买房子后想退房合集20篇

二手房经过转手，可能存在高龄问题，也可能因为房地市场的变迁，不再受购房者的的喜爱。当你想要卖房时，必须知道现在的市场行情。本文涉及8种不受欢迎的房子，你家房子中枪了吗？另外，作为卖家，选对卖房时机也是很重要的，找对卖房实际，你能够更快地将房屋出售，避免了很多麻烦。

哪8种房子不受欢迎？

1、高龄二手房

①房龄是二手房的硬伤，如果是高龄二手房会影响买家按揭贷款。多数中资银行都不批准房龄20年以上的个人住房按揭商业贷款，外资银行的底线规定为15年。

②中国住宅产权70年，但实际的使用寿命根本没有这么久。目前，中国的住宅建筑平均只能持续使用25年至30年。25年至30年之后，房子要拆迁重建的可能性就变得很大。

③高龄二手房难以满足买家的居住需求，房龄30年以上的房子户型老、隔音差、采光不好、卫生状况差、物业管理质量不高等各种问题。

2、动迁安置房

①虽然安置房比商品房便宜，但是买家也不愿意买。在实际建造中，动迁安置房和商品房用车道、绿化带、栅栏等的设计是分割开来的，建筑水平不同。

②动迁安置房在位置和朝向上容易存在问题。例如小区中央、靠近绿地等位置相对安静、景观好的地方一定会规划建造商品房，而外围临近马路、高架、地铁等设施的位置，通常都是留给动迁安置房的。

③容积率过高。因为动迁安置房不能为开发商带来利润、不能上市销售，所以为了提高容积率，有些动迁房甚至设计成2梯6户或7户，而商品房则一般是1梯2户或2梯4户。

④户型设计也受到局限。有些户型的房间虽然号称全朝南，但实际上光照会被其他不规则或延伸出去的墙面遮挡。

⑤物业水平低。有些小区的动迁房的物业管理费比商品房低，相应地物业公司提供的服务内容和质量也会有较大差别。

3、两幢高楼间的房子

买房者挑选位置、光线等都比较更谨慎。两幢高楼之间的高层住宅，高区和低区都不太受欢迎。低区的采光明显不如中区和高区；高区虽然采光无敌，但位置属于空气集中对流的风口，20楼以上的房间打开窗户通风时，风力相当大。

4、高楼层的房子

二手房市场上，处在中间偏低楼层的房子比较受欢迎。高楼层不方便，有些恐高心理的购房者也不愿意购买。

5、三居室

二手房市场上最难卖的是三居室。三居室的面积普遍在100平方米以上，即使是初次购房者也难以享受在税费上的优惠减免。另外，总价比起其他中小户型高出不少，也是影响目前大部分买房人决策的原因之一。

两居室的户型受三口之家喜爱，一居室户型受过渡性婚房和挂户口购房者的喜爱，三居室房屋处境略尴尬。

6、中式装修的房子

装修对房子二次销售的影响很微妙，中式建筑的房子不受年轻购房者的喜爱。中式装修更适合宽敞的大户型和中年以上的年龄层的审美偏好，而目前二手房市场上的买房主力仍然是35岁以下的年轻家庭，他们的审美偏西化、偏简约，难以接受中式装修风格。

7、规划滞后的房子

如果你的房子周围的商业设施、医院、学校都还停留在规划上，你其实很难让买房者确信这些规划全都能变成现实。一个正常的新建商圈、商业街、医院、学校等发展成型的时间平均都在5年至8年以上。

8、有债务问题的房子

买房人不喜欢还在担保或债务抵押中的房子，虽然实际发生问题的概率不大，但一旦发生，就会在交易过程中产生法律纠纷，最终影响双方交易。如果有可能，把贷款还清或是使用第三方资金监管平台是比较好的选择。

买房时机在哪儿？

①传统的房产交易旺季：金9银10，5月、6月。人们买房都喜欢选择天气好、温度适宜、适合出门的时间段，这些时候你找到一个好买家的几率也更大一些。

②受教育影响，8月教育地产更受欢迎。这主要取决于各区对户口迁入和房产过户的具体规定。例如徐汇区规定，在3年前的4月1日前办理好户口迁入，对口的学校才接受入学报名。而每年3月开学之前也会出现一个集中成交的现象。没有特殊条件要求的区域和学区对口范围，通常会在每年的8月出现教育地产集中成交的现象。

③如果因为个人原因有半年以上的时间不能接待看房，建议暂时停止挂牌。因为买家通常不会相信房子是因为个人原因没有带看而未成交，他们更容易认为一直卖不出去的房子有缺陷。

二手房的优势是房价低，但是二手房往往存在一些问题，买家不敢放心购买。所以，房主出卖以上几种房屋的时候需要注意，找准时机再出手。

现在大部分人都是贷款买房子的，对有一些来说，还房贷需要十几年甚至几十年。可是在贷款还清之前，想要转让房子怎么办？贷款未还清的房子可以转让吗？

贷款未还清的房子可以转让吗？

首先，未还清贷款的房子在实际操作中是可以买卖的，但要在前期做好相应的工作。而具体的操作方向和步骤则应根据该房产的具体情况和房主的具体要求而定。

其次，房产在交易之前好将贷款付清。这样不仅会使房产交易更加迅速，也会使购买方多一份放心。但是，如果大家因为各种原因导致贷款没有还清的话，那么，没有还清贷款的房子怎么转让呢？本文就为大家推荐几种转让有贷款的房产的具体办法，大家可以根据自己的具体情况和实际需要进行选择。

转让未还清贷款房产的具体操作：

1、怎么转让有贷款的房子：转按揭

简单直接的一种方法，在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。

但北京等一些城市已经在2007年底暂停了二手房交易中的转按揭业务。根据了解，这次叫停转按揭的主要目的是在控制银行潜在风险、挤出房地产和股市泡沫成分。但根据业内分析得出的结论，转按揭业务应该不会被永久性叫停。

2、怎么转让有贷款的房子：用买方的首付款缴清剩余贷款

这是当下二手房交易中多应用的模式。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。

3、怎么转让有贷款的房子：利用银行贷款来缴清剩余贷款

如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产，可以采取这种方式。但前提是房主有银行认可的抵押物（如其他房产）用来申请贷款。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款，促成交易的成功。

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作为房东，房子虽然是你的，但是有租户在的情况下，你能够将房子便宜卖给其他人吗？

