买房不是刚需应不应该贷款买（热门15篇）

贷款是很多人在买房时都会做出的选择，毕竟很多人都不是家里经济条件很不错，一下子就能全款买房的。但是说到贷款买房，如果想要成功取得贷款，最好还是坚持好六大准则才可以，并且也要注意好几点事项。

一、贷款买房应坚持的六大准则

1、对家庭现有经济实力作好综合评估

家庭的经济实力的内容包括存款和可变现资产两大部分，只有将这些都评估好，才能够确定购房的首期付款金额和比例，让房屋贷款更加合理化。

2、对家庭未来的收入及支出作出合理预期

一般来说，家庭的收入可能会受到工作单位性质，行业前景等因素影响，在预期时要综合考虑，而家庭支出就要考虑到结婚、生育、健康、求学、出国以及购买其他大额消费品等，要对每个月的收入支出都做好计划，避免入不敷出。

3、计算好自己的还款能力

还款能力很重要，其计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额，最好不要出现不能及时还款的情况，也不能影响到生活质量。

4、学会计算自己的可贷额度

借款人的可贷额度可以这样计算，可贷额度等于借款人的月还款能力除以相应贷款年限，借款人要计算好自己的可贷额度，让贷款合理化。

5、组合贷款的最优组合原则

公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少，因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。

6、首期付款的宽松原则

首期付款不能把手头的现金用完，而应该留有一笔相当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。

二、办理贷款时要注意的事项

1、选择好贷款银行

银行的服务品种越多越细，这样就可以获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。

2、选定适合的还款方式

借款人在与银行签订借款合同时，要先对不同的还款方式进行了解，确定最适合自己的还款方式，这样就可以避免产生较大的还款压力。

3、按月及时还款

按月及时还款可以避免不必要的利息，一般在贷款办成后，借款人要在一个月之内按照约定的数额把首期还款额存入账户以供银行扣款。

买房是人生的意见大事，如何买房着实困扰了很多人，今天小编向大家介绍几点基本购房常识，让大家安心买房！

一、基本条件

1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力;

2、已与公司签订了购房合同，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为20%以上;

3、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。

二、须提供以下资料

1、购房人与公司签订的购房合同，20%以上房款收据;

2、购房人有效身份证件、婚姻状况证明(结婚证或单身证明);

3、购房人收入证明(银行提供置于售楼处);

三、业务一般规定

1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人(男)65岁、(女)55岁的年龄。

2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息;期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。

3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本金为按月还本付息，先多后少;等本息为按月还本付息，每月还款额不变(利率调整变化)。

四、住房按揭贷款流程

1、项目销售组与购房人签订购房合同，根据合同要求，付清所需首付房款;

2、自签订商品房买卖合同之日起5日内，向房产交易中心市场所申请合同备案登记。

3、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向公司合作银行提出申请。具体包括：房屋买卖合同(备案登记)、房款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料。

4、贷款行对购房户的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人(包括购房人之妻)办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等;随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批。

5、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订阶段担保手续。

最后小编祝愿大家都能买到自己满意的房子！

对于贷款买房的朋友，收入证明并不陌生。向银行贷款买房时，需要提供个人收入证明，它能直接反应借款人的还款能力。通常情况下，银行要求收入证明中的月收入是月供的2倍以上，否则将少贷或者拒贷。那如果收入证明不够，购房者该怎么办呢？收入证明要去哪里开呢？

如果收入证明不够应该怎么办？

1、兼职收入

目前很多银行都认可兼职收入，但法律规定不允许兼职的职业除外，如国企单位职工、军人、公务员。部分银行还设定了兼职收入不能超过50%的限定。值得注意的是，有些银行一般情况下不认可兼职收入。

