们的证早晚都管办，这不是一个部门的事，还有土地局的事，这是个共性问题。”

接着，他向多名业主解释说：“没办理下来的这几个小区都牵涉容积率问题，还得市政府召集有关部门研究解决这个事。当初盖的时候，当时政府出的有个文件，这个文件规定的是鼓励盖高层，后来政策又变了。因此，当时改变规划是市里让规划局改的，有会议文件，规划局没有责任。”

“你们也听到了，他们也说他们没责任。猛一听，他们说的也有道理，可他们也是职能部门，当初都是他们为我们小区办各种合法手续，如果当时小区没手续，我们会买吗？”业主们议论纷纷。

开发商称：职能部门意见不一自己多花钱业主难办证

据了解，昌隆·御景苑的开发公司为周口市昌隆置业有限公司，法人代表叫郭志秀。4月25日17时左右，记者电话联系上了郭志秀。郭志秀说：“我们一直是五证齐全，这个事儿是政府的问题。当时我们参加拍卖土地的时候，容积率标的是1.8，是多层房屋，不是高层。在建的时候，政府强制要求建高层，我们只能根据政府文件的要求把原来的建筑设计方案和图纸作废，又多花了90万元重新做了建设高层的设计，之后通过了政府的要求并取得建设工程规划许可证以及其他手续，所有的手续都全了，但规划部门却一直没有给规划验收合格证。后来，职能部门的领导换了，又说我们8号楼和16号楼存在少建、11号楼和11B号楼存在多建，要罚款。当时我们也很生气，改是他们让改的，又处罚我们？但为了给业主顺利办出各种手续，我们把罚款也缴了。谁知道现在还是在拖。”

“当时，不止我们一家（开发商）被这样要求，有二十家（开发商）左右都被要求由多层改建高层，当时政府部门的会议材料我现在还保存着，都是这样要求的。现在处罚也处罚了，规划上也已经签字了，我们房子也早卖完了，政府还是没有一个统一的解决标准，就是拖，换个新领导就又不管。我们和业主不断向上级反映，听说最近规划局又要上会说这个事情。如果能尽快为业主办理房产证，政府再要求我们补缴部分款项，我们也愿意。现在他们又扯在容积率上，但这确实不是我们的问题，这是政府的问题，他们要求改的啊。我真是欲哭无泪了，要是一直不把房产证办出来，我们公司押在银行的几百万押金也动不了。”郭志秀说。

“我们要求并不多，只要一个属于我们应得的房产证”

4月26日，多名业主再次联系记者，诉说他们的要求。张女士说：“为这事，我们都不知道跑了多少趟了。我们买房的时候证件齐全，都说能办理房产证，为啥办了五年房产证了还是办不下来？如果手续不全，当初职能部门为啥能给开发商办各种手续？不管问题出在哪里，总不是我们老百姓的错吧？对于开发商来说，这是一座座赚钱的房子，是他们的生意；对于我们来说，这是我们一辈子甚至两代人勤勤恳恳节衣缩食用血汗钱换来的家，我们该缴纳的房钱、契税一分没少缴，我们大多数人并不富裕，我们要求并不多，只要一个属于我们应得的房产证。”

买房交了钱办好了手续房子就是你的了？并不见得！房产跟人一样也需要“身份证明”，只不过房子需要的证件不止一个“身份证”，五证齐全的房子才能规避风险。那么，我们通常意义上讲的“五证”具体是哪五证？除了五证，还应该注意什么呢？

从拿地建房到销售商品房开发商必须有“五证”

1、《国有土地使用证》；

2、《建设用地规划许可证》；

3、《建设工程规划许可证》；

4、《建筑工程施工许可证》；

5、《商品房预售许可证》。

其中，第二个和第三个证由市规划委员会核准发放，工程施工证由市建委核发，土地使用证和商品房预售许可证由土地资源和房屋管理局核发。

如果“五证”不全会有什么风险？

1、房产证要很长时间才办下来或者根本办不下来。

开发商如果缺少《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，就没有在土地上建房子的资格，就算建了房子也是违规；而且开发商没有出售商品房的资格。