近日，一租户租住一单位两间门面房十几年后，得知房子被莫名卖掉了。为了维护自己优先购买权的权利，租户将房东告上法庭。近日，当地法院对此案宣判，法院判侵害优先购买权，支持了租户优先购买权的主张。根据我国法律，房屋出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。

什么是优先购买权？

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以宣告该房屋买卖无效。”

因此，作为售房者，卖房子的时候如何防止自己的利益受损呢？

售房者售卖房子之前，一定要在合理的期限内通知承租人，使得承租人有充分时间另找房屋租赁或者熟悉和适应房屋的新所有者；并且使承租人知道租赁房屋将要出卖，并可根据自身情况在同等条件下行使优先购买权。

售房者卖房不告知承租人需承担哪些后果？

如果售房者未通知承租人，而将房屋出售的话，即使手续合法、程序健全、已办理过户，承租人也可以主张房屋买卖无效，并有权以同等价格购得该房屋。如果最后造成纠纷，法院很可能会判售房者赔偿承租人，最后是自己的利益受损。

买房子要交哪些税？买房子要注意什么？

买房子要交哪些税

一、一手房屋交易税费。

1、契税。

2、印花税。

二、二手房房屋交易税费。

1、非普通住宅契税3%，都要按规定缴纳营业税营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。

2、个税：房屋产权取得满五年的免税，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。

3、过户费用：

（1）契税；90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价1.5%缴纳140平方米以上按房价3%缴纳；

（2）营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳；

（3）土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳；

（4）所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算）；

（5）房屋交易手续费；按房屋建筑面积6元/平方米交纳；

（6）房屋产权登记费：80.00元；

（7）房屋评估费；按评估额0.5%缴纳；

4、非普通住宅交易时契税按房价5%缴纳，无论取得产权满不满五年，都要按规定缴纳营业税、土地增值税、所得税、万分之十的印花税。房屋交易手续费按房价1.9%交纳，其它不变。

家居保养知识少不了，我们平时多注意，多积累，我们将活得更健康。

买房子要注意什么？

一、看楼时候需要注意的地方。

1、看地面看墙角。

看墙角是否平整，有没有裂缝，有没有渗水，如果刚贴上的新墙纸就要留意，可能是用来掩盖水迹的。墙角承受上下左右的力量很重要。

2、看建材看格局。

要被漂亮的建材迷惑，房屋优势是否有效发挥，有赖于格局设计得是否周全。

3、看电器看插座。

有的开发商偷工减料，连电线和插座也放过。购买住房前要仔细检查，否则将来会很麻烦。

4、雨天看。

看房最好在雨天看，因为这是了解房屋承受能力的最好时机。再好的伪装也敌过几天下雨，漏雨、渗水此时可一览无余。

5、看装潢看做工。

尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等做工是否细致。

6、看窗帘看窗外。

有的商品房给住房配好了漂亮的窗帘，这时住户要特别小心，因为这可能是在掩盖通风和采光上的缺陷。

7、看电梯看楼梯，即安全梯。

对于高层建筑来说，如发生火灾，安全梯是唯一逃生之路。

8、问屋主问警卫。

任何房屋在屋主的眼里都可能是最好的，而管理员或警卫却了解房屋环境和治安上的情况。

9、看家具看空屋。

有的商品房样板间摆上了家具，这时住户要意识到，家具往往是伪装，空屋才是真面目。

10、白天看晚上看。

了解入夜后房屋附近的噪音、照明、安全情况等。

二、需要注意法律上的问题。

1、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》；期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。

2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；

3、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业务范围进行开发的；

4、在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房购房合同》（示范文本），该合同文本内容比较全，并且规范；二是注意把开发商承诺的内容写进合同。

5、如果你买的是住宅，在交房时，要向开发商索榷住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

办理子女继承房产过户会产生房产税费，主要包括房产继承公证费用、房屋估价费用及房地产过户的税费。将房产过户给子女并不仅仅局限于继承，目前很多家庭也会采用赠与或者买卖，各种方式产生税费不用，对照你自己的情况可选择最省钱的方式过户。

1继承

理论上讲，通过继承的方式将房产留给儿女是税费最少的一种方式，如果没有别的考虑，可以等到父母过世之后再办理房产过户，这一过程只需要缴纳极少的登记费和印花税。

子女通过继承方式取得房产证满5年之后，如果再出售该房产时没有其他物业，则可同时免缴个人所得税和营业税，只需要缴纳少量的交易手续费。

即使在房产证不到5年的情况下出手，也只需要缴纳1%的个人所得税和5.5%的营业税，总费用只有9.75万元。继承的方式看似简单，水到渠成。但父母在世时不产生继承，父母过世后，办理过户手续非常麻烦，而继承的房产以后交易将产生20%的个人所得税，因而，继承的方式费事费钱，一般不采用。

2赠与

以赠与的方式将房屋过户给子女：办理赠与过户，需要交纳个人所得税、契税和公证费。赠与过户是没有营业税的，因为赠与是被认为是无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时赠与过户也需要缴纳公证费。

赠与的方式简单便捷，直系亲属之间的赠与只需缴纳印花税和契税，费用不多。如果考虑将房产留作自己居住或出租，可以采用此方式。但今后要出售，这种方式就不太适合了，因为赠与的房产在交易时将产生20%的个人所得税。

房产“赠与”需要缴纳的税费有契税、公证费以及登记费等，其中最主要的是契税，为房屋评估价格的3%，一般来说也就是市场价格的3%。目前市价为120万元的房屋，契税为3.6万元。如果子女在房产证满5年后再出售且是仅有的住房，可以免缴营业税以及个人所得税，只需缴纳少量的手续费。如果儿女在受赠后不足5年即出售房子，或者子女拥有多套物业，按照目前的操作方式，子女只能按据实征收方式缴纳个人所得税，即按转让收入减掉合理费用后征收20%，同时还要缴纳转让收入5.5%的营业税。假设将来子女以150万元卖出这套房产，则在两次转手过程中父女总共需要缴纳的税费可能高达40万元。

3买卖

买卖的方式干脆直接，不留麻烦。直系亲属之间的房产交易不用讨价还价，只需按照地税的评估价缴纳印花税、契税和营业税即可，费用也不多。通过买卖过户的房产，以后交易将不再产生20%的个人所得税了。

父母如果将房产“卖”给子女，则需要缴纳评估价总额1%的个人所得税。由于房产证未过5年，还要缴纳增值部分5.5%的营业税。子女需要缴纳1%的契税。他们共需缴6.8万元。