2、亲属担保

借款人与担保人对贷款都要承担还款责任，当借款人没有按照合同还款时，担保人必须承担担保责任（担保范围内）。

现在很多银行可接受贷款担保方式，但对担保人和借款人之间的关系有严格要求。例如只接受直系亲属间的担保。

3、与他人共借

值得注意的是，并不是人都可以做你的共同借款人。各银行对共借人的要求有一定差异。有的要求是直系亲属，有的可以接受男女朋友关系共借。

4、接力贷

个人住房接力贷是指父母或子女的房本，父母与子女作为共同借款人向银行申请贷款。也就是说，如果申请接力贷，父母和子女必须共借。

收入证明应该怎么开？

1、有工作单位的

（1）开收入证明要注意格式，必要的内容不能少。

（2）开收入证明必须要盖单位公章或人事章，复印的收入证明是无效的。

（3）填写所在公司人力部的座机。

（4）年收入应为一年内的包括基本工资、奖金、福利等总和，并扣除个人所得税、保险金等。如果开具的是税前收入的话，则需要减除个人所得税后再计为月均收入，减除后的收入必须满足月供加负债的两倍以上。

银行一般会要求借款人提供的月收入是其月还款与其他负债之和的两倍以上。如果您有债券、银行存款、车辆购置凭证、个人所得税证明等额外的资产证明，可以向银行提供，这样可以增加你的贷款资质，对批贷有帮助。

2、没有工作单位的

（1）私营业主：收入证明要正常开，只是需要客户同时提供公司资料（营业执照正副本、组织机构代码证、税务登记证、对公账户近半年流水等）

（2）自由职业者，如果有存款，可以提供存款证明；如果没有，要前往有收入进账的银行办理流水单，流水单可以证明你有持续收入。

随着津沪两地限购限贷调控政策的升级，以及“年关”这一金融业具有节点意义的时间临近，近期不少购房人遭遇了贷款难的问题。

由于许多购房合同将交付时间和银行放款时间挂钩，有房产中介公司表示，每天都能接到大量来自客户的焦虑问询。

而与客户的焦虑反应不同的是，银行方面对新政表现较为平淡。分析人士认为，房贷收益较低，银行收益主要集中在对公业务。此外，房贷调控新政发力点在需求端，未触及其敏感部位，因此银行反应平淡也在意料之中。业内人士则指出，临近年底信贷趋紧司空见惯，且在房贷市场中，银行对于该业务的态度较为被动。

房贷审批降速

11月28日，天津、上海两地同时出台房地产市场调控新政。

其中，天津将首套普通住宅的首付款比例由20%提高到30%，将二套房首付款比例由30%提高到了40%。同时，对非天津户籍购买天津市区及武清区房产的购房者，规定了40%的首付比例。值得注意的是，天津新政还制定了阶段性放款管理的规则，确保房产交易的真实性。

与天津类似，上海新政也提高了首付款比例。新政对于首套普通住宅的首付款比例上调至35%。对于二套房购房者，如果其购买的是普通自住房，首付款比例为50%，如果购买的是非普通自住房，则首付款比例为70%。

“银行告诉我们的消息是，他们受到监管层的约束，要降低房贷的额度和审批速度，所有购房者都要‘排队’等放款。”上海某房产中介公司信贷部的一位工作人员这样告诉《中国经营报》记者。

据其了解，具体负责放贷业务的支行每两周可以获得一批额度。而目前，部分9月末及10月初申请贷款的购房者还未得到放款。由于许多购房合同将交付时间和银行放款时间挂钩，因此他每天都能接到大量来自客户的焦虑的问询。“银行是有钱的，也没有理由不放贷，信贷员更是希望能及早完成业务，因此目前贷款审批放缓主要是政策收紧所致。”该工作人员表示。

记者就此致电上海多家银行的信贷员，得到的回答主要集中在业务指标方面。

建设银行[股评]上海某支行的一位客户经理表示，房贷额度紧缺是上海银行[股评]业的普遍现象。“额度是总行决定的，我们正在争取通过其他各种渠道解决放贷问题。”

招商银行[股评]上海某支行的一位零售经理则表示，由于今年下半年房贷放款数量较多，该支行的指标已接近完成。“银行每年就只有这么多的钱可以放出去，今年指标完成了，所以就没钱了。往年也出现过类似情况。”她说。

