买房上家拿了定金违约精品20篇

很多石家庄的小伙伴对于婚房都有这样那样的疑问：婚房该什么时候买？房产证上写谁的名字？贷款由谁来还呢？怎样算是夫妻共同财产？那么现在我们就来从法律的角度，为大家简单分析一下。

问题一：婚前买房和婚后买房的区别是什么？

一句话总结：婚前买的，基本都是个人财产，婚后买的，基本都是共同财产。

1、婚前：婚前买的，如果是全款，写一个人的名字的话，肯定会被认定为个人财产。

如果婚前办理的按揭贷款，无论房产证是婚前取得还是婚后取得，首付部分也注定是个人财产。

2、婚后买的，不论是写一个人名字，还是写两个人名字，首先推定为夫妻共同财产。共同财产在正常情况下，离婚是要平均分割的，在特殊情况下，可以不平均分割，看谁对房屋的贡献比较大。

问题二：写谁的名字有区别吗？

一句话总结：如果是婚前买的房子，写谁的名字，区别太大。如果是婚后买的房子，写谁的名字，区别不大。

1、婚前：婚前买的房子，写的是一个人的名字，那就是个人财产，至少首付部分是个人财产。写的如果是两个人的名字，在同居期间就已被认定为共有房产了。

如果自己出钱，写的是对方的名字呢？例如有一个网友问：我女朋友有购房指标，我们家里出的钱，在结婚前就写了她的名字，后来结婚了，如果我们离婚了，怎么分割？

一般的家庭，买了一套房子，写的是对方的名字，就是为了两个人结婚用的。那很可能就判决为夫妻共同的房产，判决平均或者多分给出资方一些，但是具名而不出钱的一方，肯定是能得到部分房产的。

2、婚后：婚后买的房子，一般来讲，无论写的是一个人的名字，还是两个人的名字，都会认定为夫妻共同财产。有人说，我房产证上可是写的“单独所有”的呢，“单独所有”这几个字也不影响这个房屋是在婚后所购的。

问题三：婚后买房怎样算是个人财产呢？

第一个办法，写夫妻财产约定，两个人明确约定，这个房子只归一个人所有。

第二个办法，由父母出全款，就写自己一个人的名字，就算自己的个人财产。

父母出的首付，贷款是小两口还的，这父母所出的首付部分，到底能否按比例算作是对子女的个人赠与呢？这个可以有，一般在判决的时候，法官会根据出资情况，算作是一方对房屋贡献大，而酌情多分些。

问题四：首付是谁付的是不是谁就能多分房产比例？

1、婚前：一方付的首付，写在一方下的房产，那首付部分，以及所对应的增值，就是自己的个人财产。

2、婚后：谁付的首付，变的不那样重要了。因为房子是婚内购买，就是夫妻共同财产。无论是谁出的钱，都是在婚内出的钱，视同于自己同意将个人财产转化为夫妻共同的房产。

但是如果是自己或者自己家父母给出的首付，可以在法院分割的时候，证明自己贡献大，要求多分一些。

问题五：贷款是谁来还的重要吗？

1、婚前：房子写的自己的名字，自己还贷款，当然自己享受增值。

2、婚后：男方婚后靠个人工资来还贷款，女方是家庭妇女，不挣钱，从来不帮忙还贷款，这样是不是房子男方一个人的？

我们首先要反问，你们是不是没有签署过这样的夫妻财产约定：将各自挣的钱约定为各自的个人财产？如果没有签，谁挣的钱，都是共同挣的钱，那么当然谁还的贷款都算是共同还的贷款。

例外是，如果是父母出的首付，父母还的贷款，说不定可以争取认定为父母对子女的个人赠与。

问题六：离婚时，共同还贷款部分的增值怎么计算？

很多人问到，房子是婚前买的，婚姻期间有几年的还贷，到离婚时候怎么计算给对方的增值呢？这里有个公式，是法院判决案例时候常用的。

这个公式用白话解释一下是这样的，房屋现在的价值，除以房屋购买的成本，就得出房屋增值的倍数，用这个倍数乘以夫妻婚姻期间共同所还的贷款，再除以二，就是夫妻另一方应该分得的贷款及增值部分。

购买婚房、支付首付、偿还贷款，几乎是家家都面临的问题，学习法律知识，不是要去算计别人，是为了保护自己的财产，是要避免父母一生积蓄付之东流。做到心中有数，婚姻才能更稳固。

在今年两会上，国家税务总局局长提议，确保“营改增”在今年5月1日落地。那么，什么是“营改增”？对大家来说，又有什么影响？

什么是“营改增”？

“营改增”指的是征收营业税改为征收增值税，这次改革主要针对二手房交易。大家知道，二手房交易需要缴纳的税额比较多，包括营业税、个税、土地增值税、印花税、城建税等。其中营业税的税率为5%，以房屋出售价格作为基数进行征收，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

“营改增”将怎么征收？

15年3月，营业税免征条件从原来的满5年以上（含5年），调整为满2年以上（含2年）。16年2月，营业税政策进一步放松，除北上广深，所有住房（包括普通和非普通住房）只要满2年（含2年），对外销售的，均免征营业税。