当以后子女再次转让这套房产时，若取得房产证满5年且是仅有的住房，女儿只需缴纳少量交易手续费。

若房产证未满5年或者拥有多套房屋的话，则需要缴纳总额1%的个人所得税及增值部分5.5%的营业税，两次交易的税费共9.95万元。

可以看出，如果子女将来不等房产证满5年即卖出房子，父女之间采用“买卖”的方式比“赠与”更省钱。此外，如果女儿房产证超过5年，应该先卖掉这一套房再买大房，可以节省不少税费。

房产过户流程

1、房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。

2、申请材料准备好后，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。

3、房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金，一般需要十五个工作日左右。

4、房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。

卖房可不是你想卖给谁就卖给谁，卖房之前你得先了解优先购买权的类型，否则合同无效，房子很有可能砸手里。那么，究竟优先购买权有哪些种类呢？

房屋优先购买权的种类，在法律理论和实践中，常见的有四种：

1.承租人的优先购买权

优先购买权是法律赋予承租人的权利。房屋所有人在同等条件下，必须将出租的房屋卖给承租人。出租人未通知承租人，或者承租人表示愿意购买该承租屋，出租人与第三人成立的买卖合同无效。相关条例规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”

2.共有人的优先购买权

条例规定：“房屋所有权人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。”

3.出售公有旧房原住户有优先权

1988年2月25日国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《关于鼓励职工购买公有旧住房的意见》中规定：“出售旧房时，原住户有优先权。”因此，此优先权是针对公有旧房的原住户而言。

4.原产权单位的优先购买权

1991年11月23日公布的国务院住房制度政策领导小组《关于全面推进城镇住房改革的意见》中规定：“职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权和使用权，有限处分权和收益权;可以继承，可以在购房五年以后进入市场出卖或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。”

所谓“优先”主要是指时间上的优先，这种优先在时间上一般规定为3个月。在条件等同时，只有享有优先权的承租人、共有人放弃购买之后，房屋所有权人才可以将房屋出卖给他人。

在房屋共有人的优先购买权和承租人的优先购买权同时存在的情况下，如果二者都主张优先购买权的行为应属无效。如果房屋所有人以明赠暗卖的办法规避法律，变相侵犯他人优先购买权的，如果权利人主张优先购买权，那么应确认这种“赠与”的行为属无效的民事行为。

若房屋所有人以其它方式侵犯他人的优先购买权，将房屋出卖给第三人，而原共有人或承租人起诉要求优先购买，人民法院应确认房屋所有人与第三人的房屋买卖关系无效。

以上是四种优先购买权的情况，想要卖房的售房者看清之后才能稳妥卖房。

一、商品房可以退房的八种情形

(一)实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%;

(二)开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期;

(三)开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的;

(四)开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋(故意隐瞒未取得预售许可证的除外);

(五)开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的;

(六)不能或不能按期办理产权过户的;

(七)购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的;

(八)合同中约定的其他退房条件出现时。

二、商品房退房的具体程序

如果购房者想要退房，买卖双方通过协议、判决或者仲裁解除合同、撤销合同或者宣布合同无效并退房的，并按照以下程序进行：

(一)购房者发出退房通知。购房者提出退房要求的，可以通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出;

(二)办好各种手续。开发商应当退还购房者已经支付的全部房款，并且负责办理购房者与贷款银行解除或者终止合同的全部手续;

(三)开发商退还房款。开发商应当在购房者发出退房通知后将全部购房款返还给购房者，并且办理完毕向公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。

收房时问题一大堆，房子不能要了。要退房！都有哪些过程要经历？我们不可能保证房子到手就是令人满意的，常常在验房时出现许多问题，或是开发商逾期交房。当因为开发商的过错，让房子不能验收时，我们有权利要求退房。那么退房都有哪些流程呢？

1、先找开发商协商,协商不成再诉讼

如果出现的情况满足合同里约定的退房情况，当然还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能够满足我们的要求，就可以根据自身情况撤回退房要求，或在开发商协助下选择办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。

2、索要违约金及相关税费

如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。

3、首付、月供利息都可获赔

在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。

开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。

若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。

退房四步走:

第一步：购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。

第二步：督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全部手续。

第三步：督促开发商将全部购房款返还给购房人。

第四步：办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。

至此，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。

关于房价，这么些年不知道毁了多少专家，砸了多少分析师的招牌。理想很丰满，现实很骨感。一线城市的高房价已经绑架年轻人的理想很多年，不断逼空的行情下，更多的年轻人正前赴后继甘愿被它绑架。不过，最近有一个更有意思的话题出现了，那就是卖了深圳的房子，回老家做百万富翁去。

可以说，脑海中闪现过这一冲动的人不在少数。一线城市的就业环境竞争激烈，生活成本相对较高，对自身生活质量有一定要求，不愿意做房奴的人确实可以这样做。

背后的逻辑是有房者对房价泡沫的担忧，房价和工资的收入已经严重不成正比，于是产生的套现的冲动。就如同一个人在股灾前拥有1000万，非常乐观的坚信长期投资，现在你再问他，他肯定非常后悔股灾前没有获利了结。

加上未来房地产税征收的必然性、房地产库存的严重过剩、房地产对经济的重要性不断下降等等，不少人有套现的想法是很正常的，如果真是大泡沫，确定要破灭，房价要跌个百分之几十甚至腰斩，为什么不套现呢？

所以，要不要套现去做土豪，首先要回答是房价的泡沫会不会破灭的问题。

直到现在，中国的房价还是无法靠普通的经济理论来解释的。正如一位朋友所说，全世界都在拼命放水，你不确定未来政府还会放多少水。这些年，需求、放水和投机正是拉动房价的3架马车。现在需求排除了，可放水和市场的情绪是我们无法能掌控的，逻辑简单粗暴，不是吗？

正是这种对房价的不确定，让多数人不敢轻易卖房变土豪。如某知名分析师所说，未来十年，一二线城市房市再涨一倍。既然还能再涨1倍，那就等以后再说吧！毕竟给了你几百万，拿在手里也不知道干什么，银行存款的利息越来越低，股市又担惊受怕，找来找去，好像还是房子最保险。

尽管一再热议房价，讨论库存，可是大家都还没有勇气和心理准备去面对房价可能下跌的问题。如果房价真的跌了，相信大家一定不会这么纠结了。

但房价一直不都是让人纠结的吗？没买的希望它能够掉下来一点，买了的，就希望它能够蹭蹭往上涨。现在考虑要不要卖出套现也是一样的，没卖的希望它能保持坚挺久一点，卖了去当土豪的就巴不得快点崩盘。和股票一样，都是屁股和仓位决定脑袋。真的等到跌的时候，恐怕也就失去了做土豪的机会。