从趋势来看，上海个人住房贷款的增速确实在放缓。来自上海银监局的数据显示，今年下半年以来，上海地区银行业房贷增量连续4个月出现萎缩。6月至9月，上海地区个人住房贷款分别增加了335亿元、229亿元、210亿元和204亿元。

多家大型股份制商业银行的相关负责人也向记者表示，其未接获来自总行、上海银监局或中国人民银行关于收紧个人住房贷款的通知。此外，由于目前还未着手编制来年计划，因此难以评估新政对来年信贷的影响。

住房公积金贷款相信大家对此都十分了解，但是对于贷款额度的计算，大家一定不太清楚。下面小编就为大家整理了住房公积金贷款额度的计算方法，希望能对大家有所帮助，帮助大家更加全面的了解公积金贷款的相关知识。

一、住房公积金贷款额度怎么计算

大部分城市都规定了单笔住房公积金贷款的最高额度。其次，住房公积金贷款额度最高不超过房款总额的70%。

二、住房公积金贷款额度公式：

借款申请人及配偶公积金个人月缴存额之和÷实际缴存比例×12(月)×0.45(还款能力系数)×贷款期限(最长可贷年限)

若夫妻双方缴存比例不一致的，按比例较高的一方确定实际缴存比例。

不高于按借款申请人及配偶还款能力确定的贷款限额。

申请公积金贷款还应满足月还款/月收入不大于50%(其中：月还款包括已有负债和本次负债每月还款之和)。

公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。

计算方法如下：

1.按照还贷能力计算的贷款额度

计算公式为：

[(借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。

使用配偶额度的：

[(夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。

其中还贷能力系数为40%

月工资总额=公积金月缴额÷(单位缴存比例+个人缴存比例)。

2.按照房屋价格计算的贷款额度

计算公式为：贷款额度=房屋价格×贷款成数

其中贷款成数根据购建修房屋的不同类型和房贷套数来确定：

a.购买商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用房或私产住房。

职工家庭(包括职工、配偶及未成年子女，下同)贷款购买首套住房(包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房)，且所购住房建筑面积在90平方米(含90平方米)以下的，应支付不低于所购住房价款20%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的80%;所购住房建筑面积超过90平方米，应支付不低于所购住房价款30%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的70%。

职工家庭贷款购买第二套住房的，应支付不低于所购住房价款50%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的50%。

职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放个人住房公积金贷款。

购买私产住房的，房屋价格和评估价格不一致时，取二者低值核定额度。

购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。

b.购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%;建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过所建修住房所需费用的70%。

3.按照住房公积金账户余额计算的贷款额度

职工申请住房公积金贷款的，贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额(同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，为职工及配偶住房公积金账户余额之和)的10倍，住房公积金账户余额不足2万的按2万计算。

4.按照贷款最高限额计算的贷款额度

使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额40万元;同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额60万元。

使用本人住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额50万元;同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人或其配偶正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额70万元。

申请贷款时职工或其配偶正常缴存按月住房补贴的，参照正常缴存补充住房公积金的规定执行。

计算出的贷款额度数值保留到千位，千位以下不为零的千位加一。

买房贷款现在已经成了天经地义的事情，有人贷款买房，住进了心仪的小窝，每天还能出去逛街看电影，而有的人贷款买房之后，却只能天天吃泡面，这是为什么呢？这时你就需要注意看看你是否忽略了以下这几点注意事项。

1、选择不同银行

借款人办理房贷时，选择不同的银行贷款是可以达到不同省钱效果的。目前，外资银行本土化程度越来越高，内资银行的竞争意识也越来越强，借款人的可选余地也越来越大。内资银行的优势在于了解本土借款人需求，推出的贷款产品多样化，各银行营业网点密集，方便借款人还款。外资银行的优势在于，房贷产品较为丰富，可实现一对一式服务，更显人性化，并且提前还款无限制，灵活便捷。