目前，由于增值税的征收标准还没有出台。不过，不少专家分析，征收增值税或考虑延续过去的优惠政策。

“营改增”若落地购房者省钱了吗？

目前来说，若将来改征增值税，征收税率有可能按照房地产业通用的11%来征收。那么，小南为大家算一算，“营改增”之后，大家需要交的钱是多了还是少了。

若重庆购房者要购置一套两年内100万的住宅，按照营业税5%征收，则需要缴纳5万元的税费。

改为增值税后，如果这套售价100万元的住宅买入价是40万元，那么增值税税额约为6万元，超过营业税；如果买入价为90万元，那么增值税只需要缴1万元，远低于营业税。

对普通住宅而言，两年外就不需要缴纳营业税了，营改增后，是否也可以免征增值税，小南很期待。

在青岛市“买房落户”该怎么办理？各区域之间“买房落户”政策又有哪些细微的差别？

【一】想在市南|市北|崂山|李沧落户买房必须100㎡以上

其实在青岛市，各区之间“买房落户”政策有着细微的不同。如果户口在青岛市六区以外，想在市南、市北、崂山购房落户，那么须符合以下条件条件之一：一、在城区具有稳定经济收入，购买单套新建商品住宅建筑面积达到100平方米以上，取得房地产权证的；二，具有即墨市、胶州市、平度市和莱西市常住户口满5年以上的，并在城区按规定缴纳社会保险满2年，购买单套新建商品住宅建筑面积达到80平方米以上，且取得房地产权证的。满足以上两个条件之一，又具有完全房屋产权资格，那么本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女可在购房地申请落户。

【二】新区“买房落户”有方便政策门槛比主城区低很多

那么，在青岛新区买房落户是不是更加宽松一些，有哪些优惠政策？新区又是指哪些区域呢？

新区指黄岛区（不含青岛经济技术开发区）和青岛红岛经济区。

如今在青岛新区买房落户确实有更加方便的政策：一、在市区有稳定经济收入人员，在新区购买单套新建商品住宅建筑面积达到70平方米以上，并取得房地产权证的，即可落户；二，在即墨市、胶州市、平度市和莱西市登记户口满3年以上的居民，并在市区按规定缴纳社会保险满1年，在新区购买成套新建商品住宅，并取得房地产权证的，也可以申请办理落户。不过特别说明的是，具有完全房屋产权资格的人员，本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女才可在新区购房地申请落户。房款必须是全额付清，并取得了房地产权证的。

近期，在市场不好的情况下，

一手房促销和二手房销售中

出现了越来越多的违法违规销售“套路”，

令买房者防不胜防。

小编梳理了一些房地产销售中常见的“套路”，

帮助购房者规避风险。

套路1：“销售返租”是诱饵

小心赔了夫人又折兵

“销售返租”一般都是精装房，包装得高端大气上档次，看来很美很有诱惑力，销售商经常会告诉顾客，已经有大手笔投资方租下整栋（或者整层）开酒店，你只需付不高的首付，就可以坐收租金，以租养供，若干年后房子就相当于白赚的了。

专家分析其风险：有些“销售返租”项目一旦销售完成，开发商（中介）便套现出局，承租商（有可能就是销售者的“影子公司”）背着巨大的租金成本，支付能力和信誉难以保证。同时，购买这样的房子有巨大的金融风险。

套路2：各种“内部消息”催你快下手

“假认购”营造疯抢假象

“内部消息，XX楼盘房价要涨了！”“即将限购限贷，快点下手投资！”“XX学校要修了，XX小区房价要涨了！”“明天就涨，最后的房源！”……这样的消息，是否曾在你的朋友圈刷屏？

一些开发商或中介喜欢利用微信、论坛等散播所谓的“内部消息”，制造购买氛围，鼓动购房者“迅速出手”，这在中介行话叫作“催单”。

此外，在一手楼盘的销售中，还可能出现“假认购”现象，有的楼盘因为房屋抵押给银行还未解押等各种原因，还未拿到预售许可证，楼盘销售人员就忽悠有意向的买房者先交钱“认购”、“锁定房源”。

如果你很早就交了不菲的“认购金”、“诚意金”，甚至已经选定了房号，但是过了很长时间，开发商都还未通知去签正式购买合同，那么你多半是遇到了“假认购”了；这样的情况下，你的合法权益无法得到保障。请及时将情况向有关监管部门进行举报。

套路3：假“团购”真圈钱

信“喊价”你就输了

吃饭能团购，购物能团购，买房子都能团购？如果你真的信，你就输了！

对于买房团购的现象，某资深业内人士表示，有些看上去很美的所谓“团购”，不过是和开发商联手把本来该卖1万的商品抬价到1万2，然后再打折1万1卖给你。而到底房子售价应该是多少，我市目前已经要求了房地产预售一户一价备案，应以有关部门批准的备案价为准，而不是开发商或者销售商的“喊价”。

除了一手房的“团购”套路外，一些违规的二手房中介还可能以拒绝办理过户或扣押房产证为要挟，过户前恶意提高服务费。业内人士提醒，购房前到底需要哪些费用，这些都应该了解清楚，要对方白字黑字写清楚，理性购买，减少纷争。

套路4：低于市场价的房源

大多是假的

很多人的买房之路都是从刷各种提供房屋信息的APP开始。有时，你会刷到一个户型、设计、小区环境等“性价比超高”的房源，这时是不是会很激动？

别激动！这是馅饼还是陷阱，真的难说！这可能是销售人员设下的一个套，你兴冲冲而去，人家才会告诉你：“大哥，不好意思，这套房子刚卖掉了，我给你推荐一套更好的……”或者“卖方涨价了，现在房子要用抢的，你看要不然你加点儿钱……”

业内人士表示，低于市场价的房源绝大多数都是假房源或者瑕疵房。个别无良中介人员，为了吸引购房者会隐瞒瑕疵，甚至故意释放假的低价房消息，来获得意向客户的信息。

套路5：为赚更多中介费

怂恿卖家标高价

挂牌价低于市场的房源多有“猫腻”，高价房呢？其实，不少高价房背后也有无良中介的“套路”。

在楼市较火热的时段，很多二手房卖家刚对房产中介表达出卖房意愿，中介就会开始给客户当“军师”。他们会劝用户把价格标得高一些。“你们小区昨天一套房才卖了50万，你要卖就挂55万，就算被人砍价，至少也能53万成交，轻轻松松多挣3万。”或者有购房者已经与卖方已经签订定金协议，中介销售人员也会怂恿卖方毁约，以哄抬赚取更高利润。