除了房价泡沫会不会破灭这个因素外，卖掉房子去做百万富翁可操作性较差令一个因素就是家庭。

回老家后，你的孩子长大了还是要来深圳打工，这就是我们和东京、纽约、伦敦的业主区别最大的地方，是的，我们还要考虑几十年后的事情。

对于一般的工薪阶层来说，房子绕不过去的就是户口问题，随之而来的上学、医疗甚至几十年之后的养老问题，孩子长大后买房问题。不为自己，为了下一代，你也会想着一定要在这里坚持下去。

所以，如果只有一套房，卖掉回老家做百万富翁？还是多想想吧。

来源：南方都市报

风水学由来已久，有感化哲学美学、地质地理、生态及景观诸多方面丰富的内涵。好风好水好居家，留意一下玄而有趣的风水，顺应自然、身心舒畅。那么你对房屋风水学有多少了解?下面由小编为你详细介绍房屋风水学的相关知识。

房屋风水学房子的位置

看房子位置风水

房子的位置是很重要的，如果房子建造在一些不适合的地方，那带来的冲煞就比较多，这样房子的风水也好不到哪去。根据房子风水来看，以下这些地方的房子还是需要慎重选择的：

1、立交桥旁

2、交叉的大道旁

3、高压电塔电视塔旁

4、加油站旁

5、玻璃幕墙对面

6、阳台或卧室不可正对大路呈一条直线

7、阳台或卧室正对附近建筑物的转角或尖角

8、铁路旁住宅

9、住宅周围建筑都很高

10、住宅阳台及窗外可看到坟场

11、住宅离松软的山体太近

看住宅方位风水

住宅风水学上认为，住宅方位布局对家居风水有着至关重要的影响作用，那住宅的方位布局怎样才是好的呢，这就要了解下了。

住宅风水西北之位：主贵气旺气寿运。西北位置须高，不可低陷，不可有路冲河冲及凶杀侵犯。若西北受克或房屋缺角。

住宅风水东北之位：主管人丁及后代的发展，同样影响家宅的长久运势，宜高大充实，不可低陷，不宜有厕所及粪池等不净之物，忌道路河流冲击。

住宅风水北面之位：西北、正北及东北三方代表家宅靠山，喜高大怕低陷，气聚大吉，气散破败。

住宅风水正东之位：东方的好坏可影响到家人的学业发展及财运，东方应略高，谓之青龙抬头，进财进禄。

住宅风水东南之位： 旺文昌，利于见水，宜于做出水口，但不要过高，宜平淡宽敞。

住宅风水正南之位： 南面不要有高山、高地、高建筑不利于家运事业。南面应平，有流水则佳，水为财源，可聚财。

住宅风水西南之位： 布局吉凶会影响到家中女性运程及夫妻关系，同样也关系到家人的健康，宜宽畅明亮，忌阴暗及高物遮挡。

住宅风水正西之位： 宜厚不可高，过低陷则没有威严，易受人欺压，男丁不得志，过高则白虎抬头，主招惹事非。

看住宅户型风水

在房屋布局风水上，房子的整体形状方正为好，但城市房子十有八九缺角，只要不缺西北，东北，西南，其他几个角影响都不算大。看风水是如何看方与向的?一般看风水都是看房屋的内部朝向，这点尤为关键。内部朝向主要关注三部分，家宅的大门，卧室和炉灶。风水学上，以大门的前方有名堂为吉，如果前方有绿茵，平地，水池，停车场等，以开中门为首选。如前方无名堂，则以开左门较佳，因为左方为青龙位，青龙为吉。而右方属白虎，一般以白虎为劣位，在右方开门就不佳。而开北门为玄武门，更是不吉。卧室和炉灶宜安在吉位，比较好的方位是正南，东南，正东，这三个方位是风水术语中的吉位。

看住宅楼层风水

房屋所在的楼层同样是房屋风水的重点，由于存在着命相与层数之五行的问题以及磁场信息对人体产生的影响，在同一楼盘的同一座楼内，不同的楼层，居住者的贫富也会有一定差距。五行相生相克的道理，在选择楼层时应注意楼宇的五行，对居住人之命中五行，有相生和相助作用的为吉。相反，有相克作用，则作不吉论。

看房子内的位置关系

第一、房屋风水大门和客厅的关系

1)大门和客厅间无玄关

大门和客厅之间无玄关或是矮柜，容易造成外气直冲住宅，屋内阳气亦容易淡散，所以会造成损坏家人财运之恶气。所以在设计的时候，进入大门后首先要看见客厅，而卧房、厨房和其他的空间应设在房子的后方。在大门和客厅间设玄关或矮柜遮档，让内外有所缓冲，理气得以回旋，住宅内部也得到隐蔽，这样的设计象征福气绵延。

2)房屋大厅太暗

房屋的大厅较暗，宜加壁挂或是图画来弥补缺陷，诸如牡丹花或是向阳花，可采收阳刚之气;另外挂画应以光明正大的内容为宜，避免悬挂孤兀之物。如有山水画，宜挂在厅堂上，要观其水势向屋内流，忌向外流。

第二、房屋风水大门和卧室的关系

相冲在房屋风水中是一大禁忌，我国民居的传统布局结构很少有卧室门和大门成一条直线的设计。从风水学上来说，门相冲不聚气，生硬的风速超过了人的血流速度，对身体极其不利。房门相冲在观感上和心理上也非常不适宜，能避则避，不能避就化解。

化解的方法是：摆设屏风作为遮掩;也宜在大门入口处加建墙壁形成一个玄关，玄关设计得不要太狭窄，否则旺气难以发挥。

第三、房屋风水四合院风水

从四合院里出来的人大都面色红润，这是因为四合院的建造格局利于长寿，住四合院的人每天至少有一半的时间在户外活动，住在楼房通风不利。

四合院建筑，代表“四方”，而“四方”按照五行理论，土居中，所以四合院中间为土地，且正中位于全院的中心。所谓的“地方”是指方形的地有四个边、四个角，正和地(东、南、西、北)、四隅(东南、西北、东北、西南)相互吻合。四合院的四个边、四个角都有所布置，形成了整体的和谐。

看过“房屋风水学房子的位置”

目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种：普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的，都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证，其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范。但是在使用和交易方面有着一定的区分：

一、商品房

完整的房屋所有权包括四个部分：房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由的转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外不需要交其他的费用。

二、经济适用房

国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。

根据《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，可以按市场价上市出售;出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益，具体年限和比例由市、县人民政府确定。