2、吃透还款方式

选择适合的还款方式，也可以让借款人达到省钱目的。目前，比较普遍的还款方式有等额本息、等额本金、双周供这三种还款方式，从节省利息的角度来看，它们的顺序依次为双周供、等额本金、等额本息，这三种还款方式特点及适用人群各有其特点，借款人可根据自身实际情况进行选择，只有选对了还款方式，不仅省钱还不会有太大压力。

3、巧用公积金

对于有足月缴纳公积金的借款人来说，建议尽量使用公积金贷款。贷款方式有很多种，贷款种类也有很多，但是公积金贷款的优势依然明显，不仅可以享受较低首付、审批流程简易，而且利率方面也有一定比例的优惠。此外，在使用公积金购买政策性住房时，不但可以享受低利率，还可以将公积金账户内余额直接做首付。

4、抵押购房更划算

对于想达到省钱目的的借款人，还可以选择抵押消费贷款。使用抵押房产再购房的借款人，尽量不要选择抵押后再贷款的形式购房，因为这样是要支付抵押贷款和商业贷款两部分的月供，且商业贷款部分的利率可能会按上浮倍来执行，对于借款人会形成较大的还款压力。如果借款人选择抵押贷款，再加上手头积蓄可以实现全款购房，那就可以更加省钱，而且还可在一定程度上规避二套房政策。

现在很多的朋友们在买房子时候会选择按揭贷款，这样可以让家庭的经济负担没有那么重，也可以让家里的生活更加的舒适。按揭贷款买房的话大家要注意办理的流程，要注意一些细节的问题，下面我们一起来具体的了解下吧。

按揭贷款买房应该注意什么?

原则一：保持理性避免“冲动消费”

买房是家庭中的一笔很大的支出，因此一定要做好充足的准备。首先要根据自身的经济实力来选择房屋的价格及大小。其次在办理银行按揭贷款时要准确估计自己的经济承受能力，来决定贷款年限。很多人以为贷款年限越短越好，认为这样可以尽早的摆脱掉还贷压力。但如果不结合自身的实际情况考虑，很有可能会背负上沉重的还贷压力。第三不要把全部的可用资产都用来支付首付款，预留一部分的风险准备金是很有必要的。

原则二：提前了解开发商的经济实力

目前市场上有很多的预售房屋。在购买开发商的预售房屋时，购房者需要做好评估。了解开发商的实力和信誉，以免产生由于开发商资金周转能力差无法如期交楼或造成其他质量问题，造成购房者不间断的还贷款却无法顺利入住新房。

原则三：莫要着急交“定金”

银行在受理购房者的按揭申请之后会对购房者进行贷款资格的审核，如不符合条件银行是不会放款的。如果不对自己的贷款能力有所评估而盲目的与开发商签订了购房合同支付了定金，很容易造成自身的损失。因此在购房者决定购房交定金之前就必须对自己的信用状况、资金能力、收入情况有准确的认识。

原则四：巧用“公积金”

如果购房者符合公积金贷款的资格，应当把公积金贷款放在第一位，这是因为公积贷款的首付比例及利率较低。如购房者使用商业贷款购房，在支付房款之后凭借购房合同或也是可以提取公积金的。

原则五：提前还款有优劣

很多购房者如果手头资金能够支付房贷剩余尾款，可将资金用于提前还贷。但提前还款有优劣，一般来讲由于还款利息支出通常集中在还款初期，因此处于还款初期的借款人提前还款是划算的。另外，购房者还款前应全面了解各家银行有关提前还贷的详细规定，每家银行提前还贷的条件、限制以及是否收取违约金的规定都不相同。

原则六：贷款可延长期限

购房者如果在还款过程中遇到困难无法及时还款怎么办？虽然在贷款之初，购房者和银行之间已对贷款期限、贷款利率进行了相应的约定，但这并不意味着不可改变。购房者可提出变更贷款期限，如果贷款银行同意就可以办理贷款延长。当然需要注意的是，一般情况下借款期限变更只可办理一次。