业内人士称，类似的做法，看似在为卖房者谋利益，实际上是中介为了捞取更多的中介费。甚至还有个别中介，隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。

套路6：鼓动买房“假离婚”

将买房者置于风险之中

近日，一则《上海中介为卖房，已和客户结了四次婚包括70岁老太太》的新闻，引起网友热议。据了解，部分中介机构为促成交易，会通过诱导购房者办理“假离婚”，“享受”首套房的契税优惠，骗取银行更低的首付比例和利率优惠。有中介甚至直接替买方制作可以假乱真的“离婚证”和“工作证明”等，以蒙骗房管部门和银行，并收取数百元“工本费”。

有的购房者听信中介游说，真去民政局办理离婚。“为买房假离婚”变“人财两空真离婚”的狗血剧也因此时常上演，给家庭和个人带来极大的痛苦。

为此业内人士提醒，我市公积金中心已经与民政部门联网，一旦被发现“假离婚”骗取公积金贷款，将被划入“骗贷”名单，成为重点关注对象。

套路7：警惕“ABC单”

小心买到“串串房”

市民在买卖房屋的时候，要小心以炒房为目的的买卖，中介行话称“ABC单”。也就是说，炒房者或中介（B）先交一部分钱与卖方（A）签订一个购买协议，但是短期内不去房交所办理过户手续；然后把房子标高价格后继续寻找真实的买家（C），最后通过隐瞒或者谎言，让C与A成交，从而在中间赚取差价。

此外，还有炒房者会将A的房屋收过来进行装修，再卖给C，这种被“化妆”过的房屋，中介称为“串串房”。炒房者为了赚钱更大的差价，装修“串串房”大都选用价廉质低的装修材料；装修出来表面看起光鲜，家具电器齐全，可拎包入住。但是买家实际购买入住后，劣质建材、家具对身体危害很大，山寨电器、劣质基装的问题会慢慢暴露出来。所以购房者在购买二手房的时候，对那种装修浮夸、家具全新的房子一定要多一个心眼，仔细甄别。

各位若在购房过程中，遭遇到销售方的相关“套路”，请及时向有关部门举报哦！

朋友们在选购房屋的时候，应该都遇到过销售人员催促缴纳定金的情况吧，有的朋友对购房定金还不是很理解，不敢轻易缴纳，也有朋友在缴纳了购房定金后，不想购买该房屋了，那么买房的定金可以退吗？想要退定金的朋友看看这几点条件，您是否满足呢？

一、买房的定金可以退吗

在签订房屋买卖合同之前，购房者往往会被要求先交付定金，对方也会跟自己签订定金合同。通常这种交付定金的约定对于购房者是不利的，购房者往往在定金不退的压力下，违心地接受对方不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。

大多数购房者认为，无论什么原因房子终没有买成，定金就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。其实定金是可以退的。

二、哪些条件下可以退定金

1、如果因当事人一方原因未能订立二手房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。

2、如果因不可归责于当事人双方的事由，导致二手房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

3、如果因买卖双方对房屋买卖协议以及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。

三、缴纳购房定金需谨慎

在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序,双方经协商一致,可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成,购房者可以全身而退,不留任何后患。

小编提醒各位购房者,知道“定金”与“订金”间的区别之后,在签订购房意向书的时候,必须要谨慎核对相关条款内容,谨慎签字,避免产生日后纠纷。“订金”不具有定金的性质,它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后,准备进一步协商签订的临时认购协议。

签订认购协议时要明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。

1、提出申请

如果需要使用公积金贷款买房，那么首先就需要去当地的公积金管理中心提出贷款的申请，提出申请之后，还需要把贷款需要的资料准备好。

　2、中心初审

当公积金管理中心那边接到了借款人的申请之后，会对借款人的资格、贷款额度、贷款期限、贷款资料等信息进行审核，并给出意见。

3、资信调查

等到公积金管理中心的初步审核完成之后，负责承办公积金贷款的银行就会对贷款人的资信进行调查。其实也就是查询贷款人的个人征信情况，在调查完毕后，贷款银行会提出意见，并填制《个人住房公积金贷款及组合贷款调查审批表》送有关人员审批，但是在这里大家要注意，如果大家的征信情况不是太好，就有可能会被拒贷。

4、签订借款合同

当贷款人在银行那边的审核通过了之后，银行便会通知贷款人签订贷款合同，此时，借款人只需按照规定时间携带身份证、户口薄、银行账号等贷款资料，前往承办银行办理借款合同签订手续。

5、办理保险及抵押登记手续

在贷款的合同签订了之后，贷款人还需要去办理保险和抵押登记手续，并且在办理的时候产生的相关费用都是有贷款人自己支付的，抵押登记要去当地的不动产登记中心办理，住宅是80元/套的收费价格。

　6、贷款划拨

等到银行把抵押登记的手续办妥之后，并且贷款合同也已经生效，那么银行就会按合同约定日期将贷款转入借款人与售房人共同指定的账户，并将放款回单寄送给借款人。

每个人都渴望有自己的房子，然而买房对于多数人来说，都是甜蜜的“负担”。贷款买房成为主流趋势，那么贷款买房和全款买房到底哪个更划算呢？贷款和全款买房各有什么优缺点。在购房之前，我们要详细了解一下全款买房和贷款买房的利弊，看看到底哪种方式更适合自己。

一、全款买房的优缺点是什么？

优点：

1、省钱

虽然需要一次性拿出的钱很多，但是从总数来看比贷款节约了不少。譬如减少了很多手续费和贷款利息等等。另外一次性付清房价，和开发商商量的余地更大，可以讨价还价，获得更多的优惠。