三、房改房

房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证(下简称成本价)和按标准价购买的产权证(下简称标准价)。

成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。按照现行的规定，成本价的产权人可选择两种收益方式：

1.直接上市进行交易，由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。按照这种方式的话，房屋售价每平方米超过4000元以上的部分，产权人要和原产权单位进行收益分成，具体是每平方米在4000至5000元的部分，80%归个人所有，20%归原产权单位所有；每平方米5000元以上的部分，50%归个人，50%归原产权单位。

2.产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易，具体操作是由评估部门对房屋进行评估，然后按照市场评估价的3%到房管部门补交土地出让金，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样，成本价产权证就变成商品房产权证了，这种情况下，售房款除税费外，收益全部归产权人所有。

标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上就受到很大的限制了，标准价的房屋也不能赠与。首先，标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有部分产权，原产权单位拥有其中部分价值份额，产权人要想上市交易，原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权，交易后，售房款在扣除税费后，由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权。

特别注意的是，已经按照标准价出售的公房，原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态，并且在交易管理部门致函敦促后超过10天时限的，视为单位放弃优先购买权，职工可直接上市交易。

房子的采光好坏，直接影响我们居住的舒适度，正如同大晴天和阴雨天等不同天气，人们的心情也不一样。买房的时候，很多人都非常重视房屋的采光条件，那么，如何辨别房子采光好坏呢？

冬季看房是辨认房屋采光好坏的好时机，因为冬季的日照角度小。如若房子在冬季的采光都很好，其他季节也便不用担心。

看房子的采光，尽量选看毛坯房。毛坯房能排除灯光、隔断等干扰，干干净净看出房子的采光效果。同时，上午去看房比较好，若到上午11点还没有日照，则采光不佳。

另外，我们需要了解，影响房屋采光的因素，主要有以下几个方面：

1、前后楼间距大小

楼间距越大，采光越好。前后的楼间距过小，则采光会受到影响。这个简单的道理，相信大家都懂。

2、房屋的朝向

朝南的房间采光好，朝北的房间采光差。如果一个房子，朝南的窗户少，则采光就比较差了。客厅和主卧要朝南，在此基础上，如果还有其它的功能分区朝南，就更好了。

3、楼层的高度

一般来讲，高楼层的采光比低楼层的采光好。但如果楼间距够大，周边没有高大的建筑物，则低楼层的采光，也是不错的。

4、房屋的开间与进深

面宽越大、进深越小的房子采光越好;而面宽小、进深大的房子采光一定不会很理想。

5、采光窗的面积大小

阳光主要是通过窗户照射进来，有窗户的房间，才会有自然光。如果窗户的面积过小，则照射进来的自然光有限。窗户面积过大，又会影响室内的温度和湿度，对室内的保温、节能造成影响。因此，窗户的面积大小要适宜。

6、房子的周边因素

房子周边如果有高大的建筑物遮挡或者房子正处于一个凹槽内，则房子的采光会受到影响。买房的时候，要仔细观察房屋的周边环境，及那些可能影响采光的因素。

现在二手房也是很多人购房的选择之一，特别是二手毛坯。可是买卖二手房有一个问题，那边是二手房有没有满5年，满五年和未满五年交易的时候所需要缴纳的税费是不一样的。

未满五年交税是对房子的交易过程中产生的税费来说，具体如下：

买房人应缴纳税费：

1、契税：房款的1.5%(面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)

2、交易费：3元/平方米

3、测绘费：按各区具体规定

4、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。

卖房人应缴纳税费：

1、交易费：3元/平方米

2、营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)

3、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)

(1)契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳买方承担

(2)营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。卖方承担

(3)土地增值税;房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。卖方承担

(4)所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)卖方承担

(5)房屋交易手续费;按房屋建筑面积6元/平方米交纳双方承担

(6)房屋产权登记费：80.00元。买方承担

(7)房屋评估费;按评估额0.5%缴纳

房产证对于房子而言是最重要的东西，在法律上来说，房产证上的名字就是房子的主人。如果想把房子卖出去，就要把房产证卖出去，那么房产证满几年可以买卖？这是很多房产交易的当事人都比较关心的问题。长沙律师为大家搜集了相关资料为大家进行解答。

一、房产证满几年可以买卖

只要取得了房产证，随时可以买卖，但是房产证满5年买卖的话，不用缴纳营业税。

二、房产证卖出去之后过户流程

1.房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。

2.卖方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;如果夫妻双方有一人无法到场的话，必须要先写份委托书再去公正局公证，户口本及复印件一份。

3.买方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件，如果是单身的话，需要去市民政局开单身证明。

材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。

材料都交给房产局的话，会有一个回执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金，一般需要十五个工作日左右。

税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。

三、卖房产证需要准备的资料

(1)房地产转移登记申请表;

(2)申请人身份证明;

卖方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;如果夫妻双方有一人无法到场的话，必须要先写份委托书再去公正局公证，户口本及复印件一份。

买方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件，如果是单身的话，需要去市民政局开单身证明。

(3)房地产权利证书;

(4)有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书，(按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书;

(5)已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件;

(6)人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书;

(7)非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件;

(8)行政划拨、减免地价的土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明;

(9)以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明;

(10)属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复;

(11)拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书;

(12)房地产共有人同意转移的意见书;

(13)收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件;

(14)国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的，应提交有关部门的批准文件;

(15)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

与租房不同，买房之后住的地方不容易再发生变化，所住的房子的大小也不会自己变化。所以，为了改善居住环境，很多家庭开始换房置业，小房换大房，旧房换新房，品质差的换品质好的。

但换房是一大事，根据家庭情况，选择符合自身的方式最重要。购房者以小换大改善住房，是先卖后买，还是先买后卖，一买一卖之间的时间差如何把握，这里大有讲究。有实力的可以先买后卖，实力不强的应先卖后买。

那换房有哪些注意事项呢？

注意事项一：选择行情差的时候换房

换房有几种不同的形式，你可以先卖后买，以小换大，你也可以留旧买新，当然也可以把原来的房子租出去，减轻一下资金压力。但是无论哪一种换房方式，足够的资金储备能力都是基础。但是市场有起有伏，以小换大并不是总能同时遇到高的卖出价和低的买入价。

所以，建议在行情差的时候换房。别担心你的房子卖便宜了，你买进的房子也是同样行情下的价格。若在行情暴涨时换房，价格变化的节奏很可能会让你无所适从。比如，刚卖掉你的房子，你要买的那套房子又涨价。最终，你只能更多地屈服于行情，而没有办法去计较房子本身是否更适合自己。