原则七：还清贷款莫忘撤销抵押

当您还清了贷款本金和利息后不要忘记撤销抵押。具体步骤为持银行的贷款结清证明和抵押的房地产权利证明前往房屋所在区（县）的房地产交易撤销抵押。

要办理按揭贷款买房的话，大家一定要注意办理的方法，要注意上述细节问题，这样才可以保证房屋的买卖流程。买房子一定要注意根据自己的需求来选择，要注意选择合适自己的房屋户型和面积，保证自己日后居住更加舒适。

我们都知道新房和二手房的首付是不一样的，那么二手房的首付我们应该怎么算呢？二手房贷款首付应该缴纳多少呢？这些问题想必很多人都没有关心过吧，随着社会的进步。我们国家的二手房是越来越多，购买二手房的人也越来越多，所以大家对二手房贷款首付多少做一个了解是有利而无害的，下面我们就对二手房贷款首付多少和怎么算作个见到的了解吧。

二手房首付比例是指购买二手房屋时除了银行贷款外购房者应当一次性支付给卖方的房款成数。二手房贷款首付多少和二手房首付怎么算主要跟房屋年限和二手房评估费有关，如果房屋较新，评估市值高，那么房屋可贷额度高，首付款自然可以少付点。

二手房贷款比例计算：

二手房贷款首付比例为多少分为以下三种个情况。

1、如果上家已经还清了房贷，而且购房者资质很好，就能获得只用支付2成的二手房贷款首付。

2、如果上家已经没有偿还清楚贷款的，而且还要求购房者配合还贷的情况，最安全的做法是走资金监管程序。这样首付3成的二手房贷即可。

3、如果购房者资金充足，可以一次性支付清楚，这样就不存在首付和房贷的问题了。

二手房首付款的计算方式为：

净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)。

贷款额=二手房评估价×80%(首次贷款额度可达80%)贷款额估算方式，可用合同价×85%，预估出大致评估价格。

值得注意的是，在二手房交易中，首付的成数是需要跟房东协商决定的，一般是2至3成。一般情况下，银行是需要看到房东开具的除贷款部分的其它房款收据，才能批贷成功。所以，二手房首付应该怎么算，更多的是取决于买卖双方合意。

二手房相对来说价格便宜，一般人购买也会选择贷款购买。那么，买二手房贷款流程有哪些呢?购房者如何办理二手房按揭手续呢?

买二手房贷款流程

第一步：到贷款银行提出借款申请

借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的建行房地产信贷部申请住房公积金贷款(使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明)，填写“个人住房贷款申请书”。

第二步：银行审核

贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。

第三步：到贷款银行签订借款合同

贷款银行审核借款人的申请后，借款人与银行签订借款合同和抵押合同(不用房屋担保的签订质押合同)。

第四步：到产权部门办理贷款担保手续

办理住房公积金贷款有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。

1、借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押

持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同，填写《**市房屋他项权申请登记表》并加盖借款人(抵押人)和贷款银行(抵押权人)印章后，到房屋座落地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。

借款人用期房抵押的(没有取得产权证)，持上述材料到房屋座落地的区县房地产管理局产权管理部门办理《**市房地产抵押权证明书》。

2、用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押，借款人持有价证券交贷款银行收押保管。

第五步：办理住房抵押保险手续

借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后，连同借款合同、抵押合同(质押合同)、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。

第六步：签订还款协议和划款

采用储蓄卡代扣方式还款的，借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡，并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。

第七步：银行划款

借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续，贷款银行将款项划入售房单位;用于修、建房的贷款，借款人按借款合同支取。

贷款买房应该选择哪种方式？现在越来越多的人选择贷款买房，但是又不知道哪种贷款方式更划算，有网友问，想购买一套100万的房子，贷款方式该怎么选呢？下面，小编就来为您解答吧！