2、心理上更轻松

没有还贷的压力，不用每个月时时为房贷烦恼，不用操心还贷问题。生活不至于被房贷打乱节奏，可以从容安排以后的金融计划。也节省时间，不必进行任何资信认证。

3、容易出手

全款购买的房子出售不必受银行贷款的约束，对于购买者来说更加方便。一旦房价上升，转手套现快。即便不想出售，要发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。

缺点：

1、资金压力大

如果不是资金充裕，一次性投入这么大一定会影响到正常的生活，造成不小的压力。

2、变数较大

很多楼盘会要求购房者在预售阶段缴纳房款。但是，在交易过程中，很多预售楼盘存在各种问题，虽然销售人员承诺在一定时间段内会解决问题，但对购房者来说，风险太大。

二、贷款买房的优缺点是什么？

优点：

1、资金压力比全款买房小很多

到款买房通俗来说就是花未来的钱，圆现在的梦。按揭贷款，也就是向银行借钱，购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子。贷款买房在分期付款的基础上解决了需要在短时间内筹集大量资金的困难，将大笔资金分解为长期小额资金还贷。所以按揭购房的最明显的优点就是钱少也能买房，对于现在想买房而资金不够的人来说是不二之选。

2、可以充分利用有限的资金

办按揭购房者可以把资金分开投资，贷款买房出租，以租养贷，这样资金使用灵活。

3、银行审查更有保证

办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会帮你审查开发商，为你把关，自然保险性高。

缺点：

1、负债导致心理压力大

虽说买完房，住起了房子，但是每个月都需要支付一部分工资还房贷，对于不少人来说都是沉重的负担。负债容易导致心理压力的产生，影响身心健康。中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮，讲究节省，所以贷款购房对于保守型的人不合适。

2、不易迅速变现

因为是以房产本身抵押贷款，所以房再出售困难，不利于购房者退市。

3、流程繁琐

贷款买房的流程比较繁琐，主要体现在申请贷款提交资料，银行审核，审核通过后放贷等一系列过程，时间较长。

案情：

2007年5月3日，曾晖与某楼盘开发商签署了《房屋认购登记书》，支付购房首付款33万元，递交了符合按揭手续的全部资料，并签订了正式的《商品房买卖合同》，合同中约定：“曾晖所购买的商品房系该开发商开发的某商住楼a号4单元502室。出卖人应当在2008年4月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房经验收合格’条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人逾期交房将承担违约责任，即按日向买受人支付房价款万分之一的违约金……”。

然而，曾晖称：“惟一一次收到开发商的口头通知是在2010年3月，当时在开发商处交清了水电及燃气初装费后前往该楼盘的物业处准备收房，但物业人员要求我交清之前的物业费才肯交房，我没有同意，导致未能收房。”

至2012年10月，曾晖依然没有接到该开发商关于入住的通知书或者要求交验房屋、办理交付手续的书面通知。曾晖认为其合法权益被侵害，且根据合同约定的日万分之一的违约金计算方式，开发商应支付的违约金已累计至155000元。

楼盘开发商辩称，公司开发的商住楼在2008年4月25日就已经取得工程竣工验收备案，是经验收合格的商品房，且公司在通过竣工验收备案的次日即打电话通知所有业主收房。虽然公司未严格按照合同约定的方式发出书面的收房通知，但实际履行交房义务的事实是客观存在的。2009年2月8日，曾晖已领取了房屋产权证，并在领取产权证的名册上签字，当时距离合同约定的交房时间已逾近一年，如果曾晖没有收到收房通知，当时不可能不提出。

曾晖对这种说法不满，遂起诉至法院，要求开发商履行书面交房义务，并支付该笔违约金。（文中人物均为化名记者刘帅整理）

评析：

法院审理认为，被告称在取得工程竣工验收备案的次日就电话通知了原告收房，但未提供相应证据，原告也不认可接到通知，无法将该日期确定为被告履行交房义务之日。但被告在2009年2月8日向原告发放了房屋产权证，发放房产证之日距离合同约定的交房时间已逾期近一年，原告即便在此之前未收到过任何交房通知，在当日也理应向被告主张过交房。被告所建房屋也早在2008年4月25日取得工程竣工验收备案，具备交房条件，在房屋的实体条件及法律意义上被告均没有理由拒不交房而徒增自己应付的违约金。而倘若被告在当日明示拒不交房，原告不可能在2010年3月31日仍主动将水电及燃气初装费等费用交齐，准备实际收房。因此，将2009年2月8日视为被告履行交房义务之日符合常理及交易习惯。

原告所称的2010年3月31日所发生的纠纷仅是原告迟延1年多前往实际收房之时与物业公司发生的物业费纠纷。被告未严格按照合同约定书面通知业主收房，欠缺形式要件，但并不影响行为效力。该院根据相关法律规定，判决被告支付自合同约定的交房之日2008年4月28日起至2009年2月8日止的迟延交房违约金1.8万元。（南昌市西湖区法院吴云黄迁）

相关法律知识：

物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

现在大部分买房子都是按揭买房，由于各种原因要卖房，比如生活中，由于孩子准备上学、工作调动、资金周转等，我们可能不得不卖掉手中的房子，但是贷款还未还清。那么，房贷没还完可以卖房吗，下面就随小编来了解下吧。

贷款买房需要什么条件？

贷款买房条件如下：

1、年龄在18-60岁的自然人（港澳台及外籍亦可）；

2、具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力；

3、借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁；

4、有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；房贷没还完可以卖房吗房贷没还完可以卖房吗

5、有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的,自筹资金比例为20%），并保证用于支付所购住房的首付款；