注意事项二：合理规划才不至于太乱

房屋交易离不开合同签署，合同中可以对各种情况进行说明和规范，因此要注意细节，维护自身合法权益。如果买房是纯投资，那么你可以去赌某个新兴区域或有潜力的郊区板块，风险越大，可能赚得也越多。但是，换房首先是让自己住得更舒服，当然，换房也要讲究保值性，但跟纯投资不一样，不是为了赚钱，而是为了给下一次换房蓄积更多筹码。

所以，尽量买传统市中心，或者已经成熟的新城区。虽然将来房价的涨幅可能相对低，但是风险也低，安全更重要，毕竟，你得尽量让新换的房子成为家庭资产的“压舱石”，万一出现极端情况，可以用来救命，或者给后半辈子一个保障。

注意事项三：二手房一定要关注房龄

存量房时代，你出售的房子已属于二手房，你买的房子很可能也是二手房。所以二手房在选择的时候一定要对房龄多留个心眼。即使地段再好，如果房子的建造年份太久远，恐怕也会越来越不值钱，可能房价还是会涨，但涨幅相对较低是大概率事件。

改善换房跟刚需的思维是不一样的。刚需人士从性价比的角度考量，当然还是可以选择老破小；但换房宁可将就地段，但尽量不要将就楼盘本身的档次。

注意事项四：提升品位选择优质物业

改善房既然要改善，就一定要变得更好。宁可挤破头去更高档的楼盘买一套面积相对小的房子，也尽量不要在一个档次不高的楼盘里买那种超大户型。虽然财富不能衡量一个人的素质，但是多少还是可以反映一个群体的精神面貌，在市场经济时代，势利一点并没有什么不好。

说到楼盘档次就不得不说一下物业费。很多人觉得物业费越便宜越好，政府相关部分对物业费也有不同程度的行政限价，物业公司越来越招不到保安、保洁……一个行业如果没法正常地赚钱，总有一天各种问题就会大爆发。

买一辆车，你不太会去心疼定期保养的钱；房子比车子更贵，你应该更舍得才对。选择物业费服务更优质的楼盘，表面上看起来你要付更多钱，但从长远看，无论对你的居住品质还是你的房屋价值，都是好事。

注意事项五：不用为了上学而牺牲生活品质

如果家中有小孩，当然要关注学区的房；但是，楼盘本身的档次与舒适度，比学区更重要。现在和过去不一样，小孩的教育问题可以有很多门路解决，有条件出国读书的，就未必非要高考。过分追求超级名牌学区，住在那种烂房子里，是家长在推卸作为家长的责任，似乎给孩子读一个好学校就能解决一切问题，别忘了，家庭教育比学校教育更重要。

需要强调一下，我们说的烂房子，指的是那些单价明显过高的学区的房。可能短期内这些房子还会涨价，但长远看，它们的价值还是会打折扣的。

注意事项六：交通便利不能忽视

虽然很多购买改善住房的家庭都已经有车，有的甚至有好几辆了，但还是建议不要太忽视交通情况。

毕竟，你家不是只有你一个人，你可以开车，但是老人长辈还有保姆还是更依赖公共交通。地铁是城市的命脉之一，无论是刚需还是换房改善客群，都不能忽略地铁的价值。地铁楼盘在地铁建成之后，价值会更明显地体现出来。

近一段时间以来，“小产权房”市场又有些暗流涌动。国土资源部、住房和城乡建设部也曾联合发文，多次强调坚决查处“小产权房”建设、销售行为。然而，类似的贪图“小产权房”便宜、寄希望于“转正”、蒙混过关等情况仍有出现。购房者到底该怎么查询房屋产权，什么样的房子不能买呢？

二手房产权怎样查？

第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证书以及其他证件。

产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房地产管理部门查验所购房地产产权的来源。

1.房主是谁，假如是共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式;

2.档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该文件副本;

3.登记日期，此日期为该项交易的签订日期;

4.成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品;5.其他内容，如房屋平面图等。

第三步是查验房屋有无债务负担。

房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深地了解。

另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

不能买的产权不明房屋有哪些？

小产权房不受法律保护

产权不明确的房屋是购房者首先要避开的。买房前，我们就要核对出卖人是否具有产权，查明卖方提交证书的真实性也要放在首位。

同时，土地权属不清的房屋也买不得，“小产权房”问题就是如此。根据土地管理法的规定，城市居民从事建设应当依法使用国有土地，农村居民每可申请一处宅基地，农村土地不能用于非农用途，因此才说大量存在的利用农村集体土地建设的房屋对外出售的“小产权房”是不受法律保护的。

违规违章的不买

违章建筑是指未经主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物，主要是指房屋。从违章建设人有无土地使用权的角度来讲，违章建筑大体可分为两种情况：一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋；二是在已经取得使用权的土地上，但尚未取得建设规划许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。这两种情况下建设人均不能取得房屋的合法所有权，还可能被规划部门认定为违章建筑后而令其拆除或强行拆除，因此购房者购买此类房屋是没有任何权利保障。

另外，可能被列为危房的房屋也要避开。如果房屋一旦属于危房，不但居住会有安全隐患，而且也没有了其他的利用价值，因此购房时一定要了解房屋的房龄、结构等情况，做出是否属于危房的初步判断。进一步的，还要小心已经被列人拆迁范围的房屋。

一般情况下一两年内将被拆迁的房子，能够在各区的房地产交易所（中心）查到。此外，购房者还可以向所在区县房管局的拆迁科咨询相关情况，或者到当地派出所询问一下这里的户口是否己被冻结、委托中介公司帮助查询等等。

“声明”缺失的不买

房屋所有权共有是最需要多方声明的，共有意味着房屋的所有权人不是一个人，其中最典型的就是夫妻双方婚后取得的房产属于夫妻共同财产。在共有的状态下，共有人要处分房屋，必须征得其他共有人的书面声明同意。否则，即使进行了处分，这种处分也是无效的。由于二手房大多是夫妻或家庭成员共同财产，购买未取得共有人同意出售的二手房会惹上麻烦。

即使没有共有关系而只有租赁关系，也可能出现问题。按合同法规定，出售房屋时应通知承租人，同等条件承租人有优先购买权。因此在购买二手房时，还应考察所购房屋是否存在租赁关系。如出售人没有通知承租人，没有承租人书面声明放弃优先购买权承诺，买房后也会有后患。