房贷方式

房子的评估值是房价的80%—90%，能贷到的额度是房子评估值的70%，就按最高的评估值来算可以贷款的额度为：100（万元）×90%×70%=63（万元）首付款则要分三种情况；1、公积金贷款：无房无贷的情况下，首付为房价评估值的2成，100（万元）×90%×20%=18（万元）（现在的公积金利率3.25%，但是在重庆个人最多只能贷款40万，夫妻共同贷款最高只能贷60万）2、公积金加商贷：商贷为首套时，首付为房价评估值的2成，100（万元）×90%×20%=18（万元）（既能使用公积金，又能满足贷款的额度，但是拿到房款时间太长）3、商业贷款：首套房（含已结清房贷）的首付为房价评估值的3成，100（万元）×90%×30%=27（万元）（利率相对高，4.9%）以上，就是我们需要考虑的贷款买房因素，从省钱的角度出发，当然能使用公积金贷款一定要用，但是超过了公积金贷款60万的最高额度，就不得不使用商贷加公积金的方式，这种方式也相对比较省钱，但是放款时间会很长，差不多半年时间，这里就要看卖方能否接受这个时间成本了。如果不行，那就只能多付首付，或者选择商业贷款的方式了。

贷款的办理流程是每个人在申请贷款之前就需要弄清楚的一件事，同时也是成功贷款的重要保障，所以小编今天就为大家整理了贷款的具体流程，赶紧来看看吧。

1、咨询

借款人向银行咨询贷款具体事宜，咨询内容包括已开办的个人信房贷款种类，对象、条件、额度、期限、利率，还款方式等情况。

2、提交申请

借款人根据要求填写《个人住房贷款申请书》，并提供身份证，夫妻关系证明，收入证明，购房合同，首付款凭证，保证人同意担保的书面证明及银行要求提供的其他有关资料。

3、贷前调查

经办人受理了借款申请后，对借款申请人递交的《申请书》和要求提供的资料的完整性，真实性、有效性和合法性进行调查。借款人通过了贷前调查后，银行认为其符合贷款条件的，那就准备报批。

4、贷款审批

经办人员经调查后，在《个人住房贷款审批表》写明情况并写出审查意见，并将贷款审批表及审批材料交信贷部门负责人；信贷部门负责人在审批表上签署审批意见，并交支行分管行长在审批表上鉴署审批意见。超过支行审批权限的，经支行签署审批意见后交上级行信贷审批机构审批。

5、签订合同

贷款审批后，经办人员按不同的借款用途和贷款担保方式要求制订合同，借款人与银行有权签字人签订有关合同。

6、办理抵押登记、保险公证

签订合同后，借款人需办理抵押登记和保险公证手续，并签订抵押合同。签订完毕后，信贷部门按抵押物逐项登记“抵押物及权证登记簿”；根据抵押价值填制“银行抵押物收妥通知书”，并加盖经办人名章、业务部门公章及借款人名章；将抵押权证、质物及权证交给保管部门和会计部门。

7、发放贷款

会计部门收到信贷部门的发放款通知并审核无误后，按有关规定和程序办理贷款划付手续、划款采用直按款或专项划款中的一种方式划款。

8、贷款回收

借款人可以选择两种方式中的一种进行还款，一种是委托扣款方式，借款人需要和贷款行签订委托扣款协议。第二种是柜台还款方式，借款人可以将现金或信用卡、储蓄卡交柜台经办人办理。

上有天堂，下有苏杭,杭州靠近沿海，经济发展速度快。在杭州买房，自然也受到了人们的广泛关注。如今买房，很多人都采用公积金贷款买房，利率相对较低。那么，在杭州买房，公积金贷款首付几成，公积金贷款又有哪些流程呢？本期购房指南就为大家一一解答。

首付比例：

1.购买商品房（含经济适用住房）建面140平方米以下的，首付比例不得低于20%；购买商品房（含经济适用住房）建面140平方米（含）以上的，首付比例不得低于30%。