6、有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。

房贷没还完可以卖房吗？

首先要确定是否有房产证。二手房交易以房产证为准，有了房产证才可以上市交易的。如果房产未拿到产权证，就不能办理过户手续，也就不能进行房屋的买卖。未还清贷款的房子还处于抵押状态，是不能上市交易的，但是，在现实中，可以通过一些方法来实现。

方法一：转按揭。最简单直接的一种方法。什么是转按揭呢？是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或者转让给第三人来办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但在实际操作中，不同银行有不同规定，具体您还需要咨询相关的银行方面。据目前所知，只有建设银行可以办理按揭转让。同时需要委托中介代理公司向银行方面申请转按揭事宜，二手房转按揭业务银行不接待个人办理申请。

方法二：用买方的首付款缴清剩余贷款。这是当下二手房交易中最多应用的模式。这种模式适用于原房主贷款额度较低或者原房主已经归还大部分贷款，所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总销售额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，来进行下一步交易。

方法三：利用银行贷款来缴清剩余贷款。如果以上两种方法都行不通，那么卖家可以考虑用其名下的抵押物（如其他房产），以结清按揭贷款。如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产，可以采取这种方式，但前提是房主有银行认可的抵押物（如其他房产）用来向银行申请贷款申。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款，促销售易的成功。之后等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款。

在商品房买卖中，开发商通常要求购房者先交付部分购房定金，定金数额少则几万元，多则几十万甚至上百位的定金。然而，很多购房者在定金交付后，出现其他客观情况，不能购房了，这种情况该如何拿回已交付的定金呢?

我们先来看以下两条司法解释：

1、最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。

2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

购房者一般在购房时签订的定金协议或认购书等都具备定金性质，所支付的定金是作为签订商品房预售合同的担保，若一方在约定的时间拒绝订立商品房预售合同，则要按照定金罚则来承担不利的后果。

那购房者怎样才能从开发商那合法合理的退回购房定金呢?

首先，作为购房者要在定金合同或认购书约定的时间去和开发商商谈商品房预售合同的主要条款。

作为购房者要在定金合同或认购书约定的时间去和开发商商谈商品房预售合同的主要条款，而不是告诉开发商我不买房了。通常作为开发商来说，商品房预售合同的版本不容改变，而购房定金合同或认购书中往往不包括以下内容：违约责任、交房时间、交房条件、付款期限、贷款银行的选择、补充条款、开发商的广告是否作为合同的条款、小区具体的设计规划图以及其他购房细节。然而上述内容都是商品房预售合同的主要条款，也就是说，购房者可以从选择上述内容中的一项或几项同时和开发商谈判，若未能达成一致意见，而导致商品房预售合同无法订立的，根据最高院关于商品房买卖的司法解释，开发商应该退回所收取的定金。

建议：作为购房人最好是聘请专业的律师去和开发商就合同的主要条款进行谈判，因为律师对合同的熟悉程度，以及专业的合同条款谈判能力，一般不会遗漏所需要谈判的内容，同时律师可以提出既合理又让开发商难以接受的合同条款。

其次，作为购房者要有证据意识。

作为律师有必要提醒各位购房者，若一旦发生开发商拒绝退还定金而发生诉讼或仲裁，要有足够的证据证明自己在定金合同约定的时间和开发商就合同的内容商谈过(即要证明自己没有违约)。而现实中很多购房者虽在规定的时间和开发商商谈具体的合同内容，但是往往由于没有的证据意识而导致败诉。在这里，本律师提供以下几种方式供购房者作为取证的参考：

1、录音或录像，目的是还原商谈合同内容的情形，尤其是录像一目了然，而且现在的智能手机均有摄像功能(取证时务必采取隐蔽的方式进行);

2、如果聘用律师提供法律服务，在无法就合同主要条款达成一致意见时，聘请律师所签订的《聘用律师合同》及律师事务所的开具发票，在法庭上均可以作为有力证据，证明就购房问题，聘请专业的律师去参加谈判;

3、可以聘请公证人员就合同的商谈过程进行公证;

4、可以请两个以上的证人一起去和开发商商谈合同的内容，一旦发生诉讼，证人可以出庭作证，但是证人证明力有待考证。

最后，做到以上两点后，开发商仍然拒绝退还定金，剩下的事就是交给律师提起诉讼，要求判决退还定金。

现在很多夫妻假离婚其实都是为了买房子，不过有部分夫妻却假戏真做了，毕竟假离婚也还是要办离婚手续的，那么假离婚多久可以买房子呢？

假离婚多久可以买房子

对于假离婚多久可以买房的问题，国家对于离婚后买房的新规定是离婚半年以后才有自购购买房产，那么意思就是说两人在办理了离婚登记后的半年以上。

这种情况买房其实是非常危险的，为什么这么说呢?因为这里所说的假离婚其实在法律上是真离婚的，因为申领了离婚证，那么也就是说这个离婚是被法律所认可的，那么在离婚期间夫妻双方都享有自己的人生自由。

这样情况下就会出现各种不可预知的风险，特别是离婚期间夫妻双方有自由接触别的女性或者是男性，那么在半年以后谁还能保证你们之间还有复婚的可能性呢?所以这种做法是非常不恰当的，不要为了一点点的利益毁掉自己原本幸福的婚姻。

假离婚买房法律有什么影响

假离婚不仅是对法律的不尊重、对婚姻的亵渎，其隐含的法律风险亦不可小觑。法律上并没有“假离婚”的概念，只要婚姻双方当事人依法办理了离婚登记手续，婚姻关系即宣告解除，所以假离婚所形成的法律后果与真离婚完全一致。

假离婚是违反法律的欺诈行为，如确有证据证明是假离婚，因此而取得的按揭贷款购房资格不受法律保护。同时，婚姻关系必须基于双方自愿而进行结婚登记和离婚登记，如已经办理离婚登记，没有法定证据支持撤销登记，或者又一方不愿意复婚的，则婚姻关系不能恢复。