抵押查封的不买

抵押是指债务人或第三人不转移对抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。由于抵押权是一种物的担保，其最大的特性就是优先受偿权。因此将已经抵押的房产进行转让会损害抵押权人的利益，为此，《物权法》明确规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。显然，如果购房者稀里糊涂购买已被抵押的房屋，无疑是要上当受骗的。

同样的，被法院、检察院、公安机关、海关等国家机关查封和扣押的房屋，其所有权的转移不得对抗这种公权力。如被执行人无金钱给付能力的，法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施；被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此，司法机关已保全、查封的房屋也是不能买的。

转让条件不符的不买

最后，不符合房屋转让条件的房屋也买不得。比如，按照国家保障性住房的相应规定，经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。满5年转让应向政府缴纳土地收益等价款，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，才可以取得完全产权。因此，对不符合转让条件的二手房也要当心。

还有的单位在向职工出售房改房时，在售房合同中作出了某些限定，如“未住满五年不得转让”等，因此购买房改房时也要注意查看原购房合同是否有此类的特殊约定。另外，一些房改房的面积是根据员工的行政级别、工龄等因素确定的，在二次转让时如原产权单位认定超标，则必须先将超标问题处理完毕才可上市交易，购房者所购买的房屋只能是超标已经处理的房屋。

我国《婚姻法》规定，夫妻双方或一方在婚姻关系存续期间通过继承、遗赠等合法途径所得的财产，属于夫妻共同财产。那如果是夫妻一方在婚前获得房屋的遗嘱继承，婚后才办理房产过户登记，房子是否属夫妻共同财产?

近日，番禺法院审理了一宗离婚后财产纠纷案，财产纠纷争议的焦点在于，被告小陈(化名)在婚前获得父亲遗嘱继承的位于番禺区大龙街房屋一半的产权，但被告婚后才办理过户登记，现在夫妻关系不和离婚，原告小珍(化名)要求获得房屋的四分之一份额，遂起诉至法院。

婚前父亲去世

父亲给儿子留下半套房

2003年10月，小陈的父亲到广州市番禺区公证处定立遗嘱公证书，遗嘱内容其中一项为，其位于番禺区大龙街的房屋为其与妻子胡某的夫妻共有财产，即各占二分之一，在其去世后，上述房产中其所属的所有的份额指定由儿子小陈继承。2004年5月小陈的父亲去世。

2004年10月，原告小珍与被告小陈登记结婚，婚后由于被告好赌成性，双方感情破裂，遂两人于2015年10月协议离婚。离婚后小珍于2016年3月到房管部门查询才知，被告小陈已于2011年7月13日登记取得番禺区大龙街房屋的二分之一产权，该房屋的另二分之一产权是归被告母亲所有。

而被告小陈离婚前一直称没有取得位于番禺区大龙街房屋的房产份额，所以两人在离婚协议上并未对该房屋进行分配。原告小珍认为该房屋的二分之一产权是其与被告小陈在婚姻关系期间共有的，所以她在离婚后仍有权主张该房屋的四分之一产权。

离婚协议无相关约定

法院判房屋为婚前财产

番禺法院经审理认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十九条的规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”《中华人民共和国继承法》第二条的规定：“继承从被继承人死亡时开始。”被继承人的遗嘱合法有效，其指定由被告小陈继承的坐落于广州市番禺区大龙街房产的二分之一份额，从被告父亲死亡之时开始继承，根据物权法的规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，即产权人虽未变更登记，但该物权的变化因继承的开始而发生效力。

原告小珍和被告小陈于2004年10月登记结婚，上述讼争房屋的二分之一产权份额是被告小陈的婚前取得，属婚前财产，原告和被告的离婚协议对上述房屋并无约定，仍属被告小陈的个人财产，现原告要求确认为夫妻共同财产，占有四分之一份额的诉讼请求理据不足，本院不予支持。二审中院维持一审原判。

婚前遗嘱继承不动产属于婚前财产

根据《中华人民共和国物权法》第二十九条的规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”《中华人民共和国继承法》第二条的规定：“继承从被继承人死亡时开始。”因此，在婚前因继承或者受遗赠取得物权的，属婚前个人财产;在婚后因继承或者受遗赠取得物权的，属夫妻共同财产。

同时，《中华人民共和国物权法》第三十一条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。从该条规定可以看出，只有在处分因依照物权法第二十八至第三十条规定取得的物权的情况下才需要登记。依照物权法第二十八至第三十条发生的不动产物权变动，在登记前即发生效力。因此，本条中的登记没有创设物权的效力，而是将已经发生的不动产物权变动对外予以宣示，应为宣示登记。本案中，小陈并没有处分该涉案房产，无需办理登记。

婚后父母赠予房产不一定属于共同财产

婚姻法解释(三)第七条明确规定了婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠予，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

第七条第二款规定由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

解释对父母赠予子女房产做出了明确的规定，如果一方父母出资产权登记在自己子女的名下就认为是对自己子女个人的赠予不是夫妻共同财产。如果是双方父母共同出资就按照出资比例按份共有。

相信稍微关注楼价的人，都对11月7日的一则新闻记忆犹新：某楼盘在深圳湾体育馆开盘，一次性推出1637套房，造成7000人“哄抢”。4.3万元/平方米的均价被认为“大幅低于市场预期”，当天全部售罄。

就在12月16日，深圳龙华的某楼盘，要价5-8万元/平方米，居然也当日“光盘”。

到底深圳的“日光盘”是不是炒作？深圳楼市有泡沫吗？“全球增速第一”的楼价凭什么？楼价“发烧”是“虚高”还是“实高”？深圳是否足以支撑起这样高的楼价？深圳楼价会不会赶超香港？高楼价会带来什么样的连锁反应？伴随这么高的楼价增速会不会将深圳变成“不宜居”的城市？北上广为何反而涨得不如深圳？广州和其他珠三角城市会不会步深圳后尘狂涨？……

一系列的问题，即使身在外地的业内人士都连呼看不明白，更遑论身在其中的市民了。

“日光盘”是不是炒作？

深圳11月7日某楼盘创下四项新纪录：买房人数创新高；近7年来抢房人数最多的项目；近两年来开盘当日推出房源数量最多的项目；同时也是开盘当日卖出房源最多的项目。

这个均价4.3万元/平方米的楼盘，在龙华，距离罗湖火车站约25公里，需要转乘地铁18个站。如果硬要比较，龙华之于深圳，或相当于花都之于广州。这样的价格，如果在花都，估计半数广州人觉得楼市已疯掉，但深圳人仍很淡定。