2.购买本市二手房的，房屋建造的年份在2000年（含）以后的，首付款比例不得低于购房款的30%；房屋建造年份在2000年以前的，首付款比例不得低于40%。房屋建筑面积在50平方米以下的，贷款首付比例不得低于50%；不符合首套公积金贷款政策的，首付比例不得低于40%。

公积金贷款流程

一、贷款申请

职工按所购住房的不同类型，向委贷银行提出贷款申请。

二、贷款受理

（一）公积金中心或委贷银行需对申请人的贷款条件、申报资料、申请额度等内容进行真实性、合规性的初步审查。

（二）初审通过的，委贷银行约请申请人进行面谈，进一步了解申请人的贷款用途、还贷意愿、还款能力等情况，并建立面谈记录。

（三）初审、面谈均符合规定的，委贷银行受理贷款申请。

三、贷款审批

（一）职工贷款申请由委贷银行受理的，委贷银行需及时报送公积金中心审批。

（二）公积金中心自贷款受理或收到委贷银行报送材料之日起，在7个工作日内完成贷款审批。公积金组合贷款另需经委贷银行进行商业贷款审批。

（三）因情况特殊不能在7个工作日内完成审批的，经公积金中心负责人批准，可延长5个工作日，公积金中心或委贷银行需告知申请人延期原因。

（四）职工贷款申请未获批准的，公积金中心或委贷银行需告知申请人原因。

四、合同签订

职工贷款申请获批准的，由委贷银行通知借款人办理签约手续。借款人及其配偶、房屋产权共有人、保证人、委贷银行、公积金中心应当共同签订《杭州市公积金个人住房担保借款合同》（下简称《担保借款合同》），借款人同时签具借款借据。

五、放款审核

中心收到房屋抵押权证后进行放款审核，放款条件如下：

（一）属期房商品房（经济适用房）贷款的，放款条件为：办妥并收执《预告登记证明》，所属楼盘已申报结顶。

（二）属现房商品房（经济适用房）贷款的，放款条件为：办妥并收执《房屋他项权证》，所属楼盘已申报结顶。

（三）属二手房、房改房等其它贷款的，放款条件为：办妥并收执《房屋他项权证》。

六、贷款发放

委贷银行应按《担保借款合同》约定的放款条件，审核无误后发放贷款，贷款资金按合同约定的账户划转。

（一）申请商品房贷款（含经济适用住房）的，贷款资金直接转入指定的商品房预售资金专用监管专户。

（二）申请二手房贷款的，贷款资金以借款人名义转入房产中介公司在委托银行的监督支付账户。

（三）申请房改房贷款、拆迁安置房住房贷款的，贷款资金转入借款人银行存款账户。

邻近年底，不少有购房打算的朋友纷纷加快了购房的脚步。买房可以说是一个普通家庭的最大开销，因此选对贷款银行关系到一家人生活。但是，很多朋友在贷款买房时对于选择哪家银行始终犹豫不决。那么选银行有什么技巧吗？应该注意哪些问题？

一、注意贷款利率折扣

申请房贷，首先要看银行的贷款利率折扣，央行规定的5年以上贷款基准利率为4.90%。但是各地银行在实际操作中，会根据房贷市场大环境上调利率或进行利率打折，这样就会出现最低利率和最高利率。低利率意味着房贷利息减少，对于购房人来说是省钱的关键，也是选银行时首先要考虑的因素。

二、考虑优惠门槛

一般情况下，银行对于想要获得优惠利率的客户，都有一定的要求，不是所有人都能享受利率优惠。这就是我们要说的另一个选银行的标准——看贷款门槛高低，这其中就包括获得利率折扣的门槛。

有的银行会要求申请贷款的购房人在该银行有账户且存款达到多少额度以上，或者要求贷款的房子总额，而贷款部分达到多少额度以上。还有银行对二手房房龄要求也有差异，比如有的银行要求申请贷款的二手房房龄最长不能超过20年，有严格的银行要求不能超过15年，也有要求不能超过10年。