假离婚后买房是共同财产吗

夫妻假离婚买房后是不能认定共同财产的。

夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻共同财产。如果两人并非真正离婚，但是通过民政局办理了离婚证，这种情况下，财产分割约定不明确在所难免，无论双方是否复婚都易产生纠纷。如果一方假戏真做，另一方损失的就不仅是财产。

假离婚买房多久能复婚

随时可以复婚，法律没有时间限制。

复婚是一种法律行为，如果男女双方离婚后又自愿要求恢复夫妻关系的，说明双方的感情并未完全破裂，或造成离婚的原因已被消除。在这种情况下，法律允许双方重新确立婚姻关系。其实离婚之后再复婚是没有时间限制的，随时都可以，只要感情还没有破裂。

购房者要求退房时候，能否要求支付退房违约金？能。那么如何计算退房违约金？违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先，根据约定支付。另外他们可以根据退房违约金的协议进行计算。

退房违约金法律依据

《合同法》规定，当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。一方不履行自己的义务要承担违约责任。《合同法》同时规定，双方当事人协商一致可以解除合同。因此，消费者可以跟开发商协商解除合同。

但是如果是由于不可抗力，不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。同时规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。什么是不可抗力？不可抗力是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。如果你现在的处境符合这种情况，你可以通知对方，告知不能履行合同。这时候可能会免除部分和全部的责任。

退房违约金如何计算

（一）违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。

所以，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定；如果没有约定，按照法律规定处理，如：支付定金一方违约的，定金不予返还；收取定金一方违约的，双倍返还定金。双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿；违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。

（二）退房违约金的协议

1、关于开发商是否支付违约金以及支付违约金的数额或比例问题，要查看与开发商签订的房屋买卖合同的相应条款，一般在该合同中都会有明确约定，那么您可依据本合同及开发商违约事实向法院提起诉讼，要求开发商支付未履行合同的违约金。

2、至于退房协议的条款约定，没有统一格式，应一次性将双方权利义务约定清楚，并约定如果在退房过程中开发商未按照协议履行退款应承担的违约责任，这样对您的权益可以实现有效保护。

3、综上，开发商在第一次违约时，应支付您违反房屋买卖合同的违约金，如在今后退款的过程中出现违约情形，仍需向您支付违约金。

房价的变化和贷款政策的调整，导致了部分已签订合同的购房者因无力承担增加的首付而毁约；同时，也有部分购房者担心严厉的调控政策导致房价大幅下跌而宁愿损失定金直接退房。建议您在购房前认真了解相关法律知识，尽量避免您的利益受损。

退买房定金要先判断定金能不能退，然后再进行定金退还申请，之后再进行定金退还。想要知道退买房定金流程怎么走，具体从如下定金退还步骤来看：

1、判断买房定金能否退买房定金根据合同法规定，因为购房者个人原因要退定金，正常是不能退还的。若是因为开放商或是房子本身的一些问题原因，进而定金是可以退还的。只是在定金申请退还之前，先要判断退定金的理由是什么。

2、提交定金收纳凭据向商品房开放商提交购房定金缴纳时候的凭证，进而开发商核查身份的真实有效性，同时核查相对应提交的定金数额，以便后续方便定金的退还。

3、开放商退还买房定金上述流程完成后，确定购房者定金可以退还的，商品房开放商会将收取的购房者的定金，退还到买房者的银行卡上。至此，退买房定金流程也就完成，买房者注意查看定金是否到账即可。

买房是人生中的大事儿，房子也是生活的必需品。说到购房，通常就是全款和贷款两种方式，那么哪种方式比较划算呢，小编就为大家算一算这笔账。

付全款的优点

1、付全款省钱

虽然第一次付的钱多，但从买房的总数来看，可以免除各种手续费、银行利息等。而且因为是一次性付款，所以能和开发商讨价还价，进一步节省购房款。

2、无债一身轻

付全款购房日后没有经济压力，因为购房者已经可以不再为房款操心，从容安排以后的金融计划。同时也节省时间，不必进行任何资信认证，今日事今日毕。

3、转手容易

从投资角度说，付全款购买的房子再出售方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。即便不想出售，要发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。

付全款的缺点

1、资金压力大

如果不是资金充裕，毕竟一次性投入很大，也许影响消费者其他投资项目。

2、投资风险大

除非对其房产项目有相当了解，包括建筑质量、开发商技术和资金实力等，需要购房者有相当的技术专业水准，普通人无法达到。

办按揭贷款的优点

1、花明天的钱圆今天的梦

按揭贷款，也就是向银行借钱，购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。

2、把有限的资金用于多项投资

从投资角度说，办按揭购房者可以把资金分开投资，贷款买房出租，以租养贷，然后再投资，这样资金使用灵活。

3、银行替你把关

办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会帮你审查开发商，为你把关，自然保险性高。

办按揭贷款的缺点

1、背负债务

说到缺点，首先是心理压力大，因为我们中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮，讲究节省，所以贷款购房对于保守型的人不合适。而且事实上，购房人确实负担沉重的债务，无论对任何人都是不轻松的。

2、不易迅速变现

因为是以房产本身抵押贷款，所以房再出售困难，不利于购房者退市。

除了房款之外，买房到交房的过程中，购房者还需要交纳6种税费。具体是哪些费用你了解吗？今天小编就为大家盘点一下，交房前提前做好准备。

一、契税

契税是业主取得产权证的时候向国家所交的税，只能在过户时交纳。通常在购房时契税需跟着首付款一起缴，不同面积不同性质的房子税率不等，为1%-3%，由开发商代收。

二、权属登记费

权属登记费就是办理产权证的费用，为80元/套。

三、公共维修基金

公共维修基金只是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。税率为房屋销售价的2%。（任何开发商、物业公司都无权收取或代收维修基金。）