就这两日，还有一条新闻让人脑洞大开，标题是：《深圳龙华新房破8万，福永破4万，买房好时机！》。也不过才40天的时间，对不起，被外地业内人士认为炒作的龙华4万的日光盘已成过眼云烟。“今天13：00开盘，现场超过1500人，爆满。这是逼着深圳人去东莞置业的节奏。这就是龙华，不管你信与不信，服与不服，首次开盘5万多，二次开盘已破8万，我已经不敢直视……”很多深圳人的朋友圈当天被这样的现场描述刷屏。

从大数据看深圳楼市

一边是沸反盈天的深圳楼市，另一边，还有“只认数据”的分析。

某地产公司负责人表示，“日光”是实实在在的销售，并不是开发商炒作；而且，由于深圳房源总体供应量小，一个楼盘的价格很容易就影响全局，因此深圳的楼价数据的统计有其独特性，与北上广并不具备可比性。“一个楼盘开盘，就能拉高或者拉低深圳当月房价的平均数，因为一个月，可能只有这么一个盘在售。”这种现象在北上广，都是找不到的。

不论“日光盘”是不是普遍现象，“刚需”在深圳，是杠杠滴！

深圳统计局数据显示，2014年深圳市常住人口已达1077.89万人。同期，北京、上海、广州的常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人，分别是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。玉家雄说，深圳的面积仅为1900多平方公里，是北京的八分之一，是上海的三分之一，是广州的四分之一强。过千万人口挤在这1900多平方公里，有限的土地供应量与强烈的住房刚需，是一对矛盾。

在深圳市房地产研究中心主任、国家住房和城乡建设部房地产市场调控决策专家王锋看来，深圳住房潜在的购房需求在全国来看都是最强烈的，因为这里“几乎拥有全世界最高的人口密度”。

目前，深圳400万的户籍人口的住房自有率超过70%，然而，算上外来人口和常住人口，一下子将住房自有率稀释为29%。对比广州，住房自有率接近50%。

所以，在深圳几乎所有业内人士的眼中，只要有房，深圳根本不缺市场———相关数据显示，深圳适龄购房人群(25-44岁)占比达到50.8%，远高于北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%。

“深圳人口不断在涌入，都是来这里创业的年轻人，谈恋爱，结婚，生子，这些都是对房子的需求！深圳至少还需要170万套房子，按目前每年6-7万套的供应量，你算算深圳的房地产至少还有多少年可发展的空间？”专家断言：别人搞房地产走过了“黄金十年”，现在是“白银十年”，而深圳，接下来是“钻石十年”！

保障房远追不上需求

除了人多需求强烈，从源头的土地供应来看，通过“招拍挂”公开出让的居住用地近两年却是急剧下降。

2007-2010年，深圳市公开出让的居住用地可建筑面积平均每年为95万平方米；到2013年仅出让3宗居住用地。2014年共成交33块土地，含商业用途地块8块，其余均为工业用地或新型工业用地，无居住用地。

实际上，2011年，深圳市政府公报公布了《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》，至2015年，深圳计划筹集建设保障性住房约24万套，经记者多方了解，这个规划是远远没有实现的，以2014年为例，深圳当年供应的保障性住房仅为31144套，2014年建设的为30982套，超过历史纪录。

城市面积小，居住用地少，保障性住房建设远远追不上需求，难怪商品房越炒越高。

二次抵押的房子要卖的话，需要先解押，然后才能卖，因为房产抵押贷款的房子是属于你的，而且，当你还款之后，你就没有记录了，因此，当你把房子的贷款还上了，也就拿到了房产的物权，在还清贷款后，银行都会出具一份贷款结清证明。

按揭房二次抵押贷款怎么过户

不能直接过户，因为办理了房产抵押贷款，房产证抵押在银行，不能办理过户，更何况房贷无力偿还，就已经造成了逾期，银行有权利冻结房产并有权拍卖。

当房贷物理偿还时银行会对借款人作出逾期行为。

首先，银行会派人不停催要贷款，要承受高额的罚息。

其次，如果银行起诉，非常可能会向法院申请保全个人的各项资产，比如房产，汽车，存款，股票等等。

第三，如果资产清理完不能归还贷款本金和催收贷款的费用，银行可能会申请执行工问资收入(会扣除基本生活费)。

第四，除非是采取故意诈骗或者提供虚假资料贷的款，一般不会坐牢。答

第五，如果在一定时间内换不了款的话，会被划入征信系统黑名单，再贷款不可能，办理信用卡也很难。

温馨提示：

贷款是个契约行为，请遵守规则，避免在以后的征信上留下不良记录。

逾期的后果：

1、若一次没有还款，银行将会经过电话或短信的方式通知并提醒按时还款，同时会产生罚息;

2、若连续三次未还款，银行客户经理将进行催收，同样借款人内会被罚息;

3、若逾期还款次数达到六次及以上，银行会经过法律手段来维护自身权益，这期间房产或被冻结;

4、若银行与借款人协商无容果，银行将经过法律程序对抵押房产进行拍卖。

在深圳买房，动辄上百万，除了高昂的房价，税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重，在购房前适当了解购房税费常识，了解买房子要交哪些税，不仅利于合理规划财产、做好购房预算，还可避免还因税费问题和开发商产生摩擦。

深圳买房子税费种类

1、契税（买方支付）

根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定；非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

自2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

一般情况下，一次购房90平米以下按1%税率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。

2、营业税（买方支付）

此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。

个人购买超过2年（含2年）的普通住宅对外销售的，免征营业税。

3、个税（买方支付）

核定征收方式：应纳个人所得税＝计税价格×1%（或1.5%、3%），我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。

对于个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一住宅，免征个人所得税。

4、印花税（买卖双方各0.05%）

印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。

对于购房者而言，印花税的税率是0.05%，即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。

对个人销售或购买住房暂免征印花税。

二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

5、土地增值税：

个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记中心代征，其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。

对个人销售住房暂免征收土地增值税

核定征收方式：应纳土地增值税额＝计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

6、登记费

其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

7、房地产交易手续费

新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取，由转让方承担。

经济适用房的房地产交易手续费减半收取，由买方承担。

其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。

8、佣金

成交价*3%，交易双方各付一半。

9、贴花：5元/套

在购房过程中，如果涉及到按揭或者赎楼，所缴纳的费用还有一些不同。详细内容可点击查看《深圳买房子要交哪些税费？2015年买房注意事项》。

了解深圳买房相关的税费知识，对于购房者来说是十分重要的事情。在购房房屋之前，了解税费情况有助于购房者做好购房能力的评估。上述九种税费介绍相信对您有所帮助，