购房者买了这样的房子也没法到房管局备案，拿不到房产证。所以，从法律角度上讲，即使你付了房钱，房子也依然不是你的！

2、房屋的质量没有保障。

“楼渣渣”、“楼脆脆”、“楼歪歪”的事件这几年也没少发生。“五证”不全，就说明开发商在没有任何监督的情况下盖房子，这样的房子质量能有保障吗？业主住进去能安心吗？

3、开发商骗取定金。

没有“五证”，不法开发商就与骗子没有任何区别。他们在土地还没批下来的时候，就开始建售楼处、建沙盘、打广告，用各种手段吸引购房者，等购房者交完定金后，他们便会毫不犹豫的选择跑路。

4、难以借到房屋贷款。

一些银行在发放商业贷款时，对开发商的资质也是有要求的。有些黑心开发商故意隐瞒贷款限制条款，收了购房者的钱后，就不再管贷款是否能到位。

5、混淆商用房和住宅用房。

“五证”决定了房子的性质！住宅和商用的产权年限是不同的。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（1）居住用地70年；

（2）商业、旅游、娱乐用地40年。

如果开发商把在商业用地上建的房子当做住宅卖给你，就等于你购买的住宅用地的使用年限缩短了30年！

除了“五证”“两书”也很重要

买房时除了检查开发商是否具有“五证”之外，还要在房屋交付时，向开发商索要“两书”：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

这“两书”是开发商向购房者提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件，也是非常重要的。

还有一个“表”也要重视

这个“表”就是《竣工验收备案表》。

《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

如果开发商不能出具此表，你可以拒绝收房，而且可以要求开发商承担逾期交房的违约责任。

买房卖房，对于每个人而言，都是一件人生大事，无论是决定买进还是卖出，牵扯的，至少是数十万乃至百万以上的金额，所以买房过程中，一般购房者都知道买房是一定要看清开发商五证的，那么开发商五证具体有哪些证件呢？房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。

买房一定要看清商品房五证

开发商五证是指：

1、《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;

2、《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;

3、《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;

4、《建设工程施工许可证》，建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。厦门市建委负责开工审批等项工作。

5、《商品房销售(预售)许可证》，

商品房预售证的主管机关是厦门市城市综合开发管理办公室，证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。

如果五证不全，则说明房地产开发商在规范的开发程序和环节中存在缺陷或问题。

注意识别开发商拥有的‘五证’

“五证”，尤其是《商品房预售许可证》判断开发商是否拥有合法经营权的文件依据。在购房过程中，您应该认真识别其中的真伪。

根据《城市商品房管理办法》，房地产开发商办理《商品房预售许可证》前，必须已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。但是，有些房地产开发商为了减少占用资金比例，往往只办理所售房屋中的几层或几套房屋的销售许可证。所以，在房屋交易中，购房者应该认真识别开发商向您出示的《商品房预售许可证》中规定的销售范围，是否包含您将要购买的房屋。

开发商五证不全，就一定不值得信赖么?

在房产市场上，开发商为了方便资本运营，在未办理完全的‘五证’之前就启动房地产预售工作的行为，是很普遍的，包括一些有名望的大房地产公司也这样作。

在选择五证不全的房屋前，必须先考察开发商的资信情况。您可以参考其曾经开发并已经交付使用的房地产项目在目前的状况，也可以根据您所选择的项目的工程进度和房地局出示的相关证明来判断开发商的资信情况。

这样，您就可以在项目刚刚开始出售、拥有最大选择空间的时候，作出比较稳妥的选择。

所以，开发商没有办理完全合法的五证，也是值得信赖的。但是，您应该根据开发商的经济规模，市场声誉，服务质量等等素质因素，作出自己的判断。

一般购房者在买房前，过来人都会告诉你一定要买五证齐全盘，那么这五证，就是是指哪五证呢？

房产五证，是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。

其中必须具备的“五证”是指：《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；《建筑工程施工许可证》;《商品房预售许可证》。

其中《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

那么怎么样看待"五证"？

交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要合法，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

补充说明“二书”

买完房以后还要查验或者叫验收"两书。"什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时

通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。

住宅质量保证书

住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户商定。

我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。

房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。

住宅使用说明书

住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配套的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的现售合同，在什么情况下签订预售合同。现售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的现售合同。如果你购买的房尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。