住宅维修基金按照2%标准交存，非住宅维修基金按照1%标准交存。商品住宅(含经济适用房和住宅小区内的非住宅及住宅小区外与单栋住宅结构相连的非住宅)维修基金交存标准为：

砖混结构住宅49元/平方米；无电梯框架结构住宅55元/平方米；有电梯14层以下(含14层)框架结构住宅61元/平方米；电梯15层以上(含15层)框架结构住宅73元/平方米。

四、交易手续费

按照3元/平方米×建筑面积（以实际测绘面积为准）的标准进行收费。

五、物业管理费

物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。从收房日开算，以购房人验收房屋合格之日起开始计算。

六、装修保证金

在装修完毕后的约定时间内，如果未损坏房屋结构、未出现因装修导致的影响他人正常居住的情况，装修保证金可全额返还。

房价上涨，因此本来已经决定出售的房子不卖了，遇到这样的情况购房者该如何做呢？尤其是已经缴纳过定金的购房者，一定要拿起法律武器保护自己。

【案例】刘某和房主李某签订了购房协议，并按约定缴纳了3万元定金。不料，签订合同后房价大涨，感觉卖亏了的房主李某要求涨价，双方协商未果，李某拒绝按约履行。无奈的刘洋便将李某及房屋中介诉至法院。法院审理认为，双方签订的合同合法有效，要求李某交房并支付违约金。

法院经审理认为，原被告三方签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。现原告要求确认《房屋订购协议》有效，并要求被告继续履行合同，配合办理房屋过户手续，并交付房屋，理由正当、证据充分，法院予以支持。根据我国《合同法》相关规定，法院判决原告刘洋、被告李某、中介公司三方签订的《房屋订购协议》有效，判决被告李某协助原告刘洋办理房屋过户并交付房屋，支付原告刘洋违约金1万元。

被告明确表示不同意继续履行合同，未配合办理网签手续，并未按约定交付房屋，已构成违约，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，法院予以支持，具体数额由法院根据案件的具体情况予以确定。被告以原告未按照合同约定结清全部房款，构成违约为由反诉要求解除合同，理由欠缺，证据不足，法院不予支持。

【分析】作为购房者，在与原房主签订合同的时候，一定要注意合同各项事情的规定，如出现原房主违约的情况，可以拿起法律武器保护自己。而作为原房主，在签订合同之后，就要履行合约，不能存在侥幸心理。

但在二手房交易的实际过程中，也会存在无效合同。都有哪些情况呢？作为买卖双方都要了解。

1、房地产分离出卖,合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

2、产权未登记过户,合同无效。

房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。

3、产权主体有问题,合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。

4、侵犯优先购买权,合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所以同等条件,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

5、单位违反规定购房,合同无效。

机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。

6、价格欺诈,显失公平,合同无效。

买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故翻悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。

五一后，青岛市"增值税"成功上位。相比较之前的营业税，增值税税额略有减少但差别不大，而真正对税费产生较大影响的是缴税基数的计算方式。营改增后税费到底该交多少？

缴税基数如何确定？

首先需确认与缴税基数相关的3个数值，分别是上手价、网签价和地税指导价。

【注】上手价：房屋上一次交易的网签价；网签价：网管局系统里体现的成交价格；地税指导价：区域最低过户指导价。

1、房子满两年的情况，需要对比上手价、过户指导价、网签价及经过计算的上手价和过户指导价，最高者即为缴税基数：

例如：

1）上手价高，缴税基数为：上手价÷（1+5%）

2）过户指导价高，缴税基数为：过户价÷（1+5%）

3）网签价高，缴税基数为：网签价÷（1+5%）

注：崂山区无变化，缴税基数仍为上手价、网签价、地税指导价中最高者为准；房子不满两年的情况，需对比上手价、过户指导价、网签价，最高者经过计算为缴税基数。

营改增后究竟要交多少税？

1、增值税

增值税税率为5%，附加税税率为0.6%，在实际操作中，增值税与附加税绑定征收，总税率为5.6%。

若房屋满两年（以房产证登记日期或契税发票日期更早者计算），则免征增值税。

2、个税

若房屋满五年唯一，则免征个税；另外个税税率因房屋性质不同会出现差别，具体征收标准如下：

1）房屋性质为商品房，个税税率为2%。

2）房屋性质为公房、经济适用房、房改房、集资建房、解困房，个税征收1%，同时需征收1%土地收益金。

3）房屋性质为拆迁房、安居房：个税征收1%，无需缴纳土地收益金。

4）拆迁返还的经济适用房出售后再次交易：个税征收2%，土地收益金征收1%。

3、契税

契税税率与房屋面积及购房者名下房屋套数息息相关。其中认定首套二套新标准为：拟购住房所在县（市、区）行政区域内查询购房者名下的房屋套数，以此确定缴税标准。

1）个人首套房：90（含90）平以下契税税率为1%，90平以上契税税率为1.5%。

2）个人二套房：90（含90）平以下契税税率为1%，90平以上契税税率为2%。

3）个人三套房：统一征收3%。

4、评估费

如果购房者是贷款买房，需要向评估所缴纳评估费。

标准：商业贷款按照评估值的千分之二征收，公积金贷款按照评估值的万分之四征收，封顶500元。

5、手续费、工本费、印花税

在办理房产证时，需要缴纳手续费、工本费、印花税。

手续费6元/平方米（买卖双方各3元）；工本费80元；印花税住宅为5元，商用税率1％。

买房拿不到房产证的原因是什么?拿不到房产证该怎么办?