三、了解调息方式

房贷利息直接影响了贷款人的经济压力，而遇到央行升息、降息，房贷利息会根据银行调息方式不同而产生差异。目前银行调息主要有两种方式：一种是次年调息，就是央行宣布调整利息后的第二年1月1日起，贷款银行才执行新的基准利率。另一种是按月调息，就是在央行宣布调整利息后的下个月起，贷款银行执行新的基准利率。

除了根据央行利率浮动外，还有就是贷款银行执行固定利率不变，签约时的利率不随着央行升息、降息的变化而变化。以上这几种方式，不同银行规定不同，有的是默认次年调息，有的是贷款人可以自己选择调息方式。

四、选择还款方式

我们知道，房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种，一般银行都会提供这两种基础的还贷方式。这里需要购房者注意的是很多购房人都有可能提前还款，因此要详细了解一下该银行对于提前还款的规定。例如有的银行要求还贷满一年才能申请提前还贷，有的还会收取违约金。那些对提前还贷时间和违约金没有硬性限制的银行，自然在考虑范围内。

五、了解工作效率

这一点，主要就是看在借款人正确提交材料后，审批贷款所需的时间，体现了银行的批贷效率，也可以说是工作效率。时间越短，对贷款人越有利。但涉及到不同的地区，不同的政策，各银行审批贷款的速度大不相同，这需要购房者亲自到本地各银行进行咨询。

买房首付应该怎么贷款?申请个人住房贷款流程又有哪些呢？请看下文介绍。

首付贷

买房首付1、住房的公积金贷款:对于已经参加激交住房公积金的居民来讲,贷款购房时,首选应该选择的是住房公积金低息贷款。因为住房公积金贷款拥有政策的补贴性质,贷款利率很低,这不仅要低于同期商业银行贷款的利率(仅仅是商业银行抵押贷款的利率一半),并且与同期商业银行存款利率相比也是很低的,也就是说,在住房公积金抵押贷款利率及银行存款利率之间也是有利差存在的。同时,住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。2、个人住房的商业性贷款:以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用,限定条件多,所以,未缴存住房公积金的人无缘申贷,但可以申请商业银行个人住房担保贷款,也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%,并以此作为购房首期付款,且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人,那么就可申请使用银行按揭贷款。3、个人住房的组合贷款:住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款,最高限额一般为10-29万元,如果购房款超过这个限额,不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中,贷款金额较大,因而较多被贷款者选用。办理住房公积金贷款应按下列程序:(一)必须借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请,填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。(二)必须市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后,借款人与中心签订相关合同或协议,并按中国人民银行规定办理保险。(三)必须贷款手续办理完毕后,市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书,银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续。申请银行个人住房贷款工作流程:(一)必须买方要与开发商签订《商品房预售契约》。(二)必须支付30%以上的房款。(三)必须去房管部门办理预售登记。(四)必须办完预售登记后,买方持契约正本,填写借款申请及借款合同。以上就是买房首付应该怎么贷款？的一些方法，购房时,借款人根据自己公积金的缴纳情况,到银行进行测算,就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定,每年提取一次。

一、基本条件

1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力；

2、已与公司签订了购房合同，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为20%以上；

3、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。

二、须提供以下资料

1、购房人与公司签订的购房合同，20%以上房款收据；

2、购房人有效身份证件、婚姻状况证明(结婚证或单身证明)；

3、购房人收入证明(银行提供置于售楼处)；

三、业务一般规定

1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人(男)65岁、(女)55岁的年龄。

2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。

3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本金为按月还本付息，先多后少；等本息为按月还本付息，每月还款额不变(利率调整变化)。

四、住房按揭贷款流程

1、项目销售组与购房人签订购房合同，根据合同要求，付清所需首付房款；

2、自签订商品房买卖合同之日起5日内，向房产交易中心市场所申请合同备案登记。

3、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向公司合作银行提出申请。具体包括：房屋买卖合同(备案登记)、房款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料。

4、贷款行对购房户的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人(包括购房人之妻)办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等；随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批。

5、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订阶段担保手续。