开发商未按时办理房产证主要有两方面原因:

一是开发商没有竣工报告,房产局不批准办证;

二是有可能此开发商用他们的一期工程(也就是这些楼房)去办理抵押贷款,用此贷款去开发他们的二期工程。所以一期工程的所有楼房没有得到银行方面的撤押,房产局不预准这些楼房办理房产证。

先跟开发商交涉,弄清楚不能办证的原因,要求对方给出解决方案,如果双方分歧较大,可以通过司法途径起诉开发商违约。

购房人可申请维权主要有以下几种情况

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

违约责任也称为违反合同的民事责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。下面由小编为你就案例详细介绍违约责任的相关法律知识。

【法院裁判】：

法院在审理过程中基本采信了徐律师的观点，根据双方约定，宝辉公司要求依约解除合同，腾退房屋并要求支付拖欠租金，于法有据。判决：

1、解除宝辉公司与周欢于2009年4月12日签订的《租赁合同书》。

2、 周欢应于判决生效后15日内，向宝辉公司支付租金123万元。

3、周欢应于判决生效后15日内，将房屋场地腾退给宝辉公司。

(此案例为真实案例，文中出现当事人名字均为化名)

【被告认为】：

周欢认为，因为政策原因无法办理营业执照无法正常经营，根据租赁合同书约定，因政策原因造成损失应由原告赔偿，不同意解除合同，要求继续履行合同。

拖欠租金应承担哪些违约责任?

原告北京宝辉建筑工程技术发展有限公司，被告周欢。

宝辉公司与周欢签订了《租赁合同书》，约定宝辉公司将位于**区**广场路南1800米路东的房屋、场地有偿提供给周欢使用。租赁期限为十年，自2009年4月12日至2019年4月11日止。年租金为人民币一百四十万元，租金采取预付方式。周欢本应于2011年4月12日及10月15日分别给付租金70万元，共计140万元。而其仅给付租金17万元，尚欠123万元。宝辉公司多番要求周欢支付拖欠租金，其仍拒绝给付。所以，宝辉公司向法院提起诉讼，请求法院判令解除两者之间的租赁合同书。要求周欢支付房屋使用费123万元，并立即腾退房屋及场地。

【徐律师观点】：

本案的争议在于周欢的行为是否构成违约。以下三点理由可以说明周欢将政策性变更作为履行合同义务的抗辩理由，没有法律依据，其行为已经构成违约。

一、《合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十四条的规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”上面三个法条，说明双方自愿签订的合同只要不存在法定无效、可撤销的情形都应受到法律保护。原告与被告于2009年4月12日签订《租赁合同书》是自愿真实的，且被告周欢已经按照合同要求支付了两年的租金，足以证明该合同并不存在无效、可撤销的情形，具有法律效力。双方均应继续履行合同直至期满。

二、《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 根据上述法条规定，违约方应当承担违约责任，合同中有违约责任条款，应按照合同约定办理。周欢从2011年4月15日起，无正当理由拒绝缴纳剩余租金123万元。其行为已构成违约，需要承担合同约定的违约责任。

三、《合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”周欢主张因为政策原因不能办理营业执照，而导致合同无法履行，未能提供充分的证据予以证实，不能成为无法履行合同的抗辩理由。因此，其主张既没有法律依据也不符合合同条款的约定。

综上所述，宝辉公司与周欢签订的租赁合同合法有效，被告周欢拖欠租金的行为已经构成违约，应承担相应违约责任。

【原告认为】：

根据《租赁合同书》约定，周欢应于每年4月15日及10月15日分别给付租金70万元，共计140万元。除遭受不可抗力外，如迟延缴纳租金，逾期超过30天的，公司有权单方解除合同，并收回该房屋，场地。故2011年租金共140万元，而周欢仅支付了17万元，余下123万元拒绝支付。宝辉公司认为对方已构成违约，要求解除合同，并要求对方支付2011年的房屋使用费。

出于各种原因，很多父母会把买的房子放在孩子名下，有的仅仅是不想让他们输在起跑线上，这种做法能省钱吗？能办理贷款吗？父母可以处置孩子房产吗？买房子想放孩子名下的以下几点千万要注意！

1、给未成年儿童买房可以贷款吗？

不可以。

虽然未成年孩子可以单独购房，但他们往往没有债务偿还能力，而且银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，因此未成年孩子购房不能进行银行贷款。

房天下提醒大家，如果经济实力不是很强的话，轻易不要选择贷款给未成年孩子买房，因为这种情况下父母和子女会作为共同购房人，与未成年孩子承担连带还款责任。

2、父母出钱买房是不是可以随意处置房产？

不能。

如房产是由父母出资购买，父母也无权随意处置未成年子女的房产，主要是由于国家对于未成年人财产的保护。

父母想要处置未成年人孩子名下的房产，必须出示是为了未成年孩子利益才出售房产的声明书，还要提供监护人签名保证其具有监护人资格的证明书，才能出售未成年孩子名下的房产。

3、给未成年孩子买房怎么办理过户？

需要父母出面帮助他们完成过户手续，除了按正常的房屋交易登记程序提交材料外，父母帮助未成年孩子办理过户，还需要额外提交一些材料，包括孩子的户口簿或出生证、父母的身份证、监护人证明书等材料。

4、给未成年孩子能办理过户吗？

能。

需要父母出面帮助他们完成过户手续，除了按正常的房屋交易登记程序提交材料外，父母帮助未成年孩子办理过户，还需要额外提交一些材料，包括孩子的户口簿或出生证、父母的身份证、监护人证明书等材料。

5、给未成年孩子买房能省税费吗？

能。

房产转移时可省一些税费，如果父母在购房时直接把房子产权办在孩子名下，就不存在再次转让房产的问题。但是不管以谁的名义买房，所需要缴纳的税费是一